Suddivisione spese ristrutturazione lastrico solare. Avv

Suddivisione spese ristrutturazione lastrico solare.
Avv. Vittorio Sardini
15 - 02 - 2014
Il concetto giuridico di compartecipazione alle spese di cui all’art. 1126 c.c. rispecchia appieno il
principio di cui al secondo e terzo comma dell’art. 1223 c.c., distingue chiaramente la posizione
del Condomino avente l’uso esclusivo del lastrico solare (o terrazza a livello che funge anche da
copertura di unità immobiliari sottostanti) da quella degli altri Condomini, ponendo a carico esclusivo del primo un terzo della spesa di manutenzione e imputando gli altri due terzi di spesa “a
tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, escludendo dalla
partecipazione ai costi in questione i residui Condomini dello stabile non coinvolti nella funzione di
copertura (cfr. sul punto Cass. Civ. 19/10/1992 n° 11449).
Meno chiaro è, invece, il criterio di ripartizione sia applicabile ai lavori di ristrutturazione dell’intero
lastrico solare allorché questo sia in parte aggettante rispetto alla sagoma dell’edificio.
Salvo diverse verifiche tecnico-strutturali, all’intero lastrico solare deve essere presuntivamente attribuita una unitarietà non solo strutturale, ma anche funzionale in ogni sua parte allorché in sede
di progettazione la costruzione del solaio sia stata unitariamente concepita con posa di un’unica
continua guaina isolante, con conseguente impossibilità di riparazioni parziali della sola parte non
aggettante, che esporrebbe a rischio di infiltrazione l’intero lastrico solare facendogli perdere quella funzione di copertura che giustifica l’applicazione del criterio di ripartizione ex art. 1126 c.c. Riguardo la ripartizione dei costi di pavimentazione del lastrico solare, del parapetto e dell’eventuale
sua soletta (o “cielino”) aggettante, nel silenzio del legislatore vengono in soccorso i criteri elaborati al riguardo dalla giurisprudenza, che pone a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico medesimo che risultino
avulse dalla funzione di copertura, mentre tutte le altre spese attinenti alle parti del lastrico solare
svolgente comunque funzione di copertura, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, vanno
sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari
degli appartamenti sottostanti secondo i criteri di ripartizione ex art. 1126 c.c. (Cass. 735/2004).
Il rivestimento del parapetto e della soletta possono poi, caso per caso, essere ritenuti beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica e di decoro per l’edificio, divenendo così elementi
decorativi ed ornamentali essenziali della facciata (cfr. Cass. Civ. n. 637/2000).