rustici e case di campagna: un mercato per "amatori"

RUSTICI E CASE DI CAMPAGNA: UN MERCATO PER "AMATORI"
Il mercato di rustici e in generale delle case di campagna, ha registrato negli ultimi anni una
contrazione sia della domanda sia dei prezzi. Restano tuttavia delle soluzioni abitative che
esercitano un certo fascino, soprattutto su stranieri e amanti della vita nel verde. Sono ricercati sia
come prima casa sia come casa vacanza. Pochi gli investitori che comprano per mettere a reddito
l’immobile, così come sono in diminuzione quelli che acquistano l’immobile per fare un B&B.
Cresce ancora notevolmente l’interesse per queste tipologie nella zona delle Langhe, dichiarate
patrimonio dell’Unesco. Si difendono bene anche Umbria, Puglia, Lombardia.
Piemonte
A Gavi la domanda di rustici non è molto elevata: sono richiesti per avviare attività di B&B oppure
come seconda casa. Con quest’ultima finalità sono soprattutto i genovesi a richiederli. Infatti sono
tanti gli acquirenti del capoluogo ligure che acquistano in zona, anche come prima casa di nuova
costruzione. Infatti il prezzo del nuovo è decisamente contenuto (2000-2500 € al mq). Oltre ai
genovesi sul mercato della seconda casa si muovono anche gli acquirenti milanesi dal momento
che Milano è ben collegata con Gavi. Chi cerca un rustico o una cascina come casa vacanza vuole
l’indipendenza su quattro lati, un terreno annesso di circa 150-200 mq e una soluzione
preferibilmente da ristrutturare in modo da personalizzarla. Alcune zone di Gavi sono soggette a
vincoli paesaggistici e questo potrebbe portare ad un aumento dei costi di ristrutturazione. In
questo caso infatti occorre fare degli interventi conservativi mantenendo l’impianto originario in
terra battuta, tipico della zona. A titolo di esempio una casa di 200-250 mq, con annesso circa due
ettari di terreno ha prezzi medi di 150 mila €.
E’ rallentato il mercato dei rustici a Novi Ligure in questi mesi. Le difficoltà maggiori si stanno
riscontrando sugli immobili da ristrutturare dal momento che i potenziali acquirenti non sempre
riescono ad ottenere un mutuo per effettuare i lavori. Per questo motivo, quando possibile, i
potenziali acquirenti si rivolgono all’acquisto di soluzioni in buono stato. A ricercare queste
tipologie immobiliari sono prevalentemente persone alla ricerca della prima casa e che non
vogliono vivere a Novi Ligure città. In generale si cercano abitazioni di 120-150 mq (desiderano
ricavare almeno tre camere da letto) con circa 500-1000 mq di terreno. Si desidera l’indipendenza
su quattro lati e, naturalmente, la posizione collinare. Una soluzione di questo tipo, in buono stato,
costa intorno a 200-250 mila € nella zona della Lomellina. Se fosse da ristrutturare i prezzi possono
scendere anche sotto i 100 mila €. Meno richieste le abitazioni situate nella campagna più vicina
alle zone industriali, dove i prezzi sono diminuiti notevolmente.
Buona la domanda di queste tipologie immobiliari nel territorio delle Langhe, soprattutto da
quando è stato dichiarato patrimonio dell’Unesco. Nella zona di Barolo, Grinzane, Costigliole,
Monforte e La Morra si registra un incremento di richieste di cascine e rustici da destinare ad
attività turistico ricettive (B&B, agriturismo). A ricercarle sono prevalentemente investitori
stranieri: infatti buona parte del turismo della zona è di provenienza estera e spesso ha anche una
buona disponibilità di spesa. L’acquisto della casa vacanza è limitato a pochi stranieri. Le persone
del posto, invece, spesso la ereditano e per cui o la vendono oppure la ristrutturano per
utilizzarla. La bassa offerta presente in zona fa si che i prezzi non siano bassi, soprattutto per
quelle tipologie che hanno un’ottima posizione panoramica, un aspetto importante soprattutto
per chi acquista la casa vacanza o avvia un’attività turistico-ricettiva. Le altre caratteristiche
richieste sono l’indipendenza e la possibilità di costruire una piscina. Quasi sempre questi immobili
sono da ristrutturare e il rifacimento prevede l’utilizzo di mattoni a vista o di pietra di Langa. A
titolo di esempio una cascina con 4000 mq di terra, 150 mq di abitazione da rifare completamente
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
costa intorno a 300 mila €, con il costo della ristrutturazione si può arrivare tranquillamente al
milione di euro. Resta costante la domanda da parte di aziende del settore vinicolo per la ricerca
di terreni da destinare alla produzione di vino. In quest’ultimo caso ormai i prezzi hanno raggiunto
cifre molto elevate e per un ettaro di Vitigno di Barolo si possono superare anche il milione di
euro. Per chi acquista con questa finalità è importante l’esposizione del terreno. La richiesta media
di chi vuole acquistare un rustico per fare B&B è di una soluzione di 150-200 mq con annesso un
terreno di 1000 mq.
Le zone collinari intorno ad Alba (in particolare nelle frazioni Madonna di Como e S. Rosalia) sono
quelle in cui si concentra maggiormente la presenza delle cascine tipiche delle Langhe, costruite
nei primi anni del 1900. La domanda richiede tipologie indipendenti sui quattro lati e con un
terreno che parte da almeno 1500 mq. Si tratta di abitazioni disposte su due livelli, con scala
centrale e cucina e tavernetta al piano terra. Nella zona dell’Alta Langa spesso queste abitazioni
sono costruite in pietra. Sono richieste soprattutto da stranieri, nord europei ed americani in
particolare, la cui presenza è in aumento soprattutto dopo che è stata proclamata patrimonio
dell’Unesco. In aumento anche la domanda di famiglie del posto che decidono di avviare
un’attività di B&B. Spesso queste soluzioni sono in posizione collinare, distanti dai centri abitati,
in particolare, si trovano nell’Alta Langa. Mentre nella Bassa Langa la distanza dalla città è
inferiore. La Bassa Langa, in particolare, è conosciuta soprattutto per i vitigni presenti: langa del
Moscato, langa del Barolo, langa del Barbaresco. Alla sinistra del Tanaro, il Roero offre soluzioni
con prezzi meno elevati rispetto alle Langhe. Una soluzione da ristrutturare costa mediamente
1000-1500 € al mq e le opere di ristrutturazione, spesso costose, perché volte alla conservazione
dello stile e dei materiali possono oscillare da 1000 a 1500 € al mq. I valori medi si riferiscono alle
soluzioni situate nella Bassa Langa.
La domanda di rustici e di case di campagna a Saluzzo si concentra prevalentemente nelle zone
limitrofe alla città. Sono richieste sia come prima casa da parte di chi decide di puntare sulla
tranquillità e sia per poter realizzare attività di B&B. Quasi sempre si tratta di immobili da
ristrutturare e la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali ha incentivato l’acquisto insieme
al fatto che i prezzi di queste tipologie sono decisamente diminuiti. Si preferiscono i rustici in
posizioni facilmente raggiungibili da Saluzzo e comunque ben collegati ad esso e tipologie da
ristrutturare per personalizzarle. I costi di ristrutturazione si aggirano intorno a 1000 € al mq. Una
delle zone preferite dai potenziali acquirenti è Castellar nella Valle Bronda. Chi acquista ha un
budget medio di 60-70 mila € per un immobile di 150 mq con annesso un terreno di circa 1000 mq.
Castellar in particolare è tornato in voga negli ultimi tempi: è un borgo sviluppatosi intorno ad
un castello ed è facilmente accessibile da Saluzzo. Poiché negli ultimi tempi è stato oggetto di
interventi di nuova costruzione, questo ha determinato un calmieramento dei prezzi e, di
conseguenza, le quotazioni sono diminuite portandosi a 600-700 € al mq.
Anche nel Monferrato si registra una buona domanda di rustici. Sul mercato di Costigliole si
registrano sia richieste di prima casa e sia di seconda casa. Come prima casa cercano coloro che
vivono ad Asti e nel primo hinterland, località ben collegate con Costigliole e le zone limitrofe.
L’elemento principale nella scelta è la vicinanza ai centri abitati e la presenza di servizi. In genere
cercano cascine di 120-150 mq con box e possibilmente già in buono stato. Generalmente, per una
soluzione da ristrutturare, non si superano i 150 mila €. Gli stranieri invece, che arrivano da
Inghilterra, Svizzera, America, Nord Europa e talvolta Russia puntano soprattutto alla posizione
panoramica, alla lontananza dal caos cittadino e alla posizione collinare. La domanda degli
stranieri è equamente divisa tra chi cerca una soluzione da ristrutturare e chi cerca quella
ristrutturata. Ci sono poi sporadiche richieste di immobili di prestigio con piscina. Alcuni
desiderano anche la presenza di terreno con vigneto di Moscato vino tipico della zona. Un ettaro
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
di terreno di moscato costa intorno a 60-70 mila €. L’elemento fondamentale che determina il
prezzo di un rustico è la posizione. A titolo di esempio un rustico di 150 mq che non sia in
posizione panoramica e da ristrutturare costa meno di 100 mila €. Una soluzione delle stesse
metrature con vista panoramica arriva a 150 mila €. Se ristrutturato può arrivare anche a 250 mila
€. Se presenta un’ottima posizione panoramica collinare, del terreno destinato a colture e
particolari architettonici di pregio (e altre caratteristiche come la piscina) può arrivare anche a 400
mila €. Negli ultimi mesi la domanda di rustici è in aumento grazie al ribasso dei prezzi che li ha
resi più appetibili.
Nella zona di Villafranca d’Asti nell’Alto Monferrato la richiesta di rustici o case di campagna
interessa soprattutto coloro che ricercano la prima casa; infatti la domanda di seconda casa è in
contrazione e la disponibilità di spesa media si aggira sotto i 100 mila €. A cercare la prima casa
sono prevalentemente persone che lasciano la città di Torino che dista circa 30 km dal centro del
capoluogo piemontese. Si prediligono le case dotate di terreno (a partire da 2000 mq) e le case in
buono stato che non necessitano dei lavori di ristrutturazione. A titolo di esempio per una cascina
di 140 mq in ottimo stato con box e terreno annesso di 2000 mq ci sono prezzi medi di 150 mila €.
Lombardia
Nella zona della Franciacorta, in particolare a Gussago e Cellatica, la domanda di rustici e case di
campagna è elevata grazie ai prezzi ancora contenuti e agli incentivi sulla ristrutturazione. Si
trovano tipologie del 1800-1900 posizionate in zone panoramiche con bellissime viste e che, quasi
sempre, necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. I potenziali acquirenti esprimono
preferenze soprattutto per le soluzioni da ristrutturare. Queste tipologie di abitazioni sono
ricercate sia da famiglie sia da imprenditori che desiderano avviare un’attività nel settore della
ristorazione o del settore turistico ricettivo. Nel primo caso si ricercano tagli da 150-500 mq (in
caso di grandi metrature si procede a frazionamento) con cortile privato, mentre nel secondo caso
si cercano metrature superiori a 500 mq. Quasi sempre queste strutture devono essere
ristrutturate, la spesa media da mettere in conto per i lavori di ristrutturazione può oscillare da
1000 a 1300 € al mq. Molto dipende dalla presenza dei vincoli paesaggistici. Una soluzione da
ristrutturare costa intorno a 500-1000 € al mq a seconda del grado di indipendenza o della
posizione. In genere i potenziali acquirenti, spesso trasferitisi da Brescia e, a volte, anche da
Milano, alla ricerca di tranquillità, preferiscono le abitazioni non troppo lontano dal centro e
quindi più servite.
Oltrepo pavese
In zona Stradella, ed in particolare nell’area collinare di Santa Maria della Versa, sono presenti
rustici, cascinali, case di corte e case coloniche risalenti agli inizi del ‘900 e anche antecedenti. La
domanda di seconde case proviene soprattutto da milanesi, inoltre negli ultimi semestri si
registra qualche richiesta da parte di inglesi. La tipologia più apprezzata è il cascinale classico da
ristrutturare: si tratta, in genere, di abitazioni dalle metrature comprese tra 120 e 200 mq con
terreni circostanti che possono variare tra 2000 e 4000 mq. Particolarmente apprezzate le
soluzioni panoramiche, completamente indipendenti, immerse nel verde e dotate di vigneti.
L’offerta di queste tipologie è comunque bassa ed i valori possono variare tra 80 mila € per cascine
completamente da ristrutturare a 300-400 mila € per tipologie già ammodernate. Ormai assente la
domanda di case di corte e di soluzioni rurali che abbiano terreni distaccati dall’abitazione.
Il mercato dei rustici e delle case di campagna a Broni ha subito, negli ultimi tempi, una battuta
d’arresto. In questo momento si registra un’offerta sul mercato di rustici acquistati in passato per
fare attività di B&B mentre la domanda di queste tipologie per realizzare la casa vacanza è in
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
diminuzione (in passato erano acquistati soprattutto da persone residenti nella zona di Milano
sud). I pochi che cercano ancora con questa finalità si orientano su tipologie che hanno un valore
inferiore a 30-40 mila € e che sono spesso da ristrutturare. Con questa cifra infatti si riescono a
trovare soluzioni di 80-150 mq da ristrutturare. In genere si realizzano interventi di tipo
conservativo che mantengano gli elementi originari tra cui travi e sassi a vista. Tra gli elementi che
si apprezzano maggiormente ci sono la vista panoramica e l’indipendenza (si preferiscono le
abitazioni libere su quattro lati). Spesso si desidera un terreno annesso di 5000-10000 mq da
destinare a coltivazione (vigneti e piante da frutto).
Umbria
Nella zona di Gualdo Tadino si registra un’alta domanda di terreni da parte di agricoltori ma la
loro disponibilità di spesa (intorno a 10 mila € all’ettaro) si scontra con le richieste dei proprietari
che vogliono vendere a valori decisamente superiori. La ricerca di terreni è alimentata da coloro
che intendono avviare un’attività agricola oppure turistica. Infatti, in zona, molti utilizzano i
contributi della comunità europea per la coltivazione di particolari ortaggi. La domanda di casa di
campagna interessa soprattutto le soluzioni da ristrutturare di circa 100 mq con un ettaro di
terreno. Si preferiscono le posizioni collinari e l’esposizione a sud est. La domanda per queste
tipologie arriva da inglesi ed italiani. I primi cercano la casa vacanza mentre gli italiani soprattutto
del Nord Est comprano le case di campagna per trasferirsi definitivamente. E’ possibile trovare
queste soluzioni nella zona compresa tra Gualdo Tadino ed Assisi. A titolo di esempio una casa di
circa 100 mq da ristrutturare con tre ettari di giardino si potrebbe acquistare a 60 mila €. Quasi
sempre occorre fare dei lavori di ristrutturazione di tipo conservativo (travi in legno, pianelle,
facciate in pietra). I costi di ristrutturazione oscillano da 1000 a 1500 € al mq. Meno richieste
queste soluzioni per avviare attività di B&B ; in questo caso si prediligono quelle posizionate nel
centro storico e, in genere, si investono cifre medie di 100 mila € per immobili da cui ricavare tre
camere da letto e tre bagni. Ad acquistarli sono quasi sempre investitori romani.
Sul mercato immobiliare di Trevi non si registra una mercato dinamico sui casali di campagna di
cui c’è poca offerta in zona. Parliamo infatti di un’area tra Foligno e Spoleto caratterizzata dalla
presenza di borghi medioevali anche se molti di essi sono stati ricostruiti n seguito al terremoto
del 1997 e non sempre la ristrutturazione eseguita piace ai potenziali acquirenti della zona. Infatti
molti di questi immobili faticano a trovare riscontro sul mercato. Tra questi ultimi si conta anche
una piccola percentuale di acquirenti di casa vacanza, soprattutto romani e in minor parte
stranieri, molto più numerosi in passato alla ricerca di case tipiche medioevali di cui però ora c’è
poca offerta sul mercato. La domanda di casa vacanza si orienta prevalentemente su trilocali
intorno a 100 mq con uno spazio esterno e su cui investire non più di 100 mila €.
Puglia
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni a Locorotondo hanno registrato un
leggero aumento dei valori immobiliari (+1,5%) che ha interessato, in misura maggiore, gli
acquisti di prima casa. Ma in questa zona della Valle d’Itria c’è anche un mercato di casa vacanza
che interessa i trulli, le masserie e le case di campagna. I trulli, abitazioni tipiche del posto, sono
sempre apprezzate da acquirenti della provincia di Bari e da persone residenti anche in altre
regioni italiane, soprattutto Milano e Roma. In diminuzione la domanda di queste tipologie da
parte di stranieri. La richiesta è in genere è per un complesso di 4-5 coni, da cui poter ricavare
due camere da letto, bagno e cucina e che hanno prezzi medi di 140-150 mila €. Le stesse
soluzioni da ristrutturare hanno prezzi medi di 30-50 mila €. Piace la vista panoramica, la vicinanza
al centro e la presenza di terreno circostante. Oltre ai trulli piacciono molto le case indipendenti di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
campagna in pietra, con la classica struttura con volta a stella e volte a botte costruite alla fine del
1800-1900 e che, al momento, hanno prezzi molto più accessibili. Infatti per una tipologia di 7001000 mq in buono stato e con terreno annesso si spendono mediamente 120-130 mila €. Mercato
completamente diverso quello delle masserie dove si parla di valori che superano
abbondantemente il milione di €. Si tratta di soluzioni di ampie dimensioni di 300-400 mq con
annesso 600-700 ettari di terreno (a volte destinati alla coltura di frutta) e che possono essere
acquistate anche a 3-4 milioni di €. Interessati soprattutto coloro che desiderano realizzare
attività turistico ricettiva. Locorotondo, inoltre, non è molto distante dal mare e per cui tra gli
acquirenti ci sono anche coloro che desiderano una casa vacanza al mare.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa