TRIBUNALE DI VERBANIA OGGETTO

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Geom. Mauro JULITA
Via Roma, 19
28040 – PARUZZARO
C.F. JLTMRA60M28A429W – P.IVA 01059630036
TRIBUNALE DI VERBANIA
OGGETTO:
Esecuzione immobiliare n° 108-2011 r.g.e.
Promossa da xxx
Contro xxx
RELAZIONE TECNICA DEL C.T.U.
Il G.E. dottor Massimo TERZI, ha conferito al sottoscritto Geom.
Mauro JULITA, iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri
Laureati della Provincia di Novara al n° 1926, con studio in
Paruzzaro, Via Roma n° 19, iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici
del Tribunale di Verbania al n° 91, codice fiscale numero JLT MRA
60M28 A429W l’incarico, nominandolo C.T.U. dell’Esecuzione
Immobiliare in oggetto, in data 17.01.2012, ha formulato il seguente
quesito ed impartito le seguenti direttive.
Provveda lo stimatore a:
“1) inviare a mezzo PCT accettazione carica entro 24h dalla
comunicazione, come da modello precedentemente comunicato;
2) esaminati gli atti del procedimento, controllare la completezza
dei documenti di cui all’art. 567, secondo comma, c.p.c.,
segnalando al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei e
allegando l’ultimo atto di provenienza inter vivos dell’immobile
pignorato;
3) accedere all’immobile pignorato previa comunicazione a mezzo
raccomandata r.r. al debitore e agli eventuali comproprietari e
quindi individuare e descrivere analiticamente la consistenza
fisica e la destinazione dell’immobile, indicandone l’ubicazione, la
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Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
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superficie, gli accessi, le pertinenze, gli accessori, il contesto nel
quale l’immobile è inserito, i servizi da cui è servito, lo stato di
manutenzione; in particolare, saranno indicati: l’altezza utile
interna, la composizione, la superficie netta, il coefficiente
utilizzato per la determinazione della superficie commerciale, la
superficie commerciale medesima, l’esposizione, le caratteristiche
strutturali e le caratteristiche interne del bene, l’esistenza di
allacciamenti alla rete idrica, elettrica, del gas, le caratteristiche e
stato di manutenzione degli impianti nonché la loro rispondenza
alla vigente normativa in particolare in materia di sicurezza e, ove
necessario, il costo del loro adeguamento, la presenza all’interno
dell’immobile di rifiuti o sostanze tossiche o nocive indicando,
previa assunzione di opportune informazioni, anche il costo del
relativo smaltimento;
4) produrre, avvalendosi nel caso di tecnici abilitati, l'attestato di
certificazione energetica, a secondo delle normative vigenti,
relativamente a tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati;
5) individuare e descrivere catastalmente l’immobile precisandone
i confini;
6) richiedere le schede catastali, gli estratti di mappa del CT e del
CF, le denunce di cambiamento, i tipi mappali, gli eventuali
frazionamenti relativi agli immobili pignorati ed ogni altra
documentazione catastale utile; accertare se l’intestazione
catastale in capo al debitore è conforme ai passaggi di proprietà
antecedenti, provvedendo se del caso alla redazione delle eventuali
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necessarie domande di voltura catastale; redigere, in caso di
mancanza o di difformità rispetto all’attuale consistenza e
destinazione degli immobili in oggetto, nuove schede catastali
ovvero, ove necessario per meglio identificare gli immobili
pignorati, nuovi tipi di frazionamento catastale; risolvere le
problematiche catastali evidenziate nella certificazione notarile
sostitutiva, ed eseguire tutti gli ulteriori accertamenti o
adempimenti di tipo catastale che il professionista eventualmente
delegato ex art. 591 bis c.p.c. ritenga opportuni al fine della
vendita;
7) Agli effetti dell'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio
1985, n. 52, come modificata dall'art. 19 del d.l. n. 78/2010,
verifichi l'esperto:
- che i fabbricati oggetto di espropriazione, se ultimati, siano
censiti nel catasto dei fabbricati; in caso contrario, anche
nell'ipotesi in cui si tratti di fabbricati rurali che abbiano perso
i requisiti di ruralità (ai sensi dell'art. 9, commi 3, 3-bis, 3-ter, 4
e 5, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito in legge 26
febbraio 1994, n. 133, e successive modificazioni), provveda a
presentare al competente ufficio dell'Agenzia del territorio
denuncia di nuova costruzione;
- che i dati di identificazione catastale dell'immobile oggetto di
espropriazione (eventuale sezione, foglio, numero di mappa,
subalterno) riguardano l'unità immobiliare raffigurata nella
corrispondente planimetria depositata in catasto, acquisendone
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- copia;
- che i dati catastali e la planimetria siano conformi allo stato di
fatto, e in particolare che non sussistano difformità rilevanti,
tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e dar luogo
all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria ai sensi
della vigente normativa; ove viceversa sussistano dette
difformità rilevanti, provveda l'esperto a presentare al
competente
ufficio
dell'Agenzia
del
territorio
apposita
denuncia di variazione e nuova planimetria;
- che l'intestazione catastale dell'unità immobiliare urbana in
oggetto sia conforme alle risultanze dei registri immobiliari; in
caso contrario, provveda l'esperto a presentare in catasto le
domande di voltura, relative ai passaggi intermedi non
volturati, o a chiedere la rettifica di eventuali errori di
intestazione.
8) precisare lo stato di possesso dell’immobile e cioè se è libero
ovvero occupato e in base a quale titolo; in particolare, se è
oggetto di contratti di locazione o affitto, verificando la data di
registrazione e di scadenza del contratto per l’eventuale disdetta,
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio;
9) accertare l'esistenza o meno di usi civici, atti di asservimento
urbanistici e cessioni di cubatura, vincoli storico artistici ed altro;
precisare, in particolare, se risultano adottati provvedimenti di
assegnazione in uso dell’immobile quale casa coniugale
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nell’ambito di procedimenti di separazione personale dei coniugi o
divorzio (rif. punto 11); se sussistono diritti reali parziali e, in
particolare, di usufrutto, precisare se questi abbiano ad oggetto
l’intero immobile o sue porzioni ovvero una quota indivisa dello
stesso, verificando l’età e l’esistenza in vita dell’usufruttuario; in
caso positivo, stimare il valore dell’immobile tenendo conto del
suddetto diritto;
10) accertare, con riferimento alla legislazione in materia edilizia
vigente, in quale epoca fu realizzato l’immobile; riferire gli
estremi delle licenze o concessioni edilizie relative all’immobile;
verificare la corrispondenza della costruzione alle previsioni della
concessione e degli altri atti amministrativi autorizzativi di
variazioni o ristrutturazioni; accertare quindi eventuali abusi
edilizi specificandone la natura, verificandone la sanabilità e
indicando i costi di sanatoria ovvero di rimozione delle opere
abusive; accertare il rilascio della dichiarazione di abitabilità
(agibilità dell’immobile ovvero la sussistenza delle condizioni
prescritte per il suo rilascio); acquisire il certificato di
destinazione urbanistica;
11) in caso di immobile inserito in contesto condominiale,
accertare la quota condominiale sulle parti comuni nonché, previa
assunzione di informazioni dall’amministratore, l’esistenza e
ammontare di eventuali morosità nel pagamento degli oneri
condominiali negli ultimi due anni, l’eventuale approvazione di
delibere di spese straordinarie non ancora eseguite, l’eventuale
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pendenza di cause di cui il condominio sia parte, l’esistenza di
vincoli (di uso, ecc) di natura condominiale;
12) richiedere, nei casi prescritti dalla legislazione in materia
edilizia, il certificato di destinazione urbanistica relativa
all’immobile pignorato; verificare comunque che gli strumenti
urbanistici vigenti non abbiano subito modifiche incidenti sulla
destinazione e sulla capacità edificatoria dell’immobile; segnalare
l’eventuale adozione di piani regolatori non ancora approvati e
comunque l’inizio di procedure amministrative di modifica degli
strumenti urbanistici summenzionati;
13) richiedere presso i competenti uffici dello stato civile, il
certificato di residenza, di stato civile e l’estratto per riassunto
dell’atto di matrimonio, rilasciato dal Comune dove è stato
celebrato, dell’esecutato preoccupandosi di procurarsi, in caso di
convenzioni matrimoniali non di semplice separazione dei beni
copia delle stesse presso i competenti uffici; acquisire copia dei
provvedimenti o delle condizioni di separazione e divorzio
concernenti l’assegnazione della casa coniugale (a tutela della
riservatezza, i relativi atti saranno opportunamente resi illeggibili
nelle parti non strettamente concernenti detto aspetto); richiedere
presso il competente ufficio certificato di vigenza della società
esecutata;
14) stimare l’immobile tenendo conto di tutte le circostanze
accertate, con analitica indicazione dei criteri seguiti e delle fonti
informative adottate, e proporre, ove opportuno, la formazione di
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lotti distinti;
15) nell’ipotesi in cui sia stata pignorata una quota indivisa,
accertare se il bene è comodamente divisibile ovvero sia possibile
separare in natura porzioni corrispondenti alle quote di ciascun
comproprietario;
16) realizzare una completa documentazione fotografica degli
interni e degli esterni dei beni, anche su supporto digitale, al fine
della sua pubblicazione;
17) acquisire copia dell’atto notarile di acquisto degli immobili
oggetto di esecuzione senza esperire ulteriori indagini nei registri
immobiliari;
18) depositare l’elaborato peritale e nota pro forma con firma
digitale a mezzo PCT; il deposito deve avvenire entro 15 giorni
prima dell’udienza di seguito fissata per la comparizione delle
parti ex art. 569 c.p.c.; entro lo stesso termine inviare copia al
debitore esecutato a mezzo posta elettronica certificata o posta
ordinaria; comparire all’udienza di seguito fissata qualora le parti
abbiano inviato note di osservazioni sulla perizia;
19) eventuale proroga per il deposito della ctu deve pervenire
perentoriamente entro 15 giorni prima dell’udienza fissata;
20) compilare la scheda modello-lotti ed inviarla in formato pdf
all’indirizzo e-mail [email protected] ;
21) ove la vendita non sia stata delegata ad un professionista ex
art. 591 bis c.p.c., curare la trascrizione del decreto di
trasferimento e la cancellazione delle formalità ivi indicate,
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nonché la voltura catastale del bene trasferito; l’aggiornamento
delle formalità pregiudizievoli trascritte o iscritte successivamente
alla data del pignoramento;
E’ stata inviata a mezzo PCT l’accettazione della carica, quindi:
• sono stati esaminati i documenti presenti nella pratica;
• sono state eseguite presso l’Agenzia del Territorio le visure
catastali, richiesti l’estratto di mappa digitale e la copia delle
planimetrie degli immobili;
• è stato richiesto l'atto di acquisto presso l’Archivio Notarile di
Milano;
• sono state effettuate le ricerche presso gli Uffici Anagrafe e Stato
Civile dei Comuni di Busto Arsizio e Sesto Calende;
• è stato eseguito sopralluogo presso l’Ufficio Tecnico del Comune
di Arona per prendere visione delle pratiche edilizie, licenze,
condoni, abitabilità e situazione urbanistica dell’immobile;
• è stata richiesta presso l’Ufficio Tributi del Comune di Arona la
posizione debitoria degli esecutati;
• in data 24.02.2012 sono stati avvisati gli esecutati, per la data del
sopralluogo da effettuarsi il 7 marzo 2012, alle ore 15,00, con
raccomandata A.R., ricevuta dagli stessi;
• è stata richiesta la posizione debitoria degli esecutati nei confronti
del Condominio Portici
• in data 07.03.2012, alle ore 15,00, è stato regolarmente eseguito il
sopralluogo al fine di rispondere al quesito e scattare le fotografie
richieste;
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CIO’ PREMESSO
il sottoscritto espone di seguito i risultati dei propri accertamenti
RISPOSTA AL QUESITO
2)
Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la
completezza dei documenti di cui all’art. 567, secondo comma, c.p.c. .
Si allega l'atto di acquisto autenticato dal Notaio Giuseppe Brighina di
Gallarate, in data 03.05.2002, repertorio numero 187125/50961.
(Allegato n. 1)
3)
Gli immobili pignorati sono i seguenti:
IN TERRITORIO DEL COMUNE DI ARONA, nel fabbricato
sito
in
Corso
della
Liberazione
n.
20,
denominato
“Xxx”:
unità immobiliare ad uso civile abitazione costituita da due vani,
bagno, disimpegno e ripostiglio, al piano terra, con ballatoio in uso
esclusivo;
cantina al piano seminterrato.
Per quanto riguarda la superficie netta e l’altezza, si fa riferimento
all’elaborato grafico qui allegato. (Allegato n° 2)
Si accede agli immobili oggetto di stima sia da via Liberazione
attraverso androne comune, che da Via Paleocapa, sempre attraverso
androne comune.
Gli immobili sono posti in Comune di Arona, di compendio di
maggior stabile sito in Corso della Liberazione, denominato
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“Xxx”, in zona centrale raggiunta dai principali servizi
pubblici. L'appartamento è in buone condizioni di manutenzione, in
quanto recentemente ristrutturato con regolari autorizzazioni.
Presentano le seguenti finiture:
appartamento:
- pareti interne intonacate al civile e tinteggiate;
- pavimenti in piastrelle di ceramica;
- bagno attrezzato con lavabo, bidet, w.c. e doccia;
- rivestimento del bagno con piastrelle di ceramica;
- serramenti esterni in alluminio e legno “pino di Svezia” con doppi
vetri, dotati di inferriate per il locale cucina;
- porte interne in legno tamburato;
- portoncino blindato;
- impianto elettrico a norma;
- ballatoio in uso esclusivo recintato.
cantina:
- pavimento in grès porcellanato;
- intonaco al rustico tinteggiato;
- porta in ferro scorrevole.
Per quanto riguarda la superficie di vendita si considera la superficie
lorda, cioè comprensiva dei muri perimetrali.
Non sono stati rinvenuti rifiuti di entità rilevante, né tossiche o nocive.
4)
Si allega l'Attestato di Certificazione Energetica n. 2012 107433 0005
del 21.03.2012, redatto dal Tecnico Certificatore Arch. Pietro
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Bortolaso. (Allegato n. 3).
5)
Gli immobili sopra descritti risultano così censiti al Catasto Urbano:
Foglio 17, mappale 92 subalterno numerico 101, zona censuaria 1,
Corso della Liberazione n. 18, piano T, categoria A/2, classe quarta,
vani 3,5, rendita catastale € 442,86
Foglio 17, mappale 92 subalterno numerico 105, zona censuaria 1, Via
Paleocapa n. 24, piano S1, categoria C/2, classe quinta, mq 19, rendita
catastale € 52,01, corrispondente a catasto terreni al mappale 92 del
foglio 17, di are 16,30 (sedime dell'intero fabbricato)
Coerenze dell’appartamento:
ballatoio in godimento esclusivo, proprietà di terzi, passaggio e
proprietà Xxx o aventi causa
Coerenze della cantina:
corridoio comune, passaggio comune, proprietà Xxx o aventi causa,
proprietà Xxx o aventi causa.
6)
Gli immobili pignorati sono censiti nel catasto dei fabbricati e
corrispondono alle schede catastali depositate. Il sottoscritto ha
richiesto l’estratto di mappa digitale (Allegato n° 4), le visure catastali
NCT (Allegato n. 5) e le planimetrie catastali degli immobili
(Allegati n° 6 e n° 7).
A catasto urbano gli immobili in oggetto risultano intestati agli
esecutati Xxx.(Allegato
n° 8).
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7)
Gli immobili pignorati sono regolarmente censiti al catasto urbano.
I dati catastali degli stessi riguardano le unità immobiliari raffigurate
nelle planimetrie catastali come sopra allegate.
Gli immobili sono correttamente intestati ai proprietari Xxx X
XXX
8)
Gli immobili in oggetto sono occupati dalla Xxx
con sede in Xxx
, a favore della quale sono stati stipulati i
seguenti contratti:
- contratto di comodato di immobile in data 07.10.2008 (Allegato n.
9);
- contratto preliminare di vendita autenticato dal Notaio Fabio Pala di
Arona, in data 08.10.2008, repertorio numero 44604/5366, registrato
ad Arona il 15.10.2008, al numero 1209 (Allegato n. 10);
- addendum al contratto preliminare di compravendita sopra indicato,
stipulato il 16.04.2009 (Allegano n. 11)
9)
Non vi sono usi civici o altro. Non risultano adottati provvedimenti di
assegnazione in uso degli immobili quali casa coniugale. Non esistono
diritti di usufrutto.
10)
Da un esame effettuato presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
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Arona, l’intero fabbricato di cui fanno parte gli immobili oggetto di
stima risulta edificato prima dell’anno 1967.
Successivamente sono state presentate le seguenti Denunce di Inizio
Attività:
- prot.n. 0038855 del 16.10.2008 per cambio di destinazione d’uso da
C/1 a A/2, modifiche interne, adeguamento impianti;
- prot.n. 0013586 del 09.04.2009 per variante in corso d’opera alla
D.I.A. sopra indicata;
- prot.n. 0040077 del 03.11.2009 per installazione recinzione su
spazio in uso esclusivo.
Non risultano abusi edilizi. Non risultano presentate dichiarazioni di
fine lavori, attestati di collaudo e richiesta abitabilità.
Predisposizione pratica per
richiesta Abitabilità (IVA compresa):
€ 250,00
11)
Le unità immobiliari in oggetto fanno parte di maggior stabile inserito
in contesto condominiale e alle stesse competono quote proporzionali
sugli enti e spazi comuni. Si precisa, inoltre, che nell’atto di acquisto
viene indicato quanto segue: “Unitamente alle suddette porzioni
immobiliari, vengono trasferite, per le proporzionali quote di
comproprietà, le parti comuni all’intero edificio, costituite dal locale
cabina elettrica, locale caldaia ed immondezzaio posti al piano
seminterrato . . ed individuate col mappale 92 sub. 55, nonché dalla
portineria al piano terreno . . ed individuata con il mappale 92
sub.14”. Gli esecutati sono debitori nei confronti del Condominio
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dell’ulteriore somma di € 11.012,42 oltre a interessi di mora e a spese
legali, ecc.
Da una verifica effettuata presso l'Ufficio Tributi del Comune di
Arona risultano i seguenti carichi tributari:
a carico di Xxx
- insoluto di € 167,50 per omesso versamento ICI anno 2009;
a carico di Xxx
- insoluto di € 223,33 per omesso versamento ICI anno 2011.
(Allegati n. 12 e 13).
12)
Il Comune di Arona è dotato di Piano Regolatore Generale Comunale
approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale in data
04.02.2010, dove il fabbricato di cui fanno parte gli immobili in
oggetto si trova in Zona BRu 14.
13)
Sono stati richiesti presso gli Uffici Anagrafe dei Comuni di Sesto
Calende e Busto Arsizio i certificati di residenza degli esecutati
(Allegati n° 14 e n° 15) e presso l’Ufficio di Stato Civile del Comune
di Busto Arsizio l’Estratto per Riassunto dal Registro degli Atti di
Matrimonio (Allegato n° 16).
14)
Il criterio di stima adottato è il più probabile valore di mercato: ovvero
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paragonando gli immobili oggetto di stima con immobili similari
compravenduti nella zona, considerando lo stato di conservazione
degli immobili, la loro ubicazione, la consistenza, i valori intrinseci ed
estrinseci atti a determinare il giusto prezzo di mercato. E’ stato,
inoltre, consultato il sito dell’Agenzia del Territorio – Banca dati delle
quotazioni immobiliari.
Il sottoscritto pertanto ritiene attribuire all’immobile in oggetto il
seguente valore:
calcolo superficie lorda vendibile:
Abitazione:
mq 58,50 x € 1.400,00/mq =
€
81.900,00
€
1.512,00
€
5.000,00
€
7.560,00
Balcone:
mq 4,32 x 25% x € 1.400,00/mq =
Ballatoio in uso esclusivo:
a corpo:
Cantina:
mq 21,60 x 25% € 1.400,00/mq =
______________
Totale valore di stima:
€
95.972,00
(novantacinquemilanovecentosettantadue/00).
A dedurre costo per richiesta abitabilità.
15)
L'immobile pignorato non è divisibile.
16)
Si è provveduto a realizzare la documentazione fotografica richiesta
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(Allegato n° 17), anche su supporto digitale.
17)
E’ stato acquisito l’atto di acquisto, come sopra indicato, precisando
che nello stesso oggetto di compravendita erano negozi e ripostigli. La
trasformazione da negozio ad abitazione, per l’unità oggetto di stima,
è stata autorizzata con le sopra indicate Denunce di Inizio Attività.
Quanto sopra ad evasione dell’incarico ricevuto
Paruzzaro, lì 27.03.2012
IL TECNICO
(Geom. Mauro JULITA)
16
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Allegati:
1)
Atto Notaio Brighina
2)
Elaborato grafico
3)
Attestato di Certificazione Energetica
4)
Estratto di mappa
5)
Visure catastali terreni
6)
Planimetria catastale abitazione
7)
Planimetria catastale cantina
8)
Visura catastale urbano
9)
Contratto di comodato
10) Contratto preliminare di vendita
11) Addendum al contratto preliminare
12) Dichiarazione Ufficio Tributi di Arona (Xxx
13) Dichiarazione Ufficio Tributi di Arona (Xxx)
14) Certificato residenza Xxx
15) Certificato di residenza Xxx
16) Estratto per Riassunto dal Registro degli atti di Matrimonio
17) Documentazione fotografica
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