Documento programmatico 2007

DOCUMENTO PROGRAMMATICO 2007
1) PROFILO SOCIETARIO
La Società, costituita il 03 gennaio 1940, ha sostanzialmente svolto, fino al 1995, una
funzione di temporaneo contenitore di immobili acquisiti dal Comune di Venezia. Con il
nuovo statuto approvato dalla Assemblea dei Soci il giorno 08 Luglio 1996, la Società ha
assunto la attuale denominazione “La Immobiliare Veneziana S.r.l.” ed una più definita
operatività derivante dalle indicazioni date dal Comune di Venezia per lo sviluppo del
territorio veneziano, intervenendo a vario titolo in tematiche quali il recupero di aree
industriali dismesse, la bonifica e la urbanizzazione dei relativi siti, l’apprestamento di aree
residenziali da cedere a particolari categorie di utenti, la realizzazione dei terminals ai
margini della laguna, la gestione di servizi immobiliari, ecc.
Nello svolgere tali funzioni la Società acquista aree ed immobili che poi urbanizza, recupera,
fraziona, affitta o rivende a soggetti di varia natura. In passato la Società ha anche svolto un
ruolo di gestione in concessione di immobili di proprietà del Comune di Venezia, acquistati,
ad esempio, con finanziamenti della “legge speciale” (798/1984 Art.6, lettera d).
Le risorse finanziarie necessarie al compimento delle operazioni di cui sopra, possono
derivare dal proprio patrimonio, dalla compartecipazione di soggetti privati, dal
finanziamento pubblico, da altre forme di finanziamento.
Un importante aspetto per rendere efficace l’azione della Società è il costante coordinamento
con gli altri soggetti istituzionali che operano nel territorio veneziano ed in particolare con
quelli che si occupano di problematiche connesse all’attività della nostra Società.
L’attuale assetto vede la Società controllata dal Comune di Venezia, il quale detiene il 97%,
mentre il rimanente 3% è detenuto dalla società ASM S.p.A.
La relazione che segue riassume l’attività svolta dalla Società nel 2006 ed espone le linee
programmatiche che si intendono seguire nel 2007.
2) PROFILO OPERATIVO
La Società è impegnata in molteplici iniziative, parte conseguenti ad operazioni già
precedentemente impostate e parte del tutto nuove.
L’esperienza derivata dalla attività fin qui svolta induce la Società a delineare in maniera
netta il proprio ruolo di soggetto che crea valore individuando progetti congrui con le
proprie finalità statutarie e montandone le fasi realizzative sotto i vari profili tecnici,
economici finanziari, avendo peraltro ben chiaro il principio che, avviato e portato a
realizzazione ciascun progetto, l’operazione dovrà essere trasferita ad altri e diversi soggetti
idonei a proseguire la attività di gestione vera e propria.
Tale obiettivo metodologico troverà specifica traduzione nel settore della residenza che
possiamo indicare come nuovo asse strategico della attività della società per i prossimi anni,
essendo oramai giunta a maturazione e a prossima conclusione l’esperienza sviluppata
nell’ambito degli interventi di Porto Marghera.
Nei punti che seguono viene sinteticamente esposta per ciascun argomento la attività svolta
nel corso del 2006 e quella che si intende attivare per il 2007 suddividendo la descrizione
nei seguenti capitoli:
_ Capitolo 2.1 GLI INTERVENTI NEL SETTORE URBANO RESIDENZIALE
_ Capitolo 2.2 GLI INTERVENTI NEL SETTORE DEI SERVIZI ALLA CITTÀ
_ Capitolo 2.3 GLI INTERVENTI IN PORTO MARGHERA
_ Capitolo 2.4 LE INIZIATIVE PRECEDENTI AL 2006
Il capitolo 2.4 costituisce una sorta di “archivio” nel quale sono sinteticamente ricordate
iniziative che la Società ha affrontato negli anni precedenti al 2006. Si tratta di operazioni
che attualmente possono ritenersi concluse oppure per le quali non vi sono le condizioni tali
da prevedere una loro riattivazione nel corso del 2007.
2.1) GLI INTERVENTI NEL SETTORE URBANO RESIDENZIALE
2.1.1) GENERALITA’
Se si vuole incidere sui problemi della residenza, accanto alle politiche tradizionali
perseguite dai soggetti istituzionali, è indispensabile affrontare anche un altro nodo di fondo
delle politiche abitative, e cioè l'ampliamento del mercato dell'affitto a canone sostenibile, ed
il riequilibrio del mercato degli immobili residenziali attraverso la cessione di lotti edificabili
e di nuove abitazioni caratterizzate da prezzi in cui il costo delle aree ha un basso livello di
incidenza.
Tra il libero mercato dell’affitto, che spesso presenta prezzi inaccessibili, e gli alloggi di
edilizia pubblica residenziale, riservata ai ceti sociali più indigenti, è necessario costruire un
terzo settore caratterizzato da un canone intermedio tra quello di mercato e quello
dell'edilizia economica-popolare e diretto a rispondere ad esigenze molto sentite nella
cittadinanza ma che difficilmente trovano risposta nell’offerta oggi presente. Si tratterebbe
quindi di individuare, con il consenso del Comune di Venezia, criteri ed obiettivi quali, a
puro titolo di esempio, quello di favorire le giovani coppie, le persone singole, le famiglie
con anziani a carico, ovvero a rispondere a situazioni di sperequazione che si possono
verificare con la formazione degli strumenti urbanistici.
In questo ambito IVE può svolgere un ruolo particolarmente importante utilizzando le aree
con destinazione residenziale che essa detiene in proprietà ma anche altre aree o immobili, di
proprietà del Comune di Venezia, che potrebbero esserle assegnate per meglio raggiungere
tali finalità. Effettuate le necessarie urbanizzazioni, si potrebbero cedere i lotti edificabili alle
categorie di utenti che si intenderanno favorire ovvero costruirvi in proprio edifici da porre
a disposizione delle stesse categorie.
Proprio in questa direzione si colloca la collaborazione che IVE sta portando avanti con il
Comune di Venezia il quale intende costituire un consistente patrimonio residenziale
comunale da immettere nel mercato dell'affitto a prezzi inferiori a quelli del mercato (social
housing) al fine di dare risposta alle esigenze abitative delle categorie sopra indicate. In
questa ipotesi IVE costruirebbe direttamente un certo numero di alloggi da locare a canone
concordato o da vendere a prezzi analoghi a quelli determinati dalla vigente normativa per
l'edilizia convenzionata.
Per approfondire le tematiche della realizzazione di alloggi da cedere in regime di social
housing, la Società ha iniziato una serie di attività:
− ha affidato alla Fondazione Housing Sociale della Fondazione Cariplo di Milano, uno
studio di fattibilità di costituzione di un fondo immobiliare dedicato ad alloggi gestiti in
social housing;
- ha affidato al COSES di Venezia, un incarico di analisi quantitativa e qualitativa della
domanda interessata al segmento immobiliare del social housing, nonché a comparare le
relative procedure amministrative;
- ha in corso di elaborazione una valutazione economico finanziaria dell’intero complesso di
interventi relativi alle aree di sua proprietà;
− ha approvato nella seduta del CdA del 20.12.2006 una griglia di criteri cui uniformare le
attività progettuali che intesseranno le diverse aree di proprietà;
− ha affidato alla Società Insula SPA uno studio comparativo tra le varie formule
concorsuali al fine di selezionare i progettisti che opereranno nelle aree di proprietà o in
quelle che le verranno assegnate;
− ha in corso di elaborazione una metodologia concorsuale in esito allo studio di cui sopra;
− ha iniziato a costruire con il Comune di Venezia, Assessorato alla Casa, il sistema dei
criteri per la determinazione dei canoni di locazione in social housing e per la assegnazione
degli alloggi.
2.1.2) AREA RESIDENZIALE DI VIA PERTINI A BISSUOLA
L'area di via Pertini, già dotata di strumentazione urbanistica attuativa approvata dal
Consiglio Comunale con deliberazione n. 145 del 11.10.1999, offre la opportunità di dare
concreto inizio alla ipotesi collaborativa con il Comune di Venezia per la realizzazione di
alloggi da gestire in regime di social housing.
A tal fine la Società, in esecuzione di indicazioni del Comune di Venezia, ha affidato a tre
architetti la progettazione degli edifici da realizzare nell’area di via Pertini.
Contestualmente ha richiesto loro la predisposizione di una bozza di Variante al Vigente
Piano Particolareggiato da studiare secondo i tre seguenti indirizzi deliberati dal CdA di
IVE nella seduta del 18.07.2006:
a) prevedere il prolungamento di via Pertini lungo il suo attuale asse con l’attraversamento
del canale consortile nell’angolo sud/ovest dell’area in modo da liberare l’insediamento
residenziale da una pesante viabilità di attraversamento;
b) prevedere anche maggiori altezze degli edifici in modo da poter disporre di spazi verdi
più ampi;
c) prevedere una maggiore integrazione con il canale consortile.
Tale bozza è stata elaborata con risultati soddisfacenti ed è stata quindi approvata dal CdA
di IVE nella seduta del 19.03.2007.
Per il 2007 sono prevedibili le seguenti operazioni:
− approvazione della Variante al Piano Particolareggiato vigente;
− redazione della progettazione esecutiva degli edifici e delle opere di urbanizzazione in
accordo con le direttive dell’ufficio Ambiente del Comune.
2.1.3) AREA RESIDENZIALE DI FAVARO (VIA VALLENARI)
La bozza di Piano Particolareggiato da tempo redatta dagli uffici dell’Assessorato
all’Urbanistica non ha avuto seguito in quanto fino a tutto il 2006 non è stato risolto il nodo
della configurazione dell'incrocio tra la via Vallenari e la via Circonvallazione Est.
Un secondo tema che dovrà essere risolto è quello della presenza di una linea elettrica che
comporta un esteso vincolo di non edificabilità. Al riguardo il Comune ha avviato una
trattativa con Terna S.p.A., società proprietaria della linea elettrica, per verificare l'ipotesi di
un suo interramento non solo in corrispondenza della proprietà di IVE ma per tutta la tratta
che interessa il futuro grande PEEP previsto nel nuovo PRG del Comune di Venezia nella
zona di Bissuola.
IVE, compatibilmente con i tempi degli altri soggetti istituzionali interessati, intende
comunque avviare la progettazione degli interventi sull’area deducendo da essa anche una
proposta di nuovo Piano Particolareggiato sulla base dei due seguenti presupposti:
a) assumere l’interramento della linea elettrica come obiettivo da perseguire anche se in
tempi non ora definibili con certezza;
b) costruire una progettazione che sia almeno in parte realizzabile anche in presenza della
linea elettrica.
2.1.4) AREA RESIDENZIALE DI BISSUOLA (VIA CA' D'ORO)
La Regione Veneto, con deliberazione nr. 3095/2004, ha approvato la Variante generale al
PRG adottata con delibera C.C. 16/1999 che permette l’edificazione fino a 60 metri di
altezza. Tale facoltà permette di pensare ad una edificazione, sia pure parziale, nel rispetto
dei vincoli derivanti da una esistente linea elettrica che pone vincoli molto più condizionanti
che su via Vallenari, data la specifica configurazione dell’area di via Cà d’Oro.
IVE intende tuttavia avviare i processi di progettazione nello stesso spirito di quanto sopra
indicato per via Vallenari.
2.1.5) AREA RESIDENZIALE DI ASSEGGIANO
L’area è stata oggetto di un contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 4 Agosto
1999 cui ha fatto seguito un rogito notarile, in data 12.12.2000, con il quale IVE ha
acquistato tutto il terreno ad eccezione di una porzione di circa mq 10.000 avente allora
destinazione agricola ma deputata ad una destinazione residenziale in forza di uno strumento
urbanistico appena adottato. Il differimento dell’acquisto di tale porzione era dettato dalla
necessità di evitare la possibilità di esercizio del diritto di prelazione di aree agricole da parte
di confinanti.
IVE ha provveduto alla redazione del Piano di Lottizzazione dell’area fin dall’Aprile 2002 e
successivamente riproposto in funzione della intervenuta Variante al PRG che ha definito le
fasce di rispetto degli elettrodotti.
Nel corso del 2005 l’attuale Consiglio di Amministrazione della Casa di Riposo ha ritenuto
di sollevare riserve circa la correttezza amministrativa dei provvedimenti assunti dal
precedente Consiglio di Amministrazione della Casa di Riposo medesima, che hanno
condotto al rogito sopra richiamato con IVE. Ne sono conseguiti numerosi incontri tra le
due parti protrattisi per tutto il 2006 e solo recentemente sono state individuate due ipotesi
compositive della vertenza, ipotesi che verranno sottoposte preventivamente alla
approvazione della Assemblea dei Soci di IVE.
2.1.6) CONTRATTO DI QUARTIERE II MESTRE ALTOBELLO
La Giunta Regionale del Veneto con deliberazione del 25 luglio 2003, n. 2281, ha
approvato il bando di concorso per la realizzazione dei programmi innovativi in ambito
urbano denominati “Contratti di Quartiere II” ai fini della riqualificazione di quartieri
caratterizzati da diffuso degrado delle costruzioni e dell’ambiente urbano, da carenze di
servizi e da un contesto di scarsa coesione sociale e di marcato disagio abitativo.
Gli interventi nei Contratti di Quartiere richiedono che il finanziamento complessivo del
programma avvenga, oltre che mediante il contributo pubblico, anche mediante il concorso
di risorse finanziarie diverse, apportate dai soggetti attuatori.
La Giunta Comunale di Venezia, con proprio atto di indirizzo n. 14 del 13.02.2004, ha
disposto la partecipazione del Comune di Venezia al suddetto bando mediante la formazione
di un programma di riqualificazione complessivo dell’ambito di Altobello e via Turati, a
Mestre, in seguito denominato “Contratto di Quartiere di Mestre - Altobello”. A tal fine è
stata predisposta dagli uffici del Comune una ipotesi dimensionale, economica e finanziaria,
attraverso l’individuazione di un insieme di interventi integrati, di recupero e nuova
costruzione, ivi comprese le connesse opere ed attività di natura sperimentale, destinati ad
edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata e convenzionata, alle connesse 6
urbanizzazioni, ad attrezzature e servizi collettivi di quartiere, a strutture ricreative e
culturali, alla riqualificazione ambientale, anche attraverso la pedonalizzazione dell’ambito di
via Costa ed altre strade confluenti, nonché a strutture ed iniziative per l’integrazione sociale
e per favorire lo sviluppo dell’occupazione.
Con successivo atto di indirizzo n. 21 del 11 marzo 2004 la Giunta Comunale ha dato
mandato di verificare la disponibilità de La Immobiliare Veneziana S.r.l. di acquisire dal
Comune di Venezia un lotto edificabile compreso nell'ambito del programma di cui sopra al
fine di partecipare quale soggetto attuatore alla realizzazione di tale programma.
L'edificio di cui dovrebbe farsi attuatrice IVE ha una volumetria di mc 14.000, destinata:
a) ad abitazioni, per circa n. 44 alloggi in regime di libero mercato di vendita e/o locazione;
b) a garage a livello interrato e/o seminterrato, in misura non inferiore allo standard di cui
alla legge 122/1989, anch’essi in regime di libero mercato di vendita e/o locazione;
c) a circa n. 110 posti macchina (o garage), a livello seminterrato, con ingresso differenziato
da quelli di cui alla precedente lettera b), da destinare a cittadini già residenti in zona. IVE
realizzerà, in particolare, a propria cura e spese detti n. 110 garage e/o posti macchina previa
stipula di apposita convenzione con la quale il Comune di Venezia ne stabilirà modalità e
prezzi di cessione comunque non inferiori ai costi diretti ed indiretti di realizzazione
certificati da IVE. In caso di non esercizio della prelazione, esercitabile anche dal Comune
di Venezia, IVE sarà libera di vendere o locare in regime di libero mercato i posti auto o
garage non assegnati;
d) a funzioni complementari alla residenza ed attività connesse (commercio, artigianato e
servizi), al piano terra, per una superficie lorda di pavimento non inferiore a mq. 500
anch'essi in regime di libero mercato di vendita e/o locazione;
e) alle annesse opere di urbanizzazione, ivi compresa, in particolare, la sistemazione ed
attrezzatura ad uso pubblico della copertura dei garage, destinata a configurare ampliamento
del piazzale di Madonna Pellegrina.
IVE ha deliberato di partecipare al Contratto di Quartiere di Mestre Altobello ed ha
sottoscritto il 05.04.2004 un Protocollo d’Intesa con il Comune di Venezia riservandosi, in
fase attuativa, di realizzare gli interventi di propria competenza mediante partecipazione o
subentro di soggetti diversi, fatta salva la loro selezione mediante procedura di evidenza
pubblica.
Dopo che la Regione Veneto ha ammesso a contributo la proposta presentata dal Comune
di Venezia per la riqualificazione di Altobello si è iniziata una fase attuativa che per IVE è
consistita nella pubblicazione di un avviso in data 08.06.2005 inteso ad individuare
mediante procedura ad evidenza pubblica un soggetto che, previo acquisto del lotto in
questione, assumesse gli obblighi di realizzazione del programma.
La gara si è conclusa con la individuazione dell’aggiudicataria, Colle di Giano srl, con
deliberazione del CdA di IVE nella seduta del 03.11.2005.
Nel 27.10.2006 è stato sottoscritto il preliminare di compravendita del lotto tra Comune di
Venezia ed IVE, cui è seguito in data 21.12.2006 il rogito.
Nel 31.10.2006 è stato sottoscritto il preliminare di compravendita tra IVE e Colle di Giano
srl mentre il rogito è stato posticipato alla approvazione da parte delle competenti autorità
della caratterizzazione dei suoli al fine di garantire l’acquirente, circa eventuali situazioni di
inquinamento.
2.1.7) IMMOBILI IN VIA FILIASI E VIA CAPPUCCINA/RAMPA
CAVALCAVIA
Il Consiglio Comunale di Venezia, con ordine del giorno approvato nella seduta del
07.02.2005, ha invitato IVE a valutare l’ipotesi di acquisizione degli immobili ex S.Paolo
IMI in Mestre, via Filiasi e via Cappuccina/Rampa Cavalcavia. Tutto ciò nell’intendimento
di consentire agli attuali inquilini che lo ritengano opportuno di poter acquistare le unità
immobiliari da essi occupate.
Si tratta di due complessi condominiali comprendenti alloggi, negozi ed uffici di varia
dimensione.
IVE ha iniziato la propria azione di verifica avviando i contatto con la società STAR S.r.l.
proprietaria di detti immobili la quale ha confermato la sua disponibilità a una cessione in
blocco degli stessi. Contestualmente IVE ha provveduto a contattare tutti gli inquilini per
verificare la disponibilità di ciascuno di acquistare l’unità da essi occupata.
Al termine delle indagini IVE è giunta alla stesura di una relazione inviata al Comune di
Venezia nonché al Socio ASM S.p.A. le cui conclusioni sono riassunte come segue:
“Da quanto fin qui illustrato, si evidenzia come l’operazione, il cui costo complessivo è di
23 milioni di Euro, si presenti articolata in tre differenti parti:
1) Immobili acquistati direttamente dagli inquilini
L’importo di questa parte è stimato in circa 7,5 milioni di Euro. Sotto il profilo finanziario
questa fase comporterà un impegno per IVE a causa delle somme versate a titolo di
caparra alla stipula del contratto preliminare e sino alla successiva intestazione degli
immobili agli inquilini acquirenti.
2) Immobili liberi
L’importo di questa parte è stimato in circa 8,0 milioni di Euro. Questi immobili
rappresentano il cespite sul quale maggiormente IVE dovrà impegnarsi per poter
concludere le vendite nel tempo più breve. La parte più delicata di tale operazione appare
essere quella relativa alla vendita degli spazi commerciali e direzionali per i quali il
mercato attualmente non offre prospettive di particolare interesse.
E’ comunque necessario sottolineare che la effettiva capacità di vendita per complessivi 8
milioni di Euro è condizione essenziale affinché l’intero programma mantenga l’equilibrio
sopra delineato.
Senza tale equilibrio non è possibile per IVE sostenere l’operazione e nel contempo
assicurare il contenimento dei prezzi di cessione degli alloggi agli inquilini ed il minor
costo possibile degli alloggi che rimarranno in locazione.
A tal fine IVE deve essere posta nella condizione di vendere le unità immobiliari libere nel
mercato con la massima flessibilità e rapidità.
E’ quindi necessario che la Amministrazione Comunale condivida la facoltà di IVE di
adottare modalità di comportamento, nella fase di vendita di dette unità immobiliari, che
possano risultare in deroga a quelle previste nel “Regolamento delle procedure da seguire
nelle operazioni di acquisto e/o di cessione” che lo stesso Consiglio di Amministrazione di
IVE si è dato nella seduta del 30.07.1998.
3) Immobili occupati residui
L’importo di questa parte è stimato in circa 7,5 milioni di Euro. In relazione a tale partita
immobiliare, IVE ritiene di dover evidenziare la propria propensione a svolgere una
funzione di soggetto abilitato a trattare i beni immobili mediate operazioni di recupero,
suddivisione, valorizzazione e quant’altro opportuno per rivenderli infine sul mercato e
ciò coerentemente con le disposizioni del proprio statuto ma soprattutto in conseguenza
dell’esperienza acquisita nel corso della sua attività. IVE non ritiene invece, anche tenuto
conto del ridotto numero di persone costituenti la sua struttura, di poter adeguatamente
svolgere attività di natura statica quale quella di mantenere in proprietà ed in gestione
patrimoni immobiliari da dare in locazione, attività questa che, a parere di IVE, deve più
opportunamente essere assunta dal Comune di Venezia o da un altro soggetto dallo stesso
indicato come idoneo a tale funzione.
Tuttavia ciò non esclude che IVE possa gestire transitoriamente, per non oltre un anno,
tale patrimonio occupato in attesa che il Comune ne indichi la destinazione finale.
La Giunta Comunale con deliberazione nr. 383 del 15.07.2005 ha deliberato:
1) di approvare i risultati della attività istruttoria e negoziale condotta da IVE al fine di
definire le condizioni di acquisto del compendio immobiliare in argomento.
2) Di apprezzare, in relazione a quanto richiesto dal Consiglio Comunale, l’intendimento
di IVE di concludere con la STAR s.r.l. un preliminare di acquisto, per se o persona da
nominare, degli immobili di seguito descritti per il prezzo complessivo a corpo non
superiore ad Euro 23.000.000 oltre IVA (Descrizione omessa).
3) Di apprezzare conseguentemente l’intendimento di IVE di acquistare, per se o persona
da nominare, da STAR s.r.l. tutti gli immobili compresi nel contratto preliminare di cui
sopra, eccetto quelli che verranno ceduti direttamente da STAR agli inquilini che vorranno
acquistare le unità immobiliari dagli stessi occupate al prezzo già previsto nelle offerte
irrevocabili di acquisto presentate ad IVE dagli inquilini interessati.
4) Di riconoscere, per quanto necessario, la facoltà di IVE di adottare modalità di
comportamento, nella fase di vendita di dette unità immobiliari, che possano risultare in
deroga a quelle previste nel “Regolamento delle procedure da seguire nelle operazioni di
acquisto e/o di cessione” che lo stesso Consiglio di Amministrazione di IVE si è dato nella
seduta del 30.07.1998.
5) Di ritenere apprezzabile, in sintonia con quanto stabilito dall’odg del Consiglio
Comunale, la costituzione da parte di IVE di un fondo immobiliare chiuso od organismo
analogo in cui trasferire gli immobili locati impegnandosi ad acquisire entro il 31.12.2006
le quote che eventualmente IVE intendesse cedere al Comune; in caso di non attivazione
del fondo od organismo analogo, ad attivare le procedure di permuta per sollevare IVE
dalla proprietà e gestione degli immobili locati.
6) Di presentare, in caso di conclusione dell’acquisto da parte di IVE, deliberazione al
Consiglio Comunale per l’autorizzazione alla permuta che dovesse eventualmente
necessitare per la buona conclusione dell’operazione.
7) Di rilasciare a Banca OPI lettera di patronage per il puntuale adempimento delle
obbligazioni assunte da IVE.
Successivamente la Assemblea dei Soci, tenuta il 22.07.2005, ha approvato anch’essa
l’attività istruttoria e negoziale svolta dalla Società conferendogli mandato di dare
esecuzione, per quanto di competenza, alla deliberazione della Giunta Comunale sopra
citata.
Per effetto di quanto sopra:
− è stato sottoscritto, in data 20.09.2005, il preliminare di acquisto da STAR s.r.l. del
complesso immobiliare in argomento;
− entro il 30.11.2005 sono stati sottoscritti i rogiti di vendita agli inquilini che avevano
dichiarato il loro interesse per l’acquisto;
− è stata conclusa la campagna di vendite delle unità immobiliari libere affidata alla società
di intermediazione Planning Pool di Mestre selezionata previa una gara ad inviti effettuata
dalla IVE;
− in data 12.09.2006 il CdA di IVE ha deliberato la costituzione della Società Patrimonio
IVE srl, totalmente controllata da IVE, alla quale è stato affidato il ruolo di gestire il
patrimonio immobiliare residuo ex San Paolo IMI, in ossequio al principio, più sopra
enunciato, della suddivisione dei compiti di gestione da quelli di soggetto che crea valore
individuando progetti congrui con le proprie finalità statutarie e montandone le fasi
realizzative sotto i vari profili tecnici, economici finanziari, ruolo che deve rimanere in capo
ad IVE;
- in data 27.10.2006 Patrimonio IVE srl ha stipulato il rogito di acquisto da Star srl delle
unità immobiliari rimanenti dopo la vendita agli inquilini e dopo la vendita delle unità libere.
Per quanto riguarda l’operatività di IVE si può quindi dire che l’operazione è stata conclusa
nel rispetto degli indirizzi avuti dal Consiglio Comunale ottenendo altresì un risultato
economico finanziario che a giudizio del Consiglio di Amministrazione della Società è stato
riconosciuto positivamente e sostenibile.
2.1.8) EX CASERMA MANIN A VENEZIA
Il progetto di riqualificazione e valorizzazione immobiliare che interessa l'ex Caserma
Manin a Venezia (ex convento dei Gesuiti trasformato in caserma nel 1800 e dall'inizio
degli anni '80 di proprietà del Comune di Venezia) rappresenta uno dei progetti attraverso i
quali l'Amministrazione Comunale di Venezia vuole intervenire per rispondere alle esigenze
sempre più sentite e complesse della creazione di nuova residenzialità nella città insulare,
fornendo strutture in grado di rappresentare un'offerta immobiliare adatta alle categorie oggi
più svantaggiate in città - singles, giovani coppie e studenti - ma che ne rappresentano un
tessuto vitale e strategico per il futuro della città.
A tale scopo Fondazione IUAV ha proposto all'Amministrazione un progetto preliminare di
trasformazione con un'offerta bilanciata tra residenze di proprietà comunale destinate alla
locazione secondo i criteri del social housing e alloggi universitari destinati agli studenti,
con una porzione destinata a visiting professor.
IVE potrebbe essere interessata a sviluppare, per conto del Comune di Venezia, la parte
relativa agli alloggi in social housing (nel progetto sono previsti da 35 a 42 alloggi) e a tal
proposito, su richiesta dell’Assessore al Patrimonio ed alla Casa, ha elaborato uno studio di
fattibilità al fine di valutare la sostenibilità della proposta e verificare le modalità tecnicooperative e finanziarie in grado di supportare l'iniziativa.
2.1.9) RECUPERO EX UMBERTO PRIMO A VENEZIA
L'area dell'ex Ospedale Pediatrico Umberto I° a Venezia, che si trova in corrispondenza del
canale delle Sacche e del canale delle Fondamenta Nove e confina con le Fondamenta dei
Riformati, il Rio di S. Alvise e Sacca S. Alvise, rappresenta un'area molto interessante e
appetibile dal punto di vista della riqualificazione e valorizzazione immobiliare, anche in
ragione della localizzazione e della potenzialità nella realizzazione di attrezzature e verde
pubblico.
L'Amministrazione comunale è interessata a sviluppare in tale area un progetto di social
housing.
La strumentazione urbanistica attualmente vigente sull'area è la Variante al PRG per il
Centro Storico di Venezia, nella quale l'area è contrassegnata come "P.U.7- Area Umberto
I", ovvero un'area la cui trasformazione deve procedere attraverso "progetto unitario". La
norma urbanistica consente un aumento del 15% delle cubature esistenti, con una
realizzazione complessiva di circa 100 alloggi.
IVE, su richiesta dell’Assessore al Patrimonio ed alla Casa, sta predisponendo uno studio
di fattibilità della riqualificazione dell'area, al fine di individuare un ottimale mix tra
residenze in locazione (social housing) e residenze in vendita a libero mercato, al fine di
offrire all'Amministrazione comunale un modello di trasformazione che possa rispondere
alle esigenze di realizzazione di nuovi alloggi "a costo zero" per l'Amministrazione e
valutare la sostenibilità finanziaria dell'operazione da parte di IVE.
2.1.10) AREA ITALGAS A SANTA MARTA
L'area Italgas a Venezia, nei pressi di piazzale Roma, da molto tempo è al centro di un
dibattito sulle modalità di intervento e di trasformazione che ha dato luogo ad una recente
proposta, su richiesta dell'Amministrazione Comunale, contenente alcune soluzioni
urbanistiche e progettuali che devono prioritariamente confrontarsi con il sistema di vincoli,
con le proprietà presenti nell'area, nonché con gli elementi di sostenibilità della
trasformazione.
A tale fine IVE, si invito dell’Assessore al Patrimonio ed alla casa, ha proposto alla
Direzione Sviluppo del Territorio ed Edilizia del Comune di Venezia, una consulenza
finalizzata alla realizzazione di uno studio di fattibilità sullo sviluppo e realizzazione di
immobili e alloggi destinati ad edilizia residenziale pubblica in social housing, nell'area in
oggetto. Tale studio di fattibilità deriva dalla necessità, per il Comune di Venezia, di poter
disporre di uno strumento di analisi e di valutazione, specifico e mirato, destinato a
supportare le scelte operative in relazione alle dinamiche di offerta di alloggi in centro
storico e alle esigenze della domanda di alloggi residenziali nel centro storico di Venezia.
Tale strumento consentirà al Comune di individuare le più adeguate modalità di intervento e
partecipazione al progetto di trasformazione, che prevede la realizzazione di alloggi in social
housing.
2.2) GLI INTERVENTI NEL SETTORE DEI SERVIZI ALLA CITTÀ
2.2.1) AREA PER IL BOSCO DI MESTRE A CAMPALTO
IVE possiede, in località Campalto in Comune di Venezia, un'area di mq 67.100, destinata
dalla VPRG per la Terraferma, adottata con delibera C.C. n. 16/1999 a “Verde territoriale a
bosco”.
La Deliberazione della Giunta Regionale n. 6243 del 30.10.1991 (LR 27.02.1990, n. 17.
Opere per la salvaguardia di Venezia. Ripartizione del finanziamento di L. 16 miliardi
destinato alla Regione Veneto - stanziamento 3 miliardi per il bosco) dispone di un
finanziamento di L. 3 miliardi per la realizzazione del Bosco di Mestre che finora è stato
solo in parte utilizzato.
Con lettera n. 9806/46.01 del 12.09.2001 la Regione ha comunicato al Comune di Venezia
che tali finanziamenti sono utilizzabili anche da soggetti diversi dal Comune purché dallo
stesso individuati.
Da tutto ciò sono nate le premesse per una ipotesi di intervento in proprio della Società
finalizzato a realizzare una porzione del Bosco di Mestre nell'area di sua proprietà a
Campalto.
E' stata quindi redatta una convenzione tra Comune di Venezia ed IVE approvata dal CdA
della Società il 25.01.2002 e dal Consiglio Comunale in data 13.05.2002 con deliberazione
n. 91, con la quale vengono definiti i reciproci impegni ed obblighi in merito alla
progettazione, esecuzione, manutenzione e cessione della realizzanda porzione di bosco.
IVE ha poi provveduto alla redazione del progetto esecutivo, affidato all'arch. Andreas
Kipar di Milano ottenendo:
_ il rilascio della autorizzazione edilizia dal Comune di Venezia in data 12.12.2002 al n.
2002/303424;
_ il parere favorevole del Consorzio di Bonifica Dese Sile rilasciato in data 10.02.2003 al n.
8602.
In data 15.11.2002 il progetto è stato presentato alla Regione Veneto che con decreto nr. 73
del 03.05.2005 ha approvato il finanziamento del Bosco di Campalto per l’importo di €
580.645,25 a favore della Società.
In data 04.10.2006 si è conclusa la gara di appalto, vinta dalla ditta Rivaverde s.r.l. di
Ariano nel Polesine (RO). I lavori sono attualmente in corso: è stata ultimata la
sistemazione dei terreni con le pendenze e fossati per il reflusso delle acque piovane e con la
rinatulizzazione del fronte verso il canale; sono altresì già stati messi a dimora gli alberi
lungo i viali principali e le piante acquatiche. I lavori dovrebbero finire entro l’estate.
2.2.2) AREA ADIACENTE AL NUOVO OSPEDALE A ZELARINO
La Società possiede un terreno di circa 6 ettari a Zelarino, compresa tra la via del Forte, la
linea ferroviaria Venezia/Treviso ed il confine nord del nuovo Ospedale di Mestre.
Nel vigente PRG tale area ha destinazione agricola e tuttavia appare plausibile che la nuova
importante struttura ospedaliera comporti significative conseguenze sulle aree alla stessa
circostanti che potrebbero quindi diventare interessanti in vista della formazione di un
grande polo ospedaliero esteso oltre i limiti occupati dalla attuale struttura in fase di
ultimazione.
La Società intende pertanto attivarsi per individuare ipotesi di utilizzo che comportino una
valorizzazione della sua proprietà in coerenza con i due seguenti principi:
1) valutare positivamente lo sviluppo di funzioni purché connesse e coerenti con la
destinazione ospedaliera;
2) predisporre, di concerto con le altre Autorità interessate, un master plan complessivo che
comprenda l’area di sua proprietà ed anche altre eventuali adiacenti, se ritenute necessarie,
per assicurare adeguata dimensione ai programmi di sviluppo dell’ipotizzabile polo
ospedaliero.
2.3) GLI INTERVENTI IN PORTO MARGHERA
2.3.1) AREA EX AZOTATI
L’intero compendio, di circa 28,5 ettari, è stato acquistato da Agricoltura S.p.A. con atto del
23.03.1999 Rep. n. 11266 del Notaio Albero Gasparotti di Mestre.
Il Piano di Recupero dell’area, è stato approvato dal Consiglio Comunale con deliberazione
n. 121 del 27.07.1998.
La Provincia di Venezia, con atto n. 7429/99 del 18.02.1999 ha certificato il completamento
delle opere di bonifica e messa in sicurezza dell’intera area. Con successivo atto del
30.03.1999 Rep. n. 11293 sempre del Notaio Alberto Gasparotti, ne è stata ceduta una
porzione al Consorzio Multimodale Darsena mentre ad IVE è rimasta la proprietà di mq
62.140.
La attività della Società sull’area ex Azotati sta giungendo alla fine poiché il sistema delle
urbanizzazioni è ormai quasi del tutto completato ed anche le aree industriali inizialmente di
proprietà di IVE o sono state tutte cedute.
_ in data 27.02.2002 è stato venduto l’immobile che ospita la Dogana di Venezia.
_ In data 28.05.2003 è stato venduto il lotto 2 (ex Piriti) di mq 13.867.
_ In data 20.09.2006 sono stati venduti gli immobili ex CRF e ex-Infermeria.
_ In data 31.01.2007 è stato venduto l’immobile precedentemente locato alla ditta Transped,
in esecuzione di una facoltà di acquisto riconosciuta al locatario nel contratto di locazione.
Gli interventi residui in corso nell’area si articolano in:
A) Urbanizzazioni
Tra i proprietari dell'area è stato costituito in data 25.05.1998 il Consorzio “URBAN” per
realizzare le opere di urbanizzazione previste dal PdR approvato dal Comune di Venezia. La
quota di partecipazione di IVE a detto Consorzio era inizialmente del 17,20%.
Nel 2001 è stato ultimato il primo stralcio delle urbanizzazioni che ha ottenuto un contributo
comunitario (obiettivo 2, 1997/1999 Misura 1.2 “aree industriali ed artigianali”) per un
importo di lire 3.533.333.000 su una spesa ammessa di lire 5.888.888.888.
Il 18.12.2002 IVE ha assunto la maggioranza del fondo consortile di Urban acquisendone
la quota del 51,13%. Questa operazione si è resa necessaria per conformare la struttura del
Consorzio ai requisiti richiesti nell'allegato A alla Delibera di Giunta Regionale del
09.08.2002 che regola le modalità di partecipazione ai bandi regionali per l'assegnazione dei
contributi a valere sul Docup Obiettivo 2, periodo 2000/2006.
Urban ha quindi partecipato al bando regionale richiedendo il contributo per il 2° e 3°
stralcio delle opere di urbanizzazione nonché per il recupero della ex Torre di
Raffreddamento.
La Giunta Regionale con delibera nr. 3007 del 03.10.2003 ha approvato l'intervento
proposto ammettendolo a contributo per Euro 2.785.000,00 di cui Euro 1.867.900,00 per le
urbanizzazioni ed Euro 917.100,00 per la torre.
I lavori delle urbanizzazioni hanno avuto inizio in data 12.02.2004 e sono stati ultimati il
18.01.2006. Il Collaudo delle opere da parte della Regione Veneto, ai fini della definitiva
erogazione del contributo, è attualmente in corso. E’ stata, inoltre, inoltrata apposita
domanda al Comune di Venezia finalizzata all’ottenimento della nomina di un Collaudatore
(come previsto dalla Convenzione sottoscritta in data 21.12.1999 tra il Consorzio Urban e il
Comune di Venezia). Tale collaudo è indispensabile per la definitiva cessione delle opere al
Comune di Venezia. I lavori della torre (articolati in due stralci operativi) sono conclusi in
data 23.03.2007.
B) Ex CRF
Il Consiglio di Amministrazione, dopo la mancata conclusione della trattativa con il
Consorzio Interuniversitario "Chimica per Ambiente", ha avviato nuove procedure a
pubblica evidenza per la cessione e/o la locazione dell’immobile sulla base di un nuovo
progetto di manutenzione straordinaria caratterizzato dalla massima flessibilità di uso degli
spazi.
In data 17.11.2004 è stato pubblicato un primo avviso che però non ha avuto esito alcuno.
Successivamente è iniziata una trattativa con l’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili
di Venezia (ACEA) che, in data 21.12.2004, ha manifestato interesse all’acquisto
dell’immobile previa esecuzione da parte di IVE dei lavori di manutenzione straordinaria.
ACEA intende utilizzare l’edificio per insediarvi proprie attività ed in specie quelle relative
alla formazione delle maestranze mettendo in atto quindi un progetto che riveste particolare
importanze per la riqualificazione dell’area anche sotto il profilo occupazionale.
E’ stata quindi avviata una seconda procedura di evidenza pubblica con avviso pubblicato in
data 01.05.2005, conclusasi con la presentazione della sola offerta di ACEA, che ha quindi
sottoscritto in data 22.06.2005 il preliminare di acquisto dell’immobile. In data 23.05.2005
IVE ha aggiudicato i lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile per dare esecuzione
al contratto stipulato con ACEA.
Nel corso degli ultimi mesi del 2005 ACEA ha manifestato l’interesse a realizzare essa
stessa i lavori di recupero del preesistente edificio subentrando quindi nell’appalto
assegnato da IVE intendendo apportarvi delle modificazioni. Di conseguenza ACEA ha
proposto una revisione del contratto preliminare già sottoscritto cui il CdA di IVE ha
ritenuto di aderire.
L’immobile è stato ceduto definitivamente alla Società E.R.P.A. srl (società di servizi della
Cassa Edile) in data 20.09.2006 con atto del Notaio dott. A. Gasparotti.
2.3.2) AREA EX COMPLESSI
L'area è stata acquistata da IVE in data 07.11.2001. Essa misura mq 99.720 ed è destinata:
_ dal vigente PRG a Zona D5: Parco Scientifico Tecnologico;
_ dal Piano Regolatore dell'Autorità Portuale parte a “zona cantieristica” e parte a “zona
industriale”.
In data 01.12.2004, è stato sottoscritto l’atto di vendita di una porzione di mq 25.800 alla
società Vega S.c.a.r.l., in esecuzione dell'atto di indirizzo della Giunta Comunale n. 89 del
20.10.2004 e a conclusione di una trattativa iniziata ancora nel 2002.
Progetti iniziali non conclusi
Nel 2002 la Società aveva definito un complessivo progetto di utilizzo della porzione
rimasta nella sua proprietà, di circa 7 ettari. Il progetto prevedeva di insediarvi una attività
cantieristica, a contenuto tecnologicamente avanzato ed innovativo, denominata Refitting
Lab, e di recuperare ad uso uffici i preesistenti silos della fosforite con un intervento
denominato Silos Luminosità.
_ Refitting Lab
La realizzazione del progetto di natura cantieristica era stata affidata, a seguito di un
procedimento ad evidenza pubblica, alla società Venice Refitting SPA, che si era proposta
di eseguire una struttura adibita a laboratori di ricerca e lo sviluppo tecnologico su nuovi
materiali e tecnologie per la nautica ed ad interventi di refitting di mega yacht.
I lavori però sono stati interrotti poiché è insorta una vertenza tra IVE e Venice Refitting in
merito a chi dovesse farsi carico dei maggiori oneri conseguenti alle particolari prescrizioni
imposte dalla Conferenza dei Servizi in sede di approvazione del progetto di
consolidamento dei terreni mediante palificazione. A tutt’oggi la causa giudiziaria è ancora
in corso.
_ Silos Luminosità
Nella residua porzione di proprietà prospiciente la banchina esiste un complesso di "silos"
per i quali la Società, con la consulenza della Hyper Entertainment della California, ha
verificato ipotesi di fattibilità di una operazione immobiliare sia sotto il profilo costruttivo/
distributivo che quello di una ricerca di mercato.
Il risultato di questo studio è un progetto che consentirebbe di ricavare circa mq 10.000 di
spazi compatibili con diverse ipotesi di utilizzo, quali uffici, laboratori, spazi espositivi,
ricettivi e di ristorazione. Questo progetto è stato esposto al MIPIM 2004 di Cannes
nell'ambito di uno stand dedicato alle iniziative immobiliari esistenti nel Comune di Venezia.
_ Centro delle attività industriali innovative
La mancata esecuzione del progetto Refitting Lab ha posto la necessità di reimpostare un
progetto generale di riutilizzo dell'area e a tal fine la Società si è quindi attivata, in accordo
con la Società Vega S.c.a.r.l., pubblicando un avviso inteso a promuovere proposte di
utilizzo dell'area ex Complessi da parte di eventuali soggetti imprenditoriali interessati.
Sono prevenute 7 proposte che IVE ha attentamente esaminato ed approfondito, giungendo
a costruire quattro diversi scenari di utilizzazione dell'area in rapporto alle possibili
combinazioni delle proposte stesse.
I risultati della istruttoria di IVE sono stati sottoposti alla Giunta Comunale la quale, con
atto di indirizzo n. 89 del 29.10.2004, nel ribadire che l’area debba mantenere una
destinazione di tipo industriale da coniugare con insediamenti produttivi ad alto contenuto
innovativo e tecnologico, ne ha privilegiato uno composto da tre interventi caratterizzati da
attività produttive a tecnologia avanzata e da un intervento, che riprende e si collega al
progetto di recupero dei silos, che ha invece valenza immobiliare.
La Società si è subito attivata per concretizzare l'indirizzo della Giunta, ma in realtà le
aziende che avevano proposto il loro interesse, dopo avere effettuato accurati preventivi,
hanno ritenuto che l’impegno finanziario necessario per il loro insediamento fosse
eccessivo.
Iniziative in corso
IVE ha quindi ricominciato a valutare nuove ipotesi di utilizzo della sua proprietà e molto
recentemente ha ottenuto una offerta irrevocabile di acquisto da parte di Fincantieri S.p.A. la
quale intenderebbe utilizzare l’area per portare in sito alcune porzioni dalla sua “filiera”
produttiva che attualmente debbono essere svolte altrove per mancanza di spazi.
La proposta è ora in corso di valutazione da parte del CdA di IVE che intende comunque
riservare alla Assemblea dei Soci ogni decisione definitiva in merito alle diverse ipotesi di
utilizzo dell’area.
2.4) LE INIZIATIVE PRECEDENTI AL 2006
2.4.1) NUOVO CENTRO DOGANALE
A seguito di un accordo sottoscritto tra il Ministero delle Finanze, l’Autorità Portuale di
Venezia ed il Comune di Venezia è stata individuata la palazzina che un tempo ospitava gli
uffici direzionali dello stabilimento ex Azotati in via Banchina dell’Azoto a Porto Marghera
quale sede idonea al trasferimento degli Uffici Doganali, allora siti nel complesso
monumentale di Punta della Salute.
I lavori sono stati completati e successivamente collaudati il 23.11.2001 ed il 27.02.2002 è
stato sottoscritto il rogito di vendita dell'immobile all'APV Holding s.r.l.
2.4.2) EX MAGAZZINO PRODOTTI IN AREA AZOTATI
Dal 25.06.1999 l'immobile è affittato ad una azienda che distribuisce materiale fertilizzante.
In relazione ad una più generale strategia della Società intesa a razionalizzare il proprio
patrimonio immobiliare, in data 27.07.2003 è stato pubblicato un invito a presentare offerte
per la locazione dell’immobile con la possibilità per il conduttore di acquisire il medesimo
fabbricato, decorso il 3° anno locativo. La migliore offerta pervenuta è risultata essere
quella della società già locataria e si è provveduto alla sottoscrizione del nuovo contratto di
locazione in data 30.12.2003.
2.4.3) EX PIRITI
Il 21.10.2002 la Società ha pubblicato un invito a presentare offerte per l'acquisto del lotto
ex Piriti ed il 28.05.2003 è stato sottoscritto il contratto di vendita alla società risultata la
migliore offerente.
2.4.4) AREA AUSIDET
L’area, acquistata da Enichem S.p.A. il 04 04.1997, è stata rivenduta ad un gruppo di
Autotrasportatori il 17.12.1999 previa gara ad evidenza pubblica. Anche l'area ex Ausidet è
compresa nel Piano di Recupero denominato "ex Azotati" approvato dal Consiglio
Comunale con deliberazione n. 121 del 27.07.1998 e quindi l'esecuzione delle relative opere
di urbanizzazione segue l'iter indicato per l'area ex Azotati.
2.4.5) AREA EX C.I.P.I. – SARTORI
L’area, a suo tempo assegnata in concessione ad IVE dal Comune di Venezia con
provvedimento del 28 Novembre 1996, è ora di proprietà dell'Autorità Portuale di Venezia
che l'ha acquisita dal Comune di Venezia tramite procedura espropriativa, conclusa
nell'anno 2001.
2.4.6) AREA EX SAN MARCO
Nel Novembre 1999 IVE ha iniziato la trattativa di acquisto dell'area ex S. Marco di circa
12 ettari proponendo un programma di acquisto progressivo in funzione dello stato dei
luoghi, dell’andamento delle dismissioni e delle operazioni di bonifica.
Tale iniziativa non ha però trovato conclusione in quanto Enichem, con lettera del
04.12.2001 ha comunicato la propria decisione di sospendere ogni trattativa con IVE e di
procedere alla dismissione dell'area tramite procedura pubblica di vendita cui anche IVE ha
partecipato presentando la propria offerta di acquisto.
In data 26.03.2002 Enichem ha comunicato le condizioni per eventuali rilanci ma il CdA
nella seduta del 12.04.2002, preso atto che alla gara erano interessate Tencara S.p.A. e la
Società dell'Interporto, entrambi soggetti referenti di IVE, ha deliberato di non formulare
alcuna offerta onde non provocare inutili lievitazioni del prezzo.
2.4.7) AREA EX ALUMIX DI FUSINA
La società Alumix S.p.A. in liquidazione è proprietaria di un’area di mq 362.110 con
sovrastanti edifici sita in Porto Marghera, località Fusina.
Dopo numerosi incontri ed ipotesi operative avute tra IVE ed i commissari liquidatori è
emerso un interesse diretto da parte della Autorità Portuale di disporre dell'intera area.
Sono quindi iniziate azioni concordate tra quest'ultima ed il Comune di Venezia per
acquisirne la proprietà tramite procedura espropriativa.
2.4.8) AREA PER IL NUOVO OSPEDALE
Il vigente PRG del Comune di Venezia vincola per il nuovo Ospedale di Mestre un’area di
circa 250.000 mq in via Paccagnella. Parte di tale area, per circa 200.000 mq era stata
acquistata da IVE il 30.06.1989.
Le notizie di una concreta fattibilità dell’ipotesi di realizzazione della nuova struttura
ospedaliera hanno posto il problema delle modalità di cessione dell’area da parte di IVE che
sono state poi definite per effetto della deliberazione del Consiglio Comunale n. 157 20 del
09.09.2002 con cui è stato dato indirizzo ad IVE di trasferire la titolarità dell'area per il
nuovo Ospedale direttamente alla ULSS 12 medesima accollandone l'onere in capo al
Comune di Venezia. Il rogito è stato sottoscritto in data 31.10.2002.
2.4.9) AREA ITALGAS A S. MARTA
La Giunta Comunale in data 30.10.2002 ha invitato IVE a valutare l'ipotesi di acquisire,
d'intesa con l'Istituto Universitario di Architettura di Venezia, il complesso Ex Gasometro
in S. Marta nella quale il vigente PRG prevede uno sviluppo di carattere residenziale e
terziario oltre a spazi di servizio alla città.
L’acquisto doveva essere subordinato alla verifica da parte di IVE in ordine:
_ “alla condizione di sostenibilità finanziaria dell'operazione e di adeguato ritorno
finanziario sull'investimento derivante dall'operazione;
_ alla efficacia di uno strumento urbanistico attuativo dell’area oggetto di acquisizione che
verrà predisposto sulla base della procedura di seguito indicata agli uffici del Comune”.
IVE, nella seduta del CdA del 07.11.2002, ha preso atto delle indicazioni della Giunta
Comunale confermando quindi l'interesse alla operazione proposta, previa verifica delle
condizioni poste dalla Giunta medesima.
2.4.10) AREA EX MIATELLO
La Giunta Comunale, con atto di indirizzo del 26.04.2001, ha invitato IVE ad avviare una
trattativa di acquisto dell'area ex Miatello a Marghera, soggetta in parte a procedura
fallimentare. Tale area, di circa mq 200.000, era stata ritenuta dalla Giunta particolarmente
idonea a soddisfare il fabbisogno di spazi del settore dell'Autotrasporto.
A seguito di quanto sopra sono stati tenuti numerosi incontri con il Curatore del Fallimento
e con i suoi collaboratori per verificare:
∗ il possibile prezzo di cessione;
∗ le modalità operative per la eventuale cessione;
∗ la situazione dei terreni sotto il profilo dell'inquinamento.
Contestualmente la Società aveva avviato le procedure ad evidenza pubblica per la selezione
delle imprese interessate ad insediarsi nell'area. Il bando per la selezione è stato pubblicato
da IVE in data 07.03.2002. Successivamente il Comune, su richiesta di IVE, ha nominato
una Commissione per l'esame delle 27 richieste pervenute e per la formazione della relativa
graduatoria che è stata definitivamente determinata il 04.02.2003.
A questo punto però la curatela del fallimento ha comunicato in data 08.03.2003 che,
essendo stati venduti nel frattempo altri beni il terreno di Marghera sarebbe tornato nella
disponibilità dei fratelli Miatello.
IVE si è allora immediatamente attivata individuando una nuova area, adiacente alla
autostrada VE-PD, ritenuta idonea allo scopo prefisso, ed ottenendo dai proprietari una
offerta irrevocabile di vendita della durata di un anno e mettendola quindi a disposizione
della Amministrazione Comunale che dopo numerose riunioni delle competenti
Commissioni Consiliari, ha lasciato scadere i termini delle opzioni.
2.4.11) EX TONIOLO
Come richiesto dall'Amministrazione Comunale, IVE ha acquisito la partecipazione del 2%
della società Il Teatro S.r.l. per l’importo di Euro 103.291,38. Successivamente in data
30.01.2003 il CdA di IVE ha deliberato un aumento di capitale per Euro 41.393,40.
Per quanto concerne l'edificio condominiale di via Ospedale n. 8, la Giunta Comunale in
data 15.11.2002 ha assunto una delibera di indirizzo con la quale autorizza la società Il
Teatro S.r.l. a vendere ad IVE l'immobile di cui sopra e contestualmente autorizza IVE ad
acquistarlo.
L'acquisto è stato deliberato dal CdA di IVE il 28.11.2002 ed il rogito notarile è stato
sottoscritto il 29.11.2002. Il 16.01.2003 il CdA ha deliberato di avviare una procedura di
evidenza pubblica per la cessione dell'immobile, procedura che si è conclusa con la vendita
dell'immobile stesso avvenuta il 23.07.2003.
2.4.12) EX GALILEO
Il 19.01.2000, nell’ambito di un Protocollo di Intesa sottoscritto tra la Regione Veneto,
l'Amministrazione Provinciale di Venezia, il Comune di Venezia, le Organizzazioni
Sindacali e la Ital-Lenti S.r.l., il Comune di Venezia si è impegnato a favorire la ricerca e la
scelta di una sede adeguata alle esigenze produttive della nuova Galileo S.p.A. a costi
accessibili nell’area del Comune di Venezia.
Con successiva deliberazione di indirizzo n. 664 del 22.06.2000 la Giunta Comunale di
Venezia ha deliberato di raccomandare ad IVE di avviare la trattativa di acquisto di un
immobile idoneo allo svolgimento dell'attività della nuova Galileo e, in caso di esito
positivo, di metterlo a disposizione della Ital-Lenti S.r.l.
A seguito di ciò IVE ha individuato un immobile sito in Marghera, Via Colombara 113-115
di complessivi mq 3.214 e lo ha acquistato in data 24.01.2001, previa sottoscrizione da
parte Oftalmica Galileo Italia S.p.A. (Società indicata da Ital-Lenti S.r.l.) di un contratto di
locazione che prevedeva, tra l'altro, l'esecuzione a spese di IVE dei lavori di ristrutturazione
fino ad importo di € 154.937,07.
In realtà la Oftalmica Galileo Italia S.p.A. non ha mai avviato alcuna attività nell'immobile,
per cui, previa procedura a pubblica evidenza, l'immobile è stato venduto il 23.12.2004.
2.4.13) IL NUOVO STADIO DI VENEZIA
Il mancato rispetto dei termini previsti nella convenzione stipulata il 17.11.2000 tra Comune
di Venezia e società Marco Polo S.p.A. ha indotto il Sindaco di Venezia ad ipotizzare un
intervento congiunto tra IVE e Fondazione della Cassa di Risparmio di Venezia al fine di
acquisire il 95% delle azioni della Marco Polo S.p.A. e di conseguenza del terreno destinato
alla nuova struttura sportiva e del progetto già approvato dal Comune e facente parte
integrante della citata convenzione.
Previa una serie di dettagliate verifiche di varie situazioni e problematiche che si sono via
via presentate ed a conclusione di un complesso iter di trattativa tra i diversi soggetti
interessati, IVE ha ottenuto in data 17.06.2002 da parte della Maurizio Zamparini & C Sapa
un'opzione di acquisto del 95% del capitale sociale della Marco Polo S.p.A.
Il 18.07.2002 IVE ha quindi consegnato al Sindaco di Venezia una relazione sulla attività
svolta e sulle prospettive operative conseguenti. La Giunta Comunale con deliberazione n.
543 del 19.07.2002 ha approvato i risultati dell'attività istruttoria e negoziativa condotta da
IVE e le ha altresì conferito l'incarico di procedere all'acquisto, unitamente alla Fondazione
CARIVE nella rispettiva misura del 51% e del 49%, del 95% delle azioni della Marco Polo
S.p.A. alle condizioni emerse dalla trattativa.
Sulla base di tale atto e previa "due diligence" su Marco Polo S.p.A., IVE, unitamente alla
Fondazione della Cassa di Risparmio di Venezia ha acquistato il 24.10.2002 le citate azioni
della Marco Polo SPA.
Assunto il controllo della Marco Polo SPA, IVE ha ritenuto necessario, d'accordo con la
Fondazione CARIVE, di avviare una serie di verifiche al fine di individuare ipotesi di
valorizzazione della "operazione stadio" così da renderla più facilmente accessibile ad
eventuali imprenditori privati interessati a realizzare la struttura sportiva ed in tal senso ha
presentato alla Giunta Comunale di Venezia, nella seduta del 28.02.2003 alcune specifiche
proposte in merito ad un ridimensionamento del progetto dello stadio, ad una rivisitazione
del sistema viario dell'area di Tessera ed alla identificazione di funzioni complementari allo
stadio.
Successivamente IVE ha supportato la società Marco Polo nella formulazione di una
proposta nella quale oltre allo stadio è previsto l'insediamento della nuova sede del Casinò
di Venezia accanto nuove destinazioni pregiate da inserire nell'area quali attività per il tempo
libero, ristorazione, attività culturali ludiche per il benessere e la salute fisica nonché
connesse, quali attività commerciali e ricettive.
La Giunta Comunale ha condiviso tale ipotesi nell'atto di indirizzo n. 3 del 16.01.2004 con
il quale si invita IVE e Casinò di Venezia S.p.A. a procedere in tale direzione. In esecuzione
dell’atto di indirizzo di cui sopra, la compagine sociale è stata modificata ed oggi vede la
società Ranch S.r.l. proprietaria del 97,50 % delle quote del capitale sociale mentre ad IVE è
rimasta una partecipazione del 2,50 %.
L’Amministrazione Comunale ha tradotto la proposta risolutiva dell’operazione stadio,
elaborata con il concorso di IVE, nella variante al P.R.G. denominata “Quadrante Tessera”
il cui iter comunale si è concluso con l’approvazione delle controdeduzioni avvenuta con
delibera del Consiglio Comunale n° 75 del 16.02.2005.
Documento programmatico approvato dal Consiglio di Amministrazione nella
seduta
del 19/04/2007.