PADOVA Mercato immobiliare locale I sem 2015

ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
2014
-7,3%
I sem 2015
-2,5%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle grandi città, del
2,1% nell’hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la prima città a segnalare
prezzi stabili, al secondo posto c’è Milano che perde lo 0,9%; la Capitale, invece, chiude con un calo del 2,1%.
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%),
seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale
(36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce la domanda su quest’ultima tipologia e
aumenta quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale
nelle fasce intermedie (da 250 a 474 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore
concentrazione nella fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg nell’hinterland delle
grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7%
sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano,
Bologna e Firenze. Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il
contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il
76,8% ha interessato l’abitazione principale, il 16,4% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.
Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall’abitazione
principale.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei
prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe
raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
PADOVA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
PREZZI: -1,1% nel I sem 2015
2008
-4,4
2009
-3,3
2010
-1,7
2011
-4,4
2012
-9,5
2013
-10,2
2014
-5,5
I sem 2015
-1,1
Variazione percentuale dei prezzi.
Padova evidenzia una contrazione dei prezzi dell’1,1% rispetto al secondo semestre 2014. Le zone centrali
cedono l’1,9%, mentre quelle semicentrali e periferiche si mantengono sostanzialmente stabili.
Dopo che i valori erano scesi notevolmente nei semestri precedenti, adesso si assiste a un livellamento dei
prezzi. La domanda è alta e proviene in buona parte da giovani coppie che approfittano dei prezzi
convenienti.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
La tipologia più richiesta è il trilocale con il 47,5% delle preferenze, a seguire il quattro locali con il 29,1%.
L’analisi della disponibilità di spesa evidenzia che il 46,1% dei potenziali acquirenti ha un budget massimo di
119 mila € e il 27,1% si colloca nella fascia successiva (120-169 mila €).
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: tanti giovani
L’81,4% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale, a seguire con il 18,6% coloro che hanno
acquistato per investimento. Quasi un terzo degli acquirenti è under 35, mentre i 35-44enni rappresentano il
31,3%.
COMPRAVENDITE: ritorna la vivacità
Aumenta il numero di compravendite a Padova: in città sono state effettuate 977 transazioni, pari al 19,1% in
più rispetto al I sem 2014, mentre la provincia chiude con 2.352 compravendite (+0,9%)
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
PADOVA: UN TERZO DEGLI ACQUIRENTI È UNDER 35
Padova evidenzia una contrazione dei prezzi dell’1,1% rispetto al secondo semestre 2014.
La prima parte del 2015 evidenzia stabilità dei prezzi nei quartieri Guizza e Salboro e un leggero calo tra
Madonna Pellegrina, Santa Croce, Santa Rita e Sant’Osvaldo (circa -2%). I valori erano scesi già
notevolmente nei semestri precedenti, per ora si assiste ad un certo assestamento delle quotazioni.
L’offerta immobiliare è ancora in aumento nei quartieri citati, ma domanda e offerta si incontrano più
facilmente e si ravvisa un maggior numero di compravendite legata alla diminuzione dei prezzi.
La domanda di prime case si concentra prevalentemente tra Guizza e il lungargine Bassanello e si focalizza
su trilocali e quadrilocali. Le preferenze ricadono su soluzioni che abbiano stanze comode, cucina abitabile
e box auto; in seconda battuta si guardano i piani alti, necessariamente inseriti in un palazzo con ascensore.
A seconda dello stato interno, il budget oscilla tra 60-120 mila € nei quartieri Guizza-Salboro e 80-150 mila
€ nei quartieri Madonna Pellegrina-S.Rita-Forcellini per un trilocale, mentre per un quadrilocale si devono
considerare rispettivamente 90-150 mila € e 110-200 mila €. La domanda di investitori è buona nelle zone
più vicine all’Ospedale (Santa Rita, Forcellini e Nazareth), quella limitrofa al Portello e nella parte alta del
quartiere Forcellini perché sono presenti i Poli Universitari. Costoro mettono a reddito immobili sui 45-80
mila € per monolocali o piccoli bilocali, preferibilmente con spazio da adibire a deposito (cantina o box) da
affittare con una rendita lorda dell’8-9%.
La domanda di appartamenti in affitto viene da personale medico e studenti, questi ultimi provenienti un
po’ da tutta Italia, Spagna, Portogallo, Francia che arrivano a Padova con il progetto Erasmus, ma sono
presenti anche alcuni inglesi che studiano alla English School del quartiere Forcellini. Costoro optano per
appartamenti già ristrutturati, dotati di mobilio di buona fattura e ritengono fondamentale la presenza
della connessione internet. Per un appartamento di piccole dimensioni si spendono 380 € al mese (al
massimo 400-420 € se di qualità) e il contratto maggiormente sottoscritto è quello transitorio di 36 mesi. In
calo le richieste di locazioni da parte di famiglie e giovani coppie, in quanto i tassi in discesa e la possibilità
di detrarre le spese fiscali per la ristrutturazione invogliano maggiormente all’acquisto.
La zona più centrale della città è quella di Santa Croce, che si sviluppa nelle immediate vicinanze di Prato
della Valle e ospita numerosi palazzi storici, con appartamenti di taglio medio grande. Sia a Santa Rita sia a
Madonna Pellegrina prevalgono le costruzioni degli anni ’70: per un usato medio si spendono mediamente
intorno ai 1200 € al mq, mentre per una tipologia in buono stato le quotazioni sono di 1400 € al mq. Esiste
anche una zona meno costosa che si sviluppa intorno al Bassanello: offre abitazioni dagli anni ’50 ai primi
anni ‘60 che si vendono a prezzi medi di 1100 € al mq, mentre il semi-ristrutturato si aggira intorno a 14001500 € al mq. Via Guizza è la strada principale dell’omonimo quartiere, dove si concentrano tutte le attività
commerciali, mentre dal punto di vista residenziale le richieste si focalizzano nelle traverse secondarie
perché meno trafficate e più tranquille. Buona la domanda nei pressi delle parrocchie del quartiere, dove si
trovano parchi attrezzati per bambini, asili e scuole. Un appartamento degli anni ’60-’70 in buone
condizioni si può acquistare con una spesa media di 1100 € al mq (box auto compreso), mentre per le
tipologie dei primi anni del 2000 i valori salgono a 1500-1600 € al mq. Nuove costruzioni in classe A sono in
corso a Guizza oltre il Bassanello, è buona richiesta per gli immobili di nuova costruzione, specialmente per
bifamiliari e trifamiliari. Qui le quotazioni medie sono comprese tra 1700 e 1800 € al mq, mentre a Santa
Rita – Madonna Pellegrina gli immobili di nuova costruzione hanno prezzi che oscillano su 2000 € al mq. Un
altro interessante cantiere si trova in zona Salboro, a sud del quartiere Madonna Pellegrina, dove è in fase
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
di realizzazione una costruzione con bifamiliari e trifamiliari in classe A, caratterizzata da una particolare
cura delle finiture e degli spazi.
Diversi sono i nuovi progetti presenti sul territorio. Si sta procedendo alla modifica della viabilità tra l’Hotel
Biri e via Nicolò Tomaseo e alla ristrutturazione parziale dell’Ospedale; è stato completato il restauro
dell’Orto Botanico, mentre gli interventi ad alcune statue di Prato della Valle procedono velocemente. Da
segnalare che si potrebbe ristrutturare lo stadio Appiani e si sta pensando al prolungamento del metrobus
da Voltabarozzo al centro della città.
In zona Arcella la maggior parte della domanda proviene da single, famiglie e giovani coppie, alcune delle
quali stipulano il mutuo, che ricercano appartamenti di tre o quattro locali, anche se la preferenza è per le
soluzioni semindipendenti. Una piccola percentuale delle compravendite proviene da genitori che
acquistano per i figli o da genitori di studenti universitari, che si orientano prevalentemente su bilocali o
trilocali.
Arcella si sviluppa nella parte nord della città e risale prevalentemente agli anni ’60 – primi anni ’70,
sebbene le ultime costruzioni risalgano al 2004-2006 (ma c’è ancora tanto invenduto). Le parrocchie
principali, dove si realizza il maggior numero di compravendite, sono Sant’Antonino, Buon Pastore, San
Carlo, Santissima Trinità, San Bellino e San Lorenzo. L’offerta edilizia è sostanzialmente omogenea e
consiste in condomini, quasi tutti dotati di riscaldamento centralizzato, e qualche porzione di bifamiliare e
trifamiliare: una soluzione semindipendente da ristrutturare costa meno di 1000 € al mq, un trilocale di 6585 mq in buone condizioni si valuta 60-85 mila €, mentre un quadrilocale di 100-120 mq costa tra 70 e 110
mila €. Ci sono anche delle zone in cui sono presenti ville singole di prestigio, che talvolta possono
raggiungere e/o superare 700 mila euro.
Attivo il settore delle locazioni, alimentato da giovani coppie e single che si orientano su trilocali o
quadrilocali già arredati almeno della cucina: i canoni oscillano tra 400-450 € al mese per un trilocale e 450500 € per un quadrilocale, i contratti maggiormente stipulati sono quelli a canone concordato 3+2, a cui
spesso fa seguito l’applicazione della cedolare secca. Numerosi sono gli studenti, provenienti soprattutto
dal Friuli ma anche da Trentino, Bergamo, Brescia e Bologna. Costoro desiderano la camera singola (che
costa 180-200 € al mese), ma si accontentano anche di un posto letto in stanza doppia, il cui canone oscilla
tra 120 e 140 €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa