Tribunale Ordinario Di Velletri

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Tribunale Ordinario Di Velletri
Sezione Esecuzioni Immobiliari
G.E. dott. R. Audino
Esecuzione Immobiliare promossa da
c/
–
Procedura Esecutiva 48/2002
Udienza Del 20.11.2012
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
A-) PREMESSA
Con verbale di udienza del 22.05.2012 il Giudice dell'esecuzione dott. Riccardo
Audino ha nominato C.T. d’Ufficio la sottoscritta dott. Arch. Simona Zani assegnandole
l’incarico della stima dell’immobile sito nel Comune di Grottaferrata (Rm), loc.tà
Borghetto, Via Sant’Andrea 13.
Nella medesima data la sottoscritta ha prestato giuramento ripetendo la formula:
GIURO DI BENE E FEDELMENTE ADEMPIERE ALL’INCARICO AFFIDATOMI, AL SOLO
SCOPO DI FAR CONOSCERE AL GIUDICE LA VERITÀ. (allegato a)
In tale occasione le sono stati assegnati i quesiti di seguito riportati nei quali è
indicato che il deposito deve avvenire almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per
il giorno 20.11.2012
B) ACCESSI - SOPRALUOGHI
Preso atto di quanto disposto dal G.E. e tenuto conto delle nuove disposizioni in
materia di esecuzioni, la sottoscritta C.T.U., previo avviso mediante raccomandata A.R
ha effettuato i seguenti accessi e sopralluoghi nell’immobile oggetto della Consulenza
Tecnica:

in data 22.10.2012 alle ore 9:30 e seguenti
Il sottoscritto C.T.U. si è recato nei luoghi oggetto di stima ed ha eseguito i rilievi di
rito redigendo il verbale di accesso che si allega alla presente relazione (allegato b).
1
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
B2) INDAGINI
Il sottoscritto, per assumere le informazioni di edilizia ed urbanistica, si è inoltre
recato ripetutamente presso l’ufficio protocollo e l’U.T.C. del Comune di Grottaferrata
e precisamente:

in data 20.10.2012 alle ore 15:00 e seguenti

in data 25/10/2012 alle ore 15:00 e seguenti
e presso l’UTE competente in data

presso la conservatoria dei registri immobiliari competente in data:

onde assumere tutte le informazioni, necessarie di natura edilizia, urbanistica,
catastale, ed ipocatastale relative agli immobili, estrarre le copie della documentazione
ivi depositata, richiedere certificati e quanto altro necessario alla valutazione del bene.
C) Proprietà
per una quota totale pari ad 1/1
C.1-) Provenienza
VERBALE DI COMPARIZIONE PARTI del 05.07.2007 – Tribunale di Velletri – sede
Velletri del 13.07.2007 – Separazione Personale per Mutuo Consenso dei Coniugi con il
quale come testualmente riportato: « il marito, liquidando ora per allora il proprio
obbligo alimentare nei confronti della sig.ra
, che accetta, la propria quota
parte, pari alla metà attualmente indivisa, della casa coniugale e relative pertinenze sita in
Grottaferrata Via di Sant’Andrea 13, censita nel Catasto Edilizio Urbano del Comune di
Grottaferrata al foglio n.2 particella 1556 »
(allegato h)
2
RISPOSTA AI QUESITI
QUESITO n.1
1. Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma
c.p.c. (estratto del Catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato
effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante
le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al
creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisporre, sulla base dei documenti in atti l’elenco delle
Iscrizioni e delle Trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze
dichiarative di fallimento); acquisire, ove non depositati,le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili
per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui
all’art. 30 D.P.R. 06/06/2001, n° 380, dando prova, in caso di mancato rilascio, di detta documentazione da
parte dell’amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisire l’atto di provenienza
ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti).
Identificativi catastali
Alla data del pignoramento, ovvero alla data del 16.01.2002 gli immobili oggetto di
esecuzione risultavano distinti nel Catasto del Comune di Grottaferrata con i seguenti
identificativi così come indicati nella nota di trascrizione del pignoramento
Al NCT:

F.1 part. 415

F.1 part. 416

F.2 part. 806

F.2 part. 583
Al NCEU:

F.2 part. 583 sub 3

F.2 part. 583 sub 4

F.2 part. 583 sub 5
Successivamente con VARIAZIONE del 16.01.2001 n.1507.1/2001 in atti dal 16.01.2001
(protocollo n .52804) FUSIONE E AMPLIAMENTO, le sopra menzionate particelle sono
state soppresse ed hanno acquisito il seguente identificativo catastale:
F. 2 part. 1556 sub 501, cat. A/7, classe 4, 17 vani, r.c. € 3.116,82
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In data 22.02.2002 l’immobile è stato oggetto di VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO
n.9199.1/2002 in atti dal 22.02.2002 (prot. n.164991) che non ha prodotto mutamenti
nell’identificativo catastale.
Dal 05/07/2007 è variata la situazione degli intestati che assegna i diritti e
gli oneri reali alla Sig.ra
per la quota di proprietà di 1/1 come
da visure catastali allegate
In data 07.10.2010 l’immobile è stato oggetto di VARIAZIONE n.131666.1/2010 in atti
dal 07.10.2010 (prot. n.RM1178449) per AMPLIAMENTO-DIVERSA DISTRIBUZIONE
DEGLI SPAZI INTERNI-RISTRUTTURAZIONE che ha prodotto il mutamento
nell’identificativo catastale del subalterno da 501 a 502
Successivamente in data 14.09.2011 è stata presentata all’Agenzia del Territorio
VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO n.93245.1/2011 in atti dal 14.09.2011 (protocollo
n.RM0993745) che ha prodotto la variazione della consistenza da 21,5 vani a 23 e la
rendita catastale da € 4.608,09 ad € 6.711,36
in seguito alla quale il bene ha quindi assunto gli attuali identificativi:
F. 2 part. 1556 sub 502, cat. A/7, classe 7, 23 vani, r.c. € 6.711,36
(per gli immobili)
F.2 part. 1556, Ente Urbano, sup. 5.300,00 mq
(il terreno)
Trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni
Trattandosi di una procedura esecutiva dell’anno 2002, il CTU ha ritenuto di
effettuare una nuova ispezione ipotecaria che ha prodotto il seguente elenco di
trascrizioni:
Iscrizioni :
1.form. n. 708 del 09.02.1996. IPOTECA a favore di Banca di Roma contro
sul bene in oggetto.
Trascrizioni:
1. form. 5180 del 09.03.1996. ATTO DI COMPRAVENDITA a rogito notaio
La
del 27.02.1996 rep. 26063 con il quale la sig.
vendeva ai sig.ri
in parti euguali e
4
pro-indiviso il seguente bene: «complesso immobiliare in Grottaferrata (Rm)
località Borghetto, via Sant’Andrea n.13, composto da casa per civile abitazione da
cielo a terra di cui fanno parte studiolo, due locali deposito ed alloggio del
portiere, con annessa area scoperta e garage; il tutto formante unico corpo, fra
coperto e scoperto, della superficie di circa mq 5.300 (…) in Catasto: F.1 part. 415 e
416 (già 203/B e 201/B) ed al F.2 part. 806 e 583 (già 29/B e 53/B) che a seguito di
denunzia di variazione catastale per ampliamento, frazionamento ed errata
rappresentazione grafica (…) ha assunto i seguenti dati: foglio 2 part. 583 sub. 3, 4
e 5 (…)»
2. form. n. 4568 del 19.02.2002. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore di
contro
, gravante su
complesso immobiliare in Grottaferrata (Rm) località Borghetto, via
Sant’Andrea n.13, composto da casa per civile abitazione da cielo a terra di cui
fanno parte studiolo, due locali deposito ed alloggio del portiere, con annessa
area scoperta e garage; il tutto formante unico corpo, fra coperto e scoperto,
della superficie di circa mq 5.300 (…) in Catasto: F.1 part. 415 e 416 (già 203/B e
201/B) ed al F.2 part. 806 e 583 (già 29/B e 53/B) che a seguito di denunzia di
variazione catastale per ampliamento, frazionamento ed errata
rappresentazione grafica (…) ha assunto i seguenti dati: foglio 2 part. 583 sub.
3, 4 e 5 (…).
3. form. 17959 rp /29323 rg del 31.05.2004. ATTO UNILATERALE D’OBBLIGO
EDILIZIO del 26.05.2004 rep. 47122 / racc. 5718 a rogito notaio Franco Lupo in
Roma, con il Comune di Grottaferrata sulla particella di terreno di cui al F.2
mapp.le 1556. (allegato e)
4. form. 39300 rp /78423 rg del 17.10.2007. VERBALE DI SEPARAZIONE
CONSENSUALE CON ASSEGNAZIONE DEI BENI del 05.07.2007 rep. 1653/2007,
con il quale il sig.re
cedeva l’intera sua quota di
proprietà del complesso immobiliare in Grottaferrata (Rm) località Borghetto,
via Sant’Andrea n.13, in catasto al F.2 mapp.1556.
L’elenco aggiornato delle iscrizioni e trascrizioni risulta pertanto diverso
rispetto a quello presente nella Certificazione Notarile.
Inoltre alla data odierna, come riportato nel suddetto elenco, l’immobile risulta per
la piena proprietà della sig.ra
, in quanto in sede di separazione
consensuale, le è stata assegnata la quota che era di proprietà del sig.
.
5
Si riporta comunque la Certificazione Notarile attestante le risultanze delle visure
catastali e dei registri immobiliari redatta dal Dott.
in data
12.03.2002 e depositata in data 15.03.2002 risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni:
Iscrizioni:
1. form. n. 708 del 09.02.1996. IPOTECA a favore di Banca di Roma contro
.
Trascrizioni:
1. form. 5180 del 09.03.1996. ATTO DI COMPRAVENDITA a rogito notaio Luigi La
Gioia di Roma del 27.02.1996 rep. 26063 con il quale la sig.ra
vendeva ai sig.ri
e
in parti euguali e
pro-indiviso il seguente bene: «complesso immobiliare in Grottaferrata (Rm)
località Borghetto, via Sant’Andrea n.13, composto da casa per civile abitazione da
cielo a terra di cui fanno parte studiolo, due locali deposito ed alloggio del
portiere, con annessa area scoperta e garage; il tutto formante unico corpo, fra
coperto e scoperto, della superficie di circa mq 5.300 (…) in Catasto: F.1 part. 415 e
416 (già 203/B e 201/B) ed al F.2 part. 806 e 583 (già 29/B e 53/B) che a seguito di
denunzia di variazione catastale per ampliamento, frazionamento ed errata
rappresentazione grafica (…) ha assunto i seguenti dati: foglio 2 part. 583 sub. 3, 4
e 5 (…)»
2. form. n. 4568 del 19.02.2002. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore di Banca
di Roma contro
e
, gravante su
complesso immobiliare in Grottaferrata (Rm) località Borghetto, via
Sant’Andrea n.13, composto da casa per civile abitazione da cielo a terra di cui
fanno parte studiolo, due locali deposito ed alloggio del portiere, con annessa
area scoperta e garage; il tutto formante unico corpo, fra coperto e scoperto,
della superficie di circa mq 5.300 (…) in Catasto: F.1 part. 415 e 416 (già 203/B e
201/B) ed al F.2 part. 806 e 583 (già 29/B e 53/B) che a seguito di denunzia di
variazione catastale per ampliamento, frazionamento ed errata
rappresentazione grafica (…) ha assunto i seguenti dati: foglio 2 part. 583 sub.
3, 4 e 5 (…).
Come riportato dal notaio Pier Paolo Caparrelli, professionista incaricato per la
redazione della Relazione Preliminare depositata in data 30.10.2009 risulta che:
6

La certificazione not. Di cui all’art.567 c.p.c. è stata depositata nei termini;

L’istanza di vendita è stata depositata nei termini;

I dati catastali sono corretti;

La descrizione dell’immobile contenuta nell’atto
corrisponde solo in parte alle risultanze catastali. (…)

Sussiste la continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore al
pignoramento e la regolarità delle trascrizioni;

Dalla documentazione esaminata vi è certezza in ordine alla titolarità del
diritto di proprietà da parte degli esecutati sui beni pignorati al tempo del
pignoramento.

Dalla certificazione notarile non risultano altri creditori che hanno diritto di
prelazione: non risultano comproprietari ai quali debba essere notificato
l’avviso.
di
pignoramento
(allegato g)
QUESITO n.2
Descrivere, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località,
Via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq.,
confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi soffitte
comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);
Descrizione del compendio immobiliare
Premessa del CTU: Essendo la presente relazione redatta ai fini della stima
richiesta ai fini di una procedura di ‘Esecuzione IMMOBILIARE’, nella descrizione del
compendio, oltre che in alcuni casi per ovvi motivi di privacy, non saranno del tutto
rappresentati i beni da considerarsi ‘beni mobili’. Il ctu terrà comunque conto
dell’ottimo stato di conservazione e dell’elevata qualità delle rifiniture, all’interno del
valore che si stabilirà nella risposta al quesito n.12.
Descrizione generale:
Il compendio immobiliare in oggetto si trova nel comune di Grottaferrata, in
località Borghetto, con accesso dal n.13 di via Sant’Andrea, in una via caratterizzata
dalla presenza di residenze per lo più in ville e villini. Trattasi questa di una zona con più
peculiarità, tra le quali quella di essere situata sia nelle vicinanze del centro abitato che
delle vie di comunicazione veloci, pur trovandosi in una area tranquilla e silenziosa. La
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proprietà affaccia verso la capitale, e dispone di un ampio ed ameno panorama aperto
ad una vista molto estesa.
Il complesso è formato da più corpi collegati tra loro a livelli diversi, composti da
una residenza principale, che indicheremo con (A), cui sono collegate altre tre unità a
destinazione residenziale che distingueremo con gli identificativi (A1), (A2), (A3).
Annessi a detto corpo a destinazione residenziale vi sono una serie di elementi
con varie destinazioni disposti nel parco circostante: un piccolo manufatto a
destinazione cantina attualmente allestito per un uso residenziale, che distingueremo
con (B); una piscina con annessi spogliatoi e wc ed accessori che distingueremo con
l’identificativo (C); un locale cantina identificato come (D); portici, terrazzi ed un esteso
parco con numerose piante di pregio (F) dove vi sono alcune aree attrezzate come
l’area giochi per bambini, un parcheggio auto coperto, un fontanile ed altre
attrezzature.
Caratteristiche Generali Esterne
L’ingresso avviene da un importante cancello in ferro con due piccole falde
rivestite in manto di tegole. Il cancello immette in un breve viale con pavimentazione in
cosiddetti ‘sanpietrini’ e perimetrato da aiuole, che si conclude nel piccolo piazzale
antistante l’ingresso principale dell’edificio. Intorno si dispongono portici composti da
una struttura in laterizio e tetto in manto di tegole; nel giardino vi sono strutture
destinate alla fioritura di piante rampicanti, di cui alcune realizzate con colonne (in
qualche caso lisce, in altri tortili) che sorreggono un telaio in legno.
Il giardino si dispone su vari livelli, creando più terrazzamenti ognuno
caratterizzato da un particolare elemento o destinazione. Vi sono numerose piante di
pregio e secolari che saranno successivamente individuate. Vi è un fontanile ed una
struttura destinata ad un forno al legna.
Il portico comune alle due unità (A)-(A1) al piano terra da cui si può accedere alla
rampa che conduce ai corpi (A2) ed (A3) è particolarmente articolato e ben arredato e
rifinito sia nelle forme che nei materiali; è infatti realizzato in muratura e pietra a vista,
con arcate e murature con inserti di elementi antichi in pietra.
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Caratteristiche Interne:
Edificio (A)
corpo centrale, residenza principale
L’ingresso principale all’appartamento avviene dal piccolo piazzale che si trova alla
fine del viale di ingresso. Da qui si entra in un giardino d’inverno ben rifinito, da cui si
accede all’interno della abitazione. Il piano terra si compone di un ampio salone con
camino, pavimentato in cotto montato a rombo alternato da tavelle di legno, un setto
murario lo separa in due zone con diversa destinazione, una soggiorno ed un pranzo
con la stessa pavimentazione; dalla zona pranzo si accede ad un piccolo studiolo; dalla
zona soggiorno un piccolo disimpegno conduce ad una cucina pavimentata a mosaico
misto cotto e ceramica e con pareti rivestite sempre in ceramica; dalla cucina si accede
a due ambienti/dispensa; tornando al piccolo disimpegno qui si apre l’ingresso ad un
bagno rifinito con tozzetti di pietra e inserti di mosaico; il controsoffitto è in
cartongesso; sempre dal salone una scala conduce alla zona notte del piano primo
dove un corridoio disimpegna due camere da letto, quella matrimoniale con camino,
cabina armadio e con bagno interno rivestito con travertino proveniente dalla turchia e
vasca idromassaggio; sulla camera si apre un ampio terrazzo (pavimentato in cotto);
sul corridoio si trovano gli ingressi ad una camera da letto singola e ad un bagno
rivestito in ceramica decorata; tutto il piano è pavimentato con legno doussie, gli
infissi interni sono in alluminio foderato a legno con vetro antisfondamento all’interno.
Il tutto, come da rilievo sul posto effettuato dal ctu, copre una superficie
residenziale pari a circa mq 297 più circa mq 18,00 di terrazzo.
La struttura portante è in muratura con solai in ferro e laterizio. La copertura è a
falde in coppi e tegole alla romana.
Dalla cucina del piano terra, si esce nel premesso porticato dal quale si può
accedere come detto, a questa abitazione, a quella identificata come unità (A1) ed alle
scale esterne addossate alla parete dell’immobile che conducono ai due appartamenti
identificati come unità (A2) posta al piano primo e (A3) posta al piano secondo, questa
zona destinata a portico copre una sup. lorda pari a circa mq 67,00
Tutti gli ambienti sono dotati di controsoffitto con impianto di condizionamento e
di impianto allarme.
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Unità (A1)
L’unità antistante (A1) cui si accede attraversando il portico al piano terreno è
disposta su due livelli; al piano terra vi è un disimpegno, una luminosa sala con la
particolarità di avere una soluzione per l’intera parete che affaccia verso l’esterno e
parte della copertura che parte da questa, del tutto vetrate; nel disimpegno vi è
l’ingresso a due camere da letto (con una particolare soluzione della disposizione delle
aperture in parete) e ad un bagno finemente rivestito; nella zona dell’ingresso vi è la
predisposizione per la realizzazione di un angolo cottura; dalla zona ingresssodisimpegno una scala a giorno in legno e metallo conduce al piano superiore dove si
dispongono lungo un corridoio un ampio disimpegno ed un ripostiglio. Il tutto è
particolarmente curato nei dettagli sia architettonici che dei materiali: cotto nel salone,
parquet nelle stanze da letto e al piano superiore, gress effetto lavagna nel bagno. Dal
disimpegno del piano primo una porta permette di accedere alla scala esterna in
metallo che conduce al lastrico solare di circa mq 23.
La struttura portante è parte in muratura e parte in acciaio; copertura a falde in
coppi e tegole; infissi esterni in alluminio rivestiti internamente in legno. Gli infissi
interni sono in legno; impianto di riscaldamento e di condizionamento. Controsoffitto
in cartongesso.
Il tutto per una superficie residenziale lorda totale pari a circa mq 127.
Unità (A2)
Tornando nel portico e percorrendo la prima rampa della scala esterna si perviene
sotto un pianerottolo coperto nel quale vi è l’accesso all’appartamento del piano
primo (A2). Trattasi di un appartamento di minore importanza dal punto di vista
architettonico (rispetto a quanto sino ad ora descritto), pur essendo comunque
ottimamente curato e ben mantenuto, ed anch’esso rivestito con materiali di buona
fattura. Questa unità è composta da un ampio disimpegno, un soggiorno con angolo
cottura, una camera, un bagno ed un terrazzino. Infissi esterni in alluminio, interni in
legno. Riscaldamento autonomo.
Il tutto per una superficie residenziale lorda residenziale totale pari a circa mq
56,00, più mq 7,00 di terrazzo e mq 4,00 per la rampa di scala
Unità (A3)
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Proseguendo la rampa di scale si arriva al di sotto di una ampia loggia che affaccia
sulla piscina, nel lato nord-ovest della proprietà. Da qui si accede all’appartamento del
piano secondo (A3). Si tratta di un piccolo ma accurato ambiente soppalcato a
destinazione residenziale, dove si dispongono una sala con angolo cottura, una
camera, un bagno e un ambiente ricavato da un soppalco (di mq 12,00 ) in struttura
metallica e legno, cui si accede attraverso una scala a chiocciola in ferro e legno di
ottima qualità. I materiali ed i dettagli sono particolarmente curati : la zona giorno con
pavimenti di gress con inserti di mosaico dello stesso materiale, il bagno con ceramica,
la camera da letto in legno doussie. Tutti gli infissi interni sono in alluminio. Il
pavimento del portico è in cotto con riquadro in peperino.
Il tutto per una superficie residenziale lorda totale pari a circa mq 63,00 con una
h media pari a ml 3,60 e mq 12,00 di terrazzo porticato e mq 9,00 per la rampa di scala
Una scala in ferro, come detto raggiungibile dall’unità (A1) e posta a ridosso della
parete porta al lastrico solare corrispondente a parte della copertura
dell’appartamento (A2) che copre una superficie di circa mq 23,00; una rampa di scala
che scende partendo a ridosso della parete contigua di sinistra rispetto all’ingresso
principale (A) e conduce nella cantina (D) sita al piano interrato, la cui superficie lorda è
pari a circa mq 21,00.
Tornando all’esterno, vi troviamo a destra dell’ingresso principale (A) la zona
destinata alla piscina ed ai suoi accessori; oltre alla piscina (mq 80,00) vi sono un
piccolo manufatto destinato all’ambiente spogliatoio con wc annesso (mq 6,00) ed un
portico destinato al forno (mq 17,00).
Addossato all’edificio principale vi sono un locale tecnico di circa mq 10,00 ed un
locale magazzino di circa mq 10.
Unità (B)
Scendendo il lato del giardino prospiciente l’ingresso, su di un terrazzamento
naturale vi è un manufatto con destinazione ‘cantina’ ma attualmente usato come
residenza (dependance); Il manufatto è stato realizzato contro terra al di sotto di un
lastrico sistemato a patio ed arredato di circa mq. 36,00
Il manufatto, è costituito da un unico ambiente suddiviso da mobilio in tre zone
contigue: un angolo cottura, ambiente soggiorno, zona letto sulla quale affaccia il
bagno; un altro bagno ha accesso dall’esterno da una porta in metallo.
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Il pavimento all’interno è in gress stampato effetto pietra, con inserti in altro
materiale, il bagno interno è rivestito in ceramica, con mosaico preinciso, quello
esterno non ha rivestimento ad esclusione di una fascia attorno allo specchio. Il tutto
copre una superficie lorda totale pari a circa mq 48,00.
La struttura del manufatto è in blocchetti di tufo squadrati ed ampie arcate con
imbotti in cortina rossa e pietra. Essendo una struttura contro terra ha evidenti
problemi di umidità rilevabili oltre che da chiare segni sulla parete contro terra anche
dalla presenza di una unità di deumidificazione elettrofisica installata all’interno.
Sempre nella zona di terreno circostante e contigua alla residenza vi sono alcune
zone destinate alla sosta estremamente curate nei dettagli, come l’area destinata ai
giochi per bambini con le relative attrezzature, o la zona trattata con pietre di grosso
taglio e scavi sistemate e realizzati al fine di creare un percorso per l’acqua. Vi è anche
un ameno ed un ampio pergolato con affaccio in parte sulla capitale ed in parte sui
castelli romani verso Frascati, arredato per soggiornarvi.
Il vasto parco è ottimamente tenuto, e sono presenti numerose piante di pregio
ben curate come Cedri, Cipressi, Pini, Lecci e Palma. (si veda documentazione
fotografica allegata), di valore economico oltre che naturalistico.
Vi sono in definitiva angoli di giardino ben curati ed utilizzati per diverse finalità.
Dislocati nel giardino vi sono inoltre alcuni elementi di pregio tra cui sculture e
reperti.
Nel complesso tutte le finiture sono da considerarsi di pregio.
QUESITO n.3
Accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo numero civico, piano, interno, dati
catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i
dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca
identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene;
c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza
individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
Il CTU ha accertato che la descrizione dell’immobile pignorato è conforme a
quanto riportato nell’atto di pignoramento, fatta eccezione per i dati catastali che,
come da risposta al quesito n.1, sono stati modificati a seguito di successive variazioni,
ma hanno comunque consentito l’individuazione del bene. I dati contenuti nell’atto di
pignoramento hanno permesso l’individuazione del compendio immobiliare.
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QUESITO n.4
Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto
provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
nulla
QUESITO n.5
Indicare l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
Secondo quanto stabilito dal PRG del comune di Grottaferrata adottato con
Delibera Consiliare n.58 del 21.10.1968 approvato dalla Regione Lazio con
deliberazione n. 998 del 19.12.1972 pubblicata sul BUR il 05.03.1973 il terreno
distinto in catasto al F.2 part. 1556 ricade in:
1) - ZONA 15^ I1 “AGRICOLA” (zona parte)
 ind. fabb.fond: 0,03 per abitazioni più 0,02 per accessori
 altezza: ml 4,00
 piano terreno;
 dimensione minima dei lotti: mq.10.000;
 distanze dal ciglio stradale: ml 12,00; dai confini di proprietà: ml 12,00; fra i
fabbricati: ml 24,00
per i possessori di terreno da almeno 2 anni antecedentemente dall’adozione del PRG
che non lo abbiano frazionato successivamente alla suddetta data o che lo abbiano
ereditato (purché con la seguente condizione) l’edificazione è consentita con le
seguenti caratteristiche:
 ind. fabb.fond: 0,03 per abitazioni più 0,02 per accessori purché distaccati di
almeno ml 12,00 dall’edificio principale
 piano terreno;
 dimensione minima dei lotti: mq. 5.000;
 distanze dai confini almeno pari all’altezza del fabbricato
2) - ZONA 6^ D1 – ESTENSIVA (zona parte)
 ind. fabb.fond: 0,55
13
 indice copertura 1/7
 piani 1 + pt;
 dimensione minima dei lotti: mq.1.000;
 distanze dal ciglio stradale: ml 8,00; dai confini di proprietà: ml 12,00 (a+b); dagli
assi stradali ml 11,00.
QUESITO n.6
indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e
l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione
della normativa urbanistico — edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica
se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6
giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio 1985, n. 47;
In base alla documentazione fornita dall’UTC del Comune di Grottaferrata al CTU,
l’attuale complesso immobiliare oggetto di esecuzione, secondo quanto rilasciato
dall’UTC del comune di Grottaferrata, è stato realizzato in virtù delle seguenti
autorizzazioni:
 NULLA OSTA PER ESECUZIONE DI LAVORI EDILI del 10.01.1954 rilasciato al sig.
– pratica edilizia n.020/10499
 NULLA OSTA PER ESECUZIONE DI LAVORI EDILI per variante del 10.01.1955 (o
31.10.1955) rilasciata al sig.
 NULLA OSTA PER ESECUZIONE DI LAVORI EDILI n.25 del registro del 1962 del
24.05.1962 rilasciato al sig.
– pratica edilizia n.65/1962
 CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA N.27/2001 del 20.02.2001 ai sensi della L.
724/94 – pratica di sanatoria n. 104, prot. n.5977/730 - istanza del 07.02.1995
prot. 3719
 PERMESSO DI COSTRUIRE N.73/2004 del 10.06.2004 – pratica edilizia n.188/2002
– prot.24175
Sono state rilasciate inoltre le seguenti determinazioni ed attestazioni:
 PARERE FAVOREVOLE DELLA SOPRINTENDENZA MONUMENTI DEL LAZIO del
29.12.1954 – nota n.9258
 ABITABILITA’ N.17 DEL 06.04.1957 rilasciata al sig.
Licenza Edilizia del 10.01.1955
14
relativa a
 NULLA OSTA DELLA SOPRINTENDENZA MONUMENTI DEL LAZIO del 12.05.1962
– nota n. 4357
 DETERMINAZIONE n.82/2000 del 16.11.2000 rilasciata ai sigg.ri
relativa al grafico presentato per il rilascio della Concessione
Edilizia in Sanatoria ai sensi della L.724/94 pratica n. 104. (si fa presente che sulla
determinazione è riportata erronea data di presentazione della domanda di
sanatoria che è indicata come 28.02.2000 invece che 07.02.1995)
 ATTESTAZIONE DI ABITABILITÀ n.17 del 17.05.2001 rilasciata ai sig.ri
, relativa alla pratica di sanatoria n.104/94 – prot. n.15939,
in sostituzione i quella rilasciata in data 04.04.1957
 DETERMINAZIONE N.31/c/4 DEL 14.04.2003 rilasciato alla sig.ra
relativa alla istanza del 29.08.2002 prot.18627 per il rilascio del Permesso di
Costruire per ampliamento fabbricato (rilasciato col n.73 in data 10.06.2004)
Risulta inoltre essere stata presentata ISTANZA di DIA assunta con prot. n.7723
prat.ed. n.66/96.
Nota:
Il Permesso di Costruire n.73/2004 è stato rilasciato ad una serie di condizioni, tra cui
la sottoscrizione di un atto d’obbligo stipulato con il Comune di Grottaferrata (si veda
allegato e) che obbliga i richiedenti ad asservire tutta l’area alla cubatura prevista dal
progetto.
Si aggiunga che quanto riportato nel punto 2 del detto Permesso di Costruire cita:
 Il termine per l’inizio dei lavori rimane stabilito, senza possibilità di proroga. Entro
e non oltre un anno dalla data di notifica del presente atto amministrativo. Il
termine per l’ultimazione dei lavori viene stabilito in tre anni dalla data di notifica
della concessione,
Rimane stabilito che scaduto il termine di ultimazione nessun lavoro di
completamento potrà essere eseguito senza ulteriore “concessione” nel cui
difetto si incorrerà nelle sanzioni ex articoli 15 e 17 della legge 28 gennaio 1977, n.10
ed in altre previste dalle vigenti disposizioni relative al caso.
Da cui l’eventuale ulteriore cubatura edificabile potrà essere realizzata solo previo
autorizzazione degli Organi competenti.
15
Rispetto a quanto legittimato dalle sopraelencate autorizzazioni, il sopralluogo del
CTU ha rilevato alcune difformità rispetto a quanto delineato nei grafici assentiti con il
permesso di Costruire n.73/2004 :
Edificio (A)
corpo centrale, residenza principale (ricadente in ZONA 6^ D1 – ESTENSIVA)
 diversa distribuzione dei due ambienti destinati a lavoro/dispensa contigui alla
cucina posta al piano terra rispetto al grafico allegato alla ultima autorizzazione;
Edificio (B) (ricadente in ZONA 15^ I1 “AGRICOLA)
 cambio di destinazione d’uso da deposito a residenziale.
Per quanto concerne dette difformità, pur non avendo queste comportato
aumento di volume, si conviene quanto segue, in virtù del fatto che gli abusi sono stati
perpetrati in zone ricadenti in diverse destinazioni di PRG, e quindi soggette a
differenti normative urbanistiche.
1. Per quanto riguarda gli abusi rilevati all’interno dell’edificio (A) questi sono stati
realizzati nella parte di edificio ricadente in ZONA 6^ D1 – ESTENSIVA, pertanto tali
difformità sono suscettibili di sanabilità mediante una DIA in Sanatoria prevedendo
una spesa che viene così calcolata:
 per la modifica alla distribuzione interna dell’ambiente al piano terra dell’Edificio
(A) secondo quanto disposto dal Regolamento per l’Applicazione delle Norme
sulla Repressione degli Abusi Edilizi (Criteri e Modalità di Calcolo delle Sanzioni
Pecuniarie e delle somme da corrispondere a titolo di oblazione previste dal D.P.R.
n.380/01 e dalla L.15/2008) del Comune di Grottaferrata approvato con
Deliberazione Comunale n.7 del 03.03.2011, per interventi di ristrutturazione
edilizia in assenza di titolo abilitativo, si calcola una spesa a corpo pari a:
€2.500,00.
16
2. Per quanto riguarda gli abusi rilevati all’interno dell’edificio distinto con (B), questi
sono stati realizzati nella parte di edificio ricadente in ZONA 15^ I1 “AGRICOLA,
pertanto tali difformità, come da consultazione con l’UTC del comune di
Grottaferrata non sono suscettibili di sanabilità. Infatti la zona in cui ricade l’edificio
oggetto di cambio di destinazione d’uso non permette tale intervento. Pertanto si
ipotizza l’obbligo di messa in pristino della situazione originaria, che in questo caso
prevede la rimozione degli arredi che destinano l’ambiente ad un utilizzo non
previsto. Non sono infatti state eseguite opere strutturali che abbiano modificato la
sagoma del manufatto, ma questo risulta modificato nella sua destinazione ed
attualmente si presenta così come rappresentato in foto (si veda anche allegato i):
Pertanto per la messa in pristino di detto ambiente si ipotizza una spesa di circa €
7.000,00. La spesa totale da sostenersi per la regolarizzazione urbanistica del bene
ammonta quindi a corpo ad € 9.500,00 comprensiva delle spese tecniche ed
eventuali e varie.
QUESITO n.7
Dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, alla loro
formazione procedendo inoltre (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione
dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; L’esperto dovrà allegare in questo caso, alla relazione
estimativa i tipi debitamente approvati dall’ufficio Tecnico Erariale;
Il bene pignorato formerà un singolo lotto in rispetto a quanto indicato dalla
L.38/99 come di seguito meglio specificato nella risposta al quesito n.8.
17
QUESITO n.8
Dire se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo in questo caso alla
formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione
del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio tecnico
Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e
prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; l’Esperto dovrà procedere in caso contrario, alla stima
dell’intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto
disposto dall’art. 577 c.p.c. dell’art. 846 c.c. e dalla legge 03/06/1940, n°1078;
L’immobile in oggetto risulta pignorato per la piena proprietà pari rispettivamente
alla quota di 1/1 che come detto al tempo del pignoramento era di proprietà dei sigg.ri
e
rispettivamente per una quota pari ad ½
indiviso.
Attualmente la proprietà risulta come da atti allegati della sig.ra
per
una quota pari ad 1/1.
Non si ritiene di dividere in più lotti la proprietà nonostante sia composta da più
unità abitative in virtù della L.R. 38/99 che preserva questo tipo di proprietà. A ciò si
aggiunga che non si ritiene che la conformazione del fabbricato possa permettere la
formazione di singoli lotti che possano usufruire di una propria indipendenza, anche
parziale, in quanto l’utilizzo delle singole unità originerebbe una numerosa serie di
servitù.
QUESITO n.9
Accertare se l’immobile è libero o occupato; acquisire il titolo legittimamente in possesso o la detenzione
del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verificare se
risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino
comunicazioni alla locale Autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21/03/1978, n° 59,
convertito in legge 18/05/1978, n° 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura
esecutiva l’Esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente
il relativo giudizio:
Al momento del sopralluogo l’immobile risultava essere occupato dalla sig.ra
e dalla figlia come da dichiarazione della sig.ra
.
QUESITO n.10
Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il
provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
18
E’ stato acquisito il provvedimento di assegnazione del bene che cita testualmente
nel punto b):
«il marito, liquidando ora per allora il proprio obbligo alimentare nei confronti della
sig.ra
, che accetta, la propria quota parte, pari alla metà attualmente
indivisa, della casa coniugale e relative pertinenze sita in Grottaferrata Via di Sant’Andrea
13, censita nel Catasto Edilizio Urbano del Comune di Groittaferrata al foglio n.2 particella
1556»
(allegato h)
QUESITO n.11
Indicare l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di
indivisibilità; accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se cancellati o
risulteranno non opponibili al medesimo); rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù
pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto
Atto d’Obbligo con il Comune di Grottaferrata.
(allegato e)
QUESITO n.12
Determinare il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica
descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di
stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli
contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di
trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei
limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con
provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in
data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se
fosse una nuda proprietà)
A1) Criteri Di Stima
Il sottoscritto C.T.U. ritiene di determinare il più probabile valore di mercato
attraverso la stima sintetica per comparazione.
Dopo aver eseguito indagini di mercato aventi per oggetto beni similari con le
medesime caratteristiche intrinseche ed estrinseche, in considerazione della posizione
dell’immobile, dello stato di conservazione e manutenzione, confrontando i valori
desunti dagli organi informativi del settore immobiliare, ritiene di poter determinare il
più probabile valore di mercato del compendio immobiliare, come di seguito indicato.
19
Si sono desunti e comparati i valori di alcune pubblicazioni specializzate nel
settore delle valutazioni immobiliari, quali: “ B.I.R. - Borsa Imm.re Romana”; “F.I.A.I.P.
– Osservatorio Imm.re Urbano”; O.M.I. – Osservatorio Imm.re dell’Agenzia del
Territorio oltre dell’attuale e reale mercato immobiliare, ed in questo caso, si è ritenuto
che detto complesso immobiliare possa considerarsi al di sopra della fascia di prezzo
mediamente considerata rispetto ad una residenza medio/alta, e che, rispetto al grosso
calo del mercato immobiliare dal 2007 ad oggi (come da report allegato), l’immobile
faccia parte di una tipologia il cui prezzo ha comunque subito un calo di valore di
mercato ma di certo inferiore a quello della media, in quanto le sue caratteristiche
risultano essere altamente al di fuori da quelle comuni e da quelle commercialmente
ordinarie.
Il CTU precisa che ha ritenuto di aumentare il valore medio di mercato della superficie
residenziale sia per i sopradescritti requisiti dell’immobile, che per il valore della zona di
verde circostante scegliendo quindi di non valutare nel dettaglio il parco, ma di ritenerlo
valore aggiunto al residenziale anche in quanto catastalmente ed urbanisticamente
considerato come corte annessa all’edificato (come anche sottoscritto nell’atto d’obbligo
di cui alla risposta al quesito n.6) pertanto il suo valore al mq sarà stabilito con criteri di
mercato mentre il valore di quanto in esso contenuto e fruibile solo dalla residenza sarà
considerato all’interno del valore a mq che si stabilirà per il residenziale. Non sarà
ovviamente stimato tutto quanto sia rappresentato da ‘beni mobili’ contenuti
nell’immobile (e quindi suscettibile di possibile rimozione). Da cui il valore a mq della sup.
res. risulterà così comprensivo del valore aggiunto sia delle zone accessorie, come ad
esempio la piscina, delle zone di verde caratterizzate da piante di pregio e corredate degli
impianti necessari alla loro manutenzione, e quant’altro ne valorizzi lo spazio, in quanto
annessi e fruibili solo dai conviventi e per quello specifico utilizzo. Nel parco sono state
infatti identificate molte piante di pregio quali Cedri, Cipressi,Pini, Lecci e Palme che sono
da considerarsi di valore anche dal punto di vista economico, seppure in alcuni casi di
dubbio mercato a causa delle loro grandi dimensioni che renderebbero certamente
difficoltosa la loro rimozione e quindi la loro alienazione intesa come trasferimento anche
fisico del bene.
Per un immobile di tali caratteristiche provvisto di autorizzazioni secondo i criteri
sopra esposti, si è quindi calcolato un prezzo unitario riferito alle unità di
contraddistinte con (A)-(A1)-(A2)-(A3) di € 4.200,00/mq, riferito alla superficie utile
lorda residenziale, ossia la superficie commerciale. Per la superficie del locale
accessorio attualmente adibito a dependance (B) si è stabilito un prezzo pari ad €
2.520,00/mq; Per la superficie destinata ai portici/patii/logge/terrazzi/forno €
1.870,00/mq; per la superficie della cantina e per quella dello spogliatoio si è stabilito
un prezzo pari ad € 2.100,00,00/mq; per la sup. destinata a lastrico solare/rampe scale €
630,00/mq; per la locale tecnico e magazzino si è stabilito il prezzo di € 700,00/mq; per
20
il terreno annesso si è stabilito un prezzo pari € 30,00/mq e verrà calcolato al netto
della superficie edificata.
Da cui:
A2) Valore dell’immobile
LOTTO UNICO
V1 = Val. unit.
V2 =Val. unit.
V3 = Val. unit.
V4 = Val. unit.
V5 = Val. unit.
V6 = Val. unit.
V7 = Val. unit.
Unità di cui al F. 2 mapp.le 1556 sub 502 (l’immobile)
F. 2 mapp.le 1556 (corte annessa)
di mercato della sup. res. (A), (A1), (A2) e (A3) €/ mq
di mercato della sup. dei terrazzi/portici/ patii/forno €/ mq
di mercato della sup. della cantina/dependance (B) €/ mq
di mercato della sup. delle cantine/spogliatoio €/ mq
di mercato del lastrico solare e delle rampe scale €/ mq
di mercato del locale tecnico e del magazzino€/ mq
di mercato della terreno annesso. €/ mq
4.200,00
1.870,00
2.520,00
2.100,00
630,00
700,00
30,00
Prezzo a base d’asta dell’immobile
LOTTO UNICO
quota pari ad 1/1 del complesso immobiliare sito nel Comune di Grottaferrata, via
Sant’Andrea n.13; in catasto: F. 2 part. 1556 sub 502, cat. A/7, classe 7, 23 vani, r.c. €
6.711,36 (per gli immobili); F.2 part. 1556, Ente Urbano, sup. 5.300,00 mq (il terreno)
V1=
V2=
V3=
V4=
V5=
V6=
V7=
mq 543,00 x € 4.200,00 =
mq 157,00. x € 1.870,00 =
mq 48,00 x € 2.520,00 =
mq 27,00 x € 2.100,00 =
mq 36,00 x € 630,00 =
mq
20,00 x € 700,00 =
mq
4.850 x € 30,00 =
€
€
€
€
€
€
€
TOTALE
2.280.600,00
293.590,00
120.960.00
56.700,00
22.680,00
14.000,00
145.500,00
€ 2.934.030,00
A questa somma va detratta la spesa calcolata per la regolarizzazione del bene, da cui:
€ 2.934.030,00 – € 9.500,00 = € 2.924.530,00
prezzo a base d’asta
€ 2.924.530,00
( diconsi € duemilioninovecentoventiquattromilacinquecentotrenta/00)
21
QUESITO n.13
Riferire i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta schematica e
distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti;
Si è provveduto a riferire le risultanze dell’attività espletata nella presente
relazione.
QUESITO n.14
Inviare a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare,
concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia
del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al
custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione
dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a
quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio
elaborato;
Il c.t.u. ha provveduto ad inviare copia dell’elaborato peritale, ai creditori
procedenti ed al debitore.
(allegato b)
QUESITO n.15
Intervenire all’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita al fine di rendere
eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico;
Il c.t.u. interverrà all’udienza del 20.11.2012
QUESITO n.16
Depositare, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di
vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma
elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word;
22
Il c.t.u. provvederà al deposito del proprio elaborato tecnico-estimativo di dieci
giorni prima dell’udienza fissata.
QUESITO n.17
Allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio pignorato
estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze
compresi);
E’ stata allegata la documentazione fotografica esterna dell’intero compendio
immobiliare.
(allegato i)
QUESITO n.18
Allegare alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o della
licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la
detenzione e del verbale di accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le
dichiarazioni rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla
vendita;
E’ stata allegata tutta la documentazione catastale attuale e passata, le
Concessioni Edilizie, le ispezioni ipotecarie e quanto necessario alla individuazione del
bene, e tutta la documentazione necessaria ad una corretta redazione della ctu.
QUESITO n.19
Segnalare tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell’esecuzione) ogni ostacolo
all’accesso;
Non ci sono stati ostacoli all’accesso.
(allegato b)
QUESITO n.20
Provvedere a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia adeguata e dettagliata descrizione del
bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali
per la successiva allegazione all’ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento;
Non è stata redatta adeguata e dettagliata descrizione del bene pignorato con
l’indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all’ordinanza di vendita ed
23
al decreto di trasferimento in quanto non risultano ad oggi aggiornate né la
certificazione notarile e né la relazione preliminare del professionista delegato.
QUESITO n.21
Estrarre copia del fascicolo dell’esecuzione su supporto informatico
E’ stata estratta copia del fascicolo su supporto informatico.
(allegato m)
ALLEGATI:
a) nomina, corrispondenza, quesiti.
b) verbale di accesso, corrispondenza;
c) documentazione catastale
d) rilievo
e) fascicolo documentazione depositata presso il Comune di Grottaferrata
f) documentazione estratta dal tribunale
g) documentazione notarile ed ipocatastale
h) titoli di proprietà
i) documentazione fotografica esterna;
l) quadro riassuntivo (riepilogo di cui al quesito n. 20), schema per la pubblicità,
bozza decreto di trasferimento;
m) CD Rom della c.t.u.Tanto dovevasi in ossequio all'incarico ricevuto.
Velletri li, 26/10/2012
24
Il C. T.U.
(arch. Simona Zani)

Tribunale Ordinario Di Velletri

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