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Mabo Prefabbricati S.p.A. in Amministrazione Straordinaria
ExD. Lgs. 270/1999
IMMOBILE PIETRASANTA (LUCCA)
MABO PREFABBRICATI S.P.A.
in Amministrazione Straordinaria
PROSPETTO INFORMATIVO
IMMOBILE IN PIETRASANTA
PROCEDURA DI CESSIONE DEI DIRITTI CONTRATTUALI DI
LEASING O DI CONCESSIONE IN SUB LOCAZIONE
Mabo Prefabbricati S.p.A. in Amministrazione Straordinaria
ExD. Lgs. 270/1999
IMMOBILE PIETRASANTA (LUCCA)
INDICE
1.Avviso preliminare
2.Premessa
3.Profilo della Società - Aspetti giuridico/economici
3.1Dati generali
3.2Ubicazione
4.il D.LGS 270/99: posizione giuridica del futuro contraente
5.L'immobile oggetto di cessione o di concessione in sub locazione
6.Valori economici
del LOTTO PIETRASANTA posti a
base del presente
esperimento di vendita o di concessione in locazione. Modalità e termini di
pagamento. Cauzioni richieste.
ALLEGATI:
1.Schema di contratto di cessione dei diritti contrattuali di leasing;
2.Schema di contratto di sub locazione.
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ExD. Lgs. 270/1999
IMMOBILE PIETRASANTA (LUCCA)
1. Avviso preliminare.
Il presente prospetto informativo è stato predisposto dalla Mabo Prefabbricati S.p.A. in
amministrazione straordinaria, al fine di costituire parte integrante della documentazione
allegata al bando della procedura ad evidenza pubblica per la cessione dei diritti
contrattuali connessi al leasing di utilizzazione dell'immobile commerciale sito in
Pietrasanta (Lucca) ovvero per la (sub)locazione di detto immobile.
Il presente Documento è redatto per soli scopi informativi e non deve essere interpretato
quale parere tecnico di natura contabile, amministrativa, economico-finanziaria, legale,
societaria, fiscale ed industriale, relativo al Complesso aziendale oggetto della procedura
di dismissione.
Esso viene portato a conoscenza degli interessati con il solo intendimento di fornire ai
destinatati uno strumento utile per un'autonoma valutazione.
La presente documentazione potrà essere utilizzata dai soggetti titolati all'offerta
nell'ambito delle attività di conoscenza e di valutazione economico-industriale di quanto
oggetto della procedura competitiva.
La determinazione del valore del bene e dei diritti contrattuali connessi all'utilizzazione in
leasing, ai sensi di legge, è stata preventivamente effettuata con riferimento alla data del 1
luglio 2015, dall'esperto nominato dal Commissario Straordinario che costituisce parte
integrante della documentazione disponibile allegata al presente Prospetto (v.
ALLEGATO AL DISCIPLINARE).
Ciascun destinatario formulerà, pertanto, dopo aver effettuato ogni valutazione, stima o
previsione che ritenga necessarie, un proprio ed indipendente giudizio circa il potenziale
valore economico-industriale dei diritti contrattuali oggetto della presente procedura di
dismissione.
Il presente Prospetto Informativo non costituisce un'offerta o un invito a partecipare alla
procedura di vendita, né rappresenta lo schema per alcun contratto che possa essere
concluso in conseguenza della vendita stessa. Esso non costituisce, inoltre, offerta al
pubblico ai sensi dell'ari. 1336 del codice civile, né sollecitazione dell'investimento ai sensi
del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58.
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2. Premessa.
Il presenta Prospetto Informativo è stato redatto in ottemperanza a quanto disposto dagli
artt. 62 e 63 del D. Lgs. 270/99 ed in conformità del bando e del disciplinare di vendita del
Lotto Immobile Pietrasanta
pubblicato in estratto sui quotidiani "IL SOLE 24 ORE" e
"LA REPUBBLICA" il giorno 4 agosto 2016, il cui testo integrale è disponibile sul sito
www.mabogroup.it e presso lo studio del Commissario Straordinario in Roma, via Antonio
Gramsci, 34-00197.
Responsabile dell'accesso alle informazioni sarà il dott. Paolo Pasqualini, tei.
348.8624583.
Gli uffici della procedura preposti prowederanno affinchè siano forniti tutti i chiarimenti
pertinenti a notizie e dati contenuti nel presente Prospetto Informativo ed utili per la
formulazione dell'offerta irrevocabile.
3.Profilo della Società - Aspetti giuridici ed attività esercitata.
3.1 Dati generali.
> Mabo Prefabbricati s.p.a. in liquidazione ed amministrazione straordinaria,
con sede in Bibbiena (AR) Località Ferrantina snc - Cap 52011, C.F. e P. IVA
01706330519, esercita l'attività di fabbricazione, produzione e commercio di
edifici prefabbricati e non, aventi qualsiasi destinazione, di carpenteria metallica
e di prefabbricazione in genere.
4.Leasing immobile.
L'unità immobiliare è sita in Comune di Pietrasanta (Lucca), località Osterietta, Via Aurelia
Sud, 76, e risulta censita al Catasto Terreni per aree 76 e centiare 75, foglio 18, part. 71,
nonché al Catasto Fabbricati, foglio 18, part. 980, sub 12, cat. D/8, rendita € 9562,00 per
una superficie di circa 1308 mq.
Mabo Prefabbricati è utilizzatore in leasing del bene in forza di contratto di locazione
finanziaria n. 469996, datato 25 febbraio 2005, con la concedente Centro Leasing S.p.A.,
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che antecedentemente, con atto in pari data, ha acquistato la proprietà del bene dalla
Tredil S.p.A. (atto ai rogiti del Notaio Pane di Poppi, rep. n. 47458, racc. n. 10.148).
Di seguito i principali contenuti del contratto di leasing:
a)importo finanziato: 2.500.000,00 oltre IVA;
b)piano di ammortamento (194 RATE): I rata 01/02/2005 - ultima rata
01/02/2022;
e) importo rate mensili attuali (e fino al termine del rapporto 01/01/2022): €
10.799,17, capitale oltre IVA + interessi);
d) riscatto (01/02/2022): 750.000,00.
L'immobile è stato concesso in locazione ad uso commerciale da Mabo Prefabbricati in
favore della società Brico Due (dal 30/09/2010) e poi, per effetto di affitto di ramo
d'azienda, alla società Brico Pietrasanta, dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di
Lucca n. 22 del 16 febbraio 2015.
Il contratto di locazione ad uso commerciale è stato risolto e l'immobile è stato
riconsegnato a Mabo dalla Curatela del Fallimento Brico Pietrasanta S.r.l. (fallimento
dichiarato con sentenza) in data 2 febbraio 2016.
La Mabo Prefabbricati ha proceduto di recente a realizzare, tramite una società del
Gruppo (la Mabo edilizia ed Energia), opere di manutenzione straordinaria dell'immobile al
fine di rimediare ad infiltrazioni di acqua dalle coperture e dalle canalizzazioni delle
condotte di scarico.
5.1 valori dei diritti contrattuali oggetto di cessione e la perizia di stima acquisita
dalla Procedura.
Nelle more della restituzione del bene da parte della Curatela Fallimentare, la Procedura
di amministrazione straordinaria ha provveduto ad acquisire la stima dell'immobile,
compiuta dall'Arch. Giulia Roncoroni (perizia giurata davanti al Cancelliere del Tribunale di
Roma in data 28 luglio 2015, da cui si desumono i seguenti valori:
-Valore commerciale - 15%: € 2.163,460,00;
-Valore del capiiale residuo in data 1 agosto 2015: € 1.367.622,44;
-Valore dei diritti contrattuali riferiti alla data del 1 luglio 2015: 6.795.837,56.
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La perizia è stata orientata a ricavare, in primo luogo, il valore commerciale dell'immobile
che dovrebbe restare attendibile per un periodo temporale medio (ci si riferisce al valore di
€ 2.163.460,00). Sulla base di questa valorizzazione è possibile ricavare, di conseguenza,
il valore dei diritti contrattuali di leasing spettanti alla Mabo Prefabbricati, di tempo in
tempo, calcolando - sulla base del Piano di ammortamento del contratto di leasing - il
valore dei diritti come segue:
Valore commerciale (€ 2.163.460,00) -Valore del capitale residuo alla data di
riferimento = Valore dei diritti contrattuali.
Ne conseguono le seguenti valorizzazioni temporali dei diritti contrattuali:
(/) Valore del capitale residuo in data 1 agosto 2016: € 1.273.524,50;
Valore dei diritti contrattuali riferiti alla data del 1 agosto 2016: € 889,935,50;
(ii) Valore del capitale residuo in data 1 settembre 2016: € 1.266.148,11;
Valore dei diritti contrattuali riferiti alla data del 1 settembre 2016: € 897.311,89;
(Hi) Valore del capitale residuo in data 1 ottobre 2016: € 1.258.751,73;
Valore dei diritti contrattuali riferiti alla data del 1 ottobre 2016: € 904.708,27;
(iv) Altre ancora alle date successive, considerando che il prezzo base dei diritti
contrattuali ai fini della procedura di cessione è determinabile sulla base dei
criteri prima dettagliati.
Al fine della indicazione del corrispettivo minimo dovuto a favore della cedente, in
considerazione della fluidità numerica dovuta alla sopradescritta evoluzione
conseguente al progressivo riscatto del bene da parte della Procedura, si dovrà fare
riferimento al valore dei diritti contrattuali alla data del 1 settembre 2016, salvo
l'aggiustamento del valore minimo alla data del 1 del mese successivo alla data di
efficacia del contratto di cessione; ne consegue che non saranno reputate ammissibili
proposte che indichino un prezzo inferiore ad € 897.311,89 e che, nell'ipotesi in cui il
contratto dovesse acquisire efficacia in data successiva al 1 settembre 2016,
l'offerente si farà carico di incrementare il prezzo offerto (in sede di aggiustamento del
prezzo: ed. adjustment price) sulla base del valore in linea capitale incorporato dai
canoni pagati successivamente fino alla data di efficacia.
Si prevede altresì la restituzione alla utilizzatrice Mabo Prefabbricati dei canoni pagati
(sia per la parie capitale sia per quella interessi) per l'ipotesi che dovessero intervenire
pagamenti a carico di Mabo successivi alla data di efficacia del contratto. In questa
evenienza il cessionario resta impegnato contrattualmente a restituire
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alla Mabo
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Prefabbricati in A.S., entro cinque giorni dalla ricezione delia documentazione
attestante il pagamento, quanto anticipato da quest'ultima per il pagamento dei
canoni del leasing fino a che non avvenga il pieno subentro ai fini dei pagamenti del
cessionario e, comunque, non oltre il primo trimestre; successivamente al primo
trimestre, qualora non si fosse ancora perfezionato il meccanismo dei pagamenti, le
somme occorrenti per il pagamento del canone dovranno essere assicurate alla Mabo
Prefabbricati da parte del cessionario con un anticipo di almeno quindici giorni.
6. ACQUISIZIONE DELLA MIGLIORE OFFERTA DI ACQUISTO DEI DIRITTI
CONTRATTUALI: IPOTESI A).
Terzi interessati potranno formulare offerta per acquisire i diritti contrattuali
connessi al leasing di utilizzazione dell'immobile menzionato.
Le proposte irrevocabili di acquisto dei diritti contrattuali spettanti alla Mabo
Prefabbricati,
a
pena
di
inammissibilità,
dovranno
presentare
le seguenti
caratteristiche:
a)accettazione incondizionata dello schema di contratto di cessione e del
disciplinare ed efficacia non inferiore a 180 giorni;
b)cauzione a garanzia della serietà dell'offerta, a pena della sua inammissibilità,
pari ad € 100.000,00, improduttivi di interessi, che sarà restituita in caso di
mancata aggiudicazione e che potrà essere imputata in conto prezzo in sede
di atto di cessione;
e) La cauzione richiesta dovrà essere allegata al plico da depositare a pena di
decadenza presso il Notaio incaricato della ricezione delle offerte nel termine
indicato dalla Procedura;
d) formulazione in seno all'offerta di un corrispettivo che dovrà, a pena di
inammissibilità dell'offerta, essere non inferiore al prezzo base, che, come evidenziato
sarà pari ad € 897.311,89. Sarà soggetto ad aggiustamento del prezzo ai sensi del
contratto di cessione in conformità a quanto previsto sopra sub 5 in quanto il
corrispettivo minimo richiesto muta con il variare del periodo temporale di riferimento,
costituito dal primo giorno del mese di efficacia dell'atto di cessione ipotizzalo.
Si precisa inoltre quanto segue:
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e)l'acquisto dei diritti contrattuali avviene nello stato di fatto e di diritto in cui si
trovano, con esenzione della Procedura da qualunque responsabilità in ordine
allo stato del bene;
f)I' aggiudicazione da parte della procedura risulta legata alle condizioni di
efficacia (sospensiva e risolutiva) costituite, rispettivamente dall'assenso o dal
mancato assenso della società di leasing all'operazione;
g)la piena libertà di negoziazione, per gli aspetti diversi da quelli concernenti la
cessione dei diritti contrattuali della Mabo Prefabbricati, tra l'offerente e la società
di leasing, il che consentirà, tra l'altro, il subentro nel contratto di leasing ovvero
l'acquisto della proprietà del bene sulla base di altra negoziazione;
f) la prestazione di garanzie fideiussorie bancarie ed assicurative in caso di
dilazione del pagamento del corrispettivo nel periodo massimo consentito di 36
mesi, fermo restando il pagamento al momento della cessione del minimo
richiesto per l'acconto dal Prospetto Informativo.
7. ACQUISIZIONE DELLA MIGLIORE OFFERTA PER LA CONCESSIONE IN SUB
LOCAZIONE DELL'IMMOBILE: IPOTESI B).
Terzi interessati potranno inoltre formulare offerta per la (sub)locazione dell'immobile
condotto in leasing dalla Mabo Prefabbricati.
Le proposte irrevocabili di (sub)locazione, a pena di inammissibilità, dovranno presentare
• le seguenti caratteristiche:
a)accettazione incondizionata dello schema di contraito di cessione e del disciplinare
ed efficacia non inferiore a 180 giorni;
b)cauzione a garanzia della serietà dell'offerta, a pena della sua inammissibilità, non
inferiore ad € 44.000.00. Detta cauzione sarà improduttiva di interessi e sarà
restituita in caso di mancata aggiudicazione; potrà essere imputata in conio prezzo
in sede di stipula della locazione;
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e) La cauzione richiesta dovrà essere allegata al plico da depositare a pena di
decadenza presso il Notaio incaricato della ricezione delle offerte nel termine
indicato dalla Procedura.
d)formulazione in seno all'offerta di un corrispettivo che dovrà, a pena di
inammissibilità dell'offerta, essere non inferiore ad € 132.000,00/annui oltre IVA;
e)Nessuna facoltà di recesso anticipato a favore dei conduttore;
f)facoltà di recesso in capo alla concedente Mabo Prefabbricati da esercitare non
prima del 31 dicembre 2020 e non oltre la data del 31 gennaio 2021, al fine di tener
conto della clausola del contratto di leasing n. 19 che impone alla Mabo
Prefabbricati di esercitare la facoltà di acquisto 60 giorni prima della scadenza del
contratto fissata ad oggi alla data del 1 febbraio 2022;
g)risoluzione di diritto del contratto di sublocazione con reimmissione automatica della
concedente nel possesso e nella detenzione del bene, previo inventariodaredigere
in contraddittorio, salvo l'assenza dei conduttore:
-in caso di ammissione del sublocatore a procedura di concordato o a
procedura fallimentare;
-in caso di mancato pagamento di tre canoni anche non consecutivi alle
scadenze previste in contratto;
I) foro competente quello del Tribunale di Arezzo;
Si precisa che, nel caso in cui dovessero pervenire proposte irrevocabili ammissibili e
congrue aventi ad oggetto i diritti contrattuali, non si darà luogo alla selezione tra le
eventuali offerte di sublocazione eventualmente pervenute.
Pertanto, l'aggiudicazione a favore del latore della migliore proposta di sublocazione potrà
avvenire soltanto in via residuale.
8. Il D. LGS. 270/99: POSIZIONE GIURIDICA DEL FUTURO CONTRAENTE.
L'interesse della Procedura di a. s., è quello di addivenire alla integrale liquidazione di tutti
i beni dell'impresa insolvente acquisiii all'attivo della procedura liberi da pesi e gravami, di
cui viene disposta la cancellazione con decreto del Ministero dello sviluppo economico.
A tutela del futuro acquirente il legislatore ha posto delle limitazioni alla sua responsabilità:
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All'ari. 64 è prevista "la cancellazione delle iscrizioni relative a diritti di prelazione e de//e
trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi sui beni trasferiti" da eseguirsi su
ordine del Ministero dello Sviluppo Economico con decreto nei quindici giorni successivi al
trasferimento.
9. CLAUSOLE DELLO SCHEMA DEL CONTRATTO DI CESSIONE 0 DI
LOCAZIONE.
E' stato predisposto uno schema di contratto di cessione dei diritti contrattuali di leasing
aventi ad oggetto l'Immobile allegato al presente Prospetto. E' stato altresì predisposto
uno schema di contratto di sub locazione allegato al presente Prospetto, per l'ipotesi
che la Procedura non sia in grado di effettuare una vera e propria cessione. Detti contratti
sono subordinati quanto all'efficacia all'assenso della società di Leasing.
Lo schema contrattuale, anche in forza di eventuali direttive provenienti dall'autorità di
vigilanza, oltre che di esigenze tecniche rappresentate del notaio e connesse alla
redazione dell'atto, potrà essere meglio precisato ed adattato in sede di stipula notarile.
I diritti contrattuali saranno ceduti e la concessione in sub locazione sarà stipulata
facendo riferimento allo stato di fatto e di diritto in cui si trovano detti diritti e l'immobile.
Roma, 30 maggio 2016.
MABO PREFABBRICATI SPA IN A.S.
Il Commissario Straordinario
Prof. Avv. Lucio Francarlo
io