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Ing. Vittorio Greco
Albo periti n. 3757
Albo Ingegneri n. 1100
TRIBUNALE DI MARSALA
(CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI)
*****
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
-
PROCEDIMENTO ESECUTIVO N. 337/11;
-
PROMOSSO DA:
-
CONTRO:
-
CONTRO:
-
G.E.: Dott. ssa Vaccaro;
-
C.T.U.: Ing. Vittorio Greco;
-
PROVVEDIMENTO D’INCARICO DEL 12/12/2012
1. EVASIONI ALLE RICHIESTE
In riferimento alle richieste formulate nel verbale di giuramento si espone
quanto segue.
2. ELENCO DELLE PROPRIETÀ PIGNORATE
Si appartiene ai sig.ri , per la quotadi
500/1000 ciascuno:
1. Piena proprietà di un fabbricato, categoria A3 dichiarato alNCEU fg. 101,
part. 551, sub2, classe 2, sito in Marsala (TP), strada Nazionale 115 Sud
Occidentale Sicula n.178 piano 1-2;
2. Piena proprietà di un fabbricato, categoria C6 dichiarato al NCEU fg. 101,
part. 551, sub1, classe 4, sito in Marsala (TP), strada Nazionale 115 Sud
Occidentale Sicula n.178 piano T ;
3. INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA
Il fabbricato costituito da piano terra ed un primo ed un secondo piano
entrambi abitabili, è dotato di una terrazza solare di proprietà esclusiva, riattata
a piccolo disimpegno.
Per la disposizione delle unità immobiliari e per le loro caratteristiche peculiari, è
possibile identificare n. 2 lotti di vendita:
-1-
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Ing. Vittorio Greco
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LOTTO A: Bene presente al piano primo e secondo e descritto al punto 1 del
precedente paragrafo al foglio 101 p.lla 551 sub 2 .
LOTTO B: Bene presente al piano terreno e descritto al punto 2 del precedente
paragrafo al foglio 101 p.lla 551 sub 1.
4. CRITERIO DI STIMA
Al fine di quantificare il valore degli immobili, descritti nelle successive sezioni di
stima, è doveroso ribadire il concetto della scelta fatta. Il criterio è stato quello
dell’accertamento diretto dei valori di mercato fatto tramite le indicazioni degli
operatori economici della zona, come se si trattasse di una libera contrattazione
di compravendita. A tal proposito si è proceduto a detta valutazione con il
metodo sintetico, avendo tenuto in debito conto i prezzi di mercato per beni
similari.
Inoltre è stata prevista la eventuale applicazione di un abbattimento forfetario,
qualora si dovessero riscontrare delle caratteristiche ad incidenza negativa
rispetto al valore sensibile per bene similare.
5. QUADRO RIEPILOGATIVO DELLE STIME
QUADRO RIEPILOGATIVO DELLE STIME
LOTTO A
LOTTO B
TOTALE
Valore per bene
Riduzione
similare
forfettaria
119.640,00 €
84.26,00 €
0,00%
0,00%
Valore stimato
Proprietà
€119.640,00
€84.260,00
1/1
1/1
Valore lotto
€119.640,00
€ 84.260,00
€ 203.900,00
6. Conclusioni
Avendo espletato il mandato conferitomi, ringrazio la S.V. Ill.ma per la fiducia
accordatami e consegno la presente relazione, restando a disposizione per
qualsiasi ulteriore chiarimento.
Marsala lì 18-02-2014
Il C.T.U.
(Ing. Vittorio Greco)
-2-
Ing. Vittorio Greco
Albo periti n. 3757
(CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI)
*****
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
-
PROCEDIMENTO ESECUTIVO N. 337/11;
-
PROMOSSO DA:
-
CONTRO: ;
-
CONTRO: ;
-
G.E.: Dott. ssa Vaccaro;
-
C.T.U.: Ing. Vittorio Greco;
-
PROVVEDIMENTO D’INCARICO DEL 12/12/2012
1. Chiarimenti ed integrazioni richiesti dal Sig. Giudice
In riferimento alle richieste formulate nel verbale di ultima udienza in cui
veniva presa in osservazione la CTU, si espone quanto segue:
a) Sullla situazione urbanistica del bene coinvolto nella esecuzione ed in
particolar modo alla possibiltà che questo sia o meno abusivo, il sottoscritto ha
richiesto all'Istituto Geografico Militare di Firenze di fornire il fotogramma
relativo al primo volo compiuto su Marsala nel 1968 e a cui si fa riferire, per
convenzione, lo spartiacque tra gli immobili non abusivi e quelli la cui
edificazione poteva essere iniziata solo dopo il rilascio di opportuna licenza di
costruzione dal Comune di pertinenza. Nel fotogramma del 1968 relativo alla
zona in cui l'immobile è sito si ha modo di osservare, confrontando il
fotogramma stesso, fornito in formato cartaceo e digitale, con l'estratto del
foglio di mappa, che l'immobile risulta già edificato.
Da questa osservazione se ne deduce la regolarità dello stesso.
Inoltre la zona in oggetto non rientra all'interno delle aree previste dal piano di
ricostruzione di Marsala secondo cui gli immobili costruendi dovevano essere
accompagnati dal licenza edilizia fin dal 1947. Questo piano prevedeva che il
centro storico e altre due zone periferiche, il quartiere Sappusi e il quartiere di
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Amabilina, dovessero comunque essere comunque caratterizzati da una edilizia
licenziata dal Comune di Marsala. La contrada Fontana di Leo, dove l'mmobile è
sito, non rientra nelle zone interessate dal piano straordinario di ricostruzione di
Marsala. Pertanto l'immobile non è abusivo e non è necessaria alcuna sanatoria
onerosa.
b) Il piano terreno del fabbricato, presente in CTU di stima al LOTTO B, risulta
presentare una anomalia. Infatti lo stato dei luoghi non è conforme a quanto
presente in planimetria catastale. Le modifiche consistono in un setto divisorio
realizzato in muratura avente l'unica funzione di compartimentare l'immobile
rendendone più flessibile l'utilizzo.
Questa modifica, avvenuta prima che l'attuale proprietario ne rilevasse la
proprietà, deve essere sanata.
Inoltre nello stralcio del foglio di mappa non è presente il fabbricato oggetto di
stima. Questa assenza deve essere corretta al catasto.
Queste due anomalie possono facilmente essere sistematee sanate.
A tal proposito, per dare un riferimento concreto circa il costo di una operazione
di correzione della posizione catastale e urbanistica dell'immobile, mi sono
permesso di chiedere ad un collega architetto di preventivarmi una attività
avente per oggetto le correzioni suddette.
In allegato trovasi il preventivo dell'Arch. Giuseppe Barraco, con studio nella Via
Struppa, 45, in Marsala.
Tali costi,come da preventivo devono essere conteggiati in circa € 1200,00,
oltre a cassa e IVA.
c) Per come richiesto dal Sig.Giudice e come previsto dalla vigente normativa,
ho richiesto al Geometra Sata Vincenzo, tecnico certificato, di procedere alla
redazione dell' Attestato di Prestazione Energetica, relativamente al solo bene
presente al LOTTO A di vendita, in quanto il locale ad uso rimessa sono esenti
da questa normativa. In allegato alla presente trovasi copia di detto certificato.
d) Al fine di completare il quadro delle notizie interative richiestemi circa
l'immobile, riferisco che l'immobile è collegato alla rete idrica urbana ma non
alla fognatura il cui servizio non è previsto in quella zona. L'immobile e'
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provvisto di vasca di raccolta reflui e fanghi realizzata al tempo della prima
edificazione e mai modificata.
Spero di aver riportato quanto dovuto in questa breve nota.
Scusandomi del disagio causato per la mancanza in CTU delle dovute
precisazioni, ricordo che quanto presente in allegato cartaceo è altrsì presente
nel CD che accompagna le note di precisazione.
Distinti saluti
Il C.T.U.
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SEZIONE ESECUZIONI
Esecuzione Immobiliare
contro
N. Gen. Rep. 337/11
Giudice : Dr.ssa Vaccaro
RELAZIONE DI STIMA
STIMA LOTTO A
Tecnico incaricato: Ing Vittorio Greco
Inscritto al’albo della provincia di trapani al n. 1100
Inscritto all’albo del tribunale di Marsala al n. 5737
C.F. GRCVTR 74B03 D423 I
Recapito: via Mazzini, 127
91025 Marsala
Tel : 340 7076197
Ing. Vittorio Greco
Albo periti n. 3757
STIMA DEL LOTTO A
Comune di Marsala
Via : Strada Statale Meridionale Sicula , 172
Tipo di immobile: Appartamento di primo e secondo piano facente parte di
un fabbricato privato a tre elevazioni
Lotto di vendita costituito da : 1 particelle
1.A TITOLO DI PROVENIENZA
Il bene costituente il Lotto A di vendita risulta nei possessi dei coniugi
in regime di separazione legale dei beni, in virtù
del decreto di trasferimento immobili emesso in data 31/07/2002 Dal Tribunale
di
Marsala,
rep,
n.
702,
contro
il
Sig.
2.A POSSESSO DELL'IMMOBILE
Attualmente l’immobile, costituente il LOTTO A di vendita, risulta in possesso
dei Sig.ri che lo hanno ceduto, in qualità di
comodatari, al figlio che lo utilizza come abitazione.
3.A INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Importo annuo spese fisse di gestione o manutenzione: N.d.;
Spese straordinarie: Nessuna;
Eventuali spese condominiali scadute e non pagate: nessuna;
Eventuali iscrizioni e trascrizioni
contro: Si riferisce circa un ipoteca
volontaria iscrittta presso al Conservatoria dei RR.II. Di Trapani in data 12/5/2003
ai nn. 11538/1278 con il montante di € 100.0000,00, derivante da atto di mutuo
del 08/05/2003 ai rogiti del Notaio Francesco La Rocca da Marsala, rep. 2933, a
favore di “BANCA POPOLARE DI LODI Soc. Coop. R.L.” , con sede in Lodi e
domicilio ipotecario ivi eletto in via Polenghi Lombardo n. 13, C.F 00691360150,
contro ciascuno per la quota pari a 1/2
sopra i seguenti immobili siti in Marsala:
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1- Garage i C/da Fontana di Leo n. 172, piano T, esteso mq 160, in catasto al
foglio 101 p.lla 551 sub1;
2- Abitazione di tipo economico in C/da Fontana di Leo n. 172, piano 1-2, vani
7,5, in catasto al foglio 101 p.lla 551 sub1;
Precedenti proprietari nel ventennio:
•
Dal 31/07/2002 ad oggi – I sig.ri
in virtù dell'atto di trasferimento immobili citato ai paragrafi
precedenti. In questo traferimento i coniugi acquisiscono un
terreno di circa 250,00 mq con soprastante un fabbricato composto da un
piano terra adibito ad autorimessa oltre il vano scala, il primo piano composto
da 5 vani più accessori e il secondo piano composto da un vano lavanderia più
lastrici solari.
•
Dal 19/07/1961 al 31/07/2002 - Il Sig.
per, in virtù dell'atto di compravendita rogante notaio Lo Duca in Marsala,
registrato aln. 282 del 19/07/1961, contro
con il quale acquista il lotto di terreno presente al NCT f. 101
p.lla 551 esteso are 2.50 circa, sito in Marsala nella C/da Fontana di Leo.
Non si hanno note relative a concessioni edilizie richieste su tale fondo ma il
fabbricato risulta iscritto al NCEU con schede nn. 46 e 45 del 1974.
Da ciò si suppone che la realizzazione del manufatto sia avvenuta
anteriormente al 1974 e successivamente denunciato. Mancando negli anni '70
lo strumento urbanistico a regolare l'edificazione in zone di espanzione, il
fabbricato è da ritenersi normalizzato.
3.A IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL LOTTO DI VENDITA:
Fabbricato
Catasto : Fabbricato sito nel Comune di Marsala
Particella n° 551 sub 1
Foglio n° 101
Consistenza – 160 mq circa
Intestazione: Il lotto risulta intestato ai coniugi
, per 500/1000 ciascuno, in regime di separazione legale dei beni
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4.A DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE
Il bene in oggetto è costituito, come è possibile osservare dalla foto allegate,
da un appartamento di primo e secondo piano di un fabbricato urbano a tre
elevazioni, realizzato con intelaiatura portante in C.A. e tompagnature in
muratura, di modesto contenuto estetico. Questo risulta essere stato fabbricato
anteriormente al 1974, anno cui si riferisce il primo accatastamento
dell'immobile urbano.
4.1.A ABITAZIONE POSTA AL PRIMO PIANO
L'abitazione posta a primo piano, vani 6,5, si compone di un ingresso
-disimpegno che di fatto collega tutti gli ambienti dell'appartamento. Su di esso
infatti si aprono un soggiorno, la cucina, un salotto, un bagno, un ripostiglio, un
WC, e tre ampie camere da letto, oltre a vano scala a due rampe. Al piano sono
inoltre presenti due balconi di cui uno coperto rispettivamente a servizio del
salotto e della cucina. Anche la camera da letto sul prospetto strada gode
dell'affaccio al balcone di prospetto.
L'immobile confina a NO e NE con proprietà
a SO con
proprietà e a SE con proprietà dello stesso e poi con la
statale 115 Merid. Sicula ( Via Trapani).
Alla luce delle ispezioni catastali condotte dal sottoscritto, risulta che, in
relazione alla disposizione dei locali descritti nella planimetria catastale, nulla è
stato mutato dell'assetto interno dei locali. Soltanto un pozzo luce interno è
stato coperto con struttura precaria, realizzando un lucernaio, in modo da poter
sfruttare la superficie come tinello lavanderia posta al piano primo.
Le finiture interne, di un certo gusto, sono a gesso. Le rifiniture si mostrano di
recente realizzazione. Porte e finestre sono in ottimo stato di conservazione. Gli
infissi interno sono in legno tamburato e non presentano segni evidenti di
deterioramento.
L'interno dell'immobile è in buono stato di conservazione essendo attualmente
utilizzato dal figlio dell'esecutato quale dimora. Gli ambienti sono spaziosi e ben
distribuiti. L'altezza degli ambienti molto elevata e si attesta sui 3,50 mt.
Questo garantisce ai locali una ampia luminosità e aereazione.
L'immobile è dotato di riscaldamento autonomo, cui si provvede con una
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caldaia a combustibile vegetale posta al piano scantinato. Sono pure presenti
modi alternativi per il riscaldamento dei locali quali pompe di calore .
L'impianto elettrico, sotto traccia, è costruito in adesione alle recenti normative
di sicurezza. É a norma e non mostra elementi negativi caratteristici.
L'appartamento è dotato di un impianto di distribuzione dell'acqua sanitaria
servito da una propria autoclave. Questa è posta nel locale magazzino, al piano
terreno, ed è servita da una grosso serbatoio in ferro zincato di grande capacità
che costituisce riserva idrica per l'appartamento.
Si ritiene che l'impianto così costituito sia preesistente alla acquisizione del
bene da parte dell'esecutato e che questi, trovandolo in sito, abbia ritenuto
opportuno
utilizzare
l'impianto
per
scopi
civili
legati
alla
conduzione
dell'appartamento. C'è da dire che la zona è servita dalla rete idrica comunale e
quindi non vi sarebbe necessità di dotarsi di accumuli idrici di tal fatta.
Gli infissi esterni non presentano anomalie di sorta ma, in generale, si mostrano
in buono stato di conservazione.
Le rifiniture esterne sono presenti solo sul prospetto in quanto sui lati non è
presente l'intonaco di finitura. La cosa è dovuta al fatto che il vicinato non ha
permesso l'utilizzo del suolo per la finitura delle pareti laterali dell'immobile.
4.2.A PARTE DELL'ABITAZIONE POSTA AL SECONDO PIANO
Si compone di un singolo locale adibito a rimessa e lavanderia cui si accede dal
lastrico solare dell'appartamento a sua volta accessibile dal vano scala comune.
Si compone catastalmente di un singolo vano, il cui soffitto è alto circa 2.40mt.
La cosa comporta la non fruibilità del locale ai fini abitativi.
Le finiture interne, certamente datate, sono scarse e adeguate al'uso cui il
locale risulta essere destinato.
Sul lastrico solare è presente una struttura intelaiata in ferro zincato atta ad
essere utilizzata come veranda durante il periodo estivo. La cosa conferisce una
certa versatilità all'immobile. Sul solaio della lavanderia è presente un serbatoio
di acqua potabile e un pannello per il solare termico, cui farà corredo un
apposito impianto di distribuzione, composto da pannello e boiler a convezione
naturale.
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4.3.A PERTINENZE ED ACCESSORI
Non si evidenziano pertinenze relative all'immobile come sopra descritto.
5.A
NOTIZIE SULLA COSTRUZIONE
Anno di costruzione : precedente al 1974
Stato di manutenzione : Discreto
Regolarità urbanistica: Come detto in precedenza, il fabbricato è realizzato
con struttura portante in C.A., in una zona non di pregio urbano, in cui l'edilizia
privata edificava, nel passato, con una certa libertà. Questo corrisponde alla
impossibilità di trovare una concessione edilizia che ne abbia consentito
l'edificazione.
I parametri edificativi sono comunque rispettati. Pertanto alla luce del fatto che
non sussistono evidenze circa recenti abusi edilizi operati sull'immobile in
questione, siamo portati a ritenere lo stesso come regolare.
6.A CONSISTENZA DELLA PROPRIETA'
Nella tabella seguente sono riportate le metrature calpestabili di ogni singolo
locale costituente l'appartamento di primo e secondo piano. Il locale lavanderia,
in termini di metratura è stato inserito all'interno della voce “sgombero”, mentre
l'androne posto al piano terra è inserito nella voce “disimpegno”. Questo
accorpamento è giustificato dal fatto che i locali sopra citati, costituiscono una
pertinenza esclusiva dell'appartamento al piano primo.
Talella 6.A : Superfici calpestabili per ogni singolo vano (mq)
Cucina
Bagno
WC
Sogg.
Salotto
Letto1
Letto 2
Letto3
Disimpeg.
sgombero
P.T
8.2
P.1
10.92
4.2
3.25 18.0
22
21.6
20
17.15
19,63
5.51
P.2
5,74
Totale superficie commerciale 8.2mq+ 142,26 mq +5,74 mq + (16.63 x 0,2) = 159,52 mq
terrazze
16.63
Superficie netta ingresso Piano terra ( Coperta): 8,20 mq
Superficie netta piano primo (coperta ) : 142,26 mq
Superficie netta sgombero piano secondo (coperta): 5,74 mq
Superficie netta terrazze ( scoperta): 16,63 mq ( x 0,2)= 3,32 mq
Ing. Vittorio Greco
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7.A STIMA DELL' IMMOBILE
LOTTO N° A
Superficie utile o commerciale : mq.159,20 x €/mq. 750,00 = € 119.640,00;
Abbattimento forfettario: 0,00 %;
Valore lotta A di vendita = € 119.640,00
L'abbattimento forfettario tiene conto di diversi parametri:
1) la situazione logistica dell'immobile;
2) Le caratteristiche di vetustà del fabbricato, soprattutto da un punto di vista
esteriore.
Ciò nonostante, vista la fattura e le potenzialità dell'immobile medesimo, chi
scrive ha ritenuto, in accordo con il criterio dell’accertamento diretto dei valori
di mercato fatto tramite le indicazioni degli operatori economici della zona, di
poter ritenere congruo il valore di mercato sopra assunto. A tal proposito si è
proceduto a detta valutazione con il metodo sintetico, avendo tenuto in debito
conto i prezzi di mercato per beni similari.
Quota di proprietà: 2 quote ciascuna di 500/1000
Valore stimato: 119.640,00 €
Prezzo di vendita del LOTTO A 119.640,00 €
Seguono le planimetria catastale, lo stralcio del foglio di mappa. Le
foto a corredo solo in formato elettronico nel CD allegato alla
presente relazione.
Il C.T.U.
SEZIONE ESECUZIONI
Esecuzione Immobiliare
contro
N. Gen. Rep. 337/11
Giudice : Dr.ssa Vaccaro
RELAZIONE DI STIMA
STIMA LOTTO B
Tecnico incaricato: Ing Vittorio Greco
Inscritto al’albo della provincia di trapani al n. 1100
Inscritto all’albo del tribunale di Marsala al n. 5737
C.F. GRCVTR 74B03 D423 I
Recapito: via Mazzini, 127
91025 Marsala
Tel : 340 7076197
Ing. Vittorio Greco
Albo periti n. 3757
STIMA DEL LOTTO B
Comune di Marsala
Via : Stada Statale 115 Meridionale Sicula , 172
Tipo di immobile: Locale adibito a magazzino o autorimessa costituente il
piano terreno di un fabbricato privato a tre elevazioni
Lotto di vendita costituito da : 1 particella
1.B
TITOLO DI PROVENIENZA
Il bene costituente il Lotto B di vendita risulta nei possessi dei coniugi
,n regime di separazione legale dei beni, in virtù
del decreto di trasferimento immobili emesso in data 31/07/2002 dal Tribunale
di
2.B
Marsala,
rep,
n.
702,
contro
il
Sig.
POSSESSO DELL'IMMOBILE
Attualmente l’immobile, costituente il LOTTO B di vendita, risulta in possesso
dei Sig.ri che lo detengono e lo utilizzano
come locale di sgombero e rimessa auto.
3.B INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Importo annuo spese fisse di gestione o manutenzione: N.D.;
Spese straordinarie: Nessuna;
Eventuali spese condominiali scadute e non pagate: nessuna;
Eventuali iscrizioni e trascrizioni
contro: Si riferisce circa un ipoteca
volontaria iscrittta presso al Conservatoria dei RR.II. Di Trapani in data 12/5/2003
ai nn. 11538/1278 con il montante di € 100.0000,00, derivante da atto di mutuo
del 08/05/2003 ai rogiti del Notaio Francesco La Rocca da Marsala, rep. 2933, a
favore di “BANCA POPOLARE DI LODI Soc. Coop. R.L.” , con sede in Lodi e
domicilio ipotecario ivi eletto in via Polenghi Lombardo n. 13, C.F 00691360150,
contro F ciascuno per la quota pari a 1/2
sopra i seguenti immobili siti in Marsala:
1- Garage i C/da Fontana di Leo n. 172, piano T, esteso mq 160, in catasto al
Ing. Vittorio Greco
Albo periti n. 3757
foglio 101 p.lla 551 sub1;
2- Abitazione di tipo economico in C/da Fontana di Leo n. 172, piano 1-2, vani
7,5, in catasto al foglio 101 p.lla 551 sub 2;
Precedenti proprietari nel ventennio:
•
Dal 31/07/2002 ad oggi – I sig.ri in
virtù dell'atto di trasferimento immobili citato ai paragrafi precedenti. In questo
traferimento I coniugi acquistano un terreno di corca 250,00 mq con
soprastante un fabbricato composto da un piano terra adibito ad autorimessa oltre
il vano scala, ilprimo piano composto da 5 vani più accessori e il secondo piano
composto da un vano lavanderia più lastrici solari.
•
Dal 19/07/1961 al 31/07/2002 - Il Sig. , in virtù
dell'atto di compravendita rogante notaio Lo Duca in Marsala, registrato al n. 282
del 19/07/1961, contro,
acquistail lotto di terreno presente al NCT f. 101 p.lla 551 esteso are 2.50 circa, sito
in Marsala nella C/da Fontana di Leo.
Non si hanno note relative a concessioni edilizie richieste su tale fondo ma il
fabbricato risulta iscritto al NCEU con schede nn. 46 e 45 del 1974.
Da ciò si suppone che la realizzazione del manufatto sia avvenuta anteriormente al
1974 e successivamente denunciato.
Mancando negli anni '70 lo strumento
urbanistico a regolare l'edificazione in zone di espanzione, il fabbricato è da
ritenersi normalizzato.
4.B IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL LOTTO DI VENDITA:
Fabbricato
Catasto : Fabbricato sito nel Comune di Marsala
Particella n° 551 sub 1
Foglio n° 101
Consistenza – 160 mq circa
Intestazione: Il lotto risulta intestato ai coniugi
, per 500/1000 ciascuno, in regime di separazione legale dei beni.
Ing. Vittorio Greco
Albo periti n. 3757
5.B DESCRIZIONE ANALITICA DEL BENE
Il bene in oggetto è costituito, come è possibile osservare dalla foto allegate,
da un unico vano posto al piano terreno di un fabbricato urbano a tre
elevazioni, realizzato con intelaiatura portante in C.A. e tompagnature in
muratura, di modesto contenuto estetico. Questo risulta essere stato fabbricato
anteriormente al 1974, anno cui si riferisce il primo accatastamento
dell'immobile urbano.
5.1.B LOCALE DI PIANO TERRENO
Costituito da un unico vano di circa 150 mq, ha il suo ingresso grazie a due
ampie aperture carrabili poste prospicentemente la strada statale 115,
corredate da due saracinesce metalliche avvolgibili ed elettrificate. Accanto alle
aperture, sullo stesso fronte, si apre la porta dell'androne dalla quale si ha
accesso al vano scala che serve i piani superiori. Posteriormente alla scala
trovasi una piccola porta interna che garantisce l'accesso, in servitù, al locale di
rimessa oggetto della presente relazione. Dall'androne si accede al locale
magazzino anche da una porta in ferro posta a lato del portone di ingresso
all'appartamento. Entrambe queste due aperture, nel caso di una vendita
separata dei due immobili possono essere rapidamente e facilmente chiuse e
murate in quanto infissi interni.
L'immobile confina a NO e NE con proprietà , a SO con
proprietà e a SE con proprietà dello stesso e poi con la
statale 115 Merid. Sicula ( Via Trapani).
Alla luce delle ispezioni catastali condotte dal sottoscritto, risulta che, in
relazione alla disposizione dei locali descritti nella planimetria catastale, è stato
mutato l'assetto interno dei locali. In particolare è stato realizzato un muro
divisorio, che si appoggia sul pilastri interni , che di fatto divide in magazzino in
due porzioni parallele e comunicanti. Ciò non di meno, non avendo queste
modifiche interessato la struttura portante del fabbricato, possono sicuramente
essere considerate non abusive.
Le finiture interne non mostrano alcun carattere di pregio. L'intonaco è a
rinzaffo. Non risultano esserci infissi interni ne esterni ad accezione delle due
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saracinesce di ingresso e delle porte interne di servizio dal vano scala.
L'interno dell'immobile è in buono stato di conservazione essendo attualmente
utilizzato dall'esecutato quale magazzino.
Gli ambienti sono particolarmente spaziosi. L'altezza degli ambienti molto
elevata e si attesta sui 5,50 mt. Questo garantisce ai locali una ampia
possibilità di stoccaggio e flessibilità di impiego.
L'impianto elettrico, passato esternamente attraverso canalette e cassette
ignifughe, è realizzato in adesione alle recenti normative di sicurezza. É a
norma e non mostra elementi negativi caratteristici.
Nel locale scantinato sono presenti la caldaia di produzione calore , l'autoclave
e il collettore gas GPL , tutto a servizio dell'appartamento sovrastante.
Qualora di decidesse di separare i due ambienti sarebbe sufficiente trasportare,
laddove è possibile, gli impianti così come essi sitrovano. Nel caso della caldaia
ad olio vegetale,ovviamente, questo non è possibile. In questo caso sarebbe
sufficiente acquistare un piccolo generatore di calore ad uso civile, la qual cosa
comunque non incide sul valore commerciale dell'immobile
5.2.B PERTINENZE ED ACCESSORI
Non si evidenziano pertinenze relative all'immobile come sopra descritto.
6.B
NOTIZIE SULLA COSTRUZIONE
Anno di costruzione : precedente al 1974
Stato di manutenzione : Discreto
Regolarità urbanistica: Come detto in precedenza, il fabbricato è realizzato
con struttura portante in C.A., in una zona non di pregio urbano, in cui l'edilizia
privata edificava, nel passato, con una certa libertà. Questo corrisponde alla
impossibilità di trovare una concessione edilizia che ne abbia consentito
l'edificazione.
I parametri edificativi sono comunque rispettati. Pertanto, alla luce del fatto
che non sussistono evidenze circa recenti abusi edilizi operati sull'immobile in
questione, siamo portati a ritenere lo stesso come regolare.
Ing. Vittorio Greco
7.B
Albo periti n. 3757
CONSISTENZA DELLA PROPRIETA'
Dal momento che il bene è costituito da un unico vano, ci limiteremo a
riportare la metratura desunta attraverso l'osservazione della piantina catastale
e verificata in loco in occasione del sopralluogo peritale.
Pertanto indichiamo quanto segue:
Superficie netta piano terra (coperta ) : 153,20 mq
8.B STIMA DELL' IMMOBILE
LOTTO N° B
Superficie utile o commerciale : mq. 153,20 x €/mq. 550,00 = € 84.260,00;
Abbattimento forfettario: 0,00%;
Valore lotta B di vendita = € 84.260,00
L'abbattimento forfettario tiene conto di diversi parametri:
1) la situazione logistica dell'immobile;
2) Le caratteristiche di vetustà del fabbricato, soprattutto da un punto di vista
esteriore.
Ciò nonostante, vista la fattura e le potenzialità dell'immobile medesimo, chi
scrive ha ritenuto, in accordo con il criterio dell’accertamento diretto dei valori
di mercato fatto tramite le indicazioni degli operatori economici della zona, di
poter ritenere congruo il valore di mercato sopra assunto. A tal proposito si è
proceduto a detta valutazione con il metodo sintetico, avendo tenuto in debito
conto i prezzi di mercato per beni similari.
Quota di proprietà: 2 quote ciascuna di 500/1000
Valore stimato: 84.260,00€
Prezzo di vendita del LOTTO B 84.260,00 €
Seguono le planimetria catastale, lo stralcio del foglio di mappa, le
planimetrie a descrizione dello stato attuale. Le foto a corredo solo in
formato elettronico nel CD allegato alla presente relazione.
Il C.T.U.
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Edifici Residenziali
1. INFORMAZIONI GENERALI
Codice Certificato
37/2014
Riferimenti catastali
F.M. 101 P.LLA 551 SUB.2
Indirizzo edificio
MARSALA CONTRADA FONTANA
DI LEO N°178
Nuova Costruzione [ ]
Passaggio di proprietà/Affitto [X]
Validità
10 Anni
Riqualificazione energetica [ ]
Proprietà
Telefono
Indirizzo
Email
2. CLASSE ENERGETICA GLOBALE DELL’EDIFICIO
Edificio di classe: A
3. GRAFICO DELLE PRESTAZIONI ENERGETICHE GLOBALI E PARZIALI
PRESTAZIONE ENERGETICA
RAGGIUNGIBILE
kWh/m2 * anno
EMISSIONI DI CO2
19.61 KgCO2/ m2 * anno
PRESTAZIONE
ENERGETICA GLOBALE
29.05 kWh/m2 * anno
PRESTAZIONE
RISCALDAMENTO
29.05 kWh/m2 * anno
PRESTAZIONE
RAFFRESCAMENTO
--- kWh/m2 * anno
PRESTAZIONE
ACQUA CALDA
0.00 kWh/m2 * anno
4. QUALITA’ INVOLUCRO
(RAFFRESCAMENTO)
III
5. Metodologie di calcolo adottate
Norme Uni/TS 11300
6. RACCOMANDAZIONI
Interventi
Prestazione Energetica/Classe a valle del
singolo intervento
Tempo di ritorno
(anni)
1)
2)
3)
4)
5)
………………..kWh/ m2 anno
PRESTAZIONE ENERGETICA
RAGGIUNGIBILE
….(< 10 anni)
7. CLASSIFICAZIONE ENERGETICA DELL’EDIFICIO
SERVIZI ENERGETICI
INCLUSI NELLA
CLASSIFICAZIONE
Riscaldamento
[X]
Raffrescamento
[ ]
Acqua calda sanitaria [X]
<20.16 kWh/mq anno
<31.31 kWh/mq anno
29.05
kWh/mq
anno
<45.47 kWh/mq anno
<62.63 kWh/mq anno
Rif. Legislativo: 62.63 kWh/m2
anno
<76.79 kWh/mq anno
<102.10 kWh/mq
anno
<141.57 kWh/mq
anno
>141.57 kWh/mq
anno
8. DATI PRESTAZIONI ENERGETICHE PARZIALI
8.1 RAFFRESCAMENTO
8.2 RISCALDAMENTO
Indice energia
primaria (EPe)
Indice energia
primaria (EPi)
Indice energia
primaria limite di
legge
Indice energia
primaria limite di
legge (D.Lgs.
192/05)
44.63
Indice involucro
(Epi, invol)
100.98
Indice involucro
(Epe, invol)
Rendimento impianto
Fonti rinnovabili
22.37
8.3 ACQUA CALDA SANITARIA
29.05
Rendimento medio
stagionale impianto
(ŋg)
Indice energia
primaria (EPacs)
Fonti rinnovabili
0.00
0.00
347.64
0.00
Fonti rinnovabili
9. NOTE
10. EDIFICIO
Tipologia edilizia
IMMOBILE ADIBITO A CIVILE ABITAZIONE
Tipologia costruttiva STRUTTURA PORTANTE IN C.A.
Anno di costruzione
"ANNI 60"
Volume lordo
riscaldato V (m3)
645.97
Superficie
disperdente S (m 2)
643.39
Rapporto S/V
1.00
Numero di
appartamenti
1
Superficie utile m2
144.01
Zona climatica/GG
B/
816.00
Destinazione d’uso
E.1(1)
11. IMPIANTI
Anno di installazione
Riscaldamento
Potenza nominale
(KW)
Acqua calda
sanitaria
Tipologia
Combustibile
12.00
Potenza nominale
(KW)
Tipologia
Combustibile
0.00
Tipologia
Potenza nominale
(KW)
Combustibile
Raffrescamento
Caldaia
BioMasse
Pannello
Fotovoltaico
Fotovoltaico
Fonti rinnovabili
Energia annuale
prodotta (KWhe/KWht)
Tipologia
Fotovoltaico
0.00
12. PROGETTAZIONE
Progettista/i architettonico
Indirizzo
Telefono/e-mail
Progettista/i impianti
Indirizzo
Telefono/e-mail
13. COSTRUZIONE
Costruttore
Indirizzo
Telefono/e-mail
Direttore/i dei lavori
Indirizzo
Telefono/e-mail
14. SOGGETTO CERTIFICATORE
Ente Organismo pubblico Tecnico abilitato
Energy Manager
Nome e cognome/
Denominazione
Organismo/Società
SATA VINCENZO EMANUELE
Indirizzo
CONTRADA TERRENOVE N°26
Comune
MARSALA
Provincia
TRAPANI
Ordine/
Iscrizione
ALBO GEOMETRI N°1645
Titolo
GEOMETRA
Tel./E-mail
Dichiarazione di
indipendenza
EL. CERTIFICAT. N°10622
CELL.3341262293
EMAIL:[email protected]
Ai sensi degli artt.359 e 481 del c.p. il sottoscritto dichiara l'assenza di conflitto di
interessi, ovvero di non coinvolgimento diretto o indiretto con i produttori dei
materiali e dei componenti dell'edifico da certificare nonche' rispetto ai vantaggi
che possano derivarne al richiedente, che in ogni caso non deve essere ne'
coniuge ne' parente fino al quarto grado del sottoscritto.
Informazioni aggiuntive
15. SOPRALLUOGHI
1) SOPRALLUOGO EFFETTUATO IN DATA 27.06.2014
2)
3)
16. DATI IN INGRESSO
Progetto energetico
[ ]
Rilievo sull’edificio
[X]
Provenienza e
responsabilità
17. SOFTWARE
Denominazione
TermiPlan 2013 v4.0
Produttore
Analist Group Srl
Dichiarazione di rispondenza garanzia di scostamento massimo dei risultati conseguiti inferiore al +/- 5%
rispetto ai valori della metodologia di calcolo di riferimento nazionale (UNI TS 11300)
Certificazione di conformità alle norme UNI/TS 11300-1:2008+EC1, UNI/TS 11300-2:2008+EC1 e UNI/TS
11300-4:2012 n° 037 del 22/05/2013 in base al regolamento di applicazione fornito dal Comitato
Termotecnico Italiano (CTI).
Data emissione 09/07/2014
DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO DI NOTORIETA’
Art. 47 D.P:R 28 Dicembre 2000, n° 445 – Senza Autentica di Sottoscrizione
Il/La sottoscritto/a
SATA VINCENZO EMANUELE nato/a
MARSALA
Provincia TRAPANI
il 18/07/1981 Residente in MARSALA Provincia TP in Via/Piazza CONTRADA TERRENOVE
N°26
Codice Fiscale STAVCN81L18E974A nella sua qualità di Tecnico abilitato all’esercizio della
professione di Certificatore Energetico.
Consapevole delle sanzioni amministrative dell’art. 71 del decreto del Presidente della Repubblica 28
dicembre 2000, n. 445, di quelle previste dall’art. 12 del Decreto Legge del 3 agosto 2013, n. 90 e s.m.i.
Consapevole delle sanzioni penali, nel caso di dichiarazioni non veritiere e falsità negli atti, richiamate
dall’art.76 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n.445
DICHIARA
ai sensi dell’articolo 15 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, così come modificato dal Decreto
Legge 3 agosto 2013, n. 90,
che
[ X ] l’Attestato di Prestazione Energetica
[ ] l’attestato di Qualificazione Energetica
[
] la Relazione Tecnica di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del
consumo di energia degli edifici e dei relativi impianti termici
[
] la dichiarazione di conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti, ed
alla relazione tecnica
[
] il rapporto di controllo dell’impianto
riferito all’unità catastale nel comune di MARSALA F.M. 101 P.LLA 551 SUB.2 di proprietà del Sig./a
è reso sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell’art. 47 del testo unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
Il/La sottoscritto/a dichiara inoltre di essere informato/a, ai sensi del D.Lgs n° 196/2003 (codice in materia
di protezione dei dati personali) che i dati personali raccolti saranno trattati, anche con strumenti informatici,
esclusivamente nell’ambito del procedimento per il quale la presente dichiarazione viene resa.
Data
Lì, 09/07/2014
Timbro e firma del Tecnico
Documentazione allegata
Fotocopia di documento valido di identità – art. 38 del D.P.R. n° 445/2000

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