Quando serve la licenza edilizia

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Consulenza GdP
Martedì 22 ottobre 2002
Quando serve la licenza edilizia
Prima di aprire il cantiere occorre presentare la domanda di costruzione o la notifica
Servizio a cura di Nicola Bagnovini*
Chiudere una porta, rifare la
facciata, costruire un muro di
cinta, aprire una finestra, alzare il
tetto. È sufficiente chiamare
un’impresa e affidargli il lavoro?
No. La legge prescrive che il
committente chieda
un’autorizzazione al Municipio.
In alcuni casi è sufficiente una
notifica, in altri il percorso è più
complicato e occorre – come nel
caso di edifici nuovi – una
domanda di costruzione. All’iter
da seguire è dedicato questo
numero di “Progetto casa”, dove
si affronta anche il tema delle
garanzie e della sicurezza sui
(a.p.)
cantieri.
S
curezza
ic
sul lavoro
di Misha Bianchi*
La convenzione...
utile sconosciuta
Avete deciso di far eseguire un lavoro a
un’impresa di costruzione e vi ritrovate,
assieme al preventivo, un documento da
controfirmare: la convenzione. Di che
cosa si tratta? A che cosa serve?
Il 1° luglio 2000 è entrata in vigore
l’“Ordinanza sui lavori di costruzione”
la quale prevede che «prima dell’inizio
dei lavori di costruzione, il datore di
lavoro debba convenire per scritto con il
committente della costruzione o con il
suo rappresentante i provvedimenti per
garantire la sicurezza sul lavoro e la
protezione della salute». Al di là del
puro obbligo legale, questo documento
riveste una notevole importanza per le
parti, in quanto comporta numerosi
vantaggi:
● richiede
di valutare le misure di
sicurezza da applicare, e questo già
prima dell’inizio dei lavori, permettendo
di evitare (costose) sorprese in un
secondo momento (per esempio si sa
subito se ci vuole il ponteggio e quanto
costa). Se il lavoro è molto semplice,
potrebbe essere indicato che per
l’oggetto specifico non sono necessarie
misure di sicurezza particolari;
● l’impresa
indica quali misure di
sicurezza sul lavoro sono da realizzare
per la costruzione in esame,
specificando – se del caso dopo breve
discussione con il committente o la
direzione lavori – da chi verranno
realizzate queste ultime. Questo
permette di confrontare le varie offerte
con lo stesso metro di giudizio,
scegliendo poi quella che offre
effettivamente il “miglior prezzo”;
● dà
una garanzia al committente del
rispetto delle normative sulla sicurezza
sul lavoro, evitando sospensioni dei
lavori da parte della Suva o, peggio,
gravi infortuni durante l’esecuzione.
Raccomandiamo quindi di considerare
la convenzione non come una inutile
formalità burocratica da espletare, ma
come base per valutare assieme
all’impresa anche la tematica sicurezza
sul lavoro, e di ritornare quindi questo
documento debitamente controfirmato.
L’Ufficio di consulenza per la sicurezza
sul lavoro (UCSL) della SSIC Sezione
Ticino è a disposizione al numero 091825.54.23 per qualsiasi informazione
sulla sicurezza sul lavoro nel settore
principale della costruzione.
Ingegnere responsabile UCSL
SSIC-Ticino
lo cambiamento di destinazione) sono per
contro tutti interventi che soggiacciono
alla procedura ordinaria della domanda
di costruzione».
Focalizzando il discorso sulle domande di costruzione, qual è l’iter procedurale, le modalità e i tempi che accompagnano questa fase? «Una domanda che
segue la procedura ordinaria, deve essere corredata della documentazione necessaria (formulario ufficiale, piani, rePer analizzare i principali aspetti le- lazione tecnica, planimetria, ecc.), firgati a questa importante fase, che se sot- mata dalla persona che chiede la licentovalutata può comportare difficoltà e ri- za, dal proprietario e dal progettista, e
tardi durante i lavori, abbiamo interpel- quindi presentata al Municipio in cinque
lato l’ingegner Sandro Montorfani, re- copie. La domanda, se allestita conforsponsabile dell’Ufficio delle domande di memente alle prescrizioni viene pubblicostruzione del Dipartimento del territo- cata per la durata di 15 giorni, con avviso agli albi comunali
rio. Nel contesto edifie ai proprietari conficatorio, a volte si sente
nanti. Per le costruzioparlare di notifica piutni fuori dalle zone editosto che di domanda di
ficabili è pure dato avcostruzione. Quali sono
viso nel Foglio ufficiale differenze sostanziali
le. La pubblicazione
tra questi due procedipermette a una persomenti e in quali casi è
na che dimostra di asufficiente la notifica per
vere un interesse legitpoter passare alla reatimo, di visionare e
lizzazione del progetto?
quindi prendere cono«La procedura della noscenza del progetto vatifica è applicabile ai lalutando se vi siano dei
vori di secondaria immotivi per inoltrare
portanza da eseguire alun’opposizione. Conl’interno della zona editemporaneamente la
ficabile stabilita dal Piano regolatore comunale, L’ing. Sandro Montorfani, re- domanda viene traquali lavori di rinnova- sponsabile dell’Ufficio canto- smessa al Dipartimenmento e trasformazione nale domande di costruzione. to del territorio (DT)
che, entro 30 giorni, dosenza cambiamento della destinazione, del volume e dell’aspet- po aver sentito tutti gli uffici cantonali
to generale degli edifici e impianti. Que- interessati, formula il proprio preavviso.
sta procedura non è tuttavia mai appli- Se il progetto dovesse presentare dei concabile fuori dalla zona edificabile». Tra flitti con delle leggi cantonali o federali
gli esempi di notifica possiamo citare il il Dipartimento può opporsi alla concesrifacimento delle facciate, la sostituzio- sione della licenza o formulare delle conne dei tetti, costruzioni accessorie, ope- dizioni per il rilascio della medesima».
Il Municipio – prosegue Montorfani –
re di cinta, sistemazione del terreno, demolizione di fabbricati... «Costruire, ri- una volta in possesso del preavviso cancostruire, rinnovare o trasformare un e- tonale e a conoscenza di eventuali opdificio o un impianto (ivi compreso il so- posizioni, decide in merito alla domanL’edificazione sul nostro territorio
necessita, quale tappa d’obbligo,
l’inoltro della specifica domanda di
costruzione. Essa permette
innanzitutto al committente di
indicare le proprie intenzioni alle
autorità competenti e di ottenere la
relativa licenza di costruzione, senza
la quale non è permesso l’inizio dei
lavori.
da di costruzione dando facoltà di ricorso
all’istante, agli eventuali opponenti e al
DT. L’istanza ricorsuale è il Consiglio di
Stato. Il tempo di disbrigo della pratica,
riservati i casi eccezionali, è di circa due
mesi.
A una domanda di notifica, di principio sono applicabili le regole valevoli per
la procedura ordinaria. Nella pratica la
procedura è però più semplice, meno formale e sono richieste solo tre copie dell’incarto di progetto. Il Municipio non deve richiedere un preavviso al DT, ma può
se del caso chiedere un preavviso direttamente a un ufficio interessato dall’oggetto della domanda. Il tempo per evadere la pratica è di circa 20-30 giorni.
Ma quali sono i principali aspetti che
danno adito a difficoltà nella concessione della licenza di costruzione? Ancora
l’ingegner Montorfani: «Vi sono diversi
aspetti che possono ostacolare il rilascio
di una licenza. Una parte dei conflitti
spesso è da mettere in relazione al fatto che le norme edilizie della zona (Piano regolatore) non vengono rispettate (altezze, distanze, indici di occupazione e
di sfruttamento, ecc.). Altri conflitti sono da mettere in relazione all’ambiente,
quando vi sono ad esempio impatti negativi sull’aria, sull’acqua e sul suolo;
oppure quando non si rispettano le distanze dal bosco o dai riali. Alcuni pro-
Si trovano nel Codice delle obbligazioni, contratto d’appalto e norma SIA 118
Attenzione alle regole sulla garanzia
«Vorrei sapere se esiste un documento che sancisce i diritti di chi fa
eseguire delle opere (costruzioni, manutenzioni, ecc.) di tipo artigianale
(imprese, muratori, giardinieri, pittori, ecc.) e si trova a fronteggiare dei
problemi una volta l’opera eseguita.
Ad esempio esiste una garanzia obbligatoria sui lavori, oppure ogni azienda determina come comportarsi in
merito? Ci sono articoli di legge a cui
appellarsi in caso di malcontento?».
Lettera firmata
Il fatto di far eseguire un’opera edile rientra nel concetto di contratto
di appalto. Questa tematica è trattata dagli articoli da 363 a 379 del Codice delle obbligazioni (CO). Questi pochi articoli fanno chiarezza su alcuni
punti essenziali ma, da soli, non permettono di risolvere in modo esaustivo tutte le problematiche sollevate con
le domande. Ben più importanti sono
le condizioni contenute nel contratto
di appalto. In questo documento dovrebbero essere regolate tutte le questioni inerenti la realizzazione dell’opera. Questo documento ha infatti prevalenza sugli altri documenti che fanno parte degli atti di appalto ed è
quindi molto importante. Siccome molte questioni che possono sorgere in
fase di realizzazione di un’opera sono comuni a molte costruzioni, la Società degli ingegneri e architetti ha elaborato delle condizioni generali per
i lavori di costruzione, raccolte nella
norma SIA 118. È un documento fondamentale nel quale si può trovare risposta a molti quesiti. Trattandosi però
di una norma, per essere applicabile,
deve essere menzionata come tale nel
contratto di appalto, vale a dire accettata preventivamente dalle parti stipulanti il contratto.
Oltre alle condizioni generali (SIA
118) il contratto di appalto può natu-
ralmente prevedere ulteriori condizioni, o modificare quelle contenute
nella norma SIA, o in altre norme o
raccomandazioni. È quindi importante che per ogni esecuzione di lavori
vengano chiarite in fase di appalto le
modalità applicabili e venga stipulato
un contratto di appalto. Alcune ditte,
specialmente fornitori o artigiani, hanno le loro condizioni di esecuzione.
Per divenire applicabili necessitano
però dell’accettazione da parte del
committente. Prima di deliberare qualsiasi lavoro è perciò indispensabile verificare il contenuto di queste condizioni ed eventualmente concordare le
necessarie modifiche.
In merito alla garanzia bisogna definire quali norme sono applicabili. Se
il documento contrattuale contiene delle clausole specifiche allora farà stato quanto previsto. Se, al contrario, il
contratto tace su quest’argomento, bisogna verificare se lo stesso prevede
la validità della norma SIA 118. In
quest’ultimo caso il periodo di tempo
per segnalare eventuali difetti alla costruzione (periodo di garanzia) è di
due anni, a partire dalla consegna dell’opera al proprietario (collaudo). Per
eventuali difetti occulti, cioè non visibili nei due anni di garanzia, la prescrizione è prolungata fino a cinque
anni. Se la norma SIA 118 non è però
applicabile, il CO prevede che i difetti devono essere segnalati prima o durante la consegna. Il mancato annuncio in questa fase, libera l’appaltatore dalla sua responsabilità, salvo si
tratti di difetti occulti, la cui prescrizione è di cinque anni.
Il lettore chiede anche come reperire la norma SIA 118 e se rientra
nella norma il fatto che diversi artigiani fissano condizioni di pagamento di 1/3 all’atto della commissione dei
lavori, 1/3 alla consegna e l’ultimo terzo alla fine dei lavori. Le norme SIA
non sono consultabili sulla rete. Si
possono però acquistare scrivendo a:
SIA-Normenverkauf, Schwabe & Co.
AG, Postfach 832, 4132 Muttenz (tel.
blemi possono inoltre esserci in relazione al paesaggio quando gli interventi sono deturpanti da un punto di vista estetico».
Quale tipo di sanzione viene applicata
a coloro che non si attengono alle indicazioni contenute nella licenza di costruzione? «Di principio spetta al Municipio, previa verifica dei cantieri, controllare se durante i lavori vi sono delle violazioni alla legge e alle condizioni
espresse nella licenza edilizia. Se vengono riscontrate delle divergenze rispetto a quanto approvato, a dipendenza della gravità, il Municipio può ordinare la
sospensione dei lavori non autorizzati o
eseguiti in contrasto con la licenza. Nell’ordine bisogna indicare i provvedimenti da adottare per il ripristino di uno
stato conforme alla legge, assegnando ove occorra al proprietario un termine perentorio per inoltrare una domanda di
costruzione in variante o a posteriori.
Se al seguito di quest’ultima procedura si riscontra una violazione materiale
delle legge, il Municipio dovrà decidere,
dopo attenta ponderazione, se far demolire o ripristinare le opere abusive o
se imporre una sanzione pecuniaria. Resta riservata in ogni caso la possibilità
di avviare una procedura di contravvenzione».
*ingegnere SSIC-Ticino
IN
COLLABORAZIONE
CON LA
L’esperto Vi risponde
In questa rubrica daremo spazio alle
domande dei lettori su qualsiasi
aspetto relativo al proprio
«progetto casa».
Alla SSIC-Ticino (Società svizzera
impresari costruttori) saranno
sottoposte per consulenza le
domande spedite al Giornale del
Popolo, «Progetto casa»,
via San Gottardo 50, Lugano,
o inoltrate consultando il
«Forum progetto casa» sul sito
internet www.gdp.ch.
061 467 85 74 - fax 061 467 85 76).
Per quanto concerne i pagamenti la
norma SIA 118 prevede due procedimenti. Il primo è quello di allestire
periodicamente (di regola mensilmente) delle situazioni di avanzamento dei
lavori, per quantificare i lavori eseguiti e quindi da retribuire. Questo si
applica in generale ai lavori a prezzo unitario (a misura), se non è pattuito altro modo. Per i lavori a prezzo globale deve esser stabilito contrattualmente il piano dei pagamenti.
La norma non fissa però le modalità.
Il sistema delle tre rate è un sistema
molto usato. Scaturisce però sempre
da una contrattazione fra il prestatore d’opera e il committente, da discutere prima della delibera dei lavori. Basta accordarsi e poi quasi tutto è possibile.
Ing. Vittorino Anastasia
Segretario cantonale aggiunto
SSIC-Ticino