Nota territoriale Bari - Andamento del mercato immobiliare nel I

BARI
NOTA TERRITORIALE
a cura dell’Ufficio Provinciale di BARI
Luigi Allegretta (referente OMI)
Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2011
Settore residenziale
con la collaborazione della
Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi
Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare
data di pubblicazione: 30 novembre 2011
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia del Territorio. Non è
consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso
terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di
pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
Indice
Introduzione ............................................................................................................................. 1
Mercato regionale ...................................................................................................................... 2
Mercato provinciale.................................................................................................................... 5
Mercato del comune di Bari ...................................................................................................... 12
Indice delle tabelle .................................................................................................................. 18
Indice delle figure.................................................................................................................... 18
Introduzione
La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre 2011, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di
Bari, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale
OMISE dell’Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato
residenziale di Bari.
Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni attraverso i dati rilevati
dall’Osservatorio del mercato immobiliare, della regione Puglia con approfondimenti sulla provincia di
Bari ed in particolare sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:
◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;
◊ le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;
◊ lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
Si specifica che l’intero territorio provinciale è stato suddiviso in 10 macroaree più il capoluogo di
provincia in considerazione delle diverse caratteristiche geografiche, sociali ed immobiliari.
Mercato regionale
La regione Puglia, nel I semestre 2011, ha registrato 18.079 transazioni immobiliari confermando un
trend negativo (-5,1%) già evidenziatosi nei precedenti semestri, seppure in linea con la media
nazionale che si è attestata al -5,3%. L’esame del Numero di Transazioni Normalizzate del I semestre
2011 rispetto al I semestre 2010 (Tabella 1), mostra una flessione superiore alla media regionale per le
province di Lecce (-9,7%) e Foggia (-7,4%). Assolutamente in linea sia con la regione Puglia che con la
media nazionale è la riduzione del numero di transazioni per la provincia di Bari (-5,2%), mentre in
controtendenza appaiono i dati relativi alle province di Taranto e Brindisi, dove si sono verificati dei lievi
aumenti (rispettivamente dello 0,6% e dello 0,2%). La quotazione media ponderata regionale pari a
1.116 €/mq è superata soltanto nelle province di Bari con 1.389 €/mq e Foggia con 1.128 €/mq. Le
quotazioni hanno registrato sul mercato piccoli aumenti in tutte le province ad eccezione di quella di
Foggia dove si è verificata una lieve riduzione.
I capoluoghi di provincia (Tabella 2), mostrano in generale una riduzione delle transazioni, con un
valore di -7,6% della città di Bari seguita da quella di Lecce con il -6,0%, Brindisi con -2,4% e Taranto
con il -2,0%; in controtendenza è risultata la città di Foggia dove si è verificato un forte incremento pari
al 35,5%. Le quotazioni registrano tutte un segno lievemente positivo, compreso fra lo 0,2% di Bari e l’
1,1% di Brindisi, con la città di Foggia che si presenta un dato negativo (-0,2%) e Taranto che rimane
invariata.
Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province
Province
NTN I sem
2011
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
Italia
I sem 2010
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice
quotazioni I sem
2011 (base = I
sem 2004)
BARI
7.230
-5,2%
2,44%
1.389
0,1%
149,2
BRINDISI
1.870
0,2%
0,63%
1.015
1,5%
163,9
FOGGIA
2.814
-7,4%
0,95%
1.128
-0,2%
138,6
LECCE
3.388
-9,7%
1,14%
828
0,9%
135,1
TARANTO
Totale Puglia
Totale Italia
2.777
0,6%
0,94%
946
0,5%
169,3
18.079
-5,1%
6,09%
1.116
0,4%
148,1
296.792
-5,3%
100,00%
1.588
0,5%
129,9
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice
quotazioni I sem
2011 (base = I
sem 2004)
Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi
Capoluoghi
BARI
NTN I sem
2011
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
Italia
I sem 2010
1.529
-7,6%
1,60%
1.787
0,2%
160,1
BRINDISI
529
-2,4%
0,55%
1.162
1,1%
156,7
FOGGIA
783
35,5%
0,82%
1.369
-0,2%
124,1
LECCE
636
-6,0%
0,67%
992
0,6%
126,7
TARANTO
935
-2,0%
0,98%
1.116
0,0%
160,8
Totale Puglia
Totale Italia
4.412
0,1%
4,63%
1.395
0,2%
149,6
95.296
-2,9%
100,00%
2.299
0,5%
130,7
2
Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia
15,4%
40,0%
18,7%
15,6%
Bari
Brindisi
10,3%
Foggia
Lecce
Taranto
La provincia di Bari assorbe il 40,0% delle transazioni normalizzate della regione (Figura 1) seguita da
quella di Lecce con il 18,7%, Foggia con il 15,6%, Taranto con il 15,4%, ed infine Brindisi con il 10,3%.
Il grafico relativo al numero indice di transazioni normalizzate a partire dal I semestre 2004 (Figura 2 )
mostra un perfetto parallelismo fra le curve relative all’Italia, alla regione Puglia, ai Capoluoghi e ai Non
Capoluoghi, tutte con un sensibile calo nel periodo I semestre 2006 - I semestre 2009 coincidente con
la grande crisi del settore immobiliare ed un successivo andamento altalenante che non consente, visto
l’attuale scenario europeo, di ipotizzare un andamento unidirezionale.
Per quanto concerne le variazioni delle quotazioni immobiliari, il grafico di Figura 3 mostra come ad un
aumento notevole nel periodo I semestre 2004 - II semestre 2007 sia seguita una stabilizzazione delle
quotazioni immobiliari nel periodo successivo, che continua a protrarsi nell’attuale scenario immobiliare.
3
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
120
104,0 109,2
110
103,2 103,3
100
107,8
101,3
102,7
100
100,0
101,0
101,0
103,6
100,9
92,9
90
96,5
98,3 98,2
89,9
92,8
87,9
90,0 89,2
86,0
80
81,1
Italia
85,3
82,0
80,1
Puglia
70
71,8
Capoluoghi
83,8
82,6
78,2
80,4 81,4
76,4
77,6
70,6
77,7
77,1
73,1
77,3
71,9
70,0
Non capoluoghi
68,4
60
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
155
149,3 149,6
148,2 148,4
145,6 145,7 146,6 146,4 147,0 147,6 148,1
144,4
144,4 144,9 145,9 146,6 147,1 147,6
143,2
141,2
144,0 144,4
141,0
142,5
137,8
140,0
135,8
145
135
131,7
124,4
124,3
124,2
125
136,8
130,5
116,4
112,1114,4
115
109,0
105,9
105
104,5
104,1
100
108,0
113,8
Italia
Puglia
Capoluoghi
Non capoluoghi
95
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
4
Mercato provinciale
Per un’analisi più sintetica del territorio provinciale di Bari si è fatto riferimento alla già nota
suddivisione dello stesso in dieci macroaree più il capoluogo, relativamente omogenee dal punto di
vista geografico, sociale ed immobiliare, qui di seguito elencate e rappresentate:
1.
2.
3.
4.
Bari Capoluogo
B.A.T. – Zona costiera (3 comuni)
B.A.T. – Zona interna (4 comuni)
Corona Bari sud (6 comuni)
5. Zona costiera nord (2 comuni)
6. Zona interna ovest (4 comuni)
7. Hinterland sud-ovest (6 comuni)
8. Murgia sud-ovest (4 comuni)
9. Murgia sud-est (6 comuni)
10. Hinterland sud-est (8 comuni)
11. Zona costiera sud (4 comuni)
Figura 4: Macroaree provinciali Bari
L’analisi dei dati riportati in Tabella 3 mostra, per quasi tutte le macroaree in cui è suddivisa la
provincia di Bari, un sensibile calo delle transazioni normalizzate, compreso tra –0,3% della macroarea
“Murgia sud-est” e –18,8% della macroarea “B.A.T. zona interna”. Le macroaree con variazioni positive
“Hinterland sud-ovest” (+11,4%) e “Corona Bari sud” (+25,8), sono risultate in controtendenza rispetto
alle altre. Entrambe sono costituite da comuni facenti parte della cintura del capoluogo e pertanto più
appetibili per la relativa vicinanza alla città di Bari ma con un livello di prezzi assolutamente più
abbordabile rispetto al capoluogo.
Si osserva, altresì, come la macroarea “Bari Capoluogo” assorba da sola il 21,15% del totale di NTN
provinciale e le macroaree “B.A.T. – zona costiera” e “Corona Bari sud” interessano un altro 21% circa
del mercato immobiliare provinciale. Analogamente, la quotazione media più elevata si registra oltre
che nel capoluogo nella stessa macroarea “B.A.T. zona costiera”, seguita dalle zone costiere nord e
sud. Nelle variazioni delle quotazioni su base semestrale, si evidenziano piccole variazioni positive o
negative ma sempre al di sotto dell’1%, ad eccezione della macroarea “Zona costiera nord” dove si
registra una riduzione dell’1,6%.
Il grafico di Figura 5 relativo all’andamento delle quotazioni e dell’NTN dal I semestre 2004 conferma
quanto già verificatosi nelle precedenti Figure 2 e 3 relativamente ai dati nazionali e regionali con
quotazioni sostanzialmente stabili e transazioni altalenanti negli ultimi due semestri.
5
Tabella 3: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Macroaree provinciali
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota % NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice
quotazioni I sem
2011 (base = I
sem 2004)
BARI CAPOLUOGO
1.529
-7,6%
21,15%
1.787
0,2%
160,1
B.A.T. - ZONA COSTIERA
860
-9,6%
11,89%
1.710
0,2%
145,2
B.A.T. - ZONA INTERNA
513
-18,8%
7,10%
1.013
0,9%
109,2
CORONA BARI SUD
697
25,8%
9,64%
1.382
0,0%
151,5
ZONA COSTIERA NORD
343
-1,9%
4,75%
1.414
-1,6%
130,5
ZONA INTERNA OVEST
630
-18,6%
8,72%
1.388
0,4%
154,8
HINTERLAND SUD-OVEST
319
11,4%
4,41%
1.111
0,0%
177,2
MURGIA SUD-OVEST
470
-11,8%
6,50%
1.092
-0,8%
155,9
MURGIA SUD-EST
626
-0,3%
8,67%
1.120
-0,2%
142,1
HINTERLAND SUD-EST
693
-2,5%
9,59%
1.035
0,1%
149,9
550
-1,3%
7,61%
7.230
-5,2%
ZONA COSTIERA SUD
Totale Bari
1.443
0,6%
170,2
1.389
0,1%
149,2
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
170
160
150
Quotazioni Bari
Quotazioni Resto provincia
NTN Resto provincia
152,1
147,6
NTN Bari
140
133,0
130,6
130
118,5
120
70
60
93,3
86,9
137,1
142,5 143,7
144,7 145,7 145,7
120,9 120,5
110,8
104,5 107,8
100 109,1
101,4
108,3
100
106,3
90
135,0
141,4
160,1
158,9 158,9 159,8
124,4
114,2
110
80
156,8
155,2 155,2 155,5
93,9
103,1
96,9
98,8
87,8
93,6
81,7
85,1
85,0
79,5
81,1 80,8
83,2
82,0
71,2
64,9
69,6
72,6
79,4
71,8
75,7
68,6
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
6
Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali
7,6%
21,1%
9,6%
8,7%
11,9%
6,5%
4,4%
7,1%
8,7%
4,7%
BARI CAPOLUOGO
CORONA BARI SUD
HINTERLAND SUD-OVEST
HINTERLAND SUD-EST
9,6%
B.A.T. - ZONA COSTIERA
ZONA COSTIERA NORD
MURGIA SUD-OVEST
ZONA COSTIERA SUD
B.A.T. - ZONA INTERNA
ZONA INTERNA OVEST
MURGIA SUD-EST
Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011
7
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
Nella macroarea che comprende la città di Bari si registra una flessione del NTN (–7,6%), pur
rimanendo sostanzialmente stabili i prezzi delle abitazioni. Questa macroarea è quella che presenta
comunque il maggior differenziale rispetto alla quotazione media provinciale.
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T. ZONA COSTIERA
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
BARLETTA
321
-19,3%
4,44%
1.744
0,6%
1,26
BISCEGLIE
300
-0,1%
4,14%
1.744
-0,6%
1,26
Comune
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
TRANI
239
-5,4%
3,31%
1.625
0,4%
1,17
Totale BAT zona costiera
860
-9,6%
11,89%
1.710
0,2%
1,23
Si evidenzia una riduzione del numero di transazioni normalizzate in tutti i comuni della macroarea,
particolarmente accentuata per il comune di Barletta (-19,3%), in linea con il dato regionale per il
comune di Trani (-5,4%) e molto più lieve per il comune di Bisceglie (-0,1%). Per quanto riguarda,
invece, la variazione delle quotazioni su base semestrale, si registrano lievi aumenti per i comuni di
Barletta e Trani (rispettivamente pari allo 0,6% e allo 0,4%) ed una riduzione per il comune di Bisceglie
(-0,6%), dovuta anche al notevole stato di avanzamento del P.R.U. che ha consentito, tramite la
realizzazione di mix di edilizia libera e convenzionata, di mettere sul mercato immobili nuovi a prezzi più
contenuti.
Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T. ZONA INTERNA
Comune
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
ANDRIA
313
-21,1%
4,32%
1.100
1,2%
0,79
CANOSA DI PUGLIA
127
3,6%
1,75%
1.009
-0,1%
0,73
MINERVINO MURGE
47
-40,0%
0,65%
717
1,7%
0,52
SPINAZZOLA
27
-22,7%
0,37%
637
1,4%
0,46
513
-18,8%
7,10%
1.013
0,9%
0,73
Totale BAT zona interna
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
8
Nella macroarea B.A.T. zona interna si è rilevata una notevole e generalizzata riduzione del NTN,
compresa tra il –21,1% di Andria ed il –40,0% di Minervino Murge. Unico comune in controtendenza è
risultato Canosa di Puglia dove si è registrato un incremento del 3,6% delle transazioni.
Le quotazioni hanno avuto incrementi per tutti i comuni eccezion fatta per Canosa dove si è registrato
una lieve riduzione del -0,1% rispetto al precedente semestre.
Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea CORONA BARI SUD
Comune
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
ADELFIA
92
31,6%
1,27%
1.206
0,0%
0,87
BITRITTO
71
6,1%
0,98%
1.380
0,0%
0,99
CAPURSO
148
50,7%
2,05%
1.225
0,0%
0,88
MODUGNO
168
5,3%
2,33%
1.542
0,0%
1,11
TRIGGIANO
131
23,6%
1,82%
1.229
0,0%
0,88
VALENZANO
86
62,8%
1,19%
1.612
0,0%
1,16
697
25,8%
9,64%
1.382
0,0%
0,99
Totale Corona Bari sud
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
Particolarmente interessante risulta l’analisi dei dati relativi alla macroarea Corona Bari sud: infatti in
tutti i comuni si sono registrati notevoli incrementi del numero di transazioni, compresi tra il 5,3% del
comune di Modugno ed il 50,7% di Capurso, a fronte di quotazioni rimaste invariate. Tale macroarea è
stata oggetto di una forte richiesta da parte del “compratore” barese che ha potuto beneficiare di prezzi
più contenuti senza allontanarsi troppo dal capoluogo. Inoltre alcuni dei comuni della macroarea (in
particolare Capurso, Valenzano e Triggiano) sono stati oggetto di un buono sviluppo edilizio negli ultimi
anni con edifici di tipo residenziale di buona qualità.
Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA COSTIERA NORD
Comune
GIOVINAZZO
NTN I
sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
63
-3,5%
0,87%
1.263
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
0,0%
0,91
MOLFETTA
280
-1,5%
3,88%
1.466
-2,0%
1,06
Totale Zona costiera nord
343
-1,9%
4,75%
1.414
-1,6%
1,02
La macroarea Zona costiera nord presenta una riduzione delle transazioni normalizzate, pari al -3,5%
per il comune di Giovinazzo e -1,5% per il comune di Molfetta, essendosi ormai stabilizzata l’onda lunga
di vari piani di lottizzazione che hanno portato alla realizzazione di notevoli volumetrie di tipo
residenziale, assorbite dal mercato immobiliare nei precedenti semestri. La realizzazione di mix di
edilizia residenziale libera e convenzionata, per il comune di Molfetta, ha portato anche ad una
riduzione delle quotazioni immobiliari del comune.
Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA INTERNA OVEST
NTN I
sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
BITONTO
170
-34,7%
2,35%
1.540
0,0%
1,11
CORATO
244
-7,9%
3,37%
1.340
1,2%
0,96
RUVO DI PUGLIA
100
-21,5%
1,39%
1.449
-0,1%
1,04
TERLIZZI
116
-4,4%
1,61%
1.159
0,0%
0,83
Totale Zona interna ovest
630
-18,6%
8,72%
1.388
0,4%
1,00
Comune
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
9
Nella macroarea Zona interna ovest si è rilevata una riduzione generalizzata del NTN, compresa tra il –
4,4% di Terlizzi ed il –34,7% di Bitonto, a fronte di quotazioni rimaste sostanzialmente stabili in tutti i
comuni della macroarea ad eccezione di Corato dove si è registrato un lieve aumento.
Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea HINTERLAND SUD-OVEST
NTN I
sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
BINETTO
6
-62,5%
0,08%
859
0,0%
0,62
BITETTO
57
30,4%
0,79%
1.171
0,0%
0,84
GRUMO APPULA
63
7,2%
0,88%
1.106
0,0%
0,80
PALO DEL COLLE
97
-1,5%
1,34%
1.312
0,0%
0,94
SANNICANDRO DI BARI
54
21,2%
0,75%
993
0,0%
0,71
TORITTO
41
70,4%
0,57%
852
0,0%
0,61
319
11,4%
4,41%
1.111
0,0%
0,80
Comune
Totale Hinterland sud ovest
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
Nella macroarea Hinterland sud ovest si osserva un quasi generalizzato aumento del numero di
transazioni, compreso tra il 7,2% per il comune di Grumo Appula ed il 70,4% per il comune di Toritto.
Unico comune in forte controtendenza è quello di Binetto dove si registra una riduzione del -62,5%,
dovuto essenzialmente al numero complessivo di transazioni limitato, considerato lo scarso sviluppo
edilizio nell’ambito del territorio comunale. Anche per questa macroarea le quotazioni sono rimaste
invariate.
Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MURGIA SUD-OVEST
NTN I
sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
ALTAMURA
205
-12,6%
2,84%
1.030
0,0%
0,74
GRAVINA IN PUGLIA
136
-26,3%
1,88%
1.153
-2,4%
0,83
3
0,0%
0,04%
614
-0,3%
0,44
Comune
POGGIORSINI
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
SANTERAMO IN COLLE
126
13,6%
1,75%
1.175
0,0%
0,85
Totale Murgia sud ovest
470
-11,8%
6,50%
1.092
-0,8%
0,79
Nella questa macroarea Murgia sud ovest si osservano forti riduzioni del NTN per i comuni di Altamura
(-12,6%) e Gravina in Puglia (-26,3%), essendosi esaurito un ciclo di forte sviluppo edilizio residenziale
concretizzatosi nei passati semestri con la realizzazione di complessi edilizi di buona qualità in zone
periferiche dell’abitato (in particolare la zona di via Selva nel comune di Altamura). Tale offerta di
immobili nuovi ha portato ad una riduzione delle quotazioni verificatasi soprattutto nel comune di
Gravina. Ottima performance si è registrata nel comune di Santeramo in Colle, con un incremento delle
transazioni pari al 13,6% con quotazioni rimaste però invariate.
Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MURGIA SUD-EST
Comune
ALBEROBELLO
NTN I
sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
50
35,8%
0,69%
1.012
0,0%
0,73
CASTELLANA GROTTE
170
17,8%
2,35%
1.008
0,0%
0,73
GIOIA DEL COLLE
142
-9,9%
1,96%
1.103
1,9%
0,79
LOCOROTONDO
47
-27,0%
0,65%
1.089
0,0%
0,78
NOCI
67
-18,0%
0,93%
1.143
0,0%
0,82
PUTIGNANO
150
5,2%
2,08%
1.255
-2,3%
0,90
Totale Murgia sud est
626
-0,3%
8,67%
1.120
-0,2%
0,81
10
Nella macroarea Murgia sud est, si assiste anche in questo semestre ad un notevole incremento di
transazioni per il comune di Alberobello (+35,8%), dovuto alla notevole appetibilità di tale comune, i
cui trulli sono patrimonio mondiale dell’UNESCO e con una buona richiesta anche di abitazioni di tipo
turistico-stagionale. Incrementi di NTN si sono registrati anche per i comuni di Castellana Grotte
(+17,8%) e Putignano (+5,2%). Tutti in riduzione gli altri comuni della macroarea. Stabili le quotazioni
in tutti i comuni, ad eccezione di Gioia del Colle dove si è verificato un aumento del 1,9% e Putignano
dove si è registrata una flessione del -2,3%.
Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea HINTERLAND SUD-EST
NTN I
sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
ACQUAVIVA DELLE FONTI
80
-5,4%
1,11%
870
0,0%
0,63
CASAMASSIMA
94
-31,4%
1,30%
1.030
0,0%
0,74
108
-21,9%
1,49%
966
0,0%
0,70
34
52,3%
0,46%
1.228
0,0%
0,88
Comune
CASSANO DELLE MURGE
CELLAMARE
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
CONVERSANO
144
51,2%
1,99%
1.152
0,6%
0,83
RUTIGLIANO
66
-26,4%
0,91%
1.189
0,0%
0,86
SAMMICHELE DI BARI
18
-35,7%
0,25%
975
0,0%
0,70
TURI
150
29,3%
2,07%
946
0,0%
0,68
Totale Hinterland sud est
693
-2,5%
9,59%
1.035
0,1%
0,74
Nella macroarea Hinterland sud est si verifica un forte aumento del numero di transazioni nel comune
di Cellamare (+52,3%), dovuto al numero ridotto di transazioni complessivamente registrate nel
periodo considerato e nei comuni di Conversano (+51,2%) e Turi (+29,3%), abbastanza richiesti il
primo per la bellezza del suo centro storico ed il secondo per la presenza di nuove costruzioni a prezzi
contenuti non lontani dalla viabilità di grande scorrimento (S.S. n° 100) che lo collega al capoluogo di
provincia. Le variazioni del numero di transazioni per gli altri comuni della macroarea sono tutte
negative. Invariate sono rimaste le quotazioni immobiliari.
Tabella 13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA COSTIERA SUD
NTN I
sem
2011
Var % NTN
I sem 2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
99
-22,2%
1,37%
1.373
0,0%
0,99
MONOPOLI
208
-14,6%
2,87%
1.478
1,4%
1,06
NOICATTARO
105
-3,5%
1,46%
1.405
0,0%
1,01
POLIGNANO A MARE
138
77,3%
1,91%
1.486
0,2%
1,07
Totale Zona costiera sud
550
-1,3%
7,61%
1.443
0,6%
1,04
Comune
MOLA DI BARI
Var %
Differenziale
quotazione I quotazione I sem
sem 2011 / II 2011 rispetto alla
sem 2010 media di provincia
Nella Zona costiera sud si osservano riduzioni generalizzate del NTN comprese tra il -3,5% del comune
di Noicattaro ed il -22,2% del comune di Mola di Bari. In controtendenza, con un forte aumento del
+77,3%, il comune di Polignano a mare dove si registra una buona espansione residenziale anche di
abitazioni di tipo turistico-stagionale, vista la forte vocazione turistica del comune. Sostanzialmente
invariate le quotazioni ad eccezione del comune di Monopoli dove si è verificato un aumento del 1,4%.
11
Mercato del comune di Bari
Si è fatto riferimento alla già nota suddivisione del comune di Bari in 25 zone omogenee
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (zone OMI), oltre le cosiddette zone rurali, che sono però
prive di quotazioni per i fabbricati residenziali.
Le zone omogenee che hanno registrato nel I semestre del 2011 un maggior numero di compravendite
sono nell’ordine: B2, B7, C2, E9, B9, ed E11, come si evince sia dalla Tabella 14 che dalla mappa
tematica di Figura 9.
Si conferma, infatti, rispetto al II semestre 2010, il dato di NTN nelle zone B2 con un incremento del
6,7% su base annua e C2, che rappresentano due tra le zone più appetibili della città per l’acquisto di
un immobile, sia per la loro vicinanza al centro vitale della città (zona B2) sia per la presenza al loro
interno di quartieri residenziali di buon livello con la presenza di tutti i servizi essenziali, particolarmente
richiesti dal mercato locale (in particolare il quartiere “Poggiofranco” della zona C2). Anche per questo
semestre, inoltre, la zona B7 rientra tra quelle con maggior NTN, seppure costituita per lo più da
abitazioni di non recente costruzione di tipo economico-popolare ma con prezzi abbastanza accessibili.
Fondamentale, poi, è la sua vicinanza al centro Murattiano.
A seguire spicca ancora una volta il dato relativo alla zona E9, costituita dalla zona costiera nord della
città con la presenza di abitazioni residenziali in villino, abbastanza richieste per le residenze turisticostagionali.
Si confermano tra le zone con un maggior numero di transazioni le zone B9 ed E11 (seppure presentino
un decremento rispettivamente del –21,7% e -53,2%), la prima che costituisce la parte più pregiata
della città (Quartiere Murat e Zona Umbertina), con la presenza di immobili di “prestigio” e di rilevanza
architettonica, ma con i valori delle quotazioni immobiliari più elevate del capoluogo, la seconda che
comprende il Quartiere “San Paolo”, attualmente oggetto di un continuo sviluppo edilizio con la
realizzazione di alcuni nuovi complessi residenziali sia a carattere civile che economico, in particolare
nei pressi dell’Ospedale e valorizzata anche dalla nuova fermata della metropolitana che consente il
raggiungimento del centro cittadino in pochi minuti.
Nella zona E4, che comprende le ex frazioni di Carbonara, Ceglie e Loseto, si è verificata una
saturazione del mercato immobiliare soprattutto con la conclusione del quartiere S. Rita.
Molto interessante è il forte incremento del numero di transazioni nella zona D1, triplicate in questo
semestre, dovuto alla cantierizzazione del P.I.R.P. del quartiere Japigia nonché al buono sviluppo
edilizio di tipo residenziale della zona di Sant’Anna, particolarmente apprezzata per la localizzazione con
vista mare.
Le quotazioni, nelle varie zone che compongono il comune, sono rimaste pressoché invariate, ad
eccezione di qualche piccolo aumento nella stessa zona D1 e nella B5 (Quartiere Madonnella).
Come si evince sia dalla Tabella 15 che dalla Figura 10, le zone OMI con le quotazioni più alte risultano
essere ancora una volta nell’ordine B9, C2, B1, B2 e C1, nonostante alcune di esse siano anche quelle
con maggiore numero di transazioni normalizzate.
Da rilevare sono i dati che emergono dal grafico di Figura 11, da cui si desume l’interesse degli
acquirenti nella città di Bari premierebbe gli appartamenti di media grandezza, 33,8% di NTN, a fronte
di un’offerta di disponibilità del 38,4% di stock. Seguono i tagli piccoli e medio-piccoli (entrambi con
22,8% di NTN), a fronte rispettivamente del 16,7% e 19,6% di stock presente in città.
Tabella 14: NTN, quotazioni medie e variazioni % - Zone O.M.I. comune di BARI
Zone OMI
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione
I sem
2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media
comunale
2,01%
2.225
0,0%
1,09
16,29%
0,20%
2,52%
2.188
1.148
1.863
0,0%
0,0%
0,0%
1,07
0,56
0,91
NTN I
sem
2011
Var %
NTN
I sem
2011 / I
sem 2010
Quota %
NTN
comune
31
18,1%
249
3
39
6,7%
-40,0%
-2,0%
B1- QUARTIERE MADONNELLA ZONA TRA LUNG.
N. SAURO VIA ABBRESCIA CAPRUZZI
OBERDAN RODI SPALATO
B2 -ZONA TRA VIA CAPRUZZI AMENDOLA
OMODEO JACINI DE GASPERI MOREA BENEDETTO
XII PIOXII FLACCO ENNIO
B3 - VILLAGGIO LAVORATORI
B4 - QUARTIERE JAPIGIA
12
Zone OMI
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione
I sem
2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media
comunale
2,89%
2.050
3,8%
1,00
nd
-4,4%
25,8%
0,85%
9,75%
1,83%
1.925
1.925
1.763
0,0%
0,0%
0,0%
0,94
0,94
0,86
98
33
-21,7%
5,3%
6,38%
2,19%
3.100
1.800
0,0%
0,0%
1,51
0,88
8
-20,0%
0,52%
2.158
0,0%
1,05
148
45
-34,0%
201,7%
9,71%
2,96%
2.725
1.788
0,0%
1,4%
1,33
0,87
22
52
3
6
64,2%
-7,8%
200,0%
-60,0%
1,45%
3,43%
0,20%
0,39%
1.447
1.608
1.247
nd
0,0%
0,0%
0,0%
nd
0,71
0,79
0,61
nd
84
-4,1%
5,49%
1.492
0,0%
0,73
8
41
100,0%
-19,6%
0,52%
2,69%
998
1.933
0,0%
0,0%
0,49
0,94
0
101
14
95
nd
-19,0%
133,3%
-53,2%
0,00%
6,63%
0,92%
6,19%
1.150
1.613
1.417
1.513
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,56
0,79
0,69
0,74
0
nd
0,00%
1.500
0,0%
0,73
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
2
nd
0,13%
nd
nd
nd
1
nd
0,07%
nd
nd
nd
2
-62,5%
0,10%
nd
nd
nd
1
-48,0%
0,07%
nd
nd
nd
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
0
nd
0,00%
nd
nd
nd
0
208
1.529
nd
42,7%
-7,6%
0,00%
13,64%
100,00%
nd
nd
2.0472
nd
nd
0,1%
nd
nd
1,00
NTN I
sem
2011
Var %
NTN
I sem
2011 / I
sem 2010
Quota %
NTN
comune
44
-15,2%
13
149
28
B5 – ZONA COMPRESA TRA LUNGOMARE N. SAURO
VIA SPALATO RODI OBERDAN JAPIGIA
CADUTI DI TUTTE LE GUERRE
B6 - QUART. SAN PASQUALE ZONE COMPRESE
TRA VIA AMENDOLA OBERDAN
CALDAROLA FERROVIA
B7 - QUARTIERE LIBERTA’
B8 - QUARTIERE MARCONI STADIO DELLA VITTORIA
B9 – QUARTIERE MURAT C.SO V. EMANUELE CAVOUR
ITALIA VIA MANZONI.
B10 - CENTRO STORICO
C1 – ZONA TRA VIA AMENDOLA VIA CALDAROLA
PEZZE DEL SOLE
C2 – ZONA TRA VIA ENAUDI POGGIOFRANCO VIA SAN
GIORGIO MARTIRE
D1 - SACRARIO CADUTI OLTREMARE S. MARCO
D2 - MUNGIVACCA STADIO S.NICOLA STRADA VICINALE
PER MODUGNO E CEGLIE
D3 - QUARTIERE S. GIROLAMO
D4 - FESCA
E1 - ZONA INDUSTRIALE
E4 - QUARTIERI: CARBONARA CEGLIE LOSETO, VIA
FANELLI, VIE PER CAPURSO DA CARBONARA E CEGLIE,
VIA VECCHIA CEGLIE-VALENZANO
E6 - ZONA INDUSTRIALE COMMERCIALE DA SOPRAMARZO
GLOMERELLI F.S. BARI TARANTO S. GIORGIO MARTIRE
E7 - S. GIORGIO TORRE A MARE
E8 - QUARTIERE LOSETO OLTRE IL CENTRO URBANO
VERSO VIA BITRITTO
E9 – PALESE: ZONA TIRO AL VOLO ZONA COSTIERA
E10 - PALESE - S. SPIRITO
E11 - QUARTIERE S. PAOLO
E12 - ZONA S. PAOLO VIALE EUROPA
AEROPORTO MILITARE
R1 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI TRIGGIANO
R2 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI MODUGNO
R3 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI TRIGGIANO
R4 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI MODUGNO
R5 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON
TERRITORIO DI MODUGNO E BITONTO
R6 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON
TERRITORIO DI VALENZANO E CAPURSO
R7 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI BITRITTO
R8 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI VALENZANO
R9 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI ADELFIA E BITRITTO
R10 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI BITONTO
R11 - ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE
DI BITONTO
N.D.1
BARI
1
2
NTN per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone OMI del
comune.
La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock
abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND).
13
Figura 9: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011
Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 2011
14
Figura 11: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali nel comune di Bari
Stock
NTN
38,4%
33,8%
22,8%
22,8%
19,6%
16,7%
13,0%
12,4%12,1%
8,5%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
15
Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti
delle unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative
alle compravendite.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle
tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli
immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla
consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle
categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
Settore residenziale
Categoria
catastale
Descrizione
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale
Monolocali
Fino a 2,5 vani catastali
Piccola
da 3 e fino a 4 vani catastali
Medio piccola
da 4,5 e fino a 5 vani catastali
Media
da 5,5 e fino a 7 vani catastali
Grande
Maggiore di 7 vani catastali
Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla
consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.
Glossario
NTN:
n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le
compravendite dei diritti di proprietà sono “contate”
relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della
quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se
di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di
quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata
come una transazione, ma come 0,5 transazioni).
16
Stock di unità immobiliari:
n. di unità immobiliari censite negli archivi
relativamente ad un determinato ambito territoriale.
catastali
IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari,
indica la quota percentuale di stock compravenduto in un
determinato periodo.
Quotazione media comunale:
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni
italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone
omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia
delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili,
economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di
fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box
e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con
cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale
è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di
tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI
appartenente al comune. La media comunale delle quotazioni
OMI può subire modifiche, rispetto quanto già pubblicato nei
precedenti rapporti e note, in alcuni comuni per effetto della
ricostruzione della serie storica laddove, nel semestre in
esame, è stata modificato il dettaglio delle quotazioni delle
tipologie residenziali (ad esempio con l’introduzione di nuovi
intervalli di valore riferiti a ulteriori stati di conservazione e
manutenzione degli immobili).
Quotazione media pesata:
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia,
macroarea geografica, regione, provincia, macroarea
provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate
pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente
in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione
considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi
nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le
quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona,
rapportato allo stock comunale.
Differenziale valore medio:
Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune,
macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato
dell’aggregazione di livello superiore.
Zona OMI:
La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale
che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare
locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per
condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità
viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali,
urbanistici,
storico-ambientali,
socio-economici
degli
insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle
infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori
di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di
conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno
scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non
superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia
prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.
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Indice delle tabelle
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1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province ..................................................... 2
2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi.................................................. 2
3: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali ........................... 6
4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T. ZONA COSTIERA............... 8
5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T. ZONA INTERNA ................ 8
6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea CORONA BARI SUD..................... 9
7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA COSTIERA NORD............... 9
8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA INTERNA OVEST ............... 9
9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea HINTERLAND SUD-OVEST ......... 10
10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MURGIA SUD-OVEST............... 10
11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea MURGIA SUD-EST ................... 10
12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea HINTERLAND SUD-EST............ 11
13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea ZONA COSTIERA SUD.............. 11
14: NTN, quotazioni medie e variazioni % - Zone O.M.I. comune di BARI .................... 12
Indice delle figure
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2010 per provincia..................................................... 3
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi...................... 4
Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ... 4
Figura 4: Macroaree provinciali Bari ....................................................................................... 5
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto
provincia ............................................................................................................................. 6
Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali .................................... 7
Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011 ......................................... 7
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media
provinciale........................................................................................................................... 8
Figura 9: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011.......................... 14
Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 2011 ................. 14
Figura 11: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali nel comune di Bari...................... 15
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