mercato immobiliare terni

MERCATO IMMOBILIARE TERNI
Nella prima metà del 2013 i prezzi immobiliari di Terni sono diminuiti dell’11,4% su base semestrale.
Sono in calo le quotazioni delle abitazioni in zona Battisti e nell’area centrale della città. Il mercato è
caratterizzato da trattative lunghe che si concretizzano solo dopo ribassi consistenti da parte dei
proprietari. La domanda proviene in prevalenza da famiglie in cerca della prima casa, non manca comunque
qualche acquisto da parte di investitori. La richiesta di appartamenti in locazione è buona e proviene da
tutti coloro i quali non riescono ad accedere al credito. Bilocali e trilocali si affittano con una spesa mensile
di 350-400 €. Per quanto riguarda le compravendite la tipologia più richiesta è il trilocale, che in questa area
della città si può acquistare con una spesa compresa tra 110 e 140 mila €.
Tra le zone maggiormente apprezzate ci sono le strade principali quali corso Tacito, via Roma e via Primo
Maggio a cui si rivolge soprattutto un target di professionisti in cerca di tagli ampi possibilmente inseriti in
contesti d’epoca. Per una soluzione signorile, ristrutturata e con affaccio sul centro storico si possono
arrivare a spendere anche 2200-2400 € al mq, mentre una soluzione ristrutturata di media qualità costa
circa 1900-2000 € al mq. Molto richiesta e residenziale l’area intorno al viale dello Stadio, la cosiddetta zona
dei Poeti, dove ci sono abitazioni degli anni ’70 con box, giardino e posto auto che, se in buone condizioni,
costano 1400-1500 € al mq. Da segnalare che il Centro Provinciale di Sanità, attualmente in disuso,
potrebbe essere riqualificato e trasformato in un importante immobile residenziale.
Diminuiscono le quotazioni in zona Borgo Bovio (-5,5%) ed in zona Centro – Città Giardino (-11,1%). Il
mercato è rallentato da una bassa disponibilità di spesa e dalla rigidità degli istituti di credito nella
concessione dei mutui. Per quanto riguarda gli affitti si segnala una forte richiesta da parte di stranieri, ma i
proprietari sono sempre più attenti alle credenziali dei potenziali inquilini. Il canone mensile di un bilocale
in Centro storico è di 350-400 €, a Città Giardino è di 300-350 € ed a Borgo Bovio è di 250-300 €.
Il Centro storico è caratterizzato da palazzine dei primi anni del ‘900 e da condomini realizzati nel
dopoguerra. Tra le aree più conosciute si ricordano corso Vecchio, piazza del Mercato e piazza Clai dove un
trilocale ristrutturato è valutato circa 1700 € al mq. Tranquilla e residenziale l’area di Città Giardino,
adiacente al Centro, dove si trovano diverse tipologie abitative. Nelle palazzine in stile liberty, dotate
spesso di giardino condominiale, una soluzione ristrutturata si acquista con una spesa di 1400-1500 € al mq,
mentre un buon usato in palazzine degli anni ’60 e ’70 costa circa 1300 € al mq; il nuovo è valutato tra 2000
e 2200 € al mq. Più popolare e periferico il quartiere di Borgo Bovio, sorto a ridosso delle acciaierie, dove ci
sono condomini degli anni ’40 e ’50 con appartamenti in buone condizioni vendute a 800-900 € al mq. In
forte espansione residenziale l’area di Tuillo Toano dove si costruiscono villette a schiera e palazzine, i
prezzi si attestano su 1900 € al mq. Da segnalare che in via Gramsci, nei pressi dell’Ipercoop, è stato
completato un nuovo grattacielo di 18 piani in classe energetica A.
Sostanzialmente attive le compravendite in zona Valenza - Cesure, dove si è registrato un lieve incremento
del numero delle vendite di immobili signorili. Si segnala un buon interesse per le tipologie di pregio, dotate
di giardini o terrazzi e disposte su un unico piano; al contrario, sono sempre meno apprezzate le soluzioni
disposte su più livelli, anche se vendute a prezzi notevolmente più bassi rispetto a qualche semestre fa. Da
segnalare che l’introduzione dell’Imu ha spinto alcuni proprietari a mettere in vendita le seconde case.
La zona di Valenza è molto richiesta, qui si trovano case semindipendenti e villette a schiera dal valore di
180-210 mila €, ma anche palazzine costruite tra gli anni ’80 ed i primi anni del 2000 con appartamenti usati
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
dal valore medio di 1100 € al mq, fino ad arrivare a 1500 € al mq se la soluzione è ristrutturata. In zona
Cesure sorgono palazzine degli anni ’80 dove per un appartamento in buone condizioni il prezzo di
compravendita oscilla tra 1000 e 1200 € al mq. La zona di Campomicciolo è caratterizzata da case cieloterra e palazzine degli anni ’70 valutate 1000-1100 € al mq, mentre le case da ristrutturare si trovano
intorno alle 800 € al mq ed il nuovo sulle 1700 € al mq. Apprezzata anche l’area che si sviluppa intorno al
parco Le Grazie, in cui ci sono case popolari degli anni ’60 ormai riscattate e scambiate a 1000-1200 € al
mq. Il quartiere Matteotti, costruito nella prima metà degli anni ’70 in edilizia popolare, è oggi area di
conservazione del Comune di Terni, in cui sono presenti anche soluzioni quadrifamiliari dotate di giardino
dal valore di 120-140 mila €. Da segnalare la partenza di un nuovo intervento denominato “Le Ville” in via
Mola di Bernardo con valori intorno alle 1900 € al mq. Nuove ville quadrifamiliari sono in costruzione anche
nei pressi dell’ospedale e sono previste nuovi interventi in zona Valenza. Inoltre in viale Trento è stato
completato un nuovo parco verde, con percorso ciclabile.
Attivo il mercato degli affitti. I proprietari in questo momento sono disposti ad abbassare i canoni pur di
stipulare contratti con inquilini ben referenziati. A cerare case in locazione sono famiglie e lavoratori
trasfertisti, per un bilocale si spendono 300 € al mese, il trilocale costa da 300 a 400 € al mese. Il contratto a
canone libero è quello più utilizzato e si registra un aumento del numero di contratti transitori.
In zona Cospea – San Giovanni – Sabbione hanno acquistato quasi esclusivamente persone con una buona
disponibilità economica che non hanno fatto ricorso a mutui bancari oppure che hanno richiesto prestiti dal
basso importo. Si tratta spesso di investitori, molto attivi in questa area della città, in cerca di bilocali e
trilocali da mettere a reddito con un investimento medio di 60-70 mila €. La domanda di appartamenti in
locazione è buona è proviene soprattutto da giovani coppie, bilocali e trilocali si affittano con una spesa
compresa tra 350 e 400 € al mese. Da segnalare anche una buona offerta in affitto di locali commerciali. Chi
acquista la prima casa preferisce in genere trilocali, la spesa totale si attesta in media tra 100 e 115 mila €,
piacciono le tipologie situate in piccoli contesti abitativi, dotate di terrazzi e box auto.
In via XX Settembre ed in via Turati ci sono palazzine degli anni ’60 e ’70 senza ascensore ma anche
soluzioni edificate di recente. Qui il prezzo di una tipologia ristrutturata non supera 1000 € al mq. Cospea è
una zona verde adiacente al centro composta da ex case popolari degli anni ’70 quasi tutte riscattate: un
buon usato si vende a 1200 € al mq. Si tratta in genere di soluzioni ben realizzate, dotate di box auto e spazi
esterni. In zona Cospea 2, nell’area di via Papa Benedetto III, sono in fase di costruzione palazzine con
appartamenti valutati 1800 € al mq. La zona di San Valentino ospita soluzioni in edilizia popolare e
palazzine: un buon usato è valutato circa 800 € al mq. Quotazioni leggermente superiori si registrano in
zona San Giovanni dove un buon usato si può comprare con una spesa di 1000 € al mq. Sabbione è un’area
industriale edificata a cavallo tra gli anni ’50 e ’60. Un appartamento ristrutturato si compra con una spesa
di 800 € al mq. Residenziale l’area di Poscargano, dove sono state realizzate (ed altre saranno costruite a
breve) villette singole immerse nel verde in una zona collinare della città. Una villa nuova di 250 mq costa
circa 390 mila €.
In zona Borgo Rivo, Campitello e Gabelletta i prezzi delle abitazioni sono diminuiti mediamente del 7,1%. Si
evidenziano infatti difficoltà di accesso al credito e distanza tra i prezzi richiesti e la disponibilità di spesa. La
forbice tra domanda e offerta è ampia anche sul mercato delle locazioni, che negli ultimi semestri ha
segnalato un ribasso del numero di contratti stipulati.
L’area maggiormente apprezzata dagli acquirenti è quella di Borgo Rivo, caratterizzata nella parte più
interna da soluzioni semindipendenti realizzate negli anni ’60 e valutate 250-300 mila € e da palazzine con
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
appartamenti valutati circa 1500 € al mq . Nella parte più esterna si trovano alloggi di recente costruzione a
circa 1800 € al mq. A Nord di Borgo Rivo sorge il quartiere Campitello, le cui strade più apprezzate sono via
delle Palme e via del Capriolo. Si tratta di un quartiere residenziale sorto negli anni ’70, con una buona
facilità di parcheggio e dotato di molto verde grazie anche alla presenza di un parco. L’edilizia è composta
soprattutto da condomini di piccole dimensioni con appartamenti quotati 1400-1500 € al mq. Più periferico
il quartiere Gabelletta, zona in forte sviluppo che offre soluzioni indipendenti a 200-250 mila € e
appartamenti nuovi a 1700-1800 € al mq. Da segnalare anche una zona Peep edificata a partire dagli anni
’90 con abitazioni valutate 1200-1300 € al mq. L’intera area di Borgo Rivo, Campitello e Gabelletta è
interessata dalla presenza di numerose attività commerciali e centri commerciali, alcuni anche in fase si
progettazione. Questo ha determinato problematiche legate alla viabilità ed al parcheggio ed il Comune sta
progettando la realizzazione di nuovi parcheggi e di soluzioni rivolte al miglioramento della viabilità.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa