Anno 2007

Direzione Centrale
Osservatorio Mercato Immobiliare
NOTA TERRITORIALE
Napoli
Anno 2007
a cura dell’Ufficio Provinciale di Napoli
Giuseppe Saviano (referente OMI)
Manlio Petagna (collaboratore)
in collaborazione con la Direzione Centrale
Osservatorio Mercato Immobiliare
data di pubblicazione: giugno 2008
1
Inquadramento Regionale
In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale della provincia di Napoli
nel 2007 in relazione alle altre province della Campania e agli anni precedenti.
Si riportano in basso alcune tabelle relative al NTN 1 (Numero di transazioni normalizzate) e all’IMI
(indicatore dell’intensità del mercato immobiliare), inteso come rapporto tra NTN e il patrimonio immobiliare
(stock), riferite alle cinque province campane e ai soli capoluoghi 2 , nonché dei grafici inerenti l’andamento
del NTN negli ultimi sette anni.
Le ultime due colonne delle tabelle evidenziano rispettivamente il valore unitario residenziale medio,
calcolato secondo i dati O.M.I. 3 , e l’indice di incremento di tale valore intercorso dal primo semestre 2004 al
secondo semestre 2007. Come peso per i dati provinciali si è usato lo stock immobiliare dei singoli comuni,
mentre le quotazioni sono ottenute mediando i valori centrali 4 delle diverse zone OMI 5 comunali.
Tabella 1: dati relativi all’intera provincia
provincia
Avellino
Benevento
Caserta
NAPOLI
Salerno
Totale
CAMPANIA
3.892,09
2.559,41
8.897,52
21.548,30
8.256,99
0,38%
7,88%
-1,22%
-13,65%
-5,59%
1,76%
1,80%
2,12%
1,70%
1,55%
-0,04%
0,09%
-0,07%
-0,29%
-0,12%
quotazioni
medie
II 2007 €/m2
773
947
1.176
2.180
1.462
45.154,31
-7,77%
1,74%
-0,18%
1.681
NTN
2007
var.% NTN
2006/07
IMI
2007
differenza IMI
2006/07
n. indice quotazioni
II sem. 2007
I sem. 2004 = 100
105
167
168
133
143
137
Tabella 2: dati relativi ai soli capoluoghi di provincia
capoluogo
Avellino
Benevento
Caserta
NAPOLI
Salerno
Totale
CAMPANIA
NTN
2007
var.% NTN
2006/07
IMI
2007
differenza IMI
2006/07
520,51
573,53
756,11
7.698,13
938,83
7,92%
8,19%
-6,50%
-16,19%
-6,54%
2,03%
2,17%
1,92%
1,83%
1,57%
0,14%
0,14%
-0,14%
-0,37%
-0,12%
10.487,11
-12,68%
1,83%
-0,28%
quotazioni
medie
II 2007 €/m2
1.221
1.353
2.202
3.096
2.925
n. indice quotazioni
II sem. 2007
I sem. 2004 = 100
112
155
191
131
142
Dalla prima tabella emerge subito un notevole decremento delle compravendite in provincia di Napoli, oltre il
13%, e abbastanza sensibile anche in quella di Salerno (oltre il 5%); mentre le province di Avellino e Caserta
possono ritenersi sostanzialmente stabili, solo in quella di Benevento, la più interna e storicamente l’unica
meno condizionata dai flussi migratori dal napoletano, si riscontra un incremento degli scambi rilevante,
quasi l’8% in più rispetto all’annualità precedente. Da segnalare la provincia di Napoli che negli anni
precedenti costituiva da sola oltre la metà del volume del mercato immobiliare regionale, mentre nel 2007
tale indice è sceso sotto il 48%, segnale chiaro e incontrovertibile di una profonda crisi del settore, dovuta
sia a fattori generalizzati a livello nazionale (questione mutui, costo del denaro) che a situazioni peculiari
locali (problema rifiuti urbani).
Se si analizza, invece, l’intensità del mercato, contraddistinto dall’indice IMI, anche per la provincia di
Avellino, con NTN positivo, si è riscontrato un saldo negativo nella possibile percentuale di scambi, anche se
irrisorio. Ciò è dovuto, ovviamente, al progressivo aumento dello stock immobiliare nel corso dell’ultimo
anno, a parità di NTN.
1
2
I valori NTN dal dato aggregato per provincia fino al dato comunale sono espressi al netto delle compravendite SCIP
La variazione del NTN è espressa come variazione percentuale del 2007 rispetto al 2006; la variazione dell’IMI è espressa come punti
di variazione dal 2006 al 2007.
3
Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) redatto a cura dell’Agenzia del Territorio per ogni comune
4
il Valore Centrale di ogni zona OMI è la media aritmetica dei valori centrali delle diverse tipologie residenziali valorizzate della zona
(abitazioni civili, ab. signorili, ab. economiche, ville e villini)
5
Solo per Napoli è stata effettuata la media pesata utilizzando lo stock immobiliare delle singole zone OMI, in luogo della media
aritmetica semplice dei valor medi delle diverse zone OMI. Tra l’altro, il valore ottenuto per Napoli operando la media pesata, è
sensibilmente superiore (20% circa) rispetto a quello ricavabile con la media aritmetica, 3.096 invece di 2.559 euro/mq, a causa della
presenza di alcune piccole zone periferiche scarsamente edificate (ad esempio D10, D15, D16, D17, D18, D19 e E07). Anche il valore
medio della provincia di Napoli è stato ricavato utilizzando per Napoli il valore pesato: 2.180 invece di 2.002 euro/mq.
La provincia di Caserta anche per il 2007 detiene il valore più alto dell’indice IMI con 2,12%, ben superiore a
tutti gli altri, ampiamente sotto il 2%, e in particolare a quello della provincia partenopea, in cui nell’arco del
2007 è risultato oggetto di scambio l’1,70% del patrimonio immobiliare iscritto in catasto. Ancora maggiore
immobilismo denota la provincia di Salerno.
Mediamente la diminuzione dell’IMI a livello regionale è stata di circa 0,18 punti percentuali.
I valori medi provinciali confermano la sostanziale differenza esistente tra la provincia di Napoli e le altre,
con valori unitari sensibilmente inferiori: infatti, mentre la provincia di Napoli sfiora i 2.200 €/mq di media 6 ,
la seconda, quella di Salerno, non supera i 1.500 €/mq. Relativamente al primo semestre 2004, cioè negli
ultimi quattro anni, gli incrementi maggiori a livello provinciale (oltre il 50%) sono stati registrati nelle
province di Benevento e di Caserta.
Le tendenze provinciali non sono del tutto confermate da quelle dei capoluoghi: mentre a livello provinciale
Caserta ed Avellino hanno denotato un comportamento sostanzialmente stabile nei valori di NTN, a livello di
capoluogo, hanno fatto riscontrare la prima un marcato decremento e la seconda uno spiccato aumento.
Probabilmente, valutando anche la colonna degli incrementi dei prezzi, una parte del crescente flusso in
uscita del capoluogo, ha dirottato le proprie mire in favore del comprensorio irpino, probabilmente perché
ritenuto meno caotico e più vivibile dell’ormai continuum edilizio sull’asse borbonico Napoli-Caserta.
Complessivamente c’è stata una pesantissima diminuzione di compravendite nei capoluoghi di oltre il 12%,
in gran parte imputabile alla performance di Napoli con una diminuzione degli scambi superiore al 16%.
Alla tendenza a vendere meno, si accompagna in generale un allungamento dei tempi per concludere le
trattative immobiliari e un allargamento del divario tra prezzo di prima offerta e prezzo di conclusione della
trattativa (in media oltre il 10% per la provincia di Napoli).
La tendenza a cercare “orizzonti urbani” diversi ha determinato in termini di IMI risultanze difficilmente
immaginabili fino a qualche anno addietro. Benevento ed Avellino, rispettivamente con valori IMI per il 2007
pari a 2,17 e 2,03, sono in Campania gli unici capoluoghi oltre la soglia critica del 2%, relegando Napoli città
addirittura al quarto posto 7 , dietro Caserta, con un valore globale di 1,83% e ben 0,37 punti percentuali in
meno.
Per quel che concerne i valori immobiliari, i due capoluoghi interni continuano a presentare dei valori molto
inferiori, mediamente ben al di sotto della metà di Napoli e Salerno. Napoli presenta chiaramente il valore
medio più alto, quasi 3.100 €/mq, seguita a non troppa distanza da Salerno, che supera 2.900 €/mq.
Emerge anche il dato di Caserta, che nell’arco degli ultimi quattro anni ha visto aumentare in modo
considerevole le proprie quotazioni, grazie all’ingente mole di lavori di ristrutturazione e riqualificazione che
stanno interessando soprattutto il centro cittadino, i quali hanno decisamente migliorato la vivibilità e la
fruibilità della città.
Le due figure successive riflettono l’andamento del NTN negli ultimi sette anni 8 rispettivamente per le intere
province e i singoli capoluoghi.
Per le province emerge chiaramente come la crescita degli scambi degli anni precedenti abbia subito una
decisa inversione di tendenza, con quella di Salerno e soprattutto la partenopea che confermano un brusco
calo. A livello regionale si è tornati, praticamente, ai flussi immobiliari del 2000; tale dato è dovuto
principalmente alla compensazione che le province minori hanno attuato in termini di scambi con quella di
Napoli, oltre il 15% in meno rispetto al 2000.
Ancora più preoccupante è l’analisi a livello di capoluoghi, dove si registrano brusche picchiate del NTN nei
centri principali. Le due principali città della Campania, Napoli e Salerno, palesano addirittura una differenza
di compravendite di circa un terzo inferiore al 2000, ed anche Caserta è tornata come NTN al di sotto del
2000. Ciò ha comportato che le compravendite circoscritte ai soli capoluoghi sono diminuite in sette anni di
oltre il 20%.
Rispetto al 2006, in cui era Salerno ha detenere questo primato negativo, anche in virtù di cinque anni
consecutivi con variazione negativa del NTN, Napoli si è riappropriato del numero indice inferiore riferito al
2000, scendendo addirittura al di sotto del numero di compravendite del 2003, anno in cui si pensava di aver
toccato un minimo difficilmente ripetibile.
6
Anche il valore medio provinciale totale è influenzato dal calcolo del valore di Napoli col peso delle zone OMI, altrimenti, invece di
1.681 €/mq sarebbe 1.593 €/mq.
7
Sempre al primo posto fino al 2006
8
Si è posto valore 100 al dato di NTN del 2000
2
Figura 1: numero indice relativo al NTN delle province della Campane negli ultimi sette anni
AVELLINO
BENEVENTO
CASERTA
NAPOLI
SALERNO
CAMPANIA
160
153,6
150,9
150
145,5
145,9
151,7
146,1
140
135,4
130
127,7
122,8
120,4
117,4
120
114,8
110,8
109,1
110
100
100,0
101,9
99,4
95,8
93,2
113,6
121,1
118,4
114,6
112,3
115,8
112,5
110,3
109,6
109,3
107,0
103,5
101,7
100,4
98,7
96,4
96,1
93,7
90,5
90
83,3
80
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Figura 2: numero indice relativo al NTN dei capoluoghi di provincia della Campania negli ultimi sei anni
AVELLINO
BENEVENTO
CASERTA
NAPOLI
SALERNO
CAMPANIA
145
135
134,0
129,0
127,3
125
121,2
119,3
116,1
115
113,5
110,1
105
113,6
112,1
113,6
109,3
104,4
100,0
95
85
99,5
96,6
107,3
106,5
101,0
95,6
99,6
97,1
90,9
89,4
90,3
84,2
84,8
82,0
78,3
89,4
87,5
83,2
80,8
77,6
74,5
79,7
75,2
75
112,3
70,8
69,6
65,1
65
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
3
Analisi delle macroaree
Come già per i precedenti Rapporti Territoriali, l’intero territorio della Provincia di Napoli è stato suddiviso in
8 macroaree più il capoluogo: Acerra-Pomigliano, Area Flegrea, Giuglianese, Nolano, Napoli Nord, Penisola
Sorrentina, Vesuviana Costiera e Vesuviana Interna.
Figura 3: Distribuzione in macroaree dei comuni della provincia di Napoli
In Tabella 3 sono espressi i valori 2007 di NTN e IMI per ogni macroarea, anche in confronto con quelli del
2006. Inoltre è indicata la quotazione media residenziale per il 2007 di macroarea e il numero indice della
stessa rispetto al 2004.
A livello di macroaree è possibile rintracciare una tendenza univoca nella pesante diminuzione degli scambi
con decrementi che vanno dal 6% della Vesuviana Interna al 21% della macroarea Acerra-Pomigliano, con
una diminuzione media provinciale superiore al 13%. Solo la macroarea Flegrea ha prodotto un segno
positivo come NTN rispetto all’anno precedente, ma il fenomeno è da correlare al valore particolarmente
basso del 2006. Napoli città rappresenta da sola un terzo delle compravendite, seguita dalla zona Vesuviana
Costiera e dal Giuglianese. Il Nolano e soprattutto la Penisola Sorrentina (quasi il 20% di compravendite in
meno rispetto al 2006) sono le uniche macroaree sotto 1.000 come NTN.
Come valore di IMI, nonostante una diminuzione del NTN di oltre il 14%, predomina anche per il 2007
nettamente il Giuglianese, unica macroarea con indice IMI superiore al 2% (per la precisione 2,43%),
seguito dalla macroarea Acerra-Pomigliano e da Napoli città. Tutte le altre presentano un indice IMI inferiore
alla media, pari a 1,70%; l’IMI è particolarmente basso nella Penisola Sorrentina, chiaro sintomo che la
4
grave crisi immobiliare, contrariamente a quanto avvenuto negli anni precedenti, ha iniziato ad avvertirsi
pesantemente anche nelle zone di maggior pregio.
Tabella 3: sintesi NTN ed IMI per Macroarea 2007 e relative variazioni rispetto al 2006 + quotazioni medie II sem.
2007 e numero indice quotazioni (base 100 I semestre 2004)
NTN
2007
var.% NTN
2007/06
Acerra - Pomigliano
Flegrea
Giuglianese
Napoli Città
Napoli Nord
Nolano
Penisola Sorrentina
Vesuviana Costiera
Vesuviana Interna
2.173,13
1.380,83
2.438,64
7.698,13
1.796,31
939,44
693,35
3.111,62
1.316,85
-21,84%
6,37%
-14,58%
-16,19%
-8,73%
-13,24%
-18,57%
-11,82%
-6,35%
1,85%
1,41%
2,43%
1,83%
1,60%
1,46%
1,00%
1,66%
1,30%
-0,56%
0,06%
-0,49%
-0,37%
-0,17%
-0,24%
-0,24%
-0,23%
-0,11%
Totale Provincia
21.548,3
-13,65%
1,70%
-0,29%
Macroaree
IMI
2007
differenza IMI
2007/06
Quotazioni
medie
II 2007 €/m2
1.457
2.388
1.517
3.096
1.479
1.016
2.963
1.900
1.173
2.180
n. indice quotazioni
II sem. 2007
I sem. 2004 = 100
146
152
148
131
140
119
130
130
126
133
I rapporti nei valori medi di riferimento tra macroaree sono abbastanza immutati. A parte Napoli città 9 , per
la quale sarà affrontato un discorso più particolareggiato, spicca il valore della Penisola Sorrentina 10 con oltre
2.950 €/mq medio, mentre il Nolano si conferma quello più basso, poco sopra 1.000 €/mq. Ben oltre i 2.000
€/mq medio anche l’altra zona costiera a prevalente vocazione turistica, la Flegrea, mentre a livello
intermedio si collocano tutte le altre, comprese in una fascia che va dai 1.173 €/mq della Vesuviana Interna
ai 1.900 €/mq della Vesuviana Costiera.
La media provinciale sfiora i 2.200 €/mq 11 , influenzata pesantemente da Napoli città, considerato che solo
tre macroaree su dieci presentano un valor medio superiore alla media.
Nell’ultima colonna è evidenziato il numero indice delle quotazioni delle macroaree rispetto al 2004.
L’aumento medio è stato del 33%, con punte massime nelle zone Flegrea, Acerra-Pomigliano e Giuglianese,
queste ultime due sedi di recente espansione edilizia in alcuni loro comuni.
Inquadramento Provinciale
Le mappe sotto riportate evidenziano con differente grado cromatico i valori del NTN e dell’IMI (figura 4 e
figura 5) nell’anno 2007 per i 92 comuni che compongono la Provincia di Napoli. In entrambe, così come
nella successiva figura 6, è riportata per ogni macroarea la denominazione del comune con NTN più elevato.
Il valore massimo per il NTN è rappresentato ovviamente da Napoli, mentre il minimo si rinviene a Liveri 12 ,
piccolo comune del Nolano, con solo 3 compravendite nell’anno solare 2007.
La metà dei comuni della provincia fa rilevare un NTN tra 50 e 200, mentre, a parte il capoluogo, solo cinque
superano la cifra di 500. Tra essi si eleva Giugliano in Campania con circa 1.360 compravendite, che
distanzia Torre del Greco con 672, e poi Acerra, Pozzuoli e Portici. Oltre Napoli sono 41 i comuni della
provincia con NTN superiore a 100, cioè oltre il 45%, mentre sono solo 24 quelli con NTN inferiore a 50,
ovvero il 26%.
Liveri fa registrare anche la maggiore variazione negativa come NTN, benché i numeri irrisori siano poco
significativi. Tra i comuni maggiori si evidenzia il dato eclatante di Casalnuovo di Napoli con quasi il 45% in
meno (da correlare, però, al grosso incremento dell’anno precedente); meritevoli di analisi ulteriore anche i
decrementi prossimi al 30% di Castellammare di Stabia, Caivano e Villaricca. Solo 25 dei 92 comuni della
provincia presentano una crescita nelle compravendite. Tra i comuni maggiori solo Quarto denota un
incremento veramente significativo, quasi il 25%, mentre è da rilevare anche l’exploit del comune di Ischia
9
si è utilizzato il valore pesato con le zone OMI della tabella 2
10
11
12
tale cifra è non poco influenzata dagli elevati valori di Capri e Anacapri.
praticamente uguale a 2.000 €/mq se per Napoli si fosse usata la media aritmetica delle zone OMI
anche nel 2006 Liveri aveva il minimo NTN della provincia, anche se, comunque, superiore a 10
5
con quasi il 37% di compravendite in più 13 . Le massime variazioni positive di NTN, circa il 60%, si
rinvengono a Castello di Cisterna e San Gennaro Vesuviano, comuni con un NTN superiore a 50.
Figura 4: NTN 2007 nei comuni della provincia di Napoli
In figura 5 è rappresentato l’IMI dei 92 comuni. E’ singolare come il massimo e il minimo valore IMI siano
fatti registrare da due piccoli comuni all’estremo lembo della Provincia, al confine con quella di Avellino:
Liveri (0,32%) rappresenta il minimo e Tufino (3,60%) il massimo 14 . Emergono Giugliano 15 e Melito con
indice IMI superiore al 3%, rispettivamente 3,17% e 3,15%. Valori molto bassi si rinvengono nei due comuni
di più elevata altimetria della provincia, cioè Pimonte e Agerola sui Monti Lattari con valori inferiori a 0,50%.
Anche Capri e Anacapri, confermando la tendenza degli ultimi anni, presentano un basso indice IMI,
decisamente inferiore al 1%.
In termini di incremento IMI è da rilevare la performance di Castello con un più 1% netto, seguito a distanza
da San Gennaro e Cardito. Importante anche l’incremento di Quarto con 0,40 punti percentuali in più.
Decisamente superiore la percentuale di comuni con decremento dell’IMI nel 2007, con Casalnuovo con 1,57
in meno, seguito da Mariglianella e San Vitaliano, entrambi con variazione negativa superiore all’ 1. Da
notare il particolarissimo caso di Acerra e Giugliano che pur presentando una diminuzione IMI rispetto al
13
singolarmente l’anno precedente aveva registrato un saldo negativo di circa il 30%, per cui è sostanzialmente tornato al NTN del
2005
14
Anche se ciò costituisce l’evidenza che l’IMI ha una significatività limitata per piccoli ambiti, c’è da segnalare che anche nel 2006
Tufino presentava elevati valori di IMI.
15 Nel seguito, per brevità, i nomi composti dei comuni verranno abbreviati: Giugliano in luogo di Giugliano in Campania, Castello e non
Castello di Cisterna, ecc.
6
2006 prossima a 0,85, sono secondo e sesto nella classifica generale di IMI assoluto, confermando che il
mercato, anche nei luoghi dove presenta una certa vivacità, è in netta flessione in termine di volumi globali.
Figura 5: IMI 2007 nei comuni della provincia di Napoli
In figura 6 è rappresentata una mappa che evidenzia con diverso colore il valore medio residenziale 2007 di
ogni comune rispetto al valore minimo provinciale riscontrato a Saviano 16 , nel comprensorio nolano.
Ovviamente Capri e Anacapri presentano valori medi residenziali di molto superiori al minimo, 12 e 9 volte
circa, seguiti a grande distanza dalle altre due località turistiche per eccellenza della provincia, Sorrento e
Ischia 17 , con differenziali pari a 5,40 e 4,27. Complessivamente sono 20 i comuni della provincia con
quotazione residenziale media superiore a 2.000 €/mq e 21 quelli con quotazione inferiore a 1.000 €/mq, tra
cui ben tredici comuni del nolano.
Chiaramente i valori maggiori sono distribuiti lungo la fascia costiera, mentre i valori inferiori sono
concentrati nell’area ad oriente del Vesuvio.
Relativamente all’incremento dei singoli comuni rispetto alle quotazioni del primo semestre 2004, la crescita
maggiore si rileva principalmente nei comuni della prima cintura intorno il capoluogo, tra cui Quarto,
Mugnano, Caivano e Casavatore.
16
si ricorda che il valore medio comunale è influenzato dal numero di zone OMI, senza poter tener conto dello stock della singola zona.
Il basso valore del comune di Saviano è dovuto anche al superiore numero di zone OMI semicentrali o periferiche rispetto ai comuni
limitrofi
17
in linea di massima tutti i comuni dell’isola d’Ischia denotano valori medi elevati, con la parziale eccezione di Barano che non
presenta frazioni abitate direttamente sul mare
7
Figura 6: differenziale valori rispetto al valore minimo II semestre 2007 nei comuni della provincia di Napoli
In tabella 4 (formata dalle otto sottatabelle di macroarea) sono esplicitati i valori NTN e IMI dei comuni
all’interno di ogni macroarea, completati con il differenziale per ogni comune rispetto al valore minimo
comunale della provincia, esplicitato graficamente in figura 6, e il numero indice dell’incremento dei valori di
ogni singolo comune rispetto al I semestre 2004.
Tabella 4: NTN ed IMI comunale 2007 e relative variazioni rispetto al 2006 + differenziale dei valori di riferimento
comunali del II semestre 2007 rispetto al valore minimo provinciale (Saviano) e n° indice rispetto al I 2004 per
macroarea di appartenenza
Macroarea Acerra-Pomigliano
comune
Acerra
Afragola
Brusciano
Caivano
Cardito
Casalnuovo di Napoli
Castello di Cisterna
Mariglianella
Pomigliano d'Arco
Totale macroarea
NTN
2007
var.% NTN
2007/06
IMI
2007
var. % IMI
2007/06
593,72
346,26
98,42
214,72
240,16
340,10
62,31
56,81
220,63
2.173,13
-21,86%
-17,30%
-16,76%
-27,43%
25,99%
-44,86%
61,59%
-40,92%
-10,17%
-21,84%
2,70%
1,31%
1,70%
1,39%
2,76%
1,90%
2,78%
1,86%
1,37%
1,85%
-0,87%
-0,31%
-0,39%
-0,55%
0,52%
-1,57%
1,00%
-1,36%
-0,16%
-0,56%
Differenziali
quotazioni
II 2007
1,99
1,83
1,24
1,86
1,41
2,33
1,24
1,19
2,00
1,88
n. indice quotazioni
II sem. 2007
su I sem. 2004
1,53
1,73
1,24
1,98
1,41
1,11
1,26
1,11
1,46
1,46
8
Macroarea Flegrea
NTN
2007
comune
Bacoli
Barano d'Ischia
Casamicciola Terme
Forio
Ischia
Lacco Ameno
Monte di Procida
Pozzuoli
Procida
Quarto
Serrara Fontana
Totale macroarea
132,97
43,43
39,08
119,37
111,27
29,57
45,33
513,44
53,97
274,94
17,46
1.380,83
var.% NTN
2007/06
10,15%
-2,40%
-20,36%
-7,58%
36,66%
-1,89%
-14,95%
6,32%
-18,43%
24,29%
-10,46%
6,37%
IMI
2007
var. % IMI
2007/06
1,18%
1,04%
0,90%
1,38%
1,08%
1,27%
0,79%
1,62%
0,94%
2,32%
0,97%
1,41%
0,10%
-0,06%
-0,25%
-0,16%
0,28%
-0,07%
-0,15%
0,09%
-0,22%
0,40%
-0,13%
0,06%
Differenziali
quotazioni
II 2007
2,56
2,68
3,82
3,84
4,27
3,67
2,58
3,07
2,68
2,17
3,19
3,08
n. indice quotazioni
II sem. 2007
su I sem. 2004
1,74
1,47
1,57
1,61
1,55
1,53
1,90
1,29
1,61
2,16
1,46
1,52
Differenziali
quotazioni
II 2007
1,61
1,88
2,22
2,36
1,57
1,67
1,95
n. indice quotazioni
II sem. 2007
su I sem. 2004
1,51
1,44
1,31
2,00
1,52
1,57
1,48
Differenziali
quotazioni
II 2007
2,20
1,50
1,91
2,10
1,32
2,10
1,36
1,35
2,21
1,59
1,91
n. indice quotazioni
II sem. 2007
su I sem. 2004
1,21
1,46
1,96
1,12
1,40
1,79
1,41
1,32
1,84
1,73
1,40
Differenziali
quotazioni
II 2007
1,12
1,26
1,15
1,27
1,12
1,09
1,56
1,57
1,10
1,19
1,10
1,00
1,08
1,09
1,03
1,31
n. indice quotazioni
II sem. 2007
su I sem. 2004
1,30
1,04
1,31
1,33
1,30
1,27
1,39
1,02
0,92
1,20
1,36
1,23
1,26
1,28
1,22
1,19
Macroarea Giuglianese
comune
Calvizzano
Giugliano in Campania
Marano di Napoli
Mugnano di Napoli
Qualiano
Villaricca
Totale macroarea
NTN
2007
var.% NTN
2007/06
IMI
2007
var. % IMI
2007/06
71,16
1359,98
426,49
226,87
131,65
222,49
2.438,64
19,08%
-18,11%
-9,69%
2,51%
1,86%
-28,57%
-14,58%
1,61%
3,17%
1,98%
1,82%
1,53%
2,15%
2,43%
0,23%
-0,84%
-0,25%
0,02%
0,01%
-0,97%
-0,49%
var.% NTN
2007/06
IMI
2007
var. % IMI
2007/06
1,19%
1,95%
1,40%
1,59%
1,58%
1,31%
1,17%
1,23%
3,15%
1,23%
1,60%
-0,15%
-0,06%
-0,50%
-0,11%
-0,44%
-0,02%
-0,63%
-0,76%
0,26%
-0,11%
-0,17%
var. % IMI
2007/06
Macroarea Napoli-Nord
comune
Arzano
Casandrino
Casavatore
Casoria
Crispano
Frattamaggiore
Frattaminore
Grumo Nevano
Melito di Napoli
Sant'Antimo
Totale macroarea
NTN
2007
160,47
93,06
98,96
447,61
70,13
195,86
72,78
93,71
402,50
161,23
1.796,31
-11,02%
-0,73%
-25,69%
-5,91%
-21,13%
-0,71%
-35,01%
-37,98%
11,08%
-7,03%
-8,73%
Macroarea Nolano
comune
Camposano
Casamarciano
Cicciano
Cimitile
Comiziano
Liveri
Marigliano
Nola
Roccarainola
San Paolo Bel Sito
San Vitaliano
Saviano
Scisciano
Tufino
Visciano
Totale macroarea
NTN
2007
var.% NTN
2007/06
IMI
2007
37,90
25,50
83,84
62,50
14,00
3,00
177,56
206,27
50,93
26,75
27,08
70,20
62,50
66,22
25,19
939,44
22,50%
10,87%
-22,79%
-29,38%
27,27%
-72,38%
-4,98%
-15,17%
-14,04%
-6,40%
-48,91%
-12,39%
-12,79%
-5,99%
50,21%
-13,24%
1,41%
1,67%
1,33%
1,78%
1,44%
0,32%
1,39%
1,37%
1,46%
1,59%
1,06%
1,16%
2,52%
3,60%
1,06%
1,46%
0,26%
0,14%
-0,39%
-0,86%
0,28%
-0,84%
-0,08%
-0,27%
-0,24%
-0,11%
-1,05%
-0,19%
-0,42%
-0,30%
0,36%
-0,24%
9
Macroarea Penisola Sorrentina
comune
Agerola
Anacapri
Capri
Casola di Napoli
Gragnano
Lettere
Massa Lubrense
Meta
Piano di Sorrento
Pimonte
Sant'Agnello
Sorrento
Vico Equense
Totale macroarea
NTN
2007
19,69
27,33
41,34
16,00
109,44
25,50
73,81
47,80
60,15
10,44
41,62
95,74
124,49
693,35
var.% NTN
2007/06
IMI
2007
var. % IMI
2007/06
-54,59%
-40,78%
-22,34%
-43,80%
-33,85%
-35,70%
-13,30%
18,76%
-28,09%
-43,66%
-15,82%
-3,29%
25,51%
-18,57%
0,39%
0,77%
0,76%
0,95%
0,96%
1,06%
1,01%
1,32%
1,08%
0,48%
1,09%
1,18%
1,38%
1,00%
-0,47%
-0,56%
-0,22%
-0,74%
-0,51%
-0,64%
-0,17%
0,20%
-0,45%
-0,38%
-0,22%
-0,05%
0,26%
-0,24%
var. % IMI
2007/06
Differenziali
quotazioni
II 2007
1,34
9,09
11,85
1,36
2,00
1,54
2,79
2,85
3,05
1,12
3,40
5,40
2,78
3,82
n. indice quotazioni
II sem. 2007
su I sem. 2004
1,21
1,07
1,29
1,17
1,39
1,20
1,23
1,56
1,50
1,15
1,47
1,32
1,62
1,30
Differenziali
quotazioni
II 2007
1,48
1,48
3,47
1,94
2,28
2,71
1,55
2,97
1,41
2,29
2,48
1,34
2,45
n. indice quotazioni
II sem. 2007
su I sem. 2004
1,33
1,38
1,85
1,07
1,06
1,18
1,24
1,43
1,23
1,34
1,14
1,28
1,30
Differenziali
quotazioni
II 2007
1,08
1,90
1,43
1,45
1,32
1,16
1,48
2,10
1,34
1,38
1,66
1,75
1,03
1,17
1,86
1,51
n. indice quotazioni
II sem. 2007
su I sem. 2004
1,22
1,68
1,29
1,28
1,17
1,36
1,41
1,38
1,16
1,19
1,13
1,11
1,19
1,14
1,66
1,26
Macroarea Vesuviana Costiera
comune
Boscoreale
Boscotrecase
Castellammare di Stabia
Ercolano
Pompei
Portici
Santa Maria la Carità
San Giorgio a Cremano
Sant'Antonio Abate
Torre Annunziata
Torre del Greco
Trecase
Totale macroarea
NTN
2007
var.% NTN
2007/06
IMI
2007
120,09
105,79
342,96
372,28
101,51
509,27
31,15
328,87
72,41
373,97
672,04
81,28
3.111,62
-28,30%
15,99%
-29,80%
-6,44%
-24,12%
-9,68%
11,29%
-5,62%
-6,90%
-14,56%
-6,45%
7,40%
-11,82%
1,18%
1,93%
1,25%
1,75%
0,96%
2,11%
0,90%
1,78%
1,03%
1,90%
1,85%
2,15%
1,66%
-0,48%
0,32%
-0,54%
-0,13%
-0,31%
-0,23%
0,07%
-0,11%
-0,09%
-0,33%
-0,13%
0,03%
-0,23%
Macroarea Vesuviana Interna
comune
NTN
2007
Carbonara di Nola
Cercola
Massa di Somma
Ottaviano
Palma Campania
Poggiomarino
Pollena Trocchia
San Sebastiano al Vesuvio
San Gennaro Vesuviano
San Giuseppe Vesuviano
Sant'Anastasia
Somma Vesuviana
Striano
Terzigno
Volla
Totale macroarea
21,08
106,73
29,89
99,46
110,76
116,96
82,50
59,28
75,67
110,19
140,21
148,50
42,72
64,15
108,75
1.316,85
var.% NTN
2007/06
-21,34%
2,86%
-3,77%
-16,87%
9,47%
-22,27%
0,81%
-29,95%
59,14%
6,10%
-9,73%
-23,69%
-10,55%
-2,43%
18,35%
-6,35%
IMI
2007
var. % IMI
2007/06
2,04%
1,43%
1,73%
0,98%
1,61%
1,36%
1,77%
1,69%
1,78%
0,89%
1,33%
1,14%
1,34%
0,91%
1,55%
1,30%
-0,62%
0,04%
-0,09%
-0,21%
0,11%
-0,42%
-0,01%
-0,73%
0,64%
0,04%
-0,16%
-0,38%
-0,18%
-0,05%
0,21%
-0,11%
10
Inquadramento comunale
Come si può rilevare dal grafico di Figura 7 relativo al NTN 18 delle diverse zone OMI del comune di Napoli, il
maggior numero di transazioni si rinviene nella zona orientale di Napoli (E08) con 686 transazioni
normalizzate. Molto distanziate le altre, in quanto la seconda, Fuorigrotta (C18) non supera neanche la quota
di 400. Sopra 300 anche Colli Aminei-Rione Alto (C01), Chiaia (B05), Arenella (B01) e C08 (Centro
Direzionale-Ferrovia).
Figura 7: NTN 2007 nelle zone OMI del comune di Napoli
La diversa ampiezza dello stock di abitazioni per zona OMI, rende poco significativo il confronto interspaziale
dell’ammontare assoluto di compravendite tra le diverse zone (ovviamente nelle zone con più elevato stock
si registra tendenzialmente un ammontare assoluto più elevato di compravendite). E’ invece interessante
l’analisi delle variazioni rispetto all’anno precedente (tabella 5).
Escludendo alcune zone dell’Osservatorio molto piccole o destinate ad un uso scarsamente residenziale, è da
notare il forte incremento nelle transazioni della zona E15, Ponticelli Centro, dove si sta gradualmente
procedendo ad un risanamento conservativo dell’antico tessuto edilizio. Incrementi significativi si registrano
18
Il numero di transazioni e lo stock immobiliare sono stati ricavati dalle banche dati di catasto e conservatoria, associando gli immobili
alle diverse zone OMI mediante gli identificativi catastali. Per errori imputabili alla inesatta identificazione degli immobili, tale
associazione non ha ricoperto il 100% degli immobili. Tuttavia, le considerazioni esposte si possono ritenere di indubbio valore, in
quanto il mancato abbinamento ha riguardato solo lo 0,35% dello stock e lo 0,92% delle transazioni. Si conferma la tendenza che la
prima percentuale (stock) tende a diminuire (era 0,38% l’anno precedente), mentre il secondo (NTN) tende ad aumentare (era 0,88%
nel 2006): segno che, mentre l’Agenzia del Territorio sta bonificando le sue banche dati, aumenta la percentuale di errori accidentali dei
dati catastali negli atti di compravendita. I valori NTN delle zone OMI di Napoli sono al lordo SCIP (in quanto per quest’anno non sono
stati foniti i relativi dati per foglio di mappa catastale). Per questo motivo il totale NTN di Napoli della successiva tabella 5 risulta
superiore a quello in tabella 2 (netto SCIP).
11
solo nella zona orientale (D08), circa il 15% in più e a Soccavo (D08) con poco meno del 10%. Al versante
opposto, circa il 70% delle zone OMI presenta una diminuzione delle transazioni nell’ultimo anno:
decrementi non banali, circa il 30%, si rinvengono nelle zone OMI D04 e D01, entrambe nei dintorni
dell’Aeroporto di Capodichino. Discorso a parte merita la zona C17 (Corso Garibaldi, via Arenaccia),
interessata da alcuni anni alla dismissione del patrimonio del “Risanamento”.
La zona C17 presenta per il 2007 una variazione negativa come NTN del 65%, che però non gli impedisce di
mantenersi come zona più vivace dal punto di vista immobiliare. Ad ogni modo si denota una diminuzione
delle transazioni in quasi tutte le zone centrali e semicentrali della città, cioè il nucleo cittadino consolidato
con valori già apprezzati dal mercato.
Figura 8: IMI 2007 nelle zone OMI del comune di Napoli
In merito all’IMI (Figura 8) emerge ancora il dato della C17, 4,46%, seguita dalle uniche altre due zone con
IMI superiore al 3% di una certa rappresentatività, la C06 (Sanità, Osservatorio Astronomico) e la C08
(Centro Direzionale, Ferrovia); l’altra zona con IMI maggiore di tre, (E19) zona dell’Ippodromo di Agnano, è
poco significativa per l’esiguo numero di compravendite (solo 7!).
Per i valori delle diverse zone OMI, si propone di seguito (figura 9) un grafico con evidenziati i differenziali
rispetto alle zona E06 in cui sono stati riscontrati i valori immobiliari residenziali inferiori (1.233 €/mq). Si
tratta della zona Arpino, confinante col comune di Casoria, stretta tra l’area cimiteriale, l’aeroporto e la linea
ferroviaria Napoli-Roma, sede soprattutto di edilizia popolare.
In ogni caso, come si può evincere dalla successiva tabella 5, l’intera fascia suburbana orientale presenta dei
valori mediamente inferiori a quella occidentale.
I valori più alti si rinvengono, come era lecito aspettarsi, nella zona B06, la collina di Posillipo, con un
rapporto superiore a 5,62 rispetto alle zone meno pregiate della città. Molto staccate le zone B1, B3, B4 e B5
12
con valori abbastanza prossimi tra loro, spaziando tra 4,05 e 4,83, interessando complessivamente una vasta
area cittadina che dalla collina del Vomero scende alla Riviera di Chiaia e a Piazza Municipio.
Valori intermedi si rilevano nell’arco tra i colli Aminei e Fuorigrotta e nella zona antica intorno via Roma e via
Monteoliveto.
Dalla cartina in figura 9 si nota anche come, tra le zone periferiche, Bagnoli (D13) e Soccavo (D08) abbiano
mantenuto valori anche superiori a zone centrali come via Foria (a cavallo delle zone C04, C07, C17).
Figura 10: Differenziali dei valori II semestre 2007 nelle zone OMI del comune di Napoli
In figura 10 è raffigurato per la città di Napoli l’andamento come numero indice di NTN e quotazione media
comunale negli ultimi quattro anni 19 (base 100 il primo semestre 2004).
Si evince come fino a circa il primo sem. 2006 le quotazioni siano progressivamente aumentate e il NTN si
sia mantenuto sostanzialmente stabile con oscillazioni contenute in poco più del 5%. Successivamente, si è
registrata sicuramente una diminuzione nel trend di aumento delle quotazioni, a fronte di un deciso e oseremmo aggiungere – preoccupante calo di compravendite, oltre il 30% in solo un anno e mezzo.
19
si è considerato il valore medio non pesato con lo stock delle diverse zone OMI, anche perché nel 2005 è stata fatta una rivisitazione
delle stesse
13
Figura 10: numero indice di NTN e valore medio di Napoli negli ultimi quattro anni su base semestrale
140
129,2
130
126,3
125,2
119,4
120
113,3
111,1
110
105,5
100
100,0
100,0
102,5
100,2
102,5
94,2
90
86,6
88,0
80
Imp stock
INTN
70,5
70
1_2004
2_2004
1_2005
2_2005
1_2006
2_2006
1_2007
2_2007
Di seguito (Tabella 5) sono esposti i valori NTN con relative variazioni dal 2006 al 2007 per tutte le zone OMI
di Napoli 20 , e il differenziale rispetto al valore minimo della zona E06 21 .
Tabella 5: NTN 2007 e relativa variazione rispetto al 2006 + differenziale dei valori di riferimento del II semestre 2007
rispetto al valor minimo di zona per le 68 zone OMI del comune di Napoli
zona
OMI
B01
B02
B03
B04
B05
B06
B07
C01
C02
C03
C04
C05
C06
C07
C08
C09
C10
C11
C12
C13
C14
C15
C16
C17
C18
C19
C20
denominazione
ARENELLA, P.zza Medaglie d'Oro, via Cilea
via S. Rosa, CAVONE
P.zza Vanvitelli, San Martino, Floridiana
P.zza Plebiscito, MUNICIPIO, POSTA CENTRALE
via Caracciolo, Piazza Amedeo, via Partenope, via Tasso (lato
sud), MONTE DI DIO
POSILLIPO
QUARTIERI SPAGNOLI
VOMERO ALTO, CAMALDOLILLI, COLLI AMINEI, via Castellino
Sant'Eframo, via Carlo de Marco
Parco Villa Teresa
P.zza G.B. Vico, P.zza S. Ferdinando
OSPEDALE SAN GENNARO
SANITA', OSS. ASTRONOMICO
MIRACOLI, ORTO BOTANICO
ARENACCIA, VASTO, Corso Garibaldi (parte bassa)
via Pigna
STELLA, via Carbonara
POLICLINICO VECCHIO, via Costantinopoli
UNIVERSITA', MERCATO, Corso Umberto, porta Nolana
P.zza del Gesù, P.zza Borsa, Molo Beverello
via Vespucci
LA LOGGETTA
via Fuorigrotta
Corso Garibaldi (parte alta)
FUORIGROTTA, via Piave, via Caravaggio
MATERDEI
via Tribunali
376,8
189,7
253,7
72,1
var.%
NTN
2007/06
3,98%
-4,60%
-19,08%
-14,53%
346,3
188,3
277,5
343,2
42,9
30,9
134,9
92,2
241,8
127,1
353,7
44,7
149,9
46,8
275,9
100,6
77,5
15,8
26,3
257,7
389,8
96,9
156,8
-1,16%
-10,11%
-8,22%
-16,68%
-9,16%
-1,55%
3,68%
-24,80%
-9,18%
-4,79%
-1,60%
-27,82%
2,82%
-30,45%
-26,10%
-11,85%
-14,55%
-35,66%
-16,71%
-64,68%
-7,74%
8,40%
-9,14%
NTN
2007
Differenziali
quotazioni
II 2007
4,05
2,76
4,39
4,18
4,83
5,62
3,40
3,25
1,97
2,11
1,66
1,47
1,51
1,66
1,87
2,82
1,91
2,51
2,66
3,31
2,01
1,93
2,51
1,78
3,10
2,68
2,41
20
Laddove nel 2007 in una zona OMI non ci sono state transazioni,si è indicato il dato di variazione 2006/2007 con “n.s.” (non
significativo).
21
Per le zone OMI D16 e D10 (Italsider e Darsena) non ci sono valori OMI residenziali: “n.v.” (non valorizzato).
14
denominazione
D01
D02
D04
D05
D06
D07
D08
D09
D10
D12
D13
D14
D15
D16
D17
D18
D19
D20
DOGANELLA, calata Capodichino, via Masoni
RIONE LUZZATTI
Calata Capodichino (parte alta), via Ponti Rossi
SAN GIOVANNIELLO
Nuovo complesso INAIL
CENTRO DIREZIONALE
SOCCAVO, viale Traiano
via Ferraris, via Gianturco, Ponte della Maddalena
Darsena
via Cintia (zona bassa), via Giustiniano (zona bassa)
via Terracina, BAGNOLI
via Campegna, CAVALLEGGERI
ARSENALE MILITARE
ex ITALSIDER
ARENILE BAGNOLI
Area Militare Costone Coroglio
NISIDA
Via Don Bosco, via De Giaxa
MIANO, PISCINOLA, MARIANELLA, Cimitero Chiaiano, via S.
E01
maria a Cubito
E02
167 Secondigliano
E03
S. PIETRO A PATIERNO
E04
Corso Secondigliano, BOSCO CAPODIMONTE, AEROPORTO
E05
CHIAIANO
E06
ZONA ARPINO
E07
Cave di Chiaiano
PONTICELLI, BARRA, SAN GIOVANNI (escluso centri storici),
E08
ZONA INDUSTRIALE
E10
PIANURA, via Croce di Piperno
E11
via Marano-Pianura
E12
PERIFERIA PIANURA
E13
PARCO CAMALDOLI, EREMO
E14
via Beccadelli, via Sartania
E15
PONTICELLI CENTRO
E17
corso S. Giovanni a Teduccio
E18
167 PONTICELLI
E19
IPPODROMO e TERME di AGNANO
E20
BARRA CENTRO
E21
NUOVA UNIVERSITA' di MONTE S. ANGELO
E23
via san Rocco, via Toscanella
E24
Carcere di Secondigliano, via del Cassano, Don Guanella
E25
NUOVO POLICLINICO, via Guantai ad Orsolona
E26
VIA Stadera, ex Macello, CIMITERO
Totale città
109,2
20,2
65,5
29,5
20,3
29,4
268,5
69,6
0,00
17,0
157,1
104,2
1,6
39,0
9,0
1,5
0,9
21,7
var.%
NTN
2007/06
-28,15%
168,93%
-31,24%
-42,29%
-48,68%
128,18%
9,61%
-27,81%
n.s.
240,00%
-5,14%
-31,05%
-20,51%
n.s.
-10,00%
-54,13%
n.s.
-40,66%
137,9
37,0
64,0
259,9
29,0
12,2
1,0
-14,17%
-69,40%
16,07%
-26,17%
-33,03%
-26,60%
0,00%
1,27
1,16
1,14
1,43
1,22
1,00
1,23
686,0
275,5
14,0
6,0
14,9
30,5
48,9
105,3
24,7
7,0
50,3
0,0
42,5
144,5
71,7
93,3
7.830,1
14,67%
-13,99%
18,34%
71,43%
65,78%
-16,58%
46,34%
-26,29%
-3,21%
-46,15%
-2,23%
n.s.
-24,54%
-2,50%
-5,50%
-13,81%
-16,2%
1,26
1,56
1,16
1,14
1,34
1,53
1,17
1,31
1,10
1,37
1,19
1,26
1,78
1,30
1,98
1,20
2,51
NTN
2007
Differenziali
quotazioni
II 2007
1,68
1,18
1,29
1,49
1,12
1,91
2,24
1,12
n.v.
1,54
2,35
2,25
1,16
n.v.
1,91
1,13
1,91
1,31
15