Olinda - Fondo Shops Fondo Comune di investimento Immobiliare

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SCENARI IMMOBILIARI
ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE
Olinda - Fondo Shops
Fondo Comune di investimento Immobiliare
di tipo chiuso
Giudizio di congruità alla data del 9 luglio 2014
sull’offerta di acquisto dell’intero portafoglio
da parte di AXA Real Estate Investment Managers S.A.
e Apollo Global Management L.L.C. Group,
riemessa in data 16 dicembre 2014
con riferimento all’effettivo portafoglio immobiliare
oggetto di cessione,
in esecuzione dell’accordo del 10 luglio 2014,
al fondo ‘Reitaly’ gestito da AXA REIM SGR S.p.a.
DICEMBRE 2014
SEDE LEGALE: PIAZZA FRANCESCO MOROSINI, 12 – 00136 ROMA
SEDE OPERATIVA: GALLERIA PASSARELLA 1 – 20122 MILANO – TEL. 02/36564523 – FAX 02/36564791
VIALE LIEGI, 14 – 00198 ROMA – TEL. 06/8558802 R.A. – FAX 06/84241536
VIA BERTINI, 3/A – 20154 MILANO - TEL. 02/33100705 – FAX 02/33103099
Indice
1. Premessa ..................................................................................................................................... 1
2. Definizioni di valore di mercato e di prezzo di vendita ............................................................. 1
4. Andamento generale del mercato immobiliare del commercio .................................................. 6
5. Metodologie utilizzate per esprimere il giudizio di congruità.................................................. 14
6. Caratteristiche principali dell’operazione ................................................................................. 17
7. Criticità dell’operazione di vendita del portafoglio .................................................................. 19
8. Giudizio di congruità ................................................................................................................ 20
8.1
Individuazione delle cessioni/acquisizioni immobiliari realizzate fra il 2013 e il 2014 e
assimilabili agli immobili oggetto di congruità .............................................................. 20
8.2
Considerazioni sullo scostamento ritenuto congruo tra il valore di mercato e il prezzo 22
9. Giudizio di congruità ................................................................................................................ 25
Milano, 16 dicembre 2014
1.
Premessa
Scenari Immobiliari S.r.l. (in seguito Scenari Immobliari) con incarico
conferitole da Prelios SGR S.p.a. (in seguito SGR) è stata chiamata, anche ai
fini della pubblicazione dello stesso, a riemettere il documento ‘Giudizio di
congruità sull’offerta di acquisto dell’intero portafoglio da parte di un
investitore istituzionale’ datato 9 luglio 2014 (successivamente denominato
‘Giudizio di Congruità’), con il quale si dava un parere favorevole sull’offerta
di acquisto degli asset immobiliari pari a 291.500.000 euro. Tale riemissione
tiene in considerazione l’esercizio di due prelazioni da parte dei conduttori
degli immobili oggetto di cessione.
Il Consiglio di Amministrazione di Prelios SGR S.p.a. ha approvato l’offerta di
acquisto ricevuta sul portafoglio del fondo e la società ha sottoscritto l’accordo
denominato ‘Preliminary sale and purchase agreement’ in data 10 luglio 2014,
secondo cui si prevede l’esecuzione entro il 19 dicembre 2014.
Successivamente, sono stati esercitati i diritti di prelazione, spettanti ai
conduttori, per l’immobile di Reggio Emilia e per una porzione del complesso
immobiliare di Vergiate.
Il Giudizio di Congruità riemesso ha quindi come oggetto l’accordo sottoscritto
in data 10 luglio 2014, relativo all’intero portafoglio immobiliare di Olinda Fondo Shops, ad esclusione dei beni sui quali è stato esercitato il diritto di
prelazione, e pari complessivamente a:
282.360.000 euro
(duecentottantaduemilionitrecentosessantamila/00)
2.
Definizioni di valore di mercato e di prezzo di vendita
Per la stima del valore corrente di mercato degli immobili oggetto della
presente relazione, Scenari Immobiliari ha adottato metodi e principi di
generale accettazione, rispondenti a quelli contenuti nel Titolo V – Capitolo
IV, sezione II, Punto 2.5 del Regolamento Banca d’Italia dell’8 maggio 2012 e
successivi aggiornamenti, che recita:
2.5 Beni immobili
Ciascun bene immobile detenuto dal fondo è oggetto di singola valutazione.
Più beni immobili possono essere valutati in maniera congiunta ove gli stessi
1
abbiano destinazione funzionale unitaria; tale circostanza è opportunamente
illustrata dagli amministratori nella relazione semestrale e nel rendiconto di
gestione del fondo.
Il valore corrente degli immobili è determinato in base alle loro caratteristiche
intrinseche ed estrinseche e tenendo conto della loro redditività.
Sono caratteristiche di tipo intrinseco quelle attinenti alla materialità del bene
(qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc.), di tipo
estrinseco quelle rivenienti da fattori esterni rispetto al bene, quali ad esempio
la possibilità di destinazioni alternative rispetto a quella attuale, vincoli di
varia natura e altri fattori esterni di tipo giuridico ed economico, quali ad
esempio l’andamento attuale e prospettico del mercato immobiliare nel luogo
di ubicazione dell’immobile.
Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe
essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione,
supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che:
il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione
economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l’operazione;
siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per
commercializzare l’immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del
contratto;
i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato
immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione;
l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a
fattori non economicamente rilevanti per il mercato.
Il valore corrente degli immobili può essere determinato:
1. ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati
recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia,
caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze
concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le
rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle
caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla
redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore
ritenuto pertinente;
2. facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del
reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di
revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la
determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà,
la definizione di un valore di mercato del cespite e l'attualizzazione alla data di
valutazione dei flussi di cassa. Il tasso di attualizzazione va definito tenendo
conto del rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a medio-
2
lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla
struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite;
3. sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile
con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile
stesso. Tale costo dovrà essere rettificato in relazione a vari fattori che
incidono sul valore del bene (deterioramento fisico, obsolescenza funzionale,
ecc.) ed aumentato del valore del terreno. Per gli immobili dati in locazione
con facoltà di acquisto, il valore corrente è determinato, per la durata del
contratto, attualizzando i canoni di locazione ed il valore di riscatto dei cespiti,
secondo il tasso del contratto eventualmente rettificato per tener conto del
rischio di insolvenza della controparte.
Per gli immobili dati in locazione con facoltà di acquisto, il valore corrente è
determinato, per la durata del contratto, attualizzando i canoni di locazione e
il valore di riscatto dei cespiti, secondo il tasso del contratto eventualmente
rettificato per tener conto del rischio di insolvenza della controparte.
Alternativamente, il valore dei cespiti è determinato sulla base del valore
corrente all’atto in cui gli stessi sono concessi in locazione, ridotto della
differenza maturata tra il valore corrente di cui sopra e il valore di riscatto
alla conclusione della locazione.
Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere
determinato tenendo anche conto del valore corrente dell’area e dei costi
sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente
dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il
completamento della costruzione.
Il valore corrente dell’immobile è determinato al netto delle imposte di
trasferimento della proprietà del bene.
Il valore corrente dei diritti reali immobiliari è determinato applicando, per
quanto compatibili, i criteri di cui al presente paragrafo.
Le operazioni di leasing immobiliare aventi natura finanziaria sono rilevate e
valutate applicando il c.d. “metodo finanziario”.
Definizione di fair value (RICS Red Book)
La definizione di fair value è riportata in diversi testi riguardanti la scienza
estimale con accezioni diverse. Al fine del presente documento si riporta la
definizione adottata nel Red Book di RICS (Royal Istitution of Chartered
Surveyors) edizione gennaio 2014.
…‘Esistono due definizioni riconosciute di fair value, ed è fondamentale che il
valutatore specifichi quale sta adottando di volta in volta per il caso in
questione. Le due definizioni dono le seguenti:
a) la definizione adottata dall’International Accounting Standards Board
(IASB nell’IFRS 13:
3
Il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si
pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare
operazione tra operatori di mercato alla data di valutazione
b) la definizione adottata dall’IVSC al paragrafo 38 dell’IVS Framework:
Il prezzo stimato per il trasferimento di un’attività o passività tra parti
ben informate e consenzienti, il quale rispecchi adeguatamente gli
interessi di tali parti…’
La seconda definizione è quella da ritenersi corretta per lo scopo del presente
documento.
Definizione di Forced Sale Value
Per la definizione di valore di vendita forzata riportiamo uno stralcio di quanto
indicato nelle “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia e
delle esposizioni creditizie, maggio 2011” di ABI.
Il Forced Sale Value rappresenta l’ammontare derivabile, ragionevolmente,
dalla vendita di un immobile in un tempo più breve rispetto a quello che
verrebbe richiesto dalla definizione di valore di mercato e considera che:
•
la vendita forzata implica un prezzo derivante da circostanze
straordinarie;
•
il valore di vendita forzata deve riferirsi a specifiche assunzioni;
•
il valore di vendita forzata è tendenzialmente inferiore a quello di
mercato; le assunzioni nella stima possono riguardare l’applicazione di
un criterio convenzionale basato sulla simulazione del processo di
formazione del prezzo riferito alle caratteristiche immobiliari.
3.
Limiti dell’incarico
Nell’esprimere il presente Giudizio di Congruità, Scenari Immobiliari agisce in
qualità di Esperto Indipendente in conformità a quanto convenuto con
l’incarico ricevuto da SGR, avvalendosi pertanto delle informazioni contenute
nella documentazione a propria disposizione e in considerazione dei seguenti
limiti:
•
il presente documento è redatto basandosi sulle condizioni esistenti al
momento della sottoscrizione dell’accordo del 10 luglio 2014;
•
il giudizio di congruità è stato realizzato per il committente con lo
scopo di individuare il prezzo di vendita secondo le definizioni
contenute nel Capitolo 2;
4
•
non sono state effettuate analisi per verificare la presenza di eventuali
sostanze nocive nei terreni o nei manufatti e l’esistenza di sorgenti di
campi elettromagnetici dannosi per la salute;
•
i sopralluoghi hanno avuto come obiettivo la verifica sommaria della
corrispondenza tra destinazioni ed uso effettivo delle superfici e dello
stato di conservazione e di manutenzione dei beni immobili;
•
la documentazione fornitaci dalla società committente è stata assunta
come veritiera, in particolare per quanto riguarda l’identificazione e la
delimitazione degli oggetti da valutare;
•
le certificazioni urbanistiche, catastali, di provenienza e le altre
documentazioni fornite dalla proprietà sono state assunte come
veritiere;
•
il computo delle superfici è effettuato sulla base della documentazione
fornitaci dalla SGR;
•
i valori di riferimento (prezzi e canoni di mercato) sono stati acquisiti
dal mercato immobiliare, sulla base di rilevazioni dirette, utilizzando i
principali prezziari a disposizione oltre che la Bancadati – Scenari
Immobiliari;
•
la presente Relazione è stata elaborata assumendo che l’immobile
oggetto di stima sia immune da vizi che limitino, anche solo
parzialmente, l’alienabilità o l’uso cui sarà destinato, quali ipoteche,
servitù, diritti di terzi sulle proprietà e altri asservimenti di qualsiasi
titolo e specie; si evidenzia peraltro che la SGR ha dovuto
necessariamente informare gli attuali conduttori i quali hanno potuto
esercitare il diritto di prelazione. Questo diritto, come evidenziato nella
sezione III paragrafo 3.01 capoverso (A) dell’offerta di acquisto, non
pregiudicherà in alcun modo l’operazione;
•
in riferimento all’incarico ricevuto o all’attività effettuata in esecuzione
dello stesso, Scenari Immobiliari non assume alcuna responsabilità che
non sia ricompresa tra quelle espressamente contenute nell’incarico;
•
l’utilizzo da parte di terzi delle informazioni, dei dati, delle analisi e
delle valutazioni contenute nel presente documento è soggetto ad
autorizzazione scritta da parte di Scenari Immobiliari;
•
la presente Relazione non costituisce un’offerta di vendita né una
sollecitazione all’acquisto di azioni, né vuole fornire alcun
suggerimento o raccomandazione in termini di investimento.
5
4.
Andamento generale del mercato immobiliare del commercio
L’economia italiana corre il rischio di non agganciare la ripresa, seppur
debole, dell’area euro. L’incertezza politica mina la fiducia degli investitori
e la caduta dei livelli di produzione è talmente forte che sarebbero necessari
spinte notevoli per ritornare alle condizioni precisi. L’attuale andamento
stabile, con assenza di cadute, rischia di essere soltanto una situazione di
passaggio, anziché una vera ripresa. Occorrerà vigilare e attendere almeno
l’inizio dell’anno prossimo per avere una valutazione più certa.
Principali indicatori economici italiani (variazioni % annuali)
2012
2013*
Pil
-2,4
-0,6
Consumi delle famiglie
-4,3
-0,5
Importazioni totali
-7,7
-1,6
Esportazioni totali
2,3
-1,9
Investimenti fissi lordi
-8,0
-3,3
Fonte: Banca d’Italia
I consumi delle famiglie hanno registrato una forte contrazione, a luglio
sono calati del 2,9%, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con
una forte diminuzione soprattutto per i beni e servizi legati alla mobilità
(meno 4,1%), seguiti da quelli alimentari, bevande e tabacchi (meno 3,9%),
così come i beni e servizi per la casa (meno 2,1%). Soltanto i beni e servizi
per la comunicazione hanno registrato un segno positivo (più 1,1,%).
Con il finire dell’estate, all’interno dei singoli comparti continuano ad
alternarsi aumenti e diminuzioni, senza mostrare una decisa o sicura fase di
ripresa. Il clima di fiducia delle famiglie e delle imprese è migliorato ma la
criticità degli elevati livelli di disoccupazione impediscono un incremento
dei redditi e di conseguenze un aumento della domanda dei consumi.
6
Indicatori dei consumi (quantità – variazioni % annue)
2011
2012
2013*
Beni e servizi ricreativi
3,0
-2,9
-0,3
Alberghi, pasti e consumazioni fuori casa
0,1
-1,2
-0,8
Beni e servizi per la mobilità
-4,7
-14,3
-4,1
Beni e servizi per la comunicazione
2,1
0,8
1,1
Beni e servizi per la cura della persona
0,8
-0,1
-1,7
Abbigliamento e calzature
-3,5
-4,5
-1,8
Beni e servizi per la casa
-1,5
-2,6
-2,1
Alimentari, bevande e tabacchi
-1,8
-3,0
-3,9
TOTALE BENI
-2,5
-4,9
-2,9
Fonte: Confcommercio
Tutti segni negativi per le vendite del commercio fisso al dettaglio nei
primi cinque mesi dell’anno, rispetto allo stesso periodo dell’anno
precedente. Fa eccezione soltanto il comparto alimentare della grande
distribuzione che ha segnato un timido 0,8%. In totale la contrazione per
piccole e grandi superfici di prodotti alimentari e non è stata del 2,9%.
Variazioni dell’indice del valore delle vendite del commercio fisso al dettaglio
a prezzi correnti (base 2010=100)
Alimentare
Non alimentare
Totale
var %
(genn - mag 2013/
genn - mag 2012)
var %
(genn - mag 2013/
genn - mag 2012)
var %
(genn - mag 2013/
genn - mag 2012)
Grande distribuzione
0,8
-2,7
-1,6
Piccole superfici
-4,0
-4,0
-4,0
Totale
-1,6
-3,5
-2,9
Fonte: Istat
Per quanto riguarda la Gdo, la contrazione del valore delle vendite nello
stesso periodo di tempo, è stata di meno 1,6% con punte più alte per
ipermercati (meno 2,5%) e supermercati (meno 1,8%). Si mantengono
invece con segno positivo soltanto i discount alimentari (più 1,3%).
7
a prezzi correnti per tipologia di esercizio della grande distribuzione (base
2010=100)
var %
(genn - mag 2013/
genn - mag 2012)
Ipermercati
-2,5
Supermercati
-1,8
Hard discount alimentare
+1,3
Esercizi specializzati
-1,3
Totale Gdo
-1,6
Fonte:Istat
In relazione ai prodotti non alimentari, tutte le categorie hanno avuto un
segno negativo, nessuna esclusa. Tre i comparti con le variazioni più forti,
nell’ordine: foto – ottica e pellicole (meno 5,1%), cartoleria, libri, giornali e
riviste (meno 4,9%) e mobili, articoli tessili e arredamento (meno 4,7%).
a prezzi correnti per gruppo di prodotti (base 2010=100)
var %
(genn - mag 2013/
genn - mag 2012)
Non alimentari
Prodotti farmaceutici
-3,1
Abbigliamento e pellicceria
-3,9
Calzature, articoli in cuoio e da viaggio
-3,7
Mobili, articoli tessili, arredamento
-4,7
Elettrodomestici, radio, tv e registratori
-4,0
Dotazioni per informatica, telecom, telefonia
-1,2
Foto-ottica e pellicole
-5,1
Generi casalinghi durevoli e non durevoli
-3,1
Utensileria per la casa e ferramenta
-2,9
Prodotti di profumeria, cura della persona
-1,8
Cartoleria, libri, giornali e riviste
-4,9
Giochi, giocattoli, sport e campeggio
-4,5
Altri prodotti (gioielleria, orologeria)
-4,2
Totale
-2,9
Fonte:Istat
8
Il mercato immobiliare del commercio
I mercati immobiliari europei sono fortemente condizionati dalla
complessità dello scenario economico generale, con un progressivo
ampliamento del divario negli andamenti dei diversi Paesi. Mentre le
principali nazioni dell’Europa del nord registrano un trend di crescita
positivo, quelli dell’Europa meridionale invece si trovano in difficoltà. Il
timore dello scoppio di bolle immobiliari sembra essere superato pressoché
ovunque. Si rileva qualche rischio soltanto nelle aree in cui il mercato ha un
andamento brillante, come nei Paesi nordici, dove i prezzi sono cresciuti in
maniera costante durante l’ultimo decennio. Dovrebbero sostenere il
mercato ed evitare squilibri, la presenza di una domanda consistente,
accompagnata da una politica immobiliare moderata ed efficace.
Nel mercato immobiliare commerciale europeo la fase discendente dei
prezzi sembra essere terminata, anche se emerge un crescente squilibrio tra
domanda e offerta. Molte società europee sono in cerca di opportunità di
investimento, ma l’offerta di qualità è scarsa. Il mercato premia le aree di
pregio delle piazze più importanti, come Mosca, Londra e alcune città
tedesche, dove i canoni di locazione sono in aumento e l’offerta scarseggia.
Per gli immobili secondari, invece, le quotazioni sono in diminuzione
mentre l’offerta è in costante aumento.
In Italia come in Europa il mercato immobiliare risente pesantemente del
calo del volume delle vendite e della contrazione del flussi di cassa. La
redditività è diminuita e la situazione patrimoniale ha subito un
deprezzamento. Per la maggior parte dei retailer gli ultimi dodici mesi sono
stati caratterizzati da una revisione dei contratti di locazione, alla ricerca di
condizioni più vantaggiose.
Attualmente il comparto appare polarizzato, in termini di localizzazione,
premiando ampiamente alcune aree, penalizzandone significatamente altre.
La progressiva contrazione del potere d’acquisto delle famiglie ha
modificato la spesa, non soltanto in termini di razionalizzazione nella scelta
dei prodotti, ma anche nella selezione dei luoghi dove acquistare i beni. Da
un lato, si predilige il negozio di quartiere per limitare le compere allo
stretto indispensabile, senza aggiungere ulteriori costi di trasporto.
Dall’altro, si sceglie il centro commerciale per trovare promozioni e sconti
vantaggiosi, unendo spesso attività di svago allo shopping, ma ciò solo se la
struttura è caratterizzata da una buona accessibilità. In questo modo i
retailer tendono a posizionarsi secondo il bacino d’utenza, scegliendo tra il
centro delle città oppure il centro commerciale maggiormente frequentato.
Molti importanti brand hanno abbandonato le vie centrali dei centri storici,
per trasferire i propri negozi in grandi strutture commerciali collocate fuori
dai centri abitati. Alcune vie delle città più amate dal turismo mondiale,
9
soprattutto quello proveniente da economie in forte sviluppo come Cina e
Russia, sono per il retailer una irrinunciabile vetrina internazionale, dove è
fondamentale essere presenti con un proprio punto vendita. In questi casi la
domanda supera di gran lunga l’offerta e le quotazioni raggiungono livelli
molto elevati, fuori dalla medie di mercato. Inoltre spesso accade che, nelle
vie adiacenti a quelli frequentate dai turisti, l’attività commerciale si sia
drasticamente ridotta.
I centri commerciali meglio performanti registrano un aumento delle
presenze e contemporaneamente una diminuzione della spesa media
sostenuta. Per quelli in maggiore difficoltà il turnover è elevato e gli spazi
vuoti sono sempre presenti. Per tutti la richiesta di riduzione dei canoni di
locazione è una costante. In alternativa, si ricorre anche alla sospensione
temporanea delle spese condominiali, spesso molto onerose, che riducono
comunque l'esborso complessivo. In generale, il potere contrattuale dei
tenant è elevato e sale con l’importanza del retailer.
Il settore del food presenta un andamento diverso, con un forte ritorno
verso i piccoli supermercati di quartiere, sia nelle zone centrali che in
quelle periferiche, dove una buona conduzione e un basso livello di
concorrenza consentono di ottenere margini positivi. Questo è un settore
d’interesse soprattutto per i piccoli investitori privati che cercano
redditività di livello medio alto.
Il mercato immobiliare è anche interessato dal fenomeno della
multicanalità del commercio, con la conseguenza che lo spazio fisico non è
più l’unico strumento per offrire prodotti e servizi. Per molte società si
tratta di un’occasione per razionalizzare il proprio patrimonio, riducendo la
superficie di vendita e costi di gestione.
L’offerta di spazi in vendita o in locazione è aumentata significativamente
pressoché ovunque. Il fenomeno ha interessato perfino le vie principali
delle grandi città, dove ciò non accadeva da oltre un decennio.
Le quotazioni sono scese mediamente, a livello nazionale, del 4,3% nei
prezzi e del 8,6% nei canoni di locazione, con conseguente contrazione dei
rendimenti. In alcuni centri urbani la flessione è stata contenuta, a causa di
una minore flessibilità da parte dei proprietari, spesso singoli privati, che
hanno preferito lasciare lo spazio sfitto in attesa di condizioni di mercato
migliori. In generale, per le grandi città la diminuzione è stata del 3,7% nei
prezzi e del 7,6% nei canoni di locazione, sebbene per le posizioni prime
sia rimaste sostanzialmente stabili.
Il trend si è mantenuto discretamente positivo per gli immobili trofeo e le
posizioni primarie. Importanti transazioni sono state registrate nelle vie
centrali di Roma e Milano, a quotazioni molto elevate, ad indicare quanta
10
importanza rivestano nelle decisioni di investimento la qualità e la
posizione dell’immobile, sia per i retailer che per gli investitori.
Il secondo semestre del 2013 ha mantenuto lo stesso andamento, senza
segnali significativi per un’inversione di tendenza.
Il fatturato del mercato immobiliare commerciale in Italia (valore dei beni
scambiati con contratti di vendita o locazione), è stata di circa a 7,2 miliardi
di euro, con una variazione rispetto all’anno precedente di meno 4,0%. La
variazione più significativa riguarda il commerciale retail, con un fatturato
pari a 2,3 miliardi di euro ed una variazione di meno 4,2%. Pure
consistente, sebbene inferiore, la contrazione del fatturato per il
commerciale Gdo, meno 3,9% per un totale complessivo di 4,9 miliardi di
euro.
Fatturato del mercato immobiliare commerciale in Italia
(milioni di euro)
2012
2013
var% 2013/2012
Commerciale gdo
5.100
4.900
-3,9
Commerciale retail
2.400
2.300
-4,2
Toale commerciale
7.500
7.200
-4,0
Fonte: Scenari Immobiliari
Variazioni % delle quotazioni (giugno 2012/giugno 2013)
0
grandi città
città inte rmedie
piccole città
-2
-4
-3,7
-4,2
-8
-7,6
-10
-4,3
-5,0
-6
MEDIA
ITALIA
-8,4
-8,6
-9,8
-12
prezzi
canoni
Fonte: Scenari Immobiliari
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Il mercato immobiliare degli immobili commerciali
L’andamento dei consumi nel primo semestre del 2014 ha stentato a
riprendersi. Nei primi mesi dell’anno i volumi delle vendite, rispetto al
trimestre precedente, sono rimasti invariati per i prodotti alimentari, mentre
si sono leggermente contratti per i beni non alimentari (meno 0,1 per
cento).
La variazione risulta più accentuata se il confronto si effettua rispetto allo
stesso periodo del 2013. Infatti, la riduzione dei consumi in questo caso è
pari allo 0,5 per cento per i beni alimentari, e dello 0,8 per cento per i
prodotti non alimentari. Tuttavia, in relazione al tipo di distribuzione le
vendite dei beni alimentari per la grande distribuzione è stata positiva,
sebbene in maniera contenuta (più 0,1 per cento), invece per la piccola
distribuzione il segno è stato fortemente negativo (meno 2,3 per cento). Per
i prodotti non alimentari le vendite nella grande distribuzione sono rimaste
invariate (variazione pari a zero), per la piccola superficie si è registrato
una contrazione dell’1,2 per cento. In riferimento al tipo di esercizio, le
diminuzioni più forti si sono avute per gli ipermercati (meno uno per cento)
e per i supermercati (meno 0,7 per cento), mentre per i discount alimentari
e per gli specialisti a prevalenza non alimentare il segno è stato positivo
(più 3,1 e più 0,9 per cento rispettivamente).
Il mercato immobiliare commerciale, in termini di volumi scambiati, ha
rallentato fortemente la curva di risalita intrapresa nelle seconda parte del
2013, sebbene risulti in miglioramento se confrontato con l’omologo
periodo dell’anno precedente.
Sono stati particolarmente attivi gli investitori istituzionali, sia nazionali
che stranieri, mostrando uno spiccato interesse soprattutto per i centri
commerciali. Infatti, il settore retail rappresenta una interessante asset class
in un’ottica di diversificazione del portafoglio, perché attualmente gode di
una reddittività elevata, di un rischio più contenuto e di un livello di
quotazioni più adeguato rispetto ad altri comparti. Tutti elementi che
concorrono ad alimentare la domanda globale che cerca prodotto ben
posizionato, qualitativamente valido, in un’ottica di investimento di breve
periodo.
In Italia, negli ultimi sei mesi sono stati oggetto di transazioni importanti
asset con valori di mercato molto elevati, nello specifico sono stati
compravenduti circa sette gallerie e/o centri commerciali distribuiti lungo
tutta la penisola.
Continua ad avere una grande attenzione il commercio urbano, in posizione
prime, dove i principali retailer desiderosi di aprire una propria vetrina
superano di gran lunga l’offerta disponibile sul mercato.
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Tutto il settore immobiliare commerciale è influenzato dallo scenario
competitivo imposto dall’e-commerce. È in atto un processo di integrazione
tra ambiente fisico e acquisto on-line, dove il livello di servizio e grado di
esperienzialità offerto, possono costituire l’elemento determinante nel
raggiungimento dei fatturati per i retailer.
Le difficoltà di accesso al credito negli ultimi anni hanno praticamente
bloccato lo sviluppo di nuove iniziative, il credito è indirizzato
principalmente all’esistente. Tuttavia, alcuni segnali di apertura da parte
degli istituti di credito hanno dato spazio ad alcuni progetti che dovrebbero
avviarsi nel breve periodo.
Per quanto riguarda le quotazioni nei primi sei mesi dell’anno, in confronto
al semestre precedente, i prezzi medi di vendita sono rimasti
sostanzialmente invariati, mentre i canoni di locazione sono leggermente
diminuiti (meno 0,2 per cento).
13
5.
Metodologie utilizzate per esprimere il giudizio di congruità
Metodo sintetico-comparativo o di comparazione delle vendite
Questo metodo si basa sul principio che nessun acquirente razionale è disposto
a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che
abbiano lo stesso grado di utilità. Le condizioni di applicabilità di questo
metodo sono legate alla quantità e qualità di informazioni di mercato
disponibili, in grado di permettere la costruzione di un significativo campione
di transazioni comparabili.
Il dato selezionato, per essere considerato attendibile e quindi utilizzabile ai
fini di un confronto di mercato deve superare tre accurate fasi:
1) identificazione e raccolta delle informazioni,
2) identificazione delle unità comparabili e analisi degli elementi di
comparazione,
3) definizione e impiego dei parametri di aggiustamento.
La prima fase, corrisponde alla raccolta dei dati comparabili. Nella seconda
fase è necessario far emergere dagli immobili utilizzati come paragone gli
elementi oggettivi di similitudine: destinazione d’uso, caratteristiche fisiche,
localizzazione, ecc. L’ultima fase del processo è anche quella più delicata,
perché comporta la scelta di adeguati parametri di aggiustamento in modo tale
da ottenere dati omogenei, quindi perfettamente comparabili. Tra gli elementi
che si possono prendere in esame, ci sono:
-
l’ubicazione e l’accessibilità
-
la dimensione
-
la qualità edilizia
-
la presenza di elementi accessori (parcheggi, verde ecc)
Ciascuna di queste voci è esplicitata mediante un valore percentuale. La
somma delle percentuali dà luogo al coefficiente correttivo, che conferisce
omogeneità al valore unitario del bene utilizzato come comparazione. Per
ciascuna destinazione d’uso la corrispondente quotazione media, dopo il
processo di aggiustamento, viene associata alla relativa superficie commerciale
(lorda). La somma dei prodotti (superficie per valore medio) definisce il valore
stimato del bene con il criterio di mercato (sintetico-comparativo).
14
Metodologia dcf a reddito
Il Discounted Cash Flow, o DCF, è il criterio di calcolo del valore immobiliare
basato sull’analisi dei flussi di cassa, positivi e negativi, generabili
dall’immobile in un periodo medio o medio-lungo: 10, 15-20 anni. Alla base di
questo criterio è il concetto che l’investitore è disposto a pagare per un bene il
valore corrispondente all’attualizzazione di tutti gli incassi ed i costi generati
dallo stesso, in un periodo prefissato, al tasso di rendimento atteso, in funzione
delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene.
Il grado di rischio dell’investimento immobiliare deriva direttamente da tutti gli
elementi (tipologia, ubicazione, stato locativo, dimensioni, ecc.) che
caratterizzano il bene.
Per l’applicazione del DCF è necessaria la costruzione di un modello
(rappresentato da una tabella) che descrive su un arco di tempo prefissato
quella che, in effetti, è un’operazione immobiliare: acquisizione al tempo 0,
valorizzazione per N anni, e alienazione all’ultimo anno.
Il valore di acquisizione (che rappresenta il nostro obiettivo come valutatori) è
costituito dalla somma dei flussi di cassa attesi attualizzati e del valore
attualizzato del bene al termine dell’arco temporale.
I passaggi affrontati nell’applicazione del criterio sono stati:
1.
costruzione della distribuzione dei flussi di cassa attesi
2.
determinazione del più idoneo tasso di attualizzazione
3.
determinazione del più probabile valore finale del bene
A fine modello, si simula la vendita dell’immobile stimandolo per
capitalizzazione del reddito netto di allora (valore di uscita); il valore finale
verrà cioè determinato nel seguente modo:
Vfinale = (reddito netto ultimo anno) / (tasso di uscita)
Nell’elaborazione del modello è inoltre necessario fare delle ipotesi di carattere
quantitativo relativamente a:
-
evoluzione del mercato immobiliare nei prossimi anni (andamento dei
prezzi di vendita e dei canoni di locazione);
-
tempi medi necessari per la locazione delle unità sfitte o liberate;
-
costi di adeguamento sulla base delle possibili richieste di nuovi
conduttori per le unità da locare;
-
costi di gestione.
Una volta definito il modello sulla base delle informazioni raccolte e delle
ipotesi fatte, il valore immobiliare verrà determinato mediante attualizzazione
dei flussi di cassa sulla base di un tasso che viene determinato ponendo a
15
confronto le aspettative di rendimento degli operatori nel settore immobiliare e
quelle riscontrabili nei mercati mobiliari.
Questo tasso viene individuato tenendo conto del fatto che la remunerazione
attesa per un qualsiasi tipo di investimento è direttamente proporzionale al
livello di rischio associato al medesimo.
Tale tasso è il frutto di un calcolo di ponderazione tra mezzi di terzi (Debito) e
mezzi propri (Equity).
Metodo dello sconto per immediato realizzo
La stima di un valore diverso da quello di mercato si deve basare sui dati
adeguati alla valutazione. La stima può essere ottenuta utilizzando tecniche e
metodologie appropriate, alla presenza di sufficienti informazioni per
supportare le conclusioni.
La ricerca del valore si basa sulla volontà di addivenire, in tempi non adeguati
allo stato del settore immobiliare di riferimento, allo scambio del bene,
procedendo alla definizione del prezzo attraverso la compravendita, senza il
tempo necessario alla commercializzazione e alla contrattazione che permetta
al mercato di riconoscere il giusto valore dell’immobile.
Il metodo impiegato per la determinazione di questo tipo di valore utilizza
l’applicazione del metodo sintetico comparativo di altro metodo ritenuto
idoneo, e l’individuazione di indicatori (pesi %) sulla base delle caratteristiche
intrinseche dell’immobile e del mercato immobiliare di riferimento.
Per ottemperare al principio di prudenza in merito alle valutazioni, nella
consapevolezza che il prezzo ottenibile in un immediato realizzo, a non può
essere previsto realisticamente con semplicità, si definisce uno sconto massimo
e uno sconto minimo per il valore.
La percentuale di peso (sconto) applicato può essere considerato come
quantificazione del rischio/opportunità da parte della domanda nel prendersi
l’onere di procedere all’acquisto confidando, senza aver avuto il tempo
necessario per sondare il mercato, che il bene in oggetto sia adeguato alle
esigenze, da parte dell’offerta di ripagare tale fiducia. Gli elementi quali
caratteristiche, ubicazione, qualità dei conduttori per gli immobili a reddito,
ecc., portando ad ampliare o restringere tale intervallo.
16
6.
Caratteristiche principali dell’operazione
Le caratteristiche principali dell’operazione in oggetto, comprese dai
documenti forniteci dalla SGR, sono riassumibili nei seguenti termini:
•
accettazione da parte del consiglio di amministrazione il 9 luglio 2014
dell’offerta di acquisto vincolante;
•
sottoscrizione dell’accordo denominato ‘Preliminary sale and purchase
agreement’ in data 10 luglio 2014;
•
ricezione dell’esercizio di prelazione da parte di due conduttori degli
immobili oggetto di cessione;
•
compravendita per l’acquisto del portafoglio di immobili entro il 19
dicembre 2014.
Il diritto di prelazione sugli immobili del portafoglio è stato esercitato, dai
rispettivi conduttori, per l’immobile cielo-terra sito in Reggio Emilia e per una
porzione del complesso immobiliare sito in Vergiate.
17
Scenari Immobiliari S.r.l., in qualità di esperto indipendente è stato chiamato a
esprimere un giudizio di congruità sull’offerta di acquisto per la parte che
riguarda la componente immobiliare, pari a:
282.360.000 euro
(duecentottantaduemilionitrecentocentosessantamila/00)
Offerta di acquisto complessiva
COSI’ SUDDIVISA
291.500.000 euro
(duecentonovantunomilionicinquecentomila/00)
Offerta di acquisto sulla totalità degli asset immobiliari
(escluso le quote della società Olinda Center S.r.l.)
meno l’esercizio di prelazione dei seguenti immobili
1.500.000 euro
(unmilionecinquecentomila/00)
Reggio Emilia
7.640.000 euro
(settemilioniseicentoquarantamila/00)
Porzione del complesso sito in Vergiate
18
7.
Criticità dell’operazione di vendita del portafoglio
Il portafoglio oggetto dell’offerta di acquisto e gli attori coinvolti possiedono
caratteristiche eterogenee sintetizzate per semplicità nella seguente swot
analysis.
SWOT ANALYSIS OLINDA FONDO SHOPS
PUNTI DI FORZA
PUNTI DI DEBOLEZZA
La diversificazione geografica
e la destinazione commerciale
Le difficoltà del settore commerciale causata
dal prolungarsi della crisi dei consumi
I Nuovi contratti siglati
con importanti conduttori 2013-2014
La scadenza definitiva del Fondo
al 31 dicembre 2014
OPPORTUNITA'
MINACCE
L'affidabilità della controparte dalla quale
l'offerta è pervenuta, La proposta è da
considerarsi eccezionale per le sue
caratteristiche
La mancata risposta da parte del legislatore
sui necessari correttivi in merito ai fondi
chiusi quotati
Il beneficio sul prezzo delle quote scambiate
in borsa per gli azionisti
L'incertezza sulla presenza di offerte
che possano ritenersi affidabili
19
8.
Giudizio di congruità
Il giudizio di congruità sul prezzo di acquisto è stato espresso sulla base di
considerazioni riguardanti l’andamento del settore immobiliare di riferimento,
le prospettive dello stesso, l’apprezzamento che il mercato chiede in ragione
dell’accorciamento dei tempi di commercializzazione, lo sconto sul valore
dipendente dal volume di grandi dimensioni che viene transatto ( si veda la
superficie media degli scambi per immobile commerciale).
A tal fine appare necessario ricordare, in questa sede, che il più probabile
valore di mercato dei beni alla data del 30 giugno 2014 è stato individuato
secondo la definizione riportata al Capitolo 2 e da tale valore discendono le
successive considerazioni.
8.1
Individuazione delle cessioni/acquisizioni immobiliari realizzate
fra il 2013 e il 2014 e assimilabili agli immobili oggetto di
congruità
L’andamento degli scambi avvenuti negli ultimi diciotto mesi poggia su fattori
congiunturali e strutturati associati al settore di riferimento, tra i quali:
•
scarsità delle transazioni del comparto di riferimento degli immobili
oggetto del portafoglio;
•
difficoltà nel reperire debito per operazioni immobiliari;
•
allungamento
del
tempo
per
l’effettiva
monetizzazione
dell’investimento immobiliare causati dall’espansione dei rischi di
mercato e rischi operativi;
•
assenza di controllo e scarsa liquidità dell’investimento che
presuppongono la piena disponibilità degli immobili da parte del
proprietario e la vendita sul mercato dello stesso senza particolari
condizioni di illiquidità.
20
NOME IMMOBILE
Anno della
Provincia
transazione
Ipermercato Centro Commerciale di
Ortona Center
Toys Center
Gran Shopping Mongolfiera
Città
Indirizzo
Superficie
Valore
Rendimento
mq
€
%
2013
CH
Ortona
11.800
18.860.000
2013
RM
Roma
Via Flaminia
5.500
5.000.000
2013
BA
Molfetta
Via Adriano Olivetti
14.000
67.500.000
Galleria commerciale Auchan
2013
BG
Bergamo
Via Carducci 10
2.000
7.850.000
Galleria commerciale Via Larga
2013
BO
Bologna
Via Larga
21.000
36.100.000
Via Valdilocchi
2013
SP
La Spezia
Via Valdilocchi
4.600
8.180.000
Da Vinci Market Central
2013
RM
Fiumicino
Via Gemiano Montanari
56.000
130.000.000
Franciacorta Outlet Village
2013
BS
Rodengo Saiano Piazza Cascina Moie 1/2
32.000
126.000.000
Meraville Parco Commerciale
2013
BO
Bologna
35.400
80.000.000
Il Parco
2013
PD
Camposampiero
24.000
29.370.000
Supermercato Palestrina
2013
RM
Roma
Valecenter e Airone
2013
-
75.400
144.500.000
Supermercati Emilia-Romagna e
Andria
Ipermercati Emilia Romagna
2013
-
-
Emilia-Romagna e Andria (BT)
2013
-
-
Emilia-Romagna
10.500
38.000.000
7.300
47.000.000
Via Tito Carnacini
Via Prenestina Antica, 220 I-L
-
Carrefour Limbiate
2013
MB
Limbiate
Immobili Coin
2014
MI
Milano
Le Mura
2014
FE
Ferrara
Ex SS 527 angolo Via Garibaldi
Via Cuneo, corso San Gottardo,
via Spadari
Via Copparo, 132
Le Fonti del Corallo
2014
LI
Livorno
Via Gino Graziani, 6
Galleria Vialarga
2014
BO
Bologna
Via Larga
Terminal Nord
2014
UD
Udine
Galleria Parco Dora
2014
TO
Borgogioioso-Brindisi-Valdichiana
2014
-
NOME IMMOBILE
Ipermercato Centro Commerciale di
Ortona Center
Toys Center
Gran Shopping Mongolfiera
Torino
Via Livorno
-
Carpi, Brindisi, Val di Chiana
10,00%
2.300.000
43.500.000
115.400.000
21.000
140.000.000
7,10%
77.000.000
7.413
32.100.000
32.340
55.000.000
78.000
170.000.000
14.400.000
Tipologia
Venditore
Compratore
Commerciale GDO
Bnp Paribas REIM SGR p.A.
-
9,00%
Commerciale GDO
IDeA Fimit
Gioco S.r.l.
Commerciale GDO
Foruminvest Italia S.r.l.
Investitore privato
Foncière LFPI Italia
Galleria commerciale Auchan
Commerciale GDO
Prelios SGR
Galleria commerciale Via Larga
Commerciale GDO
-
Via Valdilocchi
Commerciale Retail
Da Vinci Market Central
Commerciale Retail
AIG/Lincoln Italia S.r.l.
Gwm
Franciacorta Outlet Village
Commerciale Retail
Aberdeen Asset Management
Blackstone Group
Meraville Parco Commerciale
Commerciale GDO
Pradera
Orion Capital Managers
Il Parco
Commerciale Retail
Doss S.p.A.
Supermercato Palestrina
Commerciale GDO
-
Valecenter e Airone
Commerciale GDO
IDeA Fimit
Sierra Developments Italy S.r.l.
(gruppo Sonae Sierra)
Supermercati Emilia-Romagna e
Andria
Ipermercati Emilia Romagna
Carrefour Limbiate
Blackstone Group
Commerciale GDO
Coop Estense
Commerciale GDO
Coop Estense
Commerciale GDO
CBRE Global Investors Italy
ING Insurance
Immobili Coin
Commerciale Retail
Maiora Group
Sorgente Group
Le Mura
Commerciale Retail
Le Fonti del Corallo
Commerciale GDO
IGD SIIQ
Investitore istituzionale
italiano
Galleria Vialarga
Commerciale Retail
Nordiconad Soc. Coop.
Terminal Nord
Commerciale GDO
Pillar Retail Europark Fund
Benson Elliot
Galleria Parco Dora
Commerciale Retail
Nova-Coop
Borgogioioso-Brindisi-Valdichiana
Commerciale Retail
Aberdeen Asset Management
Blackstone Group
21
8.2
Considerazioni sullo scostamento ritenuto congruo tra il valore di
mercato e il prezzo
Il prezzo rappresenta la quantità di moneta alla quale i beni verranno transatti la
cui entità si può discostare dal valore di mercato in considerazione delle
particolari condizioni a cui tale scambio avverrà.
Il giudizio di congruità ha lo scopo di verificare la quantità e la qualità di tali
condizioni. Nel caso specifico sono tre gli elementi che incideranno sulla
determinazione del prezzo.
1. La consistenza fisica. Il portafoglio Olinda - Fondo Shops è, tenuto conto
delle prelazioni esercitate, formato da 25 immobili ad esclusiva vocazione
commerciale, che sono quantificabili in circa 260.000 mq.
2. La possibilità, attraverso il ricorso alla proposta di acquisto analizzata, di
eliminare il tempo necessario alla normale commercializzazione di
immobili con questa localizzazione, dimensione e caratteristiche. Il tempo
declinabile in tassi di assorbimento agisce sul valore in modo evidente e
diretto dipendente dalla difficile situazione del comparto commerciale di
riferimento in merito all’allungamento dei tempi medi di vendita e alla
domanda fortemente rarefatta. Ne consegue una prassi diffusa ad applicare
un consistente margine di sconto in sede di trattativa tra prezzo richiesto e
prezzo finale concordato nelle transazioni effettuate negli ultimi diciotto
mesi.
E’ opinione di Scenari Immobiliari che, rispetto al valore di mercato
stimato e nell’ottica di controllare la variabile tempo, sia congruo
applicare uno sconto di portafoglio in fase di vendita dell’intero pacchetto.
Questo è quantificabile in un intervallo che può rappresentare uno scenario
prudenziale e uno scenario di tipo ottimistico.
3. L’esistenza dell’alea estimale è l’elemento meno quantificabile ed è
rilevabile solo al momento della formazione del prezzo.
Ciò dipende dal carattere previsionale delle stime, uno dei principi della
disciplina. L’estimo è probabilistico e non deterministico, l’automatica
trasformazione in prezzo non è affatto scontata. Si veda a tale riguardo il
fenomeno attuale delle aste dei beni immobiliari che vanno deserte.
Date le premesse, al fine di congruire l’offerta di acquisto, si è ipotizzato un
programma di vendita in base alle previsioni di assorbimento che gli immobili del
portafoglio potrebbero realizzare se posti sul mercato al valore individuato nelle
perizie al 30 giugno 2014. Sono stati immaginati due scenari, il primo, ottimistico,
si basa su un tempo necessario per l’assorbimento di tutto il patrimonio di circa
quattro anni; il secondo, prudenziale, su uno scenario complessivo di circa sette
anni.
22
Nell’elaborazione del modello è necessario fare delle ipotesi per l’individuazione
dei tassi di attualizzazione con il maggior grado di plausibilità, in funzione del
portafoglio immobiliare in oggetto. Il tasso più idoneo è stato determinato sulla
base delle seguenti considerazioni:
•
il rapporto composto da 50% mezzi di terzi e 50% mezzi propri è quello
individuato come più adeguato alla tipologia dell’investimento;
•
il costo medio del debito è stato definito pari a 5,40%;
•
nel determinare il costo del capitale proprio si è tenuto conto delle
aspettative degli investitori per iniziative paragonabili e corrette in
funzione di rischi specifici. Il tasso equity è stato determinato in base ai
seguenti parametri:
•
•
•
risk free: media degli ultimi 12 mesi del Rendistato con fascia di vita
residua tra 8 anni 7 mesi e 12 anni e 6 mesi pari al 3,89%;
premio sistema: 3,00%;
premio specifico: sono stati individuati due premi specifici, uno che
individua un rischio alto pari a 7,83% e uno che individua un rischio basso
pari a 5,37% formato dalle seguenti componenti:
-
rischio ubicazione identifica la distribuzione geografica degli
immobili appartenenti al portafoglio;
-
rischio tipologia non cambia anche se gli immobili ospitano
differenti attività commerciali;
-
rischio dimensione visto la notevole superficie del portafoglio e il
numero degli asset oggetto dell’offerta di acquisto è alto;
-
rischio di mercato identifica due possibilità sugli andamenti del
segmento di riferimento in base alle nostre conoscenze attuali del
ciclo immobiliare uno positivo e uno di stasi.
Tenuto quindi conto che il rapporto mezzi di terzi / mezzi propri è pari a 50% /
50% e, considerando un costo del capitale proprio pari, nel primo caso a 14,72%,
e nel secondo caso a 12,26%, il Costo medio ponderato del capitale (WACC)
quindi nei due scenari è pari a 10,06% nella prospettiva di rischio alto e a 8,83%
nella prospettiva di rischio basso. In questo modo si individuano quattro scenari i
cui calcoli sono riassunti di seguito in allegato.
23
In sintesi:
N°
Tempi
Rischio
Prezzo
Sconto
1
Prudenziale
Basso
€
250.300.000
35%
2
Prudenziale
Alto
€
264.800.000
31%
3
Ottimistico
Basso
€
294.000.000
23%
4
Ottimistico
Alto
€
304.100.000
21%
Nei contesti assimilabili per caratteristiche immobiliari strutturali e congiunturali
tale sconto (combinazione dello sconto di portafoglio e di immediato realizzo) è
quantificabile tra il 21% e il 35% del valore di mercato complessivo ottenuto.
24
9.
Giudizio di congruità
Pertanto tutto ciò premesso è opinione di Scenari Immobiliari S.r.l. che l’offerta di
acquisto, sottopostici da Prelios SGR S.p.a., pari a:
282.360.000 euro
(duecentottantaduemilionitrecentosessantamila/00)
è da ritenersi CONGRUA
Maurizio Sinigagliesi
(Consigliere delegato)
Milano, 16 dicembre 2014
25
Allegati
SCENARIO PRUDENZIALE RISCHIO BASSO
Anno solare
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Totale
17.700.000
20.384.753
16.305.871
3.755.668
51.165.218
85.992.525
5.625.216
224.335.068
425.264.318
(531.000)
(611.543)
(489.176)
(112.670)
(1.534.957)
(2.579.776)
(168.756)
(6.730.052)
(12.757.930)
(531.000)
(611.543)
(489.176)
(112.670)
(1.534.957)
(2.579.776)
(168.756)
(6.730.052)
(12.757.930)
49.630.261
83.412.749
RICAVI
Totale Ricavi
COSTI
Commercializzazione
3,0%
Totale costi
17.169.000
Ricavi - costi
Periodi
Fattore di attualizzazione
10,06%
Flussi di cassa attualizzati
Valore attuale netto
Valore attuale netto arrotondato
15.816.695
3.642.998
5.456.459
217.605.016
0,25
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
0,976
0,909
0,826
0,750
0,682
0,619
0,563
0,511
16.762.455
Euro
Euro
19.773.210
17.965.846
250.304.593
250.300.000
26
13.057.401
2.732.564
33.824.278
51.651.732
3.069.968
111.240.349
412.506.389
250.304.593
SCENARIO PRUDENZIALE RISCHIO ALTO
Anno solare
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Totale
17.700.000
20.384.753
16.305.871
3.755.668
51.165.218
85.992.525
5.625.216
224.335.068
425.264.318
(531.000)
(611.543)
(489.176)
(112.670)
(1.534.957)
(2.579.776)
(168.756)
(6.730.052)
(12.757.930)
(531.000)
(611.543)
(489.176)
(112.670)
(1.534.957)
(2.579.776)
(168.756)
(6.730.052)
(12.757.930)
49.630.261
83.412.749
RICAVI
Totale Ricavi
COSTI
Commercializzazione
3,0%
Totale costi
17.169.000
Ricavi - costi
Periodi
0,25
8,83%
0,979
16.809.618
Euro
Euro
19.773.210
1,00
0,919
18.168.896
264.805.080
264.800.000
27
15.816.695
2,00
0,844
13.354.219
3.642.998
3,00
0,776
2.826.266
4,00
0,713
35.379.529
5,00
0,655
54.637.308
5.456.459
6,00
0,602
3.284.121
217.605.016
412.506.389
7,00
0,553
120.345.124
264.805.080
SCENARIO PRUDENZIALE RISCHIO BASSO
Anno solare
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Totale
0
61.625.725
49.300.986
83.717.671
210.775.409
0
0
0
405.419.791
0
(1.848.772)
(1.479.030)
(2.511.530)
(6.323.262)
0
0
0
(12.162.594)
Totale costi
0
(1.848.772)
(1.479.030)
(2.511.530)
(6.323.262)
0
0
0
(12.162.594)
Ricavi - costi
-
59.776.953
47.821.956
81.206.141
-
-
-
393.257.198
RICAVI
Totale Ricavi
COSTI
Commercializzazione
3,0%
Periodi
10,06%
0,25
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
0,976
0,909
0,826
0,750
0,682
0,619
0,563
0,511
-
Euro
Euro
204.452.147
54.313.059
294.043.211
294.000.000
28
39.479.198
60.911.648
139.339.306
-
-
-
294.043.211
SCENARIO OTTIMISTICO RISCHIO ALTO
Anno solare
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Totale
0
61.625.725
49.300.986
83.717.671
210.775.409
0
0
0
405.419.791
0
(1.848.772)
(1.479.030)
(2.511.530)
(6.323.262)
0
0
0
(12.162.594)
Totale costi
0
(1.848.772)
(1.479.030)
(2.511.530)
(6.323.262)
0
0
0
(12.162.594)
Ricavi - costi
-
59.776.953
47.821.956
81.206.141
-
-
-
393.257.198
RICAVI
Totale Ricavi
COSTI
Commercializzazione
3,0%
Periodi
8,83%
0,25
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
0,979
0,919
0,844
0,776
0,713
0,655
0,602
0,553
-
Euro
Euro
204.452.147
54.926.907
304.050.064
304.100.000
29
40.376.631
63.000.353
145.746.173
-
-
-
304.050.064

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