italia - indicatori mercato immobiliare monza

ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
PREZZI: -4,2% nella seconda parte del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
2014
-7,2%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle grandi
città del 4,2%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di provincia del 4,6%.
Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-9,2%). Bologna con -2,3% e Firenze con 2,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi per aree geografiche vede una
diminuzione dei prezzi del 4,7% nel Nord Italia, del 4,2% nel Sud Italia e del 5,0% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul
trilocale (36,6%), seguita dal bilocale (28,8%). In aumento la percentuale di richiesta dei trilocali e
dei quattro locali. L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A Gennaio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 173 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 184 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni dell’1,5% per i
bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più praticato è quello a canone libero ma aumenta
l’interesse per il contratto a canone concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia
che il 77,2% ha interessato l’abitazione principale, il 16,2% la casa ad uso investimento ed il 6,6% la
casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul
versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%.
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MONZA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
2009
PREZZI: -6,5% nel II semestre 2014
2010
2011
2012
2013
2014
-7,6
-3,6
-3,1
-9,1
-10,5
-1,8
-8,0
Variazione percentuale dei prezzi.
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Monza sono diminuite del
6,5% rispetto al semestre precedente. La maggior parte delle compravendite riguarda
famiglie al primo acquisto oppure in cerca della soluzione migliorativa, mentre risulta
ancora bassa la domanda da parte di investitori. Le zone centrali hanno avuto perdite di
valori meno importanti rispetto a quelle semicentrali e periferiche.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali
(50,6%), seguita dai bilocali (32,9%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila €
nel 32,3% dei casi. Interessante che la percentuale di chi esprime una disponibilità di
spesa compresa tra 170 e 249 mila € sia superiore al dato dei capoluoghi di provincia
italiani (24,4% contro il 17,7%)
LOCAZIONI: domanda sostenuta
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Rispetto al primo semestre del 2014 l’andamento dei canoni di locazione dei bilocali e dei
monolocali risulta in lieve ribasso (rispettivamente -0,7% e -3,4%), mentre sui trilocali si ha un
aumento(+2,2%).
COMPRAVENDITE: in aumento nel 2014 rispetto al 2013 le compravendite in città: +10,7%
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Testo integrale
IMMOBILIARE MONZA
I prezzi più accessibili vivacizzano il mercato
Nel secondo semestre del 2014, a Monza, sono in diminuzione del 6,5% le quotazioni immobiliari.
Nelle zone centrali della città i prezzi hanno registrato una contrazione dovuta soprattutto all’abbondante
offerta presente sul territorio. In particolare hanno sofferto le soluzioni posizionate in zona Parco, Musicisti
e San Carlo, dove si trovano per lo più abitazioni degli anni ’70 dal taglio molto grande (160-170 mq). Sono
tipologie che non hanno più molto appeal a causa delle elevate spese condominiali. In questo periodo si
sono compravendute soprattutto prime case comprate da giovani al primo acquisto e da famiglie che
intendono migliorare la qualità abitativa. Il trilocale è il più richiesto e molta attenzione si presta alle spese
condominiali e alla presenza del riscaldamento centralizzato.
Il Centro storico è sempre in cima alle preferenze dei potenziali acquirenti perché è vicino alla stazione e
molto servito, visto che le principali attività commerciali si concentrano su via Vittorio Emanuele II e sulla
pedonale via Carlo Alberto, dove per abitazioni storiche completamente ristrutturate si raggiungono valori
di 4000-4500 € al mq contro una media di zona di 2500-3000 € al mq. Altra strada ricercata è via Italia,
dove le quotazioni sono di 4000 € al mq. Adiacente al centro e molto richiesto dalle famiglie sorge il
quartiere di San Biagio (nell’area che dal fiume Lambro si estende verso Ovest) sviluppatosi a partire dagli
anni ’80. Un buon usato oscilla tra 2500 e 3000 € al mq, circa 500 € al mq in più rispetto a San Carlo che
offre case di corte, anche d’epoca, ma di stampo meno signorile rispetto al centro. In via Magenta sono
sorti un centinaio di appartamenti, ma i prezzi elevati (3800 € al mq) allungano le tempistiche di vendita.
Contesti condominiali degli anni ’70-’80 sono presenti a San Giuseppe, dove i prezzi raggiungono al
massimo 2000 € al mq per tipologie con ottime rifiniture, a fronte di una media di 1500-1800 € al mq. Nella
zona del Parco, che si estende fino al comune di Lissone, si trovano ville molto prestigiose inserite in
contesti verdi, spesso con parchi condominiali annessi; una soluzione di qualità media degli anni ’80 vale
circa 2500 € al mq. Da segnalare che l’offerta immobiliare è elevata perché spesso gli appartamenti sono di
ampie dimensioni e sono inseriti in grandi contesti condominiali che comportano spese elevate.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad
accedere al mercato del credito. Per un bilocale si spendono mediamente 400-500 € al mese. Si indirizzano
su abitazioni in buono stato, possibilmente arredate e si stipulano contratti a canone libero.
Prezzi in calo anche nella zona di San Donato e di San Rocco anche se questo ha determinato un certo
interesse per l’acquisto delle abitazioni usate. Sul nuovo i prezzi richiesti dai costruttori sono ancora troppo
elevati per la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Entrambe le zone offrono varie tipologie di
immobili.
Le indicazioni del mercato fanno rilevare che le abitazioni di ringhiera sono vendute al di sotto dei 1000 € al
mq, a causa della tipologia e dello stato di conservazione, mentre le soluzioni degli anni’60 - 70 hanno
avuto un maggior riscontro e sono vendute fra i 1000 – 1200 € al mq. Nella zona di San Donato si registra la
presenza di un target più elevato caratterizzato dalla presenza di condomini in edilizia residenziale, costruiti
dagli anni ’80 ad oggi. In entrambe le zone si registra la presenza di invenduto e di pochi nuovi progetti in
partenza. I potenziali clienti oggi sono disposti ad acquistare fra i 2000 – 2300 € al mq. Sul mercato degli
affitti i bilocali hanno un canone mensile di 400-450 € mentre per i trilocali si spendono 500-550€. I
contratti maggiormente stipulati sono quelli a canone libero (4+4).
Le zone di Rondò dei Pini e San Fruttuoso hanno evidenziato un lieve ribasso dei valori. Rispetto allo scorso
anno le tempistiche di vendita sono rimaste invariate perché i potenziali acquirenti sono più riflessivi,
aspettano di vedere quale sarà l’andamento dei prezzi e, inoltre, ponderano attentamente gli aspetti fiscali
legati alla proprietà immobiliare. Si intravede qualche eccezione sui tempi di vendita per immobili di taglio
medio che si attestano intorno ai 90/100 giorni di vendita. Da gennaio si nota un aumento delle richieste da
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
parte delle giovani coppie che, aiutate dai genitori, acquistano la prima casa. La domanda si orienta
prevalentemente sui trilocali di 90 mq, meno richieste per i bilocali, per i quali si nota una contrazione della
domanda. Se si può si acquista il taglio definitivo. Si sono riscontrate anche richieste di immobili da parte di
coloro che si erano trasferiti nella Brianza e che ora rientrano in città perché i prezzi sono più contenuti.
Il quartiere San Fruttuoso risale agli anni ’65-’75 e offre condomini con riscaldamento centralizzato che in
buono stato costano 2000 € al mq. Ci sono anche nuove costruzioni realizzate in classe A e valutate 2650 €
al mq. Rondò dei Pini ha un’edilizia variegata, con condomini degli anni ’60-’70 e palazzine costruite dal
2000 al 2008: una tipologia usata costa 1700 € al mq, una di nuova realizzazione si valuta al massimo 20002200 € al mq. San Fruttuoso in seguito alla realizzazione del tunnel sotterraneo e al restyling della
passeggiata sul tunnel sta riscontrando un periodo di riscoperta da parte di coloro che vivono nei comuni
limitrofi e a Milano. Inoltre, l’ampliamento dell’Ospedale San Gerardo e del Polo Universiatrio, ha
determinato l’arrivo di un numero nutrito di personale che si trasferisce in città e che cerca casa in zona sia
in affitto che in vendita. Piace anche il quartiere Triante perché ben servito da mezzi pubblici, scuole e
negozi; qui è in corso un nuovo intervento residenziale in classe A, i cui valori attualmente non superano
3000 € al mq. L’usato risale agli anni ’60-’70 e i prezzi toccano 2200-2300 € al mq per appartamenti in
contesti prestigiosi, a fronte di una media di 1900-2000 € al mq.
Chi sceglie l'affitto cerca soprattutto trilocali con cucina arredata e preferisce contesti di qualità; dall’altra
parte i proprietari richiedono garanzie e assicurazioni o fideiussioni. I trilocali costano non più di 500-550 €
al mese e i tagli più grandi possono variare tra 900 e 1500 € al mese. Sul mercato delle locazioni si registra
una carenza di offerta su tagli più grandi, di 120-200 mq. Si stipulano prevalentemente contratti transitori e
a canone libero con cedolare secca.
Sulle ville di prestigio si registra una domanda molto debole: chi aveva espresso l'intenzione di acquistare a
Monza una villa di prestigio si sta dirottando su Milano Porta Nuova, dal momento che i prezzi sono molto
simili. Si registrano sporadici interessamenti di russi e di cinesi, questi ultimi interessati più che altro ad
comprare per investimento. Le tipologie d’epoca si concentrano nella zona adiacente al Centro Storico, nei
pressi della Villa Reale.
Non mancano i lavori complementari all’EXPO. Monza dovrebbe diventare una “smart city” e si sta
procedendo a sostituire alcuni mezzi pubblici vetusti. Infine, a livello strutturale sono ricominciati i lavori
per il prolungamento della linea M1 da Sesto San Giovanni a Bettola, al confine tra Monza e Cinisello
Balsamo; nel tratto tra Bettola e San Fruttuoso nascerà una pista ciclopedonabile che porterà direttamente
alla metropolitana. Si segnala una buon ricorso all’help to buy e all’utilizzo di contratti di locazione rivedibili
nel tempo nel settore non residenziale.
Nella zona di Sobborghi, Cederna, Sant’Albino e Libertà i prezzi immobiliari sono in ribasso. In particolare
soffrono le soluzioni abitative di Sant’ Albino e Cederna che hanno un’offerta più popolare, con stabili di
corte ed Aler, spesso privi di ascensore. La domanda in queste zone non è molto elevata perché visto il
ribasso dei prezzi si preferisce acquistare nelle limitrofe zone di Libertà e Sobborghi. La maggioranza delle
compravendite sono state realizzate da investitori che hanno impiegato cifre medie di 80-100 mila € per
acquistare bilocali da mettere a reddito. Infatti, nei pressi della zona Cederna, ha sede il Policlinico di
Monza, per cui si ha una buona domanda di immobili in affitto. La zona Libertà è quella più apprezzata
perché più vicina al Parco di Monza e perché ha un’offerta immobiliare caratterizzata da abitazioni mediosignorili degli anni ’70-’80, spesso con portineria. L’usato costa 1400-1500 € al mq ed il nuovo 2500 € al mq.
Quest’area situata ad est della città piace anche perché è più vicina alla tangenziale e comoda per
raggiungere il centro di Monza. Da segnalare anche l’area di via Lecco, con immobili più prestigiosi degli
anni ‘70 e i cui valori sono influenzati positivamente dalla vicinanza del Parco: una soluzione usata costa tra
2000 e 2200 € al mq, una di nuova costruzione tra 2600 e 3000 € al mq. Grazie alla vicinanza alla stazione,
la zona più apprezzata è Sobborghi. Questa, insieme a Mentana, è un’area semicentrale che si sviluppa
intorno a via Carlo Rota e via Buonarroti, dove la maggior parte delle abitazioni risale agli anni ’70, mentre
altre sono sorte negli anni ’80. Per una soluzione usata si spendono 1600-1700 € al mq, mentre per una di
nuova costruzione si registrano valori medi 2500 € al mq.
Progetto interessante è la riqualificazione del quartiere Cederna, con un importante sviluppo immobiliare
che prevede la costruzione di un supermercato, una palazzina (con prezzi agevolati a 2200 € al mq), un'area
verde, un museo, dei negozi, una piazza attrezzata per bambini e famiglie, oltre a delle soluzioni
commerciali. È uno degli interventi più importanti di Monza nel prossimo decennio.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Cederna e Sant’Albino sono zone periferiche e meno servite, acquistate soprattutto da coloro che già vi
abitano o che vivono nel comune confinante di Brugherio. La maggior parte delle abitazioni a Cederna sono
case di corte, Aler e Gescal costruite a partire dagli anni ’50, le cui quotazioni sono di 900-1000 € al mq; a
Sant’Albino, inoltre, sorgono abitazioni costruite negli anni ’90, in edilizia cooperativa con diritto di
superficie o Cimep, che sono state riscattate e si vendono a prezzi medi di 1700 € al mq.
È alta la domanda di immobili in locazione, settore che vede canoni in ribasso e compresi tra 450-500 € per
i bilocali (normalmente già arredati) e 600-650 € per i trilocali. Spesso si affitta il proprio immobile perché
non si è riusciti a trovare l’acquirente, pertanto si prediligono contratti transitori di 18 mesi o concordati
3+2. Tra gli inquilini ci sono coppie e famiglie che non riescono ad accedere al mutuo e soprattutto persone
che gravitano intorno al Policlinico, ossia personale medico ma anche parenti di degenti.
Per il futuro della città è stato da poco firmato un protocollo d’intesa tra soggetti pubblici e privati per
riqualificare le aree industriali dismesse e migliorare così il decoro dei quartieri, favorendo la ripresa
dell’edilizia.
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IL MERCATO DELLA BRIANZA
Nel corso del 2014 le quotazioni delle abitazioni della Brianza hanno registrato un ribasso più contenuto
rispetto a quelle registrate nel comune capoluogo. Lo stesso avviene spostando l’orizzonte temporale al
2008: nel corso di questi sette anni la performance dei comuni della Brianza è stata migliore rispetto alla
città i cui prezzi immobiliari sono scesi di più (-36,6% contro -27,9%). Migliore invece il risultato di Monza
dal lato delle compravendite: nel 2014 Monza segna un +10,7% contro +8,2% della provincia. Ci sono state
realtà della provincia particolarmente positive come Vimercate che ha segnato un +61,6%, Cesano
Maderno (+30,3%), Desio (+27,6%) e Lissone (+16,8%). Sui prezzi abbiamo ancora valori in ribasso nella
seconda parte del 2014 a Vimercate (-4,2%) e a Bernareggio (-4,6%), Cesano Maderno (-7,5%) e Seregno (5,3%). Il ribasso dei prezzi spiegherebbe il rialzo delle compravendite.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa