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NEWSLETTER FISCALE IMMOBILIA RE
Ottobre 2013
Novità in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale
1.
Il quadro normativo di riferimento
2.
La modifica della misura fissa delle imposte di registro, ipotecaria e catastale
3.
La modifica dell’imposta di registro proporzionale sulle compravendite immobiliari e le correlate
modifiche alle imposte ipotecaria e catastale
4.
L’abolizione di esenzioni e agevolazioni
5.
Brevi considerazioni su alcuni casi particolari
Il Decreto Legge 12 settembre 2013, n. 104, recante misure urgenti in materia di istruzione, università
e ricerca, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 settembre 2013 (di seguito il “Decreto”) introduce
alcune modifiche alla disciplina delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in relazione –
principalmente – agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili. Tali disposizioni
entreranno in vigore dal 1 gennaio 2014, salvo eventuali modifiche apportate in sede di conversione in
legge, che dovrà avvenire entro la data del 11 novembre 2013.
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1. Il quadro normativo di riferimento
L’art. 26 del Decreto modifica, a decorrere dal
1 gennaio 2014, la disciplina delle imposte di
registro, ipotecaria e catastale, introducendo
sia disposizioni di portata generale, applicabili
a tutti gli atti soggetti a tali imposte, sia
disposizioni
applicabili
solo
alle
compravendite
immobiliari
soggette
all’imposta di registro proporzionale. Restano
escluse dalle modifiche le compravendite
immobiliari soggette a IVA e a imposta di
registro in misura fissa (cfr. infra par. 3).
In termini di tecnica legislativa, le modifiche
relative alle compravendite immobiliari sono
state introdotte modificando l’art 10 del
D.Lgs. 23/2011, in materia di federalismo
fiscale municipale, norma che a sua volta
emenda, sempre a far data dal 1 gennaio 2014,
l’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R.
131/1986 (di seguito “Testo unico del
registro”), ossia la norma che disciplina
l’imposta di registro proporzionale sui
trasferimenti immobiliari a titolo oneroso.
Le modifiche introdotte dal recente
intervento legislativo possono essere così
riassunte:
 incremento della misura fissa delle
imposte di registro, ipotecaria e catastale,
da € 168 a € 200 (cfr. infra par. 2);
 sostituzione delle aliquote dell’imposta di
registro
proporzionale
relativa
ai
trasferimenti immobiliari a titolo oneroso,
che attualmente variano dal 1% al 15%,
con un’aliquota unica pari al 9% (cfr. infra
par. 3);
 riduzione dell’aliquota dell’imposta di
registro applicabile nel caso di
trasferimenti che beneficiano della c.d.
agevolazione prima casa, che passa
dall’attuale 3% al 2% (cfr. infra par. 3);
 individuazione degli immobili che si
qualificano come case di abitazione “di
lusso”, in base alla categoria catastale;


abolizione delle imposte ipotecaria e
catastale in misura proporzionale, per le
compravendite immobiliari soggette a
imposta di registro proporzionale e
applicazione delle stesse nella misura fissa
di € 50 (cfr. infra par.3);
abolizione delle esenzioni e agevolazioni
previste per le compravendite immobiliari
soggette
a
imposta
di registro
proporzionale anche se stabilite da leggi
speciali (cfr. infra par.4).
2. La modifica della misura fissa delle
imposte di registro, ipotecaria e catastale
L’art. 26 comma 2 del Decreto prevede
l’aumento dell’importo fisso delle imposte di
registro, ipotecaria e catastale, da € 168 a €
200, con decorrenza dal 1 gennaio 2014. Si
tratta di una disposizione di portata generale,
che
riguarda
qualsiasi
disposizione
attualmente in vigore che preveda le imposte
di registro, ipotecaria o catastale nella misura
fissa di € 168.
Pertanto, tale aumento riguarda non solo gli
atti traslativi di beni immobili, bensì anche gli
altri atti soggetti all’imposta di registro nella
misura fissa di € 168, come ad esempio: il
contratto preliminare di compravendita
immobiliare, gli atti costitutivi di società, gli
aumenti di capitale a fronte di conferimenti,
gli atti di fusione o scissione, l’atto costitutivo
di fondo patrimoniale.
Per contro, tale aumento non riguarda il caso
in cui la misura fissa sia prevista per un
importo diverso da € 168 (si tratta invero di
ipotesi marginali).
Per inciso, si segnala che, per effetto delle
citate modifiche, la disposizione di cui all’art.
41, comma 2, del Testo unico del registro, che
prevede l’importo minimo dell’imposta di
registro, debba essere coordinata con il nuovo
importo di € 200. Pertanto, dal 1 gennaio
2014, l’ammontare dell’imposta di registro
proporzionale dovuta non potrà essere
inferiore a € 200, con esclusione dei casi
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particolari disciplinati dagli artt. 5 e 7 della
Tariffa, Parte I, allegata al Testo unico del
registro (per i quali l’imposta di registro
continuerà a essere inferiore a € 200).
Inoltre, il comma 3 precisa il momento
rilevante per stabilire se un atto giuridico è
soggetto alle nuove disposizioni (ossia,
quando un atto si considera successivo al 1
gennaio 2014):
 per gli atti giudiziari, rileva la data di
pubblicazione o emanazione;
 per gli atti pubblici, rileva la data di
formazione;
 per le scritture private autenticate, rileva la
data dell’autenticazione;
 per le scritture private non autenticate,
rileva la data di registrazione;
 per le formalità di trascrizione, di
iscrizione, di rinnovazione, rileva la data
in cui sono eseguite le formalità;
 per le domande di annotazione, rileva la
data di presentazione della domanda.
3. La modifica dell’imposta di registro
proporzionale
sulle
compravendite
immobiliari e le correlate modifiche alle
imposte ipotecaria e catastale
3.1.
L’art. 26 del Decreto, intervenendo
sull’art. 10 del D.Lgs. 23/2011, ha sostituito
l’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo
unico del registro, che prevede le aliquote
proporzionali dell’imposta di registro sui
trasferimenti a titolo oneroso di beni
immobili, differenziate – in sintesi – a
seconda della tipologia di immobili (1%, 3%,
7% e 15%). Per effetto di tali modifiche, dal 1
gennaio 2014, i predetti trasferimenti saranno
assoggettati ad imposta di registro
proporzionale con aliquota unica del 9%. Nel
caso di trasferimenti aventi ad oggetto
immobili che beneficiano della c.d.
agevolazione prima casa (prevista nella Nota
II-bis) dell’art. 1, l’imposta di registro
proporzionale (agevolata) si riduce dall’attuale
3% al 2%.
A tal proposito, si evidenzia come la novella
normativa
abbia
anche
inciso
sull’individuazione degli immobili che si
qualificano come case di abitazione “di lusso”
e che, pertanto, non possono usufruire
dell’aliquota ridotta del 2%. Con la riforma
dell’art. 1, comma 1 della Tariffa, Parte I,
allegata al Testo unico del registro, è stato
infatti eliminato il riferimento al decreto del
Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 e, a
far data dal 1 gennaio 2014, dovranno
considerarsi case di abitazione “di lusso”, ai
fini dell’agevolazione prima casa, gli immobili
rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e
A9. In virtù di tali modifiche, quindi, alcuni
trasferimenti immobiliari subiranno un
aggravio di imposizione (si pensi all’imposta
sul trasferimento di immobili di interesse
storico-artistico, che passerà dal 3% al 9%)
mentre altri beneficeranno di una riduzione
(si pensi all’imposta sul trasferimento dei
terreni agricoli, che passerà dal 15% al 9%).
Per un confronto tra l’attuale regime e quello
in vigore dal 1 gennaio 2014 si vedano le
Tabelle alla fine del presente paragrafo.
3.2. Inoltre, per i trasferimenti immobiliari a
titolo oneroso soggetti a imposta di registro
proporzionale, l’art. 26 ha, di fatto, abolito le
attuali imposte ipotecaria e catastale, sia
proporzionali sia fisse, prevedendo che tali
imposte saranno dovute nella misura di € 50
ciascuna. Di conseguenza, per tali atti, in
luogo delle imposte ipotecaria e catastale
proporzionali attualmente applicabili (2% o
3% per l’ipotecaria; 1% per la catastale), dal 1
gennaio 2014 si applicherà la misura fissa di €
50. Occorre precisare che tale esenzione
riguarda gli atti traslativi a titolo oneroso della
proprietà di beni immobili soggetti all’imposta
di registro proporzionale del 9% (o del 2%).
Di conseguenza, l’esenzione da imposte
ipotecaria e catastale non si applicherà agli atti
traslativi a titolo oneroso della proprietà di
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beni immobili soggetti all’IVA e all’imposta di
registro in misura fissa.
Nel caso invece di cessione di fabbricati
abitativi in regime di esenzione IVA, cui si
applica l’imposta di registro in misura
proporzionale (attualmente pari al 7% o al 3%
in caso di agevolazione prima casa), le
suindicate modifiche alle imposte ipotecaria e
catastale risulteranno applicabili. È il caso, in
particolare, delle cessioni effettuate da un
soggetto IVA diverso dall’impresa di
costruzione/ristrutturazione oppure delle
cessioni
effettuate
dall’impresa
di
costruzione/ristrutturazione dopo 5 anni
dall’ultimazione dei lavori, senza esercizio
dell’opzione per l’imponibilità IVA.
Di conseguenza, tali atti saranno assoggettati
alle imposte ipotecaria e catastale nella misura
fissa di € 50 ciascuna. Al riguardo si noti che,
attualmente, tali atti sono soggetti alle imposte
ipotecaria
e
catastale
proporzionali,
complessivamente pari al 3% (salvo che si
applichi l’agevolazione prima casa).
Tabella 1 - Atti fuori campo IVA
Oggetto
Fabbricati
abitativi con
agevolazione
prima casa
Fabbricati
abitativi senza
agevolazione
prima casa
Fabbricati
strumentali
Regime in
vigore fino al
31.12.2013
Imposta
di
registro: 3%.
Imposte
ipotecaria
e
catastale: €168
ciascuna.
Imposta
di
registro: 7%.
Imposte
ipotecaria
e
catastale: 2% e
1%.
Imposta
di
registro: 7%.
Imposte
ipotecaria
e
catastale: 2% e
1%.
Imposta
di
registro: 15%
Regime
applicabile dal
01.01.2014
Imposta
di
registro: 2%.
Imposte
ipotecaria
e
catastale:
€50
ciascuna.
Imposta
di
registro 9%.
Imposte
ipotecaria
e
catastale:
€50
ciascuna.
Imposta
di
registro 9%.
Imposte
ipotecaria
e
catastale:
€50
ciascuna.
Imposta
di
registro: 9%.
(terreni agricoli)
o 8% (terreni
agricoli trasferiti
a imprenditori
agricoli oppure
altri terreni).
Imposte
ipotecaria
e
catastale 2% e
1%.
Terreni
Imposte
ipotecaria
e
catastale: €50.
Tabella 2 - Atti soggetti a IVA
Oggetto
Terreni
edificabili
Fabbricati
abitativi
imponibili
IVA
senza
agevolazione
prima casa
Fabbricati
abitativi
imponibili
IVA
con
agevolazione
prima casa
Fabbricati
abitativi
in esenzione
IVA
Fabbricati
strumentali
imponibili
IVA o in
esenzione IVA
Regime in
vigore fino al
31.12.2013
IVA 22%
Regime
applicabile dal
01.01.2014
IVA 22%
Imposte
di
registro,
ipotecaria
e
catastale: €168
ciascuna.
IVA 10% (22%
se di lusso)
Imposte
di
registro,
ipotecaria
e
catastale: €200
ciascuna.
IVA 10% (22%
se di lusso)
Imposte
di
registro,
ipotecaria
e
catastale: €168.
IVA 4%
Imposte
di
registro,
ipotecaria
e
catastale: €200.
IVA 4%
Imposte
di
registro,
ipotecaria
e
catastale: €168.
Imposte
di
registro,
ipotecaria
e
catastale: €200.
Imposta
di
registro: 7% (3%
se prima casa).
Imposte
ipotecaria
e
catastale: 2% e
1%
(oppure
€168 se prima
casa).
Imposta
di
registro: €168.
Imposte
ipotecaria
e
catastale: 3% e
1%.
Imposta
di
registro: 9% (2%
se prima casa).
Imposte
ipotecaria
e
catastale €50.
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Imposta
di
registro: €200.
Imposte
ipotecaria
e
catastale: 3% e
1%.
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4. L’abolizione di esenzioni e agevolazioni
L’art. 26 del Decreto non ha modificato l’art.
10, comma 4, D.Lgs. 23/2011, che prevede –
con una disposizione invero poco chiara – la
cancellazione di tutte le esenzioni e
agevolazioni tributarie per gli atti traslativi a
titolo oneroso della proprietà di diritti reali
immobiliari. In effetti, l’applicazione di tale
norma richiederà di comprendere, con
un’analisi caso per caso, se una certa
disposizione contiene una “agevolazione” o
una “esenzione” oppure, al contrario, un
trattamento tributario “a regime”. Inoltre,
sono abrogate le Note all’art. 1 della Tariffa,
Parte I, ad esclusione della Nota II-bis che
disciplina la c.d. agevolazione prima casa.
5. Brevi considerazioni su alcuni casi
particolari
Occorre considerare l’incidenza delle
suindicate modifiche su alcune disposizioni
specifiche relative alla fiscalità immobiliare.
Innanzitutto, l’introduzione di un’aliquota
unica per l’imposta di registro proporzionale
sui trasferimenti immobiliari inciderà sul
regime applicabile alle c.d. immobiliari di
rivendita. Infatti, l’attuale formulazione
dell’art. 1 della Tariffa prevede l’imposta di
registro al 1% nel caso di cessione di
fabbricati abitativi in regime di esenzione IVA
a favore di imprese che hanno per oggetto
esclusivo o principale dell’attività la rivendita
di immobili (c.d. immobiliari di rivendita) e
che dichiarino nell’atto l’intenzione di
trasferire tali fabbricati entro 3 anni. Dal 1
gennaio 2014 tale imposta passerà al 9%.
Tali modifiche non dovrebbero incidere,
invece, sull’art. 8 del D.L. 351/2001 ai sensi
del quale l’apporto ai fondi immobiliari di una
pluralità di immobili prevalentemente locati al
momento dell’apporto è assimilato al
conferimento d’azienda e, quindi, è escluso
dal campo di applicazione dell’IVA ed è
soggetto alle imposte di registro, ipotecaria e
catastale nella misura fissa (che dal 1 gennaio
2014 sarà pari a € 200). Infatti, tale
disposizione estende agli apporti a fondi
immobiliari di beni immobili prevalentemente
locati al momento dell’apporto il regime
fiscale ordinario previsto per il conferimento
d’azienda. In sostanza, si tratta di una norma
che prevede il trattamento “a regime” di tali
apporti. Di conseguenza, i citati apporti non
rientrano tra gli atti disciplinati dall’art. 1 della
Tariffa (in quanto il conferimento d’azienda è
disciplinato dall’art. 4 della Tariffa), di talché
le suindicate modifiche non dovrebbero
trovare applicazione.
Infine, occorre considerare la norma che
riduce alla metà le imposte ipotecaria e
catastale sugli atti di cui sono parte fondi
immobiliari, ai sensi dell’art. 35, comma 10-ter,
D.L. 223/2006. Questa dovrebbe restare in
vigore, nei casi in cui tali atti non sono
soggetti all’imposta di registro in misura
proporzionale (ad es. compravendite soggette
a IVA e a imposta di registro fissa). In questo
caso, infatti, non si renderebbe applicabile né
l’art. 26, comma 1, del Decreto, che prevede
l’esenzione da imposte ipotecaria e catastale,
né l’art. 10, comma 4, D.Lgs. 23/2011, che
prevede la cancellazione di tutte le esenzioni e
agevolazioni tributarie, atteso che, come si è
visto, tali norme riguardano le compravendite
immobiliari soggette all’imposta di registro
proporzionale. Per contro, nel caso di atti di
compravendita immobiliare soggetti a
imposta di registro proporzionale di cui sia
parte un fondo immobiliare (ad es. vendita di
un fabbricato da un privato a un fondo
immobiliare), in virtù delle modifiche in
esame, dal 1 gennaio 2014 le imposte
ipotecaria e catastale proporzionali non
sarebbero dovute, neppure nella misura
ridotta (ma risulterebbero sostituite dalla
misura fissa di € 50 ciascuna).
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