Nota territoriale Salerno - Andamento del mercato immobiliare nel II

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SALERNO
NOTA TERRITORIALE
a cura dell’Ufficio Provinciale di SALERNO
Paolo Sanseverino (referente OMI)
Anna Monetta (collaboratore)
Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2011
Settore residenziale
con la collaborazione della
Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi
Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare
data di pubblicazione: 22 giugno 2012
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia del Territorio. Non è
consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso
terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di
pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
Indice
Indice ..........................................................................................................................................1
Introduzione .................................................................................................................................1
Mercato regionale .........................................................................................................................2
Mercato provinciale ..................................................................................................................... 12
Mercato del comune di Salerno .................................................................................................... 27
Note metodologiche .................................................................................................................... 38
Indice delle tabelle...................................................................................................................... 40
Indice delle figure ....................................................................................................................... 40
Introduzione
La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2011, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di
Salerno, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione
Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del
mercato residenziale della provincia di Salerno.
Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del
mercato immobiliare della regione Campania con approfondimenti sulla provincia di Salerno ed in
particolare sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:
◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodo;
◊ l’intensità del mercato immobiliare (IMI);
◊ le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;
◊ lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
La Provincia di Salerno comprende 158 comuni che presentano una notevole diversità geografica,
sociale, economica e, di riflesso, immobiliare. Per una più efficace lettura dei dati immobiliari, il
territorio provinciale è stato suddiviso in 12 macroaree oltre il capoluogo provinciale, e il territorio
comunale è stato suddiviso in 7 macroaree urbane, seguendo un criterio, per quanto possibile, di
omogeneità dei parametri fondamentali citati.
1
Mercato regionale
In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale delle cinque
province della Campania nel secondo semestre 2011, valutando le differenze tra capoluoghi e restanti
comuni anche in relazione agli anni precedenti1.
Si riportano di seguito tre tabelle inerenti NTN e quotazioni medie riferite alle cinque province campane
nella loro interezza, al solo capoluogo e al resto della provincia.
Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province
Province
Avellino
NTN II sem
2011
Var %NTN
Quota % NTN
II sem 2011 /
Italia
II sem 2010
Quotazione
II sem 2011
€/mq
N. indice
Var %
quotazioni II
quotazione II
sem 2011
sem 2011 / I
(base = I sem
sem 2011
2004)
1.472
3,2%
0,49%
845
0,0%
115,3
897
5,8%
0,30%
1.260
-0,1%
224,3
Caserta
2.940
1,7%
0,98%
1.078
-6,5%
156,8
Napoli
8.210
1,2%
2,72%
1.997
-0,1%
134,4
Salerno
3.443
2,6%
1,14%
1.445
1,7%
142,4
16.961
2,0%
5,63%
1.587
-0,5%
139,5
301.306
0,9%
100%
1.583
0,0%
129,9
Benevento
Campania
Italia
Il mercato immobiliare campano con poco meno di 17.000 compravendite normalizzate nel secondo
semestre 2011 ha rappresentato quasi il 6% del totale italiano, riducendo tale percentuale rispetto al
semestre precedente. Tuttavia, rispetto al corrispondente semestre 2010, che ha rappresentato,
probabilmente, la fase maggiormente negativa degli ultimi anni2, la regione ha fatto registrare un
incremento di NTN (2,0%) superiore al dato nazionale (0,9%). C’è da aggiungere che il dato positivo,
verificatosi in tutte le cinque province, è stato più marcato in quelle meno popolose ed edificate,
Avellino e Benevento; anzi il dato globale è stato “frenato” dalla provincia di Napoli, che rappresenta la
metà circa delle compravendite regionali complessive3, con l’incremento provinciale più basso della
regione, anche se più in linea col dato nazionale. Interessante anche la ripresa di compravendite nella
provincia di Salerno, la cui seconda piazza come numero di transazioni sembrava ultimamente a rischio,
insidiata da quella meno vasta e popolata di Caserta4, sede in tempi recenti, però, di edificazione più
intensiva, richiamando spostamenti di popolazione dalla provincia del capoluogo.
Oltre a quella partenopea, anche la provincia di Salerno supera la soglia del 1% come percentuale
nazionale di compravendite.
Permane una quotazione residenziale media regionale leggermente più elevata di quella globale
italiana, anche se dovuta unicamente alla provincia di Napoli, risultando inferiore quella delle altre
quattro.
Ad eccezione del comprensorio casertano, con una significativa diminuzione delle quotazioni di oltre il
6%, di non particolare entità, oltre che con segni discordi, le oscillazioni nei valori economici delle
medie provinciali nel confronto col semestre precedente (1° 2011). La stabilità dei prezzi in alcune aree
può essere determinata da una stasi delle transazioni, in quanto l’insicurezza generale spinge molti
soggetti a rinviare gli acquisti e molti venditori non sono ancora propensi ad abbassare i prezzi. Questo
mancato incontro tra domanda e offerta potrebbe confermarsi anche per il 2012 con rischi di
stagnazione del mercato. E’ opportuno osservare, però, che i dati riportati sono inerenti alle rilevazioni
dell’intero secondo semestre 2011: non costituiscono, cioè, una fotografia delle quotazioni di fine anno,
1
Per il parametro NTN si è considerata significativa la comparazione con l’omologo semestre dell’anno precedente (secondo
2010), mentre le quotazioni sono state rapportate al semestre immediatamente precedente (primo 2011). Inoltre, al fine di avere
un’omogenea lettura dei dati delle diverse province, nel presente paragrafo il valore medio residenziale calcolato per Napoli non è
pesato con lo stock della singola Zona OMI. Il valore medio pesato viene elaborato nell’analisi del mercato comunale.
2
Nel secondo semestre 2010 si è registrato il minimo di NTN degli ultimi nove anni in tutte le provincie della Campania
(eccettuato quella poco numericamente rilevante di Avellino, ma per pochissimo).
3
Ai primi quindici posti regionali per numero di abitanti ben undici sono della Provincia di Napoli: i restanti sono gli altri quattro
capoluoghi di provincia.
4
Le province di Salerno e Caserta sono rispettivamente all’ottavo e al quindicesimo posto nella classifica nazionale della
popolazione.
2
quando si è registrato l’apice della crisi politico-economica nazionale, che ha innegabilmente
manifestato i suoi influssi negativi anche nel comparto immobiliare (certamente in modo maggiore nei
settori non residenziali). Pertanto, a prescindere da come sarà l’evoluzione del numero di transazioni
nella prima metà del 2012, è lecito aspettarsi una ulteriore e in alcuni casi più cospicua diminuzione dei
valori.
Nonostante la flessione dell’ultimo semestre, la provincia di Caserta permane tra quelle col maggior
incremento medio dal 2004. Rispetto al primo semestre 2004 l’incremento delle quotazioni nella
provincia di Napoli, e di conseguenza nell’intera regione, è stato superiore, anche se non di molto, alla
media nazionale.
Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi
NTN II sem
2011
Var %NTN
II sem 2011
/ II sem
2010
Quota %
NTN Italia
Quotazione
II sem 2011
€/mq
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
N. indice
quotazioni II
sem 2011 (base
= I sem 2004)
Avellino
267
23,6%
0,29%
1.377
0,2%
126,0
Benevento
243
11,4%
0,26%
1.719
-0,2%
196,4
Capoluoghi
Caserta
295
-4,5%
0,32%
1.815
-9,9%
167,6
Napoli
3.231
6,1%
3,46%
2.515
-0,6%
126,6
Salerno
Campania
Italia
492
6,2%
0,53%
2.749
-0,8%
128,3
4.528
6,5%
4,84%
2.401
-1,1%
130,0
93.470
2,2%
100%
2.299
0,0%
130,7
Concentrando l’attenzione sui soli capoluoghi (tabella 2), il cui mercato è coinciso a oltre un quarto
dell’intero panorama regionale, lo scenario delle transazioni manifesta valori numerici sensibilmente
diversi da quelli complessivi provinciali. Ad eccezione di Caserta, con una flessione di NTN prossima al
5%, gli altri capoluoghi hanno fatto registrare progressi più o meno considerevoli: le due città principali,
Napoli e Salerno, si sono attestate su incrementi comparabili alla media regionale, oltre il 6%, mentre
Benevento e soprattutto Avellino (un rimarchevole +23,6% rispetto al II sem. 2010) hanno palesato
aumenti in doppia cifra. Già nel semestre precedente i due capoluoghi interni avevano denotato una
crescita nell’ordine del 10%5. Complessivamente, Avellino ha incrementato le compravendite di quasi il
50% negli ultimi due anni, pervenendo ad un valore che non si raggiungeva dal 2007. Si potrebbe
essere portati a giustificare tale fenomeno ricordando che i due capoluoghi più interni - al contrario di
Napoli, Caserta e Salerno che godono di una pletora di cittadine limitrofe abbastanza sviluppate - non
sono caratterizzati da un’intensa conurbazione nell’immediato ambito dei confini comunali, dove, a
parità di caratteristiche intrinseche, i valori immobiliari sono di norma inferiori, per cui maggiormente
appetibili in periodi di congiuntura economica negativa. E’ il segnale che, dopo tanti anni in cui si è
riscontrata la propensione allo spostamento di residenti da Napoli verso Caserta, in cerca di una qualità
di vita migliore, l’attenzione si è spostata maggiormente verso il capoluogo irpino.
Comunque, i capoluoghi, ad eccezione di Caserta, hanno registrato delle variazioni positive superiori a
quelle delle rispettive province. Potrebbe essere una motivazione (come visualizzabile dalla successiva
figura 5) il superiore rafforzamento delle quotazioni negli ultimi anni dei comuni della provincia rispetto
ai capoluoghi, per cui la maggiore convenienza economica non risulta più compensata dalla minore
quantità di servizi.
Dal confronto delle prime due tabelle si ricava che numericamente, con l’eccezione di Napoli6, in
riferimento alle percentuali nazionali la quota NTN dei singoli capoluoghi campani è sensibilmente
inferiore a quella della corrispondente provincia (ad esempio Caserta capoluogo 0,32%, tabella 2;
Caserta provincia 0,98%, tabella 1).
Il valore immobiliare residenziale medio dei capoluoghi campani è maggiore di oltre la metà rispetto a
quello regionale, limite non superato a livello nazionale, segnale della forte valenza economica del
centro amministrativo rispetto all’hinterland7. Per i capoluoghi non vige la stessa classifica di quotazioni
5
Nell’analisi del semestre ancora precedente (2° 2010), invece, Avellino e Benevento avevano presentato andamenti opposti:
Avellino un incoraggiante +20,2%, mentre Benevento era stato l’unico capoluogo con marcato risultato negativo (-7,2%).
6
Napoli provincia costituisce meno della metà del NTN regionale, ma Napoli città rappresenta quasi i ¾ del NTN totale dei
capoluoghi.
7
Il dato è ancora più rilevante se si ricorda la presenza nella regione di località turistiche dalle quotazioni ben superiori ai
capoluoghi (Capri, Ischia, Sorrento, Amalfi, Positano, ecc.).
3
riscontrata per l’intera provincia: Caserta città presenta un valore medio superiore a quello di
Benevento8 e Salerno superiore a Napoli9. Al di fuori dei confini regionali questo dato della non
corrispondenza gerarchica delle quotazioni medie tra prima e seconda città della regione potrebbe
risultare abbastanza sorprendente. Probabilmente, la crisi economica globale si è avvertita a Salerno
meno che a Napoli, e la maggiore stabilità politica ha consentito l’applicazione di determinati progetti di
sviluppo a favore dell’economia locale che si sono riflessi positivamente nel mercato immobiliare.
Salerno, come anche Caserta, è stata sede negli ultimi dieci-quindici anni di una riqualificazione
urbanistica che ha comportato profondi benefici commerciali (crescita dell’importanza del porto) e
turistici10.
Come riscontrato anche per l’intera regione, le quotazioni sono globalmente in leggera flessione rispetto
al semestre precedente, tranne a Caserta, dove emergono diminuite di una percentuale non
trascurabile, in linea con gli altri dati negativi già discussi, probabilmente in virtù di valori precedenti
sovrastimati. Il capoluogo regionale, così come anche Salerno, rispetto al semestre base del primo 2004
presenta una crescita non difforme dal dato regionale e nazionale.
Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi
Non capoluoghi
Avellino
Benevento
NTN II sem
2011
Var %NTN
II sem 2011
/ II sem
2010
Quota %
NTN Italia
Quotazione
II sem 2011
€/mq
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
N. indice
quotazioni II
sem 2011 (base
= I sem 2004)
1.205
-0,5%
0,58%
779
0,0%
113,3
654
3,8%
0,31%
1.162
-0,1%
234,8
Caserta
2.644
2,4%
1,27%
1.006
-5,9%
155,0
Napoli
4.979
-1,7%
2,40%
1.752
0,3%
140,3
Salerno
Campania
Italia
2.951
2,0%
1,42%
1.290
2,4%
146,4
12.433
0,4%
5,98%
1.368
-0,2%
144,5
207.836
0,4%
100,00%
1.319
0,0%
129,3
In tabella 3 sono esposti i medesimi dati della tabella precedente non considerando i capoluoghi di
provincia11. E’ molto interessante confrontare i dati delle due ultime tabelle in termini di variazione di
compravendite: si nota, ad esempio, che la provincia di Caserta12 ha reagito alla stasi immobiliare
meglio del capoluogo, mentre è avvenuto il fenomeno contrario in quelle di Napoli e Avellino13. Con
l’esclusione di Napoli, i non-capoluogo delle province campane presentano un’incidenza sul NTN
nazionale superiore a quanto riportato per i capoluoghi nella tabella 2, nei casi di Caserta e Salerno14,
rispettivamente 1,27% e 1,42% contro 0,32% e 0,53%.
Focalizzandosi sulle quotazioni dei non capoluoghi, com’era facilmente pronosticabile, la provincia di
Napoli è molto superiore a quella di Salerno, per la presenza non solo di rinomati centri turistici (Capri,
Ischia, Sorrento), tuttavia poco incidenti come peso, ma soprattutto per l’apporto dei numerosi comuni
con valori oltre la media provinciale che formano la prima cintura intorno al capoluogo. La quotazione
media dei comuni residui della provincia di Salerno è l’unica della Campania a risultare meno della metà
8
Caserta incide solo per il 15% nel computo della quotazione media provinciale, mentre Benevento per circa un quarto, non
esistendo nel comprensorio sannita comuni significativi oltre al capoluogo: Montesarchio e Sant’Agata dei Goti sono gli unici che
superano di poco i 10.000 residenti.
9
In realtà la quotazione media di Napoli, pesata con lo stock delle zone OMI, è molto più alta, 2.905 €/mq, (oltre il 15% in più),
superiore a quella pesata di Salerno, 2.825 €/mq. Tuttavia non è disponibile l’analogo dato pesato per i capoluoghi di Avellino,
Benevento e Caserta. Tra l’altro inserendo questo valore per Napoli, invece di quello calcolato con la semplice media aritmetica
delle quotazioni medie residenziali delle zone OMI, scaturirebbe una quotazione media regionale pari a 1.647 €/mq, provinciale di
1.997 €/mq e dei capoluoghi pari a 2.686 €/mq; cioè rispettivamente superiori di quasi il 4%, oltre il 6% e quasi il 12% rispetto a
quelle delle tabelle 1 e 2: chiaramente l’ influenza è superiore quanto minore è il numero di comuni utilizzati per la media.
10
A chi ha potuto confrontare le tradizionali luminarie degli ultimi Natali a Napoli (eufemisticamente sotto tono) e nel centro di
Salerno (a profusione e con ampia e sorprendente varietà), considerata la breve distanza (60 km), sarà sembrato di vivere due
momenti storici molto diversi dal punto di vista della congiuntura economica.
11
Questa tabella è inserita per la prima volta nelle Note Territoriali semestrali.
12
Si sono verificati incrementi superiori al 10% in comuni importanti della provincia come Aversa, Capua, Mondragone, Santa
Maria Capua Vetere e Sessa Aurunca, tutti con NTN semestrale superiore a 100.
13
Su 118 comuni della provincia nessuno supera 100 compravendite e solo due presentano un NTN maggiore di 50.
14
In provincia di Salerno nel 2° sem. 2011 si rilevano sei comuni con NTN superiore a 100: Agropoli, Battipaglia, Cava de’ Tirreni,
Eboli, Nocera Inferiore e Scafati; a parte la prima, località turistica, gli altri comuni sono nella fascia di popolazione tra 35.000 e
55.000 abitanti.
4
di quella del capoluogo15. Anche per i non capoluoghi campani si è rilevata una diminuzione media delle
quotazioni, soprattutto per il ribasso nei comuni casertani, solo in parte controbilanciato dall’aumento
medio in provincia di Salerno. La controtendenza dei comuni della provincia campana più meridionale
può essere motivata con gli afflussi finanziari degli ultimi anni verso i comprensori nel Parco Nazionale
del Cilento e del Vallo di Diano (tra i più estesi d’Italia), che hanno permesso alle amministrazioni locali
di operare dei miglioramenti edilizi e ambientali del tessuto cittadino con conseguente incremento dei
valori immobiliari, in particolare per i comuni cilentani della costa16. L’incremento complessivo delle
quotazioni negli ultimi otto anni dei non capoluoghi rispecchia sia numericamente sia come posizioni
quello delle province nel loro complesso, con una crescita media superiore a quella nazionale di oltre il
10%.
Il dato del numero di transazioni non sempre è idoneo a definire la reale propensione agli scambi di un
determinato ambito territoriale, se non comparato allo stock immobiliare, cioè a quello che
materialmente potrebbe essere immesso sul mercato. Nella tabella sottostante è esplicitato l’indice IMI,
cioè ”l’intensità” del mercato, sempre nei tre raggruppamenti: intera provincia, capoluoghi, comuni non
capoluoghi.
Tabella 4: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo
Intera Provincia
Capoluoghi
NTN 2011
Var %
NTN
2011 /
2010
Avellino
2.891
-0,8%
1,18%
500
16,2%
1,84%
Benevento
1.784
-0,9%
1,13%
467
11,9%
1,67%
Province
IMI 2011 NTN 2011
Var %
NTN
2011 /
2010
Non Capoluoghi
Var %
NTN
2011 /
2010
IMI 2011
2.392
-3,8%
1,09%
1.317
-4,7%
1,01%
IMI 2011 NTN 2011
Caserta
6.294
-1,7%
1,39%
613
-3,3%
1,51%
5.681
-1,5%
1,37%
Napoli
16.912
-3,8%
1,27%
6.633
0,2%
1,55%
10.279
-6,2%
1,14%
Salerno
Campania
Totale Italia
6.936
-7,1%
1,20%
984
-4,6%
1,60%
5.952
-7,5%
1,15%
34.819
-3,7%
1,26%
9.197
0,7%
1,57%
25.622
-5,2%
1,17%
598.224
-2,2%
1,80%
188.795
-0,4%
2,10%
409.429
-3,1%
1,69%
Anche i dati delle transazioni sono analizzati in tabella 4 su base annua. Il discorso cambia
radicalmente: se nel confronto 2010-2011 dei soli secondi semestri erano risultati tutti incrementi per le
province, al contrario, confrontando l’intero anno solare, si rinvengono tutti decrementi, in particolare
per le province di Napoli e Salerno, che poi determinano in larga parte il tenore del dato regionale. E’
un esempio come la minore o maggiore ampiezza dell’intervallo temporale di riferimento può
comportare una chiave di lettura completamente diversa: nella fattispecie, il primo semestre 2010, in
particolare nelle province di Napoli e Salerno era stato vissuto come un segnale di ripresa, prima della
brusca presa di coscienza del perdurare della profonda stasi immobiliare conclamatasi nel secondo
semestre. Ad eccezione di Salerno, per i capoluoghi, anche se con percentuali decisamente modificate,
non mutano i segni delle variazioni di NTN 2010/2011, mentre sono tutte negative quelle del resto della
provincia.
Incentrando l’osservazione sull’IMI non si notano enormi scarti percentuali all’interno dei tre
raggruppamenti nel 2011: per le province si va dal 1,13% di quella sannita al 1,39% di quella
casertana, mentre per i capoluoghi dal 1,51% di Caserta al 1,84% di Avellino e per i non capoluoghi dal
1,01% dei comuni del beneventano al 1,37% di quelli in Terra di Lavoro.
I dati sopra esposti si prestano a molte interessanti analisi. In tutti e tre i comparti Napoli rispecchia
quasi fedelmente la media regionale, quando, invece, solitamente il capoluogo dovrebbe essere
l’elemento trainante del mercato immobiliare residenziale17: solo in parte si può spiegare con il livello di
saturazione edilizia della provincia, sia per motivi normativi18, sia per reale penuria fisica di territorio
disponibile all’edificazione in molti comuni. Le due province interne presentano i valori IMI più elevati
tra i capoluoghi e quelli inferiori per la dinamicità del mercato del resto della provincia. Diametralmente
15
Dei 157 comuni della provincia solo ventisei superano la media provinciale, meno del 17%.
Si pensi ad esempio allo storico comune di Castellabate, pressoché sconosciuto in gran parte d’Italia, divenuto meta turistica,
anche solo per curiosità, dopo che vi è stato girato il film di successo al botteghino “Benvenuti al Sud”.
17
E’ stato vero fino a circa cinque anni addietro, quando solo Caserta poteva vantare IMI paragonabili a quelli di Napoli, se non
superiori in virtù del fermento edilizio verificatosi circa un decennio addietro.
18
Sono presenti diverse aree naturali protette (Vesuvio, Monti Lattari, Campi).
16
5
opposto il comportamento di Caserta: ultima tra i capoluoghi19 e prima abbondantemente a livello
provinciale, grazie al dato dei non capoluoghi, dove supera la seconda di ben 0,20 punti percentuali.
Ciò è dovuto all’esistenza nella parte sud-occidentale della provincia di diversi centri di rilievo20, i quali
possono vantare un numero di abitanti dello stesso ordine di grandezza del capoluogo nell’immediato
hinterland (Marcianise, Maddaloni), o che addirittura possono rivaleggiare (Reggia a parte) per
importanza storica (Aversa e Santa Maria Capua Vetere21); inoltre, la fascia pianeggiante meridionale al
confine con la Provincia di Napoli è sede di una crescente speculazione edilizia per sfruttare la vicinanza
e la facilità di collegamento col capoluogo regionale.
Salerno denota tendenzialmente le stesse dinamiche del capoluogo regionale. In effetti, anche
l’intensità del mercato immobiliare riferita al 2011 ci conferma le precedenti considerazioni riguardanti
lo spostamento di residenti, o perlomeno dell’interesse in campo immobiliare, da Napoli ad Avellino città
e alla bassa provincia di Caserta, contigua a quella napoletana.
Importante rilevare come i dati di IMI siano sempre ben al di sotto delle medie nazionali, ma di un
valore eccezionalmente costante per i tre ambiti oggetto d’attenzione: 0,52-0,54 punti percentuali.
I dati “crudi” sulle transazioni residenziali andrebbero sempre messi anche in relazione con altri fattori
intimamente correlati al mercato immobiliare, quali l’accesso al credito, lo stato di salute del comparto
edile residenziale, l’andamento demografico e la qualità dei fabbricati.
Il mercato del credito, insieme alle manovre di austerità fiscale, rappresenta nella fase attuale il
principale elemento di freno ad una ripartenza generale dell’economia e del ramo dell’edilizia in
particolare22.
L’anno nuovo, 2012, può ritenersi il sesto anno di recessione per il settore delle costruzioni in
Campania, al pari di quanto accade a livello nazionale. Nella sua fase espansiva (1995-2006) il ciclo
edilizio aveva sospinto il settore ai suoi massimi livelli grazie a fattori propulsivi fondamentali, quali
’incremento demografico, i bassi tassi d’interesse e l’alta liquidità.
Indicatori di riferimento per la stima della domanda abitativa primaria, che definisce in maniera,
abbastanza precisa i contorni delle dinamiche del mercato residenziale, sono l’andamento demografico
e quello del numero di famiglie. In Campania, come nel resto d’Italia, nel primo decennio del secolo si è
osservato un debole aumento di popolazione a fronte di un più rilevante incremento del numero di
famiglie23, il che comporta l’esigenza di più unità abitative, ma di taglia mediamente inferiore alle
necessità dei tempi precedenti.
Infine, più tipicamente nelle regioni meridionali e a maggior ragione nella nostra, si soffre anche di una
inadeguatezza qualitativa24 del pacchetto residenziale, che di fatto impoverisce lo stock immobiliare
“scambiabile”.
La sezione è poi completata con dei grafici inerenti alla distribuzione delle compravendite in ambito
regionale e l’andamento di IMI, NTN e quotazioni a partire dal primo semestre 2004.
19
Dopo anni di intensi scambi immobiliari, Caserta città subì una brusca diminuzione nel 2008, con una contrazione di quasi un
quarto dell’IMI.
20
La leggera differenza tra i residenti di Caserta (meno di 80.000) e Aversa (oltre 50.000) non trova analogo riscontro per le altre
province (Avellino/Ariano Irpino, Benevento/Montesarchio, Napoli/Giugliano e Salerno/Cava de’ Tirreni).
21
Aversa è stata la prima capitale normanna nel Meridione. Santa Maria C.V., l’antica Capua Romana, famosa per gli Ozii di
Annibale, possedeva l’anfiteatro secondo per grandezza solo al Colosseo; ancora oggi, è sede della Conservatoria (Ufficio di
Pubblicità Immobiliare) per la Provincia di Caserta e per il Nolano.
22
I finanziamenti concessi per l’acquisto di abitazioni negli ultimi 5 anni (dal 2006 al 2011) sono diminuiti nella regione del 26% e
nella provincia di Napoli addirittura del 36% (Fonte CRESME).
23
Il numero di famiglie, infatti, dal 2000 al 2010 è aumentato nella regione del 13,1% contro uno sviluppo demografico del 2,3%,
mentre nella provincia di Napoli ad una sostanziale stabilità del dato demografico (0,7%) ha fatto riscontro una crescita del
numero di famiglie del 11,4% (Fonte CRESME).
24
Quasi il 40% degli edifici in Campania ha più di 40 anni; la medesima quota sale al 71% nel comune di Napoli, dove di
conseguenza è assai rilevante la percentuale di edifici degradati (43,2%), quasi doppia rispetto alla media nazionale (22,6%) e a
quella regionale (27,8%) (Fonte, elaborazione CRESME su dati ISTAT).
6
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2011 per provincia
8,7%
20,3%
5,3%
17,3%
48,4%
Avellino
Benevento
Caserta
Napoli
Salerno
La distribuzione del NTN nei cinque ambiti provinciali non riserva particolari sorprese, con quello
partenopeo che vale quasi la metà del mercato regionale, seguito dalle altre due province che si
affacciano sul mare, Caserta e Salerno, con circa il 20% del totale. Le province interne contribuiscono
in maniera notevolmente minore, in particolare Benevento rappresenta poco più un ventesimo degli
scambi immobiliari residenziali della regione. Tuttavia, rispetto al primo semestre dell’anno sono stati
registrati degli incrementi della quota percentuale regionale, a scapito soprattutto di quella di Caserta,
da parte delle province di Avellino, Benevento e Salerno, consentendo a quest’ultima di superare la
soglia del 20% del mercato. Ad ogni modo, la suddivisione delle compravendite nelle cinque province è
negli ultimi semestri abbastanza costante, con piccoli scostamenti: ad esempio, la provincia di Napoli
negli ultimi quattro semestri ha sempre rappresentato una quota sul totale pari al 48-49%.
I grafici polari nella figura 2 e nella figura 3 consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto
tra l’IMI nazionale e regionale e l’IMI delle singole province della regione Campania per i soli capoluoghi
(figura 2) e per i comuni non capoluogo (figura 3). Il dato complessivo della Campania (1,26%) è
inferiore a quello dell’Italia (1,80%), per i capoluoghi è evidente come ci sia una sostanziale uniformità
ad un valore intermedio tra le due linee di riferimento, con solo la città di Avellino che oltrepassa nel
semestre la media nazionale. Per i non capoluoghi l’uniformità è posta ad un livello inferiore alla media
regionale, ad eccezione dei comuni casertani, contraddistintisi per una buona vivacità del mercato
residenziale25.
25
Pur presentando una diminuzione di IMI per il quinto anno consecutivo, così come i comuni dell’Irpinia.
7
Figura 2: IMI 2011 - capoluoghi
AV
Italia
1,84%
2,00%
Campania
Capoluoghi
1,00%
1,60%
1,67%
SA
BN
0,00%
1,55%
NA
1,51%
CE
Figura 3: IMI 2011 - non capoluoghi
AV
2,00%
Italia
Campania
Non capoluoghi
1,09%
1,00%
BN
SA
1,15%
1,01%
0,00%
1,14%
NA
1,37%
CE
8
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
120
108,4
110
100
105,5 104,6
98,4 104,5 103,8106,4
101,4
101,6 101,5
101,0
98,1
97,4
100
97,2
100,9
97,3
92,6
90
86,5
86,5
87,5
87,6
79,3
77,0 75,0
82,5
80
Italia
Campania
70
Capoluoghi
80,0
73,6
74,9 75,0
74,1
72,3
71,6
69,5
Non capoluoghi
60
81,7
62,6
64,9
75,1
73,1 69,8
71,9
69,5
69,3
68,1
69,0
65,5
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11
Dal I semestre 2004 (base di confronto in tutto il presente lavoro) i volumi di compravendita (Figura 4)
hanno mostrato per i non capoluoghi un andamento non particolarmente dissimile da quello medio
nazionale, mentre fino al 2008 per i capoluoghi la linea spezzata ne è stata costantemente al di sotto,
in alcuni tratti anche in misura rilevante, determinando un andamento analogo anche per il dato
regionale complessivo (tranne l’unica eccezione primo semestre 201026). Dopo un periodo di sostanziale
stabilità come NTN, dal II semestre 2006 si è registrata una progressiva diminuzione delle
compravendite per un paio d’anni, seguita da una fase di assestamento con andamento altalenante
nell’ultimo triennio, non mostrando per nessuno dei due indici una linea di tendenza decisa a lungo
termine. In tale periodo si sono registrati i valor minimi di NTN27: per i capoluoghi nel II semestre 2008
e per i non capoluoghi nel II sem. 2010, momento in cui si è toccato anche il minimo a livello regionale.
L’andamento altalenante degli ultimi tre anni non ha avuto riscontro a livello nazionale, dove si è
riscontrata, invece, una sostanziale costanza nelle compravendite residenziali. Nel primo semestre
2011, sia per i capoluoghi che il resto delle province, gli indici si erano mostrati comparabili con il dato
medio nazionale, ma per il semestre sotto esame, a fronte di un leggero incremento nazionale, si è
verificata la consueta diminuzione del secondo semestre dell’anno. Mai dal primo semestre 2004 i
numeri indice delle compravendite dei capoluoghi e degli altri comuni erano stati così vicini, una
differenza di soli 0,5 punti; per la prima volta, inoltre, l’indice dei capoluoghi è superiore a quello dei
non capoluoghi. Tant’è vero che per i capoluoghi si è trattato del miglior indice di secondo semestre dal
2007, mentre per i non capoluoghi si è quasi pervenuti al minimo assoluto ravvisato nel semestre di
confronto dell’anno precedente.
26
Il primo semestre 2010 ha rappresentato per la regione una grande illusione. Si era intravista finalmente la fine della crisi
immobiliare: l’NTN regionale era aumentato di oltre il 10% rispetto al semestre precedente e di quasi il 7% rispetto all’omologo
del 2009 (per i capoluoghi rispettivamente oltre il 15% e poco più dell’8%, mentre per i non capoluoghi circa 9% e 6%).
27
Rispetto al 2004si sono registrate perdite massime nell’ordine del 40% per i capoluoghi e del 30% per i non capoluoghi.
9
Figura 5: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
155
148,1
145,0
145
148,3 148,0
144,2
140,8
141,6
136,8
138,2
134,2
135
132,8
133,4
130,2
128,2
127,5
125
135,0
146,2 146,2
143,6
143,4
134,5 134,7
144,8 144,5
141,8
141,8
140,2
133,4
139,5
131,5
133,4
130,0
126,2
120,3
119,8 119,9
114,0
115
110,2
105,2
105
113,7
113,6
109,3
108,8
103,9
103,2
100
Italia
Campania
Capoluoghi
Non capoluoghi
95
In Figura 5 è possibile apprezzare l’andamento delle quotazioni medie delle abitazioni, il quale mostra
un andamento più monotono rispetto al grafico precedente. Fino al 2006 le tre curve di interesse
regionale hanno proseguito sovrapposte con valori superiori a quella nazionale; nei due anni successivi
si sono aperte a ventaglio, con l’incremento delle quotazioni dei non capoluoghi maggiormente
marcato. In realtà, mentre le quotazioni dei centri maggiori rimanevano pressoché invariate, sono
aumentate quelle dei centri minori in virtù della maggiore domanda di alloggi a prezzi sostenibili al di
fuori delle città.
Negli ultimi due anni e mezzo si registra un generalizzato leggero calo delle quotazioni28, confermato
nel secondo semestre 2011, grosso modo in linea col dato nazionale, che, seppur sempre sotto i numeri
indici campani, è in fase di leggerissimo recupero29.
Il grafico della successiva figura 6 raffigura l’evoluzione dell’IMI negli ultimi otto anni, che
necessariamente ricalca quello del NTN, in virtù dell’aumento progressivo dello stock immobiliare30.
Essendo il dato annuale e non semestrale, non si riscontrano quelle fluttuazioni del NTN evidenziate in
figura 4. Tutte le curve hanno evidenziato un massimo nel 2005, con una discesa non costante che ha
manifestato il suo annus horribilis nel 2008 (mediamente 0,30 punti percentuali in meno). E’ evidente
come il livello degli scambi immobiliari in Campania sia marcatamente inferiore alla media nazionale.
Anzi, questo gap considerevole è andato diminuendo, in particolare per i capoluoghi, essendosi
riscontrata per questi ultimi una ripresa dell’IMI: nel 2011 la differenza rispetto alla media nazionale è
stata 0,23 punti percentuali, contro 0,63 del 2008. Si noti dal grafico come i capoluoghi abbiano
avvertito prima la crisi, con rilevanti contrazioni consecutive negli scambi residenziali nel triennio 20062008, tanto da passare da 0,38 punti percentuali di differenza nell’IMI con il resto della regione, la cui
curva rispecchia maggiormente l’andamento generale italiano, a soli 0,07 p.p. nel 2008. In soli tre anni
28
Per i capoluoghi il massimo si è avuto nel II sem. 2008, per gli altri comuni nel semestre successivo.
La quotazione media residenziale nazionale dell’OMI si può considerare pressoché stabile negli ultimi quattro anni (otto
semestri), non essendosi discostata mai dal valore iniziale di più dello 0,6%.
30
Dal 2004 lo stock regionale è aumentato di poco più del 12% (solo il 4,3% limitatamente ai capoluoghi e appena il 3,7% a
Napoli). I capoluoghi costituiscono oltre 1/5 del patrimonio edilizio complessivo della Campania; solo Napoli rappresenta oltre il
15% dello stock totale, mentre l’intera provincia poco più del 48% delle abitazioni in Campania, cioè la stessa percentuale delle
transazioni.
29
10
tale divario è risalito a 0,40 p.p.: ci si augura che anche in questo caso la tendenza delle città sia
preludio di una propensione generale, questa volta positiva.
Figura 6: IMI 2004-2011 - capoluoghi e non capoluoghi
3,00%
2,80%
2,60%
2,40%
2,20%
2,28%
2,00%
1,96%
1,80%
1,87%
2,34%
2,14%
2,04%
1,96%
1,95%
1,83%
1,90%
1,75%
1,72%
1,60%
Capoluoghi
1,45%
Campania
1,35%
1,30%
Italia
1,20%
1,51%
1,57%
1,57%
1,46%
non capo luoghi
1,40%
1,52%
1,34%
1,26%
1,27%
1,17%
1,00%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
11
Mercato provinciale
Il territorio della provincia di Salerno si estende per quasi 5.000 km2, comprende 158 comuni e diverse
regioni storico - geografiche. Per poter più facilmente studiare le caratteristiche e l’andamento del
mercato immobiliare di questa provincia alquanto varia, il territorio provinciale è stato suddiviso in
macroaree, cercando di raggruppare comuni più o meno omogenei tra di loro per caratteristiche
geografico-storiche e socio-economiche. Le 12 macroaree provinciali (oltre il capoluogo) sono state
individuate tenendo conto anche di suddivisioni istituzionalizzate già presenti sul territorio (quali le
Comunità Montane); le macroaree della provincia di Salerno, con la numerosità e i nomi dei comuni,
sono riportate graficamente nella Figura 7 e sono elencate di seguito procedendo da Nord – Ovest a
Sud – Est:
1. Agro Nocerino – Sarnese
2. Costiera Amalfitana
3. Valle Dell’Irno
4. Salerno Città
5. Monti Picentini
6. Piana del Sele
7. Alto e Medio Sele
8. Alburni – Tanagro
9. Calore Salernitano
10. Vallo di Diano
11. Cilento Interno
12. Cilento Costa
13. Golfo di Policastro.
Le macroaree più interne della provincia (Alto e Medio Sele, Alburni – Tanagro e Calore Salernitano) per
la loro posizione geografica e per la mancanza di una concentrazione di attività economiche in grado di
dare occupazione alle nuove generazioni, sono da tempo soggette ad un graduale spopolamento ed
accolgono una popolazione maggiore solo nei periodi di vacanza; presentano, quindi, un mercato meno
vivace e interessante di altre macroaree provinciali più attrattive per vocazione turistica, migliore
posizione geografica, presenza di attività economiche e vicinanza al centro cittadino e/o a centri
commerciali - industriali. I dati studiati a livello regionale in questa sezione vengono approfonditi per
ciascuna macroarea provinciale. Nella Tabella 5 sono riportati, per ciascuna macroarea provinciale in
riferimento al II semestre 2011, i valori di NTN e quotazioni con le corrispondenti variazioni rispetto al
II semestre 2010 e il numero indice delle quotazioni con base I semestre 2004.
L’andamento complessivo della provincia è positivo: rispetto al II semestre del 2010 le transazioni sono
aumentate di quasi il 3% e le quotazioni mostrano un rialzo del +1,7% rispetto al I semestre del 2011.
Nel dettaglio, 7 macroaree hanno raggiunto incrementi del NTN compresi tra +18% (Costiera
Amalfitana) e +35% (Alburni – Tanagro), 3 macroaree hanno registrato incrementi di NTN più bassi,
dal +2% (Vallo di Diano) al +6% (Salerno città) e 3 macroaree hanno visto ridursi il numero di
compravendite (Agro Nocerino – Sarnese, -7,4%, Cilento interno, -8,7%), anche in maniera consistente
(Piana del Sele -20,8%). Le quotazioni più alte dell’intera provincia sono quelle del capoluogo (2.750
€/m2) che si sono anche lievemente ridotte rispetto al primo semestre 2011 (-0,8%); seguono quelle
della Costiera Amalfitana (2.300 €/m2), che risultano invariate. Le quotazioni sono aumentate del
+4,1% nella Piana del Sele, del +4,0% nella Costiera Cilentana e del +3,1% nell’Agro Nocerino –
Sarnese; nelle altre aree si registrano incrementi ridotti che vanno dal +1,3% al +2,5%.
Come evidenziato dal valore dell’indice delle quotazioni le macroaree per le quali dal 2004 al 2011 ci
sono stati i maggiori incrementi delle quotazioni immobiliari sono l’Agro Nocerino – Sarnese, la Piana
del Sele, la Valle dell’Irno e la Costiera Cilentana, che presentano quotazioni oscillanti tra i 1.230 €/m2 e
i 1.400 €/m2. Escludendo il capoluogo e la Costiera Amalfitana (macroaree con quotazioni più care) le
quotazioni delle rimanenti macroaree oscillano tra gli 800 €/m2 e i 1.000 €/m2.
Analizzando il numero annuo di transazioni normalizzate registrate nella provincia di Salerno nell’arco
del 2011 (6.936 NTN) si nota che le compravendite si sono ridotte del -7,1% rispetto al 2010. La
variazione negativa non viene registrata nel Golfo di Policastro e nei Monti Picentini, laddove è quasi
invariata; per contro nell’Alto e Medio Sele, nel Calore Salernitano e nella Costiera Cilentana è stato
registrato un incremento del totale delle compravendite nel 2011 rispetto al 2010 dal +6 al +10%.
12
Figura 7: Macroaree provinciali Salerno
13
Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Macroaree provinciali
AGRO NOCERINO - SARNESE
Var %NTN
NTN II sem II sem 2011
2011
/ II sem
2010
Var %
N. indice
Quota % Quotazione
quotazione
quotazioni
NTN II sem 2011 II sem 2011 II sem 2011
Provincia
€/m2
/ I sem
(base = I
2011
sem 2004)
733
-7,4%
21,30%
1.390
3,1%
173,6
ALBURNI - TANAGRO
66
35,2%
1,92%
816
1,4%
122,5
ALTO E MEDIO SELE
49
20,4%
1,42%
902
1,5%
127,1
CALORE SALERNITANO
95
25,7%
2,76%
839
1,4%
125,7
CILENTO COSTA
400
23,7%
11,62%
1.227
4,0%
142,8
CILENTO INTERNO
155
-8,7%
4,52%
842
2,2%
122,8
COSTIERA AMALFITANA
240
17,9%
6,96%
2.294
0,0%
130,1
GOLFO DI POLICASTRO
123
18,5%
3,57%
980
2,5%
132,2
MONTI PICENTINI
228
26,6%
6,62%
951
1,3%
133,1
PIANA DEL SELE
409
-20,8%
11,88%
1.512
4,1%
171,2
SALERNO CITTA'
492
6,2%
14,29%
2.749
-0,8%
128,3
VALLE DELL'IRNO
302
3,8%
8,76%
1.381
2,0%
150,5
VALLO DI DIANO
151
2,4%
4,38%
857
1,3%
122,2
1,7%
142,4
SALERNO
3.443
2,6%
100,00%
1.445
Tabella 6: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali
NTN 2011
Var % NTN
2011 / 2010
IMI 2011
1.493
-9,8%
1,26%
126
-7,3%
0,46%
ALTO E MEDIO SELE
118
9,7%
0,70%
CALORE SALERNITANO
170
5,8%
0,78%
CILENTO COSTA
757
5,9%
1,24%
CILENTO INTERNO
346
-15,3%
1,02%
COSTIERA AMALFITANA
456
-10,7%
0,93%
GOLFO DI POLICASTRO
233
2,7%
1,09%
MONTI PICENTINI
423
0,1%
1,55%
PIANA DEL SELE
933
-16,7%
1,39%
SALERNO CITTA'
984
-4,6%
1,60%
VALLE DELL'IRNO
631
-5,3%
1,68%
265
-12,4%
0,76%
6.936
-7,1%
1,20%
Macroaree provinciali
ALBURNI - TANAGRO
VALLO DI DIANO
SALERNO
14
Nella Figura 8 è riportato l’andamento delle quotazioni e del NTN dal 2004 al 2011 per il capoluogo di
Salerno e per il resto della provincia. Le quotazioni del capoluogo sono in diminuzione dal I semestre
2009 e continuano a diminuire, mentre quelle del resto della provincia si sono riprese nel II semestre
2011.
Il NTN si è ridotto rispetto all’anno base sia per il capoluogo che per il resto della provincia. Dal II
semestre 2005 al II 2009 la riduzione ha inciso in maniera più evidente sul capoluogo, dal I semestre
2010 è avvenuto il contrario, ovvero c’è stata una ripresa delle compravendite nel comune capoluogo e
un’ulteriore diminuzione delle compravendite per il resto della provincia.
L’IMI della provincia di Salerno si è ridotto sia per il capoluogo che per il resto della provincia rispetto al
2004. Per il capoluogo l’indicatore dell’intensità di mercato sembra riprendersi negli ultimi due anni,
mentre lo stesso non si può dire per il resto della provincia per il cui mercato l’IMI continua a diminuire
(Figura 9).
Il raffronto tra le serie storiche della Figura 8 e della Figura 9 ci mostra chiaramente che nel capoluogo
il mercato immobiliare è un po’ più vivace rispetto al resto della Provincia, perché i proprietari pur di
vendere i propri immobili si sono accontentati di prezzi un po’ più bassi delle loro pretese iniziali.
Figura 8: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
160
150,5
150
143,8
154,5 155,5
155,6
148,3
154,2
148,0
146,4
149,7
142,5
130
103,8
100
90
136,4
132,5
129,3
128,3
116,3
108,3 109,5
106,8
107,1
105,6
102,2 104,4
100 101,4
101,6
101,8
90,4
91,8
97,1
84,7
95,6
80,9
80
143,0
122,0
117,8
104,1
144,7
133,7
123,7
120
110
144,8
137,7
140
Quotazioni Salerno
88,9
77,6
88,1
84,8
80,4
77,6
89,2
79,5
79,5
74,9
Quotazioni Resto provincia
70
NTN Resto provincia
NTN Salerno
60
75,9
74,2
71,6
66,2
72,9
75,6
74,3
66,3
15
Figura 9: IMI 2004-2011 - capoluogo e resto provincia
2,20%
2,11%
Capoluogo
2,08%
Resto provincia
1,90%
1,80%
1,81%
1,72%
1,69%
1,60%
1,70%
1,60%
1,57%
1,55%
1,30%
1,51%
1,42%
1,36%
1,27%
1,28%
1,15%
1,00%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Nella Figura 10 è riportata la distribuzione del NTN tra le varie macroaree provinciali. Nell’Agro
Nocerino–Sarnese ci sono state più compravendite (21,3%) che nella città di Salerno (14,3%), seguono
la Piana del Sele (11,9%) e la Costa del Cilento (11,6%), e infine le altre macroaree incidono per meno
del 10% sul NTN totale delle Provincia.
La Figura 11 evidenzia la vivacità del mercato immobiliare per ciascuna macroarea provinciale. La Valle
dell’Irno presenta una quota maggiore di transazioni, rapportate al proprio stock immobiliare (1,68%),
di Salerno città (1,60%); una vivacità simile al capoluogo si riscontra anche nei Monti Picentini
(1,55%). La Piana del Sele, l’Agro Nocerino Sarnese e il Cilento Costa hanno un IMI maggiore della
media provinciale (1,20%), mentre l’IMI delle Costiera Amalfitana è al di sotto della media provinciale
insieme al Cilento Interno e al Golfo di Policastro. Il valore più basso dell’IMI si registra nella macroarea
Alburni – Tanagro, che insieme alle altre macroaree interne hanno un mercato immobiliare molto meno
vivace degli altri ambiti territoriali.
16
Figura 10: Distribuzione NTN II semestre 2011 per macroaree provinciali
17
Figura 11: IMI 2011 per macroaree provinciali
1,60%
1,55%
1,60%
1,68%
1,39%
1,26%
1,24%
1,20%
1,20%
1,09%
1,02%
0,93%
0,78%
0,80%
0,76%
0,70%
0,46%
0,40%
SALERNO
VALLO DI DIANO
VALLE DELL'IRNO
SALERNO CITTA'
PIANA DEL SELE
MONTI PICENTINI
GOLFO DI
POLICASTRO
COSTIERA
AMALFITANA
CILENTO INTERNO
CILENTO COSTA
CALORE
SALERNITANO
ALTO E MEDIO
SELE
ALBURNI TANAGRO
AGRO NOCERINO SARNESE
0,00%
Dalla mappa della distribuzione NTN comunale (Figura 12) è evidente una concentrazione delle
transazioni immobiliari nel capoluogo e nei comuni limitrofi nel raggio di 30 km, nei comuni costieri a
vocazione turistica e nella zona commerciale di Sala Consilina. Solo Salerno città ha un NTN maggiore
di 200 (497); i comuni che hanno registrato un NTN superiore a 100 sono a rilevanza provinciale per
vocazione turistica (Agropoli), commerciale (Cava De’ Tirreni, Battipaglia) e agricola-industriale (Eboli,
Nocera Inferiore, Scafati).
Tutti i comuni della macroarea Alburni – Tanagro hanno un NTN inferiore a 10 e quotazioni che
oscillano intorno agli 800 €/mq più basse di quasi la metà rispetto alla quotazione media provinciale.
Situazione analoga viene riscontrata per la macroarea Alto e Medio Sele per la quale solo il comune di
Campagna ha un NTN maggiore di 10 (21) e quotazioni di circa 1.000 €/m2.
Anche le quotazioni più alte rispetto alla media provinciale si concentrano intorno al capoluogo e lungo
la fascia costiera, con l’unica differenza che i differenziali più alti non sono registrati nel capoluogo, ma
nella Costiera Amalfitana (Figura 13). Amalfi, Cetara, Positano, Praiano e Ravello hanno registrato
quotazioni superiori ai 3.000 €/m2, gli altri comuni della Costiera Amalfitana e il comune capoluogo
sono al di sopra dei 2.000 €/m2, i comuni limitrofi al capoluogo registrano quotazioni superiori a 1.500
€/m2 e lungo la fascia costiera a sud del capoluogo le quotazioni sono superiori a 1.000 €/m2.
L’IMI più elevato è stato registrato nel comune di Prignano Cilento (3,48%), seguono Pellezzano
(3,07%) e Torchiara (3,06%) con un IMI superiore al 3% e altri 5 comuni con IMI superiore al 2%:
Laureana Cilento (2,78%), Montecorvino Pugliano (2,52%), San Mango Piemonte (2,33%),
Roccapiemonte (2,22%) e Baronissi (2,09%) (figura 14). E’ interessante notare che si tratta per la
maggior parte di piccole realtà; di questi comuni, quelli con maggiore densità abitativa sono
Roccapiemonte, Baronissi e Pellezzano; ben tre di essi sono a ridosso della prima fascia cilentana
(quella caratterizzata da Agropoli e, soprattutto, Castellabate), e cioè Prignano Cilento, Torchiara e
Laureana Cilento.
Anche la mappa della distribuzione dell’IMI comunale conferma quali mercati immobiliari più
interessanti e con una certa vivacità i comuni confinanti o comunque più vicini al capoluogo, i comuni
della fascia costiera (ad esclusione di Atrani, Positano, Praiano e Scala) e i comuni nella zona di Sala
Consilina.
18
Figura 12: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2011
Figura 13: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
19
Figura 14: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2011
Nelle tabelle seguenti per i comuni di ciascuna macroarea, sono riportati i valori di NTN e quotazioni per
il secondo semestre 2011 e le relative variazioni, l’IMI 2011 e il differenziale per ogni comune rispetto al
valore medio comunale della provincia.
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Agro Nocerino - Sarnese
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
ANGRI
81
15,6%
2,37%
1,04%
CASTEL SAN GIORGIO
55
27,0%
1,61%
1,58%
Comune
CORBARA
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
1.731
17,7%
1,20
963
1,1%
0,67
Quotazione
IMI
II sem
2011
2011
€/m2
5
-22,2%
0,14%
1,25%
855
1,3%
0,59
NOCERA INFERIORE
123
-4,7%
3,57%
1,22%
1.606
-3,6%
1,11
NOCERA SUPERIORE
81
21,5%
2,35%
1,67%
1.070
5,6%
0,74
PAGANI
93
-28,3%
2,70%
1,19%
1.446
6,6%
1,00
ROCCAPIEMONTE
41
-10,5%
1,20%
2,22%
809
5,7%
0,56
SAN MARZANO SUL SARNO
13
-1,9%
0,37%
0,71%
838
1,4%
0,58
S EGIDIO D MONTE ALBINO
19
-24,6%
0,55%
1,30%
830
1,3%
0,57
SAN VALENTINO TORIO
29
-19,3%
0,85%
1,07%
969
1,3%
0,67
SARNO
74
-40,1%
2,15%
1,09%
1.398
1,8%
0,97
SCAFATI
119
15,7%
3,46%
1,27%
1.642
-0,5%
1,14
733
-7,4%
21,30%
1,26%
1.390
3,1%
0,96
20
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alburni - Tanagro
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Comune
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
AQUARA
7
ns
0,20%
0,58%
791
1,6%
0,55
AULETTA
2
-71,4%
0,06%
0,27%
791
1,6%
0,55
BELLOSGUARDO
6
-
0,18%
0,75%
781
1,6%
0,54
BUCCINO
8
33,3%
0,23%
0,46%
858
1,2%
0,59
CAGGIANO
5
36,2%
0,15%
0,81%
857
1,2%
0,59
CASTELCIVITA
6
-7,7%
0,17%
0,63%
781
1,6%
0,54
CONTRONE
1
-
0,03%
0,15%
781
1,6%
0,54
CORLETO MONFORTE
0
-100,0%
0,00%
0,00%
791
1,6%
0,55
OTTATI
2
-
0,06%
0,39%
791
1,6%
0,55
Quota %
NTN
Provincia
PALOMONTE
1
-
0,03%
0,16%
791
1,6%
0,55
PETINA
3
150,0%
0,07%
0,58%
859
1,2%
0,59
POSTIGLIONE
1
-72,8%
0,03%
0,37%
841
1,3%
0,58
RICIGLIANO
6
ns
0,17%
1,05%
781
1,6%
0,54
ROMAGNANO AL MONTE
1
-33,0%
0,02%
0,11%
781
1,6%
0,54
ROSCIGNO
0
-100,0%
0,00%
0,21%
791
1,6%
0,55
SALVITELLE
1
-50,0%
0,03%
0,16%
781
1,6%
0,54
SAN GREGORIO MAGNO
4
33,3%
0,12%
0,30%
753
1,7%
0,52
SANTÀNGELO A FASANELLA
2
100,0%
0,06%
0,55%
791
1,6%
0,55
SERRE
6
50,0%
0,17%
0,89%
889
1,2%
0,62
SICIGNANO DEGLI ALBURNI
5
40,2%
0,14%
0,33%
842
1,3%
0,58
66
35,2%
1,92%
0,46%
816
1,4%
0,57
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
ALBURNI - TANAGRO
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto e Medio Sele
Comune
CAMPAGNA
CASTELNUOVO DI CONZA
COLLIANO
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
21
-14,8%
0,62%
0,98%
1.021
1,6%
0,71
4
-
0,12%
0,89%
781
1,6%
0,54
2
-33,3%
0,06%
0,19%
784
1,6%
0,54
10
132,8%
0,29%
0,94%
976
1,1%
0,68
4
-15,3%
0,12%
0,42%
791
1,6%
0,55
OLIVETO CITRA
5
38,5%
0,13%
0,44%
784
1,3%
0,54
SANTOMENNA
3
-
0,08%
0,47%
781
1,6%
0,54
CONTURSI TERME
LAVIANO
VALVA
ALTO E MEDIO SELE
0
-
0,00%
0,40%
781
1,6%
0,54
49
20,4%
1,42%
0,70%
902
1,5%
0,62
21
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Calore Salernitano
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
0,56%
1,13%
924
1,3%
0,64
30,0%
0,78%
1,51%
926
1,3%
0,64
ns
0,10%
0,78%
781
1,6%
0,54
6
-30,2%
0,18%
0,41%
814
1,3%
0,56
6
ns
0,17%
0,93%
781
1,6%
0,54
93,3%
0,17%
1,15%
781
1,6%
0,54
4
33,3%
0,12%
0,68%
810
1,6%
0,56
0
-100,0%
0,00%
0,28%
753
1,7%
0,52
MONTEFORTE CILENTO
3
ns
0,09%
0,70%
781
1,6%
0,54
PIAGGINE
5
-
0,14%
0,42%
746
1,5%
0,52
VALLE DELLÀNGELO
1
-66,7%
0,03%
0,30%
728
1,9%
0,50
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
ALBANELLA
19
18,2%
ALTAVILLA SILENTINA
27
4
CASTEL SAN LORENZO
FELITTO
GIUNGANO
6
LAURINO
MAGLIANO VETERE
Comune
CAMPORA
ROCCADASPIDE
13
15,1%
0,37%
0,77%
862
1,3%
0,60
SACCO
1
-
0,03%
0,12%
781
1,6%
0,54
STIO
0
-100,0%
0,00%
0,25%
781
1,6%
0,54
TRENTINARA
CALORE SALERNITANO
1
-77,8%
0,03%
0,23%
810
1,6%
0,56
95
25,7%
2,76%
0,78%
839
1,4%
0,58
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cilento Costa
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
138
32,8%
4,00%
1,69%
1.613
9,3%
1,12
ASCEA
45
39,8%
1,32%
1,55%
1.140
3,9%
0,79
CAMEROTA
26
-4,6%
0,75%
0,61%
995
1,9%
0,69
CASAL VELINO
43
22,5%
1,23%
1,65%
1.115
1,5%
0,77
CASTELLABATE
67
87,0%
1,94%
1,26%
1.183
1,6%
0,82
CENTOLA
31
65,4%
0,91%
0,84%
1.186
1,6%
0,82
MONTECORICE
16
-22,3%
0,45%
0,80%
1.028
1,2%
0,71
3
-57,1%
0,09%
0,67%
942
0,8%
0,65
PISCIOTTA
15
-28,6%
0,44%
1,09%
1.204
1,6%
0,83
POLLICA
15
-6,3%
0,44%
1,10%
1.137
1,5%
0,79
2
-71,4%
0,06%
0,53%
862
1,4%
0,60
400
23,7%
11,62%
1,24%
1.227
4,0%
0,85
Comune
AGROPOLI
OGLIASTRO CILENTO
SAN MAURO CILENTO
CILENTO COSTA
22
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cilento Interno
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Comune
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
ALFANO
0
-100,0%
0,00%
0,31%
781
1,6%
0,54
CANNALONGA
Quota %
NTN
Provincia
0
-100,0%
0,00%
0,18%
781
1,6%
0,54
15
-4,8%
0,44%
1,82%
771
1,8%
0,53
CELLE DI BULGHERIA
1
-80,0%
0,03%
0,31%
810
1,6%
0,56
CERASO
6
-40,5%
0,17%
0,78%
818
1,6%
0,57
CICERALE
2
-20,0%
0,06%
0,72%
753
1,7%
0,52
CASTELNUOVO CILENTO
CUCCARO VETERE
1
-
0,03%
0,47%
781
1,6%
0,54
FUTANI
2
100,0%
0,06%
0,32%
824
1,5%
0,57
GIOI
4
100,0%
0,12%
0,63%
810
1,6%
0,56
LAUREANA CILENTO
13
-22,9%
0,38%
2,78%
753
1,7%
0,52
LAURITO
1
-
0,03%
0,62%
781
1,6%
0,54
LUSTRA
7
133,3%
0,20%
1,36%
817
1,6%
0,57
MOIO DELLA CIVITELLA
2
-25,0%
0,04%
0,89%
810
1,6%
0,56
MONTANO ANTILIA
4
-11,3%
0,11%
0,64%
781
1,6%
0,54
NOVI VELIA
5
-44,4%
0,15%
0,90%
753
1,7%
0,52
OMIGNANO
3
-55,6%
0,09%
0,49%
858
1,2%
0,59
ORRIA
4
-
0,10%
0,51%
781
1,6%
0,54
PERDIFUMO
6
-14,3%
0,17%
0,64%
781
1,6%
0,54
PERITO
1
-
0,03%
0,23%
810
1,6%
0,56
STELLA CILENTO
2
-60,0%
0,06%
0,29%
810
1,6%
0,56
PRIGNANO CILENTO
13
0,0%
0,38%
3,48%
781
1,6%
0,54
ROCCAGLORIOSA
11
ns
0,31%
1,11%
781
1,6%
0,54
ROFRANO
3
ns
0,09%
0,49%
791
1,6%
0,55
RUTINO
1
-71,4%
0,03%
1,34%
858
1,2%
0,59
SALENTO
2
-25,0%
0,07%
1,03%
810
1,6%
0,56
SAN MAURO LA BRUCA
0
-
0,00%
0,00%
781
1,6%
0,54
SERRAMEZZANA
3
-
0,08%
1,52%
810
1,6%
0,56
9
28,6%
0,26%
1,20%
781
1,6%
0,54
TORCHIARA
SESSA CILENTO
19
-20,5%
0,55%
3,06%
781
1,6%
0,54
VALLO DELLA LUCANIA
17
-20,3%
0,49%
1,01%
1.153
4,7%
0,80
155
-8,7%
4,52%
1,02%
842
2,2%
0,58
CILENTO INTERNO
23
Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Costiera Amalfitana
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
3,0%
2,27
Comune
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
AMALFI
14
47,4%
0,41%
0,79%
3.286
ATRANI
Quota %
NTN
Provincia
2
-
0,06%
0,48%
2.825
2,3%
1,96
122
13,9%
3,55%
1,10%
1.789
-5,7%
1,24
CETARA
5
150,0%
0,15%
0,51%
3.305
2,5%
2,29
CONCA DEI MARINI
4
1,7%
0,10%
0,62%
2.696
2,4%
1,87
FURORE
2
-47,8%
0,06%
0,98%
1.981
2,3%
1,37
CAVA DE` TIRRENI
MAIORI
21
-2,2%
0,62%
1,15%
2.938
7,1%
2,03
MINORI
10
25,6%
0,30%
0,69%
2.571
4,0%
1,78
POSITANO
8
ns
0,23%
0,46%
3.861
3,3%
2,67
PRAIANO
3
-21,5%
0,09%
0,45%
3.186
2,3%
2,21
RAVELLO
5
-28,6%
0,15%
0,63%
3.048
2,4%
2,11
2
-
0,06%
0,39%
2.050
2,5%
1,42
TRAMONTI
SCALA
10
90,8%
0,29%
0,56%
1.057
1,2%
0,73
VIETRI SUL MARE
31
8,4%
0,90%
1,26%
2.540
3,0%
1,76
240
17,9%
6,96%
0,93%
2.294
0,0%
1,59
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
COSTIERA AMALFITANA
Tabella 14: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo di Policastro
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
CASALETTO SPARTANO
4
168,7%
0,12%
0,78%
781
1,6%
0,54
CASELLE IN PITTARI
4
100,0%
0,12%
0,57%
753
1,7%
0,52
ISPANI
7
23,7%
0,22%
0,96%
1.044
1,2%
0,72
MORIGERATI
5
ns
0,15%
1,13%
781
1,6%
0,54
20
-33,7%
0,58%
1,36%
1.047
1,2%
0,72
SANTA MARINA
27
137,7%
0,79%
1,49%
1.089
5,2%
0,75
SAPRI
22
-28,6%
0,63%
1,16%
1.070
4,3%
0,74
Comune
SAN GIOVANNI A PIRO
TORRACA
4
ns
0,12%
0,72%
781
1,6%
0,54
TORRE ORSAIA
5
-7,5%
0,15%
0,53%
776
1,6%
0,54
TORTORELLA
3
ns
0,08%
0,73%
781
1,6%
0,54
VIBONATI
GOLFO DI POLICASTRO
21
41,4%
0,62%
1,14%
1.024
1,2%
0,71
123
18,5%
3,57%
1,09%
980
2,5%
0,68
24
Tabella 15: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Monti Picentini
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Comune
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
ACERNO
8
-25,9%
0,23%
1,01%
933
1,1%
0,65
CASTIGLIONE D GENOVESI
Quota %
NTN
Provincia
3
ns
0,09%
1,07%
854
1,4%
0,59
GIFFONI SEI CASALI
26
21,1%
0,76%
1,66%
964
1,4%
0,67
GIFFONI VALLE PIANA
38
51,2%
1,09%
1,23%
929
1,3%
0,64
MONTECORVINO PUGLIANO
67
68,9%
1,95%
2,52%
999
1,1%
0,69
MONTECORVINO ROVELLA
41
8,8%
1,18%
1,63%
918
1,3%
0,64
OLEVANO SUL TUSCIANO
10
-44,4%
0,29%
0,69%
948
1,3%
0,66
SAN CIPRIANO PICENTINO
24
24,6%
0,69%
1,54%
1.014
1,2%
0,70
SAN MANGO PIEMONTE
12
50,0%
0,35%
2,33%
943
1,4%
0,65
228
26,6%
6,62%
1,55%
951
1,3%
0,66
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
MONTI PICENTINI
Tabella 16: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana del Sele
Comune
BATTIPAGLIA
CAPACCIO
EBOLI
PONTECAGNANO FAIANO
BELLIZZI
PIANA DEL SELE
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
141
-25,6%
4,10%
1,44%
1.435
-2,1%
0,99
50
-40,5%
1,44%
0,99%
1.575
7,9%
1,09
101
14,1%
2,92%
1,52%
1.402
8,4%
0,97
68
-26,3%
1,96%
1,57%
1.945
6,4%
1,35
50
-21,2%
1,45%
1,58%
1.124
1,4%
0,78
409
-20,8%
11,88%
1,39%
1.512
4,1%
1,05
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
-0,8%
1,90
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Tabella 17: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Salerno Città
Comune
SALERNO CITTA'
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
492
6,2%
14,29%
1,60%
2.749
Tabella 18: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle dell’Irno
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
BARONISSI
73
1,7%
2,12%
2,09%
1.589
8,0%
1,10
BRACIGLIANO
13
116,7%
0,38%
1,00%
1.068
23,6%
0,74
CALVANICO
11
175,0%
0,32%
1,61%
1.110
1,6%
0,77
FISCIANO
49
8,7%
1,42%
1,32%
1.569
-0,1%
1,09
MERCATO SAN SEVERINO
64
-28,5%
1,87%
1,40%
1.393
-10,4%
0,96
PELLEZZANO
68
11,1%
1,96%
3,07%
1.239
2,1%
0,86
24
81,5%
0,70%
1,24%
1.120
27,4%
0,78
302
3,8%
8,76%
1,68%
1.381
2,0%
0,96
Comune
SIANO
VALLE DELL'IRNO
25
Tabella 19: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vallo di Diano
IMI
2011
Quotazione
II sem
2011
€/m2
Var %
quotazione II
sem 2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
0,20%
0,61%
834
1,5%
0,58
-40,8%
0,15%
0,40%
835
1,5%
0,58
ns
0,13%
0,92%
817
1,6%
0,57
NTN II
sem 2011
Var %NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
Provincia
7
133,3%
BUONABITACOLO
5
CASALBUONO
5
Comune
ATENA LUCANA
TEGGIANO
11
10,5%
0,32%
0,42%
860
1,2%
0,60
MONTE SAN GIACOMO
7
40,0%
0,20%
1,10%
810
1,6%
0,56
MONTESANO S MARCELLANA
7
-61,1%
0,20%
0,59%
871
1,3%
0,60
PADULA
11
-45,8%
0,31%
0,59%
834
1,5%
0,58
PERTOSA
1
ns
0,02%
0,34%
861
1,2%
0,60
POLLA
7
-65,9%
0,21%
0,51%
861
1,2%
0,60
SALA CONSILINA
54
194,1%
1,55%
1,32%
937
1,1%
0,65
SAN PIETRO AL TANAGRO
10
180,9%
0,29%
1,42%
836
1,5%
0,58
SAN RUFO
SANTÀRSENIO
SANZA
SASSANO
VALLO DI DIANO
6
-17,7%
0,16%
0,57%
834
1,5%
0,58
12
-4,2%
0,33%
1,30%
834
1,5%
0,58
5
-33,1%
0,15%
0,48%
781
1,6%
0,54
5
-62,5%
0,13%
0,37%
788
1,6%
0,55
151
2,4%
4,38%
0,76%
857
1,3%
0,59
26
Mercato del comune di Salerno
La città di Salerno sorge sul golfo di Salerno ed è attraversata dal fiume Irno; il suo territorio è
delimitato dai monti della Costiera Amalfitana (Lattari), dai Monti Picentini e dal fiume Picentino;
comprende un territorio molto vario che va dal livello del mare fino a circa 1.000 metri di altitudine. Il
tessuto immobiliare è concentrato nel centro cittadino e si estende verso l’interno fin sulle colline
retrostanti in quanto, andandosi ad esaurire gli spazi cittadini, l’azione edificatoria si è spostata verso la
zona collinare, dove proliferano nuove costruzioni di tipologia non intensiva.
Il territorio comunale è stato suddiviso in 7 macroaree urbane: di queste la zona centrale, il centro
storico, la zona porto, la zona semicentrale e la zona orientale costituiscono la parte cittadina del
Comune, dove si concentrano uffici e attività commerciali e turistiche; la zona industriale aveva
inizialmente una vocazione prettamente “industriale”, anche se negli ultimi anni il numero di industrie è
diminuito di molto lasciando spazio a grandi strutture commerciali, mentre la zona collinare è
prettamente una zona residenziale.
Figura 15: Mappa delle macroaree urbane di Salerno
Nel secondo semestre 2011 nel comune di Salerno sono state registrate 492 compravendite, il 6,2% in
più rispetto al II semestre 2010, incremento maggiore rispetto al dato provinciale (+2,6%); le zone in
cui si sono avute più transazioni sono la zona Semicentrale, Orientale e Centrale. Nel semestre di
27
riferimento le quotazioni comunali31 si sono abbassate per le zone Centrale e Collinare e lievemente
anche per la zona Orientale, mentre nelle altre zone sono stati registrati dei lievi aumenti.
Tabella 20: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Salerno
Var %
quotazione
II sem
2011 / I
sem 2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media
comunale
3.050
3,4%
1,08
1,64%
3.587
-4,3%
1,27
1,29%
2.282
-4,0%
0,81
NTN II
sem 2011
Var %
NTN
II sem
2011 / II
sem 2010
Quota %
NTN
comune
Centro Storico
37
10,7%
7,49%
2,09%
Zona Centrale
90
9,3%
18,25%
Zona Collinare
54
-19,5%
10,97%
Macroaree urbane
Zona Industriale
Quotazione
IMI 2011
II sem
2011
€/m2
2
-30,2%
0,44%
1,71%
1.783
3,9%
0,63
128
7,6%
25,92%
1,51%
2.451
-0,5%
0,87
16
-16,2%
3,24%
1,68%
2.780
0,2%
0,98
Zona Semicentrale
166
18,2%
33,70%
1,73%
2.937
1,8%
1,04
Salerno
492
6,2% 100,00%
1,61%
2.825
-0,9%
1,00
Zona Orientale
Zona Porto
Nella Figura 16 è riportata la mappa della distribuzione del NTN nelle 24 zone OMI in cui risulta diviso il
territorio comunale. L’unica zona in cui ci sono state più di 60 compravendite è la zona OMI C3 (zona
compresa tra: La Mennola, Via Calcedonia (Lato Nord), Carmine Alto); nelle zone C1 e B2 ci sono state
oltre 50 transazioni, mentre nelle zone E4, E5, R2 non sono state registrate vendite nel semestre di
riferimento.
Nella mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI del Comune (Figura 17) si evince che la zona E4
(zone confinanti con i comuni di S. Cipriano Picentino e Giffoni Valle Piana) è quella che ha registrato
maggiore dinamica di mercato nel II semestre 2011; hanno una certa dinamica di mercato la zona OMI
D4 (Strada comunale di Giovi), B5 (Porto Molo di Levante), B4 (Centro Storico), B6 , B7 e B8 della
macroarea centrale.
Le zone più prestigiose del comune sono le zone OMI B6 , B7 e B8 che rientrano nella macroarea
centrale per le quali le quotazioni oscillano tra i 4.750 ai 5.150 €/m2 (Figura 18).
31
La quotazione comunale presentata in questa sezione differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le
quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non
associabile (ND).
28
Figura 16: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2011
29
Figura 17: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2011
30
Figura 18: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2011
Di seguito (dalla Tabella 21 alla Tabella 27) sono esposti i medesimi indicatori riguardanti NTN, IMI e
quotazioni32 della Tabella 20 per ciascuna zone OMI di Salerno, raggruppate nelle sette macroaree
urbane.
Inoltre (dalla Figura 19 a Figura 24) per ogni macroarea urbana, esposte in ordine alfabetico, è
sviluppata una comparazione tra NTN e stock per cinque diverse classi dimensionali33. Il grafico è
costruito escludendo le compravendite per le quali non si dispone della superficie e di conseguenza non
sono classificabili in una delle cinque classi dimensionali considerate.
32
Per le zone OMI R1 e R2 non ci sono valori OMI residenziali: “nd” (non definito). Pertanto, si è riportato con “nd” anche la
variazione rispetto al semestre precedente e il differenziale confrontato con la media cittadina.
33
Per un maggiore dettaglio sulle ampiezze di tali classi si faccia riferimento alla tabella in “Note Metodologiche”.
31
Nella macroarea “Centro Storico” le quotazioni sono superiori alla media comunale: la zona ha un
riscontro positivo sul mercato, il patrimonio abitativo è costituito per la metà da appartamenti di mediograndi dimensioni e le transazioni nel II semestre 2011 hanno riguardato principalmente abitazioni di
taglio medio (49,4%).
Tabella 21: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico
Zona
OMI
B4
Denominazione
Differenziale
Var % quotazione II
quotazione II
sem 2011
sem 2011 / I
rispetto alla
sem 2011
media
comunale
NTN II
sem
2011
Var % NTN
II sem 2011 /
II sem 2010
Quota %
NTN
comune
IMI 2011
Quotazione
II sem
2011
€/mq
37
10,7%
7,49%
2,09%
3.050
3,4%
1,08
37
10,7%
7,49%
2,09%
3.050
3,4%
1,08
Centro Storico: da P.
Portanuova Esclusa, Vie
Mercanti, Duomo, P.zze: S.
Agostino, Luciani, Vie
Spinosa, Tasso, Plebiscito
Centro Storico
Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico
Stock
NTN
49,4%
27,7%
17,3%
22,5%
20,1%
18,3%
14,3%
11,0%
Monolocali
9,8%
Piccola
9,7%
Medio piccola
Media
Grande
32
Per la “Zona Centrale” le compravendite sono aumentate rispetto al II semestre del 2010 (+9,3%), ma
le quotazioni si sono ridotte per le zone B6, B2 e B7, anche se risultano comunque superiori alla media
comunale, sono quasi invariate nella zona B8 e aumentate nella zona OMI B1.
Anche nella zona Centrale il taglio abitativo più diffuso è il medio grande. Le abitazione più scambiate
nel II semestre 2011 sono quelle di medie dimensioni (34,9%) e quelle di piccole dimensioni (23,4%).
Tabella 22: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Centrale
Zona
OMI
B1
B2
B6
B7
B8
Denominazione
Differenziale
Var % quotazione II
quotazione II
sem 2011
sem 2011 / I
rispetto alla
sem 2011
media
comunale
NTN II
sem
2011
Var % NTN
II sem 2011 /
II sem 2010
Quota %
NTN
comune
IMI
2011
Quotazione
II sem 2011
€/m2
14
60,0%
2,81%
1,53%
3.567
5,7%
1,26
58
1,2%
11,70%
1,55%
3.292
-6,6%
1,17
6
10,7%
1,20%
2,09%
4.725
-6,9%
1,67
5
10,7%
1,05%
2,09%
4.575
-5,7%
1,62
7
10,7%
1,50%
2,09%
5.150
1,0%
1,82
90
9,3%
18,25% 1,64%
3.587
-4,3%
1,27
Zona Compresa tra:Via Dei
Principati,P.zza
S.
Francesco,Vie Costantino,
De Granita, Nizza, Diaz
(Lato Nord), Quaranta
P.Rotese,
Vie
Bastioni,
S.Benedetto,
Costantino,
Degranita (Est), Diaz (Sud),
Dalmazia, S.Giov.B., Vocca,
Carmine Fino P.Naddeo
Zona compresa tra Corso
Vittorio Emanuele, tratto via
Cilento da C.so V. Emanuele
fino a P.zza XXIV Maggio
inclusa
Zona compresa tra: P.zza
Mazzini, C.so Garibaldi, Via
Roma, Villa Com.le, L.go
Mare Trieste Vie De Felice,
Cilento, Velia
Vie da L.Go Mare Trieste A
P.zza XXIV Maggio Inclusa,
Vie Mauro, Scaramella,
Santoro E D Agostino
Zona Centrale
Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Centrale
Stock
41,0%
NTN
34,9%
23,4%
14,9%
19,2%
17,0%
15,8%
13,5%
12,4%
7,8%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
33
La “Zona Collinare” ha registrato una consistente riduzione di transazioni rispetto al II semestre 2010
(-19,5%): le compravendite sono calate principalmente nelle zone E6 ed E2, le quotazioni sono
diminuite in tutte le zone OMI rientranti in questa macroarea urbana e si attestano al di sotto della
media comunale.
Le transazioni immobiliari registrate nella “Zona Collinare” hanno riguardato principalmente abitazioni di
medie dimensioni (Figura 21).
Tabella 23: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Collinare
Zona
OMI
Denominazione
Differenziale
Var % quotazione II
quotazione II
sem 2011
sem 2011 / I
rispetto alla
sem 2011
media
comunale
NTN II
sem
2011
Var % NTN
II sem 2011 /
II sem 2010
Quota %
NTN
comune
IMI
2011
Quotazione
II sem 2011
€/m2
4
52,3%
0,81%
2,37%
1.967
-2,5%
0,70
46
-23,1%
9,43%
1,23%
2.358
-4,1%
0,83
0
-
0,00%
4,85%
1.303
-3,3%
0,46
E6
Strada Comunale Di Giovi e
Periferia
Brignano Inf. e Sup., Giovi,
Matierno, Ogliara
Zone confinanti i Comuni Di
S.Cipriano P. e Giffoni V.P.
Zone confinanti il comune di
Pellezzano
3
-34,1%
0,55%
1,06%
1.303
-3,3%
0,46
R1
Colture in pianura
1
-
0,18%
0,93%
nd
nd
nd
R2
Colture montane
0
-
0,00%
0,00%
nd
nd
nd
54
-19,5%
10,97% 1,29%
2.282
-4,0%
0,81
D4
E2
E4
Zona Collinare
Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Collinare
Stock
NTN
49,4%
36,7%
20,1%
15,9%
19,2%
11,3%11,0%
Monolocali
16,8%
9,7%
9,8%
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
34
Il patrimonio abitativo della “Zona Industriale” non si concentra in particolare su un taglio
dimensionale; visto il numero esiguo di transazioni registrate nelle zona per questa macroarea il grafico
a barre non è stato costruito.
Nella “Zona Orientale” le transazioni sono aumentate del +7,6% rispetto al II semestre 2010, mentre le
quotazioni si sono lievemente ridotte rispetto al II semestre 2010, diversamente dalla media comunale.
L’incremento di compravendite si è avuto principalmente nella zona OMI D5; nella zona E1 le
compravendite si sono ridotte, ma in termini assoluti sono più elevate di tutte le altre zone. In questa
macroarea urbana le quotazioni più alte si concentrano nella zona D3 (2.733 €/m2, ridotte del -2,7%
rispetto al II semestre 2010) infine segue la zona D1 che ha visto aumentate le proprie quotazioni quasi
del 5%. Gli appartamenti di medie dimensioni sono i più diffusi e anche i più compravenduti nella “Zona
Orientale”.
Tabella 24: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Industriale
Zona
OMI
E3
Denominazione
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media
comunale
NTN II
sem
2011
Var % NTN
II sem 2011 /
II sem 2010
Quota %
NTN
comune
IMI
2011
Quotazione
II sem 2011
€/m2
Var %
quotazione
II sem 2011
/ I sem
2011
2
-30,2%
0,44%
1,71%
1.783
3,9%
0,63
2
-30,2%
0,44% 1,71%
1.783
3,9%
0,63
Var %
Quotazione
quotazione
IMI
II sem 2011 II sem 2011
2011
€/m2
/ I sem
2011
Differenziale
quotazione II
sem 2011
rispetto alla
media
comunale
Via Acquasanta e Strade
Limitrofe,
S.
Leonardo,
Fuorni
Zona Industriale
Tabella 25: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Orientale
Zona
OMI
D1
D3
D5
E1
Denominazione
NTN II
sem
2011
Var % NTN
II sem 2011 /
II sem 2010
Quota %
NTN
comune
35
7,3%
7,14%
1,49%
2.500
4,9%
0,89
35
16,4%
7,18%
1,51%
2.733
-2,7%
0,97
10
95,7%
2,10%
1,54%
2.000
-2,4%
0,71
47
-6,8%
9,49%
1,52%
2.308
-2,1%
0,82
128
7,6%
25,92% 1,51%
2.451
-0,5%
0,87
Zona compresa tra: Vie
Mauri, L. Angrisani, S.
Margherita, Rescigno
Torrione Alto, Lungomare
Colombo, Vie Del Pezzo,
Trento, Posidonia (Lato Est)
Mariconda e Periferia
Quartieri: Italia, Europa, S.
Eustachio
Zona Orientale
Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Orientale
Stock
54,5%
NTN
39,8%
24,5%
18,0%
17,8%
15,0%
8,5%
9,8%
9,5%
2,7%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
35
Nella “Zona Porto” è riscontrabile l’incidenza negativa della zona OMI E5 (nessuna compravendita) e un
incremento di NTN per la zona B5. Il patrimonio abitativo di questa zona è costituito principalmente dal
taglio medio, ma sono molto diffuse anche le piccole e grandi dimensioni.
Tabella 26: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Porto
Zona
OMI
NTN II
sem
2011
Denominazione
B5
Porto Molo Di Levante, L.Go
Pioppi Incluso, Fino A Trav.
Odierno
E5
Canalone, Croce
Zona Porto
Var % NTN
II sem 2011
Quota %
/ II sem NTN comune
2010
IMI
2011
Var %
Quotazione
quotazione
II sem 2011
II sem 2011
€/m2
/ I sem 2011
Differenziale
quotazione
II sem 2011
rispetto alla
media
comunale
16
22,6%
3,24%
2,24%
2.963
0,4%
1,05
0
-100,0%
0,00%
0,33%
2.338
-0,5%
0,83
16
-16,2%
3,24% 1,68%
2.780
0,2%
0,98
Figura 23: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Porto
Stock
NTN
28,8%
30,5%
25,4%
19,6%
16,8%17,1%
19,0%
18,4%
15,8%
8,6%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
36
Nella “Zona Semicentrale” il numero di transazioni registrate nel II semestre 2011 è aumentato rispetto
al semestre di riferimento dell’anno precedente e sono leggermente aumentate anche le quotazioni:
questo dato complessivo non è riscontrato nella zona OMI C2, laddove sono diminuite sia le transazioni
che le quotazioni.
In questa zona prevale la media quadratura e anche negli scambi avviene lo stesso.
Tabella 27: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Semicentrale
Zona
OMI
Denominazione
Differenziale
quotazione
II sem 2011
rispetto alla
media
comunale
NTN II
sem
2011
Var % NTN
II sem 2011 /
II sem 2010
Quota %
NTN
comune
IMI
2011
Quotazione
II sem 2011
€/m2
Var %
quotazione
II sem 2011
/ I sem
2011
15
18,5%
3,00%
1,56%
3.183
3,8%
1,13
60
24,6%
12,17%
1,54%
3.008
2,8%
1,07
6
-28,8%
1,18%
2,29%
3.688
-2,3%
1,31
C3
Gelsi Rossi (Lato Nw),
Torrione, Mazzara, Stazione
Ferroviaria, Via Posidonia,
Via Baratta
Compresa tra: Vie Torrione
(Da Carnale), Orofino (Fino
Ferrovia), Posidonia (Ovest
Fino V. Ventimiglia) L.Mare
Marconi
Sala Abbagnano, Via Casa
Manzo, Tratto Est di Via
Belvedere
Zona compresa tra: La
Mennola, Via Calcedonia
(Lato Nord), Carmine Alto
67
16,6%
13,65%
1,93%
2.867
0,6%
1,01
D2
S. Vito, Gelso
18
29,9%
3,70%
1,77%
2.233
0,4%
0,79
Zona Semicentrale
166
18,2%
33,70% 1,73%
2.937
1,8%
1,04
B3
C1
C2
Figura 24: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Semicentrale
Stock
NTN
48,7%
19,2%
13,3%
47,2%
17,6%
16,5%
14,3%
14,3%
3,9% 5,0%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
37
Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti
delle unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative
alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza
trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento
finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi
ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti
Note.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle
tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli
immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla
consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle
categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
Settore residenziale
Categoria
catastale
Descrizione
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale
Monolocali
Fino a 2,5 vani catastali
Piccola
da 3 e fino a 4 vani catastali
Medio piccola
da 4,5 e fino a 5 vani catastali
Media
da 5,5 e fino a 7 vani catastali
Grande
Maggiore di 7 vani catastali
Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla
consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.
38
Glossario
NTN:
n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite
dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità
immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di
transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é
compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il
50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5
transazioni).
Stock di unità immobiliari:
n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad
un determinato ambito territoriale.
IMI (Intensità del Mercato Immobiliare):
rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la
quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.
Quotazione media comunale:
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani
(8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un
intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie
residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia
delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori,
capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle
quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a
livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli
intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI
appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire
modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e
note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i
quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle
quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI
sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie
o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili).
Quotazione media pesata:
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea
geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di
riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali
con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock
totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo
oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato
pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni
zona, rapportato allo stock comunale.
Quotazione media di zona OMI:
La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei
valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie
edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di
tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona.
Differenziale valore medio:
Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune,
macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato
dell’aggregazione di livello superiore.
Zona OMI:
La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che
riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel
quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni
economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in
omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali,
socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi
e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori
di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e
manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e
valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia
edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.
39
Indice delle tabelle
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province .......................................................2
2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi ...................................................3
3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi .............................................4
4: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo .............................................................5
5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali .................................. 14
6: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali .......................... 14
7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Agro Nocerino - Sarnese ...... 20
8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alburni - Tanagro ................ 21
9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto e Medio Sele ................ 21
10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Calore Salernitano ............. 22
11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cilento Costa .................... 22
12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cilento Interno .................. 23
13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Costiera Amalfitana ........... 24
14: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo di Policastro ............. 24
15: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Monti Picentini .................. 25
16: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana del Sele ................... 25
17: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Salerno Città ..................... 25
18: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle dell’Irno .................... 25
19: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Vallo di Diano ................... 26
20: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Salerno .............. 28
21: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico ........ 32
22: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Centrale ......... 33
23: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Collinare ........ 34
24: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Industriale ..... 35
25: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Orientale ........ 35
26: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Porto ............. 36
27: NTN, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Semicentrale .. 37
Indice delle figure
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2011 per provincia.......................................................7
Figura 2: IMI 2011 - capoluoghi ...............................................................................................8
Figura 3: IMI 2011 - non capoluoghi ........................................................................................8
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi .......................9
Figura 5: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi .. 10
Figura 6: IMI 2004-2011 - capoluoghi e non capoluoghi .......................................................... 11
Figura 7: Macroaree provinciali Salerno .................................................................................. 13
Figura 8: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto
provincia .............................................................................................................................. 15
Figura 9: IMI 2004-2011 - capoluogo e resto provincia ............................................................ 16
Figura 10: Distribuzione NTN II semestre 2011 per macroaree provinciali................................. 17
Figura 11: IMI 2011 per macroaree provinciali ........................................................................ 18
Figura 12: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2011 ..................................... 19
Figura 13: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media
provinciale ............................................................................................................................ 19
Figura 14: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2011 ................................................... 20
Figura 15: Mappa delle macroaree urbane di Salerno .............................................................. 27
Figura 16: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2011 ........................ 29
Figura 17: Mappa della distribuzione dell’IMI nelle zone OMI anno 2011................................... 30
Figura 18: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2011 ................. 31
Figura 19: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Centro Storico ............................. 32
Figura 20: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Centrale .............................. 33
Figura 21: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Collinare ............................. 34
Figura 22: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Orientale............................. 35
40
Figura 23: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Porto .................................. 36
Figura 24: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Zona Semicentrale ....................... 37
41

Nota territoriale Salerno - Andamento del mercato immobiliare nel II

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