Novembre 2015 - SVIT Schweiz

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Giugno 2015 Edizione 2 | Anno 4 | Immobilia SVIT Ticino | www.svit-ticino.ch
ASSEMBLEA ANNUALE 2015
I SOCI RIUNITI SUL MONTE SAN GIORGIO
DIRITTO IMMOBILIARE. Il 2014 nel diritto reale e fondiario................................................................................ 04
Edilizia e abitazione. Acquisto di immobili con garanzia.............................................................................. 11
commercializzazione. Questione d’identità.............................................................................................................. 15
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editoriale
immobilia GiUGNO 2015
GiuGno 2015
Edizione 2 | Anno 4 | immobilia SViT Ticino | www.svit.ch/svit-ticino
«IL QUARTO ANNO»
ASSEMBLEA AnnuALE 2015
i Soci RiuniTi SuL MonTE SAn GioRGio
DiRiTTo iMMoBiLiARE. Il 2014 nel diritto reale e fondiario ............................................................................... 04
EDiLiziA E ABiTAzionE. Acquisto di immobili con garanzia ............................................................................. 11
coMMERciALizzAzionE. Questione d’identità ............................................................................................................. 15
L’ Hotel Serpiano con il
Ceresio sullo sfondo
(foto: © Hotel Serpiano)
Indice
Alberto Montorfani
«Constatiamo un crescente interesse di professionisti e specialisti locali
dell’immobiliare a fornire la loro partecipazione scritta alla composizione della rivista.»
Con questo numero entriamo decisi nel quarto (!) anno di
Immobilia Ticino. Eravamo in assemblea al Teatro Sociale di
Bellinzona e pubblicavamo il primo nostro tentativo di “localizzare” una pubblicazione esistita fino ad allora sempre solo
nella lingua di Goethe. Dalla capitale, per non citare che i luoghi delle assemblee annuali, SVIT Ticino si è spostata a Orselina, al Castello di Morcote e al Serpiano, e sempre Immobilia,
tre volte all’anno, ha accompagnato i soci e l’associazione
dentro gli eventi, gli avvenimenti, i temi e i dibattiti della nostra professione.
Due anni prima avevamo pur iniziato, grazie alla disponibilità
della redazione dell’”Immobilia-madre” a far pubblicare
sull’edizione svizzera anche articoli in italiano, ma è da subito
apparso possibile, grazie ai molti stimoli e approvazioni ricevute anche dai soci, pensare che una nostra edizione completamente in italiano avrebbe avuto un certo successo.
In questi anni abbiamo cercato di tenere fede a due principi
che ci sono serviti fin dall’inizio come guide per la nostra pubblicazione: garantire un alto livello dei contenuti professionali
e dare spazio a contributi di origine locale.
Proseguiremo, anche grazie alla continua collaborazione con
Immobilia Svizzera, a selezionare quei contributi che sembreranno più adatti ad essere pubblicati per il loro interesse
nazionale, mentre constatiamo un crescente interesse di professionisti e specialisti locali dell’immobiliare, e di tutto quello che lo contorna, a fornire la loro partecipazione scritta alla
composizione della rivista.
Grazie a tutto questo, e grazie ai propri lettori, Immobilia Ticino risponde ad una esigenza cui nessuno aveva ancora dato
una risposta così costante e professionale. Vogliamo continuare
su questa strada e vi chiediamo di continuare a leggerci e a
sostenerci come avete fatto finora. Grazie. 04IL 2014 NEL DIRITTO REALE E FONDIARIO
Un riassunto dell’anno 2014 per quanto riguarda
la legislazione e la giurisprudenza nell’ambito del
diritto reale e fondiario.
10 PROPRIETÀ PER PIANI: PROSPETTIVE A LUNGO TERMINE
La PPP è la forma abitativa del futuro? E’ a questa
domanda che hanno cercato di rispondere esperti
del settore immobiliare, giuristi e ricercatori.
11ACQUISTO DI IMMOBILI CON GARANZIA
Nel settore del commercio di veicoli d’occasione
è una pratica consolidata quella di tutelarsi contro i difetti occulti dell’automobile. Questa tutela
è ora disponibile anche per l’acquisto di una casa
di proprietà usata, dove i rischi sono notevolmente maggiori.
13 LPT: in consultazione la seconda parte
Dopo la delibera del Cantone delle norme di
attuazione, la prima parte della revisione della
Legge federale sulla pianificazione del territorio
è diventata realtà. Il CF ha iniziato ora la consultazione della seconda parte della Legge.
15 COMMERCIALIZZAZIONE: QUESTIONE D’IDENTITA
Un’identità chiaramente riconoscibile acquista
un’importanza sempre maggiore anche nel mercato immobiliare. Mentre prima un nome e un
logo bastavano a proporre un’offerta sul mercato,
oggi si necessita di un’identità integrata per essere notati.
17ESPANDERE IL MERCATO MINERGIE
Lo standard Minergie ha ormai ampiamente dimostrato la sua validità. Con «Minergie 2020»
l’associazione Minergie presenta la sua strategia
e i nuovi cambiamenti.
SVIT Ticino
20ASSEMBLEA 2015
24 Organi e soci di SVIT Ticino
26 Corsi di SVIT Ticino
26 Impressum
Alberto Montorfani
Presidente SVIT Ticino
immobilia Ottobre 2014 | 3
DIRITTO immobiliare EVOLUZIONE GIURIDICA E GIURISPRUDENZA
Il 2014 nel diritto reale e fondiario
In questo articolo il Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli presenta un riassunto dell’anno 2014 per quanto
riguarda la legislazione e la giurisprudenza nell’ambito del diritto reale e fondiario, che fornisce
una panoramica sulle novità della letteratura specialistica.
Legge federale sulla pianificazione del territorio: il Consiglio federale ha deciso che i cantoni avranno la facoltà di definire riserve di zone edificabili per soltanto 15 anni.
PROF. DR. IUR. ROLAND PFÄFFLI* i. legislazione.
1. Abitazioni secondarie
In data 19 febbraio 2014 il Consiglio federale ha presentato al Parlamento il messaggio relativo alla Legge federale sulle
abitazioni secondarie1. Questo progetto
di legge attua le disposizioni di cui all’art.
75b della Costituzione federale innanzitutto vietando ai comuni con una quota di
abitazioni secondarie superiori al 20% di
autorizzare la costruzione di nuove abitazioni secondarie. Le possibilità ammesse
sono tuttavia tre: la costruzione di abitazioni primarie (1), la costruzione di abitazioni equiparate a quelle primarie come,
ad esempio, abitazioni per scopi formativi e lavorativi (2) e la costruzione di abitazioni da gestire per scopi turistici (3).
Per quanto riguarda le abitazioni precedenti, ossia quelle che all’11 marzo 2012
esistevano già o erano state autorizzate
con decisione passata in giudicato, è stato stabilito che la loro destinazione d’uso
può essere liberamente cambiata. Qualora
vengano ampliate creando nuove superfici utili principali destinate all’abitazione,
esse vanno tuttavia dichiarate come abitazioni principali o come abitazioni gestite
per scopi turistici. Inoltre, è previsto che
una restrizione d’uso imposta dall’autorità preposta al rilascio dell’autorizzazione
edilizia debba essere annotata nel registro
fondiario (art. 7 cpv. 4 della bozza della
4 | immobilia Giugno 2015
Legge sulle abitazioni secondarie). Per un
approfondimento sul tema si rimanda al
Decalogo proposto alla fine dell’articolo.
2. La proprietà per piani 50 anni dopo
Le disposizioni relative alla proprietà per
piani sono state inserite nel CCS e sono
entrate in vigore il 1° gennaio 1965.
La proprietà per piani è oggi un istituto
consolidato che caratterizza la situazione abitativa di molte persone in Svizzera.
Dopo 50 anni è tuttavia giunto il momento di sottoporre a verifica la legislazione
corrente.
Il 25 settembre 2014 il consigliere
nazionale Andrea Caroni (PLR, Appenzello Esterno) ha dunque presentato un postulato2 con il quale incarica il Consiglio
federale di svolgere la verifica e spiegare
in una relazione se l’istituto della proprietà per piani (art. 712a e segg. CCS)
necessiti di eventuali adeguamenti a 50
anni dalla sua introduzione. Attualmente il
Parlamento sta ancora dibattendo su questo intervento.
3. Legge federale sulla pianificazione del territorio
Il 1° maggio 2014 il Consiglio federale ha posto in vigore due modifiche alla
Legge sulla pianificazione del territorio3,
unitamente alla corrispondente modifica
dell’Ordinanza sulla pianificazione del territorio4.
Le modifiche prevedono, da una parte,
che i cantoni abbiano la facoltà di definire riserve di zone edificabili soltanto per
15 anni, riducendo le zone edificabili sovradimensionate (nuovo art. 15 cpvv. 1 e
2 LPT). È stato stabilito inoltre che occorre utilizzare almeno il 20% dell’incremento di valore subito da un fondo dopo il suo
azzonamento (nuovo art. 5 cpv. 1bis LPT).
D’altra parte, le modifiche sono volte ad
agevolare la tenuta di cavalli nella zona
agricola a scopi sportivi e ricreativi.
Non si opererà più una distinzione tra
la tenuta di cavalli propri e la tenuta di cavalli di terzi. Anche nell’ambito della tenuta dei cavalli a scopo di hobby sono state
proposte varie agevolazioni, di cui potranno beneficiare anche altri animali tenuti a
tale scopo5.
4. Legge sulla protezione dell’ambiente
Il 22 marzo 2013 il Parlamento svizzero ha
stabilito una modifica della Legge federale sulla protezione dell’ambiente (Legge
sulla protezione dell’ambiente / LPAmb /
RS 814.01)6, che è entrata in vigore il 1°
luglio 20147.
L’alienazione o la divisione di un fondo sul quale si trova un sito iscritto nel catasto dei siti inquinati necessita dell’autorizzazione dell’autorità cantonale (art.
32dbis LPAmb). Per determinati casi è
stata emanata un’autorizzazione generale
(cfr. la decisione generale dell’Ufficio fe-
derale dei trasporti datata 22.7.2014 = Foglio federale 2014 pag. 5701). L’autorità
cantonale può far menzionare nel Registro
fondiario che il sito in questione è iscritto nel catasto (art. 32dbis cpv. 4 LPAmb).
Sulla base di un’iniziativa parlamentare è
stato ridefinito il termine per il risanamento dei siti inquinati8. Si tratta nello specifico di una proroga del termine previsto per
la concessione di sovvenzioni federali per
l’indagine, il monitoraggio e il risanamento di siti inquinati. La modifica di legge è
stata decisa il 26 settembre 20149. Alla
scadenza del termine previsto per il referendum (15 gennaio 2015), il Consiglio federale ne deciderà l’entrata in vigore.
5. Disposizioni sugli stranieri: la Lex Koller
La mozione che chiedeva l’abolizione della Legge federale sull’acquisto di fondi da
parte di persone all’estero è stata respinta
dal Consiglio nazionale il 7 maggio 2014
e dal Consiglio degli Stati il 26 novembre
2014. La cosiddetta Lex Koller resta dunque in vigore.
Il 27 settembre 2013 la consigliera
nazionale Jacqueline Badran (PS, Zurigo) aveva infatti presentato due mozioni per inasprire la Lex Koller. Una delle
due mozioni era volta a sottomettere, come in passato, gli immobili commerciali
all’obbligo di autorizzazione previsto dalla
Lex Koller10, mentre la seconda mirava ad
abrogare i privilegi per l’acquisto di partecipazioni a fondi immobiliari e a società immobiliari quotate in borsa11. Il Consiglio nazionale ha approvato le mozioni il
13 dicembre 2013. Il Consiglio degli Stati, invece, le ha respinte il 2 giugno 2014
liquidandole.
II. GIURISPRUDENZA
1. Comproprietà: regolamento per l’uso e
l’amministrazione
I comproprietari possono convenire un regolamento per l’uso e l’amministrazione
derogante alle disposizioni legali e prevedervi la facoltà di modificarlo a maggioranza di tutti i comproprietari (art. 647
cpv. 1 CCS), laddove una modifica delle
disposizioni del regolamento concernenti l’attribuzione di diritti d’uso preclusivi
richiede inoltre il consenso dei comproprietari direttamente interessati (art. 647
cpv. 1bis CCS).
Tale disposizione è in vigore dal 1° gennaio 2012. Fino a quel momento a richie-
dere il consenso di tutti i comproprietari non era soltanto la convenzione, bensì
anche ogni successiva modifica (DTF 103
Ib 76 = Praxis 1977 n. 114 = ZBGR 1980
pag. 379).
Nel caso di specie, nel 1989 era stato convenuto un regolamento per l’uso e
l’amministrazione in cui si stabiliva che
esso potesse essere modificato con una
maggioranza dei 3/5 dei comproprietari.
Il 23 aprile 2012 i comproprietari hanno
deciso con un rapporto di voti di 4:1 varie modifiche di tale regolamento. Ci si è
dunque chiesti se per modificare il regolamento fosse necessaria una decisione
all’unanimità oppure se bastasse una decisione a maggioranza. Nel concreto si è
dovuta verificare la validità della decisione a maggioranza introdotta nel 1989. Ad
essere determinante per il giudizio circa l’inammissibilità è l’anno in cui è stato
convenuto il regolamento per l’uso e l’amministrazione, ossia il 1989. In quell’anno
non era possibile concordare una decisione a maggioranza, per cui la disposizione
è inammissibile. Anche se la disposizione
in questione non è illegittima al momento
del giudizio (ossia nel 2013) in quanto il
divieto è venuto meno, la disposizione resta comunque nulla.
La decisione dei comproprietari si basava quindi su una clausola contrattuale nulla. Poiché la decisione non era stata
presa in modo legittimo, non si è potuto
procedere all’iscrizione nel registro fondiario. L’ufficiale del registro fondiario ha
dunque rigettato, a buon diritto, l’istanza
in proposito (decisione n. 5A_380/2013
del Tribunale federale del 19.3.2014 = BN
2014 pag. 429).
2. Servitù: cancellazione
Quando una servitù ha perduto ogni interesse per il fondo dominante, il proprietario del fondo serviente ne può chiedere la cancellazione (art. 736 cpv. 1 CCS).
Se per il fondo dominante vi è ancora un
interesse, ma di lieve importanza in confronto al gravame, la servitù può essere riscattata o ridotta mediante indennità (art.
736 cpv. 2 CCS).
In un caso concreto, una servitù iscritta su un fondo gravato consentiva di costruire unicamente una casa unifamiliare
(in francese: une villa), che non doveva superare una determinata quota altimetrica.
Il proprietario del fondo gravato desidera-
va tuttavia costruire un edificio a tre piani
comprendente nel complesso sei appartamenti da 4 vani ciascuno e un garage sotterraneo per sette auto e nove biciclette,
così come consentito dal diritto pubblico.
In questo caso, a norma dell’art. 736 CCS,
non è possibile cancellare la servitù, nemmeno se il proprietario del fondo serviente offre un’indennità a quello del fondo
dominante (decisione n. 5A_340/2013 del
Tribunale federale del 27.8.2013 = PaulHenri Steinauer in Baurecht 2014 pag.
137).
3. Servitù: divieto di costruire, interpretazione
Una parte di un fondo situato nel Cantone
Vallese è gravata da un divieto di costruire
(sotto forma di servitù). Il proprietario del
fondo gravato desidera costruire, nella zona soggetta al divieto di costruire, un parcheggio innalzando a tale scopo un muro
di sostegno largo 20 cm e alto tra 1,2 m e
1,5 m, dietro al quale spianare il terreno
e procedere all’asfaltatura.
Nel concreto, la formulazione della
servitù specifica che il fondo può essere
costruito soltanto per una dimensione di
17 m (misurato dalla linea di confine settentrionale verso sud). Si era stabilito inoltre che il terreno restante di questo fondo
non potesse essere costruito.
L’interpretazione fornita dal Tribunale federale ha stabilito che il progetto edilizio previsto non comportava una mera
trasformazione di porzioni di superficie,
come ad esempio quando si asfalta lo spazio antistante un’abitazione, bensì l’utilizzo del fondo in quanto tale, per cui, in base al contenuto oggettivato del contratto,
si doveva presupporre un divieto totale di
costruire. Per ragioni imposte dal diritto
privato, il progetto edilizio non si è potuto realizzare (sentenza n. 5A_599/2013 del
Tribunale federale del 14.4.2014).
4. Diritto di abitazione: esercizio da parte
di familiari
Il beneficiario del diritto di abitazione può,
ove il diritto non sia espressamente limitato alla sua persona, tenere presso di sé
i membri della propria famiglia e le persone con lui conviventi (art. 777 cpv. 2
CCS) e permettere loro di occupare l’abitazione anche se egli non è costantemente presente.
Nel caso di specie, il beneficiario del
immobilia Giugno 2015 | 5
diritto di abitazione abitava l’appartamento insieme a un familiare. Alla morte del
beneficiario, il diritto di abitazione decade (art. 776 cpv. 2 CCS e art. 776 cpv. 3
CCS in combinato disposto con art. 749
cpv. 1 CCS), per cui deve essere cancellato dal registro fondiario. Le persone che
il beneficiario tiene presso di sé non possiedono un diritto di abitazione autonomo.
Se il diritto di abitazione decade, il proprietario può esigere che essi traslochino
altrove (decisione n. 5A_710/2013 del Tribunale federale del 17.2.2014 = Bernhard
Eymann in «ius.focus» 2014 n. 4 pag. 3).
5. Cartella ipotecaria come titolo del rigetto
dell’opposizione: terzo datore di pegno
Nel rapporto di terzo datore del pegno,
il debitore del credito ipotecario e il proprietario del fondo costituito in pegno non
coincidono (cfr. l’art. 824 cpv. 2 CCS per
l’ipoteca e l’art. 844 cpv. 1 CCS per la cartella ipotecaria).
Nell’ambito della realizzazione di un
pegno immobiliare, una cartella ipotecaria documentale costituisce, in qualità di
atto pubblico (art. 9 CCS), un titolo di rigetto dell’opposizione ai sensi dell’art. 82
cpv. 1 LEF (rigetto provvisorio) per il diritto di pegno immobiliare. Lo stesso vale per il diritto relativo al terzo datore del
pegno. Per il credito ipotecario occorre un
riconoscimento scritto separato del debito da parte del debitore come base per il
rigetto provvisorio, in quanto il nome del
debitore non compare sul titolo (cartella
ipotecaria) (sentenza n. 5A_888/2012 del
Tribunale federale del 31.12.2013 = DTF
140 III 36 = Andreas Güngerich/Anita Buri
in «ius.focus» 2014 n. 1 pag. 24).
L’indicazione del debitore sulla cartella
ipotecaria non rientra tra le informazioni
necessarie della cartella ipotecaria documentale (DTF 129 III 12 = Praxis 2003 n.
89 = ZBGR 2003 pag. 387 = Jörg Schmid
in Baurecht 2003 pag. 170 n. 438).
Per l’emissione della cartella ipotecaria vale quanto disposto all’art. 144 ORF
(fino alla fine del 2011: art. 53 vORF). Tale norma non prevede che il primo debitore debba essere indicato sulla cartella
ipotecaria. Si presuppone che il riconoscimento del debito da parte del debitore
sia contenuto nell’atto costitutivo. Inoltre,
conformemente alla decisione del Tribunale federale del 27.9.1973 (DTF 99 Ib 430
= ZBGR 1975 pag. 222), non è necessario
che il debitore in questione venga successivamente indicato sul titolo (cfr. al riguardo Hans Leemann, Berner Kommentar, nota 24 all’art. 874 CCS; Roland Pfäffli
in «recht» 1994 pag. 267). In tal modo, il
debitore interessato non compare né sul
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In collaborazione con
registro fondiario né sul titolo di pegno.
Registro fondiario e cartella ipotecaria
offrono all’acquirente del titolo soltanto la
garanzia del fatto che esiste effettivamente un debitore del titolo, ma non indicano
chi esso sia (cfr. anche DTF 68 II 84 = Praxis 1942 n. 58). Se all’atto dell’alienazione
di un fondo si assiste a un’assunzione del
debito (cfr. art. 832 cpv. 2, art. 834 e art.
845 CCS), essa non compare sul titolo, né
richiede un’iscrizione nel registro fondiario. L’ufficiale del registro fondiario non è
tenuto a iscrivere l’acquirente come debitore della cartella ipotecaria in luogo del
precedente proprietario del fondo. L’indicazione del creditore sul titolo di pegno
non deve invece mancare (cfr. sull’intera
questione anche Roland Pfäffli in Jusletter del 12.1.2004).
6. Diritto di ottenere un’ipoteca per gli artigiani: assistenza da parte del tribunale
A e B sono comproprietari, in ragione di
1/2 ciascuno, di un fondo situato nel Canton Sciaffusa sul quale un appaltatore ha
svolto dei lavori in virtù di un contratto
d’appalto. Poiché la fattura per tali lavori
non è stata pagata, l’appaltatore, tramite
il suo avvocato, presenta al tribunale un’istanza affinché venga provvisoriamente
iscritto come annotazione nel registro fondiario un diritto di ottenere un’ipoteca per
gli artigiani.
L’istanza si rivolge unicamente contro
A come proprietario del fondo. Il tribunale
si consulta con l’avvocato dell’appaltatore
per quanto riguarda la legittimazione passiva, con la conseguenza che (entro il termine di quattro mesi previsto dall’art. 839
cpv. 2 CCS) si conviene telefonicamente di
estendere l’istanza a B.
Questo tipo di assistenza da parte del
tribunale viola le disposizioni di cui all’art.
30 cpv. 1 della Costituzione federale o
all’art. 6 cifra 1 CEDU. Il contatto con la
parte che presenta l’istanza è tanto meno
giustificato (secondo il Tribunale federale)
poiché essa è rappresentata da un avvocato (sentenza n. 5A_462/2013 del Tribunale federale del 12.11.2013 = Rivista Svizzera di Procedura Civile, RSPC 2014 pag.
203 = Rivista svizzera di procedura civile e
d’esecuzione forzata, PCE 2013 pag. 214).
Il massimo esperto in materia di diritto
di ottenere un’ipoteca per gli artigiani,
il Prof. Dr. iur. Rainer Schumacher, Kirchdorf AG, ha definito tale procedura co-
me un «malcostume ampiamente diffuso»
che si auspica di aver definitivamente interrotto con la sentenza emanata (Rainer
Schumacher in Baurecht 2014 pag. 164
n. 284). Il professore ha equiparato l’assistenza offerta dal tribunale alla famigerata «mano de Dios» grazie alla quale Diego
Armando Maradona segnò un gol irregolare il 22 giugno 1986 in occasione dei
mondiali di calcio che si svolsero in Messico, gol che venne tuttavia convalidato
dall’arbitro come valido gol di testa.
Migliorando di propria iniziativa l’istanza, il tribunale viola il principio dispositivo (art. 55 cpv. 1 CPC) e la corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (art.
58 cpv. 1 CPC). Il tribunale non deve prendere le parti dell’appaltatore e, indirettamente, del suo avvocato (cfr. al riguardo
più dettagliatamente Rainer Schumacher,
Bauhandwerkerpfandrechte: Besondere
Herausforderungen an die Anwaltschaft,
Anwaltsrevue 2014 pag. 103 e segg.).
Grundbuchs und ihre Grenzen, BN 2014
pag. 423 = Rahel Nedi in «ius.focus» 2014
n. 6 pag. 3).
7. Pubblicità del registro fondiario
Chi rende verosimile un interesse ha diritto di consultare il registro fondiario oppure di farsene rilasciare estratti (art. 970
cpv. 1 CCS). Anche senza far valere un interesse, ognuno ha diritto di essere informato su determinati dati del libro mastro
(art. 970 cpv. 2 CCS; art. 26 ORF).
Nel caso di specie, i fratelli A, B e C
erano proprietari in comune (comunione
di eredi) di un fondo. Nel 1993, nell’ambito di una divisione ereditaria, B si è visto
assegnare il suo fondo (senza che si convenisse un diritto alla partecipazione agli
utili a favore dei coeredi in caso di successiva alienazione).
Nel 2012 B ha venduto il suo fondo.
A chiede all’ufficio del registro fondiario
di comunicare il prezzo di acquisto per il
fondo. In questo caso non sussiste un interesse alla consultazione del registro fondiario che sia degno di essere tutelato ai
sensi dell’art. 970 cpv. 1 CCS. L’interesse
del proprietario dell’immobile venduto alla protezione dei suoi rapporti privati va
ponderato più dell’interesse del ricorrente
di conoscere il prezzo d’acquisto pattuito.
Per questo motivo l’ufficiale del registro
fondiario ha giustamente rifiutato la comunicazione del prezzo d’acquisto (sentenza n. 5A_152/2014 del Tribunale federale del 18.3.2014 = BN 2014 pag. 419 =
Karina Eggermann, Die Öffentlichkeit des
9. Disposizioni sugli stranieri: acquisto di
fondi
L’acquisto di fondi in Svizzera da parte
di persone all’estero necessita in linea di
principio di un’autorizzazione. Non necessitano invece di autorizzazione gli eredi legittimi (ai sensi del diritto svizzero)
stranieri nell’ambito della devoluzione
dell’eredità (art. 7 lett. a LAFE).
Nel caso concreto occorreva valutare se la trasmissione di un lascito (casa
di vacanze nel Canton Vaud) al figlio del
de cuius (cittadino inglese) necessitava di
autorizzazione, sebbene egli fosse già proprietario di una casa di vacanza nel Canton Vaud.
Il fatto che il legatario sia già proprietario di un fondo in Svizzera non ha alcuna importanza in rapporto all’art. 7 lett. a
LAFE. Il Tribunale giunge alla conclusione per cui, nel caso di specie, l’acquisizione tramite un legato da parte di un erede
legittimo (ai sensi del diritto svizzero) si
può effettuare senza autorizzazione. L’onere disposto dall’istanza precedente, ossia
l’obbligo di alienare il fondo entro due anni
ai sensi dell’art. 8 cpv. 2 LAFE) è stato pertanto annullato (sentenza n. 2C_10/2014
del Tribunale federale del 4.9.2014).
8. Autorizzazione all’iscrizione: revoca
Il 30 novembre 2012 sono stati iscritti
all’ufficio del registro fondiario un contratto di costituzione di servitù e un contratto d’acquisto. Prima della richiesta di
iscrizione nel registro fondiario (datata 29
novembre 2012), il legale rappresentante
del proprietario del fondo ha revocato nei
confronti dell’ufficio del registro fondiario l’autorizzazione all’iscrizione del contratto di costituzione di servitù ovvero del
contratto di acquisto. L’ufficiale del registro fondiario ha dunque rifiutato a buon
diritto l’iscrizione dei due contratti, in
quanto non sussisteva il diritto di disporre
(art. 965 CCS) (sentenza n. 5A_454/2013 e
n. 5A_455/2013 del Tribunale federale del
16.10.2013 = Jörg Schmid/Dominic Buttliger in Baurecht 2014 pag. 133).
10. Diritto fondiario rurale: autorizzazione
per l’acquisto
L’acquisto di un’azienda agricola o di un
APPROFONDIMENTO
ECCO LA LEX WEBER
fondo agricolo necessita di un’autorizzazione (art. 61 cpv. 2 LDFR), laddove l’acquirente deve essere un coltivatore diretto. Anche le persone giuridiche possono
acquistare aziende o fondi agricoli, purché siano considerate coltivatrici dirette.
Nel caso di specie, nell’ambito di un
contratto di assunzione di beni un’azienda
agricola veniva conferita a una società
anonima insieme a un terreno edificabile.
Questo terreno edificabile aveva, da solo,
un valore molto superiore rispetto a tutto
il resto dell’azienda agricola considerata
nel complesso. L’autorizzazione per l’acquisto è stata concessa, laddove in caso di
alienazione di quote della società anonima è richiesta una nuova autorizzazione
per l’acquisto, e precisamente ai sensi di
un trasferimento della proprietà economica secondo l’art. 61 cpv. 3 LDFR (sentenza
n. 2C_212/2013 del 18.3.2014 = DTF 140
II 233 = Anne-Catherine Cardinaux in «ius.
focus» 2014 n. 6 pag. 4 = Kevin M. Hubacher in AJP 2014 pag. 1251 = Franz A. Wolf
in Jusletter del 13.10.2014).
Una panoramica dettagliata della giurisprudenza selezionata svizzera del 2014,
con contributi di oltre 50 riviste giuridiche, è pubblicata sulla rivista «Der bernische Notar» (Roland Pfäffli, BN 2014 p.
475 fino a 548).
Dalla Schweizerische Juristen-Zeitung (SJZ) del 1° febbraio
2015 (numero 3) con la cortese autorizzazione dell’autore e
della redazione della SJZ.
1 Cfr. Foglio federale 2014 pag. 2287.
2 Postulato n. 14.3832.
3 Cfr. RU 2014 pag. 899 e segg. ovvero pag. 905 e segg.
4 Cfr. RU 2014 pag. 909 e segg.
5 Cfr. al riguardo anche Isabelle Häner in SJZ 2014 pag. 516.
6 Cfr. Foglio federale 2013 pag. 2521 e seg.
7 Cfr. al riguardo anche Isabelle Häner in SJZ 2014 pag. 516.
8 Cfr. Foglio federale 2014 pag. 3673 e segg.
9 Cfr. Foglio federale 2014 pag. 7251.
10 Mozione n. 13.3975.
11 Mozione n. 13.3976.
*PROF. DR. IUR. ROLAND PFÄFFLI
L’autore è notaio e professore titolare di diritto privato all’Università di Friburgo nonché
consulente presso Von Graffenried Recht,
Berna. Inoltre è Presidente della Commissione d’esame per il notariato del Canton Berna.
Entrerà in vigore il prossimo 1.1.2016 la
nuova Lex Weber, preceduta da una contestata ordinanza provvisoria e approvata
dal Parlamento il 20 marzo scorso, a tre
anni dalla votazione dell’11.3.12, grazie a
un compromesso raggiunto all’ultimo momento, sotto la spada di Damocle di un referendum di Helvetia Nostra la Lex Weber.
Se non verranno modificati dal referendum, il cui termine scade il 9 luglio, saranno questi i 10 comandamenti della nuova
Legge, che determinerà dalla sua entrata
in vigore come ci si comporta con le residenze secondarie in quei comuni in cui la
quota di queste supera il 20% del totale
delle abitazioni:
1. E’ tutto secondario ciò che non è primario o ad esso assimilabile (ad es. residenze per studio e lavoro);
2. Eccezioni alla costruzione di nuove
residenze secondarie sono concesse solo
se queste sono destinate a scopi turistici
e si trovino:
o all’interno di un edificio in cui abiti il
proprietario
o ad essere gestite da una struttura ricettiva organizzata;
3. Altre eccezioni sono concesse,
all’interno delle zone edificabili, per edifici protetti o tipici del sito, qualora la loro conservazione non possa essere garantita in altro modo;
4. Possono inoltre essere realizzate e
gestite residenze secondarie in o da alberghi e strutture alberghiere che non possano garantirsi altrimenti il loro finanziamento o la loro esistenza. La realizzazione
è limitata al 20% della loro superficie utile principale se queste vengono vendute.
Se vengono locate, la superficie è aumen-
tata fino a un terzo;
5. Gli alberghi in esercizio da più di
25 anni possono essere trasformati in residenze secondarie se non più redditizi e
solo fino al 50% della loro superficie utile principale;
6. Le residenze primarie antecedenti
l’11.3.12 sono ampliabili solo fino al massimo del 30% della loro superficie utile
principale, limite oltre il quale la destinazione può solo rimanere primaria oppure
secondaria a scopo turistico;
7. Ogni nuova edificazione o ampliamento, come pure ogni modifica di destinazione è di regola soggetta a licenza
edilizia. La destinazione viene iscritta a
registro fondiario;
8. I Comuni allestiscono l’inventario
delle abitazioni secondo le indicazioni
della Confederazione. Attenzione: abitazioni vuote da oltre due anni valgono come secondarie;
9. I Cantoni sono responsabili per le
misure accompagnatorie di promozione
dell’abitazione primaria e dell’industria
alberghiera. Istituiscono una Autorità di
vigilanza sull’applicazione della legge;
10. Non soggiacciono alla presente
legge gli edifici ubicati al di fuori delle
zone edificabili (v. Rustici). Trasformazioni, ampliamenti e cambiamenti di destinazione di questi edifici sottostanno alle
disposizioni sulla pianificazione del territorio. Per saperne di più:
Al disegno di legge
http://www.admin.ch/opc/it/federal-gazette/2015/2299.pdf
Alla cronologia
http://www.admin.ch/opc/it/classifiedcompilation/20140036/index.html
PROFESSIONE IMMOBILIARE PROPRIETÀ PER PIANI
Prospettive a lungo termine
La proprietà per piani è la forma abitativa del futuro? È a questa domanda che hanno cercato di rispondere, all’inizio di febbraio, esperti del settore immobiliare, giuristi e ricercatori.
Organizzatore dell’evento è stato lo Swiss Real Estate Institute, una fondazione della Scuola
superiore di economia di Zurigo (HWZ) e della SVIT.
Peter ilg * PREZZI PRESSOCHé RADDOPPIATI. Come illu-
strato nella sua presentazione introduttiva da Andreas Ammann, Presidente della
direzione di Wüest&Partner, in Svizzera
la pubblicità televisiva e la proprietà per
piani esistono fin dal 1965 ed entrambe
sono diventate parte integrante della nostra vita quotidiana. Come spiegato nel
prosieguo, la Svizzera conta attualmente quasi un milione di abitazioni di proprietà. Pressoché la metà sono abitazioni
secondarie, il 10-15% è ceduto in locazione, mentre il resto viene utilizzato come residenza dai proprietari. Negli ultimi dieci anni è cresciuto costantemente
il numero di abitazioni di proprietà prodotte come case unifamiliari. Anche l’evoluzione dei prezzi nell’ultima decade
è stata sorprendente: nella regione Zurigo/Zugo/Lucerna e in ampie regioni della Romandia, infatti, i prezzi sono pressoché raddoppiati. Sul lago di Ginevra, nel
Vallese e nelle interessanti regioni turistiche del Ticino e dell’Engandina, i prezzi sono addirittura più che raddoppiati.
Solo lo scorso anno, i prezzi hanno subito una leggera correzione in alcuni «punti caldi». La presentazione di Ammann ha
evidenziato chiaramente come negli ultimi anni le abitazioni di proprietà siano
state la soluzione di maggior successo.
UN SUCCESSO CON ALCUNI PUNTI DEBOLI DA
ELIMINARE. Elisabeth Fontana, da qualche
anno responsabile della gestione della
proprietà per piani presso Zoller & Partner, ha mostrato nella sua presentazione che questa comunione casuale di proprietari per piani è spesso caratterizzata
da conflitti. Se gli interessi dei singoli proprietari sono perlopiù convergenti
nel caso di prima occupazione e della riparazione dei difetti di costruzione, negli
immobili più datati, che prevedono rinnovamenti ciclici, gli interessi tendono
perlopiù a divergere, portando la comunione ad agire con estrema inerzia al riguardo. Questo problema si acuisce nelle
comunità che inizialmente hanno dimenticato di stabilire una strategia di manutenzione a lungo termine e costituire un
fondo adeguato per i rinnovamenti. Fontana ha consigliato di accantonare ogni
anno una percentuale del valore a nuovo dell’edificio e di prescrivere per legge la costituzione di un fondo di rinno10 | immobilia Giugno 2015
chiesto se l’aumento di coloro che acquistano e quindi cedono in locazione abitazioni di proprietà con investimenti di
capitale sia dovuto al generale aumento
della pressione nei confronti degli investitori più liquidi. Ammann ha dimostrato che, solo pochi anni fa, le abitazioni di
proprietà e le case unifamiliari non erano
pressoché redditizie da cedere in locazione. A causa dei tassi di interesse estremamente bassi, la situazione è ora però
cambiata. Anche Mettler ha confermato
che attualmente i proprietari vendono a
questi investitori circa il 15% delle abitazioni di nuova costruzione e che la tendenza è in aumento. I nuovi progetti vengono talvolta già orientati verso questo
segmento. Nell’ambito delle vendite sono inoltre stati introdotti tool di calcolo
specifici che aiutano gli acquirenti a calcolare il loro rendimento.
I relatori sono stati perlopiù
La proprietà per piani è un moconcordi nell’affermare che
dello di successo con alcuni punti
le abitazioni di proprietà sono una forma di abitazione
deboli da eliminare.»
con buone prospettive per
il futuro, non solo perché ridimostrato anche che molte controversie chiedono nettamente meno terreno rigiuridiche in cui sono coinvolte comu- spetto alle case unifamiliari, bensì anche
nioni di proprietari per piani non si ri- in ragione del fatto che consentono di
volgono le une contro le altre, bensì so- possedere un’abitazione di proprietà in
prattutto contro il costruttore nell’ambito ubicazioni interessanti. All’interno deldi cause che riguardano difetti di costru- la comunione deve esistere la massima
zione. De Roche ha evidenziato anche i chiarezza su punti di centrale importanproblemi legati a fondi di rinnovamento za come la costituzione del fondo di rininsufficienti e ha sposato la tesi di Fon- novamento e la strategia di manutenziotana circa la necessità di renderli obbli- ne a lungo termine. Appare importante
gatori per legge. Se alcuni membri della inoltre che la comunione cerchi di mancomunione non sono in grado di finan- tenere al suo interno una buona atmosfeziare la loro quota di rinnovamenti, di ra e che i membri possiedano una buona
fatto alla comunione non resta altra pos- competenza sociale, in modo da evitare
sibilità che pagare anche la loro parte op- che i problemi all’interno della comuniopure rinunciare al rinnovamento. In caso ne degenerino, ma vengano invece risoldi comunioni più grandi con più di cen- ti in modo efficiente e costruttivo.
to membri, ad esempio nel caso di grat- tacieli, il rischio che alcuni di essi siano
PROSSIMO APPUNTAMENTO: 10.9.2015
insolventi è piuttosto elevato. Se all’inLa prossima tavola rotonda organizzata da Swiss Real Estate Institute si terrà nuovamente presso la Scuola superiore di
terno della comunione sorgono dei proeconomia di Zurigo (HWZ) giovedì 10 settembre 2015. Magblemi, de Roche consiglia di cercare una
giori informazioni sull’evento saranno disponibili da agosto
all’indirizzo: www.swissrei.ch.
soluzione conciliativa soprattutto attraverso il confronto reciproco. Un avvocato
andrebbe contattato solo nel caso in cui
*Prof. Dr. Peter Ilg
il tentativo fallisse.
vamento così come la definizione di una
strategia di rinnovamento, di gestione e
di manutenzione.
Markus Mettler, CEO di Halter AG,
ha messo in guardia dall’eccessiva regolamentazione del settore edilizio. La
crescente densità normativa non farebbe
soltanto lievitare costantemente i costi di
costruzione, bensì aumenterebbe anche
la complessità per gli acquirenti di abitazioni di proprietà. Spesso la maggior parte di loro ne avrebbe già abbastanza del
lungo manuale d’uso ricevuto in dotazione al momento della presa in consegna
dell’immobile. Per la maggior parte degli acquirenti con scarsa esperienza sarebbe utile ridurre la complessità e concentrarsi su un paio di temi principali.
Michel de Roche, avvocato autonomo e
presidente della Camera della proprietà
per piani della SVIT, ha successivamente
AUMENTANO gli Acquisti E Le LOCAZIONi DI
ABITAZIONI DI PROPRIETÀ. Reto Lipp, mo-
deratore della tavola rotonda, ha infine
L’autore è professore presso la Scuola superiore di economia di Zurigo (HWZ) ed è responsabile dello Swiss Real Estate Institute,
una fondazione della HWZ e della SVIT.
Edilizia e abitazione assicurazione
Acquisto di immobili con garanzia
Nel settore del commercio di veicoli d’occasione è una pratica consolidata ormai da tempo
quella di tutelarsi contro i difetti occulti dell’automobile. Questa tutela è ora disponibile anche
per l’acquisto di una casa di proprietà usata, dove i rischi sono notevolmente maggiori. A beneficiarne sono sia gli acquirenti che i venditori.
«Ma la tenuta è garantita?» – per coloro che acquistano un immobile con tetto piano, l’acquisto comporta notevoli rischi economici.
Martin menzi* PRATICA CONSOLIDATA NEL COMMERCIO DI AUTOMOBILI. Sono pochi coloro che prende-
rebbero in considerazione l’acquisto di
un’automobile d’occasione in assenza di
una garanzia a copertura dei difetti che
si manifestano subito dopo l’acquisto. In
questo caso viene offerta ormai da tempo
una garanzia della durata di uno o due anni. E per l’acquisto di un immobile? Questa pratica, ormai consolidata nel settore
del commercio di veicoli d’occasione, era
finora sconosciuta per quanto riguarda
l’acquisto di una casa di proprietà usata,
sebbene l’acquisto di un immobile sia per
la maggior parte di noi l’investimento di
gran lunga più oneroso che si compie nella
vita. Quando si acquista un immobile che
ha già un paio d’anni alle spalle, ci si assume il rischio notevole di dover successivamente riparare difetti che non erano noti o
non erano prevedibili all’atto dell’acquisto.
Per di più, queste riparazioni comportano
generalmente costi elevati.
Anche il venditore, però, effettua talvolta il trasferimento di proprietà con una
spiacevole sensazione nello stomaco: infatti, tende generalmente a escludere la
garanzia per i vizi occulti. Se dopo il passaggio di proprietà si dovessero effettivamente riscontrare dei difetti, egli deve prepararsi a lunghe discussioni o addirittura a
controversie di tipo legale con l’acquirente
deluso. Il trasferimento di proprietà di un
immobile comporta dunque, tanto per l’acquirente quanto per il venditore, notevoli ri-
schi che non permettono a nessuno dei due
di dormire sonni tranquilli.
GARANZIA IMMOBILIARE A COPERTURA DEI DIFETTI OCCULTI. Questi spiacevoli episodi non
dovrebbero accadere. Dall’anno scorso, però, in Svizzera esiste un’alternativa, ossia la
garanzia immobiliare. L’assicurazione copre per la durata di due anni i danni da
costruzione occulti e i difetti prematuri ai
componenti strutturali che subentrano dopo il trasferimento di proprietà di un’abitazione di proprietà usata, sia che si tratti di
una casa unifamiliare che di una proprietà per piani.
Tale copertura assicurativa è disponibile in diversi pacchetti e consente di coprire
danni per un importo fino a CHF 50’000 per
abitazione. Fino a tale importo l’assicuratore si fa carico dei costi di riparazione ovvero
della sostituzione dei componenti strutturali al valore a nuovo. Un ulteriore vantaggio a beneficio dell’acquirente è rappresen-
Facciamo un esempio concreto: mentre
l’assicurazione stabile copre i danni da
tempesta al tetto dopo un forte maltempo,
l’acquirente di un immobile resta a bocca
asciutta se dopo l’acquisto dovesse riscontrare che le opere di impermeabilizzazione non sono ermetiche. È in questo caso
che interviene la garanzia immobiliare che
si fa carico dei costi di riparazione se il tetto non è più vecchio di 40 anni. La garanzia immobiliare rappresenta dunque un’utile integrazione all’assicurazione stabile.
PERITI EDILI RINOMATI E INDIPENDENTI. Una
garanzia immobiliare si stipula ad esempio
nel modo seguente: il venditore di un’abitazione è interessato alla garanzia immobiliare. L’intermediario compila la scheda
di richiesta insieme al venditore e produce
una documentazione fotografica che documenta tutti gli impianti per la generazione
e la distribuzione del calore, i quadri elettrici, gli impianti sanitari, le facciate e le finestre dell’abitazione di proprietà. Ora è necessario valutare i
Nonostante l’esclusione della
rischi, operazione per la quale
garanzia, i difetti occulti possono
sono indispensabili conoscencausare lunghe discussioni e addize tecniche e molta esperienza.
rittura controversie giuridiche.»
Per questo motivo la documentazione fotografica e la richiesta vengono spedite contemporaneamente all’assicuratore
tato dal fatto che la copertura include anche e ai periti edili di QualiCasa. Questi periti
gli elettrodomestici già installati che non si- edili rinomati e indipendenti intervengono
ano più vecchi di dieci anni.
nella valutazione dei rischi. Infine, l’assiimmobilia Giugno 2015 | 11
curatore spedisce la conferma provvisoria
della copertura all’intermediario, il quale comunica il trasferimento di proprietà
all’assicuratore, che, a sua volta, recapita la
conferma d’assicurazione definitiva al nuovo proprietario dell’abitazione.
VANTAGGIOSA PER ACQUIRENTI E VENDITORI.
La garanzia immobiliare offre importanti
vantaggi a tutte le parti coinvolte nel passaggio di proprietà. Se l’acquirente acquista un’abitazione di proprietà coperta da
garanzia tutelandosi così dai costi successivi inattesi, dal riscaldamento difettoso fino al tetto non ermetico, la garanzia immobiliare risulta interessante anche per il
venditore. Vendendo un’abitazione coperta da un sigillo di garanzia, può infatti essere sicuro di evitare eventuali controversie con l’acquirente. Il venditore beneficia
inoltre di un altro vantaggio, in quanto la
garanzia aumenta il valore dell’immobile e
le opportunità di vendita.
AVVIO PROMETTENTE. Ancora fino all’esta-
te la garanzia immobiliare in Svizzera sarà distribuita esclusivamente da Engel &
Völkers Schweiz, ma le prime esperienze
maturate sono del tutto positive. La garanzia immobiliare risponde infatti a un’esigenza ampiamente diffusa. Del resto, ogni
anno sono circa 50’000 le abitazioni e gli
appartamenti che cambiano di proprietà in
Svizzera. Si sta dunque progettando di intraprendere ulteriori collaborazioni e consentire di stipulare la garanzia immobiliare
anche ai potenziali acquirenti.
*martin menzi
L’autore è responsabile del settore Assicurazioni di garanzia per l’underwriting di Zurich
Assicurazioni.
Chi maci
subito per una
Demo
POLITICA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE
LPT: in consultazione
la seconda parte
Dopo la delibera del Cantone delle norme di attuazione, la prima parte della revisione della
Legge federale sulla pianificazione del territorio è diventata realtà. Il CF ha iniziato ora la
consultazione della seconda parte della Legge.
tabella e una cartina aggiornate sulla situazione dei Comuni ticinesi in questo contesto, rilevando che soltanto nel basso Ticino
e negli agglomerati del Sopraceneri sussistono ancora margini per costruire residenze secondarie (ferme restando la protezione dei diritti acquisiti e la salvaguardia
dei rustici).
Assistiamo pertanto ad una certa chiusura del mercato nelle aree esterne agli agglomerati e alle Leggi federali sulla pianificazione del territorio e sulle residenze
secondarie occorre evidentemente ancora
aggiungere la Legge federale che limita, se
non esclude in certi casi, l’acquisto di fondi da parte degli stranieri (LAFE), che costituisce un ulteriore limite all’edificazione
e alla commercializzazione degli immobili.
Dopo aver dunque esaminato gli ultimissimi sviluppi in materia, occorre ora indicare che la LPT è entrata in consultazione
per la seconda parte che il Consiglio Federale vorrebbe aggiornare, suscitando tuttavia aspre critiche e resistenze da parte di
Cantoni e Comuni.
In effetti, appare nuovamente chiara
l’intenzione delle Autorità federali di comprimere l’autonomia di Cantoni e Comuni
La consultazione della seconda parte della LPT ha già suscitato aspre critiche. Copyright: Peter Wey come già previsto largamente nell’ambito
della revisione della prima parte della LPT,
gianmaria mosca* ne della Legge federale sulla pianificazione suscitando tuttavia l’opposizione degli enti
L’economia fondiaria Svizzera in generale e del territorio è diventata realtà.
che dovrebbero subire questa ulteriore inTicinese in particolare hanno dovuto prenAttualmente è quindi in corso sotto la gerenza federale.
dere atto che la revisione della prima parte sorveglianza delle Autorità federali il ridiNon appare pertanto escluso che la ridella Legge federale sulla pianificazione del mensionamento delle zone edificabili tici- forma della seconda parte della LPT non
territorio (LPT) ha superato gli scogli refe- nesi che non rispecchiano più i criteri fe- arrivi alla conclusione sperata dalle stesrendari, con dunque l’introduzione nel pa- derali, con dunque una probabile riduzione se Autorità federali oppure venga ridimennorama legislativo di tre principi che gover- delle aree edificabili nelle regioni esterne sionata.
neranno lo sviluppo territoriale.
Esaminando infatti il nuovo progetto
agli agglomerati, ove il possibile sviluppo
Trattasi del principio della riduzione territoriale negli anni a venire non può es- di riforma della seconda parte della Legdelle superfici edificabili eccedenti il fabbi- sere giustificato.
ge federale, appare facilmente constatabisogno dei prossimi 15 anni, della densificaLe stesse regioni periferiche sono co- le che nelle nuove norme sussisterebbe una
zione dell’urbanizzazione negli agglomeragenerale accresciuta incidenAttualmente è in corso sotto la
ti e del prelievo di un’imposta sulla sostanza
za delle norme pianificatorie
in caso di azzonamento nel comparto edi- sorveglianza delle Autorità federali
nell’ambito dell’organizzazioficabile di un fondo precedentemente pri- il ridimensionamento delle zone
ne dello sviluppo territoriale,
vo di edificabilità oppure di rilevante inove si tende proprio ad attriedificabili ticinesi che non rispecbuire sempre più scopi ecocremento delle possibilità edificatorie di
chiano più i criteri federali.»
nomici ad una Legge che iniun fondo.
zialmente era concepita per un
A queste tre importanti misure può poi
affiancarsi anche l’intervento diretto delle munque già colpite dalle restrizioni delle riordino territoriale.
Autorità intese ad obbligare eventuali pro- residenze secondarie trattandosi general- Siamo dunque confrontati con una progresprietari indecisi ad edificare i fondi urba- mente di comuni che superano largamente siva pianificazione economica piuttosto che
nizzati di loro proprietà. Accettati quindi i il tetto massimo al 20% delle residenze se- ad una sistemazione territoriale.
Oltretutto, già in precedenza era staprincipi federali, il Cantone Ticino ha deli- condarie e che quindi sono preclusi da quato criticato il fatto che i problemi generaberato le norme di attuazione con la con- lunque sviluppo in questo ambito.
seguenza che la prima parte della revisio- Recentemente la CATEF ha diramato una ti dall’applicazione della LPT in un ambito
territoriale abbastanza limitato e già piuttosto urbanizzato fossero risolti accrescendo l’incidenza delle norme pianificatore
piuttosto che rendendole più flessibili ed
adeguate al caso concreto.
L’ambito discrezionale già previsto
nel contesto generale della pianificazione
interpretazione della LPT e quindi accresce il margine di intervento dell’Ufficio che
sarà chiamato ad applicare le disposizioni legali.
Oltretutto, le norme penali dell’art. 36a
del Progetto legislativo mi sembrano piuttosto incisive e anche in questo contesto
appare discutibile che le Autorità competenti e quindi anL’impressione è proprio che la
che l’Ufficio Federale per lo
gerarchia legale a scapito delle
sviluppo territoriale disponAutorità cantonali e comunali sia
gano della veste di accusatoancora accresciuta nell’ambito di
re privato.
questo progetto di riforma.»
Da ultimo, il termine previsto all’articolo 38b relativo al
del territorio, utilizzando perdipiù termi- periodo di 5 anni a carico dei Cantoni per
ni vaghi, assume dunque un’ulteriore ac- uniformarsi alle nuove disposizioni pianificresciuta veste, con la conseguenza che il catorie risulta eccessivamente costrittivo.
funzionariato potrà dirigere con ampio se Risulta pertanto auspicabile che sulla banon ampissimo margine di apprezzamento se dei risultati negativi emersi nella prola pianificazione territoriale e quindi tutte cedura di consultazione la seconda parte
della revisione concernente la Legge fedele attività economiche ivi connesse.
Sotto questo profilo anche il principio rale sulla pianificazione del territorio vendell’auspicata “sostenibilità” delle attivi- ga bloccata o ampiamente rivista, consità economiche sul territorio non appare derato che costituisce già una primizia il
evidentemente definito ed é lasciato quasi fatto che una Legge federale venga riforall’arbitrio di chi sarà chiamato ad applica- mata in due fasi forse proprio con l’intenre le disposizioni legali.
zione di promuovere un’evoluzione della
Già si conosceva l’autonomia limitata Legge che non considera i principi fededei Cantoni nei confronti della Confede- rali e le sovranità locali.
razione per quanto concerne l’emanazione dei Piani direttori, ma l’impressione è
proprio che la gerarchia legale a scapito
*DR. AVV. Gianmaria mosca
delle Autorità cantonali e comunali sia anAvvocato specialista FSA/SAV in Diritto della
cora accresciuta nell’ambito di questo procostruzione ed immobiliare.
getto di riforma.
Presidente CATEF Lugano.
Anche l’estrema articolazione del progetto di riforma peggiora la già difficile
Certificate of Advanced Studies
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Residenze secondarie: la cartina allestita da
CATEF illustra molto bene la situazione nei diversi comuni del Cantone.
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ECONOMIA IMMOBILIARE COMMERCIALIZZAZIONE
Questione d‘identità
Un’identità chiaramente riconoscibile acquista un’importanza sempre maggiore anche nel mercato immobiliare. Mentre prima un nome e un logo bastavano a proporre un’offerta sul mercato, oggi si necessita di un’identità integrata per essere notati.
DENISE NICK* DEFINIRE I GRUPPI TARGET. Chi lancia proget-
ti sul mercato immobiliare come sviluppatore o agente commerciale, deve riflettere
bene sul destinatario di tale offerta. Altrettanto importante è di offrire ai gruppi di
riferimento la possibilità di identificazione con l’offerta. Naturalmente anche nel
settore immobiliare il prodotto deve soddisfare le aspettative. Sempre maggiore
importanza acquista il fatto che la comunicazione e l’informazione sul prodotto siano coerenti e in linea con i gruppi target
corrispondenti.
INCLUDERE I GRUPPI MARGINALI. Definire i
gruppi target porta spesso a discussioni
tra sviluppatori e agenti commerciali. Gli
sviluppatori tendono a definire i bisogni
dei destinatari secondo i criteri di un prodotto. Gli agenti commerciali al contrario
desiderano semplicemente che il loro prodotto venga recepito al meglio dai destinatari. Si tratta del classico conflitto che
non vale soltanto per il settore immobiliare. Compito del branding e della comunicazione è verificare entrambi i punti di vista e definire i gruppi target e il relativo
approccio affinché il prodotto venga venduto sul mercato.
Un’idea possibilmente precisa dei locatari o degli acquirenti è perciò la base
di ogni concept e dovrebbe essere dunque elaborata con la necessaria accuratezza. Questo può avvenire tramite definizioni generali, studi come Sinus-Milieu,
Fahrländer o altri. Tuttavia è importante
che tutte le parti coinvolte non solo siano
d’accordo sui destinatari a cui rivolgersi,
ma anche e soprattutto sull’influenza di
questo modo di agire sui possibili messaggi. Questo avviene perlopiù considerando
gruppi focus e interviste di strada che aiutano il committente a definire clienti potenziali, importanti per le successive fasi
dello sviluppo di un’identità.
DEFINIZIONE DI VALORI E POSIZIONAMENTO.
All’analisi esatta dell’immobile, del contesto e della definizione dei destinatari segue lo sviluppo di un’idea centrale fino ad
arrivare all’identità del marchio. Irrinunciabile è l’elaborazione di un posizionamento del progetto sul mercato e rispetto
al gruppo target. Durante tale elaborazione vengono definiti i valori che caratterizzano l’immobile e lo rendono vivibile, si
Oggi la commercializzazione avviene anche tramite computer, smartphone e tablet.
creano atmosfere, argomenti e affermazioni che possono essere impiegati tanto per l’acquisizione di interessati quanto nei documenti di vendita o durante un
colloquio con i clienti.
Risulta quindi chiaro se nel caso di un
determinato immobile e dei suoi destina-
mo. Proprio tramite l’alto coinvolgimento
dei destinatari nell’acquisto di un immobile, con un’identità adeguata è possibile
infondere un’anima a un luogo non ancora esistente. Conferendo a un progetto immobiliare una storia, un tema o un’atmosfera si creano analogie negli interessati.
Come in tutti i marchi anIl successo di una commercializ- che qui credibilità, riconozazione si misura sulla percentuale scimento e applicabilità sono parametri importanti per
di conversione.»
la definizione di nome, logo e
mood. Talvolta nomi del terretari sia meglio porre l’accento sui cana- no, di fantasia, descrittivi, che implicano
li online o sulla visita in loco. Evidenzierà qualcosa o semplici sigle colpiscono davcome una campagna stampa, una serie di vero nel segno, talaltra invece sono comeventi o una collaborazione con il vicina- pletamente sbagliati. Non esistono regoto permettano di filtrare e selezionare da le sempre valide per valutare un naming o
un gran numero di persone iniziali quegli un’identità, ma se si compiono i giusti pasinteressati che diventeranno in seguito ac- si nella giusta sequenza, si arriva perlopiù
quirenti o locatari.
a risultati che vengono accettati dal merIl successo di una commercializzazio- cato. Importante è soprattutto che l’idenne non si misura sul numero di interes- tità sui canali scelti metta in evidenza tutto
sati generati, bensì sulla percentuale di il suo potere e stimoli le emozioni desiderate negli interessati agli appartamenti.
conversione.
Ciò non riesce sempre al primo tentativo
IDENTITÀ SIGNIFICA IDENTIFICAZIONE. Soltan- e dovrebbe essere regolarmente verificato quando destinatari, valori, posiziona- to e adattato dalle parti coinvolte prima
mento e canali sono stati definiti, può es- o durante il periodo di commercializzasere sviluppata un’identità coerente che zione. Questo vale per i contenuti, il mocrea un momento emotivo, un’identifica- od, i canali e i budget. Soltanto chi allinea
zione e che trasmette un mondo autono- costantemente gli obiettivi posti con i riimmobilia Giugno 2015 | 15
CASE HISTORY SULL’IDENTITÀ DI UN PROGETTO
«MOSAICO» A
HINWIL
Uno speciale colpo di vanga per le famiglie.
Estratto dalla pagina web del progetto con le diverse tipologie di appartamento e visualizzazioni.
sultati raggiunti e agisce di conseguenza, può collocare gli investimenti in modo efficiente.
COME CREARE L’IDENTITÀ. Panoramica dei
possibili elementi di un’identità di progetto:
- naming, claim, logo
- mood, mondi figurati, storie
- argomentario
- canali di comunicazione e settori di
applicabilità come landing page, pagine
web di progetto con possibilità di contatto per il lancio, ampliamento di una
semplice pagina web per il progetto con
un “design responsive” così come campagne stampa classiche e online, social
media ecc.
- piattaforme di incontri come cantieri
messi in scena, eventi, showroom e touchpoint.
L’IDENTITÀ DEVE ALLINERASI AL PROGETTO.
Importante è che l’identità corrisponda ai
gruppi target e sia in linea con il progetto, il contesto, la regione e le persone che
utilizzano l’immobile. Con un’identità immobiliare di successo, l’immobile diventa
unico per il target di riferimento e mantiene un’identità consistente ben oltre il periodo di commercializzazione. *Denise nick
Denise Nick è cotitolare e direttrice di
Partner & Partner e dirige la Unit Immobili
Comunicazione-Marketing. La sua agenzia
è attiva in tutta la Svizzera da oltre 10 anni
per diversi sviluppatori immobiliari e agenti
commerciali.
Il progetto: il complesso residenziale
«Mosaico» si trova nelle
periferie rurali di Hinwil
nell’Oberland zurighese
e comprende undici
abitazioni plurifamiliari
a tre o quattro piani, che
si inseriscono armoniosamente nell’immagine
del luogo e del paesaggio.
- L’idea di base: il
complesso «Mosaico»
è sinonimo di famiglia,
varietà, cromaticità
e connessione con la
natura.
- Il gruppo target: il complesso è concepito per
singles maturi, coppie e
famiglie che appartengono al ceto medio e
non vogliono vivere in
una grande città, ma
apprezzano l’offerta di
servizi urbani di Hinwil.
I destinatari sono amanti
della natura e radicati
nell’Oberland zurighese.
Desiderano un’abitazione al passo coi tempi e
confortevole, ma non
vogliono o non possono
spendere troppi soldi.
- L’idea di commercializzazione: vista l’eterogeneità del gruppo target,
era necessario creare
un’unità. Nel naming e
nel design di «Mosaico»
possiamo ritrovare entrambi gli aspetti: varietà, cromaticità e il tutto
in un solo progetto.
- Identità: l’accettazione
locale era il fulcro del
concept: un complesso
residenziale per gli
abitanti dell’Oberland
zurighese. Con la presentazione del progetto di
costruzione sulla pagina
web, presso uno showroom in loco e alle fiere
regionali, il progetto ha
acquisito un’identità che
è stata percepita dai destinatari come autentica
e simpatica.
- Misure: i classici canali
di comunicazione come
pagine web dal design
responsivo (consultabili
su tutti i dispositivi),
una documentazione
di vendita dettagliata,
la presentazione del
cantiere, annunci e manifesti sono stati integrati da una fiera e un
accogliente showroom.
Anche il colpo di vanga
è stato motivo di festa
popolare e l’evento è
stato organizzato in
modo da creare identità
per tutti gli acquirenti
degli appartamenti.
Il progetto è un esempio
di interazione coerente
tra sviluppatori, agenti
commerciali ed esperti
di comunicazione. Grazie
a un’offerta attrattiva,
un’identità di progetto
coerente e una comunicazione commerciale
integrata, l’obiettivo di
vendita perseguito è
stato raggiunto in poco
tempo. EDILIZIA E ABITAZIONE MARCHIO DEGLI EDIFICI
Espandere il marchio Minergie
Lo standard Minergie ha ormai ampiamente dimostrato la sua validità. Anche le cose più collaudate, però, devono essere riviste nel tempo ed adattate alle nuove esigenze. Con «Minergie
2020» l’associazione Minergie presenta la sua strategia e i nuovi cambiamenti.
I risanamenti effettuati secondo lo standard Minergie nascondono un enorme potenziale (fotografie a sinistra e a destra: casa plurifamiliare prima e
dopo il risanamento).
RUEDI KRIESI* QUALE FUTURO PER MINERGIE? Con quasi
40’000 edifici certificati alla fine del 2014,
lo standard Minergie ha avuto sul settore
edilizio svizzero un’influenza talmente profonda come nessun altro strumento volontario prima d’ora. Grazie alla sua definizione – riduzione del consumo di energia non
rinnovabile, clima ambientale sano e confortevole, valore dell’edificio – il marchio è
estremamente accattivante per utenti, investitori, fornitori di sistemi ed esperti.
Quale sarà l’evoluzione di Minergie alla luce dei cambiamenti subiti dal panorama edilizio? Sarà ancora necessario in futuro? Minergie risponde a queste domande
lanciando la sua strategia «Minergie 2020»,
grazie alla quale Minergie evolverà nei settori di «sistema di qualità Minergie MQS»,
«rinnovamento edilizio sostenibile», «sostenibilità ampliata» e «formazione continua in efficienza energetica». I primi adeguamenti sono attesi per il 1° gennaio 2016.
SISTEMA DI QUALITÀ MINERGIE MQS. Già og-
gi la riparazione dei difetti di costruzione
costa ogni anno ben CHF 1,6 miliardi, una
cifra che si prevede aumenterà in conseguenza dell’imminente inasprimento del
modello di ordinanza. Sebbene già un terzo
degli edifici siano certificati Minergie, due
terzi non lo sono ancora e sono numerosi gli
esperti di costruzione che non hanno mai
avuto un confronto con le nuove tecniche.
Occorre dunque adottare delle contromisure, motivo per cui Minergie lancia il sistema di qualità denominato Minergie MQS. I
requisiti prevedono un ampliamento delle
prove a campione svolte finora e la stesura sistematica di protocolli di messa in funzione per gli impianti di riscaldamento e di
ventilazione. Sulla base dei documenti di
progettazione si stabiliscono circa 20 punti di prova del progetto, rispetto ai quali, in
fase esecutiva, la direzione dei lavori deve
dimostrare l’esecuzione conforme.
In
Svizzera vi è parecchia ritrosia nell’affrontare ristrutturazioni di ampio respiro, per
cui i risanamenti restano in arretrato. Per
il futuro Minergie propone soluzioni standard tra le quali il proprietario privato potrà
scegliere autonomamente la variante che
più si addice alle condizioni del suo edificio, così da poterlo modernizzare in modo
efficiente seguendo una procedura semplificata. Se nessuna delle soluzioni standard
risulta adeguata, sarà possibile, come accade tuttora, produrre una prova sulla base
di una soluzione a libera scelta. Nuova è la
RINNOVAMENTO EDILIZIO SOSTENIBILE.
possibilità di eseguire i lavori a tappe, suddivisi su più anni. Questa soluzione rispecchia la realtà edilizia, in quanto consente
di ripartire gli investimenti su più anni dal
punto di vista fiscale.
SOSTENIBILITÀ AMPLIATA. Gli standard edi-
lizi internazionali come LEED, BREEAM e
DGNB compaiono anche in Svizzera in virtù dell’interesse dimostrato dagli investitori stranieri. Si tratta di marchi che comprendono un’ampia gamma di criteri di
sostenibilità, che talvolta mal si addicono
al contesto svizzero. Il Network Costruzione Sostenibile Svizzera (NNBS) ha pertanto sviluppato uno standard di sostenibilità
svizzero completo, detto SNBS, dal quale si
ricaverà ora un marchio. Minergie intende
candidarsi alla gara d’appalto attualmente
in corso per la semplificazione e l’esecuzione dello standard SNBS.
FORMAZIONE CONTINUA IN EFFICIENZA ENERGETICA. I nuovi modelli di prescrizioni ener-
getiche dei cantoni (MoPEC) ridurranno i
requisiti per le nuove costruzioni portandoli al livello dello standard Minergie. Si tratta di un importante passo verso la prassi attualmente in vigore. Il nuovo e ambizioso
valore di progettazione relativo al consumo
di energia per riscaldamento, acqua calda,
raffrescamento e ventilazione, pari ad appena 35 kWh/m2, richiede di armonizzare
con precisione involucro e impianti tecnici dell’abitazione attraverso una progettazione integrale, così come avviene da lungo tempo per gli edifici certificati Minergie.
Inoltre, per potersi imporre con successo
sul mercato, i nuovi strumenti di Minergie
devono essere adottati da un ampio numero di esperti di costruzioni.
Per questo motivo Minergie amplierà
notevolmente la sua offerta di formazione continua negli ambiti della qualità, della sostenibilità e del rinnovamento edilizio.
NUOVA VALUTAZIONE DEL FOTOVOLTAICO PER
GLI STANDARD MINERGIE. Le abitazioni cer-
tificate Minergie dovranno ora essere ottimizzate anche con impianti fotovoltaici, in
modo da assorbire dalla rete la minor quantità possibile di corrente elettrica. Questo
risultato si può ottenere anche migliorando
la coibentazione, rendendo più efficiente
la ventilazione con il recupero e la generazione di calore nonché orientando opportunamente gli impianti solari. In futuro non
sarà quindi più possibile compensare uno
scarso grado di efficienza dell’impianto di
riscaldamento con l’elevata produzione di
corrente solare in estate. Per questo, la valutazione comprenderà soltanto la corrente elettrica assorbita dalla rete a scopo di
riscaldamento, ventilazione, acqua calda e
climatizzazione. Il calcolo si baserà sui bilanci mensili e saranno computati tutti i
mesi che presentano un bilancio negativo.
Per un edificio ad uso abitativo il periodo
interessato è esclusivamente il semestre invernale, mentre per un edificio ad uso commerciale con un’elevata quota di raffrescamento sono interessati anche i mesi estivi.
MODIFICHE AL LIMITE IMPOSTO DALLO STANDARD BASE MINERGIE. I valori limite imposti
dal modello d’ordinanza dei cantoni e dallo standard base Minergie sarà identico per
quanto riguarda le nuove costruzioni (lo
standard base Minergie sarà abbassato da
38 kWh/m2 a 35 kWh/m2). Nell’edilizia certificata Minergie saranno tuttavia richiesti
anche, a medio termine, un’alimentazione
di aria fresca automatica e il sistema di qualità Minergie. *Ruedi Kries
L’autore è vicepresidente di Minergie.
PUBLIREPORTAGE BANCASTATO
BancaStato: esperienza al vostro fianco
A colloquio con Fabrizio Cieslakiewicz, responsabile dell’Area Retail e Aziendale.
basa su un tasso di riferimento fisso. Questa
soluzione consente di proteggersi dal rialzo
dei tassi favowrendo una pianificazione finanziaria a lungo termine, anche se ha un costo
maggiore di un’ipoteca LIBOR. Con quest’ultima si approfitta dei tassi bassi ma ci si espone al rischio che i tassi salgano. Esistono tuttavia anche le formule miste”.
I tassi ipotecari non sono mai stati così bassi. Negli scorsi anni si sono levate molte voci inerenti una potenziale bolla immobiliare:
sono ancora attuali? Cosa ne pensa in merito? Vi sono timori per il Ticino? Quali rischi
corre chi compra casa?
«È innegabile: negli ultimi cinque anni si è assistito a una crescita significativa delle spese per l’edilizia e del valore delle transazioni immobiliari. Le abitazioni hanno registrato
un aumento sensibile del loro valore. Siamo
comunque lontani dalla situazione degli anni Novanta, dai valori estremi delle transazioFabrizio Cieslakiewicz, membro di Direzione generale ni raggiunti in quel periodo, quando in poco
tempo un immobile poteva essere comprae responsabile dell’Area Retail e Aziendale.
to e venduto anche tre volte. Le informazioni
Direttor Cieslakiewicz, cosa può offrire Ban- più recenti in merito al mercato immobiliare
indicano che la crescita dei prezzi prosegue,
caStato a chi cerca casa?
“La riposta è semplice: prodotti e servizi mo- ma è attenuata e gli esperti ritengono che taderni e in linea con le esigenze di chi vuole rallentamento continuerà. Naturalmente
le realizzare il proprio progetto immobiliare. per tutti gli attori coinvolti nel settore immoInnanzitutto offriamo una consulenza appro- biliare non cambia nulla: è importante che
fondita e specifica, durante la quale dialogan- continuino a essere prudenti, e questo vale
do con il cliente vengono individuati i bisogni di specialmente per le banche che erogano crechi si rivolge a noi. Una volta analizzata la sin- diti ipotecari. In Ticino, attualmente, siamo di
gola situazione, viene poi proposta la soluzio- fronte a tendenze eterogenee. La situazione
ne bancaria migliore. Per coloro interessati è più delicata nel Locarnese e nel Luganese,
a edificare, ristrutturare o acquistare un’a- dove negli ultimi anni i prezzi hanno segnato
bitazione vi sono a disposizione mutui che si aumenti più forti rispetto al resto del Cantobasano su un tasso di interesse fisso oppure ne, ma dove ora si assiste invece a un rallenvariabile, snodabili su archi temporali mol- tamento. Nel nostro Cantone, attualmente,
to flessibili. Ma non solo: BancaStato offre si sta verificando una tendenza che vede auanche polizze assicurative semplici ed effi- mentare i prezzi delle vendite di case e apcaci, che hanno lo scopo di far dormire sonni partamenti al di fuori di Locarnese e Lugatranquilli a chi ad esempio vuole garantirsi il nese: dove i terreni sono meno costosi. Ad
mantenimento della capacità di pagamento ogni modo, a livello generale, occorre semdegli interessi sull’ipoteca della propria ca- pre ricordare come gli istituti di credito adotsa in caso di incapacità di guadagno dovuta a tino criteri prudenziali nell’ambito della conmalattia o infortunio”.
cessione di crediti ipotecari, sia per quanto
riguarda la stima del valore dell’oggetto imTasso fisso o variabile: quale è la formula mobiliare, sia per quanto concerne i criteri
giusta?
di calcolo dell’aggravio e della sopportabilità
“Non c’è una regola generale: il cliente sce- dell’onere del debito. Il tasso teorico utilizzato
glie ciò che meglio si adatta alle sue esigenze. per calcolare l’indebitamento varia generalAttualmente i tassi di interesse di riferimen- mente intorno al 6%, a dipendenza della banto sono ai minimi livelli storici. Molti clienti ca, mentre in realtà si aggira intorno al 5%,
stanno dunque optando per la nostra ipoteca ammortamento e manutenzione inclusi. C’è
FERMA, la quale, come si evince dal nome, si comunque un buon margine, tenendo anche
conto del fatto che molte ipoteche erogate negli ultimi anni sono strutturate con un tasso
fisso a medio e lungo termine».
Fino a quando durerà questa situazione eccezionale?
“L’evoluzione dei tassi ipotecari è anche legata ai tassi di riferimento della BNS, che attualmente si trovano in territorio negativo. La
situazione è ovviamente temporanea e il problema è appunto capire quanto durerà: potrebbe anche restare immutata per qualche
anno. Si crede che almeno sino al 2016 resterà tale”.
Come fate a BancaStato a monitorare l’evoluzione del mercato immobiliare ticinese?
“In primo luogo tramite la nostra vasta esperienza e il nostro contatto diretto, giornaliero
e profondo, con il territorio e i ticinesi. Oltre a
vivere in prima persona le evoluzioni del settore, ci basiamo inoltre su due indici chiamati CAEX e APEX: rappresentano l’andamento
dei prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti nel Cantone dall’inizio del 1998. Il
metodo di calcolo e i dati utilizzati sono considerati i migliori per misurare fedelmente
tali andamenti. La pubblicazione degli indici
avviene in collaborazione con il Centro di informazione e di formazione immobiliare, al
quale banche, assicurazioni e casse pensioni forniscono in maniera anonima informazioni circa i prezzi degli immobili effettivamente pagati. CAEX e APEX rappresentano lo
strumento di misura più affidabile per quanto
concerne i prezzi degli immobili nel mercato
ticinese e gli ultimi dati confermano il fenomeno di cui parlavamo prima, quello che vede aumentare i prezzi nelle zone al di fuori di
Locarnese e Luganese”.
I criteri di sostenibilità ecologica sono sempre più applicati nelle costruzioni. Proponete ipoteche “verdi”?
“Certamente. Coloro che certificano la loro
abitazione con un’etichetta Minergie possono godere del tasso ipotecario agevolato della nostra ipoteca BONUS+ EcoCasa. Abbiamo
voluto premiare chi investe nello sviluppo sostenibile”.
SVIT TICINO ASSEMBLEA 2015
Assemblea 2015 al Serpiano
La nostra associazione cresce e si rafforza con otto nuovi soci, fra graditi sponsor, ospiti
illustri, bellezza dell’arte e… beneficienza per 400 bambini in Uganda!
RED. Sembra che le presenze all’assemblea
Svit siano in crescita da alcuni anni a
questa parte. Qualcuno sostiene che ciò
sia dovuto alla sempre maggiore presenza di Svit negli ambiti professionali e formativi del cantone, altri semplicemente
perché Svit sceglie sempre posti nuovi,
interessanti e non sempre conosciuti dagli stessi ticinesi. Saranno forse entrambi
i motivi, ma quest’anno quasi un’ottantina di persone fra soci e invitati hanno affrontato le rampe del San Giorgio (e sfidato gli imprevisti di bus di turisti cinesi
messi di traverso sulla stretta strada) per
giungere fino al Serpiano dove si teneva
il raduno annuale. Il bel tempo ha splendidamente salutato e accompagnato gli
eventi della serata, in particolare l’aperitivo del dopo assemblea, tenuto sulla terrazza giardino dell’albergo, avvolti da un
panorama mozzafiato che spazia da Porto Ceresio a Lugano, con la perla della
Tenuta del Castello di Morcote proprio
di fronte, a ricordo di quella ventosa ma
altrettanto affascinante serata in cui si
è tenuta l’assemblea dello scorso anno.
L’assemblea si voleva come un momento di pausa e di riflessione sulle molte attività proposte e svolte nell’anno chiuso
al 31.12.2014, ma anche come presentazione delle novità che sono state preparate per il prossimo. La parte ufficiale,
con le relazioni sulle attività, la presentazione dei conti e del preventivo ha occupato quasi interamente il tempo a disposizione.
La presidente del giorno Roberta Passardi ha condotto la presentazione delle trattande, ottimamente assistita dalla segretaria Laura Panzeri, che insieme
alla nuova collaboratrice di Svit Ticino
Sara Mariani ha preparato impeccabilmente la sala e il supporto video ai vari interventi.
Il saluto del Vicepresidente di Svit Svizzera e designato futuro Presidente nazionale Andy Ingold è stato particolarmen-
te apprezzato ed ha permesso alla sala di
conoscere l’attenzione e la stima per Svit
Ticino da parte della nostra “centrale”.
Subito dopo, il presidente cantonale ha
aperto la sua presentazione salutando e
ringraziando gli ospiti presenti e in particolare il Presidente dell’Associazione
Bancaria Ticinese, Franco Citterio, il Direttore del Centro di Studi Bancari René
Chopard e il Direttore dell’Ufficio cantonale di stima Pau Origoni. Anche gli
sponsor, da Banca Stato a Schindler, Homegate, Walter Meier, Sibir e upc cablecom sono stati ringraziati per il loro concreto sostegno e la loro amicizia.
Nella sua relazione, il presidente ha fatto inizialmente riferimento all’importante lavoro dell’associazione nella segnalazione delle attività fiduciarie abusive
sul nostro territorio. E’ infatti ancora insufficiente la coscienza nei professionisti fiduciari che lo svolgimento a titolo
professionale di tali attività implica una
autorizzazione cantonale ed è sottoposta alla Legge sui fiduciari. A sostegno
della Legge si sono espressi in sentenze
di chiaro appoggio sia il Tribunale Amministrativo che il Tribunale Federale,
confermando l’impostazione giuridica a
tutela della professionalità dell’intero ramo fiduciario in Ticino. Anche per favorire questa maggiore coscienza e sostenere la professionalità dei propri associati,
Svit Ticino si è dotata (e questo è il quarto anno di pubblicazione!) della rivista
“Immobilia Ticino”, ormai considerata
un punto di riferimento e di competenza
per gli operatori del ramo.
e dunque anche Svit Ticino, già da anni
ha ribadito l’illegalità di ogni tariffario o
accordo cartellare sugli onorari, il presidente si è appellato alla serietà professionale di ognuno, stigmatizzando la pratica, purtroppo spesso constatata, di una
definizione lacunosa e talvolta inferiore
agli stessi costi operativi, degli onorari
per le prestazioni di gestione o mediazione immobiliare. Un comportamento
che danneggia innanzitutto chi lo pratica, ma soprattutto la clientela, che a lungo termine ne paga lo scotto in termini
di insufficiente qualità del servizio e del
personale.
Il presidente ha concluso il proprio intervento invitando i presenti a fronteggiare quello che sempre di più è visto come
un danno per l’attività di fiduciario immobiliare e un pericoloso segnale per la
nostra professionalità: l’insufficiente cura che viene prestata nel definire gli onorari e i contenuti dei mandati di amministrazione. Ricordando che Svit Svizzera,
La parola è passata ad altri oratori che
hanno integrato il rapporto presidenziale presentando i diversi temi:
Dapprima, per ricordare l’importanza
della competenza nello svolgimento della professione immobiliare, è stata annunciata la prossima uscita della nuova
edizione (la terza) della guida professio-
nale “Il Condomino”, che nell’anno del
50.mo dalla nascita della legislazione
sulla Proprietà per piani è stata completamente rivista e completata, e che continuerà così anche in futuro a rappresentare per amministratori e comproprietari
un importante punto di riferimento e un
riferimento sicuro e competente. E’ stato Marco Piozzini, autore delle due precedenti edizioni della Guida e conduttore del gruppo di lavoro anche per questa
terza edizione, che ha svelato i dettagli
del lavoro e i tempi di pubblicazione;
Del nuovo accordo stipulato con Publicitas e con il Corriere del Ticino/Giornale del Popolo per una maggiore visibilità
delle inserzioni dei soci nelle pagine immobiliari, ha poi riferito Brigitte Netzer,
titolare di una agenzia di marketing e docente ai corsi per l’attestato in commercializzazione immobiliare, che ha svolto
per questa iniziativa il ruolo di consulente esterno.
E’ stata poi Laura Panzeri Cometta che ha
ricordato l’intenso programma dell’anno
trascorso, e quello che già è stato preparato a partire dall’autunno prossimo,
a livello di formazione, sia attraverso i
corsi per gli attestati federali in gestione
e in commercializzazione immobiliare,
sia per tutti gli altri momenti puntuali e
ricorrenti, in particolare seminari e giornate di studio, anche in collaborazione
con il Centro Studi Bancari di Vezia e
con la SUPSI.
Infine Werner Leuzinger, Presidente della Commissione d’esame professionale
dell’economia immobiliare svizzera, sezione Ticino, ha presentato organizzazione e obiettivi della Commissione, che
con un nuovo ufficio e una collaboratrice a tempo parziale punta ad una maggiore professionalizzazione, necessaria
visto anche il forte aumento del lavoro e
delle esigenze.
L’assemblea è proseguita con il resto della
parte ufficiale nella quale i conti 2014, il
preventivo 2015, l’operato del comitato
e il rapporto di revisione, come pure la
conferma per un altro anno dell’incarico
di revisore a Daniele Marazza, sono stati
ogni volta accolti all’unanimità.
Sono stati accolti a far parte di Svit otto
nuovi soci, mentre si sono dovuti accogliere quattro uscite dall’associazione,
fra cui si è ricordato il decesso del socio
René Hoff, mentre per la prima volta si
è dovuto procedere alla radiazione, approvata dall’assemblea, di tre soci gravemente morosi verso l’associazione, e
con i quali non è stato purtroppo possibile trovare alcun accomodamento.
Infine, l’arrivo in corso dell’assemblea
del Consigliere Nazionale e futuro presidente di AITI Fabio Regazzi ha offerto
la possibilità di un suo breve intervento
a sostegno dei temi dell’agenda politica
cantonale e federale legati all’economia
immobiliare e del territorio. L’assemblea
ne ha brevemente discusso sforando i
tempi prefissati e ritardando l’aperitivo,
che è seguito all’aperto.
Nel corso della cena “a sorpresa”, gli
ospiti hanno potuto gustare piatti curati,
è il caso di dirlo “ad arte”, con portate
inframmezzate da competenti presentazioni storico-artistiche da parte di una
storica dell’arte, che si è cimentata con
il tema “la bellezza nell’arte e nell’architettura”.
Sempre nel corso della cena sono stati consegnati quattro Attestati Federali
in gestione immobiliare, mentre il Presidente ha presentato un’opera di sostegno alla formazione in Uganda, invitando
i presenti a contribuire alla ristrutturazione di una scuola elementare che ospita
400 ragazzi e che ha urgente bisogno di
interventi edili. I presenti hanno risposto
calorosamente e l’appello ha permesso
di raccogliere, nella stessa serata quasi
Sfr. 5’000.
SVIT TICINO LA PAROLA AL PRESIDENTE
RAPPORTO DEL PRESIDENTE
ALBERTO MONTORFANI
Gentili e egregi ospiti,
Cari colleghi e soci,
Bene amati e irrinunciabili sponsor,
Vorrei iniziare questa
assemblea ringraziando tutti quelli che si sono impegnati in questo
anno, in qualsiasi forma, a sostengo di Svit,
che hanno partecipato a
eventi, seminari e appuntamenti da noi proposti
e sostenuti, ai corsi sia
come docenti che come
studenti, che hanno contribuito ad arricchire Immobilia Ticino, la newsletter, il sito e tutto quanto
è stato da noi pubblicato
e veicolato. Tutto questo
è Svit Ticino e senza di
voi questo non ci sarebbe stato.
Vorrei qui personalmente ringraziare per la loro
gradita presenza il presidente di ABT Franco Citterio, il direttore del CSB
René Chopard, e il nuovo direttore dell’USTAT,
Pau Origoni, che per la
prima volta con piacere accogliamo alla nostra
assemblea. Ringrazio
anche tutti gli sponsor
che ci sono stati a fianco
quest’anno e che sono
qui tutti rappresentati.
Ma soprattutto voglio
ringraziare, personalmente e a nome di tutti,
Laura Panzeri, la nostra
segretaria, che anche
quest’anno, assistendo
e coordinando il lavoro
del comitato, della redazione di Immobilia, gestendo i corsi e gli eventi, ancora maggiormente
ha contribuito a rendere la nostra una vera associazione di professionisti che si esprime ed è
presente sul nostro territorio, a fianco di chi già
è presente e già si muove in sostegno della nostra economia e del settore immobiliare.
Questo lavoro, che si traduce anche in una maggiore e più qualificata
presenza, e che ha sensi-
bilmente aumentato anche il nostro “giro di affari” ci permette ora di
ospitare le nostre due
collaboratrici, (perché
abbiamo anche avuto
l’occasione di assumere Sara, che dal prossimo
anno, dopo un doveroso stage presso Svit Zurigo tornerà in forza al nostro segretariato) in un
ufficio degno di questo
nome, dove sarà possibile ancora maggiormente
servire l’associazione e i
bisogni dei soci.
Vorrei ora brevemente
accennare ai temi di questo rapporto presidenziale, su alcuni dei quali
riferisco io, su altri avrete la voce dei diretti protagonisti. Questo anche
per mostrare che il nostro è un lavoro di gruppo, come altrimenti non
potrebbe essere.
Primo tema
Della nostra presenza
nell’autorità cantonale di
vigilanza abbiamo già riferito negli scorsi anni,
soprattutto segnalando i
progressi svolti da quando la nuova legge è entrata in vigore.
Tre nuove notizie voglio
segnalare per rendervi conto anche del nostro impegno in questo
ambito
1. Nell’ultimo anno sono
giunte all’ispettorato dei
fiduciari oltre 100 segnalazioni di casi di presunta abusività. Di questi,
62 sono stati segnalati
da soci Svit direttamente o per il tramite del segretariato. Di tutti questi casi, 59 sono stati già
chiusi. Mi preme sottolineare qui l’importanza
delle segnalazioni di attività abusiva, che si comincia a percepire lasci
un segno concreto e un
visibile timore nei molti operatori non ancora
in regola che sempre più
spesso si annunciano anche da noi per informarsi
circa le leggi e gli usi della nostra piazza;
2. Una sentenza del tribunale amministrativo
cantonale che ha chiaramente respinto il tentativo di un avvocato di
prestarsi quale garante di un’attività fiduciaria non svolta in proprio
e per proprio nome: un
chiarimento sull’interpretazione della Legge
che garantisce ad ognuno di fare il proprio lavoro senza pericolose interferenze: l’avvocato
può svolgere attività fiduciaria per conto suo e
a proprio nome, ma non
per questo è autorizzato a garantire altri nello
svolgimento dell’attività
fiduciaria.
3. Una sentenza altrettanto chiara del Tribunale federale, che stabilisce
come imprescindibile lo
svolgimento di un periodo di pratica di due anni
presso un fiduciario autorizzato nel ramo per il
quale si intende chiedere la patente, e questo al
di là del titolo di studio o
della formazione pratica
svolta qua o là o dell’età
o esperienza o di qualsiasi altro criterio.
Sono tutti segnali incoraggianti per lo svolgimento del nostro lavoro in un ambito di chiara
competenza e trasparente professionalità.
Secondo tema
Dopo venti anni dalla prima pubblicazione, uscirà nell’anno del 50. della
legislazione sulla PPP la
terza edizione della nostra guida Il Condominio,
completamente rivista
e aggiornata in un gruppo di lavoro che abbiamo
costituito insieme a Catef. E con questa garantiremo ancora per almeno
altri venti anni la nostra
leadership nell’ambito della consulenza immobiliare e nell’amministrazione delle PPP, vero
campo di battaglia dove
ancora troppo si improvvisa. Di questo lavoro utilissimo riferirà il “padre”
della prima e della se-
conda guida e timoniere anche in questa terza,
Marco Piozzini.
Terzo tema
I momenti di formazione per i soci, come pure
gli eventi meno formali ma non meno importanti, sono stati parecchi
quest’anno, due presentazioni dell’avv. Gianmaria Mosca, una sul diritto
di locazione, l’altra sulla
nuova legge sullo sviluppo territoriale, la visita
all’inceneritore di Giubiasco con la presentazione di Teris e Metanord,
la bella serata di presentazione dell’attività di
AVAID a sostegno della
formazione nei paesi più
disagiati del mondo, i diversi seminari dell’IFPF e
del CSB, incluso il recente Annual immobiliare, il
CAS in risanamento degli edifici che la SUPSI ha
voluto più vicino alle necessità anche degli amministratori immobiliari e
non solo degli architetti e
ingegneri.
Laura riferirà dei corsi
svolti e di quelli che verranno. Inutile ribadire
l’importanza della formazione per i nostri colleghi e collaboratori. Siamo comunque sorpresi e
soddisfatti della sempre
affollata partecipazione e
del grande interesse che
i nostri corsi suscitano.
Quarto tema
Questa trasparente professionalità si è anche
dotata di uno strumento
visibile, pubblico e potente a sostegno del marchio Svit e della qualità dei nostri associati.
Dell’accordo con Publicitas avete già ricevuto informazione e i più attenti avranno notato che le
pagine immobiliari dei
giornali si stanno colorando sempre più del nostro blu-Svit. Di questo
e dell’altro grande strumento che altre associazioni professionali ci
invidiano, il nostro Immobilia, vi parlerà Brigitte Netzer, che ci accom-
pagna da qualche tempo
sulla strada di una strategia di marketing mirato e performante.
Ultimo tema
Chiedo ancora un po’ di
pazienza per un tema
che riguarda veramente
tutti ma di cui non si parla mai a sufficienza, forse per un timoroso pudore di dover svelare una
parte importante di ciò
che ci riguarda.
Gli onorari di amministrazione, degli immobili
locativi, ma specialmente quelli delle amministrazioni condominiali.
Ho detto prima che questo settore è un campo
di battaglia dove si improvvisa ancora troppo,
e lo confermo. Confermo
anche che il giusto pudore con il quale talvolta
si deve trattare del tema
consegue il fatto, ormai
noto a tutti, che qualsiasi accordo, indiretto o indiretto, esplicito o tacito,
o anche solo ipotizzabile
fra soci o gruppi di soci
fa scattare in quelli della Commissione federale della concorrenza idee
poco edificanti circa un
presunto comportamento cartellare della nostra associazione, aprendo la strada ad indagini
di tipo poliziesco con rischi di multe a quattro
zeri. Perciò lo ribadisco,
la Svit non dispone alcuna indicazione né orientamento circa le tariffe
da applicare agli onorari
di amministrazione o di
mediazione immobilia-
re. Ciò detto, non è vero
che la libera concorrenza agisce sempre in favore del cliente, e questo dobbiamo avere il
coraggio di dirlo: onorari per amministrazioni locative al di sotto del
4.5% o inferiori a CHF
750.00 per unità di PPP
non permettono la semplice copertura dei costi, e così i clienti si troveranno a pagarne lo
scotto in termini di qualità del servizio e del personale. Ognuno tragga
le sue conseguenze, abbiamo il coraggio di non
sottometterci a questo
ricatto. Dobbiamo avere la coscienza del valore
del nostro lavoro e della
nostra esperienza e pretendere per questo un
giusto riconoscimento. E
dobbiamo essere pronti a giustificarlo in termini di competenze, formazione, e innovazione
nel servizio e nella tecnologia.
Sono convinto che la
strada per una presenza futura ancora più forte e competente di Svit
e dei propri soci sul nostro mercato immobiliare passi per questa maggiore professionalità e vi
assicuro che insieme al
comitato e a chiunque
di voi ne condivida gli intenti e desideri mettersi
a disposizione, farò tutto
il possibile per raggiungerla anche nei prossimi anni.
Alberto Montorfani
Presidente
SVIT Ticino IndiriZzi Organi e soci di SVIT Ticino
www.svit-ticino.ch
Comitato SVIT Ticino
Presidente: Alberto Montorfani,
AM Consulenze Sagl, Via al Forte 10, CP,
6900 Lugano, 079 240 35 81,
[email protected]
Vicepresidente: Edda Bruni-Fasani,
Leso, 6563 Mesocco, 091 835 90 55,
[email protected]
Segretario: Bettina Huber,
Immobiliare Marazza Sagl, via San
Gottardo 129, 6648 Minusio,
091 730 12 17, [email protected]
Cassiere: Marco Piozzini, Studio
Fiduciario e Immobiliare Piozzini
A & M, Centro Montana,
via ai Molini 1, 6616 Losone
091 791 39 58,
[email protected]
Giuseppe Arrigoni, Livit SA,
via Greina 2, 6900 Lugano,
Antonio Canavesi, Barinvest SA,
via Cantonale 19, 6900 Lugano
091 913 70 90,
[email protected]
Marco Fantoni, Comafim SA,
Corso Elvezia 27, 6900 Lugano
Werner Leuzinger,
Lefor Immobiliare SA, Via Cantonale 45,
6964 Davesco, 091 942 46 82,
[email protected]
Manuele Morelli, Immoprogramm SA,
Viale Stazione 4, 6500 Bellinzona,
091 825 20 40,
[email protected]
Distretto di Bellinzona
e Valli
Alfred Müller SA, Paganini Massimiliano, Camorino, www.alfred-mueller.ch
Bruni Fasani Edda, Mesocco
Bruschi Mediazioni Sagl, Bassi Fabio,
Giubiasco
Confinanz SA, Passardi Roberta,
Giubiasco, www.confinanz.com
Consulca SA, Pulici Mirco, Bellinzona,
www.consulca.ch
Darani Nicola, Chironico
DLS Real Estate Management SA,
De Luigi Ivano, Bellinzona
Evolve SA, Tamagni Michele, Bellinzona,
www.evolve-sa.ch
FFS Gestione Immobiliare, Comandini
Samuele, Bellinzona,
www.ffs.ch/immobili
Fideconto gestioni immobiliari SA,
Janner Michele, Bellinzona,
www.fideconto.ch
Immoprogramm SA, Morelli Manuele,
Bellinzona, www.immoprogramm.ch
Migros Ticino, Chiappini Pierfranco,
St. Antonino
Multiconta SA, Canonica Moreno,
Bellinzona, www.multiconta.ch
Papa Renzo, Bellinzona
Posta Immobili Management e
Servizi SA, Arch. Massarotti Claudio,
Giubiasco
Puntoimmobiliare SA, Pedrini Carlo,
Gudo, www.puntoimmobiliaresa.ch
Distretto di Locarno
e Valli
Scacchi Daniela, Losone
Agenzia Fid. e Immobiliare
Cocquio & Co, Cocquio Claudio,
Ascona, www.farola.ch
Agenzia immobilare Candolfi,
Candolfi Gustavo, Losone
Agenzia Immobiliare, Mazzoleni Roberto, Muralto, www.immo-mazzoleni.ch
Assofide SA, Ing. Maffei Giorgio,
Locarno, www.assofide.ch
Bosshard Immobilien AG, Bosshard
Kurt, Ascona, www.bosshard-immo.ch
Esedra Real Estate Sagl, Rocca
Francesco, Riazzino,
www.esedraimmobiliare.ch
EV Ascona Top Real Estates AG, Peter
Frigo, Ascona, www.engelvoelkers.com
Fendoni SA, Fendoni Aldo, Ascona,
www.fendoni.ch
Ferie Lago Maggiore Progano & CO,
Wimmershoff Martina, Gerra Gambarogno
Fid SA, Natour Mohamad, Losone,
www.fid-sa.ch
Fiduciaria Cheda SA, Angelucci
Bazzana Barbara, Locarno, chedasa.ch
GPF Gestioni SA, Rieder Marco,
Gordola, www.gpf-immobiliare.ch
Immobiliare – SL, Lappe Stefano,
Locarno, www.immobiliare-sl.ch
Immobiliare Colibrì Sagl, Kurt Roger,
Ascona
Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti
Franco, Locarno, www.fideconto.com
Immobiliare Hunkeler Sagl, Benz Mike, Ascona, www.immohunkeler.ch
Immobiliare Marazza Sagl, Marazza
Daniele, Minusio, www.marazza.ch
Immobiliare Marazza Sagl,
Huber De Santis Bettina, Minusio,
www.marazza.ch
Immobiliare Nodiroli & Co., Nodiroli
Claudio, Solduno, www.nodiroli.ch
Immobiliare-Lenhart SA,
Lenhart Lando, Contra
Immoloretan Sagl, Loretan Güdel Monika, Brissago, www.immoloretan.com
Marcollo Franco Pietro, Locarno
Monotti & Puttini Gestioni Immobiliari SA, Zamboni Rolando, Locarno,
www.monottiputtini.ch
Multiresidenza SA, Vacchini Oliver,
Muralto, www.multiresidenza.ch
Reamco SA, Kwiatkowski-Fornera
Michela, Locarno, www.reamco.ch
Studio Fiduciario Immobiliare
Piozzini A & M, Piozzini Marco, Losone,
www.fiduciaria-piozzini.ch
TRE Ticino Real Estate Brokers Sagl,
Burkhardt Andrea, Ascona,
www.topswiss.com
Wildi Immobiliare, Wildi Roberto,
Ascona, www.wildi-immobiliare.ch
Distretto di Lugano
Abete Rosso SA, Labianca Filippo,
Lugano
Agenzia Immobiliare Ceresio SA,
Muri Riccardo, Lugano,
www.immobiliareceresio.ch
AM Consulenze Sagl, Montorfani
Alberto, Lugano, www.amconsulenze.ch
Amfiges SA, Müller-Scopazzini Silvia,
Lugano, www.amfiges.ch
Ami Immobiliare SA, Franchini Roberto,
Lugano, www.amifiduciaria.ch
Amministrazione Central Park SA,
Lugano
AmmonCasa Sagl, Ammon Mattia,
Lugano, www.ammoncasa.com
Antonelli Omar, Lugano
Axim SA, Lugano, www.aximsa.ch
BARINVEST SA, Canavesi Antonio,
Lugano, www.barinvest.ch
BdB Real Estate SA, Canavesi Antonio,
Lugano
Besfid e Pianca immobiliare SA,
Pianca Candido, Lugano,
www.besfid-pianca.ch
Bisang Daniele, Muzzano
Bouygues E&S FM Svizzera SA,
Miglioretto Silvano, Manno,
www.bouygues-es.ch
Ciriaco Massimiliano, Lugano
Comafim SA, Fantoni Marco, Lugano,
www.comafim.ch
Comisa SA, Elsener Gabriele,
Castagnola, www.comisa.ch
Corfida SA, Ciceri Gianpaolo, Lugano,
www.corfida.com
Danproperty SA, Ancarola Domenico,
Lugano, www.danproperty.ch
DCF Promozione Immobiliare SA,
Hurth Daniele, Lugano, www.dcf.ch
Dreieck Immobiliare SA, Lugano,
www.dreieckimmo.ch
Fiducia & Art SA, Strozzi Livio, Lugano
Paradiso, www.fiducia-art.com
Fiduciaria Taddei-Bassi SA, Bassi
Fabio, Lugano, www.taddei-bassi.ch
Fiduciaria De Bernardis, Massagno,
www.debernardis.ch
Fondazione Maghetti, Caruso Riccardo,
Lugano
Fontana Sotheby’s International
Realty, Della Santa Giorgio, Lugano,
www.fontanasothebysrealty.ch
Galli Immobiliare SA, Galli Ivan, Rivera, www.gallipartners.ch
GPM Global Property Management
SA, Mazzoleni Marzio, Lugano,
www.gpm.ch
Il Sogno immobiliare SA, Lodigiani
Sergio, Lugano, www.ilsognoimmobiliare.ch
Imag Concept SA, Gilardoni Arianna,
Maroggia
Immobiliare Bandel, Bandel Jacques,
Lugano, www.immobiliare-bandel.ch
Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti Sacha, Pazzallo, www.fideconto.com
Immobiliare Fontana Amministra
zioni Sagl, Ferrari Donata, Lugano,
www.fontanasothebysrealty.ch
Immobiliare House Solution Sagl,
Gorzanelli Daniele, Lugano,
www.housesolution.ch
Immobiliare Mantegazza SA, Mantegazza Melissa, Lugano,
www.mantegazza.ch
Immobiliare Tuttoimmobili Sagl,
Rocchi Alain, Melide,
www.tuttoimmobili.ch
Immobiliare Wäfler/Imafid SA,
Wäfler Diethelm, Lugano
IMMOIDEA SA, Quadri Graziella,
Lugano
Immolife Ticino SA, Arcuri Matteo,
Maroggia, www.immolifeticino.ch
Ital-Suisse Immobiliare Sagl, Antonelli Omar, Lugano, www.italsuisse.ch
Lambertini, Ernst & Partners
Gestioni immobiliari SA, Riboni Renzo
e Ernst Thomas, Lugano,
www.lepartners.ch
Laris Immobiliare SA, Bernasconi
Leonardo, Lugano
Lefor Immobiliare SA, Leuzinger
Werner, Davesco, www.lefor.ch
Livit SA, Arrigoni Giuseppe, Lugano,
www.livit.ch
Luminati Francesco, Lugano
MPP Fiduciaria SA, Pedretti Tito, Lugano, www.mppartners.ch
MC Consulenze Sagl, Mari Christian,
Rivera
MG Fiduciaria Immobiliare Sagl,
Mastroddi Giovanni, Lugano,
www.mgimmobiliare.ch
Miminvest SA, Radaelli Daniele, Grancia
MSC immo trust Sagl, Scarati Michele,
Lugano, www.msc-immo.ch
New Trends SA, Bellomo Salvatore,
Lugano, www.new-trends.ch
P&V Property & Valuation Sagl,
Marocco Vittoria, Lugano
Pfister Holding SA, Pfister Armando,
Manno, www.pfister-case.ch
Piazzini Gianluigi, Gentilino
Privera SA, Bergmann Gion Andrea,
Lugano, www.privera.ch
Queen Immobiliare SA, Foce Malservigi Cinzia, Lugano,
www.queenimmobiliare.ch
I NOSTRI SOCI
immoprogramm SA
BELLINZONA
Recontam SA, Pelle Ivan, Lugano,
www.recontam.ch
Ruggeri Dr. Pier Luigi, Lugano,
www.sfi-fiduciaria.ch
Società Fiduciaria e Consulenza SA,
Robbiani Andrea, www.sfconsulenza.ch
Studio Antonini, Antonini Tiziano,
Lugano, www.studioantonini.ch
Studio Immobiliare Ticino Sagl,
Gatto Sabina, Lugano,
www.studioimmobiliareticino.ch
Ticino.Re SA, Ingrami Massimiliano,
Lugano, www.ticinore.ch
Trachsel Fiduciaria Immobiliare SA,
Trachsel Franco, Lugano,
www.trachsel-immo.ch
UBS SA, Deluigi Thierry, Lugano
Vesa SA, Glattfelder Plozza Isabel,
Massagno, www.vesa.ch
Wincasa SA, Scognamiglio Vincenzo,
Lugano, www.wincasa.ch
Distretto di Mendrisio
Arifida SA, Ponti Battista, Chiasso,
www.arifida.ch
Ceppi e Co. Agenzia Immobiliare SA,
Ferretti Achille, Chiasso
Coduri Alessandro, Rancate
Immobiliare Casali Sagl, Arch. Casali
Matteo Fiorenzo, Mendrisio,
www.immobiliarecasali.ch
Interfida SA, Sulmoni Luigi, Chiasso,
www.interfida.ch
Sangiorgio Amministrazioni,
Sangiorgio Antonietta, Mendrisio
Studio Luido Bernasconi, Bernasconi
Luido, Stabio,
www.luidobernasconi.com
VAV Immobiliare Sagl, Viola Valeria,
Mendrisio, www.vevimmobiliare.ch
Amministrazione stabili di reddito
La gestione di uno stabile implica una serie di conoscenze legali, tecniche, assicurative, contabili ed amministrative.
Ci occupiamo del vostro immobile con la
stessa dedizione con cui seguiamo quelli
di nostra proprietà, fornendo una prestazione professionale accurata.
Amministrazione condominiale (PPP)
Analogamente alla gestione degli stabili
di reddito, pure la gestione condominiale implica una serie di conoscenze specifiche che mettiamo a disposizione, sia
per immobili esistenti che di nuova realizzazione.
Promozione Immobiliare
Manuele Morelli, direttore
Immoprogramm SA è stata fondata nel
1990 dall’attuale azionista ed amministratore unico Manuele Morelli. In questi 25 anni la società si è sviluppata e si
è ritagliata un suo ruolo di rilievo nell’offerta di servizi immobiliari - commerciali – fiduciari su tutto il territorio cantonale ma in particolar modo nel sopraceneri.
Per meglio assecondare le necessità della clientela che, con gli anni si è allargata oltre San Gottardo ed alla vicina Italia,
la Società dispone di uffici a Lugano Savosa. Immoprogramm SA è membro Svit
dal 1997. Personale competente, motivato e con una formazione costantemente
aggiornata garantisce i seguenti servizi:
Intermediazioni Immobiliari
Offriamo a chi desidera vendere qualsiasi tipo di immobile un servizio accurato e
completo che va dalla determinazione del
prezzo, alla firma del contratto notarile,
passando per la redazione di una documentazione di vendita esaustiva, per una
pubblicità chiara e mirata, sino alla consegna degli immobili.
Intermediazioni commerciali
Immoprogramm offre una vasta esperienza nella vendita di qualsiasi tipologia
di attività commerciale. Le nostre prestazioni vanno dalla consulenza in merito alla determinazione del valore, alla ricerca
dell’acquirente, al disbrigo delle modalità di trapasso dell’attività tramite un nostro notaio.
Oltre ad effettuare promozioni immobiliari proprie, Immoprogramm è a disposizione di chi desiderasse promuovere
delle operazioni immobiliari quali investimento. Le nostre competenze spaziano
dall’individuazione del terreno adeguato,
alla progettazione tramite un nostro architetto, alla realizzazione, alla successiva locazione e all’amministrazione delle
unità abitative e commerciali realizzate.
Valutazione Immobiliare
Eseguiamo la valutazione di ogni tipo di
immobile. La nostra presenza quotidiana
sul mercato ci permette di formulare delle stime reali per rapporto alle richieste
del mercato, alla posizione dell’immobile,
al suo stato di manutenzione, ai parametri metrici, al reddito attuale e potenziale
Contabilità aziendale
Una consulenza mirata con una particolare attenzione agli aspetti fiscali, la tenuta
della contabilità con il relativo allestimento del bilancio, tutte le pratiche per la gestione del personale e l’ allestimento del
periodico rendiconto IVA, sono solo alcuni dei nostri punti di forza.
Consulenza e pianificazione fiscale
Qualunque sia la problematica da risolvere o semplicemente il dubbio da dissipare, il parere di un partner serio, competente ed affidabile costituisce un valido e
rilassante punto d’appoggio.
Consulenza e pianificazione fiscale per
persone fisiche e giuridiche, nonché le rispettive dichiarazioni; l’assistenza in materia di imposte cantonali e federali, tasse di successione e donazione, come pure
rappresentanze verso le autorità fiscali ed
enti analoghi, sono solo alcune delle nostre competenze quotidiane.
SVIT TICINO Formazione Impressum
Corsi SVIT Ticino
Corsi per assistenti SVIT
I corsi per assistenti si rivolgono a coloro che si avvicinano per la prima volta al
settore immobiliare e che vogliono prepararsi acquisendo le necessarie conoscenze di base, a persone già attive nel
settore immobiliare ma che non dispongono ancora delle necessarie conoscenze di base o interessate a rinfrescare le proprie conoscenze di base.
I prossimi corsi in programma:
Assistente in contabilità
immobiliare:
settembre – dicembre 2015
Assistente in amministrazione
di PPP
ottobre – dicembre 2015
Assistente in amministrazione di
stabili locativi:
febbraio – giugno 2016
Assistente in valutazione
immobiliare:
da gennaio 2016
Assistente in commercializzazione
immobiliare:
autunno 2016
Corsi per l’ottenimento
dell’attestato federale
Gli attestati federali in Gestione immobiliare e Commercializzazione immobiliare sono titoli di studio riconosciuti
dall’art. 11 cpv 2 LFid (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario) per
l’ottenimento dell’autorizzazione cantonale di fiduciario immobiliare.
Rammentiamo che in Ticino le attività
di fiduciario commercialista, immobiliare e finanziario svolte per conto di terzi
a titolo professionale sono soggette ad
autorizzazione in virtù della legge del 1
dicembre 2009, entrata in vigore il 1 luglio 2012, e del relativo regolamento
d’applicazione.
I prossimi corsi in programma:
Corso per l’ottenimento dell’attestato federale in gestione immobiliare / in commercializzazione immobiliare
Indirizzo da definire in base al numero
degli interessati.
Da autunno 2016
Pubblicazione
Edizione immobilia SVIT Ticino
Tiratura
450 esemplari
Editore
SVIT Verlag AG
Puls 5, Giessereistrasse 18, 8005 Zürich
Tel. 044 434 78 88, www.svit.ch, [email protected]
Redazione
SVIT Ticino
Corso San Gottardo 89, 6830 Chiasso
Tel. 091 921 10 73
www.svit-ticino.ch, [email protected]
Stampa
Tipografia Cavalli
Via del Sole 9, 6598 Tenero
www.tipografiacavalli.ch
Impaginazione
Netzer Marketing, 6933 Muzzano
Tel. 091 950 95 95, [email protected]
Riproduzione autorizzata previa citazione della fonte. In merito ai
manoscritti non richiesti non viene effettuata alcuna corrispondenza.
Annunci, PR e novità sui prodotti servono unicamente come informazione ai nostri soci e lettori sui prodotti e servizi stessi.
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dell’economia immobiliare.
Ulteriori informazioni: www.svit-ticino.ch
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091 606 28 80 | [email protected]

Novembre 2015 - SVIT Schweiz

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