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PRESENTAZIONE
E’ con grande piacere che saluto la nascita dello sportello “Punto casa”, un luogo in cui
poter avere qualsiasi delucidazione riguardante la ricerca e l’affitto di una casa.
Il servizio si rivolge agli immigrati che vogliano entrare a far parte di una nuova comunità.
Tutti conosciamo il valore di un alloggio quale punto di riferimento che, per gli stranieri
diventa elemento fondamentale per richiedere la carta di soggiorno e l’eventuale ricongiungimento familiare.
Lo sportello “punto casa” offre l’assistenza legale, l’assistenza nella compilazione della
modulistica, l’orientamento alla ricerca dell’alloggio, la mediazione tra locatore e affittuario,
il lavoro di rete con le agenzie immobiliari, la mediazione interculturale, un mezzo, quindi,
di grande sostegno per coloro che cercano di inserirsi in un contesto diverso per lingua,
costumi e tradizioni.
Questa importante iniziativa si inserisce in una politica più ampia che questo Comune da
me rappresentato sta portando avanti, per garantire a tutti il diritto all’integrazione e alla
vita.
Lo straniero, troppo spesso allontanato ed emarginato, ha bisogno che gli venga garantita
la propria dignità di essere umano.
Soltanto attraverso la partecipazione e la solidarietà riusciremo a costruire una società
più fruibile a tutti. La casa è sicuramente il tratto decisivo per guardare ad un futuro senza
barriere o pregiudizi. Auguri, quindi, allo sportello “Punto casa” per un lavoro costruttivo e
solidale.
IL SINDACO
MICHELE MARINI
I NTRODUZIONE
L
2
o straniero, per poter soggiornare in Italia, per richiedere la carta di soggiorno (oggi chiamata permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo) e per effettuare il ricongiungimento familiare, necessita della garanzia
di un alloggio, che può essere ottenuto
grazie all’ospitalità del datore di lavoro (ipotesi frequente nel caso di badanti e domestici), oppure affittando o acquistando una casa. La
mancanza di questo requisito
può compromettere il buon esito della pratica di rilascio della
carta di soggiorno e di ricongiungimento familiare ed anche del primo
rilascio del permesso di soggiorno
nei confronti del lavoratore straniero
entrato nel Territorio Nazionale con
i flussi. Questa guida intende fornire un quadro di riferimento generale
e un orientamento agli stranieri che
cercano alloggio, e ai proprietari che
intendono cedere a uso abitativo il
loro immobile, sulle procedure che
riguardano i contratti di locazione,
agevolando in tal modo le modalità
di accesso alla casa.
L’
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A-B-C
DEL CONTRATTO DI AFFITTO
COS’è IL CONTRATTO DI AFFITTO?
È un contratto con il quale una parte (locatore) si impegna a far utilizzare ad un altro
soggetto (conduttore o locatario) un’abitazione per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (canone). Secondo la legge 431/98 i contratti di locazione hanno
validità solo se stipulati in forma scritta e corrispondono a tipologie ben precise. Nel Contratto essenzialmente si stabilisce:
• quanto l’inquilino deve pagare ogni mese al padrone di casa;
• quale giorno del mese va pagato l’affitto, con quale mezzo e dove;
• per quanto tempo l’inquilino potrà occupare la casa.
LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO
DOVE, COME, QUANDO?
Il contratto di affitto va obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate, qualunque
sia l’ammontare del canone pattuito; l’imposta di registro è pari al 2% annuo del canone
di affitto. Il versamento dell’imposta spetta al locatore e al conduttore in parti uguali. Le
modalità di registrazione del contratto di affitto sono sostanzialmente due:
• Registrazione in modalità telematica, con pagamento online e si può fare comodamente da casa o incaricando un intermediario.
• Registrazione dell’atto in forma cartacea, recandosi presso l’Ufficio
dell’Agenzia delle Entrate dopo aver effettuato il pagamento dell’imposta
di registro presso uno sportello bancario o postale.
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto.
IMPORTANTE: le parti contraenti sono tenute a conservare per dieci anni i contratti e le
ricevute forniti dall’Agenzia delle Entrate, in caso di controlli da parte di quest’ultima.
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cos’è il deposito cauzionale?
È consuetudine al momento della firma del contratto, che l’inquilino paghi al proprietario una somma di denaro, la cosiddetta cauzione, la quale, per legge, non può essere
superiore a tre mesi di canone. La cauzione è trattenuta dal proprietario a garanzia del
pagamento dei canoni d’affitto nonché per gli eventuali danni all’immobile causati dall’inquilino. Il denaro è trattenuto in deposito per tutta la durata della locazione. Se al termine
del contratto non ci sono stati danni per colpa dell’inquilino, o arretrati del canone, la
cauzione viene restituita al conduttore.
quali spese sono a carico del conduttore
(inquilino)?
Sono a carico del conduttore le spese per il godimento delle parti comuni dell’edificio
(il servizio di pulizia, la gestione corrente dell’ascensore, l’acqua, l’energia elettrica,e la
gestione del riscaldamento). La ripartizione delle spese fra i partecipanti al condominio
viene effettuata tramite le tabelle dei valori millesimali. In ogni caso l’inquilino ha diritto
a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i documenti giustificativi delle
spese e a partecipare con diritto di voto all’assemblea sul riscaldamento.
quali spese sono a carico del locatore
(padrone di casa)?
Tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola ed ordinaria manutenzione, sono
a carico del proprietario che ha una responsabilità per i difetti ed i guasti dell’immobile e
degli impianti.
che ruolo ha l’agenzia immobiliare?
E’ un intermediario che favorisce l’incontro tra la domanda ed offerta di alloggi, sia per
l’acquisto che per l’affitto.
QUALI SONO I TIPI DI CONTRATTO DI AFFITTO?
Per la legge 431/98 le tipologie di contratto di affitto per uso abitativo sono essenzialmente 4:
Contratto Libero
Durata fissa di 4 anni
rinnovabili per altri 4
Contratto
Concordato
Durata fissa di 3 anni
rinnovabili per altri 2
Contratto
Transitorio
Durata minima di 1 mese
e massima di 18 mesi
Contratto per
studenti fuori sede
Durata minima di 6 mesi
e massima di 3 anni
Il contratto libero prevede una durata non inferiore a 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4, in mancanza di disdetta da comunicare con 6 mesi di anticipo sulla data di scadenza
del contratto. Il proprietario può dare disdetta anche alla scadenza dei primi 4 anni, ma
solo per alcuni motivi, quali in particolare:
• quando si intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale
o professionale proprio o dei familiari entro il secondo grado;
• quando si intende vendere l’immobile a terzi e non si è proprietari di altri immobili
ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente usato come propria abitazione (in
questo caso viene riconosciuto, al conduttore il diritto di avere la precedenza nell’acquisto);
• quando sono necessari interventi di manutenzione strutturali. In tal caso se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile, il conduttore ha diritto ad essere preferito ad altri a parità di condizioni;
• quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato
motivo o quando ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso
comune;
• quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato
motivo o quando ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso
comune.
In caso di riacquisto della disponibilità dell’immobile a seguito di illegittimo esercizio
della facoltà di disdetta, il locatore è tenuto ad un risarcimento danni a favore del
conduttore in misura non inferiore a 36 mensilità del canone.
Inoltre, se il locatore riacquista la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisce, entro
12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto
al ripristino del rapporto di locazione o, in alternativa, ad un risarcimento dei danni
nella misura sopra indicata (36 mensilità del canone)
Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal
contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di 6 mesi.
In alternativa al contratto precedente, nel contratto concordato le parti definiscono il canone e le altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito da un accordo
tra le Organizzazioni Sindacali dei proprietari e degli inquilini con la partecipazione dei
Comuni. La durata è di 3 anni, con proroga di altri 2 alla prima scadenza. Anche per tale
tipologia di contratto valgono le regole sulla disdetta descritte con riferimento al contratto
libero.
Il contratto transitorio ha le stesse caratteristiche di quello cosiddetto libero. Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ad 1 mese e superiore a 18 mesi e
deve riguardare esigenze transitorie reali del proprietario o dell’inquilino, espressamente
indicate nel contratto stesso.
Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali. Oltre che la forma scritta, devono utilizzare
obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e
recepito dagli accordi territoriali. Oltre alla forma scritta, può essere stipulato solo utilizzando uno schema-tipo di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto 4 più 4.
Nel caso di studenti fuori sede si può affittare l’appartamento solo alle condizioni
concordate tra le organizzazioni di categoria. Anche per questo contratto è stabilita la
necessità di utilizzare contratti-tipo depositati presso i Comuni. Il contratto deve avere
una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni e può essere sottoscritto sia da singoli
studenti sia da gruppi.
LO SFRATTO
Lo sfratto è il provvedimento con il quale il Giudice ordina all’inquilino di rilasciare l’appartamento al locatore. Lo sfratto può essere emesso sostanzialmente in due ipotesi:
In caso di mancato pagamento del canone alle scadenze il locatore può intimare al
conduttore lo sfratto per morosità, con citazione davanti al Tribunale del luogo ove è
situato l’immobile.
qualora l’immobile non venga spontaneamente riconsegnato dall’inquilino alla scadenza del contratto: in tal caso il locatore, dopo tale scadenza, può intimare lo sfratto
per finita locazione, sempre con citazione dinanzi al Tribunale del luogo ove è situato
l’immobile.
GARANZIA DELL’ALLOGGIO PER IL RILASCIO DEL PERMESSO DI SOGGIORNO, CARTA DI SOGGIORNO E RICONGIUNGIMENTO FAMILIARE
Lo straniero per poter soggiornare in Italia necessita di una garanzia dell’alloggio. In
particolare, la dimostrazione dell’alloggio viene richiesta dallo Sportello Unico per l’Immigrazione per il rilascio del primo permesso di soggiorno per lavoro subordinato, e per il
ricongiungimento familiare, nonché dalla Questura per il rilascio della Carta di Soggiorno
(oggi detta permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo) e per la coesione familiare. La garanzia dell’alloggio può essere ottenuta, oltre che con il contratto di
affitto, anche tramite:
COMODATO D’USO GRATUITO
Il comodato è il contratto col quale una parte consente ad un’altra di utilizzare un immobile, a titolo gratuito, per un tempo determinato. Il comodatario (I’inquilino) è tenuto a
custodire e a conservare l’immobile e non può servirsene che per l’uso determinato dal
contratto. Non può concedere a un terzo il godimento dell’immobile senza il consenso
del comodante (padrone della casa). Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti,
il comodante può chiedere l’immediata restituzione della casa, oltre al risarcimento del
danno. Il contratto si redige in due copie (una per la registrazione e l’altra per il comodatario). Così come il contratto di affitto, il comodato è soggetto a registrazione. Come nel
contratto di affitto, inoltre, le spese di condominio sono a carico dell’inquilino, mentre le
spese necessarie ad eliminare difetti di impianti o dell’immobile sono a carico del padrone di casa.
DICHIARAZIONE DI OSPITALITà
È una dichiarazione in cui si afferma di ospitare a casa propria un cittadino immigrato
extracomunitario. Deve essere fatta dalla persona proprietaria di casa o titolare del contratto di affitto, accompagnando la dichiarazione con una fotocopia del documento di
identità del dichiarante.
La disponibilità dell’alloggio deve essere accompagnata dall’idoneità alloggiativa: questo
certificato attesta che l’abitazione rispetta tutte le norme previste dalla legge italiana sull’edilizia ed è normalmente rilasciato dal Comune o dalla ASL.
Se si richiede al Comune è necessario recarsi presso l’Ufficio Tecnico e presentare la
richiesta in bollo compilata in tutte le sue parti. Alla richiesta si dovrà allegare copia del
contratto di affitto o dell’atto di proprietà ed una planimetria dell’appartamento. Dopo la
presentazione della richiesta il Tecnico Comunale effettuerà un sopralluogo nell’appartamento per calcolare la superficie utile e successivamente, proprio in base a questo sopralluogo, l’Ufficio Tecnico rilascerà il certificato che attesta per quante persone è idoneo
l’alloggio.
Se si decide di richiederlo all’ASL è necessario recarsi presso la sede territoriale competente, all’Ufficio Igiene Pubblica. Anche in questo caso si dovrà compilare un modulo
prestampato distribuito dall’ufficio stesso e si dovrà attendere che un tecnico venga ad
effettuare la perizia nell’abitazione.
TABELLA PARAMETRI della Regione Lazio
1 o 2 persone: almeno 45 mq
3 persone: almeno 60 mq
4 o 5 persone: almeno 75 mq
oltre 5 persone: almeno 95 mq
COMUNICAZIONE DI CESSIONE DI FABBRICATO
Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio o anche semplicemente ospita stranieri a casa
propria, è obbligato a comunicarlo alle autorità di pubblica sicurezza, con un “atto di
comunicazione di cessione di fabbricato”. La comunicazione di cessione di fabbricato è
quindi necessaria in tutti i casi di vendita, affitto, comodato o anche solo ospitalità. Va
effettuata entro 48 ore all’autorità locale di pubblica sicurezza, indicando le generalità
complete del dichiarante e dello straniero, gli estremi del documento di riconoscimento
e l’ubicazione dell’immobile. La comunicazione può essere effettuata anche a mezzo di
lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ai fini dell’osservanza dei termini, vale la
data di timbro postale. Per l’inosservanza degli obblighi di comunicazione sono previste
delle sanzioni (pagamento di una multa). Inoltre la L. 125/2008 ha stabilito che chiunque
dà alloggio, facendosi pagare, o cede in locazione un immobile ad uno straniero privo
di titolo di soggiorno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni ed, una volta che
la condanna sia definitiva, l’immobile viene confiscato salvo che appartenga a persona
estranea al reato.
LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE
(LEGGE 431/98)
PER IL PROPRIETARIO
I redditi derivanti da immobili a titolo di proprietà usufrutto o locazione devono essere
dichiarati nella dichiarazione dei redditi ( modello 730 o UNICO).
In particolare il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato è tassato
in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione:
contratto a canone libero e transitori: Il proprietario beneficia di uno sconto del 15% sul
canone contratto concordato:
1. Riduzione forfetaria del reddito derivante dal canone di locazione, cioè l’imposta va
calcolata sul totale del canone concordato ridotto del 40,5%. Dette detrazioni fiscali spettano sia alle persone fisiche (IRPEF) che alle Società (IRPEG).
2. Riduzione del 30% dell’imposta di registro.
3. Riduzione ulteriore dell’ICI, laddove venga deliberata dai Comuni.
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PER L’INQUILINO.
Con la dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico) i contribuenti titolari di contratti
di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale o titolari di contratti a
canone concordato,stipulati o rinnovati secondo la legge 431/98, possono usufruire di
detrazioni IRPEF variabili a seconda del reddito complessivo:
Per abitazione
principale
Fino a 15.493,71
oltre 15.493,71 e fino a 30.987.41
€. 300
€. 150
Contratti a
Canone
Concordado
Fino a 15.493,71
oltre 15.493,71 e fino a 30.987.41
€. 495,80
€. 247,90
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EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Gli stranieri regolarmente soggiornanti in possesso do permesso di soggiorno almeno
biennale,che abbiano in corso regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo o siano iscritti nelle liste di collocamento, hanno diritto di accedere, in condizioni di
parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica (case popolari). La
richiesta di assegnazione di alloggio viene effettuata mediante pubblico concorso indetto
dal Comune ove sono localizzati gli alloggi da assegnare. Per la domanda di assegnazione in locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica ci si deve rivolgere al proprio
comune di residenza.
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