TRIBUNALE DI RIMINI - Vendite Immobiliari

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TRIBUNALE DI RIMINI
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Dott. Guidi Cristian, nell'Esecuzione Immobiliare 123/2013 del
R.G.E.
promossa da
XXX
Codice fiscale: XXX
via *********
*************
contro
XXX
Codice fiscale: XXX
via ********
**********
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
1
INCARICO
Con udienza del 06/12/2013, il sottoscritto Dott. Guidi Cristian, libero professionista, con studio in Via
Latina, 17 - 47838 - Riccione (RN),
email [email protected],
PEC
[email protected], Tel. 0549 90 00 14, Fax 0549 90 00 14, veniva nominato
Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 19/12/2013 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti
al G.E. Dott. Ricci Maria Antonietta presso il Tribunale di Rimini.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
x
Rif. 1 - Villa ubicata a Coriano (RN) - via Leopardi n.23
DESCRIZIONE
Piena proprietà per la quota di 500/1000 di villa singola sita in località Cerasolo, nel comune di
Coriano, via Leopardi n.23.
Composto da fabbricato singolo (villa) che si eleva per un piano fuori terra più uno interrato. Costituito
al piano interrato da lavanderia, cantina, due vani uso ripostiglio oltre a disimpegno e vano scala oltre
a due vani uso autorimessa; al piano terra ingresso con soggiorno, cucina con sala pranzo, due camere
da letto, un servizio igienico, un wc con anti oltre a disimpegno, vano scale e giardino con piscina.
Sviluppa una superficie lorda complessiva di circa 310 mq (di cui circa 118 mq abitativi, circa 35 mq
sottotetto ad uso ripostiglio , circa 130 mq di garage, circa 13 mq di cantina , circa 14 mq di lavanderia
e circa 8 mq di ripostigli al piano interrato, circa 22 mq di balcone, circa 1076 mq di giardino con
spazio manovra auto e piscina (circa 50 mq) al piano terra).
Identificato al catasto fabbricati: intestato a Fabbri Renato, nato a Coriano (Rn) il 14/01/1957
-foglio 2 mappale 774 subalterno 6, categoria A/2, classe 2, composto da 7,5 vani,posto al piano S1-T,
rendita : € 852,15;
-foglio 2 mappale 774 subalterno 5, categoria C/6, classe 1, consistenza 117 mq, posto al piano S1,
rendita : € 235,66.
Il bene identificato al foglio 2 mappale 774 subalterno 4, BCNC (bene comune non censibile) si
configura come la corte esterna pavimentata di accesso al garage con centrale termica, scivolo e spazio
di manovra comune ai sub 5 e 6.
Area sottostante e circostante il fabbricato distinta al catasto terreni al foglio 2 mappale 774,
qualità/classe Ente Urbano, superficie 1206 mq.
Caratteristiche zona: in zona periferica a traffico moderato con parcheggi buoni.
Servizi della zona: sono presenti un solo negozio al dettaglio e una scuola materna per il resto tutti i servizi
sono dislocati a distanza o in prossimità del capoluogo comunale o lungo la superstrada che collega Rimini a
San Marino.
La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
2
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali, commerciali e industriali, i principali centri limitrofi sono
San Marino, Coriano, Rimini città, le attrazioni storiche presenti sono: Centro storico di Rimini e si San
Marino, Rocche e Castelli della Valmarecchia.
Collegamenti pubblici (km): autobus (0,6), autostrada (7), aeroporto (13,0), ferrovia (11).
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
x
Rif. 1 - Villa ubicata a Coriano (RN) - via Leopardi n. 23
In riferimento al quesito n°1 dell’incarico il sottoscritto stimatore attesta che la documentazione ex
art. 567 c.p.c. è risultata completa ed idonea. Le visure catastali e planimetrie aggiornate sono allegate
al numero 2.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
x
XXX (Proprietà 1/2)
Codice fiscale: XXX
via
-
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
x
XXX (Proprietà 1/2)
Regime patrimoniale: il debitore risulta coniugato in regime di separazione legale dei beni.
CONFINI
via leopardi, part. 752, part. 772 ,part. 117, part. 240, part. 245, part. 571, part. 116.
CONSISTENZA
Destinazione
Cantina
Superficie
Netta
Superficie
Lorda
Coefficiente
Superficie
Convenzionale
Altezza
Piano
11,19 mq
13,28 mq
0,50
6,64 mq
2,40 m
S1
Ripostiglio 1
3,99 mq
4,89 mq
0,50
2,44 mq
2,40 m
S1
Disimpegno
10,24 mq
13,28 mq
0,50
6,64 mq
2,40 m
S1
Lavanderia
12,76 mq
14,86 mq
0,50
7,43 mq
2,40 m
S1
Ripostiglio 2
2,73 mq
3,82 mq
0,50
1,91 mq
2,40 m
S1
Vano scale
4,59 mq
5,05 mq
0,50
2,52 mq
0,00 m
S1
Centrale Termica
8,42 mq
11,32 mq
0,50
5,66 mq
2,40 m
S1
3
Autorimessa
116,13 mq
132,45 mq
0,50
66,22 mq
2,40 m
S1
Abitazione
94,29 mq
117,78 mq
1,00
117,78 mq
2,70 m
T
Balcone
19,91 mq
22,50 mq
0,50
11,25mq
1076,35 mq
1076,35 mq
0,05
60,30 mq
0,00 m
Portico
11,87 mq
11,87 mq
0,30
3,56 mq
2,78 m
T
Sottotetto
29,71 mq
35,89 mq
0,50
17,95 mq
1,73 m
1
Totale superficie convenzionale:
310,30 mq
Incidenza condominiale:
0,00
Superficie convenzionale complessiva:
310,30 mq
Giardino
T
%
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
La tabella che segue riepiloga in forma schematica la composizione analitica dell’immobile:
piano interrato
sup netta
altezza
autorimessa
72,16
2,40
E
buone
autorimessa
43,97
2,40
SE
buone
lavanderia
12,76
2,40
NO
buone
cantina
11,19
2,40
NO
buone
ripostiglio
3,99
2,40
NO
buone
disimpegno
10,24
2,40
buone
ripostiglio
2,73
2,40
buone
CT
8,42
2,40
buone
vano scala
4,59
TOTALE
piano terra
espos.
condizioni
buone
170,05
sup netta
altezza
espos.
Soggiorno
28,97
2,70
NE
buone
cucina
17,48
2,70
SO
buone
vano scala
3,02
disimpegno
8,37
2,70
camera
13,46
2,70
NE
buone
bagno
6,02
2,70
E
buone
camera
16,97
2,70
SO
buone
portico
11,87
2,78
NE
buone
balcone
giardino con spazio
manovra auto
19,91
NO
buone
1024,95
NE
buone
piscina
51,40
TOTALE
1202,42
piano sottotetto
condizioni
buone
buone
buone
sup netta
altezza
espos.
ripostiglio
29,71
1,47-1,95
NO
TOTALE
29,71
condizioni
discrete
4
CRONISTORIA DATI CATASTALI
L'area distinta al foglio 2 con il mappale 774 della superficie catastale di mq. 1206, su cui è edificato il
fabbricato in oggetto è passata a partita 1 in forza di Tipo Mappale in data 24/05/1996 n.
2396.1/1996 in atti dal 24/05/1996.
Le unità immobiliari distinte al foglio 2 con il mappale 774 subb. 4,5 e 6 risultano dalla variazione
ampliamento - diversa distribuzione degli spazi interni delle unità immobiliari già distinte al Catasto
Fabbricati di detto comune al foglio 2, particella 774, subalterni 1, 2 e 3 in forza di denuncia di
variazione presentata in data 02/05/2003 n.1550.1/2003 in atti del 02/05/2003 protocollo n. 57505.
I subalterni 1, 2 e 3 al Catasto Fabbricati risultano dalla variazione diversa distribuzione degli spazi
interni - ristrutturazione della particella 774 in corso di definizione in forza di denuncia di variazione
presentata in data 24/05/2000 n.1451.1/2000 protocollo n.65008.
La particella 774, stesso foglio, stesso comune, risulta così distinta dal 24/07/1996 in forza di
costituzione del 24/07/1996 n.18079/1996.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (NCEU)
Dati identificativi
Dati di classamento
Foglio
Part.
Sub.
2
774
2
774
Zona
Cens.
Categoria
Classe
Consistenza
6
A2
1
7,5 vani
5
C6
1
Superficie
catastale
117 mq
Rendita
Piano
852,15
S1-T
235,66
S1
Catasto terreni (NCT)
Dati identificativi
Foglio
Part.
2
774
Sub.
Dati di classamento
Porz.
Zona
Cens.
Qualità
Ente
Urbano
Classe
Superficie
ha are ca
Reddito
dominicale
Reddito
agrario
00.12.06
Corrispondenza catastale
Sono state riscontrate difformità tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali esistenti: mancanza
del sottotetto e della piscina esterna nelle planimetrie catastali, diversa distribuzione degli spazi
interni. Nell'ambito delle operazioni peritali si è provveduto ad avviare la pratica che porterà
all’aggiornamento catastale dell’attuale fabbricato con piscina tramite Tipo Mappale. Sarà cura del
sottoscritto comunicare i nuovi dati catastali non appena sarà approvata la pratica presentata presso
l’Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Rimini – Sezione Catasto Fabbricati.
5
PRECISAZIONI
Esiste atto unilaterale di obbligo edilizio, trascritto a Rimini con reg. gen. 2433 e reg. part. 1725 del
18/02/2002 con il quale i sig.ri si obbligavano, nei confronti del
Comune di Coriano, per se successori od aventi causa, ad assumere con l'atto gli obblighi previsti dal 5
comma dell'articolo 9 della legge 24.03.1989 n. 122, ovvero l'inalienabilità dell'unità ad uso
autorimessa posta al piano interrato venutasi a creare con D.I.A. presentata in data 3 luglio 2001
relativa alla costruzione di una autorimessa in soluzione interrata, separatamente dall'unità
immobiliare ad uso appartamento posta al piano terra e piano primo, alla quale è legata da vincolo
pertinenziale. Vi è inoltre l'obbligo a mantenere la destinazione d'uso prevista nel progetto e qualsiasi
modificazione dovrà essere preceduta da apposita concessione. La modifica della destinazione d'uso
senza concessione costituisce "inosservanza" ed equivale e produce gli effetti della esecuzione di opere
in assenza di concessione. Nei casi di inosservanza degli obblighi con il presente atto unilaterale i
relativi atti di denuncia di attività sono da ritenersi nulli.
Si evidenzia la presenza di un diritto di abitazione a termine di cui all’art. 1022 del cod. civile, da
godersi fino al 26/10/2022 costituito dai coniugi XXX e XXX in favore della signora XXX, come meglio
evidenziato nell’elenco delle formalità pregiudizievoli, gravante sull’immobile in oggetto.
PARTI COMUNI
Sub 4 BCNC corte, centrale termica, scivolo e spazio di manovra, comune ai sub 5 e 6.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
L’edificio risulta essere stato costruito nel 1996, con successivi interventi edilizi che si sono protratti
fino all’ultima DIA del 2006.
Altezza interna utile: 2,70 m.
Str. verticali: Struttura in c.a. con tamponamenti in muratura.
Solai: in c.a. e laterizio.
Pareti esterne ed interne: rivestimento pareti esterne con intonaco in buono stato;
Pavimentazione interna: marmo nella parte giorno, parquet nella parte notte; nel seminterrato il
pavimento è in piastrelle di ceramica.
Pavimentazione esterna: la pavimentazione in esterno nella zona portico e piscina risulta in cotto,
condizione buone.
Infissi esterni: ante a battente in legno/alluminio, protezione tramite scuri in alluminio (finestre con
vetro camera).
Infissi interni: ante al battente in legno, porte tamburate; condizioni buone.
Impianto elettrico: sottotraccia a 220 V; conformità: certificazione non presente nella documentazione
edilizia.
Impianto idrico: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale conformità: certificazione non
presente nella documentazione edilizia.
Impianto termico: autonomo, alimentazione: metano, diffusori: termosifoni in acciaio, conformità:
certificazione non presente nella documentazione edilizia.
6
Impianto condizionamento: è presente un impianto dotato di split interno (marca Fujitsu) con corpi
macchina esterni.
Impianto video-citofonico: tipologia: audio e video, condizioni: buone.
Impianto allarme: autonomo, condizioni: non è stato verificato il suo funzionamento, conformità:
certificazione non presente nella documentazione edilizia.
STATO DI OCCUPAZIONE
L'immobile risulta occupato dal debitore senza titolo e da coniuge e figlia non esecutate.
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo
Proprietà
Atti
Dal 20/12/1989 al
23/06/2000
XXX, nata a ***
) il
, C.F.
XXX, proprietario
per la quota di 1/1
del diritto di
proprietà.
compravendita
Rogante
Data
Repertorio N°
dott. Alberto
Belluzzi
20/12/1989
Raccolta N°
4003
Trascrizione
Presso
Rimini
Data
Reg. gen.
20/06/1990
5061
Reg. part.
3764
Registrazione
Presso
Rimini
Dal 23/06/2000 al
23/04/2014
XXX, nato a
il
, C.F.
XXX, proprietario
per la quota di 1/2
del diritto di
proprietà. XXX,
il
, C.F.
XXX, proprietaria
per la quota di 1/2
del diritto di
proprietà.
Data
Reg. N°
19/02/1990
Vol. N°
744
compravendita
Rogante
Dott. Francesco
Ciacci
Data
Repertorio N°
05/06/2000
Raccolta N°
3998
Trascrizione
Presso
Rimini
Data
Reg. gen.
06/07/2000
8566
Reg. part.
5579
Registrazione
Presso
Rimini
Data
Reg. N°
Vol. N°
22/06/2000
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
x
Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del
pignoramento
7
x
La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento
risulta variata
x
La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Rimini aggiornate al 22/04/2014,
sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
x
x
x
Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo
Iscritto a Rimini il 06/08/2009
Reg. gen. 14143 - Reg. part. 2997
Quota: 1/2
Importo: € 850.000,00
A favore di XXX
Contro XXX
Capitale: € 600.000,00
Rogante: Rossi Luisa
Data: 04/08/2009
N° repertorio: 21479
N° raccolta: 7126
Note: Trattasi di atto estero depositato, ricevuto dal dott. Davide Zanotti, notaio pubblico in
San Marino, in data 31/07/2009 Rep. n. 1386. L'esecutato risulta come soggetto n.1 in qualità
di terzo datore di ipoteca per la quota di 1/2 relativamente al diritto di proprietà.
ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario
Reg. gen. 19884 - Reg. part. 4545
Quota: 1/2
Importo: € 375.000,00
A favore di XXX
Contro XXX
Capitale: € 250.000,00
Rogante: Ciacci Barbara
Data: 14/12/2010
N° raccolta: 13090
Note: L'esecutato compare come soggetto n. 3 in qualità di terzo datore di ipoteca
relativamente all'unità negoziale n. 3 per il diritto di proprietà con la quota di 1/2.
ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
Reg. gen. 5625 - Reg. part. 852
Quota: 1/2
Importo: € 12.000,00
A favore di XXX
Contro XXX
Capitale: € 4.394,05
Rogante: Giudice di pace
Data: 02/04/2012
8
x
N° repertorio: 895
N° raccolta: 2012
ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
Quota: 1/2
Importo: € 120.000,00
A favore di XXX
Contro XXX
Capitale: € 102.443,95
Rogante: Tribunale di Rimini
Data: 01/08/2012
N° raccolta: 2012
Trascrizioni
x
x
x
Atto esecutivo o cautelare
Trascritto a Rimini il 02/07/2012
Quota: 1/1
A favore di XXX
Contro XXX
Costituzione di diritti reali a titolo oneroso
Reg. gen. 14493 - Reg. part. 9515
A favore di XXX
Contro XXX
Note: Mediante tale atto i coniugi XXX e XXX hanno costituito in favore della signora XXX il
diritto di abitazione a termine di cui all'art.1022 del cod. civile, da godersi per la durata di anni
dieci, con decorrenza dalla data dell'atto e termine il 26 ottobre 2022 sul seguente immobile:
fabbricato sito in comune di Coriano, alla via Leopardi 23, edificato su suolo della complessiva
superficie catastale di mq. 1206 di cui al C.T. di tale comune al foglio 2, mappale 774, sub. 6,
sub.5, sub. 4 BCNC comune ai subb 5 e 6.
Atto esecutivo o cautelare
Quota: 1/2
A favore di XXX
Contro XXX
Annotazioni a iscrizioni
x
Restrizione di beni
Quota: 1/2
A favore di XXX
Contro XXX
Note: La restrizione di beni riguarda però solo le unità negoziali n. 1 e n.2 della formalità
9
x
originaria, ma non la n. 3, costituita dalle unità immobiliari oggetto della procedura, che
rimane pertanto gravata da ipoteca.
Restrizione di beni
A favore di XXX
Contro XXX
Note: Il giudice dell'esecuzione del Tribunale di Rimini ha dichiarato l'estinzione del processo
esecutivo immobiliare limitatamente alla quota di comproprietà indivisa pari ad 1/2 di cui
risulta titolare la signora XXX, coniuge del debitore in regime di separazione dei beni ed ha
ordinato la cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare, eseguito in data
02/07/2012 all'art. 6030 R.P., limitatamente a tale quota, lasciando sussistere tale trascrizione
sulla quota di 1/2 di proprietà del signor XXX.
Oneri di cancellazione
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura della procedura e a spese
dell’aggiudicatario.
Per la cancellazione delle formalità sopra indicate è prevedibile un costo di € 2.318,00, di cui €
1.118,00 per diritti e imposte e € 1.200,00 per onorari (oltre Iva e oneri di legge), come
riepilogato nella tabella che segue:
Formalità
ipoteca volontaria
ipoteca volontaria
ipoteca giudiziale
ipoteca giudiziale
pignoramento Art. 6030
importo
€ 850.000,00
€ 375.000,00
€ 12.000,00
€ 8.000,00
€ 168,00
€ 168,00
pignoramento Art. 3859
TOTALE
onorari
TOTALE GENERALE
n° formalità
diritto
fisso
35,00
35,00
94,00
94,00
262,00
€
€
€
€
€
costo
totale
35,00
35,00
262,00
262,00
262,00
€ 262,00
€
262,00
0,005
6
€
€
€
€
€
€ 200,00
€ 1.118,00
€ 1.200,00
€ 2.318,00
Si precisa che detto importo sarà quantificato con precisione dall’Agenzia del Territorio all’atto
della cancellazione delle suindicate formalità.
L’elenco sintetico delle formalità, aggiornato al 15/04/14, è allegato al numero 3.
NORMATIVA URBANISTICA
Secondo il "PRG '97 Testo Unico Coordinato - 2012" (Presa d'atto C.C. n.19 del 15/03/2012)
attualmente in vigore la zona in oggetto risulta classificata come Zona B3: tessuti edificati a
destinazione residenziale a bassa densità e normate dall'art. 43.
REGOLARITÀ EDILIZIA
C.E. n. 167/95
10
C.E. n. 336/99
Pratica sismica 99/D
C.E. 308/00 prima concessione per costruzione piscina esterna
DIA 450/00
DIA 264/01
C.E. 370/01 archiviata, relativa al variante piscina
DIA 224/05 variante alla C.E. 308/00
DIA 303/06 relativa alla piscina
Abitabilità rilasciata in data 25/06/2003 al n.257 dopo comunicazione della proprietà e del tecnico del
termine trascorso per la formazione del silenzio assenso.
Durante l'accesso all'immobile in oggetto sono state riscontrate le seguenti difformità: il vano
sottotetto risulta collegato tramite scala interna all'unità abitativa contrariamente a quanto riportato
nel progetto approvato; al piano interrato il terrapieno indicato nelle tavole progettuali autorizzate è
stato trasformato in ripostiglio accessibile e sono state apportate modifiche relative alla destinazione
d'uso degli spazi interni (senza modifiche alle disposizioni delle pareti) che risultano però facilmente
modificabili rimuovendo gli arredi; sempre al piano seminterrato è stata modificata l'apertura di
collegamento tra le due autorimesse, tale modifica però consente il mantenimento della destinazione
d'uso come autorimessa per motocicli per la presenza di una porta di comunicazione tra le due
autorimesse; al piano terra è stata realizzata una superficie a portico non autorizzata e rappresentata
in progetto come un semplice aggetto della copertura. Per quanto riguarda la scala di collegamento
interna tra zona abitativa e sottotetto, la superficie a portico e la modifica delle aperture di
collegamento tra le due autorimesse realizzate in difformità dal progetto autorizzato risultano
sanabili tramite pratica in sanatoria, C.I.L., il cui costo andrà verificato con i tecnici comunali. La
realizzazione del ripostiglio al posto del terrapieno indicato risulta non sanabile e pertanto occorrerà
procedere al ripristino dei luoghi tramite realizzazione di una parete muraria a chiusura della porta
che attualmente mette in comunicazione il piano interrato con il terrapieno uso ripostiglio.
Per la pratica edilizia C.I.L. in sanatoria si stima un costo, che andrà poi verificato con i tecnici
comunali per quanto riguarda gli oneri, pari a 5.000,00 €; le opere di ripristino dei luoghi inerenti la
zona terrapieno vengono stimate in 2.000,00 €.
Si precisa inoltre che rispetto al progetto approvato al piano interrato si è riscontrata una diversa
destinazione d'uso degli spazi interni; ad esempio una delle zone destinate ad autorimessa é utilizzata
come tavernetta, la lavanderia risulta adibita a camera così come la cantina. La semplice rimozione
degli arredi senza opere murarie permette però il ripristino delle destinazioni autorizzate.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
La presente stima viene svolta con procedimento sintetico comparativo, avendo compiuto indagini nel
mercato immobiliare della zona secondo le fonti sotto precisate. L'immobile oggetto di stima si trova
11
in località Cerasolo, in posizione prossima alla sommità del versante collinare esposto a nordovest, con
discrete condizioni di panoramicità. Nella zona si trova prevalentemente un'edilizia di tipo
residenziale caratterizzata da ville mono/bifamiliari di buona qualità. Tale tipologia, caratterizzata da
dimensioni rilevanti e dalle conseguenti elevate spese di gestione, registra nelle condizioni rallentate
del mercato attuale una domanda fiacca particolarmente per gli edifici siti nell'entroterra. Il secondo
rapporto 2013 dell'Agenzia delle Entrate per la zona E1 suburbana/frazioni del comune di Coriano, in
cui risulta inserito l’immobile in oggetto, riporta, per la tipologia “Ville e Villini”, valori compresi tra
1.600,00 e 2.400,00 euro al metro quadrato. La qualità generale dell'immobile e la disponibilità di
spazi scoperti esclusivi, inclusa la piscina, costituiscono importanti motivi di apprezzamento. In
considerazione di quanto sopra detto si adotterà per la stima l'importo di 2.200,00 euro al metro
quadrato.
FONTI DI INFORMAZIONE
Catasto di Rimini, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rimini, ufficio tecnico del comune di
Coriano, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: mercato della zona, Rapporto 2013 Omi.
VALUTAZIONE CORPI – APPARTAMENTO E GARAGE
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
x
Rif. 1 - Villa ubicata a Coriano (RN) - via Leopardi n.23
Piena proprietà per la quota di 500/1000 di villa singola sita in località Cerasolo, nel comune di
Coriano, via Leopardi n.23. Composto da fabbricato singolo (villa) che si eleva per un piano
fuori terra più uno interrato. Costituito al piano interrato da lavanderia, cantina, due vani uso
ripostiglio oltre a disimpegno e vano scala oltre a due vani uso autorimessa; al piano terra
ingresso con soggiorno, cucina con sala pranzo, due camere da letto, un servizio igienico, un wc
con anti oltre a disimpegno, balcone, vano scale e giardino con piscina.
x
Identificato al catasto fabbricati: intestato a XXX, nato a il -foglio 2
mappale 774 subalterno 6, categoria A/2, classe 2, composto da 7,5 vani,posto al piano S1-T,
rendita : € 852,15; -foglio 2 mappale 774 subalterno 5, categoria C/6, classe 1, consistenza 117
mq, posto al piano S1, rendita : € 235,66. Il bene identificato al foglio 2 mappale 774
subalterno 4, BCNC (bene comune non censibile) si configura come la corte esterna
pavimentata di accesso al garage con centrale termica, scivolo e spazio di manovra comune ai
sub 5 e 6. Area sottostante e circostante il fabbricato distinta al catasto terreni al foglio 2
mappale 774, qualità/classe Ente Urbano, superficie 1206 mq.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 2, Part. 774, Sub. 6, Categoria A2 - Fg. 2, Part. 774, Sub. 5,
Categoria C6 al catasto Terreni - Fg. 2, Part. 774, Qualità Ente Urbano
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2)
Valore di stima del bene: € 682.660,00
Identificativo
corpo
Rif. 1 - Villa
Coriano (RN) via Leopardi
n.23
Superficie
convenzionale
Valore
unitario
Valore
complessivo
Quota in
vendita
Valore diritto
e quota
310,30 mq
2.200,00 €/mq
€ 682.660,00
50,00%
€ 341.330,00
Totale lotto:
€ 341.330,00
12
La presenza del diritto di abitazione costituito con atto trascritto a Rimini il 31/10/2012 Reg. gen.
14493 Reg. part. 9515 con termine al 26/10/2022 determina un sensibile decremento del valore
stimato. Per la sua quantificazione si procederà con l’applicazione del coefficiente previsto dalla
tabella DEI DIRITTI DI USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE A TEMPO DETERMINATO (decreto
interdirigenziale in data 23 dicembre 2013 -in G.U. n. 303 del 28.12.2013-) considerando il saggio legale
pari al 1,0% (valore in vigore dal gennaio 2014).
Annualità rimanenti dal momento della stima al termine del diritto di abitazione = n. 8.
Coefficiente per il calcolo del diritto di abitazione a termine (durata 8 anni) = 7,7%.
Valore diritto abitazione = € 682.660,00 x 7,7% = € 52.564,82.
Adeguamenti e correzioni della stima
x
x
Riduzione per diritto di abitazione fino al 26/10/2022:
€ 52.564,82
Valore totale del compendio:
€ 630.095,18
Deprezzamento del 20,00 % per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per
rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita
giudiziaria:
€ 126.019,03
x
Spese tecniche per regolarizzazione urbanistica:
€
7.000,00
Giudizio di comoda divisibilità: NON COMODAMENTE DIVISIBILE
Prezzo base d’asta del lotto
Valore arrotondato dell’immobile (quota di proprietà 1000/1000),
al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 497.000,00
Valore arrotondato della quota di proprietà pari a 500/1000,
al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 248.500,00
13
La presente relazione si compone di pagine 14 oltre agli allegati di seguito elencati:
1. documentazione fotografica;
2. documentazione catastale;
3. documentazione ipotecaria;
4. documentazione edilizia;
5. altri certificati e documentazioni.
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia
presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a
disposizione per eventuali chiarimento.
Riccione, li 23/04/2014
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Dott. Guidi Cristian
14

TRIBUNALE DI RIMINI - Vendite Immobiliari

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