LA RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

COMMISSIONE IMPOSTE DIRETTE
LE NOVITÀ IN MATERIA
DI RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
a cura di
Daniela Casale, Umberto D’Alò, Luigia Gentile, Francesco Parretta, Michele Testa
SOMMARIO: 1. Premessa; 2. Ambito soggettivo di applicazione; 3. Ambito oggettivo di applicazione; 4. I
metodi di rivalutazione; 5. Gli effetti fiscali; 6. Profili contabili; 7. La riserva da rivalutazione ex d.l.
185/2008; 8. Conclusioni: perché procedere alla rivalutazione?
1.
Premessa
L’art. 15, commi da 16 a 23, del D.L. 185/2008 (anche noto come Decreto anti-crisi) convertito nella
legge n.2 del 28 gennaio 2009, in vigore dal 29 gennaio 2009, ha reintrodotto la facoltà di rivalutare il
valore degli immobili posseduti dalle imprese.
In altri termini la prefata norma, ricalcando in larga parte la precedente disciplina di cui alla legge
342/2000, attribuisce a determinati soggetti, di cui si dirà in seguito, la possibilità di rivalutare i beni immobili
risultanti dal bilancio in corso al 31.12.2007, anche in deroga all’art. 2426 c.c. e ad altre disposizioni vigenti
in materia. Tuttavia ciò che differenzia la norma in esame dalla precedente disciplina è la possibilità, in essa
contemplata, di effettuare la rivalutazione ai soli fini civilistici, vale a dire la possibilità di far emergere i
maggiori valori nel bilancio d’esercizio senza per questo essere obbligati ad ottenerne il riconoscimento ai
fini fiscali.
Tale istituto, che si inserisce in una più ampia manovra legislativa, si pone infatti quale precipua finalità
quella di consentire alle imprese - in un periodo caratterizzato da una situazione di forte crisi economicofinanziaria – di intervenire sul proprio capitale, in modo tale da ottenere il duplice risultato di coprire eventuali
perdite superiori al terzo del capitale stesso, e nel contempo contenere il costo del denaro evidenziando
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indici patrimoniali migliori ai fini dei parametri di Basilea 2 .
2.
Ambito soggettivo di applicazione
Il comma 16 del citato art. 15 del D.L. n. 185/2008 circoscrive, sotto il profilo soggettivo, il campo di
applicazione della rivalutazione stabilendo che sono ammessi ad avvalersene:
•
le società di capitali (Spa, Sapa e Srl);
•
le società di persone (Sas e Snc) ed equiparate di cui all’art. 5 del TUIR;
•
gli enti commerciali residenti, tra cui i trust ;
•
le imprese individuali.
Con specifico riferimento a quest’ultime si precisa che il loro inserimento nell’ambito dei soggetti
ammessi alla rivalutazione in esame, pur non essendo espressamente previsto dalla citata norma, già
desumibile dal richiamo operato dal successivo comma 23 all’art.15 della Legge 342/2000 che
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espressamente le contemplava, perchè è stato recentemente confermato dall’Agenzia delle Entrate .
Tuttavia le società di persone e le imprese individuali possono effettuare la rivalutazione in esame
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anche se adottano regimi semplificati di contabilità, purché alla stessa sia data anche rilevanza fiscale . Per
tali soggetti, in ogni caso, la rivalutazione è consentita a condizione che venga redatto un apposito prospetto
bollato e vidimato che dovrà essere presentato, a richiesta, all'Amministrazione finanziaria, dal quale risultino
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i prezzi di costo e la rivalutazione compiuta .
Da quanto sopra ne consegue che restano pertanto escluse dalla possibilità di operare la suddetta
rivalutazione: le società non residenti, gli enti pubblici e privati, e i trust che non hanno per oggetto
esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali nonché tutti i soggetti che si avvalgono dei criteri
Ias/Ifrs, nella formazione del bilancio 2008.
3.
Ambito oggettivo di applicazione
Come previsto dal comma 16 la rivalutazione ha ad oggetto i beni immobili - escluse le aree fabbricabili
e gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa (immobili ‘merce’) - presenti nel
bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2007 (quindi, per i soggetti con esercizio solare, nel bilancio
dell’anno 2007) e ancora presenti nel patrimonio dell’impresa al termine dell’esercizio successivo (quindi, per
i soggetti con esercizio solare, nel bilancio dell’anno 2008). Ne deriva che non possono essere oggetto di
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rivalutazione i beni in leasing in quanto non iscritti in bilancio a meno che, gli stessi, come precisato da
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ultimo dall’Agenzia dell’Entrate, non siano stati riscattati entro l’esercizio in corso alla data del 31.12.2007 .
Sono rivalutabili invece i beni completamente ammortizzati i quali si intendono posseduti se risultano
dal bilancio o rendiconto, ovvero, per le imprese in contabilità semplificata dal libro cespiti ammortizzabili.
Ciò premesso il successivo, comma 17, nel prevedere che la rivalutazione va eseguita nel bilancio
relativo all’esercizio successivo a quello in corso al 31.12.2007, precisa che la stessa «deve riguardare tutti i
beni appartenenti alla stessa categoria omogenea» ed a tal fine suddivide in due distinte categorie gli
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In tal senso G. FERRANTI, La rivalutazione degli immobili dell’impresa, in Corriere Tributario n. 1/2009.
Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 13.03.2009.
3 Circolare 11/E del 19 marzo 2009.
4 Legge 21 novembre 2000, n. 342, articolo 15.
5 Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 57/E del 2001.
6 Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 13.03.2009, cit.
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immobili ammortizzabili (i.e. immobili strumentali per natura o destinazione) e quelli non ammortizzabili (i.e.
terreni agricoli – quelli edificabili sono esplicitamente esclusi dalla rivalutazione – ed immobili abitativi non
utilizzati direttamente come beni strumentali ma dati in locazione o comodato a terzi, ovvero inutilizzati).
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Al riguardo si ritiene opportuno evidenziare che prudente dottrina ha intravisto nella lettura del
suddetto comma l’intenzione del legislatore di voler individuare esclusivamente due categorie omogenee di
beni: beni ammortizzabili e non ammortizzabili, con la conseguenza che l’operazione si rileverebbe
particolarmente onerosa per i soggetti che possiedono numerosi immobili.
Tuttavia il rinvio operato dal successivo comma 23 alle disposizioni del D.M. 13.04.2001 , n. 162
lascerebbe aperta all’operatore la possibilità di un’ulteriore suddivisione dei beni, pur sempre nel rispetto di
un criterio di omogeneità. Ne deriverebbe la possibilità di individuare i seguenti raggruppamenti omogenei:
- Aree non fabbricabili
- Fabbricati non strumentali
- Fabbricati strumentali per destinazione
- Fabbricati strumentali per natura.
Ciò premesso tenuto conto dei rischi connessi ad una più flessibile interpretazione della norma - in termini di
compromissione della stessa rivalutazione - appare ancora necessario un chiarimento dell’Agenzia, atteso
che l’ultima circolare del 19 marzo 2009, relativamente alle categorie omogenee, si è limitata a ribadire che
la mancata inclusione di un bene rientrante nella categoria di riferimento fa venir meno gli effetti fiscali per
tutti gli altri beni appartenenti alla medesima categoria, salvo che si provveda «anche in sede di
accertamento … al versamento dell’imposta sostitutiva non versata con riferimento al bene illegittimamente
escluso, maggiorata di sanzioni ed interessi previsti per legge. Resta inteso che l’assolvimento di tale onere
non comporta anche il riconoscimento del maggior valore relativo ai beni esclusi dalla rivalutazione». Ne
deriva quindi un’evidente penalizzazione in termini di ulteriore esborso, senza vedersi riconosciuti i maggior
valori.
4.
I metodi di rivalutazione
In via preliminare si precisa che per ciascuna categoria omogenea deve essere adottato un unico
criterio di quantificazione del maggior valore che andrà pertanto applicato a tutti gli immobili appartenenti alla
categoria.
Il valore rivalutato attribuito ai singoli beni immobili non deve essere superiore al valore di mercato o al
maggior valore che può essere fondatamente attribuito agli stessi in base alla valutazione della loro capacità
produttiva e della possibilità di utilizzazione economica. In altre parole l’ammontare della rivalutazione non
deve superare la differenza tra il valore di mercato (come sopra definito) ed il costo residuo del bene non
rivalutato al netto degli ammortamenti.
Questa differenza rappresenta il valore massimo della rivalutazione. Nei limiti di tale soglia si può
tuttavia decidere di rivalutare anche per un importo inferiore, purché tale criterio sia applicato a tutti i beni
immobili della medesima categoria.
Il rispetto del limite quantitativo imposto dal Legislatore deve essere attestato dagli amministratori e dal
collegio sindacale, se esistente, nelle proprie relazioni al bilancio ovvero nella nota integrativa.
7 In tal senso si veda: G. FERRANTI, cit, p. 8; C. PESSINA, C. BOLLO, Decreto anti-crisi (D.L. 29 novembre 2008, n. 185):
rivalutazione degli immobili posseduti dalle imprese, in il fisco n. 2/2009, pag. 178 ss.
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Inoltre, nell’inventario dell’esercizio nel corso del quale viene eseguita la rivalutazione deve essere
indicato anche il prezzo di costo originario con le eventuali rivalutazioni eseguite in conformità a precedenti
leggi di rivalutazione.
5.
Gli effetti fiscali
Come anticipato in premessa la rivalutazione in esame si differenzia sostanzialmente da quella
contemplata nella precedente disciplina in quanto può essere eseguita anche ai soli fini civilistici.
In linea con il principale obiettivo dell’attuale intervento legislativo, ossia quello di consentire un
adeguamento del valore contabile degli immobili ai maggiori valori reali (e quindi quella di far emergere una
maggiore capitalizzazione), le quote di ammortamento sul valore rivalutato ovvero le plusvalenze o
minusvalenze hanno valenza solamente civilistica, senza alcuna incidenza sulla deducibilità fiscale.
Tuttavia la norma non esclude la possibilità di accompagnare alla rivalutazione civilistica quella fiscale
(comma 20), e ove si volesse attribuire rilevanza fiscale ai suddetti maggiori valori, così da beneficiare degli
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stessi anche in termini tributari (maggiori ammortamenti ed effetto su plusvalenze e minusvalenze), prevede
il pagamento di una imposta sostitutiva nella misura del 3% per gli immobili ammortizzabili, e del 1,5% per gli
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immobili non ammortizzabili, percentuale da applicare all’importo della rivalutazione .
Detta imposta dovrà essere versata in unica soluzione entro il 16 giugno 2009 oppure in tre rate
annuali, maggiorate degli interessi del 3%, scadenti rispettivamente il 16 giugno 2009, 2010 e 2011, ed in
ogni caso, può essere compensata nel Mod. F24.
Tuttavia si precisa che gli effetti fiscali si esplicheranno solo in un secondo momento, in particolare:
a) le maggiori quote di ammortamento, per gli immobili strumentali, saranno deducibili solo a partire
dal quinto anno successivo a quello della rivalutazione (quindi se l’esercizio coincide con l’anno
solare, nel 2013), con la conseguenza che negli anni 2008-2009-2010-2011-2012 saranno imputati
a conto economico ammortamenti temporaneamente non deducibili fiscalmente. Pertanto, nel
rispetto del generale principio della competenza economica, bisognerà stanziare - nei relativi bilanci
- le corrispondenti attività per imposte anticipate, come segue:
Esempio:
Attività per imposte anticipate
@
Imposte anticipate
Una volta terminato il processo di ammortamento civilistico degli immobili rivalutati si potrà procedere a
dedurre extra contabilmente, ai soli fini fiscali (Ires, Irpef, Irap), in sede di dichiarazione dei redditi, gli
ammortamenti non dedotti nel periodi 2008-2012.
8 A tal proposito si segnala che la citata Circ. 8/E del 2009 ha chiarito che, in assenza di pagamento dell’imposta
sostitutiva, la rivalutazione non produce effetti fiscali neppure ai fini dell’IRAP.
9 Percentuali così modificate dall’art. 5 del D. L. 10 febbraio 2009, n.5. Nel caso di affrancamento fiscale dei
maggiori valori iscritti ovvero della riserva di rivalutazione (descritta in seguito), si ricorda l’obbligo di compilazione del
QUADRO RQ - IMPOSTE SOSTITUTIVE – Sezione IX e X del modello Unico 2009; a tal fine si segnala che le
istruzioni del modello non appaiono in linea con le modifiche successivamente apportate alla normativa. Analogamente,
appaiono non aggiornate alla normativa vigente le istruzioni di cui al successivo QUADRO RV – RICONCILIAZIONE
DATI DI BILANCIO E FISCALI
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Esempio:
Imposte dell’esercizio
@
Attività per imposte anticipate
b) le plusvalenze o le minusvalenze da cessione (o da altre operazioni assimilate) saranno calcolate sui
nuovi valori rivalutati solamente a partire dal sesto esercizio successivo a quello della rivalutazione
(quindi se l’esercizio coincide con l’anno solare, dal 2014).
Ne consegue che se i beni rivalutati vengono ceduti o dimessi entro il 31.12.2013, le plusvalenze e le
minusvalenze saranno calcolate sui valori fiscali originali (in altri termini, non si terrà conto della
rivalutazione operata). In tal caso per effetto del rinvio al D.M. 86/200, al soggetto che ha effettuato la
rivalutazione sarà attribuito un credito di imposta - ai fini Ires o Irpef - pari all’ammontare dell’imposta
sostitutiva versata.
Si segnala, infine, il caso delle c.d. ‘società di comodo’: ferma restando la mancanza di uno specifico
chiarimento ministeriale, è stato osservato
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che i criteri di rilevanza fiscale sopra descritti risultano
applicabili anche a tale ipotesi. Ciò implica che, nel caso di rivalutazione senza affrancamento dei maggiori
valori fiscali iscritti, non si determina un incremento dei valori su cui operare il ‘test di operatività’; nel caso,
invece, di affrancamento oneroso, i maggiori valori iscritti rileveranno, sempre ai fini del ‘test di operatività’, a
partire dal quinto anno successivo a quello della rivalutazione.
6.
Profili contabili
Il maggior valore attribuito agli immobili rivalutati deve essere iscritto o direttamente a capitale ovvero
in una riserva in sospensione di imposta designata con riferimento alla legge stessa. L’imposta sostitutiva
per l’affrancamento si iscrive a riduzione della riserva.
Possono essere adottati, alternativamente e non necessariamente in modo univoco, per i vari immobili
della medesima categoria, tre diversi metodi contabili:
1) Iscrizione del maggior valore sia nei costi storici che nei fondi ammortamento, onde mantenere
invariata la durata del processo di ammortamento.
E' necessario determinare il coefficiente di proporzionalità quale rapporto tra valore corrente e valore
netto contabile, tale coefficiente dovrà applicarsi sia al costo storico che al fondo di ammortamento.
Esempio:
Dato un costo storico pari a 1000 ed un corrispondente fondo ammortamento pari a 400, il valore
netto contabile risulta pari a 600, il valore corrente al 01.01.2008 sia pari a 1300.
Il coefficiente di proporzionalità sarà dato dal seguente rapporto: 1300/600 = 2,167 e pertanto il costo
storico rivalutato sarà iscritto per 2167 mentre il relativo fondo ammortamento sarà iscritto per 867 con
un valore netto contabile che risulterà esattamente pari al valore corrente al 01.01.2008 ossia 1300.
Immobile
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@
Fondo ammortamento
Riserva rivalutazione Dl. 185/2008
C. MEZZETTI E E. RE, Società di comodo, rivalutazioni a effetto ritardato, in Il Sole 24 Ore del 06.03.2009
5
In caso di opzione per il riconoscimento fiscale dei maggiori valori si avrà:
Riserva rivalutaz. Dl. 185/2008
@
Debito v/erario per imposta sostit.
In caso di opzione per l'affrancamento della riserva di rivalutazione si avrà:
Imposta Sostitutiva
@
Debiti tributari
2) Iscrizione del maggior valore solo all’attivo lordo dell’immobile
Esempio:
Immobile
@
Riserva rivalutazione Dl. 185/2008
in caso di opzione per il riconoscimento fiscale dei maggiori valori si avrà:
Riserva rivalutaz. Dl. 185/2008
@
Debito v/erario per imposta sostit.
in caso di opzione per l'affrancamento della riserva di rivalutazione si avrà:
Imposta Sostitutiva
@
Debiti tributari
3) Iscrizione del maggior valore a diminuzione del fondo di ammortamento
Esempio:
Fondo ammortamento
@
Riserva rivalutazione Dl. 185/2008
in caso di opzione per il riconoscimento fiscale dei maggiori valori si avrà:
Riserva rivalutaz. Dl. 185/2008
@
Debito v/erario per imposta sostit.
ìn caso di opzione per l'affrancamento della riserva di rivalutazione si avrà:
Imposta Sostitutiva
@
Debiti tributari
Nel caso di adozione del primo o del secondo metodo, il nuovo importo lordo dell’immobile non deve
essere superiore al cosiddetto valore di sostituzione (costo necessario per comperare un bene nuovo della
stessa tipologia).
7. La riserva da rivalutazione ex d.l. 185/2008
Il comma 18 stabilisce che l’importo della rivalutazione può essere:
-
imputato al capitale sociale; ovvero
-
accantonato ad un apposita riserva del patrimonio netto che faccia specifico riferimento al
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decreto in esame.
Il medesimo comma prevede che detta riserva ai fini fiscali costituisce una riserva in sospensione di
imposta, con la conseguenza che, in caso di distribuzione, la stessa dovrà scontare l’Ires ovvero l’Irpef.
Al riguardo si fa presente che attenta dottrina
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ha precisato che la previsione di una riserva in
sospensione d’imposta è connessa esclusivamente al caso in cui alla rivalutazione civilistica si attribuisca
rilevanza fiscale (pagando l’imposta sostitutiva all’1,5% o al 3%), con la conseguenza che qualora non si
voglia attribuire riconoscimento fiscale ai maggiori valori contabili la riserva che si viene a costituire è una
riserva libera. Detta dottrina sembrerebbe trovare conforto nel disposto dell’art. 3, co. 4, del D.M. n.86/2002
che con riferimento alla precedente disciplina in materia di rivalutazione precisava che qualora il bene
rivalutato fosse ceduto prima che cominciassero a maturare gli effetti fiscali, il venir meno di questi ultimi
determinava «la liberazione della riserva dallo status di sospensione d’imposta». Appare logico corollario
che ove si possa procedere (facoltà concessa sola dalla nuova disciplina) ad una rivalutazione
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esclusivamente civilistica la riserva è ab origine libera .
Il successivo comma 19, in ogni caso, prevede la possibilità di affrancare la riserva da rivalutazione
(evitando, quindi, che in caso di distribuzione concorra a formare il reddito imponibile del soggetto erogante)
con il versamento di una ulteriore imposta sostitutiva del 10%,; Per effetto del rinvio operato dal
successivo comma 23 all’art. 13 della legge n. 342/2000, a questa riserva viene attribuito il medesimo
regime di tutela del capitale, l’eventuale suo utilizzo (a copertura di perdite, per distribuzione ai soci o per
altri fini) può avvenire secondo le disposizioni di cui all’articolo 2445, co. 2, cod. civ. per la riduzione del
capitale esuberante.
L’eventuale utilizzo in sede ordinaria per la copertura di perdite, comporterà il divieto di distribuzione di
utili sino a quando la riserva stessa non sia stata reintegrata o ridotta in misura corrispondente con
deliberazione dell’assemblea straordinaria.
Per eliminare questi vincoli, è possibile affrancare subito la riserva da rivalutazione, rendendola
liberamente utilizzabile, con il versamento di un’imposta sostitutiva del 10% (comma 19), da versarsi con
le medesime modalità dell’imposta sostitutiva sulla rivalutazione. In tal caso detta riserva, se distribuita, non
concorrerà a formare il reddito imponibile del soggetto erogante. Resta ferma, anche in caso di
affrancamento, la tassabilità in capo al soggetto percipiente, secondo le regole previste per i dividendi, della
riserva eventualmente distribuita.
Per quanto attiene, infine, il perfezionamento della rivalutazione fiscale, la citata circolare 11/E,
chiarisce che l’omesso, tardivo o insufficiente pagamento non rileva ai fini dello stesso essendo sufficiente
l’indicazione in Unico del maggior valore. L’imposta non versata, infatti, verrà iscritta a ruolo salvo la
possibilità per il contribuente di avvalersi del ravvedimento operoso.
8.
Conclusioni: perché procedere alla rivalutazione?
Come detto, la rivalutazione in esame si caratterizza per il fatto che la stessa può essere effettuata
anche ai solo fini civilistici con evidenti vantaggi in termini di bilancio.
Le società che prevedono di chiudere il bilancio 2008 fortemente in perdita (tale, addirittura, da
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In tal senso N. FORTE, Il decreto anti crisi consente la rivalutazione solo ai fini civilistici, in Infocus n.7 del
26.02.2009; P. MENEGHETTI, Immobili con rivalutazione civilistica a prezzi di mercato senza effetti fiscali, in Novità fiscali
2009, il Sole 24ore, febbraio 2009.
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Circ. 11/E, cit.
7
incidere sulla salvaguardia del capitale minimo), infatti, possono avere interesse ad aumentare il patrimonio
netto (con l’iscrizione della riserva da rivalutazione) proprio per evitare interventi sul capitale.
Può essere anche utile mantenere nei confronti dei terzi (banche, soprattutto) valori patrimoniali più
adeguati alla realtà aziendale; tipico è il caso delle società che hanno riscattato immobili in leasing e che,
conseguentemente, hanno potuto iscrivere in bilancio i beni per il solo valore di riscatto.
Infine, i migliori indicatori patrimoniali derivanti dalla rivalutazione possono ridurre il costo del denaro in
funzione dei parametri di Basilea 2.
Sotto il profilo fiscale la convenienza di operare la rivalutazione va invece valutata tenendo in
considerazione il differimento temporale degli effetti fiscali (maggiori ammortamenti dal 5° anno e in cidenza
su plusvalenza e minusvalenza dal 6° anno). Al rigu ardo appare infatti opportuno effettuare un bilancing test
:
- tra i maggiori (futuri) ammortamenti deducibili e l’allungamento temporale del processo di
ammortamento (33 anni); e
- per quanto attiene alla eventuale vendita o dismissione effettuata dopo il 2014 considerato che
la rivalutazione e pertanto il pagamento dell’imposta sostitutiva deve interessare tutti gli
immobili della categoria omogenea, tra la minore imposizione connessa ad una minore
plusvalenza o maggiore minusvalenza e l’incidenza dell’immobile che si intende cedere sul
totale degli immobili della categoria cui appartiene (da rivalutare).
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