Opere Pertinenziali: DISTANZE

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APPLICAZIONE DEL TESTO UNICO DEL GOVERNO DEL TERRITORIO
CASI E INTERPRETAZIONI
ORVIETO, 26.10.2015
Opere pertinenziali
e
Distanze
OPERE PERTINENZIALI: IL REGOLAMENTO REGIONALE N. 02/2015
Art. 21 - Opere Pertinenziali (Op)
1. Si definiscono opere pertinenziali i manufatti che, pur avendo una propria individualità ed autonomia sono posti in durevole ed
esclusivo rapporto di proprietà, di subordinazione funzionale o ornamentale, con uno o più edifici principali di cui fanno parte e sono
caratterizzati:
a) dalla oggettiva strumentalità;
b) dalla limitata dimensione;
c) dalla univoca destinazione d’uso;
d) dalla collocazione in aderenza o a distanza non superiore a 30 metri lineari dall’edificio principale o ricadenti, comunque,
all’interno del lotto di insediamenti di cui agli articoli 91, 94, 95, 96 e 97, o da realizzare nelle aree pubbliche indipendentemente dalla
presenza di edifici e fatte salve distanze superiori rese obbligatorie da norme di sicurezza o igienico sanitarie o qualora si tratti di opere di
recinzione o di muri di sostegno;
e) dal rapporto di proprietà o di altro titolo equipollente.
(…)
6. La distanza di cui al comma 1, lettera d) si misura con le modalità previste al comma 1 dell’articolo 23, dalla parete dell’edificio
principale alla parete dell’edificio pertinenziale o alla linea perimetrale delle opere pertinenziali più vicina all’edificio principale
medesimo.
OPERE PERTINENZIALI: IL CODICE CIVILE (E LA GIURISPRUDENZA)
Art. 817 del Codice
Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può
essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima
Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 08/08/2006 n° 4780
Si intendono per pertinenze, ai sensi dell’art. 817 del codice civile, "le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di
un’altra cosa", cioè – secondo la unanime rappresentazione che di tali opere è fatta – quelle non costituenti in opere autonome ma in una
pertinenza dell’immobile già esistente.
In questo senso si è espressa la Quarta Sezione del Consiglio di Stato, in una vicenda nella quale il ricorrente si era visto opporre diniego di rilascio di titolo
edificatorio in quanto l’opera che intendeva realizzare (una piscina all’interno della proprietà privata di cui è titolare) non era ritenuta dal Comune una
pertinenza, accessoria al fabbricato ad uso abitativo già esistente, bensì un autentico manufatto configurante una nuova edificazione.
Il comma 1 del R.R. 02/2015:
a) Definisce e caratterizza univocamente gli interventi
definibili ‘opere pertinenziali’;
b) Stabilisce le diverse condizioni perché un’opera possa
essere qualificata come ‘pertinenza’:
oggettiva strumentalità; limitata dimensione; univoca destinazione d’uso;
collocazione in aderenza o a distanza non superiore a 30 metri dall’edificio
principale o, comunque, interna al lotto in area urbana; rapporto di
proprietà o altro titolo equipollente; rispetto degli aspetti discrezionali
precisati nel REC/PRG, nei limiti del comma 2.
Le varie e diverse condizioni richieste sono tutte coessenziali,
l’assenza di uno solo dei requisiti richiesti non permette la
classificazione dell’opera come ‘pertinenza’
… con le problematiche conseguenti …
MA CHE SI INTENDE PER
EDIFICIO
PRINCIPALE ?
LA REGIONE UMBRIA HA CHIARITO …
che gli Edifici ‘PRINCIPALI’ dell’art. 21 comma 1 del RR
02/2015 sono quelli a destinazione
residenziale, produttiva o per servizi.
L’art. 155 della L.R. n. 01/2015 al comma 3 individua le seguenti tre
categorie principali di destinazione d’uso, indipendentemente dalle
diverse tipologie di attività, riconducibili alle stesse:
a) Residenziale;
b) Produttiva, compresa quella agricola;
c) Attività di servizi come definite all’art. 7 comma 1 lettera ‘l’.
OPERE PERTINENZIALI: IL REGOLAMENTO REGIONALE N. 02/2015
Art. 21 - Opere Pertinenziali (Op)
(…)
2. Le opere pertinenziali, ove siano verificate le caratteristiche di cui al comma 1 e comunque fatte salve le
disposizioni del regolamento comunale per l’attività edilizia e dello strumento urbanistico, sulle tipologie e sui
materiali utilizzabili, sono differenziate secondo quanto previsto ai commi 3 e 4.
3. Le opere pertinenziali di cui agli articoli 7, comma 1, lettera e), punto 6 (CIOE’: CHE COMPORTANO SUC) e 118,
comma 1, lettera d) del TU (CIOE’: QUELLI ELENCATI AL PRESENTE COMMA, ED ANCHE GLI ELEMENTI DI ARREDO
URBANO E SEGNALETICA DA REALIZZARE NELLA AREE PUBBLICHE ED A SERVIZIO DELLA VIABILITA’), eseguibili senza
titolo abilitativo purché, ai sensi dello stesso articolo 118, comma 4 del TU, non riguardino gli edifici di interesse
storico - artistico o classificabili come edilizia tradizionale integra, di cui alla deliberazione di Giunta regionale n.
420 del 19 marzo 2007 (Disciplina degli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente ..
4. Le opere pertinenziali di cui agli articoli 7, comma 1, lettera e), punto 6 (CIOE’: CHE COMPORTANO SUC) e 124,
comma 1, lettere c) e d) del TU (CIOE’: CHE NON COMPORTANO SUC, RAPPRESENTATE NELLO SPECIFICO DA:
MANUFATTI TEMPORANEI, SENZA STRUTTURE FONDALI O COPERTURA FISSA, A STRUTTURA LEGGERA AD ESCLUSIVO
SERVIZIO DI ATTIVITA’ ZOOTECNICHE, PER LA DURATA DELL’ATTIVITA’ ZOOTECNICA STESSA; SERVIZI IGIENICI PER LA
SOSTA TEMPORANEA DI CAMPEGGIATORI NELLE ATTIVITA’ AGRITURISTICHE FINO A MQ 20,00 DI SUC; OPERE
PERTINENZIALI RIGUARDANTI IMMOBILI DI INTERESSE STORICO/ARTISTICO O IMMOBILI CLASSIFICABILI COME EDILIZIA
INTEGRA AI SENSI DELLA DGR 420/1997) sottoposte a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) sono ..
5. Negli insediamenti che rivestono valore storico e culturale di cui all’articolo 92, è esclusa la realizzazione delle opere
pertinenziali di cui al comma 3, lettera c), realizzate sugli edifici, nonché lettere g), i), primo periodo, comma 4, lettere
b), d) ed i).
I commi 2, 3 e 4 del R.R. 02/2015:
a) Precisano i ‘limiti discrezionali ‘ lasciati al REC / PRG
comunale, riguardanti esclusivamente i materiali e le tipologie
di O.P. ammesse (c. 2);
b) Precisano il titolo abilitativo richiesto per la realizzazione delle
O.P, distinguendo quelle eseguibili senza titolo abilitativo (c. 3), da
quelle soggette a SCIA (c. 4), indipendentemente dal fatto che
determinino SUC (art. 17 R.R. 2/15);
c) Escludono la possibilità di realizzazione di alcune O.P. dai
fabbricati di valore architettonico o nei centri storici (NO: impianti
solari, serre o tunnel, serbatoi GPL non interrati, tettoie o pergole,
impianti sportivi …), individuando la SCIA come titolo richiesto per
gli interventi pertinenziali ammessi su immobili di valore storico, o
classificabili ’edilizia ‘integra’ in base alla DGR 420/2007 (c. 3 e 4).
SONO CLASSIFICATI ‘EDILIZIA LIBERA’ (c. 3)
(Art. 118 L.R. n. 01/15) le seguenti Opere Pertinenziali
(non interessanti immobili storici o di valore storico/architettonico o classificabili ‘edilizia integra’,
e comunque previa acquisizione pareri / NO su tipologie intervento e vincoli presenti)
a) manufatti per impianti tecnologici a rete o puntuali, interrati o fuori terra purché con superficie utile
coperta non superiore a mq 6 ed altezza non superiore a ml 2,40;
b) opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni anche per aree di sosta che siano
contenuti entro l’indice di permeabilità, ove stabilito;
c) impianti solari termici senza serbatoio di accumulo esterno e fotovoltaici realizzati sugli edifici o
collocati a terra al servizio degli edifici per l’autoconsumo (NON AMMESSI NEI CENTRI STORICI);
d) elementi di arredo quali panchine, lampioni, giochi per bambini all’aperto, rivestimento di
pozzi esterni, fontane, statue, fioriere;
e) opere pertinenziali per l’eliminazione di barriere architettoniche compresa la realizzazione di scale,
accessi, rampe, ascensori, apparecchiature elettriche e vani di servizio strettamente correlati;
f) manufatti per il ricovero di animali domestici o da compagnia o manufatti per ripostigli e
barbecue di superficie utile coperta complessiva non superiore a mq 8 e altezza non superiore a
ml 2,40;
g) serre e tunnel che non comportano trasformazione permanente del suolo (DGR 955/2006) destinate
alla coltivazione di prodotti per il consumo delle famiglie anche diverse dall’impresa agricola, aventi una
superficie utile coperta non superiore a metri quadrati 20 (NON AMMESSI NEI CENTRI STORICI);
… SEMPRE ‘EDILIZIA LIBERA’
h) tende installate in corrispondenza di aperture ovvero su terrazze, balconi, cavedi o logge, anche
aggettanti su spazi pubblici o di uso pubblico;
i) serbatoi di gpl purchè adeguatamente schermati con specie vegetali autoctone. Negli
insediamenti che rivestono valore storico e culturale di cui all’articolo 92, i serbatoi di gpl
devono essere realizzati completamente interrati;
l) pergolati e gazebo con struttura leggera, in ferro o legno, purché collocati a terra senza opere fondali
o a protezione di logge o balconi e privi di qualsiasi copertura, destinati esclusivamente a sorreggere
specie vegetali o teli;
m) opere di scavo e rinterro per la posa in opera di serbatoi prefabbricati per l’accumulo di
acque piovane;
n) recinzioni, i muri di cinta e le cancellate che non fronteggiano strade o spazi pubblici o che non
interessino superfici superiore a metri quadrati 3.000;
o) impianti sportivi e ricreativi all’aperto al servizio delle abitazioni o delle attività di tipo
ricettivo, agrituristico o servizi che non comportano una occupazione di superficie di suolo
superiore a metri quadrati 400 e nuova superficie utile coperta, né comportino la
realizzazione di muri di sostegno non strettamente funzionali al tipo di impianto. Tali
impianti possono comprendere locali per attrezzature tecnologiche completamente
interrati di superficie utile coperta non superiore a metri quadrati 10, con la possibilità di
prevedere una parete scoperta per l’accesso, avente superficie non superiore a metri
quadrati 6;
p) strutture leggere aggettanti su terrazze, balconi, logge e cavedi.
SONO SOGGETTI A SCIA (c.4)
(Art. 124 L.R. n. 01/15) le seguenti Opere Pertinenziali
(anche interessanti immobili storici o di valore storico/architettonico o classificabili ‘edilizia integra’,
previa acquisizione pareri / NO su tipologia intervento e vincoli presenti MA CON L’ESCLUSIONE di
quelle specificamente indicate al comma 5 dell’art. 21 nei centri storici)
a) le opere e gli interventi pertinenziali di cui al comma 3 (OPERE PERTINENZIALI ‘LIBERE’) che riguardino
gli edifici di interesse storico – artistico o classificabili come edilizia tradizionale integra, ai sensi della d.g.r.
420/2007;
b) le tettoie, le pergole, i gazebo, i ripostigli, i manufatti per barbecue, per somministrazione
di alimenti e bevande e per il ricovero di animali domestici o di compagnia, per una superficie
utile coperta non superiore a metri quadrati 30 e di altezza non superiore a metri lineari 2,40,
di pertinenza di edifici residenziali, per attività agrituristiche e servizi (NON AMMESSI NEI
CENTRI STORICI);
c) le cabine idriche, le centrali termiche ed elettriche o di accumulo di energia dimensionate in base alle
esigenze dell’edificio principale;
d) le installazioni di pannelli solari con serbatoio di accumulo esterno (NON AMMESSI NEI
CENTRI STORICI);
e) i parcheggi o le autorimesse da destinare a servizio di singole unità immobiliari da realizzare nel
sottosuolo o al piano terreno dei fabbricati esistenti, ai sensi dell’articolo 77, comma 4, anche in deroga
agli strumenti urbanistici, con esclusione delle zone agricole;
….. SEMPRE SOGGETTI A SCIA
f) i muri di sostegno;
g) le recinzioni, i muri di cinta e le cancellate di qualunque tipo che fronteggiano strade o spazi
pubblici o recinzioni pertinenziali di edifici che interessino superficie superiore a metri quadrati
3.000. Nelle zone agricole le recinzioni che interessino superficie superiore a metri quadrati
3.000 sono consentite esclusivamente per le imprese agricole, purché a protezione di
attrezzature o impianti;
h) i locali strettamente necessari per i serbatoi, per le cisterne per l’accumulo di acque piovane
completamente interrati con la possibilità di prevedere una parete scoperta per l’accesso avente superficie
non superiore a metri quadrati 6;
i) gli impianti sportivi e ricreativi all’aperto, al servizio delle abitazioni o delle attività di tipo
ricettivo, agrituristico o servizi di dimensione eccedenti quelle previste al comma 3, lettera o)
REALIZZABILI SENZA TITOLO (NON AMMESSI NEI CENTRI STORICI);
l) nelle zone agricole i servizi igienici a servizio delle aree attrezzate per la sosta dei campeggiatori nelle
attività agrituristiche di cui all’articolo 5 della legge regionale 16/2014.
Opere Pertinenziali: SUC
PERTINENZE E SUC : IL REGOLAMENTO REGIONALE 02/2015
Art. 17 - Superficie utile Coperta (Suc)
1. Si definisce superficie utile coperta ….
(..)
2. Il calcolo della superficie utile coperta è finalizzato alla verifica dell’applicazione dell’indice di utilizzazione territoriale e dell’indice di
utilizzazione fondiaria previsti dagli strumenti urbanistici.
3. Nel calcolo della superficie utile coperta dell’edificio, anche ai fini del calcolo delle pareti fuori terra o scoperte di cui al comma 1 e
dell’altezza di cui all’articolo 18, non sono conteggiati:
(…)
i) le nuove costruzioni per pertinenze edilizie fuori terra, di cui all’articolo 21, comma 3, lettera a) (MANUFATTI PER IMPIANTI
TECNOLOGICI) e comma 4, lettere b) (TETTOIE, GAZEBO, PERGOLE, BARBECUE, RIPOSTIGLI, ..) e c) (CABINE IDRICHE, CENTRLI TERMICHE
ED ELETTRICHE, …) , nei limiti complessivi di metri quadrati 40 di superficie utile coperta o, in alternativa, nel caso sia
più favorevole, del cinque per cento della superficie utile coperta complessiva di ogni edificio;
(…)
La possibilità di sommare più opere pertinenziali per ciascun edificio
principale è prevista dal regolamento.
L’art. 17 c. 3 lett. ‘i’ pone comunque il limite di 40 mq si SUC o, in
alternativa (se più favorevole), il limite del 5% della SUC di ciascun edificio
principale, per le opere pertinenziali ‘misurabili’ in ‘SUC’.
Tale limite rappresenta la q/p della SUC massima, escludibile dal
calcolo di quella ammissibile, per l’applicazione degli indici di zona.
Opere Pertinenziali: DISTANZE
DISTANZE: IL REGOLAMENTO REGIONALE 02/2015
Art. 23 - Distanze tra edifici – De
1. Per distanza tra edifici deve intendersi il minor segmento orizzontale (??) congiungente le pareti fronteggianti in
senso orizzontale. La distanza si applica quando le pareti sono fronteggianti per oltre metri lineari 1.
(…)
4. Per tutti gli ….. interventi edilizi …… fatto salvo quanto previsto all’articolo 17, comma 5 (EXTRA SPESSORI MURARI), sono
prescritte distanze minime tra edifici, con l’esclusione di muri di contenimento del terreno e di delimitazione del
confine di proprietà, come di seguito indicati:
(…)
d) nei casi di edifici pertinenziali della stessa proprietà dell’edificio principale, non sono previste distanze minime;
(…)
6. La distanza minima tra muri di contenimento del terreno anche a sostegno di terrapieni artificiali, rispetto a
pareti di edifici di proprietà diversa non può essere inferiore all’altezza del muro di sostegno stesso, qualora questo
superi metri lineari 2.
(…)
8. Per le opere pertinenziali di cui agli articoli 17, comma 3, lettera b), punto 2) (SPAZI COLLETTIVI INTERNI CON FUNZIONI
BIOCLIMATICHE), 21, comma 3, con esclusione delle lettere f) e g) (OPERE PERTINENZIALI LIBERE, CON ESCLUSIONE DEI RICOVERI
PER ANIMALI DOMESTICI; SERRE E TUNNEL NON PERMANENTI) e comma 4, con esclusione delle lettere b), c), e), i) ed l), (OPERE
PERTINENZIALI SOGGETTE A SCIA, CON ESCLUSIONE DI TETTOIE, PERGOLE GAZEBO; CABINE IMPIANTI; PARCHEGGI PERTINENZIALI NEL
SOTTOSUOLO O AL PIANO TERRA; IMPIANTI SPORTIVI ALL’APERTO; SERVIZI NELLE AREE AGRITURISTICHE ATTREZZATE PER I
CAMPEGGIATORI) nonché per le opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche, si applicano le disposizioni del
codice civile.
(…)
Art. 24 Distanze dai confini – Dc
1. Per distanza dai confini deve intendersi il segmento orizzontale valutato in senso radiale (??), tra il perimetro
dell’edificio di cui all’ articolo 9 ed il confine.
2. Per gli edifici di nuova costruzione, fatto salvo quanto previsto all’articolo 17, comma 5, per gli extra-spessori murari,
sono prescritte le distanze minime come di seguito indicate:
a) dai confini: metri lineari 5 nel caso di edifici con altezza superiore a metri lineari 2,40;
b) dai confini: metri lineari 3 nel caso di edifici fuori terra aventi altezza non superiore a metri lineari 2,40;
(…)
d) nel caso di locali o strutture realizzati completamente al di sotto del livello del terreno sistemato debbono
essere posti a distanza dal confine non inferiore a metri lineari 1,50, indipendentemente dall’altezza e dal numero dei
piani interrati. Per i manufatti e gli impianti tecnologici a rete o puntuali, completamente interrati non è prescritta
alcuna distanza dal confine di proprietà fatte salve normative in materia igienico-sanitaria e di sicurezza;
e) fatto salvo quanto previsto al comma 4, non sono previste distanze minime dai confini per la realizzazione di muri di
contenimento del terreno anche a sostegno di terrapieni artificiali fino a metri lineari 2 di altezza anche volti a
delimitare confini di proprietà. Per la realizzazione dei muri di contenimento di cui sopra, aventi altezza superiore
a metri lineari 2, è prevista una distanza minima dal confine pari all’altezza del muro eccedente i metri lineari 2.
Sulla sommità dei muri è possibile realizzare recinzioni e ringhiere in struttura leggera.
(…)
7. Per le opere pertinenziali di cui agli articoli 17, comma 3, lettera b), punto 2) (SOLUZ. PER LA CAPTAZIONE DIRETTA
DELL’ENERGIA SOLARE), 21, comma 3 con esclusione delle lettere f) e g) (OPERE PERTINENZIALI LIBERE, CON ESCLUSIONE DEI
RICOVERI PER ANIMALI DOMESTICI; SERRE E TUNNEL NON PERMANENTI) e comma 4, con esclusione delle lettere b), c), e), i) ed l),
(OP. PERT. SOGGETTE A SCIA, CON ESCLUSIONE DI TETTOIE, PERGOLE GAZEBO; CABINE IMPIANTI; PARCHEGGI PERTINENZIALI NEL
SOTTOSUOLO O AL PIANO TERRA; IMPIANTI SPORTIVI ALL’APERTO; SERVIZI NELLE AREE AGRITURISTICHE ATTREZZATE PER I
CAMPEGGIATORI) nonché per le opere volte all’eliminazione delle barriere architettoniche, si applicano le disposizioni del
codice civile.
DISTANZE: IL CODICE CIVILE, LA LEGISLAZIONE (E LA GIURISPRUDENZA)
Art. 873 del Codice Civile : Distanze nelle Costruzioni
Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza
non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una maggiore distanza.
DM 1444 del 02.02.1968. Art. 9. (Limiti di distanza tra i fabbricati).
Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come
segue:
1) Zone A): …… le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i
volumi edificati preesistenti …..
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di
m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari
all'altezza del fabbricato più alto ...
Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi nel caso di gruppi di
edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con
previsioni planovolumetriche.
Cass. Civ., sez. II, n. 20574/2007.
Definizione di costruzione ai fini dell'osservanza delle distanze legali.
Ai fini dell'osservanza delle distanze legali di cui agli artt. 873 e seguenti c.c., nonché di quelle
prescritte dagli strumenti urbanistici o normativi che integrano la disciplina codicistica, deve
considerarsi costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i
caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio,
incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente
realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri
del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale
impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.
In particolare, per quanto riguarda gli sporti, le terrazze, le scale esterne o, in genere, i corpi
avanzati costituenti aggetti di un edificio, questi, ove siano stabilmente incorporati
nell'immobile e non abbiano una funzione meramente decorativa od ornamentale,
accrescono la superficie, il volume e la funzionalità dell'immobile cui accedono e rientrano
nel concetto civilistico di costruzione, per cui di essi deve tenersi conto ai fini delle distanze,
che vanno misurate dal limite dei manufatti aggettanti verso il vicino.
DISTANZE: SINTESI
Quando il Codice (come anche giurisprudenza consolidata) parla di
rispetto di distanze minime tra costruzioni o dai confini, non si
riferisce soltanto alle case … Il concetto di costruzione è più ampio ed
esteso a tutte le opere che hanno i requisiti della solidità, stabilità ed
immobilizzazione rispetto al suolo. In sostanza la norma trova
applicazione non soltanto nei riguardi degli edifici e delle strutture
realizzate in muratura, ma nei confronti di ogni manufatto che
emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo e che abbia
caratteri di solidità e compattezza.
… il RR 02/15 disciplina le distanze, per alcune fattispecie di
‘opere pertinenziali’, senza tener esattamente conto di questo …
(.. teniamolo presente, per non far lavorare gli avvocati !! ..)
(La derogabilità della normativa urbanistica nazionale da parte della regione è in discussione;
recenti sentenze sembrano negarla … Sent.za Corte Costituzionale del 16 gennaio 2013 n. 6)
… PER DIRLA UNA …
Un muro di sostegno di terreno o terrapieno, anche se
realizzato come divisorio delle proprietà sul confine,
rappresenta una costruzione, a tutti gli effetti, e quindi deve
rispettare le distanze legali da altre costruzioni (10 ml) e dai
confini (5 ml) .
La nozione di costruzione, agli effetti dell’art. 873 c.c., è unica e non può subire
deroghe, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, da parte delle norme
secondarie, in quanto il rinvio contenuto nella seconda parte del suddetto articolo ai
regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore.
Pertanto è illegittima, e va dunque disapplicata, la norma urbanistica comunale in
materia di distanze delle costruzioni dal confine, secondo cui i muri di contenimento
con altezza inferiore a m. 1,50 a sostegno di terrapieni, non costituiscono costruzione
e pertanto non debbono rispettare le distanze dai confini.
(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 marzo 2015, n. 5163)
Opere Pertinenziali: ALTEZZE
L’art. 21 del RR. 02/15 prevede per diverse tipologie
di Opere Pertinenziali, nello specifico per quelle che determinano
Superficie Utile Coperta, il limite dell’altezza
‘ …… non superiore a metri lineari 2,40 ….. ‘
L’ altezza si misura con le modalità dell’art. 18 del RR 02/2015
(Altezza di un Edificio - Ae), che prevalgono su eventuali norme dei
Regolamenti Edilizi locali, come precisato all’art. 138 del RR stesso:
‘le presenti norme regolamentari ai sensi dell’art. 243 commi 5 e 6
del T.U., prevalgono su quelle degli strumenti urbanistici, sulle
normative urbanistiche ed edilizie degli enti locali nonchè su altre
disposizioni o provvedimenti degli enti locali medesimi, riconducibili
alle materie oggetto del T.U.’
Art. 18 - Altezza di un Edificio – ‘Ae’
SINTESI GRAFICA
IL CASO
La proprietà di
‘TIZIO CASOLIMITE’,
in zona agricola di piano regolatore,
è rappresentata nello schema che segue.
Vuole realizzare una opera pertinenziale,
ma ha alcuni
dubbi e pone qualche domanda ….
POSSO
POSSO
POSSO
COME SI
POSSO
… O IN ADERENZA
REALIZZARE LE
SOMMARE REALIZZARE
MISURA LA COSTRUIRE LA
ANCHE A
PERTINENZE CON
LA
PIU’ O
DISTANZA DI 30 PERTINENZA
FABBRICATI NON
RIFERIMENTO
PERINENZA
DIVERSE
ml PREVISTA SUL CONFINE
PRINCIPALI O
AD OGNUNO
CON UN
DAL RR n.
DELLA
FABBRICATI DI PERTINENZE
DEGLI EDIFICI
PIANO
02/2015 ? PROPRIETA’ ? ALTRA PROPRIETA’ ? INSIEME ?
PRINCIPALI?
INTERRATO ?
Posso realizzare pertinenze
con riferimento ad ognuno degli edifici
principali ?
1
SI
L’art. 21 c. 1 del RR n. 2/2015 chiarisce che i manufatti pertinenziali
… sono posti in durevole ed esclusivo rapporto di proprietà,
subordinazione funzionale o ornamentale, con uno o più edifici
principali di cui fanno parte …..
Per la definizione di edifici principali:
la Regione ha chiarito … che siano da intendersi quelli a destinazione
residenziale, produttiva o per servizi. (art. 155 LR 01/2015).
2
Come si misura la distanza dei 30 ml
prevista dal RR n. 02/2015 ?
E’stato (finalmente) chiarito
dalla norma (comma 6 dell’art. 21)
… che la distanza di 30 ml si misura con le modalità previste per la
distanza tra edifici (art. 23 comma 1 del R.R.): dalla parete
dell’edificio principale alla parete dell’edificio pertinenziale o alla
linea perimetrale delle opere pertinenziali più vicina all’edificio
principale medesimo.
...ma nell’ubicazione delle pertinenze
(costruzioni) bisogna tenere anche
conto del rispetto delle distanze
legali tra fabbricati, da confini e
strade ...
e ... nel caso di ‘TIZIO CASOLIMITE’ ...
DISTANZE E RISPETTI
AREA LIBERA DISPONIBILE PER LE PERTINENZE (*)
(*)
salvo le ipotesi / possibilità di costruzione in
aderenza agli edifici principali
3
Posso costruire la pertinenza sul confine di
proprietà ?
SI
Comunque nel rispetto dell’art. 21 comma 1 lett. d) (30 ml) e di tutte
le altre norme che regolano le distanze delle costruzioni rispetto ai
confini , a fabbricati o a strade.
4
Posso costruire la pertinenza in aderenza
anche a fabbricati non principali o di altra
proprietà ?
NO,
SI,
in zona agricola
nelle altre zone
L’art. 21 comma 1 lett. d) specifica la collocazione delle pertinenze in aderenza
o a distanza non superiore a 30 ml dall’edificio principale (in zona agricola).
Nelle altre urbane (attrezzature pubbliche, aree residenziali, produttive o a
servizi) le pertinenze devono ricadere nel lotto di insediamento (senza altri
limiti di distanza dai fabbricati principali o altri vincoli)
5
Posso sommare più pertinenze insieme ?
SI,
ma dipende da tipologia e superficie delle
pertinenze
Il RR n. 02/15 consente infatti la realizzazione anche di più opere
pertinenziali, se necessarie; ma l’art. 17 c. 3 lett. ‘i’ specifica quali e
pone comunque il limite di 40 mq per quelle misurabili in termini di
‘SUC’ oppure, in alternativa (laddove più favorevole), il limite del 5%
della SUC di ciascun edificio principale.
Oltre tale limite eventuali ulteriori opere pertinenziali potranno essere
realizzate solo nel caso sia disponibile potenzialità edificatoria residua del lotto
/ proprietà.
6
Posso realizzare una pertinenza con un piano
o un livello interrato ?
NO,
se le caratteristiche dell’interrato
non rientrano specificamente tra le opere
pertinenziali
SI,
in caso contrario
E’ necessario rimanere nell’ambito dell’art. 21 del RR 02/15.
E’ possibile realizzare, ad esempio in zona agricola, al piano interrato di
una tettoia … (art. 21 c. 4 lett. b), la centrale termica o elettrica (c. 4 lett. c)
o il locale per serbatoio o cisterna accumulo acque piovane (c. 4 lett. h).
GRAZIE
PER L’ATTENZIONE

Opere Pertinenziali: DISTANZE

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