TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

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Sezione Fallimentare
Fallimento n. 150/2011
MONEYPENNY S.R.L.
Giudice Delegato: Dott. Adolfo Ceccarini
Curatore: Dott. Roberto Falcone
RELAZIONE TECNICA DI STIMA
Roma, dicembre 2015
Dr. Ing. Carla Cappiello
Via Colleferro, 5
00189 – Roma
Tel. 06 30360185
Via Giovanni Bettolo, 22
00195 - Roma
Tel. 06 64564442
Fax 06 233207688
Cell. 347 701 1508
Email: [email protected]
PEC: [email protected]
Sezione Fallimentare
Fallimento n. 150/2011 Moneypenny Srl
Giudice Delegato: Dott. Adolfo Ceccarini
Curatore: Dott. Roberto Falcone
Con provvedimento del 3.6.2015. il Giudice Delegato ha incaricato la
sottoscritta di procedere all'identificazione e stima dei beni immobili acquisiti dal
Fallimento e indicati nell’istanza di nomina inoltrata dal Curatore Dott. R.
Falcone, in data 7.5.2015, di seguito indicati:
1. complesso alberghiero ubicato in Comune di Poggio Catino (RI), località
Valle Collicchia, denominato Borgo Paraelios, ricompreso in una superficie
di circa quaranta ettari, costituito da un fabbricato adibito ad albergo, piscina
esterna, campo da tennis e di bocce, campo da golf con relativa club house e
due casali;
2. immobili siti in Comune di Forano (RI), località Galatina e precisamente: un
terreno di circa 84.262 mq, su parte del quale insiste un locale adibito a stalla
a un solo piano terra, di circa 339 mq, nonché un fabbricato in corso di
costruzione;
3. il Giudice Delegato disponeva inoltre che il CTU procedesse alla valutazione
della porzione del compendio individuata dal notaio Marina Montelatici
nella certificazione in data 19.11.2012, colpita dall'iscrizione ipotecaria
iscritta il 7.12.2005 (al n. 2.386 di formalità alla Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Rieti).
Al fine di meglio comprendere quali siano i beni oggetto di valutazione si
riportano di seguito due mappe di inquadramento sinottico riferite
1
rispettivamente: la prima, con relativo ingrandimento ai precedenti punti 1) e 2)
e la seconda al precedente punto 3).
BENI OGGETTO DI STIMA SITI NEI COMUNI DI POGGIO CATINO E DI FORANO
in verde i beni già all’attivo del fallimento (Comune di Poggio Catino)
in azzurro i beni acquisiti in virtù dell’atto di transazione del 16.5.2014 (Comune di Forano)
2
INTERO COMPLESSO DI BENI DI CUI ALL'ISCRIZIONE IPOTECARIA FORM 2.386
DEL 7.12.2005 RICHIAMATA NELLA CERTIFICAZIONE DEL NOTAIO MARINA
MONTELATICI IN DATA 19.11.2012
In verde i beni nel Comune di Poggio Catino colpiti dall’ipoteca ed all’attivo del fallimento,
In giallo altri beni nel Comune di Poggio Catino colpiti dall’ipoteca,
in azzurro altri beni nel Comune di Forano colpiti dall’ipoteca,
in rosa altri beni nel Comune di Cantalupo colpiti dall’ipoteca.
3
Premesso quanto sopra, allo scopo di adempiere all'incarico ricevuto, il
3.6.2015 la sottoscritta C.T.U. ha svolto le seguenti attività:
- esame della documentazione fornita dal Curatore del Fallimento, Dott. R.
Falcone;
- accertamenti urbanistici presso il Comune di Forano e il Comune di Poggio
Catino, con acquisizione dei certificati di destinazione urbanistica dei terreni
oggetto di stima;
- accertamenti presso il NCT e NCEU dei Comuni di Forano e Poggio Catino
ai fini dell’esatta individuazione dei beni immobili oggetto di stima;
- ispezione dei beni oggetto di valutazione, ai fini della determinazione della
consistenza e dello stato d’uso;
- ricerche e indagini di mercato, ai fini della valutazione dei beni immobili.
Tutto ciò premesso, è stata predisposta la seguente relazione tecnica.
Relativamente agli immobili precedentemente indicati ai punti 1) e 2),
nell’ambito dell'identificazione e valutazione dei beni acquisiti all’attivo del
fallimento, la sottoscritta ha preliminarmente formato i lotti per la futura
vendita. Ciascuno di detti lotti è stato di seguito identificato e descritto
attraverso la definizione dei seguenti elementi:
§ ubicazione dei beni immobili;
§ dati di consistenza dei beni immobili;
§ identificazione catastale dei beni immobili (Nuovo Catasto Edilizio Urbano NCEU e Nuovo Catasto Terreni - NCT);
§ identificazione dei beni per confini;
§ descrizione sintetica dei beni immobili;
§ posizione urbanistica dei beni immobili;
4
§ stato di possesso dei beni;
§ esistenza di formalità e vincoli od oneri gravanti sui beni;
§ esistenza dell’attestato di certificazione energetica.
Si è, quindi, proceduto alla valutazione dei beni immobili.
Per ciascuno dei beni immobili sono stati inoltre raccolti e allegati i
documenti relativi alla loro identificazione catastale, configurazione e posizione
urbanistica.
Capitolo n. 1 - Lotto n. 1) - Complesso alberghiero ubicato in Comune di
Poggio Catino (RI), denominato Borgo Paraelios con terreno circostante.
Dati di ubicazione
§ Comune: Poggio Catino (Rieti);
§ Località Valle Collicchia.
Dati di consistenza complesso alberghiero
Nel complesso alberghiero, edificato sulla particella 18 del foglio 7
(superficie catastale di 24.530 mq), si individuano le consistenze sotto riportate
in mq.
Piano
PS2
PS1
PT
P1
P2
Totale
Sup. Coperta
0,00
1.526,70
941,75
115,30
58,05
2.641,80
Fabbricato uso Albergo
Sup. Balconata Sup. Terrazzata
0,00
0,00
303,45
0,00
190,50
420,85
0,00
0,00
2,70
0,00
496,65
420,85
Loc. Tecnici
144,05
63,30
0,00
0,00
0,00
207,35
Piano
PT
Totale
Sala convegni
Sup. Coperta
145,40
0,00
0,00
145,40
0,00
0,00
Loc. Tecnici
0,00
0,00
5
Piano
PT
Totale
Dependance e locali tecnici
Sup. Coperta
87,75
0,00
0,00
87,75
0,00
0,00
Loc. Tecnici
31,15
31,15
Piano
PT
Totale
Cappella privata
Sup. Coperta
Sup. Balconata
102,75
0,00
102,75
0,00
Sagrato
19,20
19,20
Loc. Tecnici
0,00
0,00
Piano
PT
Totale
Club House
Sup. Coperta
259,75
0,00
110,36
259,75
0,00
110,36
Loc. Tecnici
0,00
0,00
Piano
PT
Totale
Cabina Elettrica
Sup. Coperta
8,97
0,00
0,00
8,97
0,00
0,00
Loc. Tecnici
0,00
0,00
Piano
PT
Totale
Totale superficie edificata/urbanizzata del terreno - giardino
Sup. Coperta
Loc. Tecnici
2.430,47
493,95
550,41
94,45
2.430,47
493,95
550,41
94,45
Proiezione sul piano orizzontale del costruito (2.430,47 + 94,45)
Superficie dell'area scoperta (giardini/terrazze/vialetti)
Superficie complessiva del lotto in mq
2.524,92
22.005,08
24.530,00
Dati di consistenza del terreno circostante il complesso alberghiero originariamente adibito a
campo da golf
§ Superficie catastale complessiva: 80.780 mq
Dati catastali complesso alberghiero (allegati da n. 1 a n. 8 – visure, planimetrie catastali,
stralcio di mappa catastale)
6
Il complesso alberghiero risulta censito presso l’NCEU del Comune di
Poggio Catino con gli identificativi catastali indicati nella seguente tabella.
NCEU - Comune di Poggio Catino
Foglio
Particella
7
90
7
18
7
18
D/1
Rendita
(euro)
145,63
6
D/2
52.252,00
7
C/1
Sub Cat. Classe
Consistenza
(mq)
3
612 mq
6.505,90
Descrizione
Cabina elettrica
Struttura Alberghiera - Camere, Parti comuni (corte, terrazza,
saloni, SPA, piscina, Cappella,locali tecnici, sala convegni,
deposito - PT, P1, PS1, PS2
Struttura Alberghiera - Parti Comuni (sala, ristorante,
biblioteca,...) - PS1, PS2
Dati catastali terreno circostante il complesso alberghiero (allegati n. 1 e da n. 9 a n. 18 stralcio di mappa catastale e visure)
Il terreno originariamente adibito a campo da golf, circostante il complesso
alberghiero sopra identificato, risulta censito presso il NCT del Comune di
Poggio Catino con gli identificativi catastali indicati nella seguente tabella.
NCT - Comune di Poggio Catino
Foglio Particella
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
16
19
52
53
72
77
78
80
83
84
Qualità
Classe
uliveto
3
sem. arborato
3
seminativo
2
seminativo
2
seminativo
3
seminativo
3
seminativo
3
sem.arborato
3
seminativo
2
seminativo
2
Totale superficie catastale
Consistenza R. Dominicale
(mq)
(euro)
4.940
3.580
3.320
21.360
13.960
17.060
4.440
5.100
2.000
5.020
80.780
10,21
10,17
9,43
60,67
18,02
22,03
5,73
14,49
5,68
14,26
R.
Agrario
(euro)
6,38
10,17
10,29
66,19
32,44
39,65
10,32
14,49
6,20
15,56
7
Identificazione per confini
Il compendio immobiliare, costituito dal complesso alberghiero e dal
terreno ad esso circostante, confina nell’insieme con:
§ Strada Comunale Gavignano a nord;
§ particella 15 del foglio 7 a est;
§ Fosso Valle Collicchia a sud;
§ Strada Statale n. 313 a ovest, s.a.
Descrizione sintetica dell’immobile
Il complesso alberghiero, realizzato per successivi ampliamenti, sin dal
1977, è costituito da più corpi di fabbrica. Lo stesso complesso consta di un
fabbricato adibito ad albergo, un fabbricato adibito a sala riunioni e dependance,
un piccolo fabbricato adibito a Cappella e una club house oggi adibita a
ristorante.
Fa parte dell’intero complesso, così come sinteticamente descritto, un’area
esterna circostante, in parte pavimentata e in parte sistemata a verde, della
superficie di complessivi 18.132 mq. In tale area sono realizzati una piscina
scoperta (a nord del complesso) e un piccolo laghetto artificiale antistante la club
house (a sud del complesso).
Sulla Strada Statale 313, si apre un cancello che immette sulla Strada
Comunale Gavignano (foto n.1) da cui si sale per circa 900 metri per arrivare a
un’area adibita a parcheggio antistante il fabbricato oggi destinato a Ristorante
(ex club house). Il suddetto tratto di strada, asfaltata, versa in discrete condizioni
di manutenzione (foto n.2) ed è delimitato, da un lato da un muretto in cemento
e, da dall’altro da analogo muretto con sovrastante ringhiera in ferro (foto n.3).
8
La strada termina al parcheggio (foto n.4) con fondo in terra battuta e
prato, che offre la possibilità di parcheggiare le auto a spina su entrambi i lati per
una capienza di circa 60 autoveicoli (foto n.5). Oggi la strada conduce al
Ristorante “La Casina nel Parco”, che occupa il fabbricato originariamente
destinato a Club House del campo da golf.
Proseguendo sulla Strada Comunale per un tratto sterrato di circa 300 metri
si arriva all’ingresso della struttura alberghiera, dotata di due cancelli in ferro
lavorato.
Come verificato nel corso dei sopralluoghi del 19.9.2015 e del 14.11.2015 il
ristorante è in attività e lo stesso è organizzato per accogliere anche banchetti e
matrimoni (foto n.6). Si accede al ristorante direttamente dal parcheggio, tramite
una rampa di scale rivestita in laterizio con mancorrente di appoggio in legno
(foto n.7) o attraverso una stradina sterrata interposta tra il parcheggio e il
confine della proprietà, quest’ultimo delimitato da una ringhiera in ferro a maglia
quadrata alta circa un metro e mezzo (foto n.8).
L’ingresso al ristorante, indicato da due lampade in ferro battuto del tipo
“lanterne” avviene attraverso un portone posto sul fronte ovest del fabbricato
(foto n.9).
Il corpo di fabbrica adibito a ristorante si sviluppa su un unico livello ed è
realizzato con struttura portante in muratura. Lo stesso si compone di: corridoio
di ingresso (foto n.10) sul quale si aprono, da un alto un ripostiglio e i servizi
igienici (foto n.11) e dall’altro la prima sala ristorante. Il corridoio di accesso
immette, quindi, in altri due ambienti adibiti a sala ristorante (foto n. 12, 15, 16);
da uno di questi, tramite due porte in ferro battuto (foto n.13) si accede a una
quarta sala ricavata dalla chiusura dell’originario portico (foto n.14). Tutte le sale
9
adibite a ristorante hanno vista sullo spazio esterno (foto n.17), attrezzato
anch’esso per la ristorazione (foto n.18).
Nella porzione est del fabbricato si trovano gli ambienti destinati alla
cucina (foto n.19) per la preparazione dei cibi, spogliatoi per il personale,
dispensa e servizi igienici.
La copertura del fabbricato del tipo a terrazza praticabile (foto n.20) è
accessibile tramite una scala esterna posta sul fronte est del fabbricato (foto
n.21). Da tale terrazza è visibile un manufatto basso a protezione degli impianti
di servizio del fabbricato, posto sul fronte nord (foto n.22). La sola copertura
della sala ristorante realizzata in ampliamento del nucleo centrale è del tipo a
falda con manto in coppi (foto n.23).
Infine, a nord del ristorante, è realizzato un campo da tennis in cemento in
pessime condizioni di manutenzione (foto n.24).
Nell’ampio spazio esterno è ricavata una terrazza con gazebo coperto che,
nel periodo estivo, costituisce ulteriore spazio da allestire a ristorante (foto n.25).
Nel corso del sopralluogo è stato accertato il buono stato di manutenzione
dei locali (foto n.26), rilevando caratteristiche di finitura adeguate alla
destinazione dell’immobile, con soffitti con travi a vista (foto n.27), pareti
tinteggiate, porte di accesso in legno (foto n.28, 29), pavimento in cotto e
ceramica (foto n.30), rivestimento dei servizi in maiolica, infissi esterni in legno e
ferro battuto (foto n.31). Il ristorante è dotato di impianti di servizio: impianti
elettrico, idrico-sanitario, climatizzazione, telefonico.
Al ristorante è annessa un’ampia ed accogliente area esterna attrezzata con
poltrone e ombrelloni (foto n.32) e pavimentazione in cotto (foto n.33) che
10
circoscrive un laghetto artificiale attrezzato da una piattaforma in legno (foto
n.34, 35, 36).
L’intero complesso immobiliare, come sopra descritto, sviluppa una
superficie lorda 1 coperta di circa 2.525,00 mq.
Come già anticipato, dalla club-house, percorrendo per circa 300 metri la
Strada Comunale Gavignano, si arriva all’ingresso della struttura alberghiera
dotato di due cancelli in ferro.
Da uno dei due cancelli (sinistra) (foto n.37) si accede a una corte (foto
n.38) sulla quale si affacciano tre diversi corpi, ciascuno con ingresso
indipendente:
1) sala convegni (foto n. 39) dotata di servizi igienici;
2) dependance (foto n. 40) composta di due camere con bagno (foto n. 41), un
deposito, la lavanderia, un piccolo magazzino e la centrale termica;
3) fabbricato adibito a Cappella raggiungibile percorrendo la viabilità pedonale
del complesso.
La sala convegni sviluppa una superficie lorda commerciale1 di circa 145,40
mq; la dependance sviluppa una superficie lorda commerciale1 di circa 87,75 mq;
il fabbricato adibito a Cappella sviluppa una superficie lorda commerciale1
coperta di circa 102,75 mq e scoperta di 19,20 mq.
Il secondo cancello di accesso al complesso alberghiero (destra) (foto n.42)
conduce, attraverso un vialetto pavimentato (foto n.43), a una corte (foto n.44)
con al centro un ulivo che ha come base una fontana in pietra (foto n.45), ove si
trova l’ingresso principale dell’albergo (foto n.46).
1
Superficie calcolata al lordo delle murature interne ed esterne.
11
Il fabbricato destinato ad albergo si sviluppa su tre piani in elevazione (PT,
P1 e P2) e due piani interrati (S1 e S2) e si compone come di seguito descritto.
Piano terra:
§ reception (foto n.47);
§ n. 10 camere da letto matrimoniali (foto n.48, 49, 50) tutte dotate di servizio
igienico (foto n.51, 52) e balcone/patio (foto n.53). Le camere hanno
caratteristiche di finitura di tipo civile con pareti rivestite in tessuto (foto
n.54) o tinteggiate (foto n.55), pavimento in moquette (foto n.56),
rivestimenti dei bagni in maiolica (foto n.57), infissi esterni in legno (foto n.
58), impianto elettrico e telefonico (foto n.59);
§ n. 4 ambienti destinati a ufficio, con servizio igienico e ripostiglio (foto n.
61), retrostanti la reception (foto n. 60);
§ n. 2 bagni per gli ospiti dell’albergo (foto n.62);
§ la cucina (foto n.63, 64);
§ n. 5 ambienti destinati agli ospiti della struttura salotto (foto n.65), salone
(foto n.66), biblioteca (foto n.67, 68), sala colazione (foto n.69), sala riunioni.
Al piano terra, dal salone e dalla sala riunioni, si aprono due ampie terrazze
(foto n.70) una delle quali accessibile anche dalla sala colazione. Da tale ultima
terrazza, attraverso una viabilità pedonale, è raggiungibile la piscina esterna (foto
n.71) a cui è annessa un’ampia area pavimentata in laterizio
e che, come
anticipato, è accessibile anche dalla corte di ingresso (foto n.72). Sul fronte sud
del fabbricato si apre invece uno spazio cortilizio, accessibile dai saloni.
Il piano terreno, come sopra descritto, è posto in comunicazione con il
primo piano e il sottostante primo piano interrato, collegato da impianto
ascensore (foto n.73) e da scala interna (foto n.74, 82).
12
Piano primo:
§ n. 4 camere da letto (foto n.75, 78), di cui una con annesso salottino (foto
n.76);
§ n. 3 bagni (foto n.77).
Anche in questo caso le camere hanno caratteristiche di finitura di tipo
civile con pareti rivestite in parato o tinteggiate (foto n.79), pavimento in
moquette, rivestimenti dei bagni in maiolica (foto n.80), infissi esterni in legno,
dotati di grate in ferro, impianto elettrico e telefonico.
Piano Secondo:
Al secondo piano (h 1,95 m) sono dislocati i locali di servizio e
precisamente un locale cassoni (foto n.81) e un locale di deposito.
Piano Seminterrato:
§ n. 4 sale ristorante (foto n.83, 84, 85); da una delle sale si accede a una corte
esterna (foto n.86) terrazzata;
§ n. 1 cucina industriale (foto n.87);
§ spogliatoi (foto n.88) con servizi igienici;
§ n. 2 servizi igienici per gli ospiti (foto n.89);
§ sala biliardo (foto n.90);
§ saletta riservata (foto n.91);
§ n. 3 camere da letto con servizio igienico e patio (foto n.92, 93);
§ n. 1 palestra (foto n.94);
§ n. 2 sale massaggi con servizio igienico (foto n.95);
§ sauna (foto n.96);
§ bagno turco (foto n.97);
§ n. 2 magazzini;
13
§ n. 2 ripostigli;
§ n. 2 spogliatoi (foto n.98);
§ piscina coperta (foto n.99).
Secondo Piano Interrato:
§ locali tecnici a servizio della piscina coperta e deposito.
Riguardo alle finiture dell’intero complesso alberghiero si riferisce che nel
corso del sopralluogo è stata notata la presenza di elementi di pregio (foto
n.110) quali: porte interne (foto n.100, 101, 102), cornici e imbotti in pietra (foto
n.103, 107), soffitti/controsoffitti (foto n.104), con travi e pianelle in laterizio a
vista (foto n.105, 106), trovanti quali elementi di arredo della piscina coperta
(foto n.99), pavimenti in cotto pregiato nei corridoi (foto n.108, 111) e locali di
disimpegno (foto n.109), elementi in ferro battuto (foto n.112, 113), camini in
pietra (foto n.114).
Per contro si riferisce che, sempre nel corso del sopralluogo, è stato
accertato lo stato di abbandono e il pessimo stato di manutenzione dell’intero
complesso alberghiero, sia delle parti interne che delle aree esterne a esso
asservite.
In particolare all’interno della struttura alberghiera sono evidenti tracce di
umidità di risalita di acqua negli ambienti al piano terra con esposizione
ovest/sud ovest (foto n.115) e diffuse infiltrazioni di acqua negli ambienti del
piano seminterrato, immediatamente sottostanti le superfici esterne lastricate del
piano terra (foto n.116). La pavimentazione delle aree di disimpegno realizzata
in cotto con trattamento in cera, evidenzia il distacco diffuso della pellicola di
finitura (foto n.117). Taluni infissi esterni e interni sono rovinati nell’elemento di
finitura e parzialmente deformati (foto n.118).
14
All’esterno, le aree lastricate presentano la pavimentazione parzialmente
sconnessa (vedi la piscina - foto n.119), i vialetti e le aree cortilizie sono
parzialmente infestate dalla crescita spontanea di vegetazione (foto n.120, 121,
122);
Descritto il complesso alberghiero, nella tabella che segue se ne riepilogano
i dati di consistenza espressi in mq di superficie lorda commerciale 2.
2
Piano
PS2
PS1
PT
P1
P2
Totale
Sup. Coperta
0,00
1.526,70
941,75
115,30
58,05
2.641,80
Fabbricato uso Albergo
0,00
0,00
303,45
0,00
190,50
420,85
0,00
0,00
2,70
0,00
496,65
420,85
Loc. Tecnici
144,05
63,30
0,00
0,00
0,00
207,35
Piano
PT
Totale
Sala convegni
Sup. Coperta
145,40
0,00
0,00
145,40
0,00
0,00
Loc. Tecnici
0,00
0,00
Piano
PT
Totale
Dependance e locali tecnici
Sup. Coperta
87,75
0,00
0,00
87,75
0,00
0,00
Loc. Tecnici
31,15
31,15
Piano
PT
Totale
Cappella privata
Sup. Coperta
Sup. Balconata
102,75
0,00
102,75
0,00
Loc. Tecnici
0,00
0,00
Sagrato
19,20
19,20
Superficie calcolata al lordo delle murature interne ed esterne.
15
Piano
PT
Totale
Club House
Sup. Coperta
259,75
0,00
110,36
259,75
0,00
110,36
Loc. Tecnici
0,00
0,00
Piano
PT
Totale
Cabina Elettrica
Sup. Coperta
8,97
0,00
0,00
8,97
0,00
0,00
Loc. Tecnici
0,00
0,00
Infine, come anticipato, fa parte della proprietà acquisita dal fallimento
un’area esterna (esterna e circostante il cosiddetto complesso alberghiero) di
circa 80.780 mq. Dalle informazioni sommarie acquisite nel corso delle
operazioni peritali, tale area era utilizzata per il gioco del golf. Ad oggi l’area in
questione è in disuso (foto n.123, 124, 125, 126).
Posizione urbanistica della struttura alberghiera (fg. 7 part. 18)
Dagli accertamenti svolti presso il Comune di Poggio Catino è emerso
quanto segue (all. n. 19 certificato di destinazione urbanistica n. 22/2015).
Le strutture del complesso alberghiero sono state edificate su un’area
identificata al foglio 7 part. 18 che, nella variante Generale al PRG adottata con
D.C.C. n. 44 del l’1.12.1995 e successiva D.C.C. n. 34 del 19.7.1996 e approvata
con deliberazione della G.R. n. 870 del 17.9.2004, ricade, in parte, in zona ZA
(sottozona turistico alberghiera) e, in parte, in zona VTR (aree private per
attrezzature di interesse comune).
16
Il complesso immobiliare è stato inizialmente edificato con destinazione
abitativa nel suo corpo centrale, in epoca antecedente il 1977.
Successivamente, in data 21.9.1980, il Comune di Poggio Catino rilasciava
la concessione edilizia n. 7/289 per l’ampliamento del detto corpo di fabbrica
(all. n. 20). L’abitazione subiva nuove trasformazioni e ampliamenti autorizzati
dal Comune di Poggio catino con concessione n. 1/655 del 1987 (all. n. 21).
Dalle ricerche effettuate presso il Comune di Poggio Catino, dal 1987 non si ha
17
evidenza di cambi di destinazione d’uso dell’abitazione in Albergo. Ciò tuttavia
in data 15.9.1989 risulta rilasciata la concessione edilizia 18/773 per
“l’ampliamento di un fabbricato per uso alberghiero- annessi per alloggio custode e cappella –
variante” (all. n. 22).
In data 19.12.1989 il Comune di Poggio Catino rilasciava la concessione
edilizia in sanatoria n. 4/806 relativa alle opere eseguite nel complesso
alberghiero in assenza di titolo edilizio (all. n. 23).
edilizia n. 12/821 per la “trasformazione di parte del fabbricato ad uso turistico ricettivo”.
Nel progetto risulta sostanzialmente rappresentato gran parte del complesso
alberghiero, ivi compreso l’alloggio del portiere (all. n. 24).
edilizia n. 3/928 per “la realizzazione di un locale - volume tecnico a servizio del complesso
turistico – ricettivo 'Albergo Paraelios'" posto al piano terreno e adiacente la sala
colazioni (all. n. 25).
edilizia n. 4/889 per la “costruzione di un locale interrato per deposito attrezzi” (all. n.
26).
edilizia n. 4/903 per “la costruzione di una piscina coperta” annessa al
complesso turistico alberghiero e in ampliamento allo stesso. La concessione
edilizia veniva rilasciata “con riserva di acquisire agli atti il patto d’obbligo per
l’asservimento del terreno alla costruzione” (all. n. 27). Agli atti del Comune venne,
quindi, acquisito l’atto d’obbligo (notaio Antonino Rando del 23.5.1992 rep.
34137/8598) mediante il quale la Baia Paraelios dichiarava di vincolare
18
permanentemente e irrevocabilmente il terreno di mq 36.556,00 distino al foglio
7 dalle particelle 53 parte, 78 parte, 80 parte, 87 parte e 15 parte, da sottoporre
ad area di rispetto a servizio della costruzione di una piscina scoperta.
Dall’esame del patto d’obbligo si rileva la preesistenza di ulteriori vincoli imposti
sulle aree limitrofe a quelle ove insisteva il complesso alberghiero (all. n. 28).
edilizia n. 4/925 per “l’apertura e costruzione di un accesso sulla SS 313 al km 17,615”
quale ingresso esterno al complesso turistico-ricettivo albergo Paraelios (all. n.
29).
Il 9.6.1992 il Comune di Poggio Catino rilasciava la concessione edilizia
9/960 per la costruzione di un corpo di fabbrica in ampliamento al fabbricato
esistente. Anche tale concessione edilizia veniva rilasciata a seguito di atto
d’obbligo a rogito del Notaio Antonino Rando rep. 34137 del 23.5.1992 che la
vincolava (all. n. 29bis).
Il 9.6.1992 il Comune di Poggio Catino rilasciava la concessione edilizia in
variante 1/971 per la realizzazione di una piscina coperta, quale pertinenza ad
uso albergo (all. n. 29ter).
edilizia n. 7/1234 per la “variante in c.a. nella realizzazione di uno spogliatoio
per tennis e piccoli manufatti per ricovero attrezzature per giardinaggio”. Anche
in questo caso la concessione veniva rilasciata a seguito di atto d’obbligo per
l’imposizione del vincolo di inedificabilità dell’area da asservire al costruito (all.
n. 30).
edilizia in sanatoria n. 571/95-s per “cambio di destinazione d’uso per i locali siti in
19
Collicchia” (all. n. 31).
In data 19.7.2004 al protocollo 2544 veniva presentata una domanda di
rilascio di concessione edilizia in sanatoria per la costruzione di una sala
convegni e relativi servizi, la realizzazione di un deposito e di celle frigorifere a
servizio del ristorante, l’ampliamento di n. 3 camere dell’albergo e la modifica di
alcune porte, finestre e divisori interni dello stesso. La domanda risulta ancora
pendente e la concessione edilizia non ancora rilasciata (all. n. 31bis).
In data 12.3.2005 il Comune di Poggio Catino rilasciava il permesso di
costruire n. 4 per l’ “ampliamento della sala ristorante”. Da quanto ispezionato,
l’opera non risulta realizzata (all. n. 32).
In data 22.3.2007 la Soc. Baia Paraelios presentava domanda di rilascio di
un permesso di costruire, assunta dal Comune di Poggio Catino al prot.
820/2007 per l’ “ampliamento delle camere e la realizzazione del centro benessere al servizio
dell’Albergo Borgo Paraelios”. All’istanza suddetta non ha fatto seguito il rilascio del
permesso di costruire (all. n. 33).
In data 1.12.2007 presso il Comune di Poggio Catino veniva presentata la
Denuncia di Inizio Attività n. 43 per il cambio di destinazione d’uso della club
house, da circolo da golf a ristorante, e la realizzazione di un percorso pedonale
coperto di collegamento del complesso alberghiero con la originaria club house
(all. n. 33bis). Da quanto ispezionato non risulta realizzato il percorso pedonale
coperto e risultano delle difformità tra quanto edificato e quanto progettato che
si sostanziano nella variazione dell’ingresso per l’accesso al fabbricato, nella
diversa distribuzione interna degli spazi, nell’uso del vano sottoscala (non
riportato il servizio igienico) e nell’avvenuta chiusura in ampliamento dell’area
antistante la cucina di progetto.
20
Posizione urbanistica terreno circostante la struttura alberghiera
Dalle indagini e ricerche effettuate presso il Comune di Poggio Catino è
emerso che il terreno circostante il complesso alberghiero ricade (all. n. 34 certificato di destinazione urbanistica n. 21/2015):
§ In parte in zona agricola E1 della Variante Generale al PRG adottata con
D.C.C.
n. 44 dell’1.12.1995 e successiva D.C.C. n. 34 del 19.7.1996 e
approvata con deliberazione della G.R. n. 870 del 17.9.2004 (foglio 7
particelle 53 – 72 – 77 – 78 - 80).
§ In parte in zona alberghiera ZA della Variante Generale al PRG adottata con
D.C.C. n. 44 dell’1.12.1995 e successiva D.C.C. n. 34 del 19.7.1996 e
approvata con deliberazione della G.R. n. 870 del 17.9.2004 (foglio 7
particelle 16 e parte delle particelle 19 - 52 - 72 - 77 - 83 - 84). In tale zona
l’intervento edilizio diretto si attua solo dopo l’approvazione del piano di
intervento
preventivo
a
seguito
di
presentazione
di
elaborato
planivolumetrico che ne individui il comparto edificatorio. Sono ammessi
alberghi pensioni, ristoranti e locali per il tempo libero e lo sport. It: 0,5
mc/mq, comp. Edif. Min. 10.000 mq, hmax =9,80 mt da calcolare a valle, n.
max piani n. 3 oltre eventuale interrato, rapp. Max cop. Sup. terr. 30%,
parcheggi 5 mq /100 mc, dist. Conf. 6 mt, distanza da strade vicinali e di
lottiz.ne 6 mt.
§ In parte in Aree Private per attrezzature di interesse Comune VTR della
Variante Generale al PRG adottata con D.C.C. n. 44 dell’1.12.1995 e
successiva D.C.C. n. 34 del 19.7.1996 e approvata con deliberazione della
G.R. n. 870 del 17.9.2004 (foglio 7 parte delle particelle 19 - 52 - 53 - 72 - 77 78 – 80 – 83 - 84).
21
In tale zona l’intervento edilizio diretto si attua solo dopo l’approvazione del
piano di intervento preventivo a seguito di presentazione di elaborato
planivolumetrico che ne individui il comparto edificatorio su aree di almeno
20.000 mq. Sono ammessi: creazione di aree verdi e a parco attrezzato e la
valorizzazione di aree già dotate di verde, la realizzazione di impianti per lo
svago, il tempo libero e lo sport supportati da edifici di piccola entità.
Sono escluse le case per civili abitazioni stagionali e non, alberghi, pensioni,
ristoranti e similari. It: 0,05 mc/mq, hmax = 4,50 mt, cubatura accorpata max
800 mc, rapp. Max cop. Sup. terr. 2%, dist. confini 6 mt.
Come precedentemente anticipato, su parte di tali aree grava il vincolo di
inedificabilità e asservimento alla struttura alberghiera, formatosi per atti
d’obbligo.
22
Stato di possesso dei beni
Come anticipato, la struttura alberghiera è libera e in stato di abbandono,
fatta eccezione dell’originaria club house attualmente destinata a ristorante che è
invece in esercizio. Dalle informazioni ricevute nel corso del sopralluogo il
ristorante denominato “Casina nel Parco” è gestito, senza titolo, dal sig.
Francesco Pugliese.
Esistenza di formalità e vincoli od oneri gravanti sui beni
Nello schema allegato al n.99 si riporta lo stato delle iscrizioni e trascrizioni che
gravano sui beni compresi nel lotto di stima n. 1, desunte dal certificato del Notaio
Marina Montelatici in data 19.11.2012.
Esistenza dell’attestato di certificazione energetica
La struttura alberghiera non è dotata di certificazione energetica.
Valutazione del complesso alberghiero e del terreno ad esso circostante
Come precedentemente accennato, è stato individuato un unico lotto che
comprende il complesso alberghiero e i terreni a esso circostanti. Tale scelta,
sebbene per gli immobili (complesso alberghiero e terreni circostanti) sia
possibile un'alienazione separata in quanto si tratta di beni autonomamente
individuabili, è stata dettata da considerazioni legate all'appetibilità dei beni sul
libero mercato, in ragione del loro collegamento funzionale e urbanistico. Infatti,
come rappresentato nei precedenti capitoli, i terreni circostanti il complesso
alberghiero, nel tempo, sono stati vincolati a servizio dello stesso complesso
alberghiero mediante atti d’obbligo sottoscritti in occasione dei numerosi
ampliamenti e interventi edilizi effettuati.
Premesso quanto sopra, al fine di introdurre il criterio che sarà utilizzato
per la stima del complesso immobiliare denominato “Borgo Paraelios”
è
23
necessario premettere alcune considerazioni di carattere generale.
Il complesso alberghiero denominato Borgo Paraelios, attualmente chiuso
e in stato di abbandono da qualche anno, aveva una classificazione “Hotel 5
Stelle Lusso” e, stando alle informazioni tratte da internet, faceva parte anche
della prestigiosa catena dei Relais & Châteaux. Il complesso era (ed è) dotato di
19 camere (comprese le due camere poste nella dependance) nonché di ampi
salotti, ristoranti, sala lettura, sala biliardo, palestra, centro benessere, sala
convegni, giardino e spazio all’aperto con piscina, campo da tennis e campo da
golf.
Il complesso alberghiero si poteva quindi collocare sul mercato della
ricettività come un luogo di relax dove poter usufruire di piscine (interna ed
esterna), campi da tennis, campo da golf (attualmente da riqualificare), centro
benessere, palestra, ristorazione e centro convegni.
La stima riguarda pertanto un immobile a destinazione speciale,
strumentale a un'attività alberghiera che, per sua natura e in ragione della
destinazione dell’area su cui lo stesso è stato edificato (Piano Regolatore del
Comune di Poggio Catino), non è suscettibile di utilizzazione diversa. A tale
ultima circostanza è pertanto strettamente subordinato il valore del bene
immobile che risente, inevitabilmente, dell’andamento dell’esercizio dell’azienda
che verrà “chiamata” ad utilizzarlo, poiché funzionale allo svolgimento
dell’attività produttiva.
In sostanza il valore dell’immobile non risiede nel valore del bene in sé e
nella propria appetibilità sul mercato, ma è strettamente collegato alla capacità
imprenditoriale dell’azienda che ne verrà in possesso.
Inoltre, trattandosi di un immobile con connotazione molto particolare, la
24
questione assume ulteriore complessità, se si considera la peculiarità della
struttura che, da un lato si presta ad offrire servizi di elevato livello qualitativo,
ma dall’altro è ubicata in un territorio che poco offre sotto il profilo turistico.
Ciò premesso, per la valutazione di immobili con destinazione “speciale”
come quello del complesso alberghiero in questione, il riferimento a listini e
fonti ufficiali non appare immediatamente applicabile, così come non appare
corretto procedere alla stima del bene ricorrendo a criteri comparativi che
utilizzano valori di mercato di immobili con “normale” destinazione (residenze,
uffici, negozi). E’ necessario, al contrario, ricorrere a metodi più complessi.
Il criterio più appropriato per la stima di una struttura alberghiera come
quella in esame appare, quindi, quello che individua il suo valore di mercato
attraverso procedimenti reddituali, assumendo il principio del valore creato
dall'aspettativa di vantaggi futuri (i flussi di reddito generati dall'immobile). In
sostanza tale criterio si presta alla valutazione del bene in ragione delle sue
caratteristiche e della sua capacità di produrre reddito.
La stima del valore di mercato può essere svolta con il metodo della
capitalizzazione finanziaria che si fonda sulla capitalizzazione del reddito di un
definito immobile, attraverso la costruzione della serie dei redditi attesi dal
momento dell’acquisto al momento della rivendita del bene, prevedendo un
valore di mercato finale. Detta valutazione risentirà della valutazione del rischio
nel calcolo dei flussi futuri attesi nell’attività in questione.
Ciò tuttavia, il metodo della capitalizzazione finanziaria che verrà adottato
(il cosiddetto Discounted Cash Flow - DCF), presupporrebbe la conoscenza di
alcuni dati attualmente non disponibili, considerato che la struttura è in disuso,
né nelle vicinanze si trovano strutture comparabili. Pertanto, al fine di procedere
25
alla valutazione applicando il suddetto criterio, sarà necessario effettuare alcune
ipotesi di partenza, anche basate su riferimenti di mercato, studi e ricerche di
settore, relative all'analisi e valutazione del settore turistico ricettivo. La
valutazione del valore di mercato del complesso alberghiero sarà, quindi,
sviluppata con riferimento ai seguenti passaggi, prevedendo, altresì, delle ipotesi
di parziale “trasformazione” e ammodernamento del bene:
1. classificazione del complesso alberghiero;
2. processo di sviluppo immobiliare;
3. individuazione del periodo di riferimento dell’analisi;
4. stima dei probabili ricavi lordi per vendita delle camere ed altri servizi;
5. determinazione dei costi annui di gestione della struttura alberghiera: costi
diretti (Cd), costi indiretti (Ci) e costi fissi (Cf );
6. ricavi della proprietà derivanti dalla gestione;
7. tasso di capitalizzazione per i ricavi all’ultimo anno di gestione;
8. valore di cessione o finale netto di realizzo (Rp ultimo anno/t);
9. determinazione del valore di mercato del complesso alberghiero mediante
l’analisi dei flussi di cassa nel periodo di riferimento.
1 - Classificazione del complesso alberghiero
Con riferimento al Regolamento Regionale n. 8 del 7.8.2015, che stabilisce i
“requisiti minimi obbligatori per la classificazione degli esercizi ricettivi alberghieri”, la
struttura del complesso in questione ha gran parte delle caratteristiche
distributive e funzionali rispettose dei parametri minimi per la classificazione in
“5 stelle lusso”:
- sala comune (esclusa la sala ristorante) di superficie complessiva superiore a
4 mq per ognuna delle prime dieci camere e di 1 mq per ognuna delle
26
ulteriori unità “abitative” fino alla diciannovesima, il tutto maggiorato del
50% ;
- servizio ristorante;
- locale deposito;
- zona bar e attrezzatura bar posta in locale comune;
- sala riservata per riunioni;
- sale separate per lettura e giochi (biliardo, carte…).
Inoltre, nel caso in esame, considerato l’attuale elevato rapporto tra gli
spazi destinati alle attività comuni e gli spazi destinati alla “locazione” delle
camere nonché la configurazione dell’albergo, è stata valutata la possibilità di
ricavare, nell’ambito dei lavori di adeguamento e ristrutturazione del complesso
alberghiero, dei cui costi si parlerà in seguito, almeno altre sei camere da
destinare agli ospiti. In tale ipotesi, il numero totale delle camere per gli ospiti
assommerebbe a 25, restando inalterati i requisiti richiesti per la classificazione
dell’albergo nella categoria “5 stelle lusso”.
2 - Processo di sviluppo immobiliare
Nell’ambito del processo di sviluppo immobiliare, ipotizzato per un
periodo di due anni, sono stati stimati i costi necessari alla sistemazione e
ammodernamento dell’albergo e delle aree esterne ad esso circostanti, di
regolarizzazione della posizione tecnico-urbanistica del costruito e dei servizi
tecnici di ingegneria. E stato altresì ipotizzato il finanziamento esterno del 50%
di tali costi e, quindi, i conseguenti oneri finanziari a carico dell’imprenditore.
3 - Individuazione del periodo di riferimento dell’analisi
Ai fini dell’analisi dei ricavi derivanti dall’attività alberghiera è stata
ipotizzata una durata del flusso di cassa pari a 9 anni di disponibilità
27
dell’immobile, con riferimento ai contratti di locazione degli immobili adibiti ad
attività alberghiera che hanno una durata non inferiore a nove anni.
4 - Stima dei probabili ricavi lordi per vendita delle camere e altri servizi
I ricavi annuali lordi derivanti dall'attività alberghiera sono pari alla somma
dei ricavi ottenuti dalle diverse fonti di reddito.
Ricavi da “vendita” delle camere e servizi. Come anticipato, è stata ipotizzata la
disponibilità di n. 25 camere ottenute mediante l’esecuzione dei lavori di
ammodernamento (n. 6 camere ulteriori rispetto alle n. 19 esistenti). Tali ricavi
sono pari al prodotto tra il numero delle camere, il prezzo medio di vendita della
camera, la percentuale media di occupazione annua di ciascuna camera e il
numero di giorni di attività.
Tali ricavi sono stati ottenuti mediante la rilevazione e comparazione di
dati offerti dal mercato, anche con riferimento alle rilevazioni Istat medie sulle
presenze annuali nelle strutture ricettive della provincia di Rieti. In particolare
dalle indagini effettuate, tenuto conto dell’ubicazione della struttura alberghiera,
delle sue caratteristiche e classificazione, è emerso che con buona
approssimazione possono assumersi:
§ un prezzo medio a camera per il pernottamento pari a circa 230,00 €/giorno,
pari al prezzo minimo richiesto dall’ultima gestione (all. 35 – fonte
tripadvisor);
§ un tasso di occupazione medio annuo ad inizio attività pari al 30%. Il dato è
stato ricavato mediando i valori forniti dall’istituto Nazionale ricerche
turistiche della Camera di Commercio di Rieti, confortato dai dati Istat relativi
alla regione Lazio (all. n. 36 e n. 37). E’ stato inoltre ipotizzato un tasso di
crescita della struttura ricettiva pari a 1,6% annuo. Sul ricavo dell’affitto delle
28
camere è stato assunto un coefficiente dell’inflazione di 0,73 pari alla media
del tasso annuo di inflazione registrato negli ultimi cinque anni;
§ ulteriori proventi da servizi di cui la struttura alberghiera potrà disporre che,
nel caso in esame, sono stati stimati in percentuale sui ricavi derivanti dalla
vendita delle camere che, in assenza della contabilità aziendale, sono stati
quantificati mediante un'indagine di rilevamento e comparazione di mercato:
- locazione della sala convegni a clienti interni ed esterni alla struttura che
contribuisce per il 12%;
- servizio di ristorazione per ospiti interni e ospiti esterni anche con l’utilizzo
del ristorante realizzato (e funzionante) nella ex club house che
- servizi alberghieri aggiuntivi quali: lavanderia, room service, car service,
office service, pay-tv, etc. che contribuiscono per circa il 5%;
- sevizio SPA nel centro benessere che contribuisce per il 10%;
- attività sportiva all’aperto (gioco del golf) per clienti interni ed esterni che
- food & beverage (servizio bar) che contribuisce per il 6%.
5 - Determinazione dei costi annui di gestione della struttura alberghiera
(Cd, Ci, Cf )
Per quanto poi riguarda i costi di gestione della struttura alberghiera,
ovvero di quei costi finalizzati al funzionamento del bene, sono state considerate
le seguenti tipologie:
§ costi diretti derivanti dall’attività alberghiera che comprendono le spese
connesse alla gestione dei reparti camere, ristorazione, sala convegni e servizi
alberghieri;
29
§ costi indiretti legati alla gestione aziendale (amministrazione, marketing, costi
energetici, etc);
§ costi fissi riconducibili alle imposte e alle assicurazioni.
I costi diretti (Cd) sono stati stimati in percentuale sui ricavi, considerando:
- il costo per la gestione delle camere, che comprende il costo del personale di
ricevimento, di facchinaggio e di servizio, il costo di lavanderia, di noleggio
biancheria, di pay-tv per un’incidenza di circa il 25% sul relativo ricavo;
- il costo relativo al reparto ristorazione, Food & Beverage, che comprende il
personale di servizio, il materiale di consumo e l’utilizzo di beni necessari
all’esercizio di ristorazione valutato al 50% dei ricavi;
- il costo di gestione della sala convegni che incide per il 20%;
- il costo da servizi alberghieri riferito al centro benessere la cui incidenza è
stata stimata al 50% dei relativi ricavi.
I costi indiretti (Ci) sono stati stimati considerando le seguenti spese:
- il costo di amministrazione generale, relativo alle remunerazioni del personale
amministrativo e impiegatizio stimato nel 10% del ricavo lordo totale;
- il costo marketing che rappresenta le spese legate all’attività di promozione
stimato nel 5% del ricavo lordo totale;
- i costi energetici che comprendono le spese relative al consumo di energia
elettrica, acqua e gas, la cui incidenza è stata stimata pari al 4% del ricavo
lordo totale;
- il costo di manutenzione che fa riferimento alle spese ordinarie necessarie al
mantenimento in perfetto stato di funzionamento degli impianti, delle
attrezzature e degli arredi e alla quota di ammortamento in ragione della
periodica sostituzione di attrezzature, il cui rinnovo risulta essenziale per il
30
mantenimento del livello di qualità della struttura. Tale costo, sulla base delle
indicazioni fornite dalla letteratura specializzata nel settore è stato assunto
pari al 10% del ricavo lordo totale.
I costi indiretti (Cf) sono riferiti alle tasse di soggiorno e ai costi per le
assicurazioni per potenziali danni, i primi assunti pari al 2% ed i secondi allo
0,7%.
6 - Ricavi della proprietà derivanti dalla gestione
E’ stato ipotizzato che l’imprenditore possa ottenere dall’investimento un
ricavo circa pari al 20% dei ricavi derivanti dalla gestione dell’attività.
7 - Tasso di capitalizzazione per i ricavi all’ultimo anno di gestione
(nono)
Il tasso di capitalizzazione (t), che consente di calcolare il valore del capitale
attuale alla fine del periodo di gestione ipotizzato, è stato assunto pari al 4,5%
che da notizie apprese da operatori del settore è quello attualmente prevalente.
8 - Valore di Cessione o finale netto di realizzo (Rp ultimo anno/t)
Applicando il tasso di capitalizzazione sopra determinato ai ricavi derivanti
dalla gestione dell’attività nell’ultimo anno si ottiene il valore di cessione (Rp
ultimo anno/t).
9 - Coefficiente di attualizzazione e determinazione del valore del
complesso alberghiero
Il
valore
del
complesso
alberghiero
nel
suo
insieme
deriva
dall’attualizzazione dei flussi di cassa che ci si attende siano generati dalla
gestione. Pertanto dovrà essere utilizzato un appropriato tasso di attualizzazione
che considererà i rischi caratteristici dell’operazione immobiliare. Un
appropriato tasso di attualizzazione deve tenere conto delle componenti
31
finanziarie e del rischio imprenditoriale dell’operazione. Il tasso di
attualizzazione apprezza il rischio specifico dell’operazione e si differenzia di
caso in caso in relazione alla natura, all’ubicazione, alla dimensione, etc
dell’investimento. Si determina partendo dal tasso di minimo rischio
(tipicamente assunto pari al rendimento medio dei titoli di stato con cadenza
omogenea rispetto all’orizzonte temporale di riferimento) a cui vanno sommati i
suddetti tassi di rischio.
Per la determinazione del tasso di attualizzazione è stata utilizzata la formula:
Ta = Inv + Rim + Rin
dove:
Ta
= tasso di attualizzazione
Inv
= tasso investimento privo di rischio (BTP decennale) = 1,3
Rim = rischio mercato immobiliare (2÷3) = 2,5
Rin
= rischio iniziativa (0÷7) = variabile. Nel caso di specie tale tasso come
mostrato nello schema allegato n. 38 è stato assunto pari a 5,2%
Pertanto, sommando al tasso così detto free risk i tassi rischio del mercato
immobiliare e rischio iniziativa si calcola un tasso di attualizzazione pari a 9%.
Infine, sottraendo il valore di recupero dei costi di sviluppo alla somma dei
valori attualizzati dei ricavi di gestione e del valore di cessione, si ottiene il valore
finale del bene immobile pari a € 2.400.000,00 che si assume quale più probabile
valore di mercato del complesso alberghiero denominato “Borgo Paraelios”.
Di seguito si riporta una tabella sinottica riepilogativa dei conteggi effettuati.
32
COMPENDIO IMMOBILIARE IN POGGIO CATINO, LOCALITA' COLLICCHIA
COMPLESSO ALBERGHIERO BORGO PARAELIOS
VALORE IMMOBILIARE NELLA DESTINAZIONE ATTUALE - ALBERGO
SUP MQ 2.977
(metodo di trasformazione + DCFA)
RIF.
DESCRIZIONE
1
2
3
4
5
6
SVILUPPO
A.
PROCESSO DI SVILUPPO IMMOBILIARE
A.1
A.1.1
A.1.2
Finanziamenti
Finanziamento operatore (equity) di A.2
Finanziamento Istituto di credito (leva) di A.2
Totale Finanziamenti
A.2
A.2.1
A.2.2
A.2.3
A.2.4
A.2.5
A.2.6
A.2.7
Costi Sviluppo
costi di adattamento per lavori (mq 2.525)
sistemazione area esterna giardini
idoneizzazione aree e allacci
oneri di urbanizzazione e regolarizzazione edilizia
sistemazione aree da dedicare alle attività all'aperto
progettazione, DL, sicurezza A.2.1, A.2.2, A.2.5
oneri finanziari (su leva: 50% di A.2.1÷ A.2.4)
SUP mq 2.525
50,00%
50,00%
€/mq
€/mq
1%
2%
€/mq
8,00%
5,00%
500
15
5
Cs Totale Costi Sviluppo
B.
GESTIONE
B.1
B.1.1
B.1.2
B.1.3
B.1.4
B.1.5
Ricavi Gestione Camere
numero di camere
tasso occupazione
numero camere occupate (B.1.1 x B.1.2 x 365 gg)
ipotesi inflazione costante da media ultimi 5 anni
prezzo medio camera
Totale Ricavi Gestione Camere (B.1.3 x B.1.5)
B.2
B.2.1
B.2.2
B.2.3
B.2.4
B.2.5
B.2.6
area agricola mq
Area pedon. mq 22.005
TOTALI
80.780
631.230
165.038
6.312
12.625
201.950
79.857
27.425
1.124.500
1.124.500
1.262.460
330.076
12.625
25.249
403.900
159.715
54.851
2.249.000
25
30,00%
2.738
230,0
629.625
25
31,60%
2.884
0,73%
231,7
668.053
25
33,20%
3.030
0,73%
233,4
707.009
25
34,80%
3.176
0,73%
235,1
746.499
25
36,40%
3.322
0,73%
236,8
786.529
25
38,00%
3.468
0,73%
238,5
827.104
25
39,60%
3.614
0,73%
240,3
868.230
25
41,20%
3.760
0,73%
242,0
909.913
25
42,80%
3.906
0,73%
243,8
952.159
7.095.122
37.778
75.555
31.481
62.963
188.888
188.888
585.551
40.083
80.166
33.403
66.805
200.416
200.416
621.289
42.421
84.841
35.350
70.701
212.103
212.103
657.519
44.790
89.580
37.325
74.650
223.950
223.950
694.244
47.192
94.383
39.326
78.653
235.959
235.959
731.472
49.626
99.252
41.355
82.710
248.131
248.131
769.207
52.094
104.188
43.411
86.823
260.469
260.469
807.454
54.595
109.190
45.496
90.991
272.974
272.974
846.219
57.130
114.259
47.608
95.216
285.648
285.648
885.508
425.707
851.415
354.756
709.512
2.128.537
2.128.537
6.598.463
1.215.176
1.289.342
1.364.528
1.440.744
1.518.001
1.596.310
1.675.684
1.756.132
1.837.668
13.693.585
25,00%
-165.277
-175.364
-185.590
-195.956
-206.464
-217.115
-227.910
-238.852
-249.942
-1.862.469
50,00%
20,00%
10,00%
50,00%
-113.333
-15.111
-18.889
-31.481
-120.250
-16.033
-20.042
-33.403
-127.262
-16.968
-21.210
-35.350
-134.370
-17.916
-22.395
-37.325
-141.575
-18.877
-23.596
-39.326
-148.879
-19.850
-24.813
-41.355
-156.281
-20.838
-26.047
-43.411
-163.784
-21.838
-27.297
-45.496
-171.389
-22.852
-28.565
-47.608
-1.277.122
-170.283
-212.854
-354.756
10,00%
5,00%
4,00%
10,00%
-121.518
-60.759
-48.607
-121.518
-128.934
-64.467
-51.574
-128.934
-136.453
-68.226
-54.581
-136.453
-144.074
-72.037
-57.630
-144.074
-151.800
-75.900
-60.720
-151.800
-159.631
-79.816
-63.852
-159.631
-167.568
-83.784
-67.027
-167.568
-175.613
-87.807
-70.245
-175.613
-183.767
-91.883
-73.507
-183.767
-1.369.358
-684.679
-547.743
-1.369.358
2,00%
0,70%
-24.304
-8.506
-25.787
-9.025
-27.291
-9.552
-28.815
-10.085
-30.360
-10.626
-31.926
-11.174
-33.514
-11.730
-35.123
-12.293
-36.753
-12.864
-273.872
-95.855
-729.301
-773.813
-818.936
-864.678
-911.044
-958.043
-1.005.679
-1.053.962
-1.102.896
-8.218.350
243.035
257.868
272.906
288.149
303.600
319.262
335.137
351.226
367.534
2.738.717
Cg Totale Costi Gestione Albergo
C.
11
631.230
165.038
6.312
12.625
201.950
79.857
27.425
6,00%
12,00%
5,00%
10,00%
30,00%
30,00%
costi ristorazione, food & beverage (50% * B.2.1 e B.2.5)
costo sala conferenze (20% *B.2.2)
costo manutenzione campi all'aperto B.2.6
costo centro benessere B.2.4
Costi indiretti
amministrazione generale (10%*Rg)
marketing
costi energetici
manutenzioni
Costi fissi
tassa di soggiorno (2%*Rg)
assicurazione (0,7% *Rg)
10
1.124.500
1.124.500
2.249.000
Rg Totale Ricavi Gestione Albergo
B.3.1.2
B.3.1.3
B.3.1.4
B.3.1.5
B.3.2
B.3.2.1
B.3.2.2
B.3.2.3
B.3.2.4
B.3.3
B.3.3.1
B.3.3,2
9
562.250
562.250
1.124.500
0,73%
B.3
Costi Gestione Albergo
B.3.1 Costi diretti
B.3.1.1 costi di gestione camere (personale e servizi ai piani 25% * B1 e B.2.3)
8
562.250
562.250
1.124.500
25
Ricavi Diversi
food & beverage
meeting sala conferenze
service, lavanderia etc
centro benessere
ristorazione e banchetti e ristorazione ex club house
Golf ed attività sportive all'aperto
Totale Ricavi Diversi
7
GESTIONE
PROPRIETA'
Rp Ricavi della proprietà derivanti dalla gestione (20% di Rg)
20,00%
D.
D.1
VALUTAZIONE
Tasso di Capitalizzazione ricavi ultimo anno
4,50%
D.2
Vc Valore di Cessione (Rp ultimo anno/t)
D.3
Coefficiente di attualizzazione
D.4
D.5
Attualizzazione di Rp - Ricavi da gestione
Attualizzazione di Vc - Valore di Cessione
Somma Valori attualizzati
Recupero Costi di Sviluppo (Cs)
367.534
9,00%
/
4,50%
0,9174
VALORE DEL COMPLESSO ALBERGHIERO: € 2.400.000
0,8417
8.167.411
0,7722
0,7084
0,6499
0,5963
0,5470
0,5019
0,4604
0,4224
0,3875
187.668
182.681
177.370
171.814
166.080
160.227
154.306
148.362
142.431
1.490.938
3.165.140
4.656.078
-2.249.000
****
Capitolo n. 2 - Lotto n. 2) - Immobili siti in Comune di Forano (RI),
località Galatina.
Si tratta di diversi immobili e in particolare:
§ n. 1 fabbricato adibito a stalla;
§ n. 1 fabbricato in corso di costruzione da adibire a residenza, con annesso
terreno di pertinenza;
§ terreni agricoli
Di seguito sono stati individuati e descritti i sopra indicati immobili che,
nell’insieme e per le motivazioni che saranno espresse nel paragrafo dedicato alla
valutazione, costituiranno un unico lotto di vendita.
Dati di ubicazione
§ Comune: Forano (Rieti).
§ Località Valle Collicchia.
Dati di consistenza dei beni immobili
§ Fabbricato adibito a stalla – superficie catastale di 339 mq;
§ Fabbricato in corso di costruzione su tre piani in elevazione (PT-P1-P2) superficie lorda commerciale complessiva di circa 728 mq;
§ Terreno agricolo – superficie di 84.262 mq.
Dati catastali (all. da n. 39 a n. 47 – stralcio di mappa catastale, visure, planimetrie
catastali,)
Si riportano di seguito gli identificativi catastali dei beni oggetto di stima.
NCEU - Fabbricati nel Comune di Forano
Foglio Particella
16
4
16
217
Cat.
in corso
costruz.
C/6
Classe
Consistenza Rendita
(mq)
(euro)
Descrizione
-
-
-
costruzione in c.a. - PT, P1, P2
10
339
315,14
stalla - PT
34
NCT - Terreni Agricoli nel Comune di Forano
Consistenza R. Dominicale
(mq)
(euro)
R.
Agrario
(euro)
Foglio
Particella
Qualità
Classe
16
16
150
178
sem. arborato
seminativo
1
2
22.260
1.740
143,70
7,64
16
266
seminativo
2
59.957
263,2
201,27
16
267
seminativo
2
305
1,34
1,02
103,47
5,84
Identificazione dei beni per confini
L’intero lotto di beni tra loro contigui confina nell’insieme con la particella
220 del foglio 16 a nord, le particelle 14, 26 e 125 del foglio 16 a ovest, la
particella 268 del foglio 16 a sud, la strada che conduce alla struttura alberghiera
denominato Borgo Paraelios a est, s.a. (all. n. 39).
Descrizione sintetica degli immobili
In via preliminare si riferisce che i beni immobili in questione (stalla e
fabbricato in cemento armato) sono attualmente irraggiungibili a causa della
folta vegetazione che li circonda (foto n.127, 128). Pertanto la descrizione che
segue si basa su quanto è stato possibile rilevare a distanza nel corso del
sopralluogo e quanto emerso dalla scarna documentazione rinvenuta presso gli
Uffici Tecnico Comunale di Forano e dell’Agenzia delle Entrate.
Per quanto riguarda il manufatto adibito a stalla, da quanto è stato possibile
rilevare dalla planimetria catastale, questo sviluppa una superficie lorda
commerciale pari a circa 339 mq. Si osserva che l’accesso al manufatto adibito a
stalla può avvenire dal terreno distinto al foglio 16, particella 266, che non è
catastalmente graffato al medesimo.
Per quanto riguarda il fabbricato in cemento armato si riferisce che lo
stesso si sviluppa su tre piani in elevazione ed è realizzato con struttura portante
mista in cemento armato e muratura di tufo, lasciata allo stato grezzo (foto n.
35
129). Risultano inoltre ancora da realizzare le partizioni interne e tutti gli
elementi costruttivi e di finitura necessari a rendere fruibile e utilizzabile
l’immobile. E’ stata invece realizzata la copertura di tipo a falda e manto in
coppi di laterizio. Il fabbricato sviluppa una superficie commerciale lorda di
circa 240 mq al piano primo e secondo, mentre di circa 248 mq al piano terra.
Da quanto è stato possibile intravedere, a ridosso del fabbricato in
questione e sull’area di sua pertinenza insiste un fabbricato rurale, realizzato in
mattoni di tufo, ad unico piano (foto 130) che versa in condizioni di fatiscenza.
Come anticipato fa parte del “lotto” che comprende i beni immobili del
Comune di Forano anche un appezzamento di terreno (foto n.131), della
superficie complessiva di circa 84.262 mq, individuato dalle particelle indicate
nello schema che precede.
Posizione urbanistica degli immobili
Dagli accertamenti svolti presso il Comune di Forano è emerso quanto di
seguito riportato.
Fabbricato in corso di costruzione
Il fabbricato in cemento armato venne realizzato in difformità alla
concessione edilizia n. 1313 del 9.7.1971. Per tale motivo, in data 3.2.1995 venne
presentata la domanda di rilascio della concessione edilizia in sanatoria assunta
dal Comune di Forano prot. 614/95.
A tale domanda ha fatto seguito la
concessione edilizia in sanatoria n. 234/199 (all. n. 48).
Fabbricato adibito a stalla
Nel corso degli accertamenti effettuati presso il Comune di Forano nulla è
emerso sull’esistenza di titoli edilizi relativi al fabbricato rurale destinato a stalla.
E’ stato solo possibile accertare che il progetto di sanatoria relativo al confinante
36
fabbricato, da destinarsi a civile abitazione e di cui si è detto nel precedente
paragrafo, indica la stalla come fabbricato esistente, pur non definendo l’epoca
della sua realizzazione. Tale circostanza, tuttavia non attesta la conformità
edilizia del costruito che deve pertanto ritenersi edificato in assenza di titolo
edilizio. Il fabbricato in oggetto dovrà pertanto essere regolarizzato sotto il
profilo urbanistico.
Terreni
Per i terreni rappresentati nello schema grafico sotto riportato è stato
richiesto il certificato di destinazione urbanistica n. 4957/2015 dal quale risulta
che gli stessi terreni ricadono in zona E3 (zona agricola vincolata) del PRG
vigente, con Iff = 0,001 mc/mq e Sm = 30.000 mq (all. n. 49).
37
Stato di possesso dei beni
Gli immobili sono liberi e in stato di abbandono.
Esistenza di formalità e vincoli od oneri gravanti sui beni
Dal certificato del Notaio Marina Montelatici in data 19.11.2012 non risultano
iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni immobili oggetto di stima
Esistenza dell’attestato di certificazione energetica
I fabbricati sopra individuati non sono dotati di certificazione energetica.
Valutazione dei beni immobili
Anche in questo caso, sebbene si tratti di immobili autonomamente
identificabili, si fa presente che gli stessi beni hanno un diverso grado di
appetibilità sul mercato, talché procedere alla vendita frazionata comporterebbe,
ad avviso della scrivente, un elevato rischio di invenduto per taluni di essi
(terreni e stalla). Per questo motivo, l’alienazione dei beni in Forano in un unico
lotto è stata individuata quale migliore metodologia di vendita, salvo diversa
determinazione del G.D.
Al fine di pervenire alla valutazione del più probabile valore di mercato
attuale dei beni (fabbricato allo stato di rustico, stalla e terreni agricoli) è stato
utilizzato il criterio di stima sintetico comparativo, inteso come l’importo che un
operatore economico ordinario sarebbe disposto a offrire per i beni equiparabili
a quelli in esame per caratteristiche, ubicazione e appetibilità sul mercato.
Fabbricato ad uso residenziale
Per quanto riguarda il fabbricato con destinazione residenziale, la
disponibilità di informazioni attendibili sui prezzi di mercato attuali consente,
per confronto, di risalire direttamente al più probabile valore di mercato del
cespite.
38
Facendo riferimento alle valutazioni OMI si ricava che un’immobile con
destinazione residenziale sito in Forano in località extraurbana oscilla tra 950,00
€/mq e 1.200,00 €/mq. Si assume pertanto il prezzo medio di €/mq 1.075,00
(all. n. 50).
Inoltre, tenendo conto che i lavori di completamento del fabbricato sono
pari a circa il 60% delle opere, al prezzo unitario sopra individuato è stato
applicato un coefficiente correttivo pari a 0,4 pervenendo a un prezzo unitario di
stima di circa 430,00 €/mq. Tale ultimo valore medio è stato ancora ribassato
del 20% per tener conto del fatto che le strutture realizzate sono state, per lungo
tempo, lasciate esposte alle intemperie, che ne hanno verosimilmente causato il
deterioramento e per la necessità di dovere prevedere la riprogettazione e
verifica strutturale del bene.
Infine è stato applicato un coefficiente correttivo della superficie del
fabbricato, in considerazione del fatto che la consistenza indicata in circa 728
mq comprende anche tutti gli spazi comuni alle unità abitative ivi realizzabili
(atri, pianerottoli etc.), che generalmente incidono per almeno il 15%
dell’ingombro del fabbricato. Si stima pertanto:
728 mq x 0.85 x 430,00 €/mq x 0,80 = € 212.867,20
Fabbricato rurale - stalla
Per la valutazione del fabbricato rurale destinato a stalla (foglio 16 part.
217), al prezzo unitario stimato per l’immobile residenziale è stato applicato un
coefficiente di differenziazione edilizia pari a 0,50. Inoltre, per tener conto del
pessimo stato di manutenzione del bene è stato applicato un coefficiente di
abbattimento del prezzo unitario pari a 0,5. Si stima pertanto:
319 mq x 0,50 x 430,00 €/mq x 0,5= € 34.292,50
39
Al valore sopra determinato, va infine detratto l’importo forfettario di circa
€ 3.000,00 da destinarsi alle attività ed oneri necessari a sanare la posizione
urbanistica del bene. Si perviene pertanto al valore finale di stima di € 31.292,50
Terreni Agricoli
Per la valutazione dei terreni agricoli sono stati utilizzati gli ultimi valori
agricoli medi per il Comune di Poggio Catino forniti dalla Regione Lazio (all. n.
51), in funzione della tipologia di coltura. Si perviene pertanto alla seguente
valutazione:
Foglio Particella
16
16
16
16
150
178
266
267
Qualità
sem. arborato
seminativo
seminativo
seminativo
prezzo
Consistenza
unitario
(mq)
€/mq
22.260
1.740
59.957
305
1,14
1,16
1,16
1,16
totale
valore di
stima
€ 25.376,40
€ 2.018,40
€ 69.550,12
€
353,80
€ 97.298,72
Sommando i valori di ciascuno dei beni valutati si ottiene:
Fabbricato residenziale
€ 212.867,20
Fabbricato rurale stalla
€ 31.292,50
Terreni agricoli
€ 97.298,00
Totale
€ 341.457,70
Il totale sopra determinato è stato infine ribassato del 15% per tener conto
che la valutazione è effettuata nell’ambito di una procedura concorsuale e,
quindi in assenza di garanzia dei vizi. Si ottiene pertanto il valore finale di stima
pari a € 290.239,05 che arrotondato a € 290.000,00 si assume quale più probabile
valore di stima del lotto 2).
40
Capitolo n. 3 - Valutazione della porzione del compendio individuata dal
notaio Marina Montelatici nella certificazione in data 19.11.2012, colpita
dall'iscrizione ipotecaria iscritta il 7.12.2005 (al n. 2.386 di formalità alla
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rieti).
Letta la certificazione in data 19.11.2012 del Notaio Marina Montelatici e a
seguito degli accertamenti effettuati, si riporta di seguito l’identificazione
catastale attuale e il relativo stato di consistenza di tutti i beni colpiti
dall'iscrizione ipotecaria iscritta presso la C.RR.II di Rieti il 7.12.2005 al n. 2.386
di formalità. I beni sono ubicati nei tre Comuni della Provincia di Rieti:
Comune di Poggio Catino (all. n. 1, n. 9, da n. 10 a n. 18 e da n. 52 a n. 65),
Comune di Forano (all. n. 39 e da n. 66 a n. 89), Comune di Cantalupo in
Sabina (all. da n. 90 a n. 92).
Identificazione catastale dell'Intero complesso dei beni gravati da ipoteca
iscrizione form. 2386 del 7.12.2005 a favore del SANPAOLO IMI S.P.A.
comune
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
NCT
/
NCEU
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
Foglio
Particelle
Qualità
Classe
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
16
77
83
84
52
53
14
19
72
78
80
108
135
uliveto
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
sem. arborato
seminativo
seminativo
sem.arborato
seminativo
3
3
2
2
2
2
3
3
3
3
3
3
3
seminativo
Consistenza
(mq)
4.940
17.060
2.000
5.020
3.320
21.360
36.900
3.580
13.960
4.440
5.100
3.050
3.425
41
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Poggio Catino
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Forano
Cantalupo in sabina
Cantalupo in sabina
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCT
NCEU
NCEU
NCEU
NCT
NCT
7
7
7
7
7
7
7
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
10
10
10
10
10
10
16
16
16
11
11
136
109
158
159
111
124
125
234
263
265
229
220
187
171
188
189
255
259
257
260
262
264
231
169
186
13
125
152
153
154
155
234
263
265
53
121
seminativo
pascolo, cespu.
pascolo, cespu.
pascolo, cespu.
pascolo, cespu.
pascolo, cespu.
pascolo, cespu.
3
U
U
U
U
U
U
545
9.570
60
190
480
2.300
1.900
uliveto
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
sem. arborato
seminativo
seminativo
sem. arborato
pascolo
pascolo
sem. arborato
pascolo
sem. arborato
sem. arborato
seminativo
pasc. cespug.
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
Area Urbana
C/2
C/6
uliveto
seminativo
3
3
2
2
2
2
3
3
3
3
1
U
U
1
U
1
1
2
U
2
2
2
2
2
3
3
4.940
17.060
2.000
5.020
3.320
21.360
36.900
3.580
13.960
4.440
13.930
530
2.470
16.221
1.169
17
625
11.360
12.270
60.660
2.060
1.260
52.320
10.160
12
83
18
4.940
17.060
42
Come facilmente rilevabile dalla “sovrapposizione” dello schema cartografico
che segue, ove sono stati rappresentati tutti i beni colpiti dall’ipoteca iscritta
presso la C.RR.II di Rieti il 7.12.2005 al n. 2.386 di formalità, e quanto indicato alla
pagina n. 2 della certificazione del Notaio Montelatici (descrizione dei beni
immobili cui si riferisce la certificazione), solo parte dei beni colpiti dalla predetta
ipoteca rientrano tra quelli all’attivo del fallimento e risultano ricompresi nel
compendio immobiliare precedentemente stimato ed identificato come lotto n. 1
(struttura alberghiera più terreni circostanti - lotto individuato, descritto e valutato
da pag. 5 a pag. 33 e sinteticamente descritto a pag 47).
Tali beni sono colorati in verde nello schema cartografico di seguito riportato
ed elencati nella successiva tabella.
43
Identificazione attuale dei beni
Foglio Particella
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
16
77
83
84
52
53
19
72
78
80
Qualità
Uliveto
Sem.vo
Sem.vo
Sem.vo
Sem.vo
Sem.vo
sem. arb.to
Sem.vo
Sem.vo
sem. arb.to
Classe
3
3
2
2
2
2
3
3
3
3
Totale
Cons.za
(mq)
4.940
17.060
2.000
5.020
3.320
21.360
3.580
13.960
4.440
5.100
80.780
R.
Dom.le
(euro)
10,21
22,03
5,68
14,26
9,43
60,67
10,17
18,02
5,73
14,49
R.
Agrario
(euro)
6,38
39,65
6,20
15,56
10,29
66,19
10,17
32,44
10,32
14,49
Pertanto, come richiesto dall’Ill.mo G.D., la sottoscritta ha proceduto alla
valutazione dei predetti beni all’attivo del fallimento Moneypenny, previa
indicazione della loro posizione urbanistica.
Posizione urbanistica dei beni immobili oggetto di valutazione
Come già precedentemente riferito, giusto quanto risulta dal certificato di
destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Poggio Catino e di cui si è
riferito nelle precedenti pagg. 21 e 22 della relazione, i beni oggetto di
valutazione ricadono:
- per le particelle 53p, 72p, 77p, 78p e 80p, del foglio 7 in zona Agricola E1
(all. n. 34, n. 93 e n. 94);
- per le particelle 16, 19p, 52p, 72p, 77p, 83p e 84p del foglio 7 in zona ZA
turistico-alberghiera (all. n. 34 e n. 93). In tale zona si attua l’intervento
edilizio diretto, solo dopo l’approvazione del piano d’intervento preventivo
a seguito di presentazione di elaborato planivolumetrico che ne individui il
44
comparto edificatorio; sono ammessi alberghi, pensioni, ristoranti e locali
per il tempo libero e lo sport. Gli interventi si attuano mediante piano
attuativo corredato di planivolumetrico. Ciò tuttavia il terreno in esame è
vincolato in asservimento della confinante struttura alberghiera, a mezzo di
atti d’obbligo in favore del Comune di Poggio Catino, sottoscritti in
occasione dei numerosi interventi di ampliamento del confinante
complesso alberghiero (all. n. 34 e n. 93);
- per le particelle 19p, 52p, 53p, 72p, 77p, 78p, 80p, 83p e 84p del foglio 7 in
zona VTR – aree private per attrezzature di interesse comune (all. n. 93 e n.
34). I terreni, che si estendono per una superficie di circa 38.000 mq,
risultano anch’essi asserviti alla confinante struttura alberghiera, a mezzo di
atti d’obbligo in favore del Comune di Poggio Catino, sottoscritti in
occasione dei numerosi interventi di ampliamento della stessa struttura
alberghiera.
Stima dei beni immobili
Ai fini della valutazione dei terreni oggetto di stima va, in primo luogo,
osservato che gli stessi sono tutti gravati dal vincolo di inedificabilità ed
asservimento alla struttura alberghiera, imposto a mezzo di atti d’obbligo in
favore del Comune di Poggio Catino. Tale vincolo è stato imposto nel corso del
tempo in occasione dei successivi interventi di ampliamento e modificazione
della confinante struttura alberghiera. Ciò premesso, la valutazione dei terreni in
questione è stata effettuata utilizzando il criterio di stima sintetico comparativo.
In particolare, per tener conto che tali terreni possono essere funzionali
all’attività della confinante struttura alberghiera è stato assunto un valore
unitario di stima ottenuto mediando il valore agricolo medio fornito dalla
45
Regione Lazio per le migliori colture pari a 2,56 €/mq (all. n. 51 - seminativo
irriguo – uliveto) ed il valore medio di mercato richiesto per beni analoghi per
destinazione ed ubicazione, quest’ultimo scontato del 15% per tener conto del
margine di trattabilità del prezzo, pari a 2,72 €/mq. E’ stato pertanto ottenuto
un valore unitario di stima di 2,64 €/mq. Applicando tale prezzo unitario alle
consistenze dei beni oggetto di stima si ottiene un importo complessivo di €
213.259,00 che arrotondato a € 213.000,00 si assume quale più probabile valore
di mercato dei terreni in questione.
VALUTAZIONE TERRENI IN POGGIO CATINO
Foglio
Particelle
Qualità
Consistenza
(mq)
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
16
77
83
84
52
53
19
72
78
80
uliveto
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
seminativo
sem. arborato
seminativo
seminativo
sem.arborato
4.940
17.060
2.000
5.020
3.320
21.360
3.580
13.960
4.440
5.100
prezzo
unitario
€/mq
2,64
2,64
2,64
2,64
2,64
2,64
2,64
2,64
2,64
2,64
Totale
valore di
stima
€ 13.041,60
€ 45.038,40
€
5.280,00
€ 13.252,80
€
8.764,80
€ 56.390,40
€
9.451,20
€ 36.854,40
€ 11.721,60
€ 13.464,00
€ 213.259,20
Schema sintetico di individuazione dei lotti di vendita
Nella pagina che segue, si riporta un quadro riassuntivo di individuazione sintetica
dei lotti di vendita.
46
LOTTO N. 1
natura beni immobile Terreni e fabbricati
ubicazione
Comune di Poggio Catino (Rieti) - loc. Valle Collicchia
foglio
particelle subalterni
7
18
6
NCEU
7
18
7
identificazione catastale
7
90
foglio
particelle
NCT
16, 19, 52, 53, 72, 77,
7
78, 80, 83, 84
confini
sintetica descrizione
Valore di stima
Strada Comunale Gavignano, particella 15 del foglio 7, Fosso Valle
Collicchia, Strada Statale n. 313, s.a
Fabbricato uso albergo, dotato di sala convegni, dependance e locali
tecnici, Cappella privata, Club House, campo da Golf.
Superficie dell’area su cui insiste la Struttura alberghiera: 24.530.00 mq,
di cui
- proiezione sul piano orizzontale del costruito: 2.524,92 mq
- superficie area giardini, terrazze, vialetti: 22.005,08 mq
Superficie totale terreno/campo da golf: 80.780 mq
€ 2.400.000,00
LOTTO N. 2
natura beni immobile Terreni e fabbricati
ubicazione
Comune di Forano (Rieti) - Località Valle Collicchia
foglio Particelle
NCEU
16
4, 217
identificazione catastale
foglio Particelle
NCT
16
150, 178, 266, 267
confini
sintetica descrizione
Valore di stima
L’intero lotto di beni tra loro contigui confinano con part.22 0/f.16 a
nord, part.14,26,125/f.16 a ovest, part.268/f.16 a sud, strada per la
struttura alberghiera denominato Borgo Paraelios a est, s.a.
Fabbricato adibito a stalla, fabbricato in corso di costruzione da adibire a
residenza con terreno di pertinenza, terreni agricoli.
Superficie:
- Fabbricato adibito a stalla: 339 mq
- Fabbricato in costruzione su tre piani (PT,p1,p2): 728 mq
- Terreno agricolo: 84.262 mq
€ 290.000,00
47
Ritenendo di aver compiutamente assolto l’onorifico incarico affidato, si rassegna
la presente relazione tecnica con allegati.
Roma,
dicembre 2015
(Dr. Ing. Carla Cappiello)
Allegati: come richiamati nel corpo della relazione
48

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

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