CTU EI 05_2003 Intesa Gestione c_ Stabile Maria

TRIBUNALE DI SALERNO
Sez. Montecorvino Rovella
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Giudice: Dr.ssa Ornella Mannino
Relazione di consulenza tecnica d’ufficio
Procedim. Esecutivo n.05 / 2003
IntesaBci Gestione Crediti spa c/ Omissis
A
PARTE
LA PERIZIA SI COMPONE DI:
Relazione di
Consulenza Tecnica d’Ufficio
-
Relazione peritale
-
verbale di sopralluogo
-
rilievo fotografico n.9 foto
Allegati
-
-
Certificazione Uffici Comunali:
Stralcio Piano Regolatore Generale;
Mappa, visure, e planimetrie catastali;
Concessione edilizia n.20 del 30.1.96 e variante del 27.8.98 prot.12231;
Provvedimenti tecnici-amministrativi, condono e certif. di agibilità,
uff.acquedotto;
Certificato di residenza storico e di stato libero di Omissis;
Certificato di residenza storico e di famiglia di Omissis;
Aggiornamento situazione vincoli, iscrizioni ipotecarie Agenzia del territorio di
Salerno;
Situazione debitoria nei confronti del condominio e del procuratore Avv.Concilio;
Pubblicazioni agenzie immobiliari;
documenti giustificativi delle spese sostenute;
cd con relazione tecnica, fotografie, disegni, visure;
verbale di deposito
specifica delle competenze e giustificativi delle spese sostenute
si restituisce la produzione ritirata in sede di giuramento
(fascicoli 2+relazione ipocatastale)
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
Ing. Carlo BRUNO
Ing. Carlo Bruno
via G.Matina 4 - Salerno
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Il sottoscritto ing. Carlo Bruno, con studio in Salerno alla via G.Matina n.4,
iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno con il n.3345, nonché
iscritto all’Albo dei Consulenti tecnici presso il Tribunale di Salerno dal 4.6.1999,
veniva
dapprima
convocato
all’udienza
del
12.10.07
e
successivamente
nominato all'udienza del 7.12.07, dall'Ill.mo Giudice dell'Esecuzione Dr.ssa
Ornella Mannino, consulente esperto per il procedimento in epigrafe.
Per gli immobili pignorati, oggetto di valutazione, la documentazione urbanistica
ai sensi dell’art. 18 della Lex 47/85 non è necessaria cioè la documentazione ex
art.567 cod. proc. civ. è completa ed idonea.
Pertanto i quesiti posti all’udienza sono i seguenti:
4.
identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di
pignoramento;
5.
dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo
familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti
registrati in data antecedente al pignoramento;
6.
indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
7.
riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi
compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello
stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura
paesaggistica e simili;
8.
riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non
opponibili all’acquirente;
9.
riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la
destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n.380, nonché le
notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e
succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità
di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della
citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza
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che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni
di cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art.40, co. 6, della citata L.
47/85;
10.
determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine
della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di
riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di
atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando,
al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una
migliore individuazione dei beni, lotti separati;
11. corredi la relazione – da presentare anche in formato e su supporto
informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft,
nonchè “.pdf” per Adobe Acrobat) o equivalente - di una planimetria e di
riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi:
comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali
(limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all’estensione ed al
tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed
all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al
piano ed al numero di interno);
12. estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le
specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello
stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.
Ancora
il
g.e.
antecedente
ricorda
l’udienza
all’esperto
di
il
termine
perentorio
determinazione
delle
del
45°
giorno
modalità
di
vendita...comunicando la relazione ai creditori ed al debitore, con invito a
quest’ultimo di fargli pervenire eventuali note entro il 15° giorno antecedente
l’udienza stessa; in tal caso egli dovrà presenziare l’udienza per chiarimenti.
Il CTU ottiene autorizzazione ad accedere ai pubblici uffici, alla nomina di
collaboratore, all’uso di mezzo proprio con esonero della P.A. di responsabilità.
Autorizza l’esperto ing. Carlo Bruno ad avvalersi, ove necessario, dell’ausilio
della.forza pubblica. Pone a carico del creditore procedente un anticipo di euro
600-iva esclusa, a favore dell’esperto.
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Per una più chiara esposizione si è individuata la seguente suddivisione in
paragrafi:
1) Premessa;
2) Risposte ai quesiti del mandato;
3) Riepilogo.
Premessa
Gli immobili oggetto di pignoramento, trascritto all’Agenzia del Territorio di
Salerno–Servizio di Pubblicità Immobiliare–in data 8.3.2006 ai nn. 13397 / 7948,
sono:
-
appartamento al piano rialzato (in catasto piano primo) per civile abitazione
sito in Montecorvino Rovella (SA) in c.so Vitt. Emanuele n.293, censito al
catasto fabbricati al foglio 18 p.lla 822 sub 7 e sub 4 (corte-giardino, bene
non censibile);
-
locale deposito (in catasto riportato come locale di sgombero) al piano
seminterrato, identificato al fg. 18 p.lla 822 sub 32
Si precisa che esiste, per realizzate modifiche interne, una continuità funzionale
dei tre subalterni in quanto formano un unico appartamento su due livelli (tipo
duplex) con annessa corte-giardino. Il locale seminterrato, da locale di sgombero
è stato trasformato in tavernetta, comunica con l’appartamento al piano
superiore mediante scala interna in calcestruzzo armato e botola nel solaio. Si
ritiene pertanto opportuno, ai fini della valutazione complessiva, considerarne
un’unica unità abitativa e quindi un unico lotto.
Tali immobili, risultano abitati e condotti dal Sig.Omissis e famiglia (v. stato di
residenza e di famiglia, allegato alla presente), germano della esecutata Sig.ra
Omissis.
Al fine di effettuare le necessarie indagini e gli indispensabili accertamenti per
l’espletamento del mandato ricevuto, il sottoscritto, in qualità di consulente, ha
comunicato all’esecutata Omissis, al conduttore Omissis e al creditore procedente
IntesaBci Gestione Crediti (rappr. dall’Avv Pasquale Chiariello), la data del
sopralluogo fissato per il giorno 8.1.2008 alle ore 15 presso l’unità immobiliare in
oggetto (v. verbale di sopralluogo; ricevute A/R e fax).
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Si è altresì recato presso:
a) il Notaio Malinconico di Salerno, per il reperimento di copia conforme del titolo
di proprietà di provenienza, da cui estrapolare i riferimenti di protocollo necessari
per le ricerche tecniche-amministrative presso gli Uffici Comunali;
b) gli Uffici del Comune di Montecorvino Rovella per estrarre sia le certificazioni
riguardanti
le
formalità
tecnico-amministrative
quali
concessioni,
condoni,
provvedimenti vari che quelle riguardanti il regime patrimoniale dell’esecutato e
la situazione debitoria (ici, tarsu, acquedotto, ecc);
c) l’Agenzia del Territorio di Salerno (ex catasto) per ottenere le visure catastali,
planimetrie e mappe;
d) l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare per reperire ed
analizzare la certificazione riguardante l’esistenza di eventuali formalità, vincoli o
oneri gravanti sul bene;
ed ha effettuato richiesta di documentazione:
e) sia all’Amm. Pro-tempore del Condominio Parco Stabile, c.so Vitt. Emanuele
293 – Montecorvino Rovella, Sig. Omissis, che al procuratore Avv. Omissis, per la
determinazione
di
situazioni
creditorie
del
condominio
nei
confronti
dell’esecutata;
f) alle agenzie immobiliari nella zona di ubicazione e limitrofe all’appartamento
per reperire pubblicazioni ed eventuali borsini immobiliari.
RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO
Quesito 4.
Gli immobili oggetto di pignoramento sono:
-
appartamento per civile abitazione sito in Montecorvino Rovella (SA), loc.
S.Martino, in c.so Vitt. Emanuele 293, scala “B” int.1, censito al catasto
fabbricati del comune di Montecorvino Rovella al foglio 18 p.lla 822 sub 7,
categ A2, classe 5, vani 4,5, rendita 325,37 euro; foglio 18 p.lla 822 sub
4, bene non censibile;
-
locale deposito (trasformato a tavernetta) identificato al catasto fabbricati del
comune di Montecorvino Rovella al foglio 18 p.lla 822 sub 32, categ C2,
classe 5, consist. 33 mq, rendita 66,47 euro;
Descrizione immobile - Tali unità immobiliari, facenti parte di un edificio
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multipiano in calcestruzzo armato, all’interno di un parco recintato, denominato
“Parco Stabile” sito al c.so Vitt. Emanuele 293, in loc. S.Martino di Montecorvino
Rovella. Ricade in zona urbana B2 degli strumenti urbanistici.
L’appartamento è ubicato al piano rialzato (in catasto riportato come primo)
ingresso da scala “B”. Dotato di ampio ingresso, due camere, cucina, wc e
ripostiglio al piano rialzato per un totale di 90mq, con balconi i quali garantiscono
l’accesso alla corte-giardino di circa 60mq, e tavernetta al piano seminterrato
sottostante (ex locale garage) con wc, di circa 30mq, al quale si accede mediante
scala interna.
L’aria e la luce sono garantite da balconi che si sviluppano lungo i lati del
fabbricato.
L’immobile in ottimo stato di conservazione, è dotato di acqua e di luce, di
impianto
di
riscaldamento,
di
infissi
interni-esterni
in
legno
e
vetro,
pavimentazione in cotto-ceramica e presenta rivestimento in piastrelle di
ceramica per bagno e cucina (tavernetta).
Confini – L’appartamento risulta ben individuato negli elaborati grafici catastali
e confina a nord con corte-giardino di proprietà (sub 4), ad ovest con adiacente
capannone esistente, a sud con altra unità identificata dal sub 1 (corte comune),
ad est con altro appartamento (sub 8). Il locale tavernetta (deposito, sub 32) è
sottostante l’appartamento predetto e risulta confinato tra l’adiacente capannone
esistente e gli altri locali box-garage, identificati al sub 33 e sub 31.
Quesito 5
Immobile - L’appartamento e la tavernetta sottostante non risultano occupati
dal proprietario Omissis, ma dal germano Omissis e famiglia, senza alcun
contratto di locazione.
Quesito 6
Regime patrimoniale e residenza dell’esecutato: la Sig.ra Omissis risulta nubile e
residente in Montecorvino Rovella, via Carmine Maiorini n.21 (v. allegati)
Quesiti 7-8
Avendo eseguito un aggiornamento presso i RR.II di Salerno in data 8.1.2008,
sull’esecutata Omissis, non risultano aggiornamenti ulteriori a quanto già
riportato nella relazione ipocatastale del Notaio Filippo Ansatone, agli atti.
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pag 5
Si precisa che nell’atto di proprietà, per Notar Malinconico di Salerno, del 8.7.99
rep. 46329, trascritto il 14.7.99 al n. 21220, con il quale la sig.ra Omissis, nata a
Salerno il 14.8.66, acquistava l’immobile pignorato, figura il deposito di una
scrittura privata, sottoscritta in data 6.5.99 tra la ditta “Omissis” che ha
realizzato il fabbricato e Omissis”, registrata a Salerno il 19.5.1999 e depositata
agli atti con verbale Rep.46148 in data 3.6.1999, riguardante la locazione del
suolo per l’accesso al condominio di detto fabbricato (v. allegati).
-------------------
Dalle ricerche presso l’ufficio tributi risultano debiti pregressi per poche centinaia
di euro, il cui calcolo preciso è in corso di definizione in quanto alcune posizioni
risulterebbero sì saldate di recente ma solo parzialmente. Non risultano posizioni
debitorie nei confronti dell’ufficio acquedotto, come si evince dalla nota rilasciata
ed allegata.
-------------------
Al sottoscritto è giunta nota da parte del procuratore del condominio, Avv.
Omissis, di cui gli immobili pignorati fanno parte, nella quale l’esecutata Omissis,
risulterebbe debitrice (v. allegati), di:
-
euro 1889,90 per oneri condominiali;
-
euro 1083,72 per spese legali.
Quesito 9
Dalle ricerche effettuate, il fabbricato risulta dotato di concessione edilizia n.20 in
data 31.1.96 prot. 7454 (v. allegati), in favore di Omissis, Omissis, il primo nato a
Montecorvino Rovella il 4.4.41, con voltura alla Ditta Omissis (Salerno 4.11.47) e
Massimo (Salerno, 18.7.61) e succ. varianti. Dalla certificazione dell’Ufficio
Tecnico
del
Comune
di
Montecorvino
Rovella,
allegata
alla
presente,
relativamente agli immobili di cui la presente relazione, viene specificato:
“- che con riferiemnto agli immobili fg.18 p.lla 822 sub 4,7,32, ed a nome di
Omissis, non risultano agli atti istanze di condono ai sensi delle L.47/85, 724/94
e 326/03;
- che è stata rilasciata ai Sigg. Omissis, Omissis, concessione edilizia n.20 in data
31.1.96 relativa ai fabbricati per civile abitazione di cui gli immobili predetti
fanno parte;
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pag 6
- che in data 17.11.97 prot. 12280 è stata trasferita la concessioen edilizia
n.20/96 ai Sigg.Omissis, rappresentanti della società OMISSIS di Omissis. sas;
- che in data 27.8.98 prot. 12231 è stata presentata variante alla concessione
edilizia 20/96;
- che in data 15.11.2001 prot. 16397 è stata presentata istanza per il rilascio di
certificato di abitabilità relativo ai fabbricati di cui trattasi;
- che tale certificato non è stato rilasciato, ma che è però maturato per
silenzio/assenso ai sensi dell’art.4 DPR 425/94 e art.25 DPR 380/01”
-------------------
In sede di accesso ai luoghi, il sottoscritto ha rilevato nell’immobile soltanto la
diversa destinazione d’uso del locale deposito, trasformato in tavernetta a
servizio dell’appartamento.
Quesito 10
Per quanto concerne l’aspetto economico del quesito posto, lo scrivente esperto
ha adottato i metodi di stima “sintetico-comparativo” e per “valore medio
unitario”. Si perviene al valore ignoto dalla comparazione tra l’immobile in
oggetto ed altri beni analoghi compravenduti nella zona di interesse (mediante
una analisi di mercato presso le Agenzie Immobiliari). Al riguardo si fa presente
che per la località esiste un vero borsino immobiliare in quanto la zona in esame
è interessata da un florido mercato di compravendita. Il valore di mercato è stato
determinato considerando immobili compravenduti simili a quello oggetto di
analisi, analizzando anche i prezzi medi di superficie unitaria, tenendo conto della
consistenza, dell’ubicazione e di tutte le altre caratteristiche che concorrono alla
formazione del prezzo (intrinseche ed estrinseche), apportando opportuni
incrementi e/o decurtazioni al valore per riportare l’immobile nelle condizioni
standard di analisi (necessità di ristrutturazioni, ecc).
Per appartamenti in medio stato di conservazione, in loc. Campinola di Tramonti,
si è rilevato un valore medio di 1350 euro/mq mentre per locali deposito-garage
un valore medio di 700 euro/mq.
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Immobile - Consistenza dell’appartamento per civile abitazione, al piano
rialzato, comprensivo di corte giardino e locale deposito sottostante
(tavernetta) situato in Montecorvino Rovella, loc. San Martino, c.so Vitt.
Emanuele 293, scal “B” int. 1;
DESCRIZIONE AMBIENTI
(LOTTO UNICO)
Ingresso-disimpegno+2
camere+ wc + ripostiglio
Appart. piano rialzato
Balconi piano rialz
Deposito (tavernetta)
Corte-giardino piano terra
Superficie totale
SUPERF
[mq]
90
8,40
30
60
120+68
La superficie complessiva dell’immobile (appartamento+tavernetta+corte) è di
120 mq+68 mq di giardino e balconi (a cui corrisponde una superficie
equivalente di 118 mq ottenuta mediante coefficienti correttivi)
Valore del bene: 118mq x 1350euro/mq= 160000 euro (centosessantamila)
Valore LOTTO: euro 160000 (centosessantamila)
Quesito 11
Sul supporto informatico sono presenti:
-
relazione tecnica sia in Word che in PDF;
-
fotografie;
-
visure e planimetrie catastali;
-
planimetrie degli immobili;
-
stralcio di Piano Regolatore Generale;
-
certificazione ufficio tecnico comunale, ufficio anagrafe, ufficio acquedotto
****** segue Riepilogo ******
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RIEPILOGO
LOTTO UNICO – Appartamento per civile abitazione, al piano rialzato,
comprensivo di corte giardino e locale deposito sottostante (tavernetta)
situato in Montecorvino Rovella, loc. San Martino, c.so Vitt. Emanuele 293,
“Parco Stabile”, scal “B” int. 1. Ricade in zona urbana B2 degli strumenti
urbanistici. Identificato e censito al catasto fabbricati del comune di Montecorvino
Rovella: foglio 18 p.lla 822 sub 7, categ A2, classe 5, vani 4,5, rendita
325,37 euro; foglio 18 p.lla 822 sub 4, bene non censibile; e locale deposito
(trasformato a tavernetta) identificato al catasto fabbricati del comune di
Montecorvino Rovella al foglio 18 p.lla 822 sub 32, categ C2, classe 5,
consist. 33 mq, rendita 66,47 euro. Dotato di ampio ingresso, due camere,
cucina, wc e ripostiglio al piano rialzato per un totale di 90mq, con balconi i quali
garantiscono l’accesso alla corte-giardino di circa 60mq, e tavernetta al piano
seminterrato sottostante (ex locale garage) con wc, al quale si accede mediante
scala interna. L’aria e la luce sono garantite da balconi che si sviluppato lungo i
lati del fabbricato. L’immobile in buono stato di conservazione, dotato di acqua e
di luce, di impianto di riscaldamento, di infissi interni-esterni in legno e vetro,
pavimentazione in cotto-ceramica. Presenta piastrelle per bagno e cucina
(tavernetta). Dotato di concessione edilizia n.20/96 e succ variante, risulta
essere conforme ai grafici allegati; inoltre non risultano procedimenti comunali o
o atti di condono in corso (v. allegati).
Risulta menzionato, nel titolo di proprietà, una scrittura privata di locazione
dell’area per l’accesso al condominio stesso.
All’ufficio tributi risultano debiti pregressi per poche centinaia di euro, il cui
calcolo preciso è in corso di definizione. Non risultano posizioni debitorie di
Omissis, nei confronti dell’ufficio acquedotto, come si evince dalla nota rilasciata
ed allegata.
Il condominio e il proprio procuratore Avv Omissis risulterebbero creditori per (v.
allegati),
euro 1889,90 per oneri condominiali;
euro 1083,72 per spese legali.
Valore complessivo del Lotto: euro 160 000 (centosessantamila)
Ing. Carlo Bruno
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La perizia si compone di:
-
Relazione peritale
-
verbale di sopralluogo
-
rilievo fotografico n.9 foto
Allegati:
-
Certificazione Uffici Comunali:
-
Stralcio Piano Regolatore Generale;
Mappa, visure, e planimetrie catastali;
-
Concessione edilizia n.20 del 30.1.96 e variante del 27.8.98 prot.12231;
-
Provvedimenti tecnici-amministrativi, condono e certif. di agibilità,
uff.acquedotto;
-
Certificato di residenza storico e di stato libero di Omissis;
-
Certificato di residenza storico e di famiglia di Omissis;
-
Aggiornamento situazione vincoli, iscrizioni ipotecarie Agenzia del territorio di
Salerno;
-
Situazione debitoria nei confronti del condominio e del procuratore Avv.Omissis;
-
Pubblicazioni agenzie immobiliari;
-
cd con relazione tecnica, fotografie, disegni, visure;
-
verbale di deposito
Fascicolo a parte:
-
- specifica delle competenze e spese documentate (documenti giustificativi delle
spese sostenute);
Ritenendo di avere bene e fedelmente adempiuto all’incarico conferitomi, resto a
disposizione per qualsiasi chiarimento, delucidazione o integrazione.
Salerno, lì 20.3.2008
IL C.T.U.
(Ing. Carlo BRUNO)
Ing. Carlo Bruno
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