RAPPORTO IMMOBILIARE - DEI Tipografia del Genio Civile

Transcript

agenzia del Territorio
direzione centrale
Osservatorio Mercato Immobiliare
direttore
Gianni Guerrieri
RAPPORTO IMMOBILIARE
2006
a cura di
ufficio studi
Direzione Centrale
Osservatorio Mercato Immobiliare
[email protected]
Indice dei Contenuti
1. INTRODUZIONE ...............................................................................................................2
2. RIEPILOGO NAZIONALE...................................................................................................4
2.1 Il settore Residenziale..................................................................................................... 10
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
Le Regioni del Nord ................................................................................................. 17
Le Regioni del Centro ............................................................................................... 22
Le Regioni del Sud ................................................................................................... 27
Note sull’edilizia di pregio ......................................................................................... 32
2.2 Il settore Terziario .......................................................................................................... 37
2.2.1 Le Regioni del Nord ................................................................................................. 42
2.2.2 Le Regioni del Centro ............................................................................................... 44
2.2.3 Le Regioni del Sud ................................................................................................... 47
2.3 Il settore Commerciale.................................................................................................... 50
2.4 Il settore Produttivo........................................................................................................ 63
3. SCHEDE REGIONALI.......................................................................................................76
3.1 ABRUZZO e MOLISE ....................................................................................................... 77
3.2 CALABRIA...................................................................................................................... 91
3.3 CAMPANIA ....................................................................................................................103
3.4 EMILIA ROMAGNA .........................................................................................................115
3.5 LAZIO ..........................................................................................................................129
3.6 LIGURIA .......................................................................................................................141
3.7 LOMBARDIA..................................................................................................................153
3.8 MARCHE e UMBRIA .......................................................................................................165
3.9 PUGLIA e BASILICATA ...................................................................................................178
3.10 SARDEGNA .................................................................................................................191
3.11 SICILIA.......................................................................................................................203
3.12 TOSCANA....................................................................................................................215
3.13 VENETO e FRIULI VENEZIA GIULIA...............................................................................227
3.14 PIEMONTE e VALLE D’AOSTA .......................................................................................240
4. GLI ANDAMENTI E I DIFFERENZIALI DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI.......................254
4.1 Gli andamenti dei prezzi medi delle abitazioni ..................................................................254
4.2 I differenziali dei valori...................................................................................................268
RAPPORTO IMMOBILIARE 2006
INTRODUZIONE
1. INTRODUZIONE
di Gianni Guerrieri
1
Il «Rapporto Immobiliare» è ormai al suo sesto anno di redazione ed in questo periodo più
volte è stato oggetto di modifiche nell’editing e nella disposizione degli argomenti trattati,
nonché nel contenuto stesso degli argomenti attraverso monografie di studio specifiche.
Il cuore del Rapporto è dato dalla presentazione dettagliata (più approfondita di quella offerta nella nota semestrale di maggio che illustra il consuntivo annuo) dell’andamento e della relativa distribuzione territoriale2 delle compravendite immobiliari afferenti i fabbricati per
alcuni grandi comparti tipologici (residenziale, terziario – ossia uffici -, commerciale – ossia
negozi e laboratori – ecc..).
Anche quest’anno il «Rapporto Immobiliare» si concentra su questo aspetto, dedicando ad
esso i capitoli di riepilogo nazionale, con l’analisi dei singoli settori tipologici, e di analisi regionali, mediante apposite schede che consentono di approfondire in modo sintetico gli andamenti dei diversi settori a livello provinciale.
Le novità del presente «Rapporto Immobiliare» sono due: l’assenza di specifiche monografie
inerenti un particolare argomento, quale, ad esempio, l’«Analisi dei contraenti: compravendite del 2002 e caratteristiche degli acquirenti e dei venditori», e l’introduzione di un nuovo
capitolo ed un nuovo argomento: «L’andamento e i differenziali dei prezzi delle abitazioni».
La prima scelta, quella del non inserimento di specifici studi monografici, deriva dalla convinzione che sia giunto il momento opportuno per distinguere il «Rapporto immobiliare» da
altri studi e analisi, soprattutto ora che si avvia il completamento del set informativo offerto
dal «Rapporto» mediante l’analisi dell’andamento dei prezzi o, più esattamente, delle quotazioni immobiliari.
Quindi non si abbandonerà l’approfondimento tematico mediante specifici studi, ma questi
saranno pubblicati a parte nel corso dell’anno una volta conclusi, senza, quindi, una periodicità predeterminata. A tal fine, entro l’anno sul sito internet dell’Agenzia del territorio, presso le «pubblicazioni OMI» sarà definito un nuovo «blocco» intitolato, appunto, «Monografie
OMI» nel quale saranno inclusi gli studi tematici che d’ora in poi si realizzeranno e che sono
stati fin qui pubblicati nell’ambito del «Rapporto immobiliare». Si può anticipare che entro
l’anno saranno pubblicati due nuovi studi. Il primo è uno speciale paper sulla specifica forma
di finanziamento degli acquisti immobiliari mediante i mutui ipotecari, analizzando i volumi di
credito erogato, il livello dei tassi iniziali, la durata, ecc, mediante un’analisi anche di tipo
territoriale, limitatamente al biennio 2004-2005, basata sui dati delle iscrizioni ipotecarie. Il
secondo rappresenta un’analisi dettagliata sulle nuove costruzioni realizzate nel 2005 in Italia, suddivise per tipologia edilizia (abitazioni, negozi, uffici, etc.), che fornisce il numero di
nuove unità immobiliari, la superficie ed il numero di vani, nonché una stima del valore di
mercato del costruito, basata sui dati estratti dall’archivio delle denunce informatizzate effettuate dai proprietari (Docfa).
La seconda scelta, quella di introdurre il nuovo argomento inerente l’andamento dei prezzi,
dà attuazione ad una volontà già manifestata all’atto della pubblicazione del «Rapporto Immobiliare 2001-2002». Infatti, proprio alla fine della «Presentazione» di quel volume era
scritto: «Non di meno si è consapevoli che i Rapporti finora elaborati, raccolti in questo vo-
lume, necessitano di ulteriori affinamenti e soprattutto dell’integrazione dell’analisi dei volu-
1
Si rammenta che il primo Rapporto fu redatto nel 2001 relativamente ai dati del 2000, ma fu pubblicato assieme a quello del
2002 (relativamente ai dati dell’anno 2001) nel volume «Rapporto immobiliare 2001-2002», edito dal Sole-24 ore, volume presentato a Roma il 6 febbraio 2003.
2
Si rammenta che sono escluse le province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia poiché gli Uffici di pubblicità immobiliare,dove
vengono conservate le note di trascrizione degli atti di compravendita, sono gestiti dalle rispettive province.
2
INTRODUZIONE
mi con quelle dei prezzi e dei valori». Siamo ora in grado di avviare, con il «Rapporto immo-
biliare 2006» questa auspicata integrazione.
E’ opportuno spendere qualche parola ancora su tale novità. Anzitutto, va sottolineato che
essa deriva dall’aver avviato a partire dal I semestre 2004 il nuovo Osservatorio, ossia la realizzazione di una banca dati delle quotazioni immobiliari fondata su processi di rilevazione
ed elaborazione standardizzati e su regole di impianto e di gestione definite univocamente.
Ciò significa che su oltre 1.100 comuni, rappresentanti però il 65% del mercato immobiliare
in termini di numero di transazioni, le quotazioni derivano da specifiche indagini dirette effettuate dai tecnici degli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio. Nei rimanenti comuni, su
cui pure sono pubblicate quotazioni inerenti i valori immobiliari, ovviamente le rilevazioni sono più episodiche e l’analisi è fondata su tecniche comparative e su processi di rilevazioni
delle informazioni più indirette.
Il complesso delle informazioni raccolte relativamente a quattro semestri (2004-2005) ha
consentito di poter elaborare un valore di riferimento e di osservarne l’andamento nel tempo.
Per una descrizione sintetica delle modalità di elaborazione di tale valore di riferimento si
rinvia al citato capitolo 4 del «Rapporto». Qui occorre sottolineare il fatto che si tratta di un
primo tentativo, per questo limitato alle sole abitazioni, e che dal punto di vista metodologico sono in corso ulteriori approfondimenti e verifiche.
La qualità dell’informazione resa è, a nostro avviso, sufficientemente attendibile per poter
essere pubblicata e per poter fornire chiavi di lettura e di interpretazione ai fenomeni reali
che accadono nel mercato immobiliare. Non di meno, tale qualità può essere migliorata, soprattutto dal punto di vista dei processi di aggregazione delle informazioni a livello comunale
e delle coerenze intertemporali delle quotazioni medesime, talvolta influenzate dalle modifiche dei riferimenti territoriali sub comunali (zone OMI) delle quotazioni stesse.
Si tratta appunto di un primo tentativo che andrà poi esteso anche ad altri settori tipologici.
L’obiettivo è quello di pervenire ad un’analisi congiunta di prezzi e volumi, per comprendere
più esattamente le vere dinamiche di mercato, in quanto l’osservazione di una sola dimensione può rilevarsi talvolta del tutto insufficiente3.
In questo primo approccio, si è voluto affrontare dal punto di vista analitico non solo il tema
dell’andamento dei «prezzi», ma anche quello dei differenziali esistenti tra diversi comuni.
Questa parte dell’analisi sviluppa un livello di informazione di dettaglio territoriale assai utile
per ampliare il livello conoscitivo del nostro Paese.
I dati di base relativi ai volumi di compravendita sono stati resi disponibili dalla SOGEI che
ha curato l’estrazione dei dati stessi dagli archivi interessati, mentre le elaborazioni sono
state effettuate dall’Ufficio studi. I dati di base relativi ai «prezzi di mercato» utilizzati nel
capitolo 4, sono stati elaborati da Maurizio Festa responsabile dell’Ufficio gestione Banca dati
e tratti dalla Banca dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio.
Il presente Rapporto è stato diretto da Gianni Guerrieri, direttore dell’Osservatorio del mercato immobiliare e redatto da Caterina Andreussi, responsabile dell’ Ufficio Studi, con il contributo di Alessandro Tinelli, Stefano Cenciarelli, Claudio Trucchi, collaboratori dell’Ufficio
Studi.
3
Si pensi al fatto che se lo «stato di salute» del mercato fosse rilevato solo dall’andamento dei prezzi, potremmo trovarci in
una condizione di crescita dei prezzi, riduzione delle compravendite e magari di stazionarietà, in termini di spesa per acquisti,
del mercato stesso. Per cui a seconda di cosa osserviamo potremmo parlare di mercato in crescita (prezzi), di mercato in contrazione (n. compravendite), oppure più adeguatamente di stazionarietà qualora considerassimo il volume monetario richiesto
dall’investimento immobiliare.
3
RIEPILOGO NAZIONALE
2. RIEPILOGO NAZIONALE
Nel 2005, come già anticipato nella nota semestrale concernente l’andamento delle compravendite nel II semestre 2005 pubblicata nel mese di marzo 2006, continua l’incremento del volume di
compravendite, NTN, del settore Residenziale e degli immobili catalogati in Altro e la ripresa delle
4
compravendite negli altri tre settori , Terziario, Produttivo e Commerciale, rispetto al 2003, gia evidenziata nel 2004.
Il risultato registrato nel 2005, pertanto, conferma il trend positivo per il settore Residenziale,
mentre i settori Terziario, Commerciale, e Produttivo, pur non raggiungendo i volumi relativi al
2002, risultano, comunque, in crescita rispetto al 2003 ed al 2004, anche se si nota un rallentamento del tasso annuale di variazione.
La Tabella 2-1: NTN 2000-05 per settore e totale riassume l’andamento del NTN a partire dal
2000, mentre i grafici riportati nelle figure 2.1 e 2.2 riguardano rispettivamente la ripartizione re5
lativa tra settori delle transazioni (NTN) e dello stock.
Nel 2005 il volume delle transazioni complessive risulta pari a 1.805.758 NTN segnando un incremento del 5,2% rispetto al 2004 e con una crescita rispetto al 2000 del 30% circa. Il tasso tendenziale annuo, 2005-04, dei diversi settori, risulta ampiamente differenziato: l’incremento minimo 1,3% si ha nel settore Commerciale, seguono i Magazzini, 2,6%, il settore Residenziale,
3,6%, il settore Terziario, 6,9%, l’Altro, 7,5%, ed infine il massimo incremento si ha per il settore
Produttivo, con l’8,2%.
Tabella 2-1: NTN 2000-05 per settore e totale (al netto della cartolarizzazione- v. nota 3)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
var% 04-05
Residenziale
690.476
681.266
761.520
762.086
804.126
833.350
Terziario
14.213
17.214
28.879
18.507
20.569
21.990
Commerciale
49.065
47.556
59.544
51.059
54.309
55.035
Produttivo
13.098
14.191
19.285
14.381
16.034
17.343
Magazzini
93.459
95.501
114.407
113.201
118.575
121.608
Altro
545.455
566.332
641.317
647.777
703.629
756.431
Totale
1.405.765
1.422.059
1.624.952
1.607.012
1.717.241
1.805.758
3,6%
6,9%
1,3%
8,2%
2,6%
7,5%
5,2%
La quota maggiore di unità immobiliari compravendute nel 2005 è quella del settore Residenziale
con più del 46% del totale (Figura 2-1). Seguono le tipologie raggruppate in Altro con una quota
del 42% circa, mentre per gli altri settori le quote sono relativamente molto più basse: 6,7% per i
Magazzini, 3% per il Commerciale, 1,2% per il Terziario e l’1% per il Produttivo. Dal confronto
con le rispettive quote di stock dei diversi settori, Figura 2-12, si può notare, rispetto allo stock,
uno spostamento della ripartizione delle compravendite, soprattutto verso le tipologie raggruppate in Altro (30% circa dello stock complessivo e 41,9% di NTN), quella degli uffici è, seppur in misura lieve, più alta (1% di stock rispetto ad 1,2% di NTN). Le quote di NTN relative ai settori Residenziale, Commerciale ed ai Magazzini sono sensibilmente inferiori alle quote di stock.
4
Si rammenta che anche il Rapporto 2006, come il precedente Rapporto 2005, analizza i dati del comparto chiamato genericamente
Commerciale nei rapporti 2000-2004 scindendolo nei tre settori: Terziario, che comprende gli uffici, Commerciale, che comprende negozi, laboratori e centri commerciali, e Produttivo, che comprende i capannoni e le industrie. I magazzini, già compresi nel settore
Commerciale dei Rapporti precedenti, sono considerati a parte e vengono esaminati solo a livello nazionale, poiché in questa categoria di fabbricati sono presenti in gran parte le cantine ed i piccoli locali di deposito riconducibili maggiormente al settore Residenziale.
5
Le compravendite (NTN) relative alla cartolarizzazione degli immobili di proprietà di enti pubblici gestita tramite la società Scip, sono
state nel 2005 complessivamente 20.660. Rappresentano, pertanto, solo il 1,1% circa delle compravendite totali. Tali compravendite,
in effetti, come già specificato nei precedenti Rapporti, in particolare quelle che hanno visto gli inquilini divenire acquirenti, non possono considerarsi di mercato, sia per il contenuto normativo-procedurale sia per la straordinarietà che, in qualche modo, caratterizza
il fenomeno.
4
RIEPILOGO NAZIONALE
Figura 2-1: quota di NTN per settore nel 2005
Figura 2-2: quota stock per settore nel 2005
Residenziale
54%
Residenziale
46,1%
Altro
30%
Terziario
1,2%
Altro
41,9%
Terziario
1%
Commerciale
3,0%
Commerciale
5%
Produttivo
1,0%
Magazzini
6,7%
Magazzini Produttivo
1%
9%
Relativamente al solo settore Residenziale è stata effettuata una stima dell’NTN anche per il periodo 1985-2000 sulla base dei dati pubblicati dal Ministero dell’Interno.
La Figura 2-3 riporta l’andamento delle compravendite e la variazione percentuale di ogni anno
rispetto al precedente. Si può notare come l’ultimo ciclo immobiliare sia iniziato a partire dal 1997
ed ha registrato ad oggi un tasso medio annuo di crescita del 6,5% circa. Il volume di compravendite di abitazioni negli ultimi nove anni è quindi incrementato del 72% circa, una crescita davvero impressionante del mercato residenziale.
Figura 2-3 6: andamento del NTN del settore Residenziale dal 1985 al 2005
900
7,9%
0,0%
9,0% 7,5%
6,5%
850
7,8%
-1,3%
-3,7%
11,8%
8,7% 10,1%11,0% 7,6%
1,5%
0,1%
5,4% 3,6%
833
-1,3%
-4,1%
804
-16,3%
800
762 763
NTN residenziali (migliaia)
750
690
700
681
642
650
600
578
558
550
500
525
519
503
494
464 464
476
467
497
504
483
Var% anno-precedente
NTN residenziali
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
450
6
I dati dal 1985 al 2000 sono una nostra stima sulla base dei dati pubblicati dal Ministero dell’Interno, mentre per gli anni successivi i
dati riportati appartengono alla banca dati dell’Osservatorio.
5
RIEPILOGO NAZIONALE
L’andamento del n. indice del settore Residenziale della Figura 2-4, mostra un trend delle compravendite costantemente in crescita dal 2000, pur con una lieve flessione registrata nel 2001,
collegata all’effetto Invim 7, inoltre si nota che è cresciuto in maniera concorde per le tre macroaree geografiche, Nord-Centro-Sud, con un incremento delle compravendite superiore al 20% circa
dal 2000.
Figura 2-4: n. indice NTN 2000-05 per il settore Residenziale
125
Nord
120,69
Centro
120,76
120,56
Sud
116,46
n° indice NTN settore residenziale
Italia
117,23
116,64
115,53
115
112,51
110,29
110,12
108,92
110,37
110,93
110,21
109,40
105
100
100
100,66
98,67
98,26
97,94
95
2000
2001
2002
2003
2004
2005
I Magazzini, considerati a sè per le loro peculiarità, vedi nota 4, mostrano un andamento sostanzialmente simile al settore Residenziale, al quale sono in buona parte collegati, pur registrando incrementi superiori nel quinquennio, +30% circa, mentre rispetto al 2004, il dato tendenziale è
leggermente inferiore, +2,6%.
Il settore Terziario, ovvero gli uffici, riprende quota con 21.990 NTN, con un volume di compravendite superiore del 6,9 % circa rispetto al 2004 e del 55% circa dal 2000, pur non raggiungendo il NTN registrato nel 20028 (28.879). Dalla Figura 2-6 emerge la maggior crescita di questo
settore al Sud, con un volume di compravendite che ha superato del 68% quello del 2000. Il mercato degli immobili del settore Commerciale: negozi, laboratori e centri commerciali risulta essere
il più stabile e quello con minor crescita complessiva dal 2000 (+12% circa) ed è, inoltre, il settore che mostra maggiormente il rallentamento delle compravendite nell’ultimo anno, soprattutto al
Centro-Nord, mentre al Sud presenta una sensibile ripresa del mercato, cominciata già nel 2003
con un tasso medio, in questi due anni, superiore al 6%.
Il settore Produttivo, capannoni ed industrie, ha un andamento intermedio tra i due settori Terziario e Commerciale, e mostra una crescita considerevole nel periodo considerato (2000-05), +32%
circa, ed un incremento tendenziale rispetto al 2004 del 8,2% circa. Per questo settore si nota un
7
Si rammenta che l’Invim è stato abolito dal gennaio 2002, in anticipo sui tempi previsti. Ciò ha comportato uno spostamento delle
compravendite, od almeno della loro registrazione, dal 2001 al 2002.
8
Come, già rimarcato nei Rapporti precedenti, va sottolineato che l’incremento delle compravendite nel 2002 e la successiva flessione
nel 2003 avvenuti in modo significativo nei settori Terziario, Commerciale e Produttivo, sono da imputare all’effetto generato dalla
conclusione, nel 2002, degli incentivi fiscali agli investimenti forniti dalla c.d. legge “Tremonti-bis”.
6
RIEPILOGO NAZIONALE
rallentamento del volume di mercato, nel 2005 rispetto al 2004, al Nord, mentre continua la ripresa al Centro ed al Sud, cominciata nel 2004 dopo il calo di compravendite del 2003 (vedi nota 8).
In costante crescita risulta il volume di compravendite degli immobili compresi in altro (box e posti auto in prevalenza, ma anche alberghi, immobili pubblici e categorie speciali) con dato tendenziale annuo pari a 8,6%, e ben del 33% nel periodo esaminato, registrando ben 703.629 NTN.
Figura 2-5 : n. indice NTN 2000-05 per i Magazzini
135
130,12
130
Magazzini
126,87
125
122,41
121,12
N. indice NTN
120
115
110
105
102,19
100
100
95
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-6: n. indice NTN 2000-05 per il settore Terziario
230
Nord
n.indice NTN settore terziario
212,5
Centro
210
Sud
203,2
Italia
195,6
190
179,7
170
168,2
157,9
150
154,7
150,0
143,5
144,7
142,1
130,2
130
121,1
110
157,3
128,0
126,2
122,2
117,3
100
90
2000
7
2001
2002
2003
2004
2005
RIEPILOGO NAZIONALE
Figura 2-7: n. indice NTN 2000-05 per il settore Commerciale
Nord
Centro
150
n.indice NTN settore commerciale
Sud
Italia
130
129,3
126,6
121,4
120,0
119,3
117,1
113,1
111,4
113,2
112,2
110,7
110
105,8
106,6
104,1
100
96,9
105,4
99,4
97,4
97,3
95,6
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-8: n. indice NTN 2000-05 per il settore Produttivo
170
Nord
Centro
Sud
154,3
Italia
150
n.indice NTN settore produttivo
147,2
138,1
133,8
132,4
130
127,6
123,8
109,8
108,3
100
122,4
112,7
112,5
110
130,3
128,9
111,5
111,1
106,9
102,5
99,2
95,1
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
8
RIEPILOGO NAZIONALE
Figura 2-9: n. indice NTN 2000-04 per altro
150
Nord
145,6
Centro
138,7
Sud
137,2
Italia
132,6
133,0
129,0
130
n.indice NTN Altro
128,8
118,8
123,1
120,6
117,6
118,2
112,6
116,2
114,4
110
103,8
100
104,5
103,5
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Le differenze di andamenti dei diversi mercati sono, peraltro, alquanto ragguardevoli, come si può
verificare nelle analisi dei singoli settori e per distinzione territoriale organizzati per schede regionali, che costituiscono il capitolo 3.
In questo capitolo si riportano le sintesi per macro aree geografiche e gli andamenti regionali dei
settore Residenziale, Terziario, Commerciale e Produttivo.
9
RIEPILOGO NAZIONALE – IL SETTORE RESIDENZIALE
2.1 Il settore Residenziale
Il quadro riepilogativo del settore Residenziale è riassunto nella Tabella 2-2 nella quale è riportata
la distribuzione di NTN ed IMI per macro aree geografiche (Nord, Centro e Sud) suddividendo tra
il mercato dei capoluoghi e quello del resto della provincia. Nei rapporti precedenti si era posta
l’attenzione sullo spostamento del mercato Residenziale dalle città capoluogo ai centri minori della
provincia. Tale fenomeno è strettamente collegato a due fattori principali: il primo è il considerevole aumento dei prezzi delle abitazioni nei centri maggiori che spinge a cercare soluzioni più economiche nei comuni limitrofi; il secondo è la maggiore disponibilità di nuove costruzioni nei comuni dell’hinterland, piuttosto che nei capoluoghi, dove il territorio è, in molti casi, saturo e scarseggiano le aree edificabili. Altro eventuale incremento delle compravendite nei comuni minori
può riguardare l’investimento in seconde case nei comuni turistici. L’analisi del mercato del settore Residenziale nel 2005 conferma la maggior crescita del volume di compravendite nei comuni
della provincia e anche la progressiva riduzione della quota di mercato delle città capoluogo: meno quattro punti percentuali rispetto all’anno 2000.
Tabella 2-2: NTN 2000-05 del settore Residenziale per aree geografiche suddiviso tra Capoluoghi e Resto provincia,
variazione 2004-05 e quota di NTN dei Capoluoghi sul totale provinciale.
Nord
Centro
Sud
Italia
Capoluoghi
Resto provincia
Totale
quota cap/tot prov.
Capoluoghi
Resto provincia
Totale
quota cap/tot prov.
Capoluoghi
Resto provincia
Totale
quota cap/tot prov.
Capoluoghi
Resto provincia
Totale
quota cap/tot prov.
2000
2001
2002
2003
2004
2005
113.367
247.968
361.335
31,4%
62.591
79.560
142.151
44,0%
54.383
132.610
186.993
29,1%
230.341
460.137
690.478
33,4%
108.881
246.155
355.036
30,7%
64.090
78.996
143.087
44,8%
51.669
131.473
183.142
28,2%
224.640
456.625
681.264
33,0%
119.021
278.893
397.914
29,9%
68.275
91.661
159.937
42,7%
55.516
148.156
203.672
27,3%
242.812
518.710
761.522
31,9%
116.784
284.058
400.842
29,1%
63.465
93.204
156.669
40,5%
54.987
149.588
204.575
26,9%
235.236
526.849
762.086
30,9%
119.036
302.414
421.450
28,2%
68.499
98.138
166.637
41,1%
57.100
158.939
216.039
26,4%
244.635
559.490
804.126
30,4%
117.937
317.672
435.609
27,1%
71.008
100.659
171.667
41,4%
59.372
166.702
226.074
26,3%
248.317
585.033
833.350
29,8%
var % NTN
04-05
-0,9%
5,0%
3,4%
3,7%
2,6%
3,0%
4,0%
4,9%
4,6%
1,5%
4,6%
3,6%
E’ confermata l’importanza dimensionale del mercato Residenziale del Nord, che rappresenta,
mediamente, più del 52% dell’intero mercato in termini di NTN relativamente ad uno stock che è
pari solamente al 45%.
Le compravendite (NTN) mostrano andamenti simili per macro-area geografica, evidenziando il
calo di compravendite del 2001, la forte ripresa del 2002 e la successiva lieve crescita del 2003
per il Nord ed il Sud, mentre al Centro nel 2003 si registra un calo abbastanza consistente, e la
ripresa negli ultimi due anni. Ma ciò che colpisce è la differenziazione degli andamenti tra comuni
della provincia e capoluoghi: sono, infatti, i primi a trascinare il mercato Residenziale con un incremento considerevole soprattutto al Nord, 28% dal 2000 e + 5% nel 2005, mentre il mercato
dei capoluoghi è decisamente fermo, -1% circa nel 2005. Anche al Centro ed al Sud l’incremento
del mercato Residenziale che si ha nei comuni minori è particolarmente consistente ed analogo a
quello del Nord, +26% circa dal 2000, anche se nell’ultimo anno i comuni del centro mostrano un
leggero rallentamento nella crescita con un +2,6%, ma diverso è l’andamento dei capoluoghi. Infatti, contrariamente a quanto si verifica al Nord, anche il mercato dei capoluoghi risulta, mediamente, in crescita del 3,7% al Centro e del 4% al Sud.
10
Figura 2-10: n. indice NTN 2000-05 per i capoluoghi e resto provincia Nord-Centro-Sud
135
capoluoghi Nord
130
128,1
126,5
125,7
capoluoghi Centro
125
capoluoghi Sud
123,4
resto provincia Nord
120
122,0
119,9
resto provincia Centro
117,1
N.indice NTN
resto provincia Sud
115
110
115,2
114,6
112,5
111,7
112,8
113,4
109,4
109,1
105
105,0
105,0
100
102,4
102,1
100
109,2
104,0
103,0
101,4
101,1
95
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
9
Lo stock , peraltro, risulta in maggior crescita al Nord, sia pure tenendo presente le considerazioni della nota 9, con un incremento lineare nel periodo 2000-05 pari al 10% circa ed un tasso
medio annuo di variazione 2000-05 pari al 2%. Si rileva, inoltre, come lo stock dei comuni del
Centro sia incrementato costantemente del 1,8% annuo, mentre per il Sud si nota una crescita
inferiore, pari al 1,1% annuo.
Tabella 2-3: stock Residenziale per aree geografiche 200-05 e tasso medio annuo di variazione
2000
Nord
2001
2002
2003
2004
tasso medio
annuo
13.426.872
2,0%
2005
12.148.246
12.401.779
12.639.238
12.906.099
13.164.667
Centro
5.228.337
5.301.618
5.394.585
5.501.133
5.605.967
5.711.125
1,8%
Sud
Totale
10.045.759
27.422.342
10.160.616
27.864.013
10.294.987
28.328.810
10.405.858
28.813.090
10.517.981
29.288.615
10.633.182
29.771.179
1,1%
1,7%
Anche per lo stock si evidenzia la maggior crescita registrata nei comuni della provincia, e tale fenomeno risulta particolarmente rilevante al Nord, Figura 2-11, dove il tasso medio annuo dei comuni del resto della provincia è pari al 2,4% rispetto al 1% dei Capoluoghi. Questo dato contribuisce a comprendere il maggior incremento di compravendite nei comuni della provincia, dove
evidentemente c’è una maggiore opportunità di edificare nuove costruzioni. Per il Centro, Figura
2-12, la differenza tra Capoluoghi, tasso medio del 1,4%, ed il resto della provincia, tasso medio
pari al 2%, è meno accentuata. In questo caso è rilevante il contributo di Roma, unica tra le
9
È necessario premettere, come già riportato nei Rapporti precedenti, che la variazione dello stock di unità immobiliari, non registra
solo l’incremento o il decremento reale delle unità immobiliari, bensì le variazioni delle unità immobiliari censite al Catasto che dipendono da innumerevoli fattori quali i cambi di destinazione d’uso, l’accorpamento di diverse unità immobiliari in un’unica unità immobiliare, le nuove costruzioni e da fattori amministrativi connessi all’attività di “recupero dell’arretrato” ai fini della costituzione
dell’anagrafe dei beni immobiliari, che l’Agenzia del territorio sta portando avanti.
11
grandi città con un elevata crescita dello stock, dovuta alle nuove costruzioni10. Al Sud infine, lo
stock dei capoluoghi cresce solamente del 0,8% annualmente, mentre quello del resto della provincia del 1,2%.
Figura 2-11: stock Residenziale 2000-05 totale + tasso medio di variazione 00-04 Capoluoghi e Resto provincia Nord
12.000.000
stock residenziale Nord
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
-
Capoluoghi
resto provincia
2000
3.574.736
8.573.510
2001
3.614.350
8.787.429
2002
3.641.920
8.997.318
2003
3.686.493
9.219.606
2004
3.724.930
9.439.737
2005
3.766.290
9.660.582
1,0%
2,4%
tasso medio annuo
Figura 2-12: stock Residenziale 2000-05 totale + tasso medio di variazione 00-04 Capoluoghi e Resto provincia Centro
4.000.000
stock residenziale Centro
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
-
Capoluoghi
resto provincia
2000
2.167.792
3.060.545
2001
2.187.515
3.114.103
2002
2.215.436
3.179.149
2003
2.253.064
3.248.069
2004
2.289.733
3.316.234
2005
2.325.007
3.386.118
1,4%
2,0%
tasso medio annuo
10
Occorre tener presente che l’estensione territoriale del comune di Roma è la più ampia tra i comuni italiani. Ciò consente l’utilizzo di
territorio a fini edificatori in misura più ampia rispetto alle altre grandi città italiane.
12
Figura 2-13: stock Residenziale 2000-05 totale + tasso medio di variazione 00-04 Capoluoghi e Resto provincia Sud
9.000.000
8.000.000
stock residenziale Sud
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
-
Capoluoghi
resto provincia
2000
2.316.585
7.729.174
2001
2.335.270
7.825.346
2002
2.363.111
7.931.876
2003
2.379.114
8.026.744
2004
2.395.266
8.122.715
2005
2.413.358
8.219.824
0,8%
1,2%
tasso medio annuo
Figura 2-14: andamento dell'IMI dei Capoluoghi per area geografica + totale
3,50%
Nord
Centro
Sud
Italia
3,27%
IMI settore residenziale capoluoghi
3,17%
3,17%
3,20%
3,13%
3,08%
3,05%
3,01%
3,00%
2,93%
2,99%
2,95%
2,89%
2,86%
2,91%
2,92%
2,83%
2,82%
2,76%
2,50%
2,46%
2,35%
2,35%
2,38%
2,31%
2,21%
2,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
L’IMI, indicatore dell’intensità del mercato immobiliare, evidenzia il calo di compravendite che si
ha tra i capoluoghi del Nord e, pur rimanendo molto più elevato di quello del Sud, si sta, invece,
avvicinando a quello dei capoluoghi del Centro, 3,13% rispetto al 3,05% (Figura 2-14).
13
Continua, infatti, la ripresa dell’IMI per i capoluoghi del Centro, che, risultava leggermente in calo
nel 2003 rispetto al 2002. Tale variazione è influenzata dal notevole aumento di compravendite
che si è avuto proprio tra le province del Centro nel 2004 e nel 2005 rispetto al 2003, ed in particolare nella provincia di Roma, che con il suo volume di NTN influenza tutto il Centro. L’IMI delle
città del Sud è sostanzialmente stabile anche se in leggero aumento. L’andamento dell’IMI dei
comuni della provincia, Figura 2-15, rispecchia l’andamento delle NTN e risulta in crescita soprattutto al Nord,dove si è passata dal 2,9 del 2000 al 3,3% del 2005. Al Centro si è fermato al 3%
del 2004, anche se risulta in crescita rispetto al 2000. Al Sud, infine, l’indice continua a crescere,
sia pure molto lentamente e sempre su valori molto inferiori, passando dal 1,7% al 2%.
Figura 2-15: andamento dell'IMI del resto della provincia per area geografica + totale
3,5%
Nord
Centro
Sud
Italia
3,3%
IMI settore residenziale resto provincia
3,2%
3,1%
3,1%
2,9%
2,9%
3,0%
3,0%
2,9%
2,8%
3,0%
2,8%
2,7%
2,6%
2,5%
2,5%
2,6%
2,6%
2,4%
2,3%
2,0%
2,0%
2,0%
1,9%
1,7%
1,9%
1,7%
1,5%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Prendendo in esame la variazione del NTN 2004-05, per i capoluoghi e per il resto della provincia,
Figura 2-16 e Figura 2-17, emerge il maggior incremento registrato normalmente tra i comuni del
resto della provincia, che mediamente risultano sempre superiori ai rispettivi capoluoghi. Si nota,
infatti, come per molti capoluoghi, in particolare del Nord, si registri un calo consistente nel volume di compravendite, superiore al 10%, in particolare a Genova, Bergamo, La Spezia, Mantova, Lodi, Lecco, Verbania, Novara e Pordenone, mentre al Centro ciò accade solo ad Ascoli Piceno
ed al Sud ad Oristano. Per alcuni capoluoghi, peraltro, si hanno delle crescite del mercato Residenziale sensibilmente rilevanti, superiori al 20% (Padova, Parma, Viterbo, Matera ed Isernia). I
comuni del resto della provincia, invece, hanno un comportamento più uniforme, con incrementi e
decrementi meno accentuati e nella maggior parte dei casi positivi. Sono in 16 casi le “province”
(al netto dei capoluoghi) risultano con valori negativi. Tra queste troviamo ben 6 province del
Centro di cui 5 toscane (Firenze, Livorno, Pistoia, Grosseto e Siena) e Pesaro, mentre al Nord si
hanno 5 province (Imola, Savona, Verona, Vicenza e Rovigo), come al Sud (Crotone, Vibo Valentia, Campobasso, Lecce ed Isernia).
14
Figura 2-16: variazione % NTN 2004-05 per i capoluoghi di provincia
40%
KR
Nord
Centro
Sud
30%
var % NTN residenziale 04-05 Capoluoghi
IS
PD
VT
PR
20%
MT
EN
CS
RI
PS
AO
MS
10%
IM
CR
CO
BS
AN
AL
VC
AT
0%
MI VA
Nord
MO
FE
TO
CN
BO
BL
RM
UD
LT
RARN
FR
PC
RE
VE
PV
VR
BI
SV
RO
TV
FO
-10%
LC
BG
GE
SP
-20%
TE
SO
VI
VB
NO
VV
AV
CL
RG
CB
PO
PZ
ME
SI
PA
NA
Sud CT
Centro
SR
TR
AR
Italia
1,5%
PI PG
CHPE CZ
SA BAFG CA SS
LU
BN
AQ
AG
LI
RC CE
TA
FI
PT
MC
GR
AP
LO
TP
LE NU
BR
OR
PN
MN
Figura 2-17: variazione % NTN 2004-05 per il resto della provincia
40%
Nord
Centro
Sud
Var% NTN 04-05 resto provincia
30%
AV
20%
PC
10%
0%
-10%
-20%
15
MT
PO
PA
TP
PV
SR
AG
FR
AO
AN
AP
CA
EN
PE
ME
MO
TA OR
RI
LO SO BI
MC Italia 4,6% TR
VE
Sud
Nord
VB
AT
CT
VT
SP
TE
MN
NU
UD
RM
PG
BS
LUPI
PZ
PR
AL
VA
BG
CZ RC
SSCL RG
LT
PD
TO BOFO
FG
Centro
AR
PNBL TV
MS
GE
NA
RN
CN VC FE
SA BA
BR
CS
AQ
IS
SV CR
KR
LE
VR
CB
FI LI
VI
PT
VV
IM
PS
GR
RO
SI
LC
CO
MI
NO
RA
RE
CH
CE
BN
Considerando, infine, le quattro principali città (con n° di abitanti superiore a 800.000) e le rispettive province e cominciando dalla Capitale, Figura 2-18, vediamo come si registrino situazioni piuttosto differenziate tra le quattro metropoli e tra ciascuna di esse e la propria provincia.
Tra le metropoli, Roma è quella che spicca particolarmente sia per ampiezza del mercato sia per
la sua crescita complessiva nel periodo esaminato. Anche il mercato della relativa provincia è particolarmente vivace con una crescita costante, anche se meno accentuata negli ultimi anni, con
un andamento più dinamico di quello della metropoli (n° indice NTN pari a 129,7 nel resto della
provincia e 124,1 a Roma città). Nel complesso, pertanto, sia per la provincia sia per Roma il
mercato Residenziale continua a mostrare una notevole vivacità, sicuramente influenzata anche
dall’elevato numero di nuove abitazioni: lo stock, infatti, è cresciuto sensibilmente sia nella città
che nella provincia in modo superiore a quello delle altre aree metropolitane.
Figura 2-18: n° indice NTN settore Residenziale Roma, Milano, Torino, Napoli e relative province 2000-05
140
140
MILANO
ROMA
130
resto provincia
130
resto provincia
129,7
118,4
111,5
110
118,1
113,7
106,1
100
124,1
127,1
104,5
100
90
n° indice NTN residenziali
122,8
120
124,5
120
100
100
2000
2001
2002
2003
2004
98,9
99,5
92,4
90
2000
2005
140
2001
2002
2003
2004
2005
140
NAPOLI
TORINO
resto provincia
130
120
114,2
111,4
110
102,3
99,9
100
93,2
91,0
90
101,6
95,3
95,6
95,2
103,9
100,2
112,7
70
70
100
108,5
105,6
80
80
130
111,1
110
resto provincia
120
110
109,3
110,0
100
96,4
90
89,4
79,7
80
111,7
107,0
100
83,2
80
75,2
70
70,8
70
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Le due metropoli del Nord, Torino e Milano, mostrano un andamento del volume di compravendite piuttosto simile. Ciò è vero in particolare per le metropoli in cui il mercato risulta decisamente
fiacco con un numero di transazioni ridimensionato a partire dal 2002 e che non raggiunge i risultati del 2000.
Per i comuni della provincia gli andamenti si presentano anche in questo caso simili, ma solo fino
al 2004 (+12,7% rispetto al 2000 per i comuni della provincia di Milano, +11,4% per quelli Torino). Nel 2005, invece, si assiste ad un incremento di gran lunga superiore nei comuni della provincia di Milano (+12,8% rispetto a +2,5%). Il relativo rallentamento della provincia di Torino
può essere accaduto per una sorta di stasi del mercato delle compravendite avvenuto nel periodo
delle olimpiadi invernali e dovuto all’opportunità di realizzo di canoni di locazione vantaggiosi. Si
dovrà osservare se nel 2006 il ritmo di crescita ritornerà o meno a seguire quello dei comuni della
provincia di Milano.
Passando a considerare Napoli,vediamo come l’andamento del mercato Residenziale risulta notevolmente differente rispetto a quello delle altre città. Il mercato risulta molto più stabile nel resto
della provincia, rispetto a quello di Napoli città. Pur non rilevandosi la crescita delle altre principali
province, comunque, il mercato dei comuni della provincia di Napoli risulta in lenta continua cre16
scita, con un incremento delle compravendite superiore all’11% dal 2000. Napoli, invece, dopo il
crollo del mercato registrato fino al 2003, quando il numero di compravendite si ridusse di un
30% circa rispetto al 2000, vede una buona ripresa negli ultimi due anni.
2.1.1 Le Regioni del Nord
Le regioni del Nord presentano mercati piuttosto differenti per volumi di scambio, dinamiche
(NTN) ed intensità (IMI) degli scambi rispetto allo stock esistente. La quota maggiore delle compravendite del settore Residenziale è relativa alla Lombardia (40%) anche se in leggero calo rispetto al 2004 (42%), seguita dal Veneto e dall’ Emilia-Romagna (17%) e dal Piemonte (16%),
mentre le altre regioni danno un contributo piuttosto marginale. Nel complesso, presentano trend
di mercato tutti in crescita, tranne la Liguria, ma gli andamenti, come mostra la Figura 2-20, sono
differenziati.
Figura 2-19: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Residenziale tra le regioni del Nord
VENETO
17%
LIGURIA
6%
FRIULI VENEZIA GIULIA
3%
LOMBARDIA
40%
EMILIA ROMAGNA
17%
VALLE DÀOSTA
1%
PIEMONTE
16%
E’ sempre la Valle d’Aosta a guidare la classifica (+37% nel periodo 2000-05) ed a registrare un
picco notevole nel 2002, ma trattandosi di piccoli numeri (NTN pari a 2.461 nel 2005, rispetto a
173.960 della Lombardia), anche una differenza non importante in termini assoluti, provoca notevoli variazioni negli indici. In questa piccola regione dopo la stasi del 2004 il mercato nel 2005 è
tornato a crescere notevolmente (+10,2%).
La crescita uniforme del Veneto, che dal 2000 incrementa il NTN del 25% circa, pare arrestarsi
nell’ultimo anno, come per Il Friuli. La Lombardia e l’Emilia Romagna crescono nel 2005 e si mettono al pari con l’incremento (dal 2000) del Veneto.
Differenti gli andamenti della Liguria e del Piemonte. La prima, in netta ripresa nel 2004 dopo il
forte calo del 2003, torna a scendere pesantemente nel 2005, ritornando in pratica al volume di
compravendite del 2003, il secondo, continua la lenta crescita con un aumento complessivo del
NTN del 10,8%.
17
Figura 2-20: n. indice NTN settore Residenziale 2000-05 regioni del Nord
140
LIGURIA
LOMBARDIA
PIEMONTE
VALLE DÀOSTA
EMILIA ROMAGNA
VENETO
Nord
137,37
130
129,08
n° indice NTN Nord
123,97
120
118,05
115,17
113,17
113,08
110,12
110
109,00
108,90
124,69
123,33
119,80
119,12
100
100
102,84
101,09
99,93
120,56
116,64
112,90
111,51
113,25
110,80
110,93
108,47
106,01
103,41
124,98
123,71
122,23
105,25
102,71
98,26
97,57
93,00
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Rispetto al 2004 (Figura 2-21), le compravendite sono cresciute maggiormente in Valle d’Aosta
con un tasso tendenziale del 10,2%. Inoltre, in questo caso, la crescita risulta maggior nel capoluogo, Aosta, (+15,4%) piuttosto che nei comuni della provincia. Anche per il Veneto si nota una
leggera preferenza verso i capoluoghi (2,3%) rispetto al 0,9% dei comuni non capoluogo, contrariamente a quanto si riscontra nelle altre regioni del Nord e generalmente anche in tutta Italia. Infatti, in tutte le altre regioni si nota un andamento del mercato Residenziale migliore nella provincia: anche dove il mercato è in calo, come in Liguria, la contrazione del NTN è rilevante per i capoluoghi, -15% circa, mentre nei comuni della provincia il calo è poco significativo (-0,5%).
In Lombardia, Piemonte e Friuli, il mercato è sostanzialmente trainato dai comuni minori, mentre
nelle città segna una stasi od un calo del NTN. Ciò è particolarmente evidente in Lombardia, dove
il volume di compravendite cresce del 6% circa, ma tale crescita è rilevante solo nei comuni non
capoluogo, +7,8%, mentre nelle città il mercato è fermo, -0,2%. Diverso, invece, risulta il comportamento dell’Emilia-Romagna, dove il mercato Residenziale risulta in crescita anche nei capoluoghi, sia pure con un tasso tendenziale, 3%, pari alla metà di quello dei comuni non capoluogo.
18
Figura 2-21: variazione percentuale NTN 2004-05 regioni del Nord
20%
resto provincia
15,4%
15%
capoluoghi
10,2%
9,1%
10%
regione
7,8%
6,0%
6,0%
4,9%
3,8%
3,0%
2,1%
3,3%
2,0%
2,3%
0,9% 1,2%
0%
VENETO
FRIULI
VENEZIA
GIULIA
EMILIA
ROMAGNA
-1,9%
VALLE
DÀOSTA
-7,1%
-10%
PIEMONTE
-5%
-0,9%
LOMBARDIA
-0,2%
-0,5%
LIGURIA
var% NTN 04-05
5%
-15%
-14,9%
-20%
Figura 2-22: NTN 2000-05 regioni del Nord
150.000
NTN
100.000
50.000
0
19
VALLE DÀOSTA
FRIULI VENEZIA
GIULIA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA
ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
2000
1.791
9.602
25.541
63.601
59.456
60.729
140.615
2001
1.757
9.706
25.523
59.147
59.248
62.453
137.202
2002
2.312
10.456
28.881
65.770
67.284
69.939
153.271
2003
2.221
10.613
27.077
65.322
67.125
71.691
156.793
2004
2.234
11.503
28.926
68.986
70.825
74.897
164.080
2005
2.461
11.736
26.882
70.468
74.307
75.795
173.960
tasso medio annuo
6,6%
4,1%
1,0%
2,1%
4,6%
4,5%
4,3%
Lo stock Residenziale aumenta soprattutto in Valle d’Aosta, seguita da Emilia-Romagna, Veneto
ed in Lombardia, mentre è la Liguria la regione con il minor tasso medio di crescita dello stock nel
quinquennio (vedi Figura 2-23).
Figura 2-23: stock 2000-05 regioni del Nord
5.000.000
4.000.000
Stock
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
VALLE DÀOSTA
FRIULI VENEZIA
GIULIA
LIGURIA
EMILIA
ROMAGNA
VENETO
PIEMONTE
LOMBARDIA
2000
100.085
400.911
1.036.797
1.970.543
2.008.428
2.328.109
4.303.373
2001
102.661
409.918
1.044.465
2.012.728
2.056.159
2.366.251
4.409.597
2002
105.078
417.457
1.053.377
2.054.408
2.105.228
2.401.689
4.502.001
2003
107.507
424.710
1.062.349
2.096.689
2.168.352
2.444.058
4.602.434
2004
109.486
431.746
1.070.381
2.137.142
2.221.977
2.475.007
4.718.928
2005
111.491
440.421
1.079.624
2.183.097
2.275.504
2.503.101
4.833.634
6,6%
4,1%
1,0%
4,6%
4,5%
2,1%
4,3%
tasso medio
L’IMI, seguendo l’andamento delle compravendite risulta in crescita in Veneto, Emilia e Friuli, ma
è sempre la Lombardia a registrare i valori di IMI più elevati raggiungendo il massimo del quinquennio nel 2004 con l’IMI pari a 3,6% circa.
Figura 2-24: IMI 2000-05 regioni del Nord
4,0%
VALLE DÀOSTA
LIGURIA
EMILIA ROMAGNA
VENETO
PIEMONTE
LOMBARDIA
Nord
3,60%
3,5%
3,48%
3,40%
3,32%
3,28%
3,27%
3,0%
3,02%
2,97%
3,11%
3,04%
2,94%
3,15%
3,41%
3,31%
3,20%
3,37%
3,31%
3,20%
IMI
2,5%
2,46%
2,40%
2,74%
2,67%
2,50%
2,44%
2,37%
2,50%
2,79%
2,70%
2,66%
2,55%
2,50%
2,82%
2,66%
2,49%
2,21%
2,20%
2,07%
2,0%
3,24%
3,11%
2,86%
2,73%
3,40%
3,33%
2,04%
1,79%
1,71%
1,5%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
20
L’andamento del numero indice del NTN distinto tra capoluoghi e resto della provincia conferma
quanto rilevato precedentemente (Figura 2-25 e Figura 2-26), cioè che il mercato Residenziale
cresce maggiormente, ed in modo sensibile, proprio nei comuni del resto della provincia, dove
mediamente l’incremento è del 28% circa relativamente al volume di compravendite del 2000, rispetto al 4% circa dei capoluoghi. In particolare questo fenomeno è accentuato per i comuni minori della Valle d’Aosta, Lombardia e del Veneto, meno evidente in Piemonte ed in Liguria.
Figura 2-25: n. indice NTN 2000-05 capoluoghi di provincia - Nord
120
LIGURIA
LOMBARDIA
PIEMONTE
VALLE DÀOSTA
EMILIA ROMAGNA
VENETO
Nord
116,11
116,43
n° indice NTN capoluoghi Nord
113,93
113,02
111,68
111,00
110
109,74
109,46
108,29
107,39
107,10
107,08
106,04
105,88
105,00
104,99
103,38
102,42
101,38
100,47
100
100
104,03
103,37
103,01
102,00
101,03
99,14
98,47
99,82
100,40
99,66
100,25
98,72
97,97
96,04
94,87
95,04
92,85
92,80
92,78
90,26
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-26: : n. indice NTN 2000-05 resto della provincia - Nord
150
140
LIGURIA
LOMBARDIA
PIEMONTE
VALLE DÀOSTA
EMILIA ROMAGNA
VENETO
resto provincia Nord
145,63
N. indice NTN resto provincia Nord
137,94
133,17
130
133,51
129,11
122,03
120
117,84
116,95
114,87
100
103,62
128,11
125,01
118,04
112,47
114,90
114,86
114,55
112,93
111,34
104,84
105,55
111,01
109,40
110
122,91
122,51
121,96
121,04
132,10
130,28
130,29
114,60
113,75
114,03
100,64
100,42
100,39
99,29
99,27
98,68
100
93,11
90
2000
21
2001
2002
2003
2004
2005
2.1.2 Le Regioni del Centro
Tra le quattro regioni del Centro, appare evidente l’importanza del mercato Residenziale del Lazio,
la cui quota di NTN nel 2005 è pari a circa la metà (49%) del complesso del settore (Figura 2-27).
La Toscana rappresenta il secondo mercato del Centro, con il 32% di NTN, seguita da quello delle
Marche, 13%, ed infine dell’Umbria, 6%.
Figura 2-27: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Residenziale tra le regioni del Centro
UMBRIA
6%
TOSCANA
32%
LAZIO
49%
MARCHE
13%
Considerando l’andamento delle compravendite dal 2000 (Figura 2-28 e Figura 2-30) si nota che è
il Lazio la regione con l’incremento massimo del periodo, pari al 30% circa. Nel caso specifico si
tratta di un buon recupero dopo il calo di NTN del 2003 e viene superato anche il volume di compravendite molto elevato del 2002, inoltre, l’indice del Lazio supera nel 2005 quello, già molto elevato, dell’Umbria (+29%).
Analogo andamento presenta anche Marche, sia pure con una crescita del volume del mercato
Residenziale complessivamente inferiore,+21,6% dal 2000. La Toscana, invece, mostra segni di
rallentamento del mercato che risulta in leggero calo nel 2005 e che rispetto al 2000 cresce solamente del 6% circa.
Considerando la variazione 2005 rispetto al 2004 (Figura 2-29), risulta evidente la crescita del
Lazio con il +5,2% di incremento del volume di transazioni, ed in questo caso si conferma la maggior crescita dei capoluoghi (+5,6%), che dei comuni minori (+4,8%). Anche per le Marche si nota un andamento simile (+4,1% mediamente) e con i capoluoghi in maggior crescita (4,3%), sia
pure di poco, rispetto ai comuni minori. Per quanto concerne l’Umbria è, invece, evidente la maggior crescita della provincia, +7,5%, mentre i due capoluoghi si attestano sul 3,5%. In Toscana il
mercato, come già rilevato precedentemente, risulta in leggero calo senza distinzioni apprezzabili
tra capoluoghi ed altri comuni (-0,7%). Si tratta, comunque, di buoni risultati, che mostrano la
buona ‘salute’ del mercato Residenziale nel Centro, testimoniato anche dai tassi medi annui di variazione del NTN, particolarmente elevati per il Lazio e l’Umbria (5,5-5,3%), leggermente inferiori
per le Marche, 4% circa. Solo la Toscana mostra un mercato meno dinamico con un tasso medio
annuo pari ad 1,3% ed in leggera diminuzione nel 2005.
22
Figura 2-28: n. indice NTN 2000-05 regioni del Centro
LAZIO
130
130,69
MARCHE
129,41
TOSCANA
UMBRIA
125,06
124,23
123,30
Centro
121,66
N.indice NTN Centro
120
120,76
119,76
116,91
117,23
116,06
114,50
112,51
111,67
111,14
110,21
110
108,60
107,15
106,49
106,43
102,86
100
100,66
100
97,65
97,57
92,16
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-29: variazione percentuale NTN 2004-05 regioni del Centro
6%
resto provincia
5,6%
5%
5,2%
capoluoghi
4,8%
regione
4,3%
4%
4,0%
4,5%
4,1%
3,5%
var% NTN 04-05
3%
2%
1,6%
1%
0%
-0,7% -0,6% -0,7%
-1%
LAZIO
MARCHE
TOSCANA
UMBRIA
-2%
La minor crescita del NTN della Toscana risulta, tra l’altro, abbastanza in contrasto con la variazione dello stock Residenziale che proprio in questa regione è cresciuto maggiormente (Figura
2-31).
23
Figura 2-30: NTN 2000-05 regioni del Centro
NTN
75.000
50.000
25.000
0
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
8.569
17.645
51.142
64.794
2001
8.368
17.216
47.133
70.369
2002
10.566
19.705
54.463
75.202
2003
10.717
20.628
54.799
80.493
2004
10.717
20.628
54.799
80.493
2005
11.090
21.467
54.431
84.679
5,3%
4,0%
1,3%
5,5%
2000
tasso medio
Figura 2-31: stock 2000-05 regioni del Centro
2.500.000
stock
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
2000
384.552
676.335
1.678.321
2.489.129
2001
389.670
686.833
1.708.030
2.517.085
2002
396.924
699.150
1.743.834
2.554.677
2003
404.493
712.995
1.780.595
2.603.050
2004
411.647
726.883
1.815.345
2.652.092
2005
419.221
742.235
1.850.897
2.698.772
1,7%
1,9%
2,0%
1,6%
tasso medio
Ciò si riflette sull’IMI della Toscana, che pur continuando ad essere relativamente elevato, risulta
in netto calo e non raggiunge i valori riscontrati nel 2000 e che, nel 2005, viene superato dall’IMI
del Lazio, pari al 3,14%, valore massimo tra le regioni del Centro. Nettamente inferiore, anche se
24
in forte crescita rispetto al 2000, rimane l’IMI dell’Umbria, 2,65%, mentre quello delle Marche si
attesta su un valore intermedio (2,9%) analogo a quello della Toscana.
Figura 2-32: IMI settore Residenziale 2000-2005 regioni del Centro
3,20%
3,14%
3,12%
3,05%
3,04%
3,02%
3,00%
2,96%
2,94%
2,95%
2,85%
2,80%
2,80%
2,76%
2,72%
2,82%
2,97%
2,89%
2,84%
2,75%
2,70%
IMI
2,66%
2,60%
3,01%
2,94%
2,65%
2,61%
2,60%
2,60%
2,54%
2,51%
2,40%
UMBRIA
MARCHE
2,20%
2,23%
TOSCANA
LAZIO
2,15%
Centro
2,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Considerando separatamente gli indici del NTN del mercato Residenziale dei capoluoghi di provincia e del resto della provincia, a partire dal 2000, si conferma, anche per il Centro, la tendenza ad
una maggior crescita del mercato dei comuni minori, rispetto a quello delle città. Appare, infatti
(Figura 2-34), molto netta la costante crescita del volume di compravendite dei comuni non capoluogo, con incrementi medi del 26% rispetto al 2000, particolarmente elevati per i comuni
dell’Umbria (+40% circa) e del Lazio (+37% circa). Anche per le altre regioni il volume di compravendite del settore Residenziale è incrementato proprio dalle vendite registrate nei comuni della provincia, piuttosto che nei capoluoghi, con solo alcune eccezioni (tra cui quella più rilevante di
Roma).
Il mercato Residenziale dei capoluoghi (Figura 2-33) mostra andamenti meno stabili, con decrementi accentuati nel 2001 (tranne il Lazio) e nel 2003. Nel complesso, comunque, l’incremento
medio di NTN dei capoluoghi del Centro nel quinquennio pari al 13,4% risulta molto inferiore a
quello del resto della provincia. Il mercato dei capoluoghi del Lazio, influenzato dall’ottimo risultato di Roma11, mostra chiaramente la netta ripresa di compravendite avvenuta a partire dal 2003.
Anche i capoluoghi umbri mostrano una sensibile ripresa di compravendite nel 2004 e nel 2005.
Per le Marche il mercato delle città è in leggera ripresa nel 2005, mentre per le città della Toscana
risulta in leggero calo, ed, inoltre, il volume di compravendite dei capoluoghi di queste due regioni
è minore di quello del 2000.
11
La città di Roma da sola assorbe circa il 57% del mercato dei capoluoghi del Lazio. Nel 2004 ha incrementato il NTN
del 13% circa rispetto al 2003.
25
Figura 2-33: n. indice NTN 2000-05 Capoluoghi di provincia - Centro
130
Centro
LAZIO
MARCHE
TOSCANA
UMBRIA
125
N.indice NTN Capoluoghi Centro
120
125,41
118,77
117,24
115
114,83
113,4
112,19
111,31
110,47
110
106,02
105,92
105
100
109,4
109,1
102,4
100
101,4
101,18
98,31
95
93,89
97,51
93,83
93,32
94,68
93,50
94,09
91,50
90
89,08
85
80
Figura 2-34: n. indice NTN 2000-05 resto della provincia - Centro
150
Centro
LAZIO
MARCHE
TOSCANA
UMBRIA
N.indice NTN Capoluoghi Centro
140
130
140,24
137,44
134,23
131,21
127,12
128,47
125,35
128,21
126,52
123,25
123,35
120
117,64
115,21
114,52
117,15
115,83
114,62
113,82
111,40
110
108,57
105,14
100
100
99,29
94,01
90
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
26
2.1.3 Le Regioni del Sud
Il mercato Residenziale del Sud risulta particolarmente segmentato e suddiviso in molteplici realtà
territoriali. Le regioni maggiori, Sicilia, Campania e Puglia si suddividono il 70% del volume di
compravendite residenziali del Sud, mentre altre tre regioni, Calabria, Sardegna ed Abruzzo, hanno quote intorno al 8-9% ed, infine, il Molise e la Basilicata hanno una quota di mercato molto inferiore, pari al 2% circa (Figura 2-36).
Figura 2-35: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Residenziale tra le regioni del Sud
ABRUZZO
8%
SICILIA
27%
BASILICATA
2%
CALABRIA
9%
CAMPANIA
22%
SARDEGNA
9%
PUGLIA
21%
MOLISE
2%
Anche gli andamenti mostrano alcune differenze significative. La regione che spicca per il maggior
incremento del numero indice del settore Residenziale è l’ Abruzzo, con una crescita praticamente
continua nel quinquennio ed un tasso medio annuo particolarmente elevato (Figura 2.36) superiore al 8% con un incremento di NTN del 2005 superiore del 47% rispetto al NTN del 2000. Incrementi molto inferiori si riscontrano in Campania e Basilicata (in ripresa, peraltro, rispetto al 2004)
e, soprattutto, in Molise, dove il mercato Residenziale nel 2005 si è fermato, dopo una buona crescita nel 2004. Le altre regioni, Calabria, Sardegna e Sicilia, mostrano andamenti abbastanza simili e, pur registrando variazioni del volume di compravendite diversificate nel periodo in esame,
convergono nel 2005, con una crescita, rispetto al 2000, intorno al 22-25%.
Il dato tendenziale rispetto al 2005 (Figura 2.35) rivela l’ottimo incremento della Basilicata (+10%
mediamente e +13% nei due capoluoghi) che, invece, risultava in sensibile calo nel 2004, ed evidenzia anche la ripresa del mercato della Sicilia (+7,3%) e della Campania (+5,2%). Crescite,
mediamente, ancora positive, per le altre regioni, ma con forti differenziazioni tra capoluoghi e
comuni non capoluogo. Particolarmente elevato risulta il tasso tendenziale annuo dei capoluoghi
del Molise, +14,3%, regione in cui, invece, il volume di compravendite dei comuni provinciali è
leggermente diminuito, ma bisogna tener conto che si tratta di NTN piuttosto contenuti, per cui
piccole variazioni in valore assoluto, provocano elevate variazioni degli indici.
27
Figura 2-36: n. indice NTN 2000-05 regioni del Sud
ABRUZZO
BASILICATA
CALABRIA
CAMPANIA
MOLISE
PUGLIA
SARDEGNA
SICILIA
Sud
150
147,31
140,85
N. indice NTN regioni Sud
140
130
128,39
124,85
120,56
120
117,95
115,53
115,45
115,13
113,94
113,01
109,40
110,25
109,44
109,52
108,92
110
124,25
123,85
120,90
122,16
119,61
109,45
108,98
112,45
108,93
106,77
106,98
106,85
105,72
117,26
104,05
100
101,91
97,94
100
102,21
101,47
100,41
99,04
98,38
94,91
93,88
91,06
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-37: variazione percentuale NTN 2003-04 regioni del Sud
16%
resto provincia
14%
14,3%
13,3%
capoluoghi
12%
regione
10,0%
10%
9,0%
7,3%
7,3%
6%
5,5%
5,9%
5,4%
5,2%
4,6%
5,7%
3,9%
4%
2,2%
2,0%
3,2%
2%
0,8%
1,9% 1,9%
1,8%
1,3%
0%
-1,5%
SICILIA
SARDEGNA
PUGLIA
MOLISE
CAMPANIA
CALABRIA
-4%
BASILICATA
-2%
-0,9%
ABRUZZO
var% NTN 04-05
8,1%
8%
28
Figura 2-38: NTN residenziali 2000-2005 regioni del Sud
NTN
50.000
25.000
0
MOLISE
BASILICATA
ABRUZZO
CALABRIA
SARDEGNA
PUGLIA
CAMPANIA
SICILIA
2000
3.529
4.894
12.807
15.694
16.714
39.870
44.390
49.094
2001
3.214
4.595
12.685
16.330
16.443
39.557
42.129
48.189
2002
3.731
5.334
15.106
17.882
18.293
45.056
45.236
53.034
2003
3.581
5.230
16.443
18.921
18.428
43.633
44.574
53.766
2004
3.768
5.003
18.039
19.172
19.992
45.901
47.487
56.678
2005
3.844
5.504
18.866
19.595
20.767
46.752
49.945
60.801
tasso medio
1,7%
2,4%
8,1%
4,5%
4,4%
3,2%
2,4%
4,4%
Figura 2-39: stock Residenziale 2000-2005 regioni del Sud
2.500.000
NTN
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
MOLISE
BASILICATA
ABRUZZO
CALABRIA
SARDEGNA
PUGLIA
CAMPANIA
SICILIA
2000
191.854
298.760
671.426
1.070.248
743.062
2.031.206
2.341.110
2.698.093
2001
193.358
303.068
680.944
1.081.768
761.565
2.046.143
2.366.214
2.727.556
2002
195.060
306.642
691.374
1.096.171
778.420
2.061.000
2.408.362
2.757.958
2003
196.904
309.454
702.004
1.108.500
792.642
2.074.049
2.435.308
2.786.997
2004
198.757
312.530
712.770
1.122.182
806.537
2.088.925
2.465.321
2.810.959
2005
200.699
315.563
725.705
1.137.871
823.067
2.106.023
2.488.234
2.836.020
0,9%
1,1%
1,6%
1,2%
2,1%
0,7%
1,2%
1,0%
tasso medio
Lo stock Residenziale delle regioni del Sud cresce meno che nel resto d’Italia e solamente in Sardegna si ha un tasso medio annuo piuttosto elevato, 2,1%.
29
L’IMI risulta ancora in crescita in Abruzzo ed in Sardegna dove raggiunge valori superiori al 2,5%
nettamente superiori alla media del Sud, 2,13%. Sempre molto inferiore alla media risulta l’IMI
della Calabria e della Basilicata, anche se, quest’ultimo appare in crescita nel 2005, mentre quello
della Calabria è fermo allo stesso valore del 2004, 1,7% circa.
Figura 2-40: IMI Residenziale 2000-2004 regioni del Sud
2,6%
MOLISE
BASILICATA
ABRUZZO
CALABRIA
SARDEGNA
PUGLIA
CAMPANIA
SICILIA
Sud
2,60%
2,53%
2,48%
2,52%
2,4%
2,35%
2,34%
2,32%
2,25%
2,2%
2,16%
2,20%
2,18%
2,14%
2,13%
IMI
2,10%
2,0%
1,96%
1,91%
1,90%
1,86%
1,82%
1,84%
1,8%
1,93%
1,98%
1,92%
1,91%
1,86%
1,88%
1,64%
1,66%
1,6%
1,93%
1,90%
2,01%
1,92%
1,83%
1,82%
1,80%
1,78%
1,77%
2,05%
2,02%
1,97%
1,93%
2,22%
1,74%
1,71%
1,69%
1,63%
1,71%
1,74%
1,72%
1,60%
1,52%
1,51%
1,47%
1,4%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Anche per il Sud, il volume del mercato Residenziale dei capoluoghi, registra, mediamente, un incremento rispetto al 2000 molto inferiore a quello del resto della provincia e pari rispettivamente
al 9% ed al 27% circa (Figura 2-41 e Figura 2-42). Su tutti spicca la crescita dell’indice NTN sia
dei capoluoghi (+35% circa) che dei comuni minori abruzzesi (+50%). Si nota, inoltre, una leggera ripresa del mercato dei capoluoghi in tutte le altre regioni, tranne la Sardegna. Il numero di
transazioni nel periodo esaminato aumenta per i comuni non capoluogo, oltre che in Abruzzo, anche in Sardegna, entrambe regioni a netta vocazione turistica. Interessante anche la crescita del
mercato Residenziale dei comuni non capoluogo della Sicilia e della Campania, molto probabilmente collegato anch’esso, almeno in parte, al turismo.
30
Figura 2-41: n. indice NTN residenziali 2000-04 capoluoghi di provincia - Sud
ABRUZZO
BASILICATA
CALABRIA
CAMPANIA
MOLISE
PUGLIA
140
133,56
130
SARDEGNA
SICILIA
Sud
135,33
130,94
N. indice NTN capoluoghi Sud
122,95
120
119,20
115,05
114,34
110
109,94
100
100
102,08
101,53
118,59
116,29
113,28
108,75
107,00
101,11
116,11
114,02
114,54
112,19
107,24
105,00
99,25
96,17
97,11
105,66
102,12
99,99
101,38
95,01
109,17
94,14
90,87
87,97
87,86
90
90,16
87,49
84,77
81,97
80
78,34
78,03
70
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-42: n. indice NTN residenziali 2000-04 resto della provincia - Sud
160
ABRUZZO
BASILICATA
CALABRIA
CAMPANIA
MOLISE
PUGLIA
SARDEGNA
SICILIA
Sud
150,79
N. indice NTN resto provincia Sud
150
140
142,97
130,17
130
127,65
123,98
124,37
123,55
125,71126,78
125,41
119,85
120
117,59
111,72
113,62
112,60
112,02
111,94
109,33
108,61
110
112,80
113,76
111,53
110,92
108,27
106,06
100
100
118,16
117,27
115,46
112,78
117,61
116,39
111,72
106,81
103,25
103,12
99,14101,70
99,93
98,32
96,94
92,06
90
2000
31
2001
2002
2003
2004
2005
2.1.4 Note sull’edilizia di pregio
L’edilizia di “pregio” è definita sulla base delle categorie catastali vigenti e comprende essenzialmente12 le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni di lusso), A7 (ville), A8 (villini). Nel complesso rappresenta una percentuale dell’edilizia Residenziale totale pari a
circa il 6% dello stock ed al 4,6% del NTN.
Figura 2-43: NTN 2000-05 dell’edilizia Residenziale di pregio per aree geografiche e variazione % 2004-05
NTN edilizia di pregio
15.000
10.000
5.000
-
Nord
Centro
Sud
2000
14.197
8.538
6.209
2001
13.663
8.628
6.298
2002
15.727
10.307
7.339
2003
15.577
10.116
7.533
2004
16.526
10.768
8.317
2005
17.141
11.941
9.069
3,7%
10,9%
9,0%
var% 04-05
Si tratta, in effetti, di un segmento di mercato particolare, che non sempre comprende fabbricati
di particolare pregio13 e che risulta maggiormente diffuso tra i centri minori, piuttosto che nei capoluoghi di provincia. Il volume di compravendite registrato nei capoluoghi rappresenta, infatti,
solo il 16% circa dell’intero segmento di mercato.
Si nota, inoltre, una distribuzione del NTN per macroarea leggermente diversa rispetto al totale
del settore Residenziale.
Infatti, il mercato dell’edilizia di pregio risulta maggiormente presente nel Centro, con il 31% circa
di NTN rispetto al 21% dell’edilizia totale, mentre, ovviamente risultano minori le quote rispettive
del Nord ( 45% rispetto al 52% circa) e del Sud (24% rispetto al 27% circa).
Complessivamente, il volume di compravendite dell’edilizia di pregio continua a crescere maggiormente rispetto al totale del settore Residenziale. Il tasso annuo di variazione del NTN di questo segmento di mercato risulta, infatti, pari a 7,1% nel 2005 ovvero più del doppio di quello
dell’intero settore Residenziale (3,4%). In particolare, il maggior incremento rispetto al 2005, si
registra al Centro con un tasso tendenziale annuo pari a 10,9% ed un aumento di NTN del 40%
circa relativamente al 2000 (Figura 2-44 e Figura 2-43). Si conferma, l’ottima crescita di questo
mercato nel Sud, con un tasso tendenziale del 9% ed una crescita del volume di compravendite
12
E’ compresa anche la categoria A9: castelli e fabbricati di particolare valore artistico e storico, poco rilevante per numero di u.i.
13
In effetti nella categoria A7, villini, possiamo trovare fabbricati, quali i villini a schiera, di non particolare pregio.
32
del 46% rispetto al 2000. E’ al Nord, invece, che questo segmento dell’edilizia Residenziale cresce
di meno, ad un tasso pari a 3,7% (anche se leggermente superiore a quello dell’intero settore Residenziale, pari al Nord al 3,4%) e con un 21% circa di incremento del NTN nel periodo in esame.
Figura 2-44: n. indice NTN edilizia di pregio 2000-05 per aree geografiche e totale
146,06
145
Nord
Centro
Sud
Italia
n° indice NTN edilizia di pregio
139,86
135
133,96
131,81
126,12
125
123,04
115
121,33
120,73
118,20
118,49
115,30
114,80
110,78
120,74
116,41
109,72
105
100
101,43
101,06
98,78
96,24
95
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Lo stock dell’edilizia di pregio, vedi Figura 2-45, mostra una crescita sensibile al Centro pari al
3,4% medio annuo, al Nord le variazioni dello stock sono più contenute, con un tasso medio annuo pari al 2,8%. Al Sud, infine, lo stock di questo segmento di mercato risulta crescere, mediamente, del 2,3%.
L’IMI dell’edilizia di pregio continua ad essere di gran lunga più elevato al Centro (vedi Figura
2-46): 3,2% rispetto al 2,1% del Nord ed al 1,7% del Sud. Inoltre, l’intensità di mercato del Sud
è stabile sul valore del 2000, mentre risulta in crescita al Centro, passando dal 2,8% al 3,2% ed
al Nord dove passa dal 1,6% al 2,1%, con una differenza, in entrambi i casi, di 0,4 punti percentuali.
33
Figura 2-45: stock edilizia di pregio per aree geografiche e tasso medio di variazione 2000-04
stock edilizia di pregio
1.000.000
750.000
500.000
250.000
-
Nord
Centro
Sud
2000
877.346
310.391
385.338
2001
900.936
318.311
391.008
2002
927.407
329.290
399.786
2003
954.112
341.364
409.317
2004
992.078
353.733
419.271
2005
1.008.468
367.599
431.394
2,8%
3,4%
2,3%
tasso medio
Figura 2-46: IMI edilizia di pregio per aree geografiche e totale.
3,5%
Nord
Centro
Sud
Italia
3,2%
3,1%
3,0%
IMI edilizia di pregio
3,0%
3,0%
2,8%
2,7%
2,5%
2,1%
2,0%
2,0%
1,9%
1,8%
1,8%
2,0%
2,0%
1,8%
1,8%
1,7%
1,6%
1,6%
1,6%
1,6%
1,7%
1,7%
1,5%
1,5%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Considerando, infine, il numero indice del NTN 2000-04 dei capoluoghi e del resto della provincia
per questo segmento di mercato, possiamo notare come, in questo caso, gli andamenti siano
sensibilmente diversi a seconda dell’area geografica.
34
Per il Nord, in particolare, continua a verificarsi una forte crescita delle compravendite dei comuni
della provincia rispetto ai capoluoghi (solo nel 2003 si registrò una frenata del NTN), mentre i capoluoghi vedono sensibilmente ridimensionato questo mercato nel 2003, dopo un picco del 2002,
e presentano una leggera ripresa nel biennio successivo. Dal 2002 il divario tra i due mercati si è
accentuato con un 22,5% circa di aumento del NTN per i comuni non capoluogo del Nord, rispetto al 3,5% dei capoluoghi.
Figura 2-47: n. indice NTN capoluoghi e resto provincia per l’edilizia di pregio - Nord
125
122,48
Capoluoghi
120,74
resto provincia
Nord
118,06
117,47
116,41
n° indice NTN Nord
115
110,78
110,10
110,89
109,72
105
103,53
100
100,11
98,25
96,24
96,07
95
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Al Centro, al contrario, il mercato dell’edilizia di pregio risulta maggiormente incrementato nei capoluoghi. Infatti, dopo una contrazione considerevole nel 2003, il volume di NTN dell’edilizia di
pregio è cresciuto notevolmente sia nel 2004 sia nel 2005, portando ad una crescita del NTN superiore al 51% rispetto al 2000. Nei comuni non capoluogo, invece, non si è avuto il calo del
2003, e la crescita è stata costante anche se meno accentuata. Pertanto, il volume di compravendite rispetto al 2000 è cresciuto ‘solamente’ del 35% circa.
Al Sud è ancora il mercato del resto della provincia a registrare l’incremento maggiore, che risulta
costante e molto elevata nei sei anni contemplati, pari quasi al 53%. Nei capoluoghi, si hanno andamenti meno uniformi e, nell’intero periodo, la crescita è notevolmente inferiore, pari al 16%
circa.
35
Figura 2-48: n. indice NTN capoluoghi e resto provincia per l’edilizia di pregio - Centro
155
151,48
Capoluoghi
resto provincia
145
n° indice NTN Centro
Centro
139,86
135,26
135
127,50
126,12
125
122,41
120,73
120,06
121,55
122,66
118,49
115
110,78
105
101,06
100
99,53
95
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-49: n. indice NTN capoluoghi e resto provincia per l’edilizia di pregio - Sud
155
152,87
Capoluoghi
146,06
145
resto provincia
139,02
Sud
n° indice NTN Sud
135
133,96
125,05
125
120,26
121,33
118,20
116,47
115
111,94
109,27
105,18
105
101,43
100
95
90,29
85
2000
2001
2002
2003
2004
2005
36
RIEPILOGO NAZIONALE – IL SETTORE TERZIARIO
2.2 Il settore Terziario
Il settore Terziario, ovvero gli uffici, mostra andamenti sensibilmente diversi rispetto al settore
Residenziale, con differenze sostanziali della distribuzione e concentrazione dello stock e del NTN.
Il volume di mercato del Nord rappresenta, infatti, più del 60% del totale mentre il relativo stock
è pari al 58% circa. Nella Tabella 2-4, seguente, sono riassunti i dati del NTN e dell’IMI del settore Terziario, per aree geografiche dal 2000 al 2005.
Tabella 2-4: NTN ed IMI 2000-05 del settore Terziario per aree geografiche
Nord
Centro
Sud
Totale
2000
NTN
IMI
8.646,26
3,64%
3.155,56
3,32%
2.411,00
2,96%
14.212,82 3,43%
2001
NTN
IMI
10.569,20 4,26%
3.701,59
3,80%
2.943,16
3,48%
17.213,95 4,00%
2002
NTN
IMI
18.375,62 7,11%
6.170,80
6,13%
4.332,86
4,84%
28.879,28 6,44%
2003
NTN
IMI
11.065,94 4,03%
3.982,18
3,77%
3.458,84
3,68%
18.506,96 3,90%
2004
NTN
IMI
12.282,59 4,32%
4.480,40
4,10%
3.806,38
3,88%
20.569,37 4,18%
2005
NTN
IMI
12.968,64 4,40%
4.965,11
4,39%
4.056,20
3,96%
21.989,95 3,96%
Come è stato già ricordato (vedi nota 5) la vistosa impennata delle compravendite avvenuta nel
2002 ed in particolare al Nord e al Centro con il raddoppio delle compravendite rispetto al 2000, è
attribuibile agli effetti della normativa fiscale (”Tremonti bis”). Il Sud si discosta maggiormente,
registrando, nel 2002 un aumento inferiore e nel 2003 una minore decrescita. Rispetto al 2000,
inoltre, le compravendite di uffici nel Sud si sono incrementate del 68% circa, relativamente, ovviamente, ad un volume di NTN pari a meno di un terzo di quello del Nord. Il Centro-Nord, peraltro, recupera parzialmente il calo di compravendite del 2003 registrando un aumento di NTN pari
al 50% circa per il Nord ed al 57% per il Centro.
Figura 2-50: n. indice NTN 2000-05 del settore Terziario per aree geografiche + totale
230
212,53
210
203,19
Nord
Centro
Sud
Totale
N. indice NTN uffici
190
195,55
179,71
170
168,24
157,88
150
143,46
130
121,12
126,20
122,24
122,07
117,30
157,34
154,72
149,99
144,72
142,06
141,98
127,99
130,21
110
100
100
100
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Il fatto importante è che nonostante il picco del 2002, che in qualche misura ha anticipato acquisti
futuri per cogliere i benefici fiscali, nel 2003 e negli anni successivi le compravendite comunque
aumentano rispetto al 2001.
Il tasso tendenziale annuo, mostra un aumento del volume di compravendite nel 2005 rispetto al
2004 pari al 5,2% nel Nord (tale incremento è inferiore a quello registrato nel 2004 rispetto al
37
2003 pari all’11%). Al Centro il tasso di variazione annuo del settore Terziario risulta nettamente
superiore (9,7%) ed anche al Sud l’incremento annuo è superiore (6,2%), ma in maniera meno
marcata. Le figure seguenti riportano le variazioni del NTN, dello stock e dell’IMI del settore Terziario.
Figura 2-51: NTN Uffici 2000-05 per aree geografiche + totale
20.000,00
18.000,00
16.000,00
NTN uffici provinciale
14.000,00
12.000,00
10.000,00
8.000,00
6.000,00
4.000,00
2.000,00
-
Nord
Centro
Sud
2000
8.646,26
3.155,56
2.411,00
2001
10.569,20
3.701,59
2.943,16
2002
18.375,62
6.170,80
4.332,86
2003
11.065,94
3.982,18
3.458,84
2004
12.282,59
4.480,40
3.806,38
2005
12.968,64
4.965,11
4.056,20
8,4%
9,5%
11,0%
Tasso medio 00-05
Figura 2-52: stock Uffici 2000-05 per aree geografiche + totale
350.000
300.000
Stock uffici provinciale
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
-
Nord
Centro
Sud
2000
237.506
95.054
81.382
2001
248.263
97.292
84.478
2002
258.486
100.747
89.482
2003
274.768
105.664
94.024
2004
284.104
109.357
98.045
2005
294.419
113.072
102.538
4,4%
3,5%
4,7%
Tasso medio 00-05
38
Figura 2-53: IMI Uffici 2000-05 per aree geografiche + totale
8,00%
Nord
Centro
Sud
Totale
7,11%
7,00%
6,44%
6,13%
IMI uffici provinciale
6,00%
5,00%
4,84%
4,32%
4,40%
4,26%
4,03%
4,00%
3,80%
4,00%
3,96%
3,64%
3,88%
3,48%
3,68%
3,32%
3,00%
4,10%
2,96%
2,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Rispetto al settore Residenziale, risulta evidente l’elevato tasso medio annuo di variazione del periodo sia del NTN, con valori dell’8,4% al Nord, del 9,5% al Centro e dell’11% al Sud, sia dello
stock, con un tasso di crescita annuo del 3,5% per il Centro, del 4,4% per il Nord e del 4.7% per
il Sud.
L’IMI, dopo i notevoli risultati raggiunti nel 2002 in tutte le aree e dopo il crollo del 2003, si assesta su valori più contenuti. Per questo settore, inoltre, la differenza di intensità del mercato, misurata da questo indicatore, risulta meno marcata tra il Centro-Nord ed il Sud: tale differenza si è,
inoltre, quasi dimezzata dal 2000 al 2005: al Sud si ha, infatti, nel 2005 un IMI pari quasi al 4%
rispetto al 4,4% del Nord.
La quota di mercato degli uffici è stata poi differenziata in compravendite effettuate nei capoluoghi di provincia e compravendite effettuate nei comuni non capoluogo.
Da questa suddivisione si rileva che nei capoluoghi il numero delle compravendite è pari mediamente al 60% circa del settore ed evidenzia l’ elevata concentrazione degli uffici nelle città capoluogo rispetto ai comuni minori (Tabella 2-5): tale quota risulta particolarmente elevata al Centro
(influenzata dalla presenza di Roma dove si registra il 30% di tutte le compravendite di uffici del
Centro) pari a circa il 63% ed inferiore al Nord, 51% circa, dove il settore Terziario risulta cospicuo anche nei comuni minori. Anche per questo settore i volumi di compravendita sono cresciuti
di più percentualmente nel resto della provincia rispetto ai capoluoghi, ma, rispetto al settore Residenziale, la differenza degli incrementi registrati è molto meno sensibile.
Confrontando i rispettivi numeri indice del NTN dei capoluoghi e del resto della provincia (Figura
2-54, Figura 2-55 e Figura 2-576) si notano andamenti sostanzialmente omogenei tra le diverse
aree geografiche.
Mentre nel 2002 il picco di compravendite ha interessato in misura rilevante i comuni minori, piuttosto che i capoluoghi, nel 2005, invece, si registra un allineamento dell’indice del NTN dei capoluoghi a quello del resto della provincia. In particolare, sia nei capoluoghi del Centro che del Sud
si sono avuti oltre il doppio delle compravendite rispetto al resto della provincia.
39
Tabella 2-5: NTN Uffici dei capoluoghi e del resto della provincia e percentuale NTN dei capoluoghi rispetto al NTN
complessivo della provincia
2000
nord
2003
2004
2005
capoluoghi
4.503,61
5.102,56
7.980,01
5.894,39
6.181,96
6.634,73
4.142,65
5.466,64
10.395,61
5.171,55
6.100,63
6.333,91
52%
48%
43%
53%
50%
51%
capoluoghi
2.089,72
2.352,93
3.848,20
2.646,08
2.865,70
3.142,84
resto provincia
1.065,84
1.348,66
2.322,60
1.336,10
1.614,70
1.822,27
% NTN capol/tot.prov.
sud
2002
resto provincia
centro
2001
capoluoghi
resto provincia
66%
64%
62%
66%
64%
63%
1.448,77
1.705,27
2.387,19
2.049,26
2.264,18
2.446,39
962,23
1.237,89
1.945,67
1.409,58
1.542,20
1.609,81
60%
58%
55%
59%
59%
60%
Figura 2-54: n. indice NTN Uffici dei capoluoghi e del resto della provincia – Nord
270
250,9
capoluoghi
N.indice NTN
220
resto provincia
177,2
170
147,3
137,3
132,0
130,9
124,8
120
113,3
100
70
2000
2001
2002
2003
2004
Nei comuni non capoluogo del Nord, nel 2005, si registra una leggera ripresa delle compravendite
di uffici, e il relativo indice del NTN si mantiene al disopra di quello del capoluoghi, confermando
quindi la tendenza del 2004.
Al Centro, invece, si ha una decisa ripresa delle compravendite in provincia rispetto ai capoluoghi
che registrano, a loro volta, una buona crescita.
Da rilevare che al Nord e al Centro l’anno 2003 è stato caratterizzato da una convergenza dell’ indice dei mercati del capoluogo con quelli del resto della provincia e che, da quella data in poi, i
due mercati si sono mossi in modo divergente più al Centro che al Nord.
Diverso, invece, l’andamento al Sud dove la convergenza non è avvenuta nel 2003 ma nel secondo semestre del 2004.
40
Figura 2-55: n. indice NTN Uffici dei capoluoghi e del resto della provincia – Centro
230,0
217,9
capoluoghi
resto provincia
184,1
180,0
n.indice NTN
171,0
151,5
150,4
137,1
130,0
126,6
125,4
126,5
112,6
100,0
80,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-56: n. indice NTN Uffici dei capoluoghi e del resto della provincia – Sud
230,0
capoluoghi
resto provincia
202,2
180,0
168,9
167,3
n.indice NTN
164,8
160,3
156,3
146,5
141,4
130,0
128,6
117,7
100,0
80,0
2000
41
2001
2002
2003
2004
2005
Anche per il settore Terziario, ovvero gli uffici, la quota principale di mercato nel Nord è detenuto
dalla Lombardia con il 43%, quote inferiori del NTN degli Uffici, si hanno in Piemonte, 8% contro
il 9% del 2004, mentre le quote dell’Emilia Romagna (20%) e del Veneto (22%) risultano inferiori
a quelle del 2004.
Figura 2-57: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Terziario tra le regioni del Nord
.
Gli andamenti del volume di
compravendite (Figura 2-58 e FiVALLE DÀOSTA
LIGURIA
0,35%
4,00%
gura 2-59) mostrano una lenta
PIEMONTE
8,23%
ripresa nel periodo 2003–2005,
dopo il picco di compravendite
del 2002 ed il successivo crollo
LOMBARDIA
42,93%
del 2003, per tutte le regioni.
Ma, nel 2005 si è avuto un forte
EMILIA ROMAGNA
ridimensionamento delle com19,85%
pravendite in Liguria che dal
70% del 2004 è scesa al 41%
nel 2005.
VENETO
In definitiva, al Nord, sebbene si
22,01%
registri una netta riduzione in Liguria, nelle altre regioni l’andamento delle compravendite è comunque in crescita ed il mercato
degli uffici aumenta sensibilmente i volumi di compravendita del 2000, soprattutto in EmiliaRomagna (+68% circa).
FRIULI VENEZIA
GIULIA
2,62%
Figura 2-58 : n. indice NTN Uffici 2000-05 regioni del Nord
260
240
VALLE DÀOSTA
LIGURIA
PIEMONTE
243,88
EMILIA ROMAGNA
VENETO
231,58
LOMBARDIA
Totale
225,73
220
212,53
210,68
N.indice NTN
200
195,89
180
167,94
170,31
160
155,60
155,26
150,31
140
143,78
140,23
132,11
126,93
123,34
122,24
123,17
120
130,86
127,99
141,29
136,24
132,09
128,56
148,26
147,23
146,88
141,00
129,49
120,75
118,07
100
142,06
149,99
110,58
105,84
104,97
111,84
121,05
100
86,84
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
42
Figura 2-59 : NTN Uffici 2000-05 regioni del Nord
8000
7000
6000
NTN uffici Nord
5000
4000
3000
2000
1000
0
VALLE
DÀOSTA
FRIULI VENEZIA
GIULIA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA
ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
2000
38
262,72
367,88
719,92
1532,48
1943,73
3781,53
2001
59
323,59
386,16
913,77
2024,57
2397,39
4464,72
2002
88
593,04
552,95
1516,72
3737,36
4480,01
7407,54
2003
33
278,05
444,23
1009,51
2203,39
2149,37
4948,39
2004
42,5
337,74
626,55
980,82
2384,51
2567,46
5343,01
2005
46
340,2
518,71
1067,33
2573,71
2854,98
5567,71
3,9%
5,3%
7,1%
8,2%
10,9%
8,0%
8,0%
"Tasso medio 00-05
Figura 2-60 : stock Uffici 2000-05 regioni del Nord
140.000
120.000
stock uffici Nord
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
VALLE
DÀOSTA
FRIULI VENEZIA
GIULIA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA
ROMAGNA
VENETO
2000
1183
7279
11106
25394
49083
47696
95765
2001
1253
7703
11296
26054
50706
50419
100832
2002
1335
7940
11631
26906
52693
52835
105146
2003
1453
8393
11854
28340
56175
57616
110937
2004
1486
8598
12046
29279
57953
59559
115183
2005
1590
8832
12282
29954
59582
61709
120470
"Tasso medio 00-05"
6,1%
3,9%
2,0%
3,4%
4,0%
5,3%
4,7%
LOMBARDIA
Lo stock degli Uffici, mostra una crescita costante in tutte le regioni, meno accentuata in Liguria
(2,0%), molto consistente nel Veneto (5,3%) ed in Lombardia (4,7%) elevato in Valle D’Aosta
(6,1).
L’IMI, in accordo, con quanto rilevato sul NTN e sullo stock, risulta massimo nel Veneto ed in
Lombardia (4,6%) (Figura 2-60).
43
Figura 2-61 : IMI Uffici 2000-05 regioni del Nord + totale
9%
8,48%
8%
VALLE DÀOSTA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
Totale
7,47%
7,11%
7%
7,09%
7,05%
6,59%
IMI uffici Nord
6%
5,64%
5,20%
5%
4,75%
4,08%
4%
3,64%
3,95%
4,71%
4,43%
4,26%
4,20%
3,99%
4,75%
4,46%
4,03%
3,92%
3,75%
3,56% 3,73%
3,61%
3,31%
3%
3,21%
3,12%
3,42%
3,51%
4,64%
4,32%
4,31%
4,11%
3,93%
4,63%
4,62%
4,40%
4,32%
4,22%
3,85%
3,56%
3,35%
3,31%
2,86%
2,89%
2,84%
2,27%
2%
1%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
La conferma della ripresa del mercato è data anche dall’andamento dell’IMI - intensità di mercato
del settore Terziario – il cui valore è sostanzialmente stabile rispetto al 2004 per la Lombardia,
diminuisce sensibilmente in Liguria (quasi un punto percentuale rispetto al 2004), cala leggermente nel Friuli, passando dal 3,93 al 3,85% ed, infine, risulta in leggera crescita nelle altre regioni.
Alquanto stabile è invece il valore della Valle D’Aosta sebbene vi sia la crescita dello stock ma non
altrettanto eclatante del NTN.
Il mercato del settore Terziario delle regioni del Centro si distribuisce in quote ampiamente variate nel 2005 rispetto al 2004: aumenta di 3 punti percentuali la quota del Lazio, passando dal 44%
al 47% circa, mentre si riduce il mercato della Toscana dal 37% del 2004 e 33% del 2005 con
una perdita di quota di mercato di 4 punti percentuali.
Figura 2-62 : distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Terziario tra le regioni del Centro
UMBRIA
7%
MARCHE
13%
La quota di mercato dell’Umbria è leggermente in aumento, mentre quella
delle Marche è stabile.
Per quanto riguarda l’andamento del
NTN (Figura 2-63 e
LAZIO
47%
TOSCANA
33%
Figura 2-64) risulta evidente, come già
rilevato per le regioni del Nord, il recupero del volume di compravendite
nell’ultimo biennio che porta a superare
ampiamente quello del 2000 e dove
spicca, in particolare, il buon andamento
del Lazio (+80% circa) e dell’Umbria
(+62%). In controtendenza, invece, la
44
Toscana che, anche in questo settore, registra un calo di NTN nel 2005, analogo a quello del Residenziale.
Figura 2-63 : n. indice NTN Uffici 2000-05 regioni del Centro
280
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
286,98
N.indice NTN Centro
Centro
230
219,95
201,56
195,55
180
179,41
161,67
159,91
126,20
132,04
131,33
130
100
148,91
157,34
143,64
139,68
137,91
137,19
141,98
147,14
117,30 119,46
118,35
123,66
121,76
119,94
106,76
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-64 : NTN Uffici 2000-05 regioni del Centro
3.000
2.500
NTN Centro
2.000
1.500
1.000
500
0
45
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
2000
244,19
381,09
1185,64
1344,64
2001
289,01
560,74
1416,35
1435,49
2002
537,09
1093,65
2389,78
2150,28
2003
320,69
464,01
1422,08
1775,4
2004
350,75
471,26
1656,08
2002,31
2005
394,77
522,81
1635,07
2412,46
Tasso medio 00-05
10,1%
6,5%
6,6%
12,4%
Figura 2-65: stock Uffici 2000-05 regioni del Centro
60.000
50.000
stock uffici Centro
40.000
30.000
20.000
10.000
0
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
2000
7.676
11.789
32.883
42.706
2001
7.960
12.173
33.949
43.210
2002
8.337
12.682
35.840
43.888
2003
8.816
13.481
38.071
45.296
2004
9.161
14.025
39.573
46.598
2005
9.628
14.611
40.995
47.838
"Tasso medio 00-05"
4,6%
4,4%
4,5%
2,3%
Per ciò che concerne l’andamento dello stock degli Uffici, si segnala che i tassi d’incremento medio annui (2000-2005) si attestano intorno al 4,6% ed il 4,4%, con la sola eccezione del Lazio in
cui lo stock è incrementato di solo il 2,3% medio annuo.
Conseguentemente, l’IMI è aumentato sensibilmente nel Lazio (5%) superando, nel 2005, il valore delle altre regioni, inoltre, cresce leggermente anche nelle Marche, mentre diminuisce leggermente in Umbria e in Toscana.
Figura 2-66: IMI Uffici 2000-05 regioni del Centro + totale
280
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
286,98
N.indice NTN Centro
Centro
230
219,95
201,56
195,55
180
179,41
161,67
159,91
126,20
132,04
131,33
130
100
148,91
157,34
143,64
139,68
137,91
137,19
141,98
147,14
117,30 119,46
118,35
121,76
119,94
123,66
106,76
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
46
Dalla Figura 2-67 si rilevano le quote di mercato del settore Terziario delle regioni del Sud. Si nota, in particolare, l’aumento della quota delle compravendite, nel 2005 rispetto al 2004, in Calabria con un 31,2% contro un 22%, in Abruzzo (25.3%) contro un 17% del 2004 e nel Molise
(19.5%) contro un 13,1% del 2004.
Figura 2-67: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Terziario tra le regioni del Sud
MOLISE
19,5%
BASILICATA
12%
L’andamento del mercato di questo settore appare fortemente differenziato tra le diverse regioni del
meridione (Figura 2-68 e Figura
2-69), anche se nel complesso il
settore Terziario risulta in decisa
crescita, +13.9% nell’ultimo anno
e che, solo per la Puglia e la Basilicata si registra una contrazione del
NTN nel 2005.
CALABRIA
31,2%
CAMPANIA
9%
ABRUZZO
25,3%
SARDEGNA
10,9%
PUGLIA
15%
SICILIA
12,6%
Figura 2-68: n. indice NTN uffici 2000-05 regioni del Sud + totale
360
MOLISE
BASILICATA
CALABRIA
ABRUZZO
SARDEGNA
SICILIA
PUGLIA
CAMPANIA
Sud
340,47
311,26
310
N.indice NTN
296,45
272,48
270,40
260
251,86
246,70
221,95
210
204,05
200,64
175,00
165,85
160
110
179,71183,66
171,07
148,77
100
133,51
118,78 126,55
113,80
113,71 122,07
108,74
179,75
168,45
143,46
149,82
148,78
140,73
127,74
121,47
113,67
157,88
157,22
142,51
127,32
133,36
174,82
168,24
160,81
157,62
151,27
141,24
78,05
60
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Da rilevare che il numero delle compravendite complessive registrate nel 2005 è pari a 4.056, ovvero meno del 30% delle compravendite del Nord (pari a 12.900 circa). Appare evidente, quindi,
47
come, talvolta, ad elevate variazioni degli indici registrate in alcune regioni corrispondono bassi
volumi di compravendite. Infine, come si nota dalla Figura 2-68, il volume di compravendite del
2005, anche se in netta crescita rispetto al 2000, non raggiunge quello del 2002, anno di boom di
questo settore e di quello Commerciale e Produttivo, verificatosi in tutta Italia per gli effetti, già
menzionati della legge ‘Tremonti-bis’.
Figura 2-69: NTN uffici 2000-05 regioni del Sud
1200
1000
NTN Sud
800
600
400
200
0
MOLISE
BASILICATA
CALABRIA
ABRUZZO
SARDEGNA
SICILIA
PUGLIA
CAMPANIA
2000
20,5
71,41
108
175,45
357,06
490,23
422,63
765,72
2001
34
77,65
189
234,25
406
557,9
534,83
909,53
2002
45,5
143,28
367,71
441,89
610,84
808,29
776,19
1139,16
2003
30,5
81,17
336,16
295,55
456,12
734,47
594,78
930,09
2004
16
112,27
294,28
474,41
476,17
698,63
759,69
974,93
2005
41,83
112,56
320,17
432,83
540,13
788,36
738,84
1081,48
Tasso medio 00-05
15,3%
9,5%
24,3%
19,8%
8,6%
10,0%
11,8%
7,1%
Figura 2-70: stock uffici 2000-05 regioni del Sud
30.000
25.000
stock uffici Sud
20.000
15.000
10.000
5.000
0
MOLISE
BASILICATA
CALABRIA
ABRUZZO
SARDEGNA
SICILIA
PUGLIA
CAMPANIA
2000
612
1473
3927
7739
10559
20607
17067
19398
2001
656
1626
4242
7947
11046
21376
17707
19878
2002
702
1806
4875
8310
11811
22411
18619
20948
2003
740
1974
5508
8714
12537
23337
19454
21760
2004
809
2037
6206
8942
13141
23955
20352
22603
2005
872
2208
6918
9378
13691
24581
21212
23678
7,3%
8,4%
12,0%
3,9%
5,3%
3,6%
4,4%
4,1%
Tasso medio 00-05
48
Lo stock, Figura 2-70, risulta in rilevante crescita14 in tutte le regioni ed in particolare in Calabria
ed in Basilicata, in termini relativi, ma come valori assoluti, lo stock cresce nelle regioni più grandi, Sicilia, Campania e Puglia.
L’indice IMI degli uffici, risulta particolarmente elevato in Molise, con valori superiori al 5%.
Tra le regioni con il mercato di dimensione maggiore l’IMI più elevato si ha in Campania (4,62%),
seguita dalla Calabria con il 4,57%.
Figura 2-71: IMI uffici 2000-05 regioni del Sud + totale
8%
MOLISE
CALABRIA
SARDEGNA
PUGLIA
Totale
7,93%
7,54%
BASILICATA
ABRUZZO
SICILIA
CAMPANIA
6,48%
6,10%
6%
IMI uffici Sud
5,18%
4,85%
4%
4,78%
4,58%
4,46%
5,44%
5,32%
5,17%
5,51%
5,31%
4,84%
4,74%
5,10%
4,80%
4,31%
4,63%
4,27%
4,17%
3,95%
3,35%
2,96%
2,75%
2,48%
2,27%
3,68%
3,48%
3,02%
4,12%
3,64%
3,68%
3,64%
3,39%
3,06%
2,95%
2%
3,73% 3,88%
3,62%
3,62%
3,96%
3,48%
3,21%
1,98%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Si rammenta che le variazioni dello stock non sono riconducibili solamente alle nuove costruzioni, ma anche a cambi
di destinazione d’uso, frazionamenti e recupero di arretrato.
14
49
RIEPILOGO NAZIONALE – IL SETTORE COMMERCIALE
2.3 Il settore Commerciale
Il settore Commerciale che comprende i negozi, laboratori e centri commerciali, rappresenta un
mercato rilevante per volumi di compravendite (NTN), 55.033 nel 2005, più del doppio del mercato degli uffici, che però ha mostrato, nell’anno 2005, una crescita ridotta.
Il complesso del mercato nel 2005 è così suddiviso: un 51% concentrato al Nord, un 22% al
Centro ed il restante 27% al Sud. L’anno 2005 è quindi caratterizzato da una perdita di mercato
nelle aree del Nord che si sposta nelle aree del Centro ma soprattutto del Sud.
Tabella 2-6: NTN ed IMI e stock 2000-05 del settore Commerciale per aree geografiche
2000
2001
2002
2003
2004
2005
NTN
NTN
NTN
NTN
NTN
NTN
nord
26.510,83
25.792,01
31.800,06
26.348,19
28.261,81
centro
10.907,20
10.425,43
14.107,46
11.536,37
12.153,85
27.942,41
12.350,54
sud
11.646,86
11.338,71
13.636,20
13.174,30
13.893,38
14.742,35
Totale
49.064,89
47.556,15
59.543,72
51.058,86
54.309,04
55.035,30
2000
2001
2002
2003
2004
2005
IMI
IMI
IMI
IMI
IMI
IMI
nord
2,53%
2,42%
2,94%
2,41%
2,56%
centro
2,14%
2,02%
2,69%
2,16%
2,24%
2,51%
2,25%
sud
1,56%
1,49%
1,74%
1,64%
1,69%
1,75%
Totale
2,13%
2,03%
2,49%
2,10%
2,20%
2,20%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
STOCK
STOCK
STOCK
STOCK
STOCK
STOCK
1.049.902,00
1.066.042,00
1.079.838,00
1.093.233,00
1.104.008,00
1.113.801,00
centro
509.320,00
515.462,00
524.183,00
533.542,00
541.750,00
548.370,00
sud
744.633,00
761.138,00
783.001,00
801.057,00
820.219,00
840.658,00
2.303.855,00
2.342.642,00
2.387.022,00
2.427.832,00
2.465.977,00
2.502.829,00
nord
Totale
L’andamento delle compravendite, Figura 2-72 e Figura 2-73, evidenzia la continua espansione del
mercato del Sud, il leggero recupero del Centro e la lieve flessione del Nord.
Figura 2-72: n. indice 2000-05 settore Commerciale per aree geografiche + totale
NTN nord
135
nord
centro
sud
Totale
130
129,34
126,58
Settore commerciale - NTN Nord
125
121,36
119,95
120
119,29
117,08
115
113,11
110
113,23
112,17
110,69
105,77
104,06
105
100
111,43
100
96,93
106,60
105,40
99,39
97,35
97,29
95,58
95
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Anche il tasso medio annuo del NTN è nettamente superiore al Sud, dove passa dal 4,5% del
2004 al 4,8%, rispetto al 2,52% del Centro (era del 2,7% nel 2004) ed al 1,06% del Nord (era
all’1,7 nel 2004).
50
Figura 2-73: NTN settore Commerciale 2000-05 per aree geografiche
35.000,00
30.000,00
NTN commerciale
25.000,00
20.000,00
15.000,00
10.000,00
5.000,00
0,00
nord
centro
sud
2000
26.510,83
10.907,20
11.646,86
2001
25.792,01
10.425,43
11.338,71
2002
31.800,06
14.107,46
13.636,20
2003
26.348,19
11.536,37
13.174,30
2004
28.261,81
12.153,85
13.893,38
2005
27.942,41
12.350,54
14.742,35
1,06%
2,52%
4,83%
Tasso medio 00-05
Figura 2-74: stock settore Commerciale 2000-05 per aree geografiche
1.200.000,00
1.000.000,00
Stock - commerciale
800.000,00
600.000,00
400.000,00
200.000,00
0,00
nord
centro
sud
2000
1.049.902,00
509.320,00
744.633,00
2001
1.066.042,00
515.462,00
761.138,00
2002
1.079.838,00
524.183,00
783.001,00
2003
1.093.233,00
533.542,00
801.057,00
2004
1.104.008,00
541.750,00
820.219,00
2005
1.113.801,00
548.370,00
840.658,00
1,19%
1,49%
2,46%
Tasso medio 00-05
51
Anche lo stock è aumentato maggiormente al Sud, con un tasso medio annuo del 2,46%, rispetto
all’1,19% del Nord ed un 1,49% nel Centro. Sebbene lo stock nel Sud continui ad incrementarsi
con ritmi decisamente maggiori, l’indicatore dell’intensità del mercato, IMI, non subisce grandi variazioni.
Infatti, l’IMI al Sud rimane molto più baso che al Centro-Nord (1,75%), sia pure in ripresa rispetto
al 2004 (1,5%). L’IMI del Nord (2,5%) e del Centro (2,25%), anche se più elevati, rimangono sostanzialmente stabili rispetto al 2004 con un leggero incremento al Centro.
Figura 2-75: IMI settore Commerciale 2000-05 per aree geografiche + totale
3,50%
3,00%
nord
centro
sud
Totale
2,94%
IMI commerciale
2,69%
2,50%
2,56%
2,53%
2,51%
2,49%
2,42%
2,41%
2,25%
2,20%
2,24%
2,20%
2,16%
2,10%
2,14%
2,02%
2,00%
1,75%
1,74%
1,69%
1,64%
1,56%
1,50%
1,49%
1,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
La suddivisione del volume di compravendite del settore Commerciale tra i capoluoghi ed il resto
della provincia (Tabella 2-7) mostra una maggiore concentrazione di mercato del settore Commerciale nel resto della provincia piuttosto che nei Capoluoghi, con quote di mercato anche superiori a quelle del settore Residenziale.
Tabella 2-7: NTN commerciali dei capoluoghi e del resto della provincia e percentuale NTN dei capoluoghi rispetto al
NTN complessivo della provincia
2000
nord
centro
sud
capoluoghi
resto provincia
%NTN capol/prov
capoluoghi
resto provincia
%NTN capol/prov
capoluoghi
resto provincia
%NTN capol/prov
9.699,25
16.811,58
37%
5.454,58
5.452,62
50%
4.483,33
7.163,53
38%
2001
9.407,02
16.384,99
36%
4.993,06
5.432,37
48%
3.844,23
7.494,48
34%
2002
11.136,61
20.663,45
35%
6.861,40
7.246,06
49%
4.501,74
9.134,46
33%
2003
9.887,74
16.460,45
38%
5.588,56
5.947,81
48%
4.529,06
8.645,24
34%
2004
10.170,25
18.091,56
36%
5.582,07
6.571,78
46%
4.763,45
9.129,93
34%
2005
10.189,64
17.752,77
36%
5.980,25
6.370,29
48%
5.019,11
9.723,24
34%
Il settore Commerciale, contrariamente al Residenziale, non mostra particolari differenze tra capoluoghi e resto-provincia al Centro-Nord, mentre per il Sud è molto netta la crescita del mercato
dei comuni minori.
52
Per il Nord, si nota la convergenza dell’indice del resto della provincia verso quello dei capoluoghi
all’inizio e alla fine del 2003 e analogo fenomeno si potrebbe verificare al Centro anche se in linea
tendenziale, mentre al Sud i due mercati si muovo su linee pressoché parallele con una prevalenza del mercato del resto della provincia.
Se andiamo nel dettaglio si rileva che, al Nord le differenze tra i due mercati appaiono molto meno accentuate. Osservando il mercato del capoluogo nel triennio 2003-2005 si rileva che ha subito
meno oscillazioni rispetto a quello del resto della provincia passando da una fase di crescita nel
2004 – recuperando parzialmente il dato negativo del 2003 - per poi perdere parte di questa crescita, circa 2 punti percentuali, nel 2005.
Figura 2-76: n. indice NTN settore Commerciale dei capoluoghi e del resto della provincia –Nord
125,00
122,91
nord capoluoghi
120,00
nord resto provincia
indice NTN commerciale nord
115,00
114,82
110,00
107,61
105,60
105,06
105,00
101,94
104,86
100,00
100,00
97,91
97,46
96,99
95,00
90,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-77: n. indice NTN settore Commerciale dei capoluoghi e del resto della provincia-Centro
140,00
capoluoghi
135,00
resto provincia
132,89
130,00
125,79
indice NTN - commerciale centro
125,00
120,53
120,00
116,83
115,00
110,00
109,64
109,08
105,00
100,00
99,63
102,34
102,46
100,00
95,00
91,54
90,00
2000
53
2001
2002
2003
2004
2005
Per quanto riguarda il Centro, si nota la forte ripresa del 2004 del resto della provincia mentre
non si è ripetuto per il 2005 analogo processo dove la riduzione è stata alquanto netta (-3,7%),
mentre il mercato dei capoluoghi rispetto alla stagnazione del periodo 2003 – 2004 ha subito nel
2005 un incremento del 7%. Al Sud invece il mercato dei capoluoghi rispetto al resto della provincia si muovono in modo indipendente con la prevalenza di quest’ultimo. Entrambi sono comunque
in crescita costante dal dato negativo del 2003.
Figura 2-78: n. indice NTN settore Commerciale dei capoluoghi e del resto della provincia-Sud
145
capoluoghi
resto provincia
136
135
128
127
indice NTN - commerciali sud
125
121
115
112
105
105
106
100
100
101
95
86
85
75
2000
2001
2002
2003
2004
2005
54
Analogamente agli altri settori, anche per il Commerciale è la Lombardia a rappresentare il principale mercato del Nord con il 43% di compravendite. Seguono il Veneto (18%), l’Emilia Romagna
(16%) ed il Piemonte (17%).
Figura 2-79: distribuzione percentuale NTN 2004 del settore Commerciale tra le regioni del Nord
Gli andamenti dei volumi di compravendita, Figura 2-80 e Figura
2-81, sono fortemente differenziati nel 2005. Mentre nel quinquennio 2000-2004 la Lombardia,
l’Emilia Romagna e il Veneto, si
comportarono in modo simile, anche se con qualche differenza di
valore dell’indice, nel 2005 la Lombardia vede aumentare il NTN,
mentre il Veneto e l’Emilia Romagna risultano in calo. In decisa
crescita è la Liguria che registra un
incremento del 9%. In Piemonte si
ha una contrazione del mercato
del 9% circa.
EMILIA ROMAGNA
16%
VENETO
18%
3%
VALLE DÀOSTA
0,34%
LIGURIA
8%
PIEMONTE
17%
LOMBARDIA
43%
Figura 2-80: n. indice NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Nord
140,00
EMILIA ROMAGNA
LIGURIA
PIEMONTE
VENETO
LOMBARDIA
VALLE DÀOSTA
132,88
132,31
130,13
129,30
130,00
122,15
122,21
118,54
118,93
120,00
116,16
112,69
110,47
110,00
109,94
109,69
108,39
106,56
104,11
100,00
100,00
100,00
102,01
99,83
97,76
96,76
98,85
97,27
96,05
100,43
99,14
105,70
102,83
100,12
97,55
98,02
93,67
90,00
88,13
87,58
84,66
82,16
80,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
La Figura 2-81 mostra l’andamento dell’NTN e si nota una sostanziale stabilità del settore Commerciale del Nord, che oscilla attorno ad volume medio di compravendite con una crescita com-
55
plessiva abbastanza modesta, + 1,6% tasso medio rispetto al 2000 e che è in leggero calo nel
2005.
Figura 2-81: NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Nord
14.000,00
12.000,00
NTN commerciale nord
10.000,00
8.000,00
6.000,00
4.000,00
2.000,00
VALLE DÀOSTA
FRIULI VENEZIA
GIULIA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA
ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
2000
94,50
762,82
1.304,15
3.581,66
4.672,08
4.918,42
11.177,20
2001
80,00
745,73
1.440,68
3.575,69
4.117,71
5.017,30
10.814,90
2002
122,19
1.009,30
1.592,98
4.160,47
5.265,14
6.400,48
13.249,50
2003
88,52
626,76
1.430,52
3.882,23
4.487,45
4.784,22
11.048,49
2004
82,76
756,28
1.593,75
4.259,61
4.692,34
5.240,94
11.636,13
2005
94,61
747,69
1.732,99
3.937,59
4.557,39
5.057,39
11.814,75
Tasso medio 00-05
0,03%
-0,50%
7,37%
2,40%
-0,62%
0,70%
1,40%
Figura 2-82: stock settore Commerciale 2000-05 regioni del Nord
stock commerciale nord
400.000
300.000
200.000
100.000
VALLE DÀOSTA
FRIULI VENEZIA
GIULIA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA
ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
2000
6.824
32.489
76.499
176.122
194.915
203.388
359.665
2001
6.840
32.925
76.651
178.122
196.421
206.368
368.715
2002
6.882
32.984
77.547
179.483
197.380
209.054
376.508
2003
6.922
33.059
77.947
181.554
198.347
212.723
382.681
2004
6.970
33.047
78.276
183.489
198.870
214.990,00
388.366
2005
Tasso medio 00-05
7028
33197
78766
184502
199078
217026
394204
0,59%
0,43%
0,59%
0,93%
0,42%
1,31%
1,85%
56
Lo stock rimane molto stabile con tassi di crescita annui poco rilevanti, tranne che in Lombardia
dove si ha mediamente l’1,85% di variazione annua.
Figura 2-83: IMI settore Commerciale 2000-05 regioni del Nord + totale
4,00%
VALLE DÀOSTA
LIGURIA
EMILIA ROMAGNA
LOMBARDIA
PIEMONTE
VENETO
TOTALI
3,52%
3,50%
3,11%
IMI commerciale nord
3,00%
2,93%
2,00%
3,00%
2,89%
2,40%
2,43%
2,35%
2,26%
2,10%
2,01%
2,03%
2,41%
2,32%
1,78%
1,70%
2,26%
2,25%
2,14%
2,05%
1,88%
3,00%
2,56%
2,67%
2,53%
2,50%
3,06%
2,94%
2,44%
2,36%
2,32%
2,29%
2,51%
2,29%
2,25%
2,20%
2,04%
2,13%
1,90%
1,84%
1,50%
1,38%
1,35%
1,28%
1,19%
1,17%
1,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
L’IMI rimane sostanzialmente ai livelli del 2000, ed aumenta solo in Liguria mentre cala leggermente in Lombardia (a causa dell’aumento consistente dello stock).
Anche qui il mercato del settore Commerciale, come già notato per gli uffici, mostra, nella distribuzione per quota tra le regioni del Centro, che nel Lazio si concentra il 47% del volume di compravendite, in crescita di 4 punti rispetto al 43% del 2004. Segue la Toscana, dove, al contrario,
il mercato diminuisce passando dal 37% al 33% ed attestandosi ai valori del 2003, mentre sia
l’Umbria che le Marche coprono entrambe il 20% del mercato.
Figura 2-84: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Commerciale tra le regioni del Centro
UMBRIA
7%
MARCHE
13%
LAZIO
47%
TOSCANA
33%
57
Analizzando gli andamenti del
settore Commerciale, Figura
2-85 e Figura 2-86, si nota la
crescita dei mercati regionali nel
2002, meno accentuata per il Lazio e più forte per la Toscana e
Marche, mentre si diversificano
tra il 2003 e il 2005. In particolare, nel Lazio si riscontra una ripresa nel 2004 che porta il mercato di questa regione a livelli
vicini a quelli del 2002, con un
incremento rispetto al 2000 del
16% ed un tasso medio dal 2000 al 2005 del 3,8%. La risalita si completa nel 2005 con una percentuale che supera il valore del 2002. Infatti l’indice si innalza fino a 123,41 rispetto al 120% circa del 2002. Anche nell’Umbria si registra una buona ripresa nel 2005 pur non raggiungendo il valore del 2002. In leggera ripresa il settore Commerciale nelle Marche, che rimane molto distante
dagli incrementi del Lazio e dell’Umbria. Infine, la Toscana, per la quale, anche per questo settore
si registra una contrazione delle compravendite nel 2005, portando questa regione ad una crescita molto esigua rispetto al 2000, pari al 2,7%.
Figura 2-85: n. indice NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Centro + totale
150
140
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
centro
137,33
135,43
130
131,50
129,34
120
119,96
indice NTN centro
123,41
120,18
115,98
113,23
110
103,61
100
100
111,31
111,43
111,26
105,77
103,29
101,82
105,37
101,19
100,02
106,95
102,68
98,17
95,58
93,24
90
89,42
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-86: NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Centro
6.000,00
NTN centro commerciale
5.000,00
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
2000
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
763,09
1.524,88
4.025,39
4.593,84
2001
711,47
1.579,95
4.026,00
4.108,01
2002
1.003,48
2.065,09
5.527,93
5.510,96
2003
749,15
1.575,12
4.098,74
5.113,36
2004
804,09
1.543,10
4.478,58
5.328,08
2005
917,09
1.630,88
4.133,18
5.669,39
Tasso medio 00-05
3,75%
1,35%
0,53%
4,30%
58
Lo stock del settore Commerciale risulta in ulteriore aumento nel Lazio, con un tasso medio annuo
del 1,9%, mentre è più stabile nelle altre regioni, con incrementi intorno al 1-1,37%.
L’IMI nel 2005 aumenta in Umbria e nelle Marche e nel Lazio, mentre, in Toscana diminuisce, seguendo l’andamento del mercato.
Figura 2-87: stock settore Commerciale 2000-05 regioni del Centro
250.000
stock centro commerciale
200.000
150.000
100.000
50.000
-
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
2000
41.615
79.578
178.745
209.382
2001
41.854
79.918
181.167
212.523
2002
42.388
80.768
184.034
216.993
2003
43.001
81.679
187.183
221.679
2004
43.436
82.269
189.795
226.250
2005
44048
82910
191318
230094
Tasso medio 00-05
1,14%
0,82%
1,37%
1,90%
Figura 2-88: IMI settore Commerciale 2000-05 regioni del Centro + totale
3,10%
3,00%
UMBRIA
MARCHE
TOSCANA
LAZIO
Totale
2,90%
2,70%
2,69%
IMI centro commerciale
2,56%
2,50%
2,30%
2,46%
2,37%
2,25%
2,24%
2,22%
2,19%
2,19%
2,10%
1,90%
2,36%
2,31%
2,16%
2,08%
2,02%
1,92%
2,25%
1,98%
1,97%
1,93%
1,85%
1,83%
1,74%
1,70%
1,70%
1,50%
2000
59
2001
2002
2003
2004
2005
Il mercato del settore Commerciale si distribuisce tra le regioni del Sud in quote leggermente diverse da quelle del settore Residenziale. Infatti, aumenta la quota della Campania, 28% contro il
22%, e diminuisce quella della Sicilia, 21% rispetto al 27% del Residenziale.
Figura 2-89: distribuzione percentuale NTN 2004 del settore Commerciale tra le regioni del Sud
Nel quinquennio 2000 – 2004 si rilevano notevoli differenze tra gli andaBASILICATA
MOLISE
2%
menti del volume di compravendite
2%
SARDEGNA
delle diverse regioni e nel 2005 notia9%
mo una crescita più o meno accentuaCAMPANIA
ABRUZZO
ta in cinque regioni: Campania, Sarde30%
8%
gna, Molise, Abruzzo e Puglia. In due
regioni, la Calabria e la Basilicata, inCALABRIA
7%
vece il mercato si contrae, mentre in
Sicilia rimane stabile.
Dal grafico della Figura 2-90 si rileva, in
particolare, che la Campania, dopo il
crollo del 2001, ha incrementato coSICILIA
PUGLIA
stantemente il numero delle compra20%
22%
vendite arrivando a coprire il 30% del
mercato del Sud. La Calabria che con
un -9% nel 2005 rispetto al 2004 ritorna ai valori del 2003; la Basilicata con un -17% nel 2005 rispetto al 2004 torna al volume di
NTN del 2000. Infine, molto elevata è l’espansione del mercato del Molise con un incremento del
21% rispetto al 2004, con un volume di compravendite analogo a quello del 2002.
Figura 2-90: n. indice NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Sud + totale
170
160
MOLISE
SARDEGNA
CALABRIA
SICILIA
Totale
BASILICATA
ABRUZZO
PUGLIA
CAMPANIA
159,87
153,87
150
144,47
140,48
140
140,05
134,52
indice NTN sud
133,08
131,47
131,51
130
125,04
120
112,73
110,68
110
121,66
118,69
117,08
128,50
123,26
122,78
121,45
113,11
130,52
122,04
121,41
119,57
119,29
113,63
110,67
108,09
113,98
101,71
98,26
131,74
131,69
131,59
130,94
126,58
115,52
105,09
100
100
97,35
95,12
93,56
97,43
97,56
96,66
90
82,43
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
60
Figura 2-91: NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Sud
4.500,00
4.000,00
3.500,00
NTN sud commerciale
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
-
MOLISE
BASILICATA
SARDEGNA
ABRUZZO
CALABRIA
PUGLIA
SICILIA
CAMPANIA
2000
182,08
338,17
933,64
889,22
761,56
2.486,08
2.219,11
3.837,00
2001
201,51
316,38
888,11
984,19
858,48
2.528,60
2.398,69
3.162,75
2002
291,10
401,36
1.227,79
1.183,41
1.024,45
3.024,51
2.774,83
3.708,75
2003
233,97
332,27
1.146,34
1.079,93
1.069,85
2.833,55
2.735,17
3.743,22
2004
222,21
384,25
1.218,55
1.079,57
1.066,56
2.972,54
2.917,53
4.032,17
2005
280,16
329,48
1348,85
1171,47
1002,89
3271,44
2905,61
4432,45
Tasso medio 00-05
9,00%
-0,52%
7,64%
5,67%
5,66%
5,64%
5,54%
2,93%
Figura 2-92: stock settore Commerciale 2000-05 regioni del Sud
250.000
stock sud commerciale
200.000
150.000
100.000
50.000
-
61
MOLISE
BASILICATA
SARDEGNA
ABRUZZO
CALABRIA
PUGLIA
SICILIA
CAMPANIA
2000
13.325
21.979
57.786
63.416
66.921
149.562
159.166
212.478
2001
13.500
22.590
59.193
63.985
68.641
153.100
162.959
217.170
2002
13.659
23.147
60.826
64.753
71.553
157.485
167.211
224.367
2003
13.861
23.659
62.229
65.484
73.527
161.321
171.327
229.649
2004
14.064
24.257
63.500
66.238
75.960
165.381
175.231
235.588
2005
14376
24818
65245
67123
78460
169359
179469
241808
Tasso medio 00-05
1,53%
2,46%
2,46%
1,14%
3,23%
2,52%
2,43%
2,62%
Figura 2-93: IMI settore Commerciale 2000-05 regioni del Sud
2,20%
2,13%
MOLISE
BASILICATA
SARDEGNA
ABRUZZO
CALABRIA
PUGLIA
SICILIA
CAMPANIA
Totali
2,07%
2,02%
2,00%
1,92%
IMI sud commerciale
1,80%
1,83%
1,81%
1,73%
1,60%
1,66%
1,62%
1,65%
1,56%
1,54%
1,54%
1,40%
1,37%
1,84%
1,95%
1,83%
1,80%
1,76%
1,69%
1,65%
1,75%
1,71%
1,69%
1,66%
1,63%
1,62%
1,58%
1,50%
1,40%
1,66%
1,65%
1,92%
1,60%
1,43%
1,46%
1,40%
1,40%
1,40%
1,33%
1,28%
1,25%
1,20%
1,14%
1,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Anche lo stock cresce nelle regioni del Sud con tassi di crescita medi annui particolarmente rilevanti in Calabria (3,23%) e nelle regioni maggiori come la Puglia e la Campania rispettivamente
con un 2,62% ed un 2,52%.
L’IMI aumenta nelle regioni del Molise, Sardegna, Abruzzo, Puglia e Campania mentre si riduce in
Basilicata, Calabria e Sicilia.
62
RIEPILOGO NAZIONALE – IL SETTORE PRODUTTIVO
2.4 Il settore Produttivo
Il mercato del settore Produttivo, che comprende le categorie catastali D1 (opifici-capannoni) e
D7 (industrie), è fortemente concentrato al Nord, con una quota di NTN nel 2005 pari al 69%, rispetto ad una quota di stock del 60%. La quota di mercato del Centro è del 18%, rispetto ad una
quota di stock del 19%, quella del Sud è pari al 13% contro una quota di stock del 21%. Questi
dati mettono in risalto come il mercato del settore Produttivo si ‘muove’ essenzialmente al Nord,
anche se nel 2005 è cresciuto in proporzione più al Sud che al Nord.
Dopo il boom del 2002 e la successiva contrazione del 2003, nel 2005 questo mercato riprende
sensibilmente quota soprattutto al Nord con una variazione positiva superiore al 34% rispetto al
2000. Al Centro-Sud raggiunge invece il 29%, registrando nel periodo 2000 – 2005 un tasso medio del 5,3% al Sud, del 5,21 al Centro e del 5,99 % al Nord.
Tabella 2-8: stock, NTN ed IMI 2000-05 del settore Produttivo per aree geografiche
2000
2001
2002
2003
2004
2005
NTN
NTN
NTN
NTN
NTN
NTN
Nord
8.939,75
10.060,16
13.797,43
10.073,77
11.403,02
Centro
2.376,09
2.436,10
3.281,32
2.539,41
2.650,41
3.062,44
Sud
1.782,37
1.694,67
2.206,22
1.768,18
1.980,18
2.322,22
13.098,20
14.190,93
19.284,97
14.381,36
16.033,61
17.343,14
Totale
Nord
Centro
Sud
Totale
Nord
Centro
Sud
Totale
63
11.958,48
2000
2001
2002
2003
2004
2005
STOCK
STOCK
STOCK
STOCK
STOCK
STOCK
235.570,92
253.339,00
292.451,00
308.910,00
322.259,00
335.186,00
74.386,17
77.262,00
94.479,00
98.079,00
101.616,00
104.023,00
88.745,48
92.600,00
103.310,00
108.274,00
112.458,00
398.702,57
423.201,00
490.240,00
515.263,00
536.333,00
116.336,00
555.545,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
IMI
IMI
IMI
IMI
IMI
IMI
3,79%
3,19%
2,01%
3,29%
3,97%
3,15%
1,83%
3,35%
4,72%
3,47%
2,14%
3,93%
3,26%
2,59%
1,63%
2,79%
3,54%
2,61%
1,76%
2,99%
3,57%
2,94%
2,00%
3,12%
Figura 2-95: n.indice 2000-2005 settore Produttivo per aree geografiche + totale
160,00
Nord
Centro
154,34
Sud
Totale
147,23
150,00
140,00
133,77
138,10
132,41
130,29
130,00
indice NTN
127,55
123,78
128,89
122,41
120,00
112,69
109,80
106,87
112,53
110,00
108,34
111,55
111,10
102,53
100,00
100,00
99,20
95,08
90,00
80,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-95: NTN settore Produttivo 2000-05 per aree geografiche + totale
15.000,00
NTN produttivo
10.000,00
5.000,00
0,00
Nord
Centro
Sud
2000
8.939,75
2.376,09
1.782,37
2001
10.060,16
2.436,10
1.694,67
2002
13.797,43
3.281,32
2.206,22
2003
10.073,77
2.539,41
1.768,18
2004
11.403,02
2.650,41
1.980,18
2005
11.958,48
3.062,44
2.322,22
5,99%
5,21%
5,43%
Tasso medio 00-05
64
Figura 2-96: stock settore Produttivo 2000-05 per aree geografiche + totale
400.000,00
350.000,00
300.000,00
stock produttivo
250.000,00
200.000,00
150.000,00
100.000,00
50.000,00
0,00
Nord
Centro
Sud
2000
235.570,92
74.386,17
88.745,48
2001
253.339,00
77.262,00
92.600,00
2002
292.451,00
94.479,00
103.310,00
2003
308.910,00
98.079,00
108.274,00
2004
322.259,00
101.616,00
112.458,00
2005
335.186,00
104.023,00
116.336,00
7,31%
6,94%
5,56%
Tasso medio 00-05
Anche lo stock del settore Produttivo è cresciuto in maniera notevole, con tassi medi annui superiori agli altri settori: si va dal 7,31% del Nord, al 5,56% del Sud e al 6,94% del Centro.
L’indice IMI rimane sempre molto più elevato al Nord (3,57% nel 2005), anche se in leggero calo
rispetto al 2000, ma con segni di ripresa anche nel 2005 rispetto all’anno precedente. Anche per il
Centro-Sud l’IMI appare in ripresa rispetto al 2000.
Figura 2-97: IMI settore Produttivo 2000-05 per aree geografiche + totale
5,00%
4,72%
4,00%
3,97%
Nord
Centro
Sud
Totale
3,93%
3,79%
IMI produttivo
3,47%
3,29%
3,19%
3,54%
3,57%
2,99%
2,94%
3,35%
3,26%
3,15%
3,12%
3,00%
2,79%
2,59%
2,61%
2,14%
2,00%
2,01%
2,00%
1,83%
1,76%
1,63%
1,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Da rilevare, inoltre, che al Sud l’IMI del 2005 ha raggiunto i livelli del 2000 mentre le altre aree si
mantengono ancora lontane. Rispetto ai settori Commerciale e Terziario, il settore Produttivo è
maggiormente presente nel resto della provincia piuttosto che nei capoluoghi, soprattutto per il
65
Nord, mentre per il Centro-Sud la quota dei capoluoghi è leggermente più consistente (Tabella
2-9).
Tabella 2-9: NTN settore Produttivo dei capoluoghi e del resto della provincia e percentuale NTN dei capoluoghi rispetto al NTN complessivo della provincia
nord
centro
sud
capoluoghi
resto provincia
% NTN capol/totale
capoluoghi
resto provincia
% NTN capol/totale
capoluoghi
resto provincia
% NTN capol/totale
2000
1.508,71
7.431,04
16,88%
661,91
1.714,17
27,86%
374,19
1.408,18
20,99%
2001
1.730,93
8.329,23
17,21%
626,36
1.809,74
25,71%
469,18
1.225,49
27,69%
2002
2.058,49
11.738,94
14,92%
821,81
2.459,51
25,05%
481,81
1.724,41
21,84%
2004
1.887,34
9.515,68
16,55%
715,27
1.935,14
26,99%
468,80
1.511,38
23,67%
2003
1.522,02
8.551,75
15,11%
670,20
1.869,21
26,39%
355,89
1.412,29
20,13%
2005
1.709,85
10.248,63
14,30%
797,45
2.264,99
26,04%
518,00
1.804,22
22,31%
Per questo settore si nota che la maggior crescita relativa del NTN nel resto della provincia rispetto a quella avutasi nei capoluoghi è presente nel Centro-Nord, mentre nel Sud ciò non si verifica.
Nel 2005 il mercato dei capoluoghi ha subito una contrazione al Nord ed un incremento nel Centro e nel Sud. Dalla Figura 2-98, relativa al Nord, si nota chiaramente la diminuzione dell’indice
dei capoluoghi nel 2005 (-9% circa), mentre nel resto della provincia il mercato si espande ulteriormente (+7,6% nell’ultimo anno), con una netta ripresa cominciata già nel 2004, pur non raggiungendo l’elevato volume di compravendite del boom 2002.
Nel Centro, invece, il mercato del settore Produttivo risulta in crescita sia nei capoluoghi sia nel
resto della provincia, ma in provincia l’incremento è sensibilmente superiore (17% contro l’11%).
Diverso l’andamento del Sud dove, al contrario, è il mercato dei capoluoghi quello che spinge il
settore Commerciale con un incremento negli ultimi due anni pari a circa il 46%, arrivano ad un
volume di compravendite superiore al 2002 (ma è necessario tener conto delle dimensioni limitate
di questo segmento di mercato). Ottimo anche il recupero dei comuni non capoluogo, dove il NTN
si riporta ai valori del 2002, con una ripresa, dal 2004, del 28% circa.
Figura 2-98: n. indice NTN settore Produttivo dei capoluoghi e del resto della provincia –Nord
160,00
157,97
nord capoluoghi
nord resto provincia
150,00
140,00
137,92
Indice NTN capoluoghi nord
136,44
130,00
128,05
125,10
120,00
115,08
114,73
113,33
112,09
110,00
100,00
100,88
100,00
90,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
66
Figura 2-99: n. indice NTN settore Produttivo dei capoluoghi e del resto della provincia-Centro
150,00
centro capoluoghi
centro resto provincia
143,48
140,00
132,13
Indice NTN capoluoghi centro
130,00
124,16
120,48
120,00
112,89
110,00
109,04
108,06
105,58
101,25
100,00
100,00
94,63
90,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 2-100: n. indice NTN settore Produttivo dei capoluoghi e del resto della provincia-Sud
140,00
sud capoluoghi
sud resto provincia
138,43
130,00
128,76
128,12
125,39
125,28
Indice NTN capoluoghi sud
122,46
120,00
110,00
107,33
100,29
100,00
100,00
95,11
90,00
87,03
80,00
2000
67
2001
2002
2003
2004
2005
Analogamente agli altri settori, anche per il Produttivo la massima concentrazione di mercato si ha
in Lombardia, con il 41.2% di NTN nel 2005. Rilevanti anche le quote di mercato del Veneto
(19%), Emilia Romagna (17%) e Piemonte (15,5%).
Figura 2-101: distribuzione percentuale NTN 2004 del settore Produttivo tra le regioni del Nord.
Gli andamenti del settore Produttivo risultano
molto simili per queste quattro regioni, dove si
concentra più del 90% delle compravendite del
Nord. Tra queste regioni, è in Lombardia che si
ha il risultato migliore, circa due punti percentuali in più rispetto al 2004. La Valle D’Aosta,
Liguria e Piemonte hanno avuto anch’esse incrementi rispetto al 2004 seppur in termini
contenuti.
Nelle altre regioni minori, (escludendo naturalmente la Valle D’Aosta), gli andamenti risultano meno significativi vista l’esiguità del mercato ma, comunque, sia in queste aree che
nelle altre gli incrementi sono susseguenti il
brusco calo del 2003.
VALLE DÀOSTA
0,22%
FRIULI VENEZIA
GIULIA
3,47%
LOMBARDIA
41,21%
LIGURIA
3,63%
PIEMONTE
15,29%
VENETO
19,21%
EMILIA ROMAGNA
16,97%
Figura 2-102: n. indice NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Nord
7,00%
6,00%
5,98%
VALLE DÀOSTA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
Totale
5,00%
4,65%
4,82%
IMI produttivo
4,56%
4,00%
3,79%
3,67%
3,41%
3,21%
3,00%
2,73%
4,31%
4,20%
3,97%
3,40%
4,70%
4,09%
3,92%
3,86%
3,70%
4,55%
4,07%
3,69%
3,54%
3,26%
3,73%
3,57%
3,34%
3,32%
3,05%
2,84%
4,37%
3,00%
2,79%
3,19%
2,99%
3,23%
3,09%
2,94%
2,88%
2,75%
2,21%
2,00%
1,62%
1,66%
1,50%
1,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
L’andamento comunque è contrastato nelle regioni del Nord in quanto all’incremento generale del
2004 (salvo che in Valle d’Aosta) è proseguito l’incremento delle compravendite in tutte le regioni
salvo che in Friuli ed in Emilia Romagna dove si è manifestata una riduzione.
68
Da rilevare, inoltre, che la Valle D’Aosta dopo il calo del 2003, il più elevato dell’area, ha proseguito nel trend negativo anche nel 2004 mentre nel 2005 come detto ha leggermente recuperato rispetto al dato del 2003.
Figura 2-103: NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Nord
6.000,00
ntn provinciale produttivo 00-05
5.000,00
4.000,00
3.000,00
2.000,00
1.000,00
VALLE DÀOSTA
FRIULI VENEZIA
GIULIA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA
ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
2000
32,09
293,20
354,35
1.312,78
1.692,31
1.954,89
3.300,12
2001
43,23
397,38
343,70
1.305,09
1.889,19
2.402,69
3.678,88
2002
43,35
503,56
406,27
1.857,94
2.538,60
3.074,15
5.373,56
2003
25,58
387,35
331,04
1.448,98
1.877,81
2.085,90
3.917,11
2004
24,01
441,54
420,78
1.643,01
2.032,05
2.395,12
4.446,51
2005
26,63
415,24
434,47
1828,19
2029,05
2297,38
4927,52
-3,66%
7,21%
4,16%
6,85%
3,70%
3,28%
8,35%
Tasso medio 00-05
Andando ad osservare la Figura 2-104, l’NTN delle Regioni del Nord nell’arco di tempo che va dal
2000 al 2005 ha registrato un valore medio dell’11% in Lombardia e un 9% sia in Piemonte che in
Friuli. La Valle d’Aosta, invece, nel periodo è l’unica regione che registra un valore negativo.
Figura 2-104: stock settore Produttivo 2000-05 regioni del Nord
120.000
100.000
stock produttivo
80.000
60.000
40.000
20.000
VALLE DÀOSTA
FRIULI VENEZIA
GIULIA
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA
ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
2000
1.452
10.738
7.765
38.498
52.787
53.314
71.017
2001
1.521
11.955
7.969
42.737
55.634
57.256
76.267
2002
1.551
12.851
10.520
50.180
62.092
65.352
89.905
2003
1.581
13.430
11.047
52.604
64.936
68.986
96.326
2004
1.599
13.841
11.396
54.982
67.008
71.704
101.729
2005
Tasso medio 00-05
69
1601
14116
11656
56556
68694
74369
108194
1,97%
5,62%
8,46%
8,00%
5,41%
6,88%
8,78%
Le variazione dello stock del settore Produttivo registra una riduzione generalizzata che nel caso
della Lombardia si passa dal 9,4% del 2004 all’8,78% del 2005 e per le altre regioni abbiamo per
la Liguria dal 10,1% all’8,46%. Sono in diminuzione anche i valori per il Veneto, dal 7,7% all’6,86,
Friuli dal 6,1% al 5,62% e l’ Emilia Romagna dal 6,1% al 5,41% Il Piemonte, infine, decrementa
il suo valore dal 9,3% del 2000-2004 al 8% dal 2000-2005.
Figura 2-105: IMI settore Produttivo 2000-05 regioni del Nord + totale
7,00%
6,00%
5,00%
5,98%
4,65%
4,82%
IMI produttivo
4,56%
4,00%
4,31%
4,20%
3,97%
3,79%
3,67%
3,41%
3,21%
3,40%
3,05%
2,84%
2,73%
LIGURIA
PIEMONTE
EMILIA ROMAGNA
VENETO
LOMBARDIA
Totale
4,70%
4,09%
3,92%
3,86%
3,70%
3,32%
3,00%
VALLE DÀOSTA
4,37%
4,07%
3,26%
3,00%
2,79%
4,55%
3,69%
3,54%
3,34%
3,19%
2,99%
2,88%
3,73%
3,57%
3,23%
3,09%
2,94%
2,75%
2,21%
2,00%
1,62%
1,50%
1,66%
1,00%
0,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
L’indicatore della intensità del mercato, IMI, risulta particolarmente elevato in Lombardia, 4,55 %
circa, con un netto incremento rispetto al 2000, anche se non si raggiungono i valori eccezionali
del 2002 (Figura 2-105). Decisamente negativo l’andamento, invece, in Friuli, Emilia Romagna e
Veneto.
Il mercato del settore Produttivo del Centro mostra una particolare concentrazione, rispetto agli
altri settori, in Toscana e nelle Marche, piuttosto che nel Lazio.
In queste due regioni si concentra, infatti, circa il 70% del volume di compravendite del settore
Produttivo: 43% in Toscana e 26% nelle Marche. Da rilevare che la Toscana rispetto al 2004 ha
subito un incremento di 2 punti mentre le Marche che oggi possiede una quota d mercato del
26,2%, nel 2004 aveva una quota superiore di quasi 3 punti percentuali, il 29%.
Figura 2-106: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Produttivo tra le regioni del Centro
UMBRIA
8,02%
TOSCANA
43,00%
LAZIO
22,73%
MARCHE
26,24%
Gli andamenti del settore Produttivo risultano pari al
23% circa per il Lazio che è stabile rispetto al 2004
mentre l’Umbria passa dal 7% all’8% del 2005.
Dalla Figura 2-107, si rileva che nel Lazio dopo il calo
del 2003 l’incremento del mercato è stato sensibilmente rispetto alle altre regioni; la Toscana oltre al forte
calo del 2003 proseguito nel 2004 registra un discreto
incremento nel 2005 e sulla stessa linea anche l’Umbria
sebbene quest’ultima registri un aumento molto più elevato.
70
Figura 2-107: n. indice NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Centro + totale
160
LAZIO
MARCHE
TOSCANA
UMBRIA
Centro totale
150
157,18
145,01
144,52
137,62
140
138,17
138,10
135,74
indice NTN centro
130
134,55
128,89
124,79
120
113,63
111,55
108,57
114,80
112,16
110,15
110
106,87
105,88
103,95
103,62
102,53
100
100
101,86
94,17
92,32
90
84,27
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Anche nelle Marche continua la ripresa del mercato del settore Produttivo, già iniziata nel 2004,
ma con incrementi molto più modesti, infatti, è la regione dove l’incremento totale dal 2000 è minore.
Il tasso medio annuo risulta massimo in Toscana con un 9,47% dopo i continui ribassi registrati
dal 2002 al 2004 a seguire l’Umbria con il 6,68% e le Marche con il 4,53% mentre il Lazio fa registrare un tasso medio del 2,80%.
Figura 2-108: NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Centro
1.600,00
1.400,00
NTN produttivo province centro
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
-
71
UMBRIA
LAZIO
MARCHE
TOSCANA
2000
177,86
442,91
700,06
1.055,26
2001
149,89
408,91
760,03
1.117,27
2002
257,92
640,09
963,45
1.419,86
2003
184,31
496,76
659,28
1.199,06
2004
181,18
601,19
771,09
1.096,95
2005
245,75
696,16
803,68
1316,85
Tasso medio 00-05
6,68%
2,80%
4,53%
9,47%
Figura 2-109: stock settore Produttivo 2000-05 regioni del Centro
45.000
40.000
Stock prooduttivo province centro
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
-
UMBRIA
LAZIO
MARCHE
TOSCANA
2000
6.809
19.196
19.731
28.650
2001
7.038
19.799
20.445
29.980
2002
8.961
25.285
22.432
37.801
2003
9.355
26.005
23.390
39.329
2004
9.651
27.044
24.239
40.682
2005
9898
27889
24867
41369
7,77%
7,76%
4,74%
7,62%
Tasso medio 00-05
Figura 2-110: IMI settore Produttivo 2000-05 regioni del Centro + totale
4,50%
4,29%
UMBRIA
TOSCANA
MARCHE
LAZIO
Totale
4,00%
3,73%
3,72%
3,68%
IMI produttivo centro
3,50%
3,76%
3,55%
3,47%
3,23%
3,19%
3,18%
3,15%
3,18%
3,05%
3,00%
2,94%
2,88%
2,82%
2,61%
2,59%
2,53%
2,50%
2,31%
2,70%
2,61%
2,50%
2,48%
2,13%
2,22%
1,97%
2,00%
2,07%
1,91%
1,88%
1,50%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Lo stock, fa registrare un livellamento dei valori intorno al 7% per tutte le province fatto salvo le
Marche dove il valore si attesta sul 4,74%.
L’IMI a sua volta nel 2005 risulta in crescita dopo il 2002 ad eccezione del Lazio dove i valore
sebbene sia in crescita rispetto al 2004 si mantiene comunque al di sotto anche rispetto al 2002.
72
Dalla Figura 2-111 è evidente che il mercato del settore Produttivo nel Sud si concentra prevalentemente in Puglia con il 28,14%, in Campania con il 21,84%, nell’Abruzzo con il 16,54% e infine
in Sicilia con il 13,78%.
Figura 2-111: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Produttivo tra le regioni del Sud
Se si osserva la Figura 2-112 in cui sono riportati gli indici delle compravendite, si rileva
nel 2005 una significativa crescita del mercato
della Basilicata di circa il doppio del valore del
2004 mentre le regioni della Sardegna e della
Calabria registrano una flessione rispetto al
2004 che avevano avuto invece una consistente crescita.
La Puglia, a sua volta, dal dato negativo del
2003 e dopo il notevole incremento del 2004
ha rallentato la sua crescita, mentre la Sicilia,
dopo il calo del 2004, raggiunge i valori registrati nel Sud nel 2001.
SICILIA
13,79%
SARDEGNA
6,85%
ABRUZZO
16,54%
PUGLIA
28,14%
BASILICATA
3,37%
CALABRIA
7,57%
MOLISE
1,91%
CAMPANIA
21,84%
Figura 2-112: n. indice NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Sud + totale
250
230
BASILICATA
MOLISE
CALABRIA
SARDEGNA
CAMPANIA
ABRUZZO
PUGLIA
SICILIA
Sud totale
241,1
210
indice NTN produttivo
sud
190
179,8
181,2
170
176,1
154,7
150
142,5
144,1
142,9
140,0
129,6
129,1
123,8
130
142,5
125,0
130,8
117,9
110
100
90
114,5
100,8
101,7
102,0 95,1
108,5
103,2
111,2
75,2 74,6
105,6
99,2
95,1
70
2000
2001
2002
120,1
111,1
110,7
93,6
90,0
88,6
87,2
122,0
140,7
129,1
132,1
130,3
2003
105,2
96,8
80,0
72,6
2004
2005
L’Abruzzo, invece, dopo il vistoso incremento del 2004 registra una lieve flessione mentre è decisamente negativo l’andamento delle compravendite in Molise con un numero di compravendite
ben al di sotto del suo dato negativo del 2001. In definitiva in tutta l’area del Sud il dato del settore Produttivo è comunque in crescita dopo il calo del 2003. Da rilevare inoltre che la Basilicata
ha subito dal 2000 al 2005 un incremento medio delle compravendite più elevato di tutto il Sud
seguita solo dall’Abruzzo con un 12%.
73
Figura 2-113: NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Sud
700,00
600,00
ntn provinciale produttivo sud
00-05
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
-
BASILICATA
MOLISE
CALABRIA
SARDEGNA
SICILIA
CAMPANIA
ABRUZZO
2000
32,45
42,08
124,93
123,13
266,64
480,31
218,06
PUGLIA
494,77
2001
33,10
48,20
94,00
125,25
232,50
358,48
219,89
583,25
2002
50,21
75,66
174,94
159,58
275,07
521,16
310,79
638,81
2003
36,08
52,61
112,47
136,26
249,51
425,32
285,17
470,76
2004
46,37
60,65
120,94
175,41
193,71
384,15
395,19
603,76
2005
78,24
44,26
175,79
159,01
320,24
507,1
384,08
653,5
Tasso medio 00-05
19,2%
1,0%
7,1%
5,2%
3,7%
1,1%
12,0%
5,7%
Da rilevare infine un miglioramento delle compravendite in Sicilia, Campania e Calabria che avevano fatto registrare nel quinquennio 2000-2004 un tasso medio negativo che però nel 2005 hanno subito una netta inversione con un incremento alquanto elevato di compravendite (+32% in
Campania, +65% in Sicilia e +45% in Calabria).
Figura 2-114: stock settore Produttivo 2000-05 regioni del Sud
30.000
25.000
stock produttivo centro
00-05
20.000
15.000
10.000
5.000
-
BASILICATA
MOLISE
CALABRIA
SARDEGNA
SICILIA
CAMPANIA
ABRUZZO
PUGLIA
2000
2.912
2.641
8.585
7.758
16.445
20.003
11.617
18.783
2001
3.015
2.798
9.277
8.016
17.355
20.707
12.129
19.303
2002
3.274
2.994
11.197
9.824
19.260
22.378
13.147
21.236
2003
3.418
3.191
11.587
10.579
20.531
23.040
13.630
22.298
2004
3.677
3.344
11.958
11.222
21.214
23.576
14.222
23.245
2005
3787
3503
12309
11764
21929
24133
14597
24314
Tasso medio 00-05
5,4%
5,8%
7,5%
8,7%
5,9%
3,8%
4,7%
5,3%
Lo stock (Figura 2-114) risulta in diminuzione in tutte le province con una lieve riduzione percentuale con un “picco” in Calabria di -1,1% ed un minimo in Puglia di -0,2%.
74
Figura 2-115: IMI settore Produttivo 2000-05 regioni del Sud + totale
3,50%
3,02%
3,00%
BASILICATA
CALABRIA
SICILIA
ABRUZZO
Totale
MOLISE
SARDEGNA
CAMPANIA
PUGLIA
3,01%
2,78%
2,53%
2,63%
2,50%
2,63%
2,36%
2,40%
IMI produttivo Sud
2,60%
2,69%
2,10%
2,14%
2,09%
2,01%
2,00%
1,81%
1,83%
1,85%
1,88%
1,62%
1,50%
2,07%
2,00%
1,76%
1,72%
1,59%
1,56%
1,46%
1,62%
1,56%
1,53%
1,43%
1,34%
1,29%
1,22%
1,11%
1,10%
1,01%
1,00%
1,65%
1,06%
0,97%
1,63%
1,56%
1,26%
1,46%
1,43%
1,35%
1,26%
1,01%
0,91%
0,50%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Il decremento dello stock ha comportato un innalzamento dell’IMI nella maggior parte delle regioni del Sud rispetto al 2000. L’IMI globalmente nel Sud subisce un incremento che dall’1,76 al
2% indice di una maggiore vivacità del mercato soprattutto dovuto alla Basilicata che dal 1,26%
passa al 2,07% e dalla Campania che dall’1,63% del 2004 passa al 2,10% del 2005. Incrementi si
registrano inoltre in Sicilia e Calabria mentre in tutte le altre regioni l’IMI è in flessione nel 2005
rispetto al 2004.
Rispetto al 2003, l’ IMI risulta in sensibile aumento in Puglia ed in Sardegna mentre è particolarmente basso in Sicilia con un 0,9%. Anche in Campania l’IMI scende dal 2,4% del 2000 all’ 1,6%
del 2004. Nel complesso in tutto il Sud si nota la scarsa vivacità del settore Produttivo dove però
le uniche due regioni che manifestino valori di intensità di mercato paragonabili con quelli del
Centro-Nord sono la Puglia e l’Abruzzo.
75
3. SCHEDE REGIONALI
76
SCHEDE REGIONALI – ABRUZZO E MOLISE
3.1 ABRUZZO e MOLISE
L’Abruzzo, è una tra le regioni in crescita su tutti i settori
nell’intero periodo considerato (2000-2005), mostra però una contrazione nel 2005 nei soli settori terziario e produttivo. Il Molise,
invece, ha registrato dei dati altalenanti con un 2002 di maggior
vivacità nell’ambito della regione.
Il buon trend dell’Abruzzo, è evidenziato su 3 dei quattro settori
oggetto di studio. In particolare il settore commerciale, che nel
2002 registrò il suo dato migliore, ha conseguito nel 2005 un risultato poco distante da quello della migliore performance di NTN.
Il settore residenziale nel Molise, è l’unico settore che registra nel
2005 il suo miglior dato di NTN. Per quanto riguarda gli altri settori, quello terziario insieme al commerciale registra un aumento
percentuale consistente rispetto al 2004, mentre il settore produttivo presenta il peggior dato di IMI con la percentuale più bassa
nel corso dei 6 anni.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni nella regione Abruzzo
(la temperatura del termometro si riferisce alla variazione nelle compravendite dell’ultimo anno rispetto all’anno precedente)
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
671.426
680.944
691.374
702.004
712.770
725.705
NTN
12.806,93
12.684,51
15.105,68
16.442,90
18.039,20
18.865,80
IMI
1,91%
1,86%
2,18%
2,34%
2,53%
2,60%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
7.739
7.947
8.310
8.714
8.942
9.378
NTN
175,45
234,25
441,89
295,55
474,41
432,83
IMI
2,27%
2,95%
5,32%
3,39%
5,31%
4,62%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Stock
63.416
63.985
64.753
65.484
66.238
67.123
NTN
889,22
984,19
1.183,41
1.079,93
1.079,57
1.171,47
IMI
1,40%
1,54%
1,83%
1,65%
1,63%
1,75%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Stock
11.617
12.129
13.147
13.630
14.222
14.597
NTN
218,06
219,89
310,79
285,17
395,19
384,08
IMI
1,88%
1,81%
2,36%
2,09%
2,78%
2,63%
Regione Abruzzo
Stock
TERZIARIO
Regione Abruzzo
Stock
COMMERCIALE
Regione Abruzzo
PRODUTTIVO
Regione Abruzzo
77
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni nella regione Molise
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
191.854
193.358
195.060
196.904
198.757
200.699
NTN
3.529,11
3.213,71
3.730,97
3.581,05
3.768,05
3.844,35
IMI
1,84%
1,66%
1,91%
1,82%
1,90%
1,92%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
612
656
702
740
809
872
Regione Molise
Stock
TERZIARIO
Regione Molise
Stock
NTN
20,50
34,00
45,50
30,50
16,00
41,83
IMI
3,35%
5,18%
6,48%
4,12%
1,98%
4,80%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Stock
13.325
13.500
13.659
13.861
14.064
14.376
NTN
182,08
201,51
291,10
233,97
222,21
280,16
IMI
1,37%
1,49%
2,13%
1,69%
1,58%
1,95%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Stock
2.641
2.798
2.994
3.191
3.344
3.503
NTN
42,08
48,20
75,66
52,61
60,65
44,26
IMI
1,59%
1,72%
2,53%
1,65%
1,81%
1,26%
COMMERCIALE
Regione Molise
PRODUTTIVO
Regione Molise
Il mercato RESIDENZIALE
La dimensione dei mercati provinciali, mostra una certa uniformità in Abruzzo, mentre in Molise vi è la netta
prevalenza di Campobasso.
Il grafico del numero indice NTN dei capoluoghi, evidenzia l’andamento positivo di Pescara nel periodo considerato (è l’unica città che continua la progressione dal 2000) e Teramo che negli ultimi due anni registra
la crescita maggiore nella regione, mentre il Molise registra un trend negativo arrivando solo nel 2005 ad
eguagliare i dati del 2000.
Il mercato nell’ambito resto provincia, vede sempre l’Abruzzo in continua crescita dal 2000, la provincia più
costante è quella di Teramo, che arriva nel 2005 ad ottenere un aumento delle compravendite rispetto al
2000 superiore al 64%.
L’IMI dei capoluoghi, mette in risalto il trend positivo di Pescara, che è confermato anche nel resto provincia dove il trend di Teramo risulta superiore alla media regionale, mentre l’IMI più basso, si registra ad Isernia che supera l’1,5% solamente nel 2004 e nel 2005 rimane invariato.
Nell’edilizia di pregio, la provincia dell’Aquila registra un trend costantemente positivo dal 2000 al 2004,
mentre nel 2005 mostra una leggera flessione pur rimanendo la provincia con incrementi maggiori dal
2000. E’ interessante notare l’andamento altalenante della provincia di Isernia giustificato dall’esiguo nume-
78
ro di compravendite riferito a questo sub segmento del settore residenziale (nel 2003 anno di maggiore
crescita, il numero complessivo in questa provincia è stato di solo 38,08 NTN). Le due medie regionali, sono
in crescita dal 2000 al 2004 e registrano un incremento superiore al 60%, tuttavia nel Molise il dato é reso
vano a causa del notevole calo delle compravendite nel 2005. Campobasso in questo settore registra l’IMI
sempre superiore al 2,5%, miglior dato tra le province, anche se nel 2005 registra il suo dato peggiore. Analizzando le due medie regionali, si evince inoltre che è il Molise la regione più appetibile in questo settore.
Composizione percentuale del NTN delle Regioni Abruzzo e Molise nell’anno 2005
Teramo
23,97%
Isernia
26,85%
Chieti
28,00%
Pescara
24,31%
Campobasso
73,15%
L'Aquila
23,72%
Numero indice NTN relativo al mercato residenziale (totale) per capoluogo nel periodo 2000/2005
160
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
80
2000
AQ
79
2001
CH
2002
PE
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
NTN relativo al mercato residenziale (Totale) per resto provincia nel periodo 2000/2005
170
160
150
numero indice
140
130
120
110
100
90
80
2000
AQ
280
2001
CH
2002
PE
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
NTN relativo al mercato residenziale (pregio) Intera provincia nel periodo 2000/2005
260
240
numero indice
220
200
180
160
140
120
100
80
2000
AQ
2001
CH
2002
PE
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
80
IMI relativo al mercato residenziale (totale) per capoluogo nel periodo 2000/2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AQ
2001
CH
PE
2002
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
IMI relativo al mercato residenziale (totale) per resto provincia nel periodo 2000/2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AQ
81
2001
CH
PE
2002
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
IMI relativo al mercato residenziale (pregio) intera provincia nel periodo 2000/2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AQ
2001
CH
PE
2002
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale
nelle Regioni Abruzzo e Molise
82
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale
Il mercato TERZIARIO
Per quanto riguarda la distribuzione delle NTN nel 2005, il grafico a torta, mostra chiaramente la supremazia della provincia di Pescara nell’ambito della regione Abruzzo, e l’assenza di compravendite nella provincia
di Isernia.
Nella regione Abruzzo, le province nell’arco dei sei anni, hanno registrato un comportamento simile con una
crescita fino al 2002, un crollo nel 2003 e un recupero nel 2004, si distingue Pescara con un incremento notevole nel 2004 ed una contrazione nel 2005. Campobasso, al contrario registra un aumento di compravendite fino al 2002, un decremento continuo per gli anni successivi ed il recupero nel 2005.
L’IMI conferma esattamente l’andamento delle compravendite, infatti, Pescara, nel 2005 registra un IMI
appena inferiore al 6% (perdendo 2 punti percentuali rispetto l’anno precedente), mentre Campobasso recupera e registra il secondo dato di IMI tra le due regioni.
83
Composizione percentuale del NTN della Regione Abruzzo15 nell’anno 2005.
Teramo
19,87%
Chieti
22,18%
Pescara
45,29%
L'Aquila
12,66%
Numero indice NTN relativo al settore terziario intera provincia nel periodo 2000/2005
360
numero indice
310
260
210
160
110
60
2000
AQ
2001
CH
2002
PE
2003
TE
2004
Abbruzzo
2005
CB
IS n.d.
15
Il grafico a torta per il NTN del Molise, non è riportato in quanto la totalità delle transazioni registrate nel settore terziario sono
state effettuate nel territorio della provincia di Campobasso.
84
IMI relativo al settore terziario intera provincia nel periodo 2000/2005
8,00%
7,00%
6,00%
IMI
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
2000
AQ
2001
CH
2002
PE
Distribuzione del NTN 2005 a livello provinciale
85
2003
TE
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS n.d.
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello provinciale
Il mercato COMMERCIALE
Il settore commerciale, mostra una distribuzione delle compravendite tra le province simile a quelle del settore residenziale. Le province, mostrano un andamento molto variegato nel corso degli anni. Isernia mostra
l’aumento complessivo più elevato (particolarmente accentuato fino al 2003), seguita dalla provincia di
Chieti.
Per quanto riguarda l’IMI, l’andamento dei sei anni è stato molto vario, registrando in tutte le province nel
2005 valori superiori al 2000.
Composizione percentuale del NTN delle Regioni Abruzzo e Molise nell’anno 2005
Teramo
24,00%
Isernia
18,10%
Chieti
17,23%
Pescara
30,00%
L'Aquila
28,76%
Campobasso
81,90%
Numero indice NTN relativo al settore commerciale intera provincia nel periodo 2000/2005
220
200
numero indice
180
160
140
120
100
80
2000
AQ
2001
CH
2002
PE
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
86
IMI relativo al settore commerciale intera provincia nel periodo 2000/2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AQ
2001
CH
2002
PE
87
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
Il mercato PRODUTTIVO
La distribuzione delle compravendite anche in questo settore conferma le quote di mercato delle varie province.
L’andamento tra le diverse province, nel periodo considerato è stato annualmente piuttosto differenziato. In
effetti seppure tutte le province registrano un forte aumento nel 2002 (effetto “tremonti bis”) successivamente gli andamenti si differenziano notevolmente. Per rimanere al 2005-2004 si può osservare che solo
due province (L’Aquila e Chieti) registrano una variazione positiva. Le altre province mostrano una riduzione
delle compravendite rispetto all’anno precedente. Particolarmente critica risulta essere la situazione di Isernia, dove la caduta delle transazioni riporta il loro livello, nel 2005, ben al di sotto di quello di inizio periodo
(anno 2000).
Composizione percentuale dell’NTN nelle Regioni Abruzzo e Molise nell’anno 2005
Isernia
13,56%
Teramo
21,62%
Chieti
23,46%
Pescara
22,42%
L'Aquila
32,50%
Campobasso
86,44%
Numero indice NTN relativo al settore produttivo intera provincia nel periodo 2000/2005
250
numero indice
200
150
100
50
2000
AQ
2001
CH
2002
PE
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
88
IMI relativo al settore produttivo intera provincia nel periodo 2000/2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AQ
2001
CH
2002
PE
89
TE
2003
Abbruzzo
2004
CB
2005
IS
Molise
SCHEDE REGIONALI – CALABRIA
3.2 CALABRIA
Nella Regione Calabria, dai dati in tabella, risulta che nel corso dei sei anni
in analisi, a fronte di una costante (seppur modesta) crescita del numero di
stock, non segue un corrispondente incremento del numero di compravendite (NTN) su tre dei quattro mercati. Il mercato residenziale è l’unico mercato in continua crescita, tuttavia l’IMI è cresciuta dal 2000 al 2005 di solo
0,25 punti percentuali.
Per quanto riguarda i tassi di dinamicità del mercato (IMI), nel 2005, si registrano percentuali ben al di sotto della media nazionale, con gap che sfiorano il 2%.
Nel mercato produttivo, in crescita dal 2003, si accorcia la forbice con l’IMI
nazionale, attestandosi sullo scostamento dell’1,37% (era 2,26% nel 2004).
L’unico mercato che registra un IMI superiore alla media nazionale (4,31%)
é il mercato terziario (4,63%).
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Calabria
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
1.070.248
1.081.768
1.096.171
1.108.500
1.122.182
1.137.871
NTN
15.694,27
16.329,78
17.882,21
18.920,64
19.172,07
19.595,03
IMI
1,47%
1,51%
1,63%
1,71%
1,71%
1,72%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
3.927
4.242
4.875
5.508
6.206
6.918
NTN
108,00
189,00
367,71
336,16
294,28
320,17
IMI
2,75%
4,46%
7,54%
6,10%
4,74%
4,63%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
6.921
8.641
71.553
73.527
75.960
78.460
NTN
761,56
858,48
1.024,45
1.069,85
1.066,56
1.002,89
IMI
1,14%
1,25%
1,43%
1,46%
1,40%
1,28%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
8.585
9.277
11.197
11.587
11.958
12.309
NTN
124,93
94,00
174,94
112,47
120,94
175,79
IMI
1,46%
1,01%
1,56%
0,97%
1,01%
1,43%
Regione Calabria
TERZIARIO
Regione Calabria
COMMERCIALE
Regione Calabria
PRODUTTIVO
Regione Calabria
90
Nel mercato residenziale, la sola provincia di Cosenza assorbe quasi la metà (44,84%) delle compravendite
nel 2005. Per quanto riguarda i capoluoghi, nel 2005, la città di Cosenza registra un ulteriore aumento delle
compravendite registrando il suo dato migliore, +50% rispetto al 2000, mentre la città di Crotone
nell’ultimo anno registra un aumento di NTN del 39,7%. La variazione a livello resto provincia ricalca
l’andamento tendenziale positivo dell’intera Regione: l’unica eccezione è Vibo Valentia che registra un calo
del 4.1% in termini di NTN, con l’indice IMI che scende all’1,31% (Reggio di Calabria si conferma anche nel
2005 la provincia con il più basso indice IMI, sia nel resto provincia, con una percentuale che si attesta
all’1,18%, sia nei capoluoghi con l’1,81%). Infine, nell’edilizia di pregio c’è da registrare la netta ripresa della provincia di Vibo Valentia dopo il crollo del 2004, il cui IMI passa dallo 0,64% del 2004 al 2,67% del
2005. Buono anche il mercato nella provincia di Cosenza, che dopo l’arresto del 2004, continua la crescita
di NTN anche nel 2005 e della provincia di Crotone che registra il suo dato migliore dal 2001.
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Calabria nell’anno 2005
Crotone
8,19%
Reggio Calabria
20,74%
Vibo Valentia
7,51%
Cosenza
44,84%
Catanzaro
18,73%
91
160
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
80
2000
2001
CS
2002
CZ
2003
KR
RC
2004
VV
2005
Calabria
Numero indice NTN relativo al mercato residenziale (totale) resto province nel periodo 2000/2005
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
2000
2001
CS
2002
CZ
2003
KR
RC
2004
VV
2005
Calabria
92
NTN relativo al mercato residenziale (pregio) nel periodo 2000/2005
200
180
160
numero indice
140
120
100
80
60
40
20
2000
2001
2002
CS
CZ
2003
KR
2004
RC
VV
2005
Calabria
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
CS
93
2002
CZ
2003
KR
RC
2004
VV
Calabria
2005
IMI relativo al mercato residenziale (totale) resto province nel periodo 2000/2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
2002
CS
CZ
2003
KR
2004
RC
VV
2005
Calabria
IMI relativo al mercato residenziale (pregio) nel periodo 2000/2005
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
IMI
IMI
3,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
2001
CS
2002
CZ
2003
KR
RC
2004
VV
2005
Calabria
94
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella
Regione Calabria
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella
Regione Calabria
Nel settore terziario, a differenza del 2004, le compravendite nel 2005 si distribuiscono principalmente nella
provincia di Cosenza e in quella di Catanzaro, ma anche in quella di Reggio di Calabria che segna una quota
percentuale pari al 24,05%. Le singole province hanno fatto registrare nel corso del 2005 tendenze piuttosto dissimili: c’è da segnalare, tra l’altro, il parziale recupero della provincia di Catanzaro dopo il forte calo
subito nel 2004, con conseguente recupero dell’’indice IMI che è tornato ad essere il più alto della regione
con il 6,63% (era al 4,80% nel 2004 e al 12,34% nel 2003). La provincia di Vibo Valentia, registra invece
nel 2005 il primo dato negativo dal 2000 perdendo più del 4% di IMI dal 2004 al 2005.
95
Vibo Valentia
6,40%
Reggio Calabria
24,05%
Crotone
3,12%
Cosenza
34,98%
Catanzaro
31,44%
1.000
900
800
numero indice
700
600
500
400
300
200
100
2000
2001
CS
2002
CZ
KR
2003
RC
2004
2005
VV
Calabria
96
12,00%
10,00%
IMI
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2000
2001
CS
CZ
2002
KR
Distribuzione del NTN 2005 a livello provinciale nella
Regione Calabria
97
2003
RC
2004
VV
2005
Calabria
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello provinciale nella
Regione Calabria
Anche nel mercato commerciale si conferma la netta concentrazione nella provincia di Cosenza (43,56%)
del numero di compravendite del 2005. Nel biennio 2003/2005, la sostanziale stazionarietà che si riscontra
nell’ambito dell’intera Regione è confermata a livello di singola provincia: l’unica eccezione è Vibo Valentia,
che mostra discreti segnali di ripresa già dal 2004, confermandosi anche nel 2005 l’unica provincia in crescita ( il NTN è cresciuto del 11,9%; l’IMI registra una crescita dello 0,11% risultando la provincia con l’indice
maggiore).
Vibo Valentia
8,45%
Reggio Calabria
21,81%
Crotone
4,89%
Cosenza
43,56%
Catanzaro
21,29%
180
160
numero indice
140
120
100
80
60
2000
2001
CS
2002
CZ
KR
2003
RC
2004
VV
2005
Calabria
98
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
CS
CZ
2002
KR
Regione Calabria
99
2003
RC
2004
VV
2005
Calabria
Regione Calabria
Il mercato produttivo è l’unico, tra i settori in analisi, ad aver registrato una notevole crescita nel corso del
2005 (+45,35%). L’andamento regionale si riflette sostanzialmente sulle tendenze nelle singole province,
ad eccezione della provincia di Catanzaro (l’unica in tendenza negativa rispetto al 2004), con incrementi
percentuali (in termini di NTN) che nella sola provincia di Vibo Valentia superano il 224%. Anche la provincia di Crotone, registra un buon incremento di compravendite, registrando l’IMI più alto insieme a Vibo Valentia.
Composizione percentuale del NTN della Regione Calabria nell’anno 2005
Vibo Valentia
14,01%
Reggio Calabria
20,07%
Cosenza
37,55%
Crotone
14,72%
Catanzaro
13,65%
700
600
numero indice
500
400
300
200
100
2000
2001
CS
2002
CZ
KR
2003
RC
2004
VV
2005
Calabria
100
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
CS
2002
CZ
Regione Calabria
101
KR
2003
RC
2004
VV
2005
Calabria
Regione Calabria
SCHEDE REGIONALI – CAMPANIA
3.3 CAMPANIA
In Campania, nei sei anni oggetto di analisi, a fronte di una crescita
significativa dello stock in tutti i settori, non segue un corrispondente incremento del numero di transazioni normalizzate (NTN).
Solo nel 2004 si assiste ad una ripresa generalizzata del NTN, accentuata nel 2005, con incrementi rispetto al 2004, superiori al 5%
per tutti i settori e perfino superiore al 15% per il settore produttivo.
La nota positiva è registrata sia dal settore residenziale sia dal settore commerciale, che pur rimanendo inferiori alla media nazionale,
registrano nel 2005 i dati migliori sia in termini di NTN sia di IMI.
Di tutti i settori, l’unico che registra un IMI superiore alla media nazionale è il terziario, ove si registra un indice IMI (intensità del
mercato immobiliare) pari al 4,57%.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Campania
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Regione Campania
stock
2.341.110
2.366.214
2.408.362
2.435.308
2.465.321
2.488.234
NTN
44.390,39
42.129,09
45.236,21
44.573,68
47.486,62
49.944,60
IMI
1,90%
1,78%
1,88%
1,83%
1,93%
2,01%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
19.398
19.878
20.948
21.760
22.603
23.678
NTN
765,72
909,53
1.139,16
930,09
974,93
1.081,48
IMI
3,95%
4,58%
5,44%
4,27%
4,31%
4,57%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
212.478
217.170
224.367
229.649
235.588
241.808
NTN
3.837,00
3.162,75
3.708,75
3.743,22
4.032,17
4.432,45
IMI
1,81%
1,46%
1,65%
1,63%
1,71%
1,83%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
20.003
20.707
22.378
23.040
23.576
24.133
NTN
480,31
358,48
521,16
425,32
384,15
507,1
IMI
2,40%
1,73%
2,33%
1,85%
1,63%
2,10%
TERZIARIO
Regione Campania
COMMERCIALE
Regione Campania
PRODUTTIVO
Regione Campania
102
Il mercato residenziale, assorbito per più della metà dalla provincia di Napoli, in termini di numero di transazioni normalizzate (NTN), segna anche nel 2005 un incremento (+3,19%) rispetto all’anno precedente e
da solo rappresenta il 5,24% dell’intero territorio nazionale; inoltre, nei sei anni in analisi, si evidenzia, per
tutte le province un trend che ricalca la media regionale, con una crescita continua (in termini di numero
indice per l’edilizia residenziale totale) della provincia di Avellino, che registra una continua ascesa sia per il
capoluogo che per il resto provincia dal 2001, riducendo in termini di IMI il divario rispetto alle altre province, passando dall’indice più basso nel 2000 al medio nel 2005. Vi è da segnalare, infine, la città di Napoli
che denota una tendenza positiva dal 2004, pur rimanendo la città con maggior decremento di NTN rispetto
al 2000 (-16,8% circa).
Per quanto riguarda l’edilizia di pregio, è da segnalare il crollo del NTN nella provincia di Caserta che pur
rimanendo quella con l’indice IMI più alto, registra una flessione del 22,5% in termini di NTN rispetto al
2004.
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Campania nell’anno 2005
Salerno
18,51%
Avellino
7,78%
Benevento
4,86%
Caserta
17,72%
Napoli
51,13%
103
140
130
numero indice
120
110
100
90
80
70
2000
2001
AV
2002
BN
2003
CE
NA
2004
SA
2005
Campania
Numero indice NTN relativo al mercato residenziale (totale) resto provincia nel periodo 2000/2005
160
150
numero indice
140
130
120
110
100
90
2000
2001
AV
2002
BN
CE
2003
NA
2004
SA
2005
Campania
104
NTN relativo al mercato residenziale (pregio) intera provincia nel periodo 2000/2005
200
180
numero indice
160
140
120
100
80
60
2000
2001
AV
2002
BN
2003
CE
NA
2004
SA
2005
Campania
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
AV
105
2002
BN
CE
2003
NA
2004
SA
Campania
2005
IMI relativo al mercato residenziale (totale) resto provincia nel periodo 2000/2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
2002
AV
BN
2003
CE
NA
2004
SA
2005
Campania
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
3,00%
IMI
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
AV
2002
BN
CE
2003
NA
2004
SA
2005
Campania
106
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella Regione Campania
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella Regione Campania
107
Nel settore terziario si assiste, come nel residenziale, ad una concentrazione del numero di transazioni normalizzate nella provincia di Napoli, dove si registra una percentuale del 61,24% (in calo del 15,7% rispetto
al 2004). Nel 2005 tutte le province, ad eccezione di quella di Napoli, hanno fatto registrare trend positivi.
Si distinguono tra tutte le province quelle di Caserta e di Avellino che incrementano le compravendite rispetto all’anno precedente di percentuali superiori al 200%. E’ interessante notare che quattro delle cinque
province campane superano l’IMI nazionale ed in particolare le due province menzionate sopra fanno registrare un incremento notevole rispetto al 2004 arrivando ad una percentuale di circa il 6%.
Composizione percentuale del NTN della Regione Campania nell’anno 2005
Salerno
13,49%
Avellino
5,62%
Benevento
2,23%
Caserta
17,46%
Napoli
61,21%
300
numero indice
250
200
150
100
50
2000
2001
AV
2002
BN
CE
2003
NA
2004
SA
2005
Campania
108
7,00%
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
2001
AV
BN
2002
CE
Regione Campania
109
2003
NA
2004
SA
2005
Campania
Regione Campania
Nel settore commerciale, la concentrazione del numero di transazioni normalizzate (NTN), nella sola provincia di Napoli è meno marcata: essa risulta pari al 50,6% dell’intera Regione. Anche in tal caso, in termini di
NTN, si assiste nel triennio 2003/2005 ad una ripresa generalizzata rispetto al periodo precedente, con particolare riguardo alla provincia di Caserta, dove si registra (in termini percentuali) il più alto livello di crescita sia per il 2004 sia per il 2005. Fa eccezione la provincia di Napoli, che continua a mostrare un andamento
tendenziale positivo dal 2002 (+2,41% nel 2005 rispetto al 2004), tuttavia il dato migliore rimane quello del
2000 (-6,28% nel 2005 rispetto al 2000).
Salerno
23,00%
Avellino
7,02%
Benevento
3,62%
Caserta
15,79%
Napoli
50,58%
200
180
numero indice
160
140
120
100
80
60
2000
2001
AV
2002
BN
CE
2003
NA
2004
SA
2005
Campania
110
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
AV
BN
2002
CE
Regione Campania
111
2003
NA
2004
SA
2005
Campania
Regione Campania
Nel biennio 2004/2005 si registra a livello regionale un incremento generalizzato di NTN in tutte le province.
Anche in questo settore, come nel terziario e nel commerciale la provincia di Caserta registra il trend migliore registrando nel 2005 un IMI del 3,42% (era dell’1,89% nel 2004) superiore a quella nazionale che si attesta sul 3,12%.
Salerno
21,68%
Avellino
7,47%
Benevento
7,56%
Napoli
38,84%
Caserta
24,45%
160
140
120
numero indice
100
80
60
40
20
2000
2001
AV
2002
BN
CE
2003
NA
2004
SA
2005
Campania
112
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
AV
BN
2002
CE
Distribuzione del NTN 2005 a livello provinciale nella Regione Campania
113
2003
NA
2004
SA
2005
Campania
Regione Campania
SCHEDE REGIONALI – EMILIA ROMAGNA
3.4 EMILIA ROMAGNA
La Regione Emilia Romagna mostra rispetto al
2004 due settori in crescita (mercato del residenziale e mercato degli uffici-terziario) e due
in flessione seppur lieve (commerciale e produttivo). Comparando i livelli di compravendita
registrate nel 2005 con quelli del 2000 si osservano performance ottime in tutti i mercati
(+25% residenziale, +65% terziario, +20%
produttivo) tranne nel commerciale che mostra
invece una riduzione complessiva del 2,5%.
Nei quattro mercati in analisi, le quote di NTN
si attestano su valori significativi se rapportate all’intero territorio nazionale (si passa dal 8,28% del mercato
commerciale, al 12,37% del mercato produttivo); per quanto riguarda il settore commerciale, si conferma
in termini di IMI sempre sopra il dato nazionale nella arco dei sei anni. Il settore residenziale per il sesto
anno di seguito si registra un IMI superiore alla media nazionale e ottiene nel 2005 la migliore performance
tra IMI regionale e IMI nazionale (0,6%) aumentando le compravendite del 2004 del 4,9%, questo è l’unico
settore che ha registrato una continua crescita del NTN dal 2001.
Si segnala anche per gli altri due settori un IMI che ricalca, a grandi linee, il dato nazionale.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Emilia Romagna
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
1.970.543
2.012.728
2.054.408
2.096.689
2.137.142
2.183.097
NTN
59.455,76
59.247,66
67.283,94
67.124,98
70.824,60
74.306,76
IMI
3,02%
2,94%
3,28%
3,20%
3,31%
3,40%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
49.083
50.706
52.693
56.175
57.953
59.582
NTN
1.532,48
2.024,57
3.737,36
2.203,39
2.384,51
2.573,71
IMI
3,12%
3,99%
7,09%
3,92%
4,11%
4,32%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
194.915
196.421
197.380
198.347
198.870
199.078
NTN
4.672,08
4.117,71
5.265,14
4.487,45
4.692,34
4.557,39
IMI
2,40%
2,10%
2,67%
2,26%
2,36%
2,29%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
52.787
55.634
62.092
64.936
67.008
68.694
NTN
1.692,31
1.889,19
2.538,60
1.877,81
2.032,05
2.029,05
IMI
3,21%
3,40%
4,09%
2,89%
3,03%
2,95%
Regione Emilia Romagna
TERZIARIO
stock
COMMERCIALE
PRODUTTIVO
stock
114
Nel mercato residenziale, dall’analisi dei dati a livello provinciale, si registra un trend sostanzialmente similare, con fasi altalenanti nel corso dei sei anni. In particolare, nel corso del 2005 le singole province hanno
continuato a mostrare netti segnali di ripresa già registrati nel 2004 dopo il brusco calo verificatosi nel
2003: le città che hanno registrato una flessione, seppur lieve, sono Bologna (che registra il suo dato peggiore nell’arco dei sei anni) e Reggio Emilia. Il dato interessante, si è verificato nel mercato del resto provincia, registrando un trend positivo per tutte le province. Infine, per quanto riguarda il mercato di pregio,
vi è da segnalare la forte crescita di Reggio Emilia e di Bologna che nel 2005 registrano un IMI superiore
alla media nazionale (entrambe hanno riportato il valore massimo dei sei anni, in termini di NTN) , per contro, la brusca flessione di Forlì, che registra altresì il dato peggiore di NTN dal 2000 e l’indice IMI più basso
del 2005 (appena lo 0,57%).
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Emilia Romagna nell’anno 2005
Reggio Emilia
12,89%
Rimini
6,06%
Ravenna
11,09%
Bologna
22,23%
Piacenza
9,78%
Parma
6,59%
Ferrara
10,11%
Modena
14,38%
115
Forlì
6,86%
140
130
numero indice
120
110
100
90
80
2000
BO
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
160
150
numero indice
140
130
120
110
100
90
2000
BO
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
116
NTN relativo al mercato residenziale (pregio) nel periodo 2000/2005
240
220
200
numero indice
180
160
140
120
100
80
60
2000
BO
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BO
117
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BO
2001
FE
FO
2002
MO
2003
PC
PR
2004
RA
RE
2005
RN
Emilia Romagna
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
3,00%
IMI
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BO
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
118
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella Regione Emilia Romagna
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella Regione Emilia Romagna
119
Nel mercato terziario, la provincia di Bologna assorbe quasi il 30% dell’intero numero di compravendite. Il
trend delle singole province rispecchia nel corso dei sei anni l’andamento tendenziale registrato nell’intera
Regione: in particolare, nel 2005, si sono ripetuti i segnali di ripresa già registrati nel 2004. La provincia di
Bologna recupera (+27,37%) nel 2005 la flessione registrata nel 2004 (-18%) tornando a valori superiori al
2003 sia in termini di IMI che di NTN. Anche la provincia di Reggi Emilia in particolare e quelle di Ravenna e
Bologna, registrano un IMI superiore alla media nazionale.
Rimini
12,66%
Piacenza
5,42%
Ferrara
9,65%
Bologna
29,88%
Ravenna
8,90%
Forlì
4,55%
Parma
13,88%
Modena
7,31%
Reggio Emilia
7,75%
260
numero indice
210
160
110
60
2000
BO
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
120
10,00%
9,00%
8,00%
7,00%
IMI
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
BO
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Distribuzione del NTN 2005 a livello provinciale nella Regione Emilia Romagna
121
Emilia Romagna
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello provinciale nella Regione Emilia Romagna
Anche nel settore commerciale vi è una discreta concentrazione nella provincia di Bologna che registra quasi il 24% del numero di compravendite. Nel complesso, l’andamento delle singole province ricalca il trend
moderatamente decrescente a livello regionale; interessante, è notare il recupero della provincia di Ferrara
che dopo la battuta d’arresto del 2004, recupera la leadership regionale in relazione alla dinamicità di mercato (ora si attesta al 2,70%). Si sottolinea infine che le province di Bologna, Reggio Emilia e Ravenna superano la media nazionale in termini di IMI.
Composizione percentuale del NTN della Regione Emilia Romagna nell’anno 2005
Reggio Emilia
12,12%
Rimini
6,98%
Ravenna
10,25%
Bologna
23,74%
Parma
7,01%
Piacenza
6,34%
Ferrara
10,03%
Modena
15,93%
Forlì
7,60%
122
180
160
numero indice
140
120
100
80
60
2000
BO
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BO
123
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
Il mercato produttivo, a livello provinciale, ha fatto registrare nel corso dei sei anni un andamento in linea
con il trend regionale. Si distingue Bologna che dopo il continuo calo dal 2002, registra un dato superiore a
quello del 2000 (in termini di NTN) registrando il secondo miglior dato di IMI dopo la provincia di Reggio
Emilia ed insieme le due province sono le uniche della regione che superano la media nazionale. Interessante é notare il recupero della provincia di Ravenna che registra il secondo miglior dato nell’arco dei sei
anni passando dal dato più basso del 2004 al quarto posto in termini di IMI nel 2005.
124
Reggio Emilia
17,41%
Rimini
4,35%
Ravenna
5,14%
Bologna
21,05%
Parma
11,08%
Piacenza
4,33%
Ferrara
7,50%
Forlì
9,80%
Modena
19,33%
260
240
220
numero indice
200
180
160
140
120
100
80
2000
BO
125
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
BO
FE
2001
FO
2002
MO
PC
2003
PR
RA
2004
RE
2005
RN
Emilia Romagna
126
127
SCHEDE REGIONALI – LAZIO
3.5 LAZIO
La regione Lazio, ha fatto registrare nei sei anni una crescita generalizzata (seppur lieve) in termini di stock; per il
NTN che nel 2004, ha fatto registrare una crescita significativa in tutti i mercati (nel produttivo, l’incremento è stato
di oltre il 15%), registra nel 2005 il record su tutti i settori.
Inoltre, nei quattro mercati in analisi, le quote di NTN si
attestano su valori apprezzabili se rapportate all’intero territorio nazionale (oscillano tutti sopra al 10%, tranne il
produttivo che si attesta al 4%); si segnala, infine un valore di IMI che supera per tre dei quattro settori il dato medio nazionale, fa eccezione il produttivo che continua a riportare scostamenti negativi rispetto alla media (nel 2005
si è registrata la migliore performance, diminuendo il divario sino allo 0,63%).
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni nella regione Lazio
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
2.489.129
2.517.085
2.554.677
2.603.050
2.652.092
2.698.772
NTN
64.794,09
70.369,29
75.202,49
74.192,08
80.493,00
84.679,01
IMI
2,60%
2,80%
2,94%
2,85%
3,04%
3,14%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
42.706
43.210
43.888
45.296
46.598
47.838
NTN
1.344,64
1.435,49
2.150,28
1.775,40
2.002,31
2.412,46
IMI
3,15%
3,32%
4,90%
3,92%
4,30%
5,04%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
209.382
212.523
216.993
221.679
226.250
230.094
NTN
4.593,84
4.108,01
5.510,96
5.113,36
5.328,08
5.669,39
IMI
2,19%
1,93%
2,54%
2,31%
2,35%
2,46%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Regione Lazio
TERZIARIO
Regione Lazio
stock
COMMERCIALE
Regione Lazio
PRODUTTIVO
Regione Lazio
stock
NTN
IMI
19.196
442,91
2,31%
19.799
25.285
26.005
27.044
27.889
408,91
640,09
496,76
601,19
696,16
2,07%
2,53%
1,91%
2,22%
2,50%
128
Il mercato del settore residenziale, è fortemente concentrato nella provincia di Roma,nella quale avvengono
circa il 76% del numero di compravendite del territorio regionale. Il trend positivo, che si evidenzia a livello
provinciale nel corso dei sei anni, ricalca sostanzialmente la dinamica regionale; in particolare, si registra
una crescita continua e consistente nell’arco di tempo preso in considerazione nel resto della provincia per
l’intera regione. La provincia di Roma si conferma leader in termini di IMI (nel 2005 si è attestata oltre il
3,8%), ma anche la provincia di Viterbo registra un IMI superiore a quello nazionale. Per ciò che concerne i
capoluoghi, Roma, il cui IMI segue di pari passo l’andamento regionale (3,15%) ha riportato nel 2005 un
incremento delle compravendite pari al 5% circa, ma il dato interessante riguarda le città di Viterbo (+23%
di NTN rispetto al 2004) e di Rieti (+17%) che superano la capitale registrando un’IMI rispettivamente del
4% e del 3,7%. Infine, nell’edilizia di pregio vi è da segnalare la provincia di Rieti che continua a mostrare
costanti tassi di crescita dal 2001, ma la performance migliore nel 2005 la registra la provincia di Viterbo
che aumenta del 21% le compravendite del 2004. Anche la provincia di Roma registra il suo dato migliore
dal 2000 e in definitiva, quattro delle cinque province laziali, registrano un IMI superiore alla media nazionale.
Composizione percentuale del NTN della Regione Lazio nell’anno 2005
Viterbo
6,98%
Frosinone
4,99%
Latina
8,77%
Rieti
3,29%
Roma
75,96%
129
170
160
150
numero indice
140
130
120
110
100
90
2000
2001
2002
FR
LT
2003
RI
RM
2004
VT
2005
Lazio
180
170
160
numero indice
150
140
130
120
110
100
90
2000
2001
FR
2002
LT
2003
RI
RM
2004
VT
2005
Lazio
130
Numero indice NTN relativo al mercato residenziale (pregio) intera provincia nel periodo 2000/2005
300
260
numero indice
220
180
140
100
60
2000
2001
2002
FR
LT
2003
RI
2004
RM
VT
2005
Lazio
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
FR
131
2002
LT
2003
RI
RM
2004
VT
Lazio
2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
FR
2002
LT
2003
RI
RM
2004
VT
2005
Lazio
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
FR
2002
LT
2003
RI
RM
2004
VT
2005
Lazio
132
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella Regione Lazio
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella Regione Lazio
133
Nel settore terziario, la concentrazione del numero di compravendite nella sola provincia di Roma è ancora
più marcata (l’86% circa nel 2005). Il trend a livello provinciale ricalca sostanzialmente l’andamento tendenziale altalenante dell’intera regione nel corso dei sei anni: in particolare, nel corso del 2005 si assiste ad
un incremento generalizzato, con la provincia di Viterbo che supera la quota del 7% in termini di IMI, registrata nella provincia di Rieti nel 2004 (nel 2005 scende al 4,4%); fa eccezione la provincia di Frosinone che
registra il suo dato peggiore dal 2001 in termini di IMI.
Viterbo
4,48%
Frosinone
2,04%
latina
5,60%
Rieti
2,30%
Roma
85,59%
340
290
numero indice
240
190
140
90
40
2000
FR
2001
2002
2003
2004
LT
RI
RM
VT
2005
Lazio
134
10,00%
9,00%
8,00%
7,00%
IMI
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
2001
FR
LT
2002
2003
2004
2005
RI
RM
VT
Lazio
Regione Lazio
135
Regione Lazio
Anche il settore commerciale ricalca sostanzialmente quanto detto in precedenza: vi è una sostanziale omogeneità tra trend regionale e delle singole province, fa eccezione quella di Rieti che registra un trend disomogeneo rispetto alla regione, si pensi che in questa provincia a differenza di tutte le altre, nel 2002 si è
registrato un dato in flessione, mentre sia a livello regionale che nazionale il 2002 è stato l’anno di incrementi notevoli. Nel 2005 si sono verificati incrementi per tre delle cinque province, con la sola provincia di
Roma che supera in termini di IMI il dato nazionale.
Viterbo
5,16%
Frosinone
5,19%
latina
8,77%
Rieti
2,43%
Roma
78,44%
180
160
numero indice
140
120
100
80
60
2000
FR
2001
2002
2003
2004
LT
RI
RM
VT
2005
Lazio
136
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
FR
LT
2002
2003
2004
2005
RI
RM
VT
Lazio
Regione Lazio
137
Regione Lazio
Nel settore produttivo, la quota del numero di compravendite nella provincia di Roma si conferma superiore
al 59%.
Nel corso dei sei anni, vi è una sostanziale omogeneità tra gli andamenti delle singole province rispetto al
trend regionale; in particolare, nel 2005, va segnalata la provincia di Roma che raddoppia le compravendite
del 2000 e la provincia di Frosinone che registra la migliore performance dal 2000. Tutte e due registrano in
termini di IMI un dato intorno al 3% che pur essendo inferiore (seppur di poco) alla media nazionale, distano più di un punto percentuale dalla provincia di Latina che è in terza posizione in termini di IMI nella regione Lazio.
Viterbo
8,32%
Frosinone
17,51%
Roma
59,82%
latina
11,45%
Rieti
2,89%
190
170
numero indice
150
130
110
90
70
50
30
2000
FR
2001
2002
2003
2004
LT
RI
RM
VT
2005
Lazio
138
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
FR
LT
2002
2003
2004
2005
RI
RM
VT
Lazio
Regione Lazio
139
Regione Lazio
SCHEDE REGIONALI – LIGURIA
3.6 LIGURIA
La regione Liguria, mostra come generalmente le altre
regioni italiane, un andamento altalenante delle compravendite nell’arco del quinquennio, facendo registrare nel 2005 una crescita su due dei quattro settori
(commerciale e produttivo) che superano la media nazionale, mentre il settore terziario e il residenziale registrano delle flessioni, che riguardo al numero di
compravendite degli uffici, raggiunge il -17%; per il
settore residenziale dopo la notevole crescita dall’anno
2000 al 2002, la flessione del 2003 e la ripresa nel
2004, nel 2005 si registra un’ulteriore flessione (-7%).
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni nella regione Liguria
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
1.036.797
1.044.465
1.053.377
1.062.349
1.070.381
1.079.624
NTN
25.541,05
25.522,80
28.881,23
27.076,90
28.925,73
26.881,85
IMI
2,46%
2,44%
2,74%
2,55%
2,70%
2,49%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
11.106
11.296
11.631
11.854
12.046
12.282
NTN
367,88
386,16
552,95
444,23
626,55
518,71
IMI
3,31%
3,42%
4,75%
3,75%
5,20%
4,22%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
76.499
76.651
77.547
77.947
78.276
78.766
NTN
1.304,15
1.440,68
1.592,98
1.430,52
1.593,75
1.732,99
IMI
1,70%
1,88%
2,05%
1,84%
2,04%
2,20%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Regione Liguria
TERZIARIO
Regione Liguria
COMMERCIALE
Regione Liguria
stock
PRODUTTIVO
Regione Liguria
stock
7.765
7.969
10.520
11.047
11.396
11.656
NTN
354,35
343,70
406,27
331,04
420,78
434,47
IMI
4,56%
4,31%
3,86%
3,00%
3,69%
3,73%
140
Come si può constatare nel grafico sottostante, più del 48% delle compravendite nel 2005 sono state assorbite dalla provincia di Genova.
Analizzando il numero indice NTN per capoluoghi, si evince che è Imperia la città che ha avuto nell’arco dei
sei anni il mercato più vivace, tuttavia, l’IMI risulta inferiore a tutte le altre città capoluogo. Genova risulta
delle quattro città la più depressa nel 2005 registrando il dato peggiore dal 2000.
Per quanto riguarda il resto provincia, il miglior dato è registrato da La Spezia che ha aumentato le compravendite del 2004 (+5,1%), mentre è Imperia quella che nell’arco di tempo preso in considerazione ha avuto
il mercato più vivace (attestandosi negli ultimi tre anni al primo posto in termini di IMI) pur registrando nel
2005 una flessione del 5,2%.
L’edilizia residenziale di pregio, mostra un andamento generalizzato con la distinzione della provincia di La
Spezia che denota una crescita fino al 2002 per poi calare nel 2003 e nel 2004, ma nel 2005 registra la migliore performance registrando oltre al suo miglior dato dal 2000, una crescita di compravendite del 64,6%
rispetto al 2004.
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Liguria nell’anno 2005
Savona
22,54%
La Spezia
12,28%
Imperia
17,09%
141
Genova
48,10%
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
80
2000
2001
GE
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
130
125
120
numero indice
115
110
105
100
95
90
2000
2001
GE
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
142
200
180
numero indice
160
140
120
100
80
60
2000
2001
GE
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
GE
143
2002
IM
2003
SP
2004
SV
Liguria
2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
2002
GE
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
3,00%
IMI
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
GE
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
144
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella Regione Liguria
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella Regione Liguria
145
Per quanto riguarda gli uffici, la provincia di Genova assorbe circa il 74% dell’intero mercato.
Il numero indice NTN mostra un andamento generalmente altalenante, confermato anche nel 2005, infatti
tutte le province registrano un calo di compravendite che risulta notevole nella provincia di Savona (-54%
rispetto al 2004), anche se in termini assoluti, si passa da 66,16 NTN per il 2004 a 30,44 nel 2005.
Di tutte le province, l’unica che registra nel 2005 un indice IMI superiore alla media nazionale è Genova,
mentre la provincia di Savona registra l’indice più basso dal 2000.
La Spezia
13,46%
Savona
5,87%
Imperia
6,42%
Genova
74,25%
220
200
180
numero indice
160
140
120
100
80
60
40
2000
2001
GE
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
146
8,00%
7,00%
6,00%
IMI
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
2001
GE
2002
IM
2003
SP
2004
SV
Distribuzione del NTN 2005 a livello provinciale nella Regione Liguria
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello provinciale nella Regione Liguria
147
2005
Liguria
Anche il settore commerciale, conferma la concentrazione del mercato nella provincia di Genova.
Il mercato che desta maggiore interesse è proprio quello di Genova che registra valori sempre superiori al
2000 con un picco nel 2004 ed un ulteriore crescita nel 2005, che la colloca al di sopra della media nazionale in termini di IMI. Grandi sono gli incrementi percentuali delle province di Imperia che registra un incremento di compravendite rispetto al 2004 del 33% e Savona che con l’incremento del 26% registra il suo
dato migliore dal 2000.
Savona
19,70%
La Spezia
12,49%
Imperia
9,89%
Genova
57,92%
140
130
numero indice
120
110
100
90
80
2000
2001
GE
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
148
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
GE
2001
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
149
Il mercato degli immobili a destinazione produttiva, nella Liguria, risulta uno tra i più vivaci tra le regioni italiane e supera la media nazionale in termini di IMI su 5 dei 6 anni presi in considerazione. Nel 2005 la provincia che ha registrato una flessione consistente è stata Imperia che perde il 61% di compravendite rispetto all’anno precedente e ottiene un indice IMI dell’1,3%(il più basso dal 2001) perdendo circa due punti
percentuali rispetto al 2004. Il dato della provincia di Genova, risulta stabile nei sei anni e l’IMI supera notevolmente la media Regionale stabilendosi tra le province d’Italia con il mercato più attivo.
Savona
20,40%
La Spezia
18,96%
Imperia
4,88%
Genova
55,76%
380
330
numero indice
280
230
180
130
80
30
2000
2001
GE
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
150
8,00%
7,00%
6,00%
IMI
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
GE
2001
2002
IM
2003
SP
2004
SV
2005
Liguria
151
SCHEDE REGIONALI – LOMBARDIA
3.7 LOMBARDIA
La regione Lombardia segue il trend nazionale: nel corso
dei sei anni, all’incremento costante in termini di stock
non segue una corrispondente crescita del numero di
transazioni normalizzate (NTN). Solo nel 2004,
confermato anche dai dati del 2005, si assiste ad una
ripresa generalizzata in tutti i settori (dopo i cali del
2003), sia in termini di IMI che di NTN. Inoltre, la
Lombardia con la sua leadership nei quattro mercati in
analisi, registra delle quote di NTN con valori rilevanti se
rapportate all’intero territorio nazionale (si passa dal
20,8% del mercato residenziale, al 28,4% del mercato
produttivo); si segnala, infine un tasso di dinamicità del
mercato (IMI) che si mantiene costantemente sopra la
media nazionale in tutti i settori.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Lombardia
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
4.303.373
4.409.597
4.502.001
4.602.434
4.718.928
4.833.634
NTN
140.614,7
137.202,3
153.271,2
156.792,6
164.079,6
173.959,9
IMI
3,27%
3,11%
3,40%
3,41%
3,48%
3,60%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
95.765
100.832
105.146
110.937
115.183
120.470
NTN
3.781,53
4.464,72
7.407,54
4.948,39
5.343,01
5.567,71
IMI
3,95%
4,43%
7,05%
4,46%
4,64%
4,62%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
359.665
368.715
376.508
382.681
388.366
394.204
NTN
11.177,20
10.814,90
13.249,50
11.048,49
11.636,13
11.814,75
IMI
3,11%
2,93%
3,52%
2,89%
3,00%
3,00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
71.016
76.267
89.905
96.326
101.729
108.194
NTN
3.300,12
3.678,88
5.373,56
3.917,11
4.446,51
4.927,52
IMI
4,65%
4,82%
5,98%
4,07%
4,37%
4,55%
Regione Lombardia
TERZIARIO
Regione Lombardia
stock
COMMERCIALE
Regione Lombardia
stock
PRODUTTIVO
Regione Lombardia
stock
152
Nel mercato residenziale, vi è da segnalare che la sola provincia di Milano registra una quota di numero di
transazioni normalizzate (NTN) pari al 42% dell’intero territorio regionale; dall’analisi dei dati a livello provinciale, si registra nei sei anni un trend sostanzialmente similare, ovvero un andamento tendenziale positivo (sia in termini di NTN che di IMI) in tutte le province. Nell’ambito dei capoluoghi, la città di Milano registra per il secondo anno di seguito un dato peggiore al 2000, d’altro canto, di tutti i capoluoghi, solamente
Brescia, Mantova e Pavia registrano un IMI inferiore alla media nazionale. Per i comuni diversi dal capoluogo, si registra un trend positivo per tutte le province, registrando il dato migliore proprio nel 2005. Per
quanto riguarda, infine, l’edilizia di pregio, le tre province che si attestano sopra la media nazionale (in termini di IMI) sono Bergamo, Lodi e Pavia, mentre la media regionale per la prima volta nell’arco dei sei anni
registra un dato inferiore a quello medio nazionale.
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Lombardia nell’anno 2005
Mantova
3,49%
Pavia
5,84%
Sondrio
1,66%
Varese
8,50%
Bergamo
11,39%
Brescia
11,93%
Milano
42,07%
Como
6,00%
Lecco
Lodi 3,24%
2,54%
153
Cremona
3,35%
170
160
150
numero indice
140
130
120
110
100
90
80
70
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
154
460
410
360
numero indice
310
260
210
160
110
60
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BG
155
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
156
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella Regione Lombardia
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella Regione Lombardia
157
Anche nel mercato terziario si registra, in termini di NTN, una netta concentrazione nella provincia di Milano, con una percentuale che si attesta al 51,7%. Il trend (in termini di NTN) risulta disomogeneo in tutte le
province, ma denota un’ulteriore crescita del 4,2%, a livello regionale, rispetto al 2004 In termini di IMI la
provincia di Brescia nel 2005 registra un dato molto interessante, arrivando al 6% (media nazionale
4,31%), di contro la provincia di Lodi, che nel 2004 registrava il dato migliore della regione, registra nel
2005 una flessione congrua (-2,06%) ottenendo il suo dato peggiore dal 2000 e attestandosi al penultimo
posto all’interno della regione.
Mantova
3,69%
Pavia
2,69%
Sondrio
0,63%
Varese
6,94%
Bergamo
9,57%
Brescia
14,37%
Milano
51,70%
Como
4,00%
Cremona
2,98%
Lecco
Lodi 2,26%
1,19%
320
numero indice
270
220
170
120
70
2000
BG
2001
BS
CO
2002
CR
LC
2003
LO
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
158
10,00%
8,00%
IMI
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2000
BG
2001
BS
CO
2002
CR
LC
LO
Regione Lombardia
159
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
Regione Lombardia
Nel mercato commerciale, la provincia di Milano, registra più della metà del numero di transazioni normalizzato dell’intero territorio regionale. Nel 2005, il tasso di variazione dell’intera regione segnala un trend leggermente al rialzo (+1,5%), mentre le singole province denotano un andamento variegato con incrementi
superiori al 16% (Bergamo e Lodi) e flessioni fino al -15,2% (Cremona); In termini di IMI non si registrano
nel 2005 delle variazioni consistenti rispetto al 2004, sommariamente l’intensità del mercato non raggiunge
scostamenti superiori allo 0,45% sia in aumento che in diminuzione.
Mantova
3,15%
Pavia
3,72%
Sondrio
1,06%
Varese
6,48%
Bergamo
10,92%
Brescia
12,52%
Milano
50,87%
Como
4,35%
Cremona
2,61%
Lecco
2,63%
Lodi
1,70%
140
130
120
numero indice
110
100
90
80
70
60
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
160
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
Regione Lombardia
161
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
Regione Lombardia
Nel settore produttivo, il livello di concentrazione della provincia di Milano (in termini di NTN) è meno marcato rispetto agli altri mercati: si attesta, infatti al 33,75%; tutte le province seguono il trend crescente che
si registra a livello regionale nel 2005, confermando il dato in crescita del 2004, con punte massime del
31,2% a Lecco, del 25% a Cremona e del 21,4% a Pavia che continua l’ascesa dell’anno precedente. Bergamo è la provincia più vivace della Lombardia con il tasso di IMI più elevato nel 2004 e nel 2005
(5,92%); segue la provincia di Milano che migliora i dati del 2004 (5,37%) e sommariamente tutta la regione, ad eccezione delle province di Mantova e Sondrio, registra dati di IMI superiori alla media Nazionale.
Pavia
Mantova 5,18%
2,35%
Sondrio
1,59%
Varese
10,97%
Bergamo
15,81%
Milano
33,75%
Brescia
15,99%
Lodi
1,93%
Lecco
4,15%
Como
Cremona 5,55%
2,73%
260
240
220
numero indice
200
180
160
140
120
100
80
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
162
10,00%
9,00%
8,00%
7,00%
IMI
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
BG
BS
2001
CO
CR
2002
LC
LO
Regione Lombardia
163
2003
MI
MN
2004
PV
SO
2005
VA
Lombardia
Regione Lombardia
SCHEDE REGIONALI – MARCHE E UMBRIA
3.8 MARCHE e UMBRIA
Nelle regioni Marche e Umbria, a fronte di una continua crescita
dello stock nel corso dei sei anni, si assiste, dopo la scarsa ripresa
del 2004, ad un ulteriore incremento nel 2005 del NTN in tutti i
mercati oggetto di analisi. Particolarmente rilevante è la crescita
rilevata per il settore produttivo nella regione Umbria (+80%). Anche il mercato del settore terziario registra incrementi superiori al
10%, mentre il mercato residenziale è cresciuto in misura più contenuta. Si segnala, infine che l’intensità del mercato (IMI) ricalca, a
grandi linee, il dato medio nazionale in entrambe le regioni: l’unico
gap, che però è in notevole diminuzione, si registra nel settore
produttivo della regione Umbria, con un +2,48% (media nazionale
+3,12%), la differenza era del 1,39% nel 2004.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni nella regione Marche
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Regione Marche
stock
676.335
686.833
699.150
712.995
726.883
742.235
NTN
17.645,10
17.216,09
19.704,61
19.610,35
20.628,02
21.467,05
IMI
2,61%
2,51%
2,82%
2,75%
2,84%
2,89%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
11.789
12.173
12.682
12.682
14.025
14.611
NTN
381,09
560,74
1.093,65
464,01
471,26
522,81
IMI
3,23%
4,61%
8,62%
3,44%
3,36%
3,58%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
79.578
79.918
80.768
81.679
82.269
82.910
NTN
1.524,88
1.579,95
2.065,09
1.575,12
1.543,10
1.630,88
IMI
1,92%
1,98%
2,56%
1,93%
1,88%
1,97%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
19.731
20.445
22.432
23.390
24.239
24.867
NTN
700,06
760,03
963,45
659,28
771,09
803,68
IMI
3,55%
3,72%
4,29%
2,82%
3,18%
3,23%
TERZIARIO
Regione Marche
COMMERCIALE
Regione Marche
stock
PRODUTTIVO
Regione Marche
164
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni nella regione Umbria
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
384.552
389.670
396.924
404.493
411.647
419.221
NTN
8.569,42
8.368,27
10.566,48
10.263,02
10.716,82
11.089,89
IMI
2,23%
2,15%
2,66%
2,54%
2,60%
2,65%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
7.676
7.960
8.337
8.816
9.161
9.628
NTN
244,19
289,01
537,09
320,69
350,75
394,77
IMI
3,18%
3,63%
6,44%
3,64%
3,83%
4,10%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
41.615
41.854
42.388
43.001
43.436
44.048
NTN
763,09
711,47
1.003,48
749,15
804,09
917,09
IMI
1,83%
1,70%
2,37%
1,74%
1,85%
2,08%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Regione Umbria
TERZIARIO
Regione Umbria
COMMERCIALE
Regione Umbria
PRODUTTIVO
Regione Umbria
stock
6.809
7.038
8.961
9.355
9.651
9.898
NTN
177,86
149,89
257,92
184,31
181,18
245,75
IMI
2,61%
2,13%
2,88%
1,97%
1,88%
2,48%
Nel mercato residenziale, il trend positivo che si evidenzia a livello provinciale nel corso dei sei anni oggetto
di analisi, ricalca sostanzialmente la dinamica regionale; in particolare, continua la crescita generalizzata già
evidenziata nel corso del 2004. L’andamento positivo delle due regioni è confermato dalla provincia di Ancona che ha registrato il maggior incremento di compravendite (+8,9%) rispetto al 2004 ottenendo il miglior dato di NTN dal 2000 e conseguendo, per la seconda volta nel corso dei sei anni, un valore dell’IMI
sopra al 3%. L’unica nota dolente è registrata dalla provincia di Pesaro che dopo la performance del 2004
(+11,8%), nel 2005 registra una flessione dell’1,7%, mantenendo tuttavia la leadership per quel che concerne l’IMI (3,31%). Per quanto riguarda i capoluoghi, c’è da segnalare la prima flessione (-14,8% di NTN)
nel corso dei sei anni di Ascoli Piceno e la crescita seppur lieve di Pesaro, che peraltro nei comuni del “resto
provincia” registra una flessione (-5,8%) che risulta essere l’unica flessione per Marche ed Umbria. Infine,
l’edilizia di pregio ha fatto registrare tendenze piuttosto simili: alla crescita costante di Perugia, si aggiunge
la ripresa della provincia di Ascoli Piceno che registra la migliore crescita nell’ambito delle due regioni nel
periodo in analisi. La provincia di Macerata è quella che registra l’incremento maggiore di NTN (+63,2%),
ma l’esiguo numero di compravendite rende ridondante l’incremento (+15,5% di NTN nel corso del 2005),
mentre l’unica provincia che registra una flessione è Pesaro che dal 2000 perde più del 45% di compravendite, arrivando ad occupare l’ultima posizione in termini di IMI.
165
Composizione percentuale del NTN delle Regioni Marche e Umbria nell’anno 2005
Pesaro
28,03%
Terni
27,30%
Macerata
17,67%
Ancona
32,36%
Ascoli Piceno
21,94%
Perugia
72,70%
180
170
160
numero indice
150
140
130
120
110
100
90
80
2000
2001
AN
AP
2002
MC
PS
2003
Marche
2004
PG
TR
2005
Umbria
166
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
2000
2001
AN
2002
AP
MC
2003
PS
Marche
2004
PG
TR
2005
Umbria
250
230
210
numero indice
190
170
150
130
110
90
70
50
2000
2001
AN
167
2002
AP
MC
2003
PS
Marche
2004
PG
TR
2005
Umbria
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
AN
AP
2002
MC
2003
PS
Marche
2004
PG
2005
TR
Umbria
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
3,00%
IMI
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
AN
2002
AP
MC
2003
PS
Marche
2004
PG
TR
2005
Umbria
168
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
AN
2002
AP
MC
2003
PS
Marche
2004
PG
TR
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nelle Regioni Marche e Umbria
169
2005
Umbria
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nelle Regioni Marche e Umbria
Nel mercato terziario, dopo una sostanziale omogeneità di direzione degli andamenti tra le province delle
due regioni, nel 2005 si registra una pronunciata differenziazione, in particolare si evidenzia il grande incremento di NTN nella provincia di Terni (+125,3%) e seppur in maniera inferiore quello della provincia di
Ascoli Piceno (+51,4%), mentre nelle altre province l'andamento risulta abbastanza stazionario se non proprio negativo rispetto all’anno precedente (la flessione maggiore è registrata da Perugia che perde
l’11,6%). In termini di IMI la provincia di Terni registra un indice del 6,24%, notevolmente superiore alla
media nazionale, e soprattutto passa dalla penultima alla prima posizione registrando una differenza dalla
seconda di 2,27 punti percentuali.
Composizione percentuale dell’NTN delle Marche e Umbria nell’anno 2005
Macerata
24,88%
Terni
35,29%
Ancona
33,42%
Ascoli Piceno
17,04%
Pesaro
24,66%
Perugia
64,71%
170
370
320
numero indice
270
220
170
120
70
2000
AN
2001
AP
2002
MC
PS
2003
Marche
2004
PG
2005
TR
Umbria
10,00%
8,00%
IMI
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2000
AN
171
2001
AP
2002
MC
PS
2003
Marche
2004
PG
2005
TR
Umbria
Distribuzione del NTN 2005 a livello provinciale nelle
Regioni Marche e Umbria
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello provinciale nelle
Nel mercato commerciale, si continua a registrare un andamento simile tra media regionale e singole province nel corso dei sei anni; l’unica provincia che registra un andamento diverso è quello di Macerata che
registra un continuo calo di compravendite dal 2003, arrivando nel 2005 a registrare meno compravendite
del 2000, e altresì registrando un IMI inferiore all’1,5%.
Composizione percentuale del NTN delle Regioni Marche e Umbria nell’anno 2005
Terni
19,98%
Pesaro
21,37%
Macerata
16,02%
Ancona
35,73%
Ascoli Piceno
26,88%
Perugia
80,02%
172
160
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
80
70
2000
AN
2001
AP
2002
MC
PS
2003
Marche
2004
PG
2005
TR
Umbria
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AN
173
2001
AP
2002
MC
PS
2003
Marche
2004
PG
2005
TR
Umbria
Di tutti i mercati, il produttivo è quello in cui l’andamento delle singole province nel 2005 è completamente
dissimile tra provincia e provincia. Si segnala il notevole incremento di NTN nella provincia di Perugia
(+54,8%) e il brusco calo di Macerata (-20,1%). Per quanto riguarda l’IMI, si distingue la provincia di Ancona che detiene la leadership con il 4,38%, seguita da quella di Pesaro con il 3,64%, insieme sono le uniche due province che superano la media nazionale.
Composizione percentuale del NTN nelle Regioni Marche e Umbria nell’anno 2005
Terni
17,60%
Pesaro
34,62%
Ancona
29,10%
Macerata
17,24%
Ascoli Piceno
19,05%
Perugia
82,40%
174
170
numero indice
150
130
110
90
70
2000
AN
2001
AP
2002
MC
PS
2003
Marche
2004
PG
2005
TR
Umbria
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
AN
175
2001
AP
2002
MC
PS
2003
Marche
2004
PG
2005
TR
Umbria
176
SCHEDE REGIONALI – PUGLIA E BASILICATA
3.9 PUGLIA e BASILICATA
Nelle Regioni Puglia e Basilicata, dai dati in tabella, risulta che nel corso dei sei anni, a fronte di una costante
(seppur modesta) crescita del numero di stock in tutti i
settori, segue un corrispondente incremento del numero
di compravendite (NTN). Le dimensioni dei mercati espresse in termini di NTN sono cresciute in entrambe le
regioni. Soprattutto in Puglia i dati della crescita sono
netti. L’unico settore che stenta è quello commerciale in
Basilicata che vede una riduzione di circa il 2,6% per
l’intero periodo. Di tutti i mercati, il produttivo è quello
che per l’intero periodo 2000-2005 mostra incrementi
più elevati (74,8%) in Puglia e (141%) in Basilicata.
Nell’ultimo anno (2005-2004) incrementi più elevati si
registrano ancora dal settore produttivo, seguito da
quello residenziale, mentre il mercato commerciale registra aumenti sopra il 10% in Puglia e decrementi superiori al 14% in Basilicata. I tassi di intensità del mercato (IMI) hanno fatto registrare nel 2005 percentuali ben al di sotto della media nazionale, con gap significativi nella Regione Basilicata, dove fa eccezione il mercato terziario che registra una quota pari al 5,1%
(media nazionale 4,31%).
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Puglia
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
2.031.206
2.046.143
2.061.000
2.074.049
2.088.925
2.106.023
NTN
39.869,65
39.556,95
45.055,96
43.632,58
45.901,04
46.751,96
IMI
1,96%
1,93%
2,19%
2,10%
2,20%
2,22%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Regione Puglia
TERZIARIO
Regione Puglia
stock
17.067
17.707
18.619
19.454
20.352
21.212
NTN
422,63
534,83
776,19
594,78
759,69
738,84
IMI
2,48%
3,02%
4,17%
3,06%
3,73%
3,48%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
149.562
153.100
157.485
161.321
165.381
169.359
NTN
2.486,08
2.528,60
3.024,51
2.833,55
2.972,54
3.271,44
IMI
1,66%
1,65%
1,92%
1,76%
1,80%
1,93%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
18.783
19.303
21.236
22.298
23.245
24.314
NTN
494,77
583,25
638,81
470,76
603,76
653,5
IMI
2,63%
3,02%
3,01%
2,11%
2,60%
2,69%
COMMERCIALE
Regione Puglia
PRODUTTIVO
Regione Puglia
177
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Basilicata
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
298.760
303.068
306.642
309.454
312.530
315.563
NTN
4.894,47
4.594,97
5.333,99
5.229,96
5.002,81
5.503,86
IMI
1,64%
1,52%
1,74%
1,69%
1,60%
1,74%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
1.473
1.626
1.806
1.974
2.037
2.208
NTN
71,41
77,65
143,28
81,17
112,27
112,56
IMI
4,85%
4,78%
7,93%
4,11%
5,51%
5,10%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
21.979
22.590
23.147
23.659
24.257
24.818
NTN
338,17
316,38
401,36
332,27
384,25
329,48
IMI
1,54%
1,40%
1,73%
1,40%
1,58%
1,33%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
2.912
3.015
3.274
3.418
3.677
3.787
NTN
32,45
33,10
50,21
36,08
46,37
78,24
IMI
1,11%
1,10%
1,53%
1,06%
1,26%
2,07%
Regione Basilicata
TERZIARIO
Regione Basilicata
COMMERCIALE
Regione Basilicata
PRODUTTIVO
Regione Basilicata
Nel mercato residenziale si evidenziano fenomeni di concentrazione delle compravendite in entrambe le Regioni (Bari è al 39,56%, Potenza al 57,47%). Il trend positivo che si evidenzia a livello provinciale nel corso
nel corso dei sei anni, ricalca sostanzialmente la dinamica regionale, con Bari che si conferma anche nel
2005 la provincia con la più elevata intensità di mercato (2,44%). A livello di capoluoghi, vi è da segnalare
la conferma della crescita di Brindisi che incrementa, in termini di NTN, il valore massimo raggiunto nel
2004, con un aumento del 14,5% circa e del 62,8% rispetto al 2000. Anche la provincia di Lecce segue
sommariamente la scia di Brindisi registrando negli ultimi due anni un aumento complessivo delle compravendite del 46,4%. A livello resto provincia si distingue la provincia di Taranto che registra dal 2002 incrementi sempre superiori alle altre province. Anche quest’anno c’è da segnalare la provincia di Potenza, per
quanto concerne l’edilizia di pregio, ma a differenza degli anni precedenti quando era la provincia con la
maggiore vivacità del mercato, il 2005 l’ha vista come la provincia più depressa (dopo Lecce che nell’arco
dei sei anni non ha mai raggiunto un IMI del 1%), un dato estremamente significativo é denotato dall’IMI
che è scesa all’1% (dato peggiore di tutto il periodo preso in esame) e dall’NTN che registra valori simili al
2000.
178
Composizione percentuale del NTN delle Regioni Puglia e Basilicata nell’anno 2005
Taranto
15,32%
Lecce
17,87%
Bari
39,56%
Foggia
17,40%
Brindisi
9,84%
Potenza
57,47%
Matera
42,53%
160
numero indice
140
120
100
80
60
2000
BA
179
2001
BR
2002
FG
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
2000
BA
2001
BR
2002
FG
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
450
400
350
numero indice
300
250
200
150
100
50
2000
BA
2001
BR
2002
FG
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
180
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BA
2001
BR
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BA
181
2001
BR
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
BA
2001
BR
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nelle
Regioni Puglia e Basilicata
182
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nelle
Nel mercato terziario, la concentrazione del numero di compravendite assume caratteri sempre più marcati
in Puglia: Bari si attesta al 49,8%, mentre Potenza perde una bella fetta di mercato (era del 75,4% nel
2004), assorbita da Matera, che nel 2005 la supera in percentuale. Nel 2005 come accennato in precedenza
è la provincia di Matera che raddoppia il NTN dell’anno precedente, addirittura superando in termini di IMI
la provincia di Potenza che dal 2002 deteneva la leadership delle due regioni. In Puglia l’incremento maggiore nell’intero periodo considerato è conseguito dalla provincia di Foggia seguita da quella di Brindisi.
Brindisi
19,26%
Taranto
3,52%
Potenza
49,48%
Lecce
19,82%
Bari
49,81%
Foggia
7,58%
183
Matera
50,52%
490
440
390
numero indice
340
290
240
190
140
90
40
2000
BA
2001
BR
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
9,00%
8,00%
7,00%
6,00%
IMI
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
BA
2001
BR
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
184
Nel mercato commerciale, la provincia di Bari e Potenza assorbono una quota consistente del mercato delle
compravendite (rispettivamente il 42,93% e il 64,79%). L’andamento tendenziale positivo a livello regionale
si riflette nelle singole province pugliesi, mentre l’andamento della Basilicata subisce una battuta d’arresto
dopo il recupero del 2004. La provincia che nel 2005 ha riscosso più interesse è stata Foggia, con un incremento del 28% rispetto all’anno precedente, che la porta ad ottenere per il 2005 l’indice IMI più elevato
tra le due regioni. Per la provincia di Bari, il mercato rimane abbastanza stabile oscillando negli ultimi quattro anni tra le 1.337 e 1.438 NTN, registrando un indice IMI per tutti e sei gli anni superiore al 2%.
Taranto
11,24%
Lecce
17,10%
Potenza
64,79%
Foggia
19,28%
Bari
42,93%
Brindisi
9,44%
185
Matera
35,21%
160
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
80
70
2000
BA
2001
BR
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BA
2001
BR
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
186
Distribuzione del NTN 2005 a livello provinciale nelle Regioni Puglia e Basilicata
Nel mercato produttivo, come nel residenziale e commerciale, si nota la netta concentrazione del NTN nelle
province di Bari e di Potenza, denotando una certa omogeneità degli andamenti provinciali rispetto alla media regionale; vi è da segnalare, inoltre, l’inversione di tendenza, gia delineata nel 2004 e confermata nel
2005, della provincia di Foggia che, dopo i continui cali verificatisi dal 2002, nel 2005, insieme alla provincia
di Bari, ha superato in termini di IMI la media nazionale.
In Basilicata il 2005 è stato l’anno di maggiore vivacità per tutte e due le province che arrivano a superare il
doppio delle compravendite del 2000 attestando l’indice IMI sopra al 2%; c’è da dire altresì che il numero di
compravendite delle due province è molto limitato, basti pensare che la provincia di Potenza registra nel
2005 solamente 54,24 NTN, mentre quella di Matera arriva appena a 24.
Lecce
10,83%
Taranto
6,35%
Foggia
21,52%
Matera
30,67%
Potenza
69,33%
Brindisi
8,39%
187
Bari
52,91%
300
numero indice
250
200
150
100
50
2000
BA
BR
2001
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
BA
BR
2001
FG
2002
LE
2003
TA
Puglia
2004
MT
2005
PZ
Basilicata
188
189
SCHEDE REGIONALI – SARDEGNA
3.10 SARDEGNA
La Sardegna mostra un trend che non si discosta dall’andamento nazionale: ad
una continua (anche se modesta) ascesa dei valori di stock in tutti i mercati nei
sei anni considerati, non è seguito un corrispondente incremento delle quote di
NTN, nel 2005, dopo la ripresa del 2004, si notano dei buoni segnali di incremento su tre dei quattro mercati; fa eccezione il mercato produttivo che registra una flessione superiore al 5%.
Il mercato residenziale registra il suo miglior dato nel periodo in analisi, incrementando le compravendite rispetto all’anno precedente del 3,9%, analogamente, il mercato commerciale, come quello residenziale, registra il miglior dato nel 2005, incrementando le compravendite rispetto all’anno precedente del
10,7%. Il mercato terziario, invece, anche se tra tutti è quello che ha ottenuto
l’incremento maggiore (13,4%), non registra il suo dato migliore che é ancor
oggi quello del 2002; per contro, l’intensità del mercato (IMI) nel 2005 si attesta ancora su valori al di sotto della media nazionale.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Sardegna
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
205
743.062
761.565
778.420
792.642
806.537
823.067
NTN
16.714,23
16.443,46
18.292,92
18.427,93
19.991,62
20.767,12
IMI
2,25%
2,16%
2,35%
2,32%
2,48%
2,52%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
10.559
11.046
11.811
12.537
13.141
13.691
NTN
357,06
406,00
610,84
456,12
476,17
540,13
IMI
3,38%
3,68%
5,17%
3,64%
3,62%
3,95%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
57.786
59.193
60.826
62.229
63.500
65.245
NTN
933,64
888,11
1.227,79
1.146,34
1.218,55
1.348,85
IMI
1,62%
1,50%
2,02%
1,84%
1,92%
2,07%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
7.758
8.016
9.824
10.579
11.222
11.764
NTN
123,13
125,25
159,58
136,26
175,41
159,01
IMI
1,59%
1,56%
1,62%
1,29%
1,56%
1,35%
Regione Sardegna
stock
TERZIARIO
Regione Sardegna
COMMERCIALE
Regione Sardegna
PRODUTTIVO
Regione Sardegna
190
Nel mercato residenziale, le province di Sassari e Cagliari assorbono più dell’80% delle compravendite, espresse in numero delle transazioni normalizzate (NTN), a livello regionale registratesi nel 2005. Il trend
delle singole province è in linea con l’andamento regionale: sia il NTN sia l’IMI, infatti, mostrano una crescita costante, seppur moderata. Tra tutte le province, quella che desta maggiore attenzione sul mercato residenziale è la provincia di Nuoro che registra incrementi sia per l’edilizia totale sia per quella di pregio. Infine, per quanto concerne esclusivamente il mercato di pregio, Sassari che da due anni è in leggera ripresa,
conferma la leadership in termini di IMI, tuttavia il suo dato migliore rimane quello del 2000.
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Sardegna nell’anno 2005
Sassari
40,84%
Cagliari
40,00%
Oristano
5,57%
Nuoro
13,60%
120
115
110
numero indice
105
100
95
90
85
80
75
70
2000
2001
CA
191
2002
NU
2003
OR
2004
SS
Sardegna
2005
140
135
130
numero indice
125
120
115
110
105
100
95
90
2000
2001
CA
2002
NU
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
220
200
180
numero indice
160
140
120
100
80
60
40
20
2000
2001
CA
2002
NU
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
192
5,00%
4,50%
4,00%
IMI
3,50%
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
2000
2001
2002
CA
2003
NU
OR
2004
SS
2005
Sardegna
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
CA
193
2002
NU
2003
OR
2004
SS
Sardegna
2005
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
CA
2002
NU
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella Regione Sardegna
194
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella Regione Sardegna
Nel mercato terziario, una quota rilevante (circa il 50%) del NTN, è concentrato nella provincia di Cagliari. Il
trend a livello provinciale nel 2005 si mostra alquanto omogeneo con l’andamento regionale: fa eccezione la
provincia di Oristano che registra una continua flessione passando da un IMI del 5,17% nel 2000 al 2,24%
nel 2005.
La provincia di Nuoro, dopo aver accorciato il gap nel 2004, supera di slancio la provincia di Sassari, attestandosi con un IMI del 5,13% al primo posto nell’ambito regionale.
195
Sassari
31,83%
Oristano
4,44%
Cagliari
49,46%
Nuoro
14,27%
250
numero indice
200
150
100
50
2000
2001
CA
2002
NU
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
196
7,00%
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
CA
2001
2002
NU
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
Distribuzione del NTN 2005 a livello provinciale nel- Distribuzione dell’IMI 2005 a livello provinciale nella
la Regione Sardegna
Regione Sardegna
197
Nel settore commerciale, la provincia di Cagliari assorbe quasi la metà delle transazioni (46,6%).
L’andamento delle singole province segue sostanzialmente il trend regionale, verificatosi nel corso dei sei
anni. Nel 2005 tutte le province registrano un andamento positivo, accorciando il gap degli anni precedenti,
che si attesta sotto il punto percentuale in termini di IMI. Altresì ben due delle quattro province superano la
media nazionale (nel 2004 era una sola).
Sassari
36,25%
Oristano
6,30%
Cagliari
46,60%
Nuoro
10,85%
160,00
150,00
140,00
numero indice
130,00
120,00
110,00
100,00
90,00
80,00
70,00
2000
CA
2001
2002
NU
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
198
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
CA
2001
2002
NU
Regione Sardegna
199
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
Regione Sardegna
Il mercato produttivo, a differenza del residenziale, terziario e commerciale, mostra una concentrazione (in
termini di NTN) nella provincia di Sassari (40,5%), che però insieme a quella di Cagliari raggiunge come
negli altri settori più del 77% dell’intera regione.
Da segnalare la congrua flessione della provincia di Nuoro che nel 2005 perde circa il 54% di NTN rispetto
al 2004, ma anche la provincia di Sassari nel 2005 ha segnato il passo, confermandosi tuttavia anche nel
2005 la provincia con la più alta dinamicità di mercato (1,7%).
Sassari
40,56%
Cagliari
36,79%
Oristano
12,58%
Nuoro
10,07%
280
numero indice
230
180
130
80
30
2000
2001
CA
2002
NU
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
200
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
CA
2001
2002
NU
Regione Sardegna
201
2003
OR
2004
SS
2005
Sardegna
Regione Sardegna
SCHEDE REGIONALI – SICILIA
3.11 SICILIA
La Sicilia ha fatto registrare nei sei anni oggetto
di analisi, una crescita generalizzata (seppur lieve) in termini di stock; non può dirsi altrettanto
del numero di transazioni normalizzate (NTN),
che mostrano un andamento altalenante nei vari
settori. Dopo il calo del 2004, i mercati residenziale, terziario e produttivo segnano degli incrementi congrui che vanno dal 7% del residenziale
al 12,8% del terziario, mentre il settore produttivo recupera la forte flessione del 2004 portandosi ad un livello comunque più elevato rispetto
al 2000 (+20% circa sul 2000). In ogni caso, dei
quattro mercati in analisi, sono due quelli che
ottengono quote di NTN che si attestano su valori discreti se rapportati all’intero territorio nazionale (8.4% per il mercato residenziale, 7,2% per il mercato commerciale). Si segnala, infine, un tasso di
dinamicità del mercato (IMI) con valori ben al di sotto della media nazionale in tutti i mercati.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Sicilia
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
2.698.093
2.727.556
2.757.958
2.786.997
2.810.959
2.836.020
NTN
49.093,68
48.189,07
53.033,88
53.766,12
56.677,83
60.801,24
IMI
1,82%
1,77%
1,92%
1,93%
2,02%
2,14%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
20.607
21.376
22.411
23.337
23.955
24.581
NTN
490,23
557,90
808,29
734,47
698,63
788,36
IMI
2,38%
2,61%
3,61%
3,15%
2,92%
3,21%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
159.166
162.959
167.211
171.327
175.231
179.469
NTN
2.219,11
2.398,69
2.774,83
2.735,17
2.917,53
2.905,61
IMI
1,39%
1,47%
1,66%
1,60%
1,66%
1,62%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
16.445
17.355
19.260
20.531
21.214
21.929
NTN
266,64
232,50
275,07
249,51
193,71
320,24
IMI
1,62%
1,34%
1,43%
1,22%
0,91%
1,46%
Regione Sicilia
TERZIARIO
Regione Sicilia
COMMERCIALE
Regione Sicilia
PRODUTTIVO
Regione Sicilia
202
Nel mercato residenziale, le province di Palermo e Catania assorbono quasi la metà del numero di compravendite verificatesi nel 2005 (46,21%). In termini di NTN, il trend delle singole province rispecchia sostanzialmente l’andamento tendenziale positivo dell’intera Regione (+7.28%); nel 2005 tutte le province registrano dati, positivi; si va dall’incremento minimo di Catania (+4.62%) al massimo di Trapani (+13,44%).
In termini di IMI nessuna delle province siciliane raggiunge il dato medio nazionale. Discorso simile per
l’edilizia di pregio, con Caltanisetta, Messina e Ragusa che segnano il passo (in termini di NTN), ma per
quanto riguarda l’IMI sono 4 le province che si attestano al di sotto della media nazionale.
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Sicilia nell’anno 2005
Siracusa
8,60%
Trapani
9,01%
Agrigento
8,15%
Ragusa
7,54%
Caltanissetta
5,15%
Palermo
23,63%
Catania
22,58%
Enna
3,07%
Messina
12,27%
170
160
150
numero indice
140
130
120
110
100
90
80
2000
AG
203
2001
CL
CT
2002
EN
2003
ME
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
140
135
130
numero indice
125
120
115
110
105
100
95
90
2000
AG
2001
CL
2002
CT
EN
2003
ME
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
280
260
240
numero indice
220
200
180
160
140
120
100
80
2000
AG
2001
CL
CT
2002
EN
2003
ME
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
204
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
2001
AG
CL
2002
CT
EN
2003
ME
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AG
205
2001
CL
CT
2002
EN
2003
ME
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AG
2001
CL
CT
2002
EN
2003
ME
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella Regione Sicilia
206
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella Regione Sicilia
Nel settore terziario la concentrazione del mercato delle compravendite (NTN) nelle province di Palermo e
Catania è ancor più marcata: queste, infatti, assorbono quasi i due terzi dell’intero mercato (67,23%). Dai
grafici si evincono tendenze piuttosto dissimili: l’unica provincia ad attestarsi, nel corso del quinquennio, sui
valori elevati è Catania che dal 2003 registra dei dati di IMI nettamente superiori a quelli medi nazionali. E’
interessante vedere la progressione della provincia di Enna che nel 2005 recupera il divario nei confronti
delle altre province e si attesta al terzultimo posto in ambito regionale, recuperando il gap persistente dal
2000; le altre province presentano un andamento tendenziale alquanto altalenante.
Siracusa
6,66%
Ragusa
7,66%
Trapani
8,60%
Caltanissetta
1,71%
Catania
26,50%
Palermo
40,73%
Agrigento
0,00%
207
Messina
5,84%
Enna
2,31%
370
340
310
280
220
190
160
130
100
70
40
2000
2001
AG n.d.
CL
2002
CT
EN
2003
ME
2004
PA
RG
2005
SR
TP
Sicilia
6,00%
5,50%
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
numero indice
250
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
2000
AG n.d.
2001
CL
CT
2002
EN
2003
ME
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
208
Regione Sicilia
Regione Sicilia
Nel mercato commerciale, le singole province mostrano un andamento tendenziale “in linea” con il trend
della Regione: fa eccezione la provincia di Ragusa che mostra una continuità di crescita seppur lieve dal
2001, mentre ancorché altalenante, la provincia di Agrigento registra costantemente NTN superiori al 2001,
ma in termini di IMI nel 2005 segna il passo registrando il dato peggiore della regione.
Siracusa
9,40%
Trapani
10,32%
Ragusa
7,64%
Caltanissetta
6,19%
Palermo
20,79%
Catania
23,28%
Messina
13,06%
209
Agrigento
5,37%
Enna
3,96%
200
180
140
120
100
80
60
2000
2001
AG
CL
2002
CT
EN
2003
ME
PA
2004
RG
2005
SR
TP
Sicilia
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
3,00%
IMI
numero indice
160
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AG
2001
CL
CT
2002
EN
ME
2003
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
210
Regione Sicilia
Regione Sicilia
Il mercato produttivo è l’unico, tra i quattro in analisi, a registrare nel corso del 2005 un recupero sensibile
(+65.3%) rispetto al 2004, anno nel quale le compravendite segnano un -22%. Tale andamento si riflette,
ovviamente, a livello di singola provincia, con l’incremento minimo di Caltanisetta (+12,5%) e quello massimo di Siracusa (+199%). In termini di IMI anche se sussiste un recupero rispetto alla media nazionale
(3,12%), rimane un gap sensibile, con la provincia di Catania (-0,64%) che è l’unica a scendere sotto l’1%
di differenza.
Trapani
10,20%
Siracusa
10,20%
Agrigento
6,19%
Caltanissetta
4,22%
Ragusa
9,68%
Palermo
20,09%
Catania
27,25%
Messina
9,76%
211
Enna
2,42%
180
160
numero indice
140
120
100
80
60
40
20
2000
AG
2001
CL
CT
2002
2003
EN
ME
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AG
2001
CL
CT
2002
EN
ME
2003
PA
2004
RG
SR
2005
TP
Sicilia
212
Regione Sicilia
213
Regione Sicilia
SCHEDE REGIONALI – TOSCANA
3.12 TOSCANA
Nella Regione Toscana, si assiste ad un incremento tendenziale
dello stock in tutti i settori; per quanto riguarda il NTN, dopo la
crescita generalizzata del 2004, nel 2005 si assiste ad una contrazione del mercato su tre dei quattro settori oggetto di analisi;
l’unica eccezione è il settore produttivo, dove nel 2005 si è registrato un incremento del 20% rispetto al 2004. Inoltre, la quota
percentuale del NTN, rapportata a livello nazionale, oscilla, tra i
vari settori, tra il 9% e il 13%. Infine, occorre segnalare una dinamicità di mercato (IMI) che si attesta su quote costantemente
superiori alla media nazionale nei vari mercati, compreso il produttivo, dove si inverte la tendenza e per la prima volta in sei anni si supera la media nazionale.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Toscana
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
1.678.321
1.708.030
1.743.834
1.780.595
1.815.345
1.850.897
NTN
51.142,22
47.132,98
54.462,92
52.603,59
54.798,70
54.430,72
IMI
3,05%
2,76%
3,12%
2,95%
3,02%
2,94%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
32.883
33.949
35.840
38.071
39.573
40.995
NTN
1.185,64
1.416,35
2.389,78
1.422,08
1.656,08
1.635,07
IMI
3,61%
4,17%
6,67%
3,74%
4,18%
3,99%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
178.745
181.167
184.034
187.183
189.795
191.318
NTN
4.025,39
4.026,00
5.527,93
4.098,74
4.478,58
4.133,18
IMI
2,25%
2,22%
3,00%
2,19%
2,36%
2,16%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
28.650
29.980
37.801
39.329
40.682
41.369
NTN
1.055,26
1.117,27
1.419,86
1.199,06
1.096,95
1316,85
IMI
3,68%
3,73%
3,76%
3,05%
2,70%
3,18%
Regione Toscana
TERZIARIO
Regione Toscana
stock
COMMERCIALE
Regione Toscana
PRODUTTIVO
Regione Toscana
stock
214
Per quanto concerne il numero di transazioni normalizzate (NTN), la provincia di Firenze assorbe, più del
23% della quota regionale. Nel 2005, inoltre, le province non seguono uniformemente il trend medio di crescita registrato a livello regionale, infatti metà delle province registrano una crescita, seppur lieve (la migliore performance è registrata da Prato con +10,43%), mentre l’altra metà registra una flessione rispetto
all’anno precedente (il dato peggiore è di Siena con -6,80%). Per quanto riguarda l’indice IMI sono sette le
province che registrano un dato superiore a quello medio nazionale. Per l’edilizia di pregio il discorso è similare, ma dato il numero esiguo di compravendite le percentuali in aumento e in diminuzione (in termini di
NTN) risultano molto elevate, ad esempio Prato, che registra il miglior dato nell’arco dei sei anni, denota un
incremento del 35,3%, mentre Pistoia registra una flessione del 23,4%. Infine, per quanto concerne i capoluoghi, vi è da segnalare la flessione di Firenze, che si attesta ancora su valori inferiori al 2000 (-10,%).
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Toscana nell’anno 2005
Prato
7,24%
Pistoia
5,87%
Siena
6,51%
Arezzo
8,65%
Pisa
12,27%
Massa
5,32%
Firenze
23,87%
Lucca
10,44%
Livorno
11,18%
215
Grosseto
8,64%
130
120
100
90
80
70
2000
AR
2001
FI
GR
2002
LI
LU
2003
MS
2004
PI
PO
2005
PT
SI
Toscana
160
150
140
130
numero indice
numero indice
110
120
110
100
90
80
2000
AR
FI
2001
GR
2002
LI
LU
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
216
190
170
numero indice
150
130
110
90
70
50
2000
AR
FI
2001
GR
2002
LI
LU
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AR
217
FI
2001
GR
LI
2002
LU
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AR
FI
2001
GR
LI
2002
LU
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AR
FI
2001
GR
LI
2002
LU
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
218
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nella Regione Toscana
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nella Regione Toscana
219
Anche nel mercato terziario come in quello residenziale, la sola provincia di Firenze assorbe più del 24%
dell’intera quota regionale; nel 2005, le province non seguono il trend di crescita regionale, si segnalano tra
le altre, la provincia di Siena che recupera la flessione dell’anno precedente e segna la migliore performance della regione (+28.3%) mentre al contrario Grosseto registra la flessione maggiore ( -19,8%).
Prato
4,46%
Pistoia
10,62%
Siena
6,85%
Arezzo
6,82%
Pisa
9,18%
Massa
7,44%
Firenze
24,25%
Lucca
13,43%
Grosseto
4,77%
Livorno
12,19%
Numero indice NTN relativo al settore terziario (totale) intera provincia nel periodo 2000/2005
360
numero indice
310
260
210
160
110
60
2000
AR
FI
2001
GR
2002
LI
LU
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
220
IMI relativo al settore terziario (totale) intera provincia nel periodo 2000/2005
14,00%
12,00%
10,00%
IMI
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2000
AR
FI
2001
GR
LI
2002
LU
Regione Toscana
221
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
Regione Toscana
Nel mercato commerciale, si assiste nel 2005 ad una flessione generalizzata in termini di NTN e IMI. In particolare, per quanto riguarda, il numero di transazioni normalizzate (NTN), si registra un trend che ricalca
l’andamento regionale, ovvero una decremento generalizzato nelle varie province, con l’eccezione di Arezzo,
Massa e Pisa, dove si segnala un’incremento rispettivamente del 1,1%, 7% e 0,2%. la più bassa dinamicità
di mercato a livello regionale è registrata da Pistoia con l’1,94% e da Massa con l’1,96%.
Prato
7,65%
Pistoia
7,12%
Siena
7,00%
Arezzo
10,76%
Pisa
11,61%
Massa
4,92%
Firenze
26,33%
Lucca
10,50%
Livorno
8,25%
Grosseto
5,86%
180
160
numero indice
140
120
100
80
60
2000
AR
FI
2001
GR
2002
LI
LU
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
222
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AR
FI
2001
GR
LI
2002
LU
Regione Toscana
223
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
Regione Toscana
Per quanto concerne la quota di ripartizione del NTN a livello regionale, la provincia di Firenze registra la
percentuale più “bassa”, rispetto ai mercati fin qui considerati: (20% circa); inoltre, va segnalato come il
mercato produttivo, a differenza del settore terziario e commerciale registra un trend piuttosto omogeneo
con il recupero seppur parziale dopo la flessione del 2004. Arezzo invece registra una performance notevole
e incrementa del 136,8% le compravendite del 2004. La provincia con la più scarsa dinamicità di mercato
(IMI) nel 2005, è Massa con il 2,35% (era dell’ 1,45% nel 2004).
Composizione percentuale del NTN della Regione Toscana nell’anno 2005
Pistoia
7,71%
Siena
8,25%
Prato
11,27%
Arezzo
11,93%
Pisa
12,81%
Firenze
19,87%
Massa
2,96%
Lucca
10,53%
Grosseto
4,24%
Livorno
10,45%
250
230
210
numero indice
190
170
150
130
110
90
70
50
2000
AR
FI
2001
GR
2002
LI
LU
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
224
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
AR
FI
2001
GR
LI
2002
LU
Regione Toscana
225
2003
MS
PI
2004
PO
PT
2005
SI
Toscana
Regione Toscana
SCHEDE REGIONALI – VENETO E FRIULI VENEZIA GIULIA
3.13 VENETO e FRIULI VENEZIA GIULIA
Le Regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia16, mostrano, nel
corso dei sei anni, una discreta crescita del numero di stock
in tutti i settori; d’altronde, non vi è un trend similare per ciò
che concerne il numero di compravendite (NTN): nel 2005
dopo la ripresa generalizzata del 2004 si assiste ad una sostanziale stazionarietà del NTN, dopo il brusco calo registratosi nel biennio precedente. L’unico settore che registra un
ulteriore incremento è quello terziario della regione Veneto.
Si segnala, infine un indice di intensità del mercato (IMI) che
si mantiene sopra la media nazionale per tre dei quattro settori in Veneto, mentre In Friuli Venezia Giulia, si registra una
situazione diametralmente opposta, ossia tre dei quattro settori risultano sotto la media nazionale.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Veneto
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
2.008.428
2.056.159
2.105.228
2.168.352
2.440.949
2.275.504
NTN
60.729,03
62.452,89
69.939,04
71.691,40
74.896,77
75.795,40
IMI
3,02%
3,04%
3,32%
3,31%
3,37%
3,33%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
47.696
50.419
52.835
57.616
59.559
61.709
NTN
1.943,73
2.397,39
4.480,01
2.149,37
2.567,46
2.854,98
IMI
4,08%
4,75%
8,48%
3,73%
4,31%
4,63%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
203.388
206.368
209.054
212.723
214.990
217.026
NTN
4.918,42
5.017,30
6.400,48
4.784,22
5.240,94
5.057,39
IMI
2,42%
2,43%
3,06%
2,25%
2,44%
2,33%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
53.314
57.256
65.352
68.986
71.704
74.369
NTN
1.954,89
2.402,69
3.074,15
2.085,90
2.395,12
2.297,38
IMI
3,67%
4,20%
4,70%
3,02%
3,34%
3,09%
Regione Veneto
TERZIARIO
Regione Veneto
stock
COMMERCIALE
Regione Veneto
PRODUTTIVO
Regione Veneto
stock
16
Si fa presente che i dati relativi alla regione Friuli Venezia Giulia sono da intendersi al netto delle province di Trieste e Gorizia, i
cui dati sulle compravendite non pervengono all’Agenzia del Territorio, in quanto gestiti direttamente dalle autonomie locali.
226
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Friuli Venezia Giulia
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
400.911
409.918
417.457
424.710
431.746
440.421
NTN
9.602,05
9.706,33
10.456,38
10.612,92
11.503,46
11.736,33
IMI
2,40%
2,37%
2,50%
2,50%
2,66%
2,66%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
7.279
7.703
7.940
8.393
8.598
8.832
NTN
262,72
323,59
593,04
278,05
337,74
340,20
IMI
3,61%
4,20%
7,47%
3,31%
3,93%
3,85%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
32.489
32.925
32.984
33.059
33.047
33.197
NTN
762,82
745,73
1.009,30
626,76
756,28
747,69
IMI
2,35%
2,26%
3,06%
1,90%
2,29%
2,25%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
10.737
11.955
12.851
13.430
13.841
14.116
NTN
293,20
397,38
503,56
387,35
441,54
415,24
IMI
2,73%
3,32%
3,92%
2,88%
3,19%
2,94%
Regione Friuli Ven. Giulia17
TERZIARIO
Regione Friuli Ven. Giulia
COMMERCIALE
PRODUTTIVO
Il mercato residenziale, nel corso dei sei anni, mostra un andamento tendenziale positivo a livello provinciale che ricalca la media regionale: in particolare, va segnalato un ulteriore aumento di NTN nella provincia di
Padova nel corso del 2005, dopo l’exploit del 2004 (NTN +47%), che registra il valore massimo dei sei anni
e altresì un indice IMI che registra il valore più elevato (3,87%). Nell’ambito dei capoluoghi, dopo Padova,
Belluno mostra timidi segnali di ripresa (NTN +5,3% rispetto al 2004), anche se l’IMI continua a navigare
su valori alquanto modesti (2,38%). Anche la provincia di Udine registra dati positivi, mentre tutte le altre
province registrano una flessione di compravendite (il dato peggiore è di Pordenone che perde addirittura il
17,5% di NTN rispetto al 2004 seguito da Vicenza che perde il 9,5%). Infine, il mercato di pregio mostra a
livello provinciale tendenze piuttosto dissimili: Rovigo detiene anche nel 2005 la leadership, con un indice
IMI che si attesta all’1,36%, notevolmente inferiore alla media nazionale che si attesta sul 2,11%.
17
Si fa presente che i dati relativi alla regione Friuli Venezia Giulia sono da intendersi al netto delle province di Trieste e Gorizia, i
cui dati sulle compravendite non pervengono all’Agenzia del Territorio, in quanto gestiti direttamente dalle autonomie locali.
227
Composizione percentuale dell’NTN delle Regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia nell’anno 2005
Vicenza
18,27%
Belluno
4,65%
Verona
16,23%
Padova
19,57%
Udine
63,92%
Pordenone
36,08%
Rovigo
4,75%
Venezia
19,60%
Treviso
16,93%
140
130
numero indice
120
110
100
90
80
2000
BL
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
Friuli Venezia Giulia
228
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
2000
BL
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
160
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
80
70
2000
BL
229
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BL
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BL
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
230
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BL
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nelle Regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia
231
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nelle Regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia
Nel mercato terziario, vi è una sostanziale omogeneità nel trend tra Regione e singole province: dopo il
brusco calo generalizzato del 2003 e la timida ripresa del 2004, nel 2005 si registra un ulteriore recupero
delle compravendite, con la provincia di Padova a cui spetta il primato sia in termini di variazione di NTN
(+39% circa) sia di indice IMI (è l’unica sopra la media nazionale con un indice IMI del 7%), si calcoli che
la seconda provincia in termini di IMI registra un gap del 2,9%.
Composizione percentuale del NTN delle Regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia nell’anno 2004
Belluno
15,73%
Padova
2,54%
Udine
65,23%
Rovigo
13,79%
Pordenone
34,77%
Treviso
34,21%
Verona
14,26%
Venezia
14,91%
Vicenza
4,56%
232
Numero indice NTN relativo al settore terziario (totale) intera provincia nel periodo 2000/2005
330
numero indice
280
230
180
130
80
2000
BL
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
IMI relativo al settore terziario (totale) intera provincia nel periodo 2000/2005
10,00%
9,00%
8,00%
7,00%
IMI
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
BL
233
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
Regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia
Il mercato commerciale ricalca sostanzialmente quanto detto in precedenza: vi è omogeneità nel raffronto
tra andamento regionale e singole province: l’unica a riportare un sostanziale incremento è Rovigo
(+15,4% di NTN rispetto al 2004), mentre lo scostamento negativo maggiore è registrato da Treviso (14%). Belluno rimane la provincia con l’indice IMI più basso, mostrando un gap dello 0,91% ( l’1,29% contro il 2,20% della Regione).
Composizione percentuale dell’NTN della nelle Regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia nell’anno 2005
Verona
17,75%
Belluno
2,93%
Udine
69,23%
Pordenone
30,77%
Vicenza
16,18%
Padova
21,91%
Venezia
19,05%
Rovigo
6,75%
Treviso
15,42%
234
150
140
130
numero indice
120
110
100
90
80
70
2000
BL
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
BL
235
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
Nel mercato produttivo, si registra un andamento alquanto similare tra Regione e singole province: in particolare, il 2005 ha mostrato un’inversione di tendenza, in termini di NTN, rispetto al relativo recupero del
2004, con decrementi pressoché costanti in tutte le province, esulano in ogni modo da questo calo le province di Venezia (+4,6%), Verona (+9,7) e Udine (+3,8%).
Per quanto riguarda l’IMI, si registra un calo generalizzato per la quasi totalità delle province.
Composizione percentuale dell’NTN nelle Regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia nell’anno 2005
Verona
13,24%
Belluno
4,25%
Udine
55,56%
Vicenza
22,40%
Pordenone
44,44%
Padova
20,30%
Rovigo
3,22%
Venezia
16,32%
Treviso
20,27%
236
420
370
numero indice
320
270
220
170
120
70
2000
BL
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
BL
237
PD
2001
RO
TV
2002
VE
VI
2003
VR
Veneto
2004
PN
2005
UD
238
SCHEDE REGIONALI – PIEMONTE E VALLE D’AOSTA
3.14 PIEMONTE e VALLE D’AOSTA
Il Piemonte, dopo un 2004 in crescita su tutti i settori registra nel
2005 un ulteriore incremento del numero di NTN su tre dei quattro
settori, mentre la Val d’Aosta dopo un 2004 stabile registra un 2005
in crescita su tutti i settori con incrementi superiori all’8%.
Il Piemonte, per quanto riguarda il settore residenziale, registra nel
2005 il numero massimo di compravendite (lo stesso dicasi per la Val
d’Aosta), incrementando del 2% le NTN dell’anno precedente che aveva registrato il miglior dato in assoluto.
Il mercato terziario, sia in Piemonte sia in Val d’Aosta, registra un
buon incremento nel 2005, ma il suo dato migliore permane quello
del 2002.
Il mercato commerciale, nel Piemonte è l’unico dei quattro mercati a
registrare una flessione (-6,7%), mentre la Val d’Aosta incrementa
del 14,3% le NTN dell’anno precedente.
Il mercato produttivo, invece, indica nel Piemonte il 2002 come anno
di maggiore crescita, e il 2005 in recupero, attestandosi poco al di
sotto della migliore performance.
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Piemonte
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
2.328.109
2.366.251
2.401.689
2.444.058
2.475.007
2.503.101
NTN
63.600,61
59.146,82
65.769,83
65.322,47
68.986,14
70.468,11
IMI
2,73%
2,50%
2,74%
2,67%
2,79%
2,82%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
25.394
26.054
26.906
28.340
29.279
29.954
NTN
719,92
913,77
1.516,72
1.009,51
980,82
1.067,33
IMI
2,84%
3,51%
5,64%
3,56%
3,35%
3,56%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
176.122
178.122
179.483
181.554
183.489
184.502
NTN
3.581,66
3.575,69
4.160,47
3.882,23
4.259,61
3.937,59
IMI
2,03%
2,01%
2,32%
2,14%
2,32%
2,13%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
38.498
42.737
50.180
52.604
54.982
56.556
NTN
1.312,78
1.305,09
1.857,94
1.448,98
1.643,01
1.828,19
IMI
3,41%
3,05%
3,70%
2,75%
2,99%
3,23%
Regione Piemonte
TERZIARIO
Regione Piemonte
COMMERCIALE
Regione Piemonte
PRODUTTIVO
Regione Piemonte
stock
239
Andamento di stock, NTN ed IMI negli ultimi sei anni della regione Valle D’Aosta
RESIDENZIALE
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
100.085
102.661
105.078
107.507
109.486
111.491
NTN
1.791,31
1.757,28
2.312,26
2.220,71
2.233,59
2.460,80
IMI
1,79%
1,71%
2,20%
2,07%
2,04%
2,21%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
1.183
1.253
1.335
1.453
1.486
1.590
NTN
38,00
59,00
88,00
33,00
42,50
46,00
IMI
3,21%
4,71%
6,59%
2,27%
2,86%
2,89%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
stock
6.824
6.840
6.882
6.922
6.970
7.028
NTN
94,50
80,00
122,19
88,52
82,76
94,61
IMI
1,38%
1,17%
1,78%
1,28%
1,19%
1,35%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Regione Valle D’Aosta
TERZIARIO
COMMERCIALE
PRODUTTIVO
stock
1.452
1.521
1.551
1.581
1.599
1.601
NTN
32,09
43,23
43,35
25,58
24,01
26,63
IMI
2,21%
2,84%
2,79%
1,62%
1,50%
1,66%
Il mercato del settore residenziale nella regione Piemonte, viene assorbito per più della metà dalla provincia
di Torino.
Il capoluogo che é cresciuto maggiormente in termini di NTN é Alessandria, mentre sia Torino sia Cuneo,
registrano il loro miglior dato nel 2000, ovvero in queste città (come anche per Verbania) Il livello di NTN
del 2005 è inferiore a quello registrato ad inizio periodo (2000).
I comuni del resto delle province mostrano ovunque un andamento positivo con un livello di NTN conseguito nel 2005 che raggiunge almeno (dato minimo) il 10% in più di compravendite rispetto al 2000. Di rilievo
è il curioso andamento quasi lineare e positivo, che registra il numero di transazioni nei comuni della provincia di Alessandria diversi dal capoluogo (cosiddetto resto provincia).
Per quanto riguarda l’edilizia di pregio, è sempre Vercelli insieme a Novara a distinguersi per il trend positivo, anche se in termini di crescita la provincia cresciuta maggiormente è Vercelli che nel 2005 raddoppia le
compravendite rispetto al 2000. Al contrario, l’unica provincia che ha registrato una flessione è quella di Aosta che continua la contrazione iniziata nel 2004.
Per quanto riguarda l’IMI la provincia di Novara è quella che si distingue per l’elevato divario rispetto a tutte
le province prese a riferimento.
240
Composizione percentuale dell’NTN della Regione Piemonte nell’anno 2005
Verbania
3,85%
Vercelli
3,89%
Alessandria
9,93%
Asti
4,46%
Biella
4,05%
Torino
53,57%
Cuneo
11,76%
Novara
8,48%
140
130
numero indice
120
110
100
90
80
70
2000
AL
241
2001
AT
BI
2002
CN
2003
NO
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
150
140
numero indice
130
120
110
100
90
80
2000
AL
2001
AT
2002
BI
CN
2003
NO
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
Numero indice NTN relativo al mercato residenziale (pregio) nel periodo 2000/2005
220
200
numero indice
180
160
140
120
100
80
2000
AL
2001
AT
2002
BI
CN
2003
NO
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
242
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AL
2001
AT
BI
2002
CN
2003
NO
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AL
243
2001
AT
BI
2002
CN
2003
NO
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AL
2001
AT
BI
2002
CN
2003
NO
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
Distribuzione del NTN 2005 a livello comunale nelle Regioni Piemonte e Valle d’Aosta
244
Distribuzione dell’IMI 2005 a livello comunale nelle Regioni Piemonte e Valle d’Aosta
Il mercato degli uffici (settore terziario) è prevalente, come ovvio a Torino, sebbene con una dimensione
inferiore al 50%.
L’andamento del mercato in termini di NTN , è relativamente omogeneo, come direzione fino al 2003. Successivamente le diverse province si differenziano per intensità e direzione delle variazioni annuali. Per rimanere all’ultimo anno (2005-2004), mentre Vercelli, Asti e Torino subiscono una riduzione, le province di Alessandria, Verbania, Cuneo, Novara e Biella mostrano un incremento. In particolare l’incremento registrato
nella provincia di Alessandria è davvero significativo: +60% in termini di IMI, il mercato più vivace relativamente allo stock esistente, si verifica soprattutto in tre province(IMI >4%): Biella, Cuneo ed Alessandria.
245
Verbania
4,62%
Vercelli
5,01%
Alessandria
14,13%
Asti
4,31%
Torino
47,16%
Biella
7,54%
Cuneo
6,46%
Novara
10,77%
320
numero indice
270
220
170
120
70
2000
AL
2001
AT
BI
2002
CN
NO
2003
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
246
10,00%
9,00%
8,00%
7,00%
IMI
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
AL
2001
AT
BI
2002
CN
NO
Regioni Piemonte e Valle d’Aosta
247
2003
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
Nel settore commerciale, la distribuzione del NTN evidenzia maggiormente, rispetto agli altri due mercati
gia analizzati l’enorme predominanza della provincia di Torino.
Per quanto riguarda le compravendite nell’edilizia commerciale, le province seguono il trend regionale che
per il 2005 è negativo. Le uniche province in controtendenza sono Aosta e Cuneo che registrano rispettivamente incrementi del 14,3% e del 8,3%, mentre le province di Biella e Verbania sono sostanzialmente stabili.
Per quanto riguarda l’IMI salta all’occhio l’andamento delle due province capoluogo di regione, Torino con
l’IMI più alto quasi costantemente e Aosta con quello più basso.
Composizione percentuale del NTN della Regione Piemonte nell’anno 2005
Verbania
3,91%
Vercelli
4,35%
Alessandria
9,44%
Asti
3,93%
Biella
4,85%
Torino
55,63%
Cuneo
10,78%
Novara
7,11%
140
130
numero indice
120
110
100
90
80
70
2000
AL
2001
AT
BI
2002
CN
NO
2003
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
248
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
IMI
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
2000
AL
2001
AT
BI
2002
CN
NO
249
2003
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
Nel mercato Produttivo come in quello residenziale e commerciale, è Torino la provincia che assorbe più
della meta delle compravendite.
Il mercato produttivo, è stato molto vivace nell’arco dei sei anni, registrando per lo più un andamento altalenante per gran parte delle province. Alessandria è quella che registra nel 2005 un aumento rispetto al
2000 del 72%, notevolmente al di sopra della media regionale, significativo è anche l’incremento nella provincia di Cuneo (+37,7% di NTN rispetto al 2004) che, in tal modo raggiunge i vertici di crescita della regione. La provincia di Torino è al di sopra della media regionale seppur con un margine molto relativo, Aosta invece dopo la contrazione iniziata nel 2003 registra nel 2005 i primi segnali di ripresa.
Torino, anche per quanto riguarda l’IMI si colloca nel periodo in esame sempre al di sopra della media regionale, mentre Biella dopo la continua contrazione dal 2003, nel 2005 recupera e si attesta al di sopra di
Vercelli che nel 2005 registra una flessione abbastanza consistente (-0,58% in termini di IMI).
Verbania
4,60%
Vercelli
5,33%
Alessandria
9,98%
Asti
4,56%
Biella
7,24%
Torino
50,90%
Cuneo
9,65%
Novara
7,73%
250
180
160
numero indice
140
120
100
80
60
40
2000
AL
2001
AT
BI
2002
CN
NO
2003
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
6,00%
5,00%
IMI
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
2000
AL
251
2001
AT
BI
2002
CN
NO
2003
TO
2004
VB
VC
2005
Piemonte
AO
nelle Regioni Piemonte e Valle d’Aosta
252
GLI ANDAMENTI E I DIFFERENZIALI DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI
4. GLI ANDAMENTI E I DIFFERENZIALI DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI
Nel Rapporto 2005 fu inclusa una monografia (Osservazioni sull’andamento dei prezzi dal 2001 al
2004) sull’andamento dei valori di mercato delle abitazioni dei capoluoghi di provincia valutato
sulla base dei coefficienti aggregati di abbattimento, pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale con cadenza semestrale, determinati dall’Agenzia del territorio ai fini del decreto legge 24 febbraio 2004
n.41 concernente “Disposizioni in materia di determinazione del prezzo di vendita degli immobili
pubblici oggetto di cartolarizzazione”.
Con quello studio si volle dare una prima indicazione intorno alle dinamiche del mercato abitativo
correlate anche alle variazioni dei prezzi, oltre che dei volumi di compravendite. La scelta di utilizzare i coefficienti aggregati d’abbattimento fu dettata dalla necessità di fornire una serie storica
della variazione dei valori, che non era possibile ottenere dalla banca dati delle quotazioni
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, le cui impostazioni metodologiche, sia di rilevazione sia
di zonizzazione comunale sono state profondamente cambiate negli ultimi anni18.
Con questo capitolo, si intende iniziare ad utilizzare il ricco patrimonio di dati che costituiscono la
banca dati delle quotazioni OMI, proponendo un’analisi dei differenziali dei prezzi di riferimento
comunali delle abitazioni nel secondo semestre 2005 e della loro variazione rispetto al primo semestre 2004. Tale analisi diventerà, pertanto, parte integrante del Rapporto immobiliare annuale
e completerà le note sintetiche semestrali.
La banca dati delle quotazioni fornisce per tutti i comuni italiani (8.08819), a loro volta suddivisi in
più di 30.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie
residenziali, aggregate in quattro categorie (abitazioni di lusso, civili, economiche, ville e villini),
sia delle principali tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e
posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale e pertanto in questo
capitolo sono analizzate le quotazioni di riferimento di quattro semestri.
La quotazione in €/mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli
di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al Comune, mentre quando si esaminano raggruppamenti territoriali (provincia, Nord-Centro-Sud-Italia) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente
in ogni comune, rispetto allo stock totale dell’ aggregazione considerata.
4.1 Gli andamenti dei prezzi medi delle abitazioni
Ciò premesso, dal grafico della Figura 4-1 si può notare che, nel periodo I sem-2004 II sem 2005,
l’incremento delle quotazioni delle abitazioni a livello nazionale risulta del 11% circa, con un tasso
medio semestrale pari a 3,51%, leggermente superiore per i capoluoghi (tasso medio semestrale
3,65%) piuttosto che per i comuni non capoluogo (tasso medio semestrale 3,44%), e mostra una
forte uniformità di comportamento. Il confronto con l’andamento dell’indice del NTN, sempre nella
stessa figura, evidenzia, invece, come l’incremento del NTN sia stato molto maggiore nei comuni
minori piuttosto che nei Capoluoghi. Tale incremento, superiore al 12% e con un tasso medio
semestrale pari al 4%, (mentre il NTN dei capoluoghi è stazionario) è dovuto, molto probabilmen-
18
Ampia spiegazione sulle impostazioni metodologiche della banca dati delle quotazioni OMI sono disponibili alla pagina
http://www.agenziaterritorio.gov.it/servizi/osservatorioimmobiliare/metodologie_processi.htm del sito internet dell’Agenzia del territorio.
19
Le elaborazioni contenute in questo capitolo sono state fatte escludendo i comuni delle province di Trento, Bolzano, Gorizia e Trieste in analogia con le elaborazioni contenute nel resto del Rapporto 2006. Per cui i comuni esaminati sono 7720.
253
te, a due fattori: da una parte il forte aumento delle quotazioni di mercato nei capoluoghi,
dall’altra la maggior disponibilità di nuove costruzioni nei comuni minori.
Figura 4-1: Indice delle quotazioni e del NTN delle abitazioni per semestre (I sem 2004-II sem 2005) dei capoluoghi e
dei comuni non capoluogo in Italia
120
quotazioniCapoluoghi
quotazioni comuni non capoluogo
115
Indice quotazioni-NTN
NTN Capoluoghi
112,52
111,36
NTN comuni non capoluogo
110
106,85
105
103,63
100
107,37
103,86
103,46
100
110,69
108,51
102,59
99,91
99,48
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
In realtà le differenze di andamento delle quotazioni che a livello nazionale appaiono minime (per
un effetto di compensazione) risultano più significative se esaminate per area territoriale. Infatti,
osservando i grafici della Figura 4-2, e seguenti, si può notare il diverso andamento degli indici
delle quotazioni dei capoluoghi e dei comuni non capoluogo: tra i primi aumentano maggiormente
le quotazioni dei capoluoghi del Sud (+16% circa nel periodo esaminato e tasso medio semestrale
del 5,1%), mentre, tra i secondi, si nota la crescita più sensibile delle quotazioni dei comuni non
capoluogo del Centro, + 14% circa, con un tasso medio semestrale del 4,5%. Sempre al Centro
risulta evidente il sensibile raffreddamento della crescita dei valori nel II semestre 2005 (sia per i
comuni minori sia, soprattutto, per i capoluoghi), valori che erano cresciuti molto più nettamente
nei due semestri precedenti. Dal confronto con l’andamento dell’indice del NTN risulta che, mentre i valori continuano a crescere maggiormente nei comuni capoluoghi, si ha un incremento molto superiore delle compravendite nei comuni minori, e questo fenomeno è particolarmente evidente al Nord, + 14% circa (tasso medio semestrale pari a 4,4%), mentre il mercato residenziale
dei capoluoghi risulta in netto calo, -4% circa, con un tasso medio semestrale pari a -1,4%.
254
Figura 4-2: Indice quotazioni delle abitazioni e del NTN delle abitazioni per semestre (I sem 2004-II sem 2005) dei
capoluoghi e dei comuni non capoluogo per il Nord
120
quotazioni Capoluoghi
115
NTN capoluoghi
113,88
indice quotazioni-NTN
110,39
110
108,64
107,72
107,59
106,09
105
104,49
103,23
100
103,18
100
98,84
96,58
95,97
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-3: Indice quotazioni delle abitazioni e del NTN per semestre (I sem 2004-II sem 2005) dei capoluoghi e dei
comuni non capoluogo per il Centro
120
115
NTN Capoluoghi
114,08
111,80
111,19
110
108,74
109,06
110,36
107,99
104,44
105
104,59
103,78
102,96
100
100,18
100
95
I ° 2004
255
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-4: Indice quotazioni delle abitazioni e del NTN per semestre (I sem 2004-II sem 2005) dei capoluoghi e dei
comuni non capoluogo per il Sud
120
115
116,07
NTN Capoluoghi
112,81
112,33
110,33
110
107,66
105
107,20
104,99
104,94
103,15
100
102,82
100,04
100
95,10
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
I grafici delle figure seguenti, rappresentano gli andamenti delle quotazioni e del NTN per 5 classi
di comuni per numero di abitanti20. La Figura 4-5 e la Figura 4-6 riassumono i dati nazionali e
confermano che l’indice delle quotazioni delle abitazioni cresce maggiormente al crescere della
dimensione dei centri (comuni più grandi, aumenti maggiori), mentre per il numero di compravendite avviene esattamente l’opposto: l’indice è decisamente in maggior crescita al diminuire
della dimensione dei comuni.
La classe dei comuni minori di 5.000 abitanti (Figura 4-7), della quale fanno parte 5.495 comuni e
che rappresenta, invece, solamente il 17% del mercato residenziale, presenta incrementi delle
quotazioni molto simili, intorno al 8%, leggermente inferiori nei comuni del Centro e leggermente
superiori nei comuni del Sud, con un tasso medio semestrale del 2,6% circa. Molto maggiore, invece, la crescita del NTN con un tasso medio semestrale che è massimo al Sud (7,4%), seguito
dal Centro (5,5%) ed, a piccola distanza, dal Nord (5,1%). Si noti, inoltre, l’andamento fortemente stagionale del volume di compravendite che aumenta nel secondo semestre 2004, per poi
scendere sensibilmente nel primo semestre 2005 e crescere nuovamente nel II semestre 2005.
Considerando tale andamento altalenante, ha maggior senso valutare la variazione del NTN del
secondo semestre 2005 rispetto al secondo semestre 2004 (ovvero considerare il tasso tendenziale annuo), che risulta, in questo caso, superiore al Nord, +5,7%, seguito dal Centro,+4,2%, e dal
Sud, +3,8%.
20
Le classi di comuni sono le seguenti:
•
comuni con numero di residenti inferiore od uguale a 5.000
•
comuni con popolazione residente compresa tra 5.000 e 25.000 abitanti
•
•
•
comuni con popolazione residente superiore ai 250.000 abitanti
256
Figura 4-5: Indice delle quotazioni per classi di comuni (per numero di abitanti) in Italia
Indice quotazioni per classi di Comuni
115
meno di 5.000 ab.
112,32
111,90
111,59
5.000 - 25.000 ab.
25.000 - 50.000 ab.
110
109,34
50.000 - 250.000 ab.
Indice quotazioni
più di 250.000 ab.
108,25
110,41
108,03
107,26
103,94
105
105,32
103,42
102,50
100
100
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-6: Indice NTN per classi di comuni (per numero di abitanti) in Italia
Indice NTN per classi di Comuni
120
meno di 5.000 ab.
117,95
5.000 - 25.000 ab.
115
25.000 - 50.000 ab.
50.000 - 250.000 ab.
114,55
più di 250.000 ab.
Indice NTN
112,27
110
105
104,79
103,10
103,66 104,67
99,24
100
101,37
102,73
101,67
97,52
100
95
I ° 2004
257
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-7: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni con meno di 5.000 abitanti. Nord-Centro-Sud.
125
Indice quotazioni-NTN Comuni con meno di 5000 abitanti
quotazioni Nord
123,82
quotazioni Centro
120
quotazioni Sud
119,25
NTN Nord
115
117,35
116,14
NTN Centro
NTN Sud
110
112,62
109,88
106,00
105
102,87
102,29
101,55
100
108,44
108,08
107,25
105,37
103,40
102,11
100,90
100
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
La classe successiva, vedi Figura 4-8, comprendente i comuni con popolazione compresa tra
5.000 e 25.000 residenti, è quella, in un certo senso, maggiormente equilibrata: l’aumento delle
quotazioni risulta, infatti, sufficientemente allineato con l’aumento del volume di compravendite.
In tale classe ricadono 1.870 comuni che rappresentano il 33% circa del mercato residenziale e si
può notare come in questo caso le quotazioni sono aumentate maggiormente al Centro ( anche
se in rallentamento nel II sem. 2005 rispetto al semestre precedente) ed al Sud, + 12% circa nel
periodo esaminato (con un tasso medio semestrale intorno al 4%), mentre al Nord la crescita è
stata più contenuta, +9% circa. Le compravendite, invece, sono cresciute, nell’intero periodo,
meno al Centro e maggiormente al Nord e soprattutto al Sud. Anche il tasso tendenziale annuo
(II semestre 05 rispetto al II semestre 04) risulta maggiore al Sud, 7,7%, mentre quello del Centro risulta leggermente superiore a quello del Nord, 6,8% e 6,3% rispettivamente.
La classe ‘25.000-50.000 abitanti’, comprendente 215 comuni con una quota di mercato pari al
13% (vedi Figura 4-9) l’indice delle quotazione supera nettamente quello delle compravendite:
anche per questa classe le quotazioni aumentano maggiormente nei comuni del Centro, + 16%
circa, con un tasso medio semestrale del 5%, molto superiore a quello del Nord, pari a 2,6% e
leggermente più elevato di quello del Sud, 4,5%. L’indice del NTN è, invece, in un certo senso,
speculare, ovvero più elevato al Nord seguito dal Sud ed, a sensibile distanza, dal Centro. Ma, se
si considera il tasso tendenziale annuo (II semestre 05 rispetto al II semestre 04) si nota che è
nuovamente maggiore al Sud, +5,2%, seguito dal Centro, +4,8%, ed, infine, dal Nord, +0,4%,
dove il mercato si è praticamente fermato negli ultimi due semestri, dopo la forte crescita del II
semestre 2004.
La classe seguente, in cui ricadono i comuni con popolazione compresa tra 50.000 e 250.000,
mostra l’allontanamento ulteriore tra indice delle quotazioni e quello del NTN. In questa classe si
collocano 122 comuni con una quota di mercato abitativo pari al 17%, tra questi troviamo 67 capoluoghi di provincia. Gli incrementi delle quotazioni sono analoghi a quelli della classe precedente, 25.00-50.000 abitanti ( intorno al 15% al Centro, 14% al Sud ed al 8% al Nord), ma in questo
caso si vede un rallentamento della crescita nei comuni del nord ed una accelerazione per i co258
muni del Sud. Le compravendite, invece, risultano molto più stabili, con piccoli incrementi in tutte
e tre le macro-aree.
L’ultima classe, comprendente le 13 città con più di 250.000 abitanti in cui si concentra il 17% del
mercato residenziale, è quella meno omogenea: le quotazioni delle città del Centro, Roma e Firenze, risultano in frenata nel secondo semestre 2005 ed in deciso calo sono anche le compravendite, - 7% nel secondo semestre 2005 rispetto al secondo semestre 2004.
Le quotazioni, invece continuano ad aumentare nel Nord e, soprattutto, nel Sud, mentre le compravendite diminuiscono sensibilmente al Nord e rimangono stabili al Sud. Il tasso tendenziale
annuo, peraltro, è particolarmente elevato al Sud, +11% circa, dove il trend del mercato risulta in
netta ripresa negli ultimi due semestri dopo il forte calo del secondo semestre 2004.
Figura 4-8: Indice delle quotazioni ed NTN per i comuni con popolazione compresa tra 5.000 e 25.000 abitanti. NordCentro-Sud.
Comuni con n° abitanti tra 5.000 e 25.000
125
quotazioni Nord
quotazioni Centro
120
quotazioni Sud
117,07
NTN Nord
115
114,90
NTN Centro
112,84
112,18
NTN Sud
110
108,72
108,10
105
103,65
102,50
103,54
100
109,76
109,50
108,88
107,30
106,90
106,44
104,76
100,98
100
95
I ° 2004
259
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-9. Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni con popolazione compresa tra 25.000 e 50.000 abitanti.
Nord-Centro-Sud.
Comuni con n° abitanti tra 25.000 e 50.000
125
quotazioni Nord
quotazioni Centro
120
quotazioni Sud
NTN Nord
115
115,75
NTN Centro
NTN Sud
113,48
112,18
110
105,77
105
107,30
106,00
105,75
105,61
103,53
104,70
105,05
101,15
102,24
100
108,03
107,00
99,87
100
97,99
96,47
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-10: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni con popolazione compresa tra 50.000 e 250.00 abitanti.
Nord-Centro-Sud.
Comuni con n° di abitanti tra 50.000 e 250.000
120
quotazioni Nord
quotazioni Centro
115
quotazioni Sud
114,98
114,20
NTN Nord
NTN Centro
110
111,15
NTN Sud
108,40
104,24
105
106,64
104,46
103,27
103,27
104,07
103,75
101,99
101,43
100
107,89
101,06
99,77
100
96,94
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
260
Figura 4-11: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti.
(Nord-Centro-Sud).
120
Comuni con oltre 250.000 abitanti
quotazioni Nord
118,11
quotazioni Centro
115
NTN Nord
110
115,82
quotazioni Sud
111,97
NTN Centro
112,54
109,60
112,27
110,29
NTN Sud
104,18
105
108,29
105,26
104,14
103,28
100,37
100
100
95
97,40
94,87
92,11
90,53
90
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Lo studio seguente riguarda l’analisi dei dati relativi alle quotazioni ed al volume di compravendite
dei comuni litoranei21 confrontandoli con i comuni dell’entroterra. Si è voluto, pertanto, verificare
se la vicinanza del mare risultasse in qualche modo significativa sull’andamento del mercato residenziale. Ovviamente, tra i comuni litoranei si trovano molti comuni turistici e molti capoluoghi di
provincia, in percentuale sicuramente superiore a quella dell’entroterra, e ciò comporta che le
quotazioni risultino, mediamente, più elevate: abitare sul mare costa mediamente il 35% in più.
Inoltre, l’indice delle quotazioni cresce di più, vedi Figura 4-12 e seguenti, il 14,4% nel periodo
considerato, con un tasso medio semestrale pari al 4,7%, mentre per gli altri comuni
dell’entroterra l’incremento dei valori si ferma al 9% circa, con un tasso medio del 3,8%. Viceversa, le compravendite crescono di più nell’entroterra, forse proprio in virtù della più contenuta dinamica dei prezzi oltre che dal più basso livello dei prezzi: il tasso tendenziale annuo, II sem-2005
rispetto al IIsem-2004, è pari al 4,7%, mentre quello dei comuni litoranei è praticamente stazionario.
21
I comuni litoranei sono 605 con una quota di mercato residenziale pari al 30% circa. Tra essi si trovano 36 Capoluoghi di provincia,
tra cui grandi città quali Roma, Napoli, Genova, Palermo, Bari e Venezia.
261
Figura 4-12: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni litoranei e dell’entroterra - Italia
120
quotazioni comuni litoranei
quotazioni comuni entroterra
115
NTN comuni litoranei
114,4
NTN comuni entroterra
110,69
110
109,1
108,94
106,53
105,68
105
103,6
103,57
103,54
103,21
101,83
100
100
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Considerando i soli capoluoghi di provincia (Figura 4-13), si nota che, in questo caso, le quotazioni delle abitazioni dei capoluoghi litoranei nel II semestre 2005 risultano in linea con quelle dei
capoluoghi dell’entroterra (con una differenza minima del +3%), mentre l’indice delle quotazioni
mostra una crescita decisamente più sostanziosa. A riguardo del volume di compravendite, va osservato che in entrambi i casi il mercato risulta sostanzialmente stabile, sia pura con una leggera
preferenza per i capoluoghi litoranei nei quali si colloca il 44% circa dell’intero mercato dei capoluoghi.
Leggermente diverso, risulta il comportamento dei comuni minori, Figura 4-14. In questo caso,
infatti, le quotazione dei comuni litoranei non capoluogo risultano decisamente superiori rispetto a
quelle dei comuni dell’entroterra, +26% mediamente, l’indice delle quotazioni cresce in modo
analogo a quello dei Capoluoghi, ovvero del 15% circa per i comuni litoranei e del 9% per i comuni dell’entroterra, mentre il volume di compravendite è in crescita maggiore per i comuni
dell’entroterra piuttosto che per quelli litoranei, con un tasso tendenziale annuo pari al 5,6%, rispetto al 4,2% dei comuni litoranei.
262
Figura 4-13: Indice delle quotazioni e del NTN per i Capoluoghi litoranei e dell’entroterra - Italia
120
quotazioni capoluoghi litoranei
quotazioni capoluoghi entroterra
115
NTN Capoluoghi litoranei
114,11
NTN Capoluoghi entroterra
110
108,78
108,32
106,59
105
104,54
102,91
101,40
100
100
100,73
100,67
99,18
97,64
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-14: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni non capoluogo litoranei e dell’entroterra - Italia
120
quotazioni comuni non capoluogo litoranei
quotazioni comuni non capoluogo entroterra
115
NTN comuni non capoluogo litoranei
115,04
114,05
NTN comuni non capoluogo entroterra
110
109,93
109,23
108,04
106,50
105
104,88
102,29
100
106,62
104,40
101,78
100
95
I ° 2004
263
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-15: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni non capoluogo litoranei e dell’entroterra -Nord
120
115
115,10
114,51
110
108,87
105
100
104,81
108,05
107,72
105,78
105,24
100
98,23
95
94,87
92,95
90
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Figura 4-16: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni non capoluogo litoranei e dell’entroterra-Centro
120
118,09
115
116,01
111,87
110,31
110
108,61
106,63
105,76
105
101,72
100
100,31
99,83
100
95,38
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
Esaminando con maggior dettaglio gli andamenti dei comuni non capoluogo per macro area geografia, Nord-Centro-Sud, Figura 4-15 e seguenti, si può notare che le quotazione crescono sempre
di più nei comuni litoranei, in particolare in quelli del Centro, anche se le quotazione più elevate si
hanno mediamente al Nord (soprattutto tra i comuni della riviera ligure quali Portofino ed Alassio)
264
dove il valore medio di un’abitazione in un comune marino è quasi il doppio di quello in un comune dell’entroterra.
Al Centro i valori medi dei comuni litoranei risultano sensibilmente inferiori rispetto a quelli del
Nord, circa il 24% in meno, mentre superano i valori medi dei comuni interni del Centro del 45%
circa. Sia al Nord che al Centro, il mercato dei comuni litoranei risulta decisamente meno attivo di
quello dei comuni dell’entroterra e risulta meno influenzato da andamenti stagionali.
Al Sud, invece i due mercati mostrano trend molto simili, sia per l’andamento delle quotazioni sia
per quello delle compravendite e risulta molto inferiore anche il differenziale dei valori medi tra
comuni marini e non, pari a 1,33. Al Sud, peraltro si trovano i due comuni marini più ‘cari’ in assoluto: Capri ed Anacapri.
Figura 4-17: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni non capoluogo litoranei e dell’entroterra-Sud
120
115
113,87
113,39
111,55
111,35
110
108,13
107,33
107,59
106,91
105,12
104,82
105
103,63
100
100
95
I ° 2004
II ° 2004
I ° 2005
II ° 2005
4.2 I differenziali dei valori
La mappa tematica della Figura 4-18 rappresenta la scala delle quotazioni di riferimento comunali,
tratte dalla banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare, elaborata assegnando valore 1
alla quotazione di mercato comunale più bassa, presente in 2 comuni delle provincia di Trapani
(Salaparuta e Poggioreale), pari a 220 € per mq.
Risulta evidente come la maggior parte (80% circa) dei comuni appartenenti alla classe più bassa,
con differenziale dei valori minore od uguale a 3, si trovi nelle province del Sud, soprattutto in Calabria, Sicilia e nell’interno della Sardegna.
La classe seguente, con differenziale compreso tra 3 e 5, è quella più numerosa, in cui si collocano molti comuni del Nord, il 65% circa della classe, ed un numero simile di comuni del Centro
(16%) e del Sud (19%). Vi rientrano molti comuni delle zone montane e collinari, lontani dalle città più grandi e scarsamente appetibili anche turisticamente. Nella classe successiva, con differenziale compreso tra 5 e 7, si trovano 1420 comuni, la maggior parte al Nord, in aree industriali, turistiche ed intorno alle città più grandi,al Centro si trovano il 10% circa dei comuni di questa classe, molto presenti soprattutto in Toscana ed in Umbria, pochi al Sud (87) e in questo caso sono o
265
capoluoghi di provincia o comuni litoranei turistici e/o vicini a città importanti. In questa classe ricade la quotazione media nazionale pari a 1380 € (ponderata sullo stock residenziale).
La quarta classe, con differenziale delle quotazioni compreso tra 7 e 10, comprende 497 comuni:è
presente soprattutto al Nord e vi ricadono molti capoluoghi di provincia (28) tra cui i principali sono Torino, Verona, Brescia, e Modena, e molti comuni che fanno parte dell’Hinterland delle città
principali o sono grandi centri industriali, quali Cantù, Abbiategrasso, Cologno Monzese e Legnano
in provincia di Milano, Collegno, Moncalieri e Stresa in provincia di Torino, Imola, Collecchio e Faenza in Emilia-Romagna, Chioggia, San Donà di Piave e Conegliano nel Veneto e molti comuni più
prettamente turistici tra i quali si collocano molti comuni della valle d’Aosta, 19, tra cui i più rinomati sono La Thuile, Cogne e Saint Vincent, del Piemonte, quali Limone, Macugnaga e Pila. Sono
presenti in questa classe anche i comuni turistici sui grandi laghi, quali Salò, Peschiera, Torri sul
Benaco, oltre che alcuni comuni litoranei, quali Sarzana, Carole e Lignano Sabbiadoro. Tra i comuni del Centro troviamo nove capoluoghi di provincia, tra cui Livorno, Ancona e Latina, quasi
tutti i comuni dei Castelli in provincia di Roma, quali Marino, Grottaferrata ed Ariccia, molti dei
comuni turistici della provincia di Siena, quali Pienza, San Quirico d’Orcia, Montepulciano, Cetona
e Sinalunga e diverse località turistiche marine quali Caparbio, Orbetello, Santa Marinella, Sabaudia, Sperlonga e San Felice al Circeo. Al Sud, in questa classe troviamo solamente 37 comuni, di
cui due capoluoghi, Caserta ed Alghero. Gli altri sono soprattutto comuni turistici sia montani,
quali Roccaraso e Rivisondoli, sia, soprattutto marini, quali Stintino, La Maddalena, Santa Teresa
di Gallura e le Isole Tremiti. Fanno parte di questa classi anche grossi centri dell’Hinterland napoletano quali Castellamare di Stabia, Portici, Pozzuoli e Torri del Greco.
Le due classi successive, con differenziale superiore a 10, relative ai comuni con quotazioni più
elevate sono presenti essenzialmente al Centro-Nord, vi rientrano 12 capoluoghi di provincia, con
differenziali dei valori che vanno da più di 15 per Siena, che si conferma il capoluogo con quotazioni di riferimento più elevate, a circa 10 per Parma. Le altre città sono (dalla più cara in giù): Firenze, Roma, Milano, Bologna, Venezia, Como, Rimini, Genova, Salerno e Napoli.
Tra gli altri comuni, si trovano essenzialmente comuni turistici, a parte alcuni comuni che fanno
parte dell’ Hinterland delle grandi città, quali Segrate e Sesto San Giovanni per Milano, Ciampino
per Roma, Casalecchio e Sasso Marconi per Bologna, San Casciano e Sesto Forentino per Firenze.
E sono, infatti, località turistiche i sette comuni che appartengono all’ultima classe, quella con i
valori delle abitazioni più elevati: Cortina D’Ampezzo, Capri, Anacapri, Portofino, Alassio, Loano e
Forte dei Marmi.
266
Figura 4-18: differenziale delle quotazioni di riferimento comunali nel II sem-2005 rispetto alla quotazione più bassa
(comune di Salaparuta - TP)
267
INDICE DELLE FIGURE
Indice delle Figure
Figura
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2-1: quota di NTN per settore nel 2005................................................................................................................................ 5
2-2: quota stock per settore nel 2005 ................................................................................................................................. 5
2-3 : andamento del NTN del settore Residenziale dal 1985 al 2005 ...................................................................................... 5
2-4: n. indice NTN 2000-05 per il settore Residenziale .......................................................................................................... 6
2-5 : n. indice NTN 2000-05 per i Magazzini ......................................................................................................................... 7
2-6: n. indice NTN 2000-05 per il settore Terziario................................................................................................................ 7
2-7: n. indice NTN 2000-05 per il settore Commerciale ......................................................................................................... 8
2-8: n. indice NTN 2000-05 per il settore Produttivo ............................................................................................................. 8
2-9: n. indice NTN 2000-04 per altro ................................................................................................................................... 9
2-10: n. indice NTN 2000-05 per i capoluoghi e resto provincia Nord-Centro-Sud ..................................................................11
2-11: stock Residenziale 2000-05 totale + tasso medio di variazione 00-04 Capoluoghi e Resto provincia Nord .......................12
2-12: stock Residenziale 2000-05 totale + tasso medio di variazione 00-04 Capoluoghi e Resto provincia Centro ....................12
2-13: stock Residenziale 2000-05 totale + tasso medio di variazione 00-04 Capoluoghi e Resto provincia Sud.........................13
2-14: andamento dell'IMI dei Capoluoghi per area geografica + totale .................................................................................13
2-15: andamento dell'IMI del resto della provincia per area geografica + totale ....................................................................14
2-16: variazione % NTN 2004-05 per i capoluoghi di provincia .............................................................................................15
2-17: variazione % NTN 2004-05 per il resto della provincia................................................................................................15
2-18: n° indice NTN settore Residenziale Roma, Milano, Torino, Napoli e relative province 2000-05 .......................................16
2-19: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Residenziale tra le regioni del Nord......................................................17
2-20: n. indice NTN settore Residenziale 2000-05 regioni del Nord .......................................................................................18
2-21: variazione percentuale NTN 2004-05 regioni del Nord .................................................................................................19
2-22: NTN 2000-05 regioni del Nord ...................................................................................................................................19
2-23: stock 2000-05 regioni del Nord ..................................................................................................................................20
2-24: IMI 2000-05 regioni del Nord ....................................................................................................................................20
2-25: n. indice NTN 2000-05 capoluoghi di provincia - Nord .................................................................................................21
2-26: : n. indice NTN 2000-05 resto della provincia - Nord ...................................................................................................21
2-27: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Residenziale tra le regioni del Centro ...................................................22
2-28: n. indice NTN 2000-05 regioni del Centro ...................................................................................................................23
2-29: variazione percentuale NTN 2004-05 regioni del Centro ..............................................................................................23
2-30: NTN 2000-05 regioni del Centro ................................................................................................................................24
2-31: stock 2000-05 regioni del Centro ...............................................................................................................................24
2-32: IMI settore Residenziale 2000-2005 regioni del Centro................................................................................................25
2-33: n. indice NTN 2000-05 Capoluoghi di provincia - Centro ..............................................................................................26
2-34: n. indice NTN 2000-05 resto della provincia - Centro...................................................................................................26
2-35: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Residenziale tra le regioni del Sud .......................................................27
2-36: n. indice NTN 2000-05 regioni del Sud .......................................................................................................................28
2-37: variazione percentuale NTN 2003-04 regioni del Sud...................................................................................................28
2-38: NTN residenziali 2000-2005 regioni del Sud................................................................................................................29
2-39: stock Residenziale 2000-2005 regioni del Sud.............................................................................................................29
2-40: IMI Residenziale 2000-2004 regioni del Sud ...............................................................................................................30
2-41: n. indice NTN residenziali 2000-04 capoluoghi di provincia - Sud .................................................................................31
2-42: n. indice NTN residenziali 2000-04 resto della provincia - Sud......................................................................................31
2-43: NTN 2000-05 dell’edilizia Residenziale di pregio per aree geografiche e variazione % 2004-05 ......................................32
2-44: n. indice NTN edilizia di pregio 2000-05 per aree geografiche e totale..........................................................................33
2-45: stock edilizia di pregio per aree geografiche e tasso medio di variazione 2000-04 .........................................................34
2-46: IMI edilizia di pregio per aree geografiche e totale......................................................................................................34
2-47: n. indice NTN capoluoghi e resto provincia per l’edilizia di pregio - Nord.......................................................................35
2-48: n. indice NTN capoluoghi e resto provincia per l’edilizia di pregio - Centro ....................................................................36
2-49: n. indice NTN capoluoghi e resto provincia per l’edilizia di pregio - Sud ........................................................................36
2-50: n. indice NTN 2000-05 del settore Terziario per aree geografiche + totale ...................................................................37
2-51: NTN Uffici 2000-05 per aree geografiche + totale .......................................................................................................38
2-52: stock Uffici 2000-05 per aree geografiche + totale......................................................................................................38
2-53: IMI Uffici 2000-05 per aree geografiche + totale ........................................................................................................39
2-54: n. indice NTN Uffici dei capoluoghi e del resto della provincia – Nord ...........................................................................40
2-55: n. indice NTN Uffici dei capoluoghi e del resto della provincia – Centro ........................................................................41
2-56: n. indice NTN Uffici dei capoluoghi e del resto della provincia – Sud ............................................................................41
2-57: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Terziario tra le regioni del Nord ...........................................................42
2-58 : n. indice NTN Uffici 2000-05 regioni del Nord ............................................................................................................42
2-59 : NTN Uffici 2000-05 regioni del Nord..........................................................................................................................43
2-60 : stock Uffici 2000-05 regioni del Nord ........................................................................................................................43
2-61 : IMI Uffici 2000-05 regioni del Nord + totale ..............................................................................................................44
2-62 : distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Terziario tra le regioni del Centro .......................................................44
2-63 : n. indice NTN Uffici 2000-05 regioni del Centro .........................................................................................................45
2-64 : NTN Uffici 2000-05 regioni del Centro .......................................................................................................................45
2-65: stock Uffici 2000-05 regioni del Centro.......................................................................................................................46
2-66: IMI Uffici 2000-05 regioni del Centro + totale.............................................................................................................46
2-67: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Terziario tra le regioni del Sud.............................................................47
268
INDICE DELLE FIGURE
Figura 2-68: n. indice NTN uffici 2000-05 regioni del Sud + totale ..................................................................................................47
Figura 2-69: NTN uffici 2000-05 regioni del Sud.............................................................................................................................48
Figura 2-70: stock uffici 2000-05 regioni del Sud ...........................................................................................................................48
Figura 2-71: IMI uffici 2000-05 regioni del Sud + totale .................................................................................................................49
Figura 2-72: n. indice 2000-05 settore Commerciale per aree geografiche + totale ..........................................................................50
Figura 2-73: NTN settore Commerciale 2000-05 per aree geografiche.............................................................................................51
Figura 2-74: stock settore Commerciale 2000-05 per aree geografiche............................................................................................51
Figura 2-75: IMI settore Commerciale 2000-05 per aree geografiche + totale .................................................................................52
Figura 2-76: n. indice NTN settore Commerciale dei capoluoghi e del resto della provincia –Nord .....................................................53
Figura 2-77: n. indice NTN settore Commerciale dei capoluoghi e del resto della provincia-Centro ....................................................53
Figura 2-78: n. indice NTN settore Commerciale dei capoluoghi e del resto della provincia-Sud ........................................................54
Figura 2-79: distribuzione percentuale NTN 2004 del settore Commerciale tra le regioni del Nord.....................................................55
Figura 2-80: n. indice NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Nord ......................................................................................55
Figura 2-81: NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Nord ....................................................................................................56
Figura 2-82: stock settore Commerciale 2000-05 regioni del Nord...................................................................................................56
Figura 2-83: IMI settore Commerciale 2000-05 regioni del Nord + totale ........................................................................................57
Figura 2-84: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Commerciale tra le regioni del Centro ..................................................57
Figura 2-85: n. indice NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Centro + totale .......................................................................58
Figura 2-86: NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Centro .................................................................................................58
Figura 2-87: stock settore Commerciale 2000-05 regioni del Centro ................................................................................................59
Figura 2-88: IMI settore Commerciale 2000-05 regioni del Centro + totale......................................................................................59
Figura 2-89: distribuzione percentuale NTN 2004 del settore Commerciale tra le regioni del Sud ......................................................60
Figura 2-90: n. indice NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Sud + totale ..........................................................................60
Figura 2-91: NTN settore Commerciale 2000-05 regioni del Sud .....................................................................................................61
Figura 2-92: stock settore Commerciale 2000-05 regioni del Sud ....................................................................................................61
Figura 2-93: IMI settore Commerciale 2000-05 regioni del Sud.......................................................................................................62
Figura 2-94: n. indice 2000-05 settore Produttivo per aree geografiche + totale ..............................................................................63
Figura 2-95: NTN settore Produttivo 2000-05 per aree geografiche + totale ....................................................................................64
Figura 2-96: stock settore Produttivo 2000-05 per aree geografiche + totale...................................................................................65
Figura 2-97: IMI settore Produttivo 2000-05 per aree geografiche + totale .....................................................................................65
Figura 2-98: n. indice NTN settore Produttivo dei capoluoghi e del resto della provincia –Nord .........................................................66
Figura 2-99: n. indice NTN settore Produttivo dei capoluoghi e del resto della provincia-Centro ........................................................67
Figura 2-100: n. indice NTN settore Produttivo dei capoluoghi e del resto della provincia-Sud ..........................................................67
Figura 2-101: distribuzione percentuale NTN 2004 del settore Produttivo tra le regioni del Nord. ......................................................68
Figura 2-102: n. indice NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Nord ........................................................................................68
Figura 2-103: NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Nord ......................................................................................................69
Figura 2-104: stock settore Produttivo 2000-05 regioni del Nord.....................................................................................................69
Figura 2-105: IMI settore Produttivo 2000-05 regioni del Nord + totale ..........................................................................................70
Figura 2-106: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Produttivo tra le regioni del Centro ....................................................70
Figura 2-107: n. indice NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Centro + totale .........................................................................71
Figura 2-108: NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Centro ...................................................................................................71
Figura 2-109: stock settore Produttivo 2000-05 regioni del Centro ..................................................................................................72
Figura 2-110: IMI settore Produttivo 2000-05 regioni del Centro + totale........................................................................................72
Figura 2-111: distribuzione percentuale NTN 2005 del settore Produttivo tra le regioni del Sud ........................................................73
Figura 2-112: n. indice NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Sud + totale .............................................................................73
Figura 2-113: NTN settore Produttivo 2000-05 regioni del Sud .......................................................................................................74
Figura 2-114: stock settore Produttivo 2000-05 regioni del Sud ......................................................................................................74
Figura 2-115: IMI settore Produttivo 2000-05 regioni del Sud + totale ............................................................................................75
Figura 4-1: Indice delle quotazioni e del NTN delle abitazioni per semestre (I sem 2004-II sem 2005) dei capoluoghi e dei comuni non
capoluogo in Italia .....................................................................................................................................................................254
Figura 4-2: Indice quotazioni delle abitazioni e del NTN delle abitazioni per semestre (I sem 2004-II sem 2005) dei capoluoghi e dei
comuni non capoluogo per il Nord ..............................................................................................................................................255
Figura 4-3: Indice quotazioni delle abitazioni e del NTN per semestre (I sem 2004-II sem 2005) dei capoluoghi e dei comuni non
capoluogo per il Centro ..............................................................................................................................................................255
Figura 4-4: Indice quotazioni delle abitazioni e del NTN per semestre (I sem 2004-II sem 2005) dei capoluoghi e dei comuni non
capoluogo per il Sud ..................................................................................................................................................................256
Figura 4-5: Indice delle quotazioni per classi di comuni (per numero di abitanti) in Italia................................................................257
Figura 4-6: Indice NTN per classi di comuni (per numero di abitanti) in Italia ................................................................................257
Figura 4-7: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni con meno di 5.000 abitanti. Nord-Centro-Sud........................................258
Figura 4-8: Indice delle quotazioni ed NTN per i comuni con popolazione compresa tra 5.000 e 25.000 abitanti. Nord-Centro-Sud. ..259
Figura 4-9. Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni con popolazione compresa tra 25.000 e 50.000 abitanti. Nord-Centro-Sud.
................................................................................................................................................................................................260
Figura 4-10: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni con popolazione compresa tra 50.000 e 250.00 abitanti. Nord-Centro-Sud.
................................................................................................................................................................................................260
Figura 4-11: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti.
(Nord-CentroSud). ........................................................................................................................................................................................261
Figura 4-12: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni litoranei e dell’entroterra - Italia .........................................................262
Figura 4-13: Indice delle quotazioni e del NTN per i Capoluoghi litoranei e dell’entroterra - Italia....................................................263
Figura 4-14: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni non capoluogo litoranei e dell’entroterra - Italia...................................263
Figura 4-15: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni non capoluogo litoranei e dell’entroterra -Nord ....................................264
269
INDICE DELLE FIGURE
Figura 4-16: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni non capoluogo litoranei e dell’entroterra-Centro ..................................264
Figura 4-17: Indice delle quotazioni e del NTN per i comuni non capoluogo litoranei e dell’entroterra-Sud.......................................265
Figura 4-18: differenziale delle quotazioni di riferimento comunali nel II sem-2005 rispetto alla quotazione più bassa (comune di
Salaparuta - TP) ........................................................................................................................................................................267
270
INDICE DELLE TABELLE
Indice delle Tabelle
Tabella 2-1: NTN 2000-05 per settore e totale (al netto della cartolarizzazione- v. nota 3) ................................................................ 4
Tabella 2-2: NTN 2000-05 del settore Residenziale per aree geografiche suddiviso tra Capoluoghi e Resto provincia, variazione 200405 e quota di NTN dei Capoluoghi sul totale provinciale. ................................................................................................................10
Tabella 2-3: stock Residenziale per aree geografiche 200-05 e tasso medio annuo di variazione.......................................................11
Tabella 2-4: NTN ed IMI 2000-05 del settore Terziario per aree geografiche ...................................................................................37
Tabella 2-5: NTN Uffici dei capoluoghi e del resto della provincia e percentuale NTN dei capoluoghi rispetto al NTN complessivo della
provincia .....................................................................................................................................................................................40
Tabella 2-6: NTN ed IMI e stock 2000-05 del settore Commerciale per aree geografiche.................................................................50
Tabella 2-7: NTN commerciali dei capoluoghi e del resto della provincia e percentuale NTN dei capoluoghi rispetto al NTN complessivo
della provincia .............................................................................................................................................................................52
Tabella 2-8: stock, NTN ed IMI 2000-05 del settore Produttivo per aree geografiche .......................................................................63
Tabella 2-9: NTN settore Produttivo dei capoluoghi e del resto della provincia e percentuale NTN dei capoluoghi rispetto al NTN
complessivo della provincia ..........................................................................................................................................................66
271
L’Agenzia del Territorio pubblica periodicamente sul sito internet
www.agenziaterritorio.gov.it i seguenti lavori a cura della Direzione Centrale
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare:

Rapporti Immobiliari
Analisi approfondite riguardanti lo studio della distribuzione e degli andamenti dei volumi di compravendita del
mercato immobiliare dei settori residenziale, terziario, commerciale e produttivo a livello nazionale, con
dettaglio provinciale e per capoluogo. Pubblicati con cadenza annuale, ogni fine luglio, si riferiscono all’anno
precedente quello di pubblicazione.

Note semestrali nazionali
Sintesi dell’andamento dei Volumi di compravendita dei mercati immobiliari a livello nazionale, con dettaglio
provinciale e per capoluogo. La pubblicazione avviene con cadenza semestrale nei mesi di aprile ed ottobre di
ogni anno.

Rapporti territoriali
I Rapporti Territoriali costituiscono una serie di pubblicazioni volte ad approfondire i mercati immobiliari locali a
livello provinciale e con riferimento alle città capoluogo. Sono stati pubblicati i rapporti relativi alle province di
Milano, Roma, Napoli, Genova, Palermo e Torino realizzati con la collaborazione dei rispettivi Uffici provinciali
dell’Agenzia del territorio.

Note semestrali territoriali
Sintesi dell’andamento dei volumi di compravendita e dei valori immobiliari del settore residenziale di alcune
città e delle loro province: Roma, Milano, Torino, Napoli, Catania e Perugia. Realizzati dai rispettivi Uffici
provinciali in collaborazione con la direzione centrale OMI, vengono pubblicati con cadenza semestrale nei mesi
di giugno e novembre di ogni anno a partire dal 2006.
Sono inoltre pubblicate la Banca dati delle quotazioni immobiliari, aggiornata semestralmente e la Banca dati dei volumi di
compravendita, aggiornata annualmente.