tribunale di modena sentenza - fondazione forense modenese

Mediazione – Provvigioni – Compravendita immobiliare – Proposta irrevocabile di vendita – Sottoscrizione di
proposta irrevocabile di acquisto conforme alla condizioni di vendita - Mancata accettazione della parte venditrice –
Decorrenza dei termini di efficacia della proposta - Diritto alla provvigione - Esclusione - Rif.Leg.artt.1326,1329,1755
cc;
Sentenza n. 17 P /06
Pronunziata il 08/05/2006
Depositata il 30/05/2006
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE PRIMA
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 2665/97 R. G.
promossa da
XX
- Attore rappresentato e difeso dagli Avv. E. Malagoli del Foro di Modena
CONTRO
Compagnia Immobiliare S.r.l. "YY"
- Convenuto rappresentato e difeso dall'Avv. C. Sacchi del Foro di Modena;
in punto a: Opposizione a decreto ingiuntivo.
All'udienza del 14/2/06 la causa è stata assegnata a decisione, con termine fino al
15/4/6 per il deposito di comparse conclusionali e fino al 5/5/06 per il deposito di
repliche, sulle conclusioni precisate dalle parti nel modo seguente:
per parte attrice:
"Ogni diversa e contraria istanza reietta;
IN VIA PRINCIPALE:
dichiararsi illegittimo, nullo, privo di effetti, annullarsi e revocarsi il decreto ingiuntivo 24.6.97
dell'Ill.mo Signor Pretore di Modena, notificato alla signora XX in data 9.7.97; dichiararsi che
nulla è dovuto dall’attrice alla Compagnia Immobiliare s.r.l.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari.";
per parte convenuta:
"Contrariis reiectis piaccia all'Ill.mo Tribunale di Modena (già Pretore) respingere l'opposizione
spiegata con atto di citazione notificato il 29/09/97, siccome infondata in fatto ed in diritto,
confermandosi in ogni sua parte il decreto ingiuntivo emesso dal Signor Pretore di Modena in data
24/06/97.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione notificato il 29/9/97 XX proponeva opposizione avverso il
decreto ingiuntivo, emesso dal Pretore di Modena in data 24/2/97, con cui si ingiungeva
ad essa opponente di pagare alla ricorrente Compagnia Immobiliare srl, "YY" la somma
di £. 9.282.000, per l'attività di mediazione immobiliare dalla stessa svolta, oltre interessi
fino al saldo ed alle spese della procedura monitoria.
Parte opponente chiedeva che il decreto fosse dichiarato illegittimo e di conseguenza
annullato, sostenendo di nulla dovere all'agenzia immobiliare, in quanto l'affare non si
era concluso; l'attrice eccepiva, inoltre, la vessatorietà di una clausola contenuta
nell'incarico di vendita ai sensi dell'art. 1469 quinquies C.c.
2. Si costituiva ritualmente la società convenuta con comparsa di risposta del 20/10/97,
chiedendo la reiezione della proposta opposizione siccome infondata in fatto ed in
diritto e, conseguentemente la integrale conferma dell'opposto decreto ingiuntivo.
Con ordinanza del 29/4/98 il Pretore rigettava l'istanza di provvisoria esecuzione del
decreto ingiuntivo opposto.
3. Fallito il tentativo di conciliazione, la causa veniva istruita con acquisizione delle
produzioni documentali ed assunzione delle prove orali richieste ed ammesse.
All'udienza del 14/2/06 venivano, quindi, precisate le conclusioni sopra trascritte, con i
termini indicati in epigrafe per il deposito di conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
4. Non vi sono sostanziali divergenze tra le parti sulla ricostruzione storica dei fatti
costitutivi della pretesa creditoria, come il conferimento dell'incarico e l'intervento del
convenuto in qualità di mediatore, e la sottoscrizione di proposta irrevocabile d'acquisto.
Si discute esclusivamente sull'obbligo di corrispondere provvigione nel caso di specie,
per le divergenze sulla conclusione dell'affare e l'efficacia di alcune clausole contrattuali
nel caso concreto.
L'opponente, infatti, assume che il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti riguarda
prestazioni non dovute, non essendo la provvigione del mediatore dovuta per scadenza
della validità della proposta.
Dalla documentazione acquisita risulta che:
l'agenzia ha ricevuto un incarico "esclusivo ed irrevocabile" da XX per la vendita di un
immobile, di proprietà di quest'ultima, sito in Modena via ***;
l'incarico è stato sottoscritto in data 09/01/97 e comprendeva, oltre alla descrizione
dell'immobile, dettagliate condizioni di vendita (prezzo minimo di £ 260.000.000;
compenso provvigionale del 3% oltre iva, compreso nel prezzo da corrispondersi alla
raccolta di una accettazione conforme all'incarico; termini per stipula di preliminare e
rogito notarile, rispettivamente 1-6 mesi dal 09/01/97; pagamento della provvigione
anche in ipotesi di rinuncia a vendere alle condizioni pattuite, oltre che di revoca della
proposta prima della scadenza o di vendita diretta; termine di irrevocabilità al 30/09/97).
Le parti discutono, in particolare, sull'attribuzione o meno della natura di proposta
irrevocabile all'impegno sottoscritto, in quanto l'opponente sostiene che non possa
essere considerato una proposta irrevocabile, per l'indeterminatezza del destinatario della
medesima proposta.
L'agenzia sostiene di avere comunicato in data 12/02/97 all'attrice opponente, in
ossequio all'incarico ricevuto, di aver concluso l'affare, avendo reperito l'acquirente, il
quale aveva sottoscritto una proposta di acquisto, esattamente conforme a tutte le
condizioni di vendita stabilite dalla venditrice; contestualmente la invitava a presentarsi
nei locali dell'agenzia.
Ribatte l'opponente che nessun contratto può ritenersi concluso per effetto della
contemporanea presenza di due proposte, in assenza di una accettazione, e che la
proposta irrevocabile sottoscritta da ZZ è divenuta inefficace essendo scaduto il termine
per l'accettazione della parte venditrice (28/2/97).
La XX, effettivamente si recava presso gli uffici ove prendeva atto della proposta di
acquisto a firma ZZ, e pur avendone constatato la conformità alle proprie condizioni di
vendita, non apponeva la firma per accettazione e, successivamente, non compariva in
più occasioni agli appuntamenti fissati presso lo studio del notaio dall'agenzia e
comunicati con racc. 27/02/1997 e 18/03/1997.
Nel dicembre 1997 l'immobile veniva poi venduto dall'attrice ad un terzo, senza
l'intermediazione della convenuta opposta.
5. È, dunque, pacifico che alla base dell'odierna controversia si collocano la proposta
irrevocabile di vendita, formulata da XX, e la proposta irrevocabile di acquisto,
formulata da ZZ. La proposta di vendita, formulata il 9/1/97, fattispecie di tipo
meramente obbligatorio, e poi al definitivo. Nel caso di specie, si ripete, non è
intervenuta esplicita accettazione, ed il mediatore ha procurato una controproposta,
seppure di contenuto simmetrico. Ma l'insieme delle due proposte, non esplicitamente
accettate, ed in presenza di un meccanismo negoziale che esplicitamente prevede una
progressiva intensificazione del vincolo, dapprima con il preliminare e poi con il
definitivo in forma pubblica, preclude all'interprete di ritenere che l'incontro delle due
proposte abbia integrato la conclusione di un contratto definitivo (sia pure con riserva di
rogito), come se fosse intervenuta accettazione della proposta irrevocabile.
L'incontro delle due proposte, peraltro, non può neppure valere come preliminare,
poiché, come già detto, la volontà delle parti, da intendersi in base al significato sociale,
ha delineato un diverso procedimento di formazione del vincolo contrattuale. L'effetto
dei due atti sottoscritti dalle parti, pertanto, è quello proprio della somma di due
proposte, di cui una irrevocabile, ossia della formulazione dell'offerta e della temporanea
perdita del potere di revoca da parte del proponente, ma, non essendosi perfezionati né
il preliminare né il definitivo, deve concludersi per la sopravvenuta inefficacia della
proposta a causa dell'inutile spirare del termine contrattualmente indicato.
Se, dunque, il diritto alla provvigione presuppone che fra le parti sia intercorso un
vincolo giuridico, che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto, nel
caso oggi in esame manca il cennato vincolo giuridico, o meglio il vincolo derivante dalla
proposta irrevocabile è cessato a seguito dell'inutile spirare dei termine di efficacia della
proposta.
6. Considerato che le parti avevano delineato il sopra indicato procedimento di
formazione del contratto, l'unica conseguenza ricollegabile al comportamento
eventualmente tenuto in violazione del vincolo assunto con la proposta irrevocabile,
poteva, se mai, fondare una pretesa di tipo precontrattuale per lesione del cd. danno da
aspettativa legittima in relazione all'inutile coinvolgimento nella trattativa (sempre che
fosse dimostrata la contrarietà alla buona fede del preteso responsabile), ma non certo
fondare la pretesa negoziale di adempimento dell'obbligazione di corrispondere la
provvigione in favore del mediatore. In ogni caso nessuna pretesa di natura
precontrattuale è stata fatta oggetto (né poteva esserlo in capo al mediatore) della
presente controversia.
7. L'opposizione è, pertanto, fondata e va accolta. Il decreto ingiuntivo opposto va
revocato. La pretesa creditizia è risultata infondata. Le spese seguono la soccombenza e
si liquidano come da dispositivo.
P. Q. M.
Il Tribunale definitivamente pronunciando,
in accoglimento dell'opposizione di XX avverso il decreto ingiuntivo n. 934/97 del 24/2/97 del
Pretore di Modena,
revoca il predetto decreto ingiuntivo;
dichiara tenuta e condanna la società Compagnia Immobiliare S.r.l. "YY" a rifondere a XX le
spese processuali, che liquida in complessivi €. 3.634,47, di cui €. 256,58 per spese, €. 1.367,89 per
competenze ed €. 2.010,00 per onorari, oltre IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Modena, il giorno 8/5/06.
Consegnato per il deposito in Cancelleria il giorno 29/05/2006
IL GIUDICE
(Dott. G. Pagliani)
Depositato in Cancelleria il 30 MAG 2006