Documenti per la vendita

I DOCUMENTI NECESSARI PER IL TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI
A) FABBRICATI
Il venditore deve, una volta perfezionato l’accordo col futuro acquirente, consegnare allo stesso
tutti i documenti attestanti i titoli giustificativi della proprietà dell’immobile da trasferire ( compravendita, divisione, donazione successione ecc).
Se l’immobile è pervenuto per provvedimento del Tribunale o acquisto tramite asta
giudiziaria occorre esibire copia di tale provvedimento.
Se l’immobile è pervenuto per successione Testamentaria è necessario il verbale di
pubblicazione del testamento.
Nel caso in cui la successione non risulti trascritta al momento del trasferimento,sarà
necessario procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità onde
salvaguardare il compratore da eventuali rivalse da parte di altri eredi.
PER PROCEDERE ALLA TRASCRIZIONE TACITA DELL’EREDITA’ occorre esibire:
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se il defunto non ha lasciato testamento, un certificato in morte in carta semplice;
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se invece ha lasciato testamento, copia autentica del verbale di pubblicazione del testamento.
Nel caso di acquisto da parte di società costruttrici occorre produrre l’atto di acquisto del terreno
su cui è stato edificato l’immobile.
E’ comunque preferibile che venga prodotta la planimetria catastale dell’immobile.
Per i fabbricati è necessario produrre tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica
dell’immobile, e quindi gli estremi della licenza di costruzione, delle eventuali varianti.
Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono
le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive.
Nel caso in cui sia stata fatta domanda di condono occorre, esibire la copia autentica della domanda dello stesso, dei bollettini di versamento attestanti le somme pagate a titolo di oblazione
o oneri concessori, oppure della eventuale concessione in sanatoria rilasciata dal Comune e tutti
i documenti dai quali risulti l’assenza di vincoli.
E’ opportuno che il compratore sappia che il notaio deve solo verificare se esistono i documenti urbanistici degli immobili oggetto dell’atto, ma non la regolarità degli stessi, o la conformità
degl’immobili al titolo autorizzativi, per cui E’ CONSIGLIABILE CHE L’ACQUIRENTE FACCIA
VERIFICARE DA TECNICO DI PROPRIA FIDUCIA LA REGOLARITA’ URBANISTICA DELL’IMMOBILE DA ACQUISTARE.
B) TERRENI
Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc...) occorre invece:
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il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile
e l’eventuale frazionamento catastale, nel caso in cui il terreno in oggetto derivi da una
porzione immobiliare di maggior superficie.
LA CONSEGNA DELLE CHIAVI
Di regola le chiavi dell’immobile trasferito vengono consegnate al momento del rogito notarile.
Nel caso di consegna non contestuale dell’immobile alla stipula è consigliabile per l’acquirente
pattuire una penale a carico del venditore per ogni giorno di eventuale ritardo nella consegna,
trattenendo dal saldo prezzo una somma da versare alla consegna delle chiavi.
IPOTECHE E ALTRI GRAVAMI
Prima della stipula è compito del notaio verificare che l’immobile non risulti gravato da ipoteche,
pignoramenti ed altre trascrizioni che limitino la disponibilità dello stesso, e ove necessario suggerire le modalità che consentano di stipulare regolarmente.
TABELLA DEI DOCUMENTI NECESSARI
I VENDITORI devono produrre:
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fotocopia di un documento di identità;
codice fiscale;
se coniugati estratto dell’atto di matrimonio;
se separati copia sentenza di separazione;
se divorziati copia sentenza di divorzio;
in caso di cittadino extracomunitario regolarmente residente nel nostro paese
permesso di soggiorno;
in caso di intervento mediante procuratore originale della procura o copia
autentica della stessa;
in caso di intervento in nome di società, copia dello statuto o del documento
autorizzativo e certificato rilasciato dal registro delle imprese attestante i poteri
del legale rappresentante;
eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci.
Per l’IMMOBILE occorre:
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copia autentica del rogito attestante l’attuale proprietà;
planimetria dell’immobile che deve essere conforme a quella esistente in catasto e regolarmente depositata;
licenza o concessione edilizia;
se l’immobile è pervenuto per eredità:
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copia della dichiarazione di successione;
certificato di morte in carta libera;
copia autentica della pubblicazione di testamento;
se l’immobile è stato costruito dopo il 1.9.1967:
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copia di tutte le licenze o concessioni edilizie;
copia della domanda di condono nel caso sia stata richiesta domanda di condono;
copia degli eventuali titoli autorizzativi, per le modifiche apportate all’immobile successivamente al progetto originario;
copia delle ricevute di versamento di tutte le somme dovute per il condono;
copia della planimetria catastale;
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
A seguito del Decreto Legislativo 19/8/2005 n. 192 (modificato con Decreto Legislativo 30/5/2008
n. 115), in attuazione della direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico
nell’edilizia, la parte venditrice dovrà fornire al momento della stipula all’acquirente l’attestato di
certificazione energetica.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Dovrà inoltre, ai sensi del Decreto Legislativo 192/2005, fornire tutte le informazioni necessarie
sulla conformità degli impianti dell’immobile alla normativa vigente all’epoca della loro realizzazzione, e, se espressamente richiesto dall’acquirente, la relativa documentazione ove esistente.
Gli ACQUIRENTI devono produrre:
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fotocopia di un documento di identità;
codice fiscale;
estratto dell’atto di matrimonio nel caso siano coniugati;
copia sentenza di separazione;
se divorziati certificato di stato libero rilasciato dal Comune;
in caso di cittadino extracomunitario regolarmente residente nel nostro paese
ed in regola con le norme sull’immigrazione, permesso di soggiorno;
in caso di intervento mediante procuratore, originale della procura o copia
autentica della stessa;
in caso di intervento in nome di società, copia dello statuto o del documento autorizzativo
e certificato rilasciato dal registro delle imprese attestante i poteri del legale rappresentante;
eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci.
Nel caso l’acquirente richieda i benefici prima casa dovrà produrre certificato di residenza in carta
libera.
È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali in presenza di tali requisiti:
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essere già residente nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o impegnarsi
a trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall’acquisto;
non essere titolare di altro appartamento nello stesso Comune di acquisto;
non essere titolare di altro appartamento acquistato con le agevolazioni della
prima casa su tutto il territorio nazionale;
non è necessario che l’appartamento sia adibito a propria abitazione (perciò l’agevolazione
spetta anche se l’appartamento è occupato da un inquilino), purché si abbia la residenza nel
Comune. L’agevolazione compete anche a chi presta lavoro nel Comune in cui è situato l’immobile e per i residenti all’estero.
Credito d’imposta
Se l’acquirente a seguito di vendita di immobile destinato a prima casa riacquista entro 12 mesi
altro immobile destinato a prima casa potrà recuperare dall’importo dell’imposta da pagare le
imposte precedentemente sostenute.
Per usufruire di tali agevolazioni dovrà fornire:
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copia dell’atto di acquisto di tale immobile e dell’atto con cui è stato venduto, documentazione
relativa alle imposte versate col primo acquisto;
copia del successivo atto con cui ha rivenduto l’immobile.
PAGAMENTO PLUSVALENZA DEL VENDITORE
Nel caso di rivendita di appartamento acquistato da meno di cinque anni, e non adibito a residenza per più della metà del periodo di possesso, è possibile optare per la tassazione con l’aliquota del 20% della plusvalenza realizzata.
N.B: Per tutti i trasferimenti immobiliari è obbligatorio dichiarare analiticamente tutte le modalità
ed i termini di pagamento ed esibire fotocopie di tutti gli assegni e/o bonifici con cui è stato pagato il prezzo.
Inoltre è obbligatorio dichiarare se c’è stata mediazione immobiliare e le eventuali somme versate
dalle parti a tale titolo.
Nel caso di atti di compravendita aventi ad oggetto porzioni abitative o loro pertinenze, le parti
possono far riferimento alla clausola Prezzo/Valore, che consente l’applicazione dell’imposta di
registro, sul valore catastale rivalutato dell’immobile indipendentemente dal prezzo concordato.