Repertorio n - Casa di Riposo Andrea Rossi

Repertorio n.
Raccolta n.
CONTRATTO DI AFFITTO DI RAMO D’AZIENDA
REPUBBLICA ITALIANA
Il
giorno............del
mese
di..................
dell'anno......................
In............................
Innanzi
a
me
dott........................notaio
in.........................,
con
via..............................,
studio
iscritto
al
alla
Collegio
Notarile del Distretto di ...................
SI COSTITUISCONO
-.......................nato
a
.............
il........... ...........domiciliato per la carica in Assisi
(PG),
alla
via
Metastasio,
8,
che
si
costituisce
quale
presidente protempore del Consiglio di Amministrazione degli
"ISTITUTI
RIUNITI
DI
BENEFICENZA
DI
ASSISI",
con
sede
in
Assisi (PG), alla via Metastasio, 8, ente che amministra la
"CASA DI RIPOSO ANDREA ROSSI" opera pia, domiciliata presso lo
stesso
Ente,
prosieguo
di
entrambi
quest'atto
affittante),
in
consiglio
8
n.
con
NCF
indicato
esecuzione
in
data
e
18
P.IVA
per
della
aprile
00463210542,
brevità
delibera
2012
che
(nel
concedente
o
del
predetto
in
estratto
autentico si allega al presente atto sotto la lettera "A";
- Il
signor............... nel
prosieguo del
presente atto
indicato per brevità "affittuario".
Io notaio sono certo dell'identità personale dei costituiti i
quali convengono e stipulano quanto segue.
PREMESSO
- che la "CASA DI RIPOSO ANDREA ROSSI" ente amministrato dagli
ISTITUTI RIUNITI DI BENEFICENZA DI ASSISI, è proprietaria di
un complesso aziendale con sede in Assisi (PG), alla via Frate
Elia, 2, gestito sotto l'insegna "HOTEL SUBASIO" e di seguito
meglio descritto;
- che con delibera n.......del....................il Consiglio
di
Amministrazione
dell'Ente
ha
indetto
procedura
di
asta
pubblica per il reperimento di un nuovo soggetto con il quale
concludere un futuro contratto di affitto della stessa azienda
"HOTEL SUBASIO";
-
che
esperite
le
formalità
data.............................è
dell'asta
risultato
aggiudicatario il signor.................
TANTO PREMESSO
si stipula il presente atto.
pubblica
in
vincitore
ed
ARTICOLO 1
-
La premessa è patto e forma parte integrante e
sostanziale del presente atto.
ARTICOLO
2
-
rappresentata,
Beneficenza
alla
La
ente
di
"CASA
DI
RIPOSO
amministrato
Assisi,
dagli
concede
..........................
ANDREA
ROSSI",
Istituti
a
titolo
che,
come
come
Riuniti
di
di
affitto
rappresentata,
sempre a titolo di affitto dichiara di accettare, il complesso
dei beni materiali ed immateriali organizzati per l'esercizio
di attività di albergo e ristorante, corrente sotto l'insegna
"HOTEL SUBASIO", con sede in Assisi (PG), alla via frate Elia,
2, comprendente:
a) l'insegna "HOTEL SUBASIO";
b)
le
autorizzazioni
in
forza
delle
quali
l'attività
di
albergo - ristorante viene esercitata e precisamente:
- licenza per l’esercizio di attività ricettiva alberghiera n.
218
rilasciata
dal
Comune
di
Assisi
ufficio
attività
economiche il 29/08/2008;
-
l’autorizzazione
alla
somministrazione
al
pubblico
di
alimenti e bevande rilasciata dal Comune di Assisi ufficio
attività economiche in data 29 agosto 2008
L'affittante
suddette
autorizza
fin
autorizzazioni,
da
ora
come
l'affittuario
pure
ogni
a
che
le
ulteriore
provvedimento,
licenza
o
permesso
abilitativo
all'esercizio
dell'attività aziendale sia volturato a nome dell'affittuario.
c)
l'immobile
di
proprietà
dell'Ente
sito
in
Assisi
(PG),
destinato ad albergo e ristorante con accesso dalla via Frate
Elia, 2, composto da: (indicazione della consistenza vani e
planimetria).
Confinante
con
via
Pubblica,
proprietà
Molini,
proprietà
Casagrande, salvo altri.
Il tutto distinto a catasto urbano del comune di Assisi (PG),
al
foglio
104
con
la
particella:
109,
graffate
con
le
particelle 110 sub 6 e 111 sub 9, P.S. 1-2-3-4-5 - T – 1-2-3,
categoria D/2, rendita catastale euro 126.136,00.
Il tutto come meglio individuato nelle planimetrie che firmate
dalle
parti
per
approvazione
si
allegano
al
presente
atto
sotto le lettere .............
Le parti dichiarano e riconoscono che a costituire l'azienda
data in affitto, si intendono compresi tutti gli elementi che
concorrono
a
particolare
gli
formare
il
impianti,
patrimonio
le
aziendale,
attrezzature
ed
i
ed
mobili
in
in
genere ubicati presso la sede dell'azienda, come attualmente
esistenti.
Ai fini dell'esatta determinazione degli elementi mobiliari
facenti parte dell'azienda, le parti, hanno redatto apposito
inventario che firmato dalle stesse per approvazione si allega
al presente atto sotto la lettera ".......".
ARTICOLO 3 - L'affittuario si impegna:
a) a gestire l'azienda e ad usare i beni affittati con la
diligenza del buon imprenditore, senza modificarne l'attuale
destinazione, sotto pena di risarcimento dei danni;
b) a mantenere l'avviamento dell'azienda stessa e la qualifica
di categoria secondo il classamento di "albergo a 4 stelle"
previsto da tutte le normative vigenti;
c)
a
restituire
dell'affitto
il
nello
complesso
stato
di
aziendale
normale
alla
scadenza
efficienza,
quale
risulterà dall'inventario sopra citato.
Il mancato rispetto da parte dell'affittuario, nella gestione
dell'azienda, delle
norme di
Pubblica Sicurezza,
così come
quelle in materia di igiene e sanità, costituisce motivo di
risoluzione espressa del presente contratto che l'Affittante
potrà
far
valere
in
qualunque
momento.
Durante
tutto
il
rapporto di affitto, l'affittuario potrà a sua cura e spese,
ma
previo
accordo
scritto
con
l'affittante,
sostituire
i
macchinari ed i beni mobili che dovessero diventare obsoleti,
o
non
più
utilizzabili,
o
non
confacenti
all'azienda,
per
mantenere
la
qualifica
(classificazione 4
l'azienda
che
sostituzione
albergo
stelle). Tutti
saranno,
da
di
per
parte
di
i beni
qualsiasi
prima
mobili componenti
ragione,
dell'affittuario
categoria
oggetto
resteranno,
di
alla
cessazione del contratto, nell'azienda, della quale entreranno
a
far
parte.
Alla
cessazione
del
rapporto
di
affitto,
l'affittante potrà trattenere in tutto o in parte i beni come
sostituiti, oppure autorizzare il prelevamento di detti beni
da
parte
dell'affittuario,
il
quale,
in
tal
caso,
resta
obbligato a corrispondere in denaro all'affittante, il valore
dei beni mobili ricevuti all'inizio dell'affitto, attualizzato
al momento della cessazione del rapporto. L'affittuario potrà
dotare
l'azienda
di
mobili
ed
attrezzature
aggiuntivi
e
l'affittante alla cessazione del contratto, avrà facoltà di
trattenere
le
addizioni
ed
i
beni
aggiunti,
pagando
all'affittuario il valore che essi avranno al momento della
cessazione
del
rapporto
di
affitto,
oppure
di
consentire
all'affittuario la rimozione, a sua cura e spese; in qual caso
l'affittuario non avrà diritto di indennizzo alcuno;
d) alla scadenza del contratto il complesso aziendale dovrà
essere restituito con le normali dotazioni di scorte.
Ai sensi del comma 8, articolo 102, del D.P.R. n. 917/1986, le
quote di ammortamento dei beni, anche inerenti agli interventi
ed opere di cui al successivo articolo, saranno deducibili
nella determinazione del reddito dell'affittante.
ARTICOLO
4
-
La
manutenzione
ordinaria
e
straordinaria
di
tutti i beni che compongono l'azienda, ivi compreso l'immobile
che ne fa parte, sono a totale carico dell'affittuario per
tutta la durata dell'affitto, senza che possa sorgere in capo
all'affittuario, alcun diritto di credito o alcuna pretesa di
sorta, per le spese sostenute per le riparazioni ordinarie e
straordinarie che abbia sostenuto.
Nel caso in cui, durante il rapporto di affitto, l'immobile
aziendale
avesse
rilevante
entità
bisogno
(con
di
ciò
riparazioni
straordinarie
intendendosi
soltanto
di
quelle
necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle
volte, la sostituzione di travi, per intero o in parte del
tetto,
dei
solai,
delle
scale
e
dei
muri
di
sostegno),
l'affittante ha la facoltà, ma non l'obbligo, di provvedervi.
Se l'affittante decidesse di provvedervi, l'affittuario dovrà
collaborare,
fede,
con
alla
obbligo
loro
della
maggiore
realizzazione
e
diligenza
dovrà
e
buona
corrispondere
all'affittante, durante l'affitto, gli interessi sulle somme
sostenute
per
tali
riparazioni,
in
misura
pari
al
tasso
legale.
Se
il
concedente
non
intende
esercitare
detta
facoltà,
l'affittuario dovrà fare eseguire gli interventi necessari a
proprie spese, con le modalità e secondo il progetto ed il
preventivo di spesa che concorderà con il concedente stesso.
E' espressamente escluso, in capo all'affittuario, qualunque
diritto di ritenzione dell'azienda o della parte immobiliare
di essa, in caso di suo credito, per l'esecuzione delle opere
di straordinaria manutenzione di rilevante entità disciplinate
dal presente articolo.
L'affittuario
pretendere
non
somme
avrà
a
mai
titolo
per
di
alcuna
ragione,
risarcimento
del
diritto
danno
o
di
di
indennizzo, come pure riduzioni del canone o per qualsivoglia
altro titolo, in conseguenza delle riparazioni, ordinarie e
straordinarie, anche di rilevante entità, che dovessero essere
compiute sui beni mobili ed immobili, che compongono l'azienda
e per il tempo necessario a compierle.
Salvo
quanto
all'affittuario
migliorie
degli
sopra
di
detto,
procedere
enti
è
a
affittati,
fatto
esplicito
trasformazioni,
senza
il
divieto
modifiche
consenso
o
scritto
dell'affittante.
In ogni caso, alla scadenza dell'affitto, l'affittante avrà
diritto
di
pretendere
dell'affittuario,
oppure
la
messa
in
di
ritenere
pristino,
le
nuove
a
spese
opere
senza
alcun compenso.
La messa in pristino potrà essere richiesta anche nel corso
dell'affitto, qualora le modificazioni o nuove opere abbiano
avuto luogo senza il suddetto consenso scritto.
ARTICOLO 5 - L'affitto avrà la durata di anni 20 (venti), con
decorrenza dalle ore zero del giorno di consegna dell'azienda
all'affittuario, che sarà fatta constare da apposito verbale a
firma di
entrambe le
parti contraenti.
L'affitto terminerà
alla scadenza del ventesimo anno, con espressa esclusione di
ipotesi
di
proroga
tacita
e
senza
bisogno
di
formale
comunicazione.
L'affittuario
si
obbliga
a
prendere
in
consegna
l'azienda
nella data che gli verrà comunicata per iscritto dall'ente
affittante.
La data di consegna dell'azienda e quindi, di inizio della
decorrenza
del
contratto
di
affitto
è
prevista
entro
il........................salve proroghe che dovessero essere
necessarie
per
ragioni
indipendenti
dalla
volontà
della
diligente
dell'affittante.
ARTICOLO
6
-
Allo
scopo
di
accertarsi
manutenzione,
presso
l'affittante
l'azienda
potrà
affittata
a
effettuare
mezzo
dei
sopralluoghi
suoi
legali
rappresentanti o di tecnici incaricati a proprie spese, una
volta all'anno, previo avviso comunicato all'affittuaria per
iscritto mediante raccomandata A.R., almeno dieci giorni prima
del predetto sopralluogo.
ARTICOLO 7 - Il canone annuo di affitto viene fissato nella
somma di Euro.................oltre I.V.A., che l'affittuario
corrisponderà
anticipatamente
Euro.......................oltre
in
ragione
I.V.A.,
in
quattro
di
rate
trimestrali anticipate, ciascuna di pari importo, a decorrere
dalla data di inizio dell'affitto, ed esattamente: la prima
rata
trimestrale,
contestualmente
oggetto;
e
le
al
alla
altre
momento
presa
rate
in
di
inizio
consegna
trimestrali
dell'affitto
dell'azienda
entro
il
in
giorno
5
(cinque) del primo mese di inizio di ciascun trimestre al
domicilio del concedente, con rilascio di regolare fattura.
L'affittuario
non
potrà,
per
alcuna
ragione,
sospendere
o
ritardare il pagamento dei canoni.
Il
mancato
pagamento
di
due
rate
di
affitto,
anche
non
consecutive, costituirà grave inadempimento dell'affittuario e
motivo per l'affittante, di risoluzione espressa del presente
contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c..
Per patto espresso le parti, come rappresentate, convengono di
assoggettare annualmente il canone di affitto alla variazione,
accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai ed impiegati nell'anno precedente.
Oltre al previsto canone di affitto l'affittuario si impegna
ad investire nell'immobile facente parte dell'affitto ed entro
i
primi
cinque
anni
di
gestione
euro .............................. per il miglioramento e la
riqualificazione
nell'eventualità
dell'azienda.
che
ci
sia
un
(Questo
rialzo
va
della
messo
componente
il
natura superiore o uguale a 500.000,00 euro rispetto alla base
d'asta come previsto nel bando d'asta all'art. 7: Al fine di
incentivare l’investimento sull’immobile, nell’ipotesi di un
rialzo della componente in natura superiore od uguale ad €
500.000,00
(cinquecentomila/00)
€1.000.000,00,
convenzionale
gli
del
IIRRBB
canone
sulla
base
d’asta
consentiranno
annuo
di
una
affitto
di
pari
ad
riduzione
€
50.000,00
(cinquantamila/00) per i primi 5 anni di gestione successivi
alla fine dei lavori di cui alla componente in natura, per un
totale di €250.000,00 (duecentocinquantamila/00).
ARTICOLO
8
-
L'affittante
garantisce
il
pieno
e
pacifico
godimento dell'azienda affittata, in particolare si impegna a
sollevare l'affittuario da ogni responsabilità, oneri, anche
fiscali, tributi, imposte, tasse ed altri gravami in corso di
accertamento
e
non
ancora
accertati,
relativi
all'azienda
affittata, nascenti da cause anteriori all'inizio dell'affitto
ed imputabili alla gestione attuale.
A
decorrere
dall'inizio
dell'affitto
saranno
a
carico
dell'affittuario tutte le spese relative alle pubbliche utenze
quali telefono, energia elettrica, acqua, per la cui fornitura
l'affittuario
dovrà
provvedere
tempestivamente
a
stipulare
contratti a proprio nome.
ARTICOLO 9 - Ai sensi dell'articolo 2112 del codice civile,
l'affittuario proseguirà, con effetto dal termine iniziale di
decorrenza del presente affitto, in tutti i rapporti di lavoro
in essere.
L'affittante rimane
obbligata a
tenere indenne
e manlevare
l'affittuario da qualunque azione, ragione, responsabilità o
pretesa che possano gravare, anche in via solidale, ai sensi
dell'articolo 2112 codice civile, sull'affittuario ed aventi
causa nei rapporti di lavoro dipendente che torneranno in capo
all'affittante, come pure da eventuali vertenze o procedimenti
in corso a tali afferenti rapporti.
L'affittuario si impegna, nell’eventualità di assunzioni di
dipendenti,
ad
osservare
i
contratti
collettivi
di
lavoro
applicabili e le leggi e i regolamenti di volta in volta in
vigore
con
riguardo
alle
questioni
giuslavoristiche,
assicurative, previdenziali, relative alla sicurezza e salute
sul
lavoro
nonché
relative al
manlevare
e
con
riguardo
personale. Inoltre,
tenere
alle
questioni
l'affittuario si
interamente
indenne
il
di
igiene
impegna a
Locatore
da
qualsiasi conseguenza pregiudizievole derivante dai rapporti
dei dipendenti del Conduttore con quest’ultima.
Quale
pattuizione
essenziale
del
presente
Contratto,
alla
scadenza del Contratto stesso, l'Azienda verrà restituita al
Locatore senza dipendenti. A tale scopo, prima della scadenza
o
della
cessazione
anticipata
del
presente
Contratto,
l'affittuario dovrà:
a) terminare tutti i rapporti di lavoro dipendente inerenti
l'Azienda
attraverso
un
accordo
consensuale
nella
forma
stabilita ai sensi dell’articolo 2113 c.c., eseguendo altresì
esattamente e puntualmente tutte le obbligazioni a suo carico
derivanti da tale accordo, ovvero, qualora, la suddetta norma
cessi di essere in vigore o venga successivamente modificata,
qualsiasi
altra
norma
di
volta
in
volta
applicabile
a
garantire e formalizzare l’espresso, definitivo, irrevocabile
ed incondizionato consenso del dipendente alla cessazione del
rapporto,
senza
che
quest’ultimo
possa
successivamente
impugnare o contestare in alcun modo tale accordo;
b)
trasferire
i
dipendenti
dell'affittuario
presso
purchè
il
qualunque
altra
dipendente
azienda
acconsenta
espressamente, incondizionatamente ed irrevocabilmente a quel
trasferimento;
c)
far
si
che
si
raggiunga
la
legittima,
definitiva,
irrevocabile ed incondizionata cessazione di tutti i rapporti
di lavoro dipendente inerenti l'Azienda nelle forme previste
dalla Legge, con espressa rinuncia del lavoratore a qualunque
pretesa nei confronti del Conduttore.
Nel
caso
in
cui
l'affittuario
fosse
inadempiente
a
tali
obblighi, lo stesso manterrà il Locatore interamente manlevato
e indenne da qualunque pregiudizio di qualsiasi natura (ivi
incluse, senza limitazione alcuna, le indennità dovute per la
cessazione
del
rapporto
quelle
incorrere
e
il
rapporto,
incluso
sostitutive
Locatore
(anche
del
in
il
trattamento
preavviso)
applicazione
in
di
cui
fine
possa
dell’articolo
2112 c.c.) a seguito di tale inadempimento.
Ove ne ricorrano i presupposti saranno espletate le procedure
di cui all'articolo 47 legge 428/1990.
ARTICOLO 10 - E' fatto divieto all'affittante di cedere in
tutto o in parte, a qualunque titolo, a terzi il godimento del
complesso aziendale, pena la risoluzione del contratto ed il
risarcimento del danno.
L'affittuario è obbligato ad informare l'affittante in ordine
a modificazioni sostanziali della propria compagine sociale.
E' facoltà dell'affittante recedere dal contratto in caso di
subentri
perchè
nella
per
compagine
esempio,
dell'affittante
mantenimento
ritenuto
stesso,
delle
sociale
poco
di
ad
oppure poco
non
insindacabile
idonei
caratteristiche
dell'albergo affittato,
soggetti
a
di
graditi,
giudizio
garantire
prima
idonei a
il
categoria
mantenere gli
impegni assunti con il presente contratto.
ARTICOLO
11
-
L'affittuario
è
obbligato
a
stipulare
con
primaria compagnia assicuratrice, a propria cura e spese e per
tutta la durata dell'affitto, e a presentare idonea polizza
assicurativa per responsabilità civile per danni a cose e a
terzi derivanti dalla gestione per un massimale unico di €
10.000.000,00
(euro
diecimilioni),
oltre
ad
una
polizza
incendio e terremoto per un massimale di € 10.000.000,00 (euro
diecimilioni),
corrispondente
al
valore
di
ricostruzione
a
nuovo
alla
data
di
effettiva
consegna
della
struttura
all’aggiudicatario.
ARTICOLO 12 - A garanzia di tutte le obbligazioni assunte con
il
presente
contratto,
ed
in
particolare,
per
l'esatto
adempimento dell'obbligazione di pagare i canoni di affitto,
l'affittuario rilascerà all'inizio dell'affitto, con obbligo
di rinnovarla annualmente per tutta la durata dell'affitto,
idonea fideiussione bancaria, con primari istituto di credito,
fino
alla
concorrenza
di
euro...................................
Inoltre a
garanzia delle
obbligazioni assunte
in relazione
all'obbligo di investimento nell'immobile così come previsto
nel
banco
d'asta,
dell'affitto.
con
l'affittuario
obbligo
di
rilascerà
rinnovarla
all'inizio
annualmente
per
i
primi cinque anni (o per il minor tempo necessario per detti
lavori di riqualificazione), idonea fideiussione con primari
istituti
di
credito
fino
alla
concorrenza
di
euro..................
Il mancato rilascio delle predette garanzie, anche per un solo
anno,
costituisce
motivo di
grave
inadempimento
risoluzione espressa
dell'affittuario
del presente
e
contratto, che
l'affittante potrà far valere in qualunque momento.
ARTICOLO 13 - E' a cura dell'affittuario la voltura a suo nome
nei modi e termini di legge, di ogni inerente autorizzazione
e/o
licenza;
alla
scadenza
del
rapporto
contrattuale
sarà
onere del concedente provvedere alla rivoltura.
ARTICOLO 14 - Ogni modifica del presente atto richiederà la
forma scritta e le relative spese saranno a carico della parte
che avrà richiesto le modifiche stesse.
ARTICOLO 15 - Per quanto non espressamente previsto o non
derogato dal presente contratto, si applicano al contratto di
affitto di azienda le norme di cui agli articoli 2556 - 2558 2561 - 1618 - 1619 - 1626 - 1627 del codice civile, con la
precisazione che le norme speciali di cui agli articoli 2561 e
2562 codice civile, prevalgono sulla disciplina codicistica.
Resta espressamente escluso che, alla cessazione dell'affitto,
possa
darsi
luogo
a
favore
dell'affittuario
di
qualunque
indennizzo o simile per l'eventuale incremento di avviamento
dell'azienda affittata con il presente contratto.
ARTICOLO 16
contratto
e
-
Le
spese e
comunque
da
esclusivo dell'affittuario.
le imposte
questo
relative al
scaturenti
sono
presente
a
carico
Di questo atto, scritto in parte con sistema elettronico da
persona di mia fiducia, ed in parte a mano da me notaio, ho
dato lettura alle parti che lo approvano e lo sottoscrivono,
alle ore
unitamente a quanto allegato.
Consta di fogli.............per facciate..............fin qui.