I fondi comuni di investimento immobiliare: natura

I fondi comuni di investimento immobiliare: natura economico-giuridica,
ordinamento comunitario e regime fiscale dei redditi corrisposti ai
partecipanti
Sommario: 1. Premessa - 2. Disciplina giuridico-fiscale italiana dei fondi immobiliari e
recepimento delle Direttive comunitarie - 3. La fiscalità sui redditi dei fondi chiusi
immobiliari e l’agevolazione sui conferimenti prevista dalla finanziaria 2007, tra
pianificazione fiscale e valorizzazione del capitale immobiliare: il quadro normativo
prima del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito dalla legge 6 agosto 2008,
n. 133 - 4. Le recenti modifiche alla disciplina dei fondi immobiliari: l’art. 82, commi
17-22, del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla
legge 6 agosto 2008, n. 133 e la nuova imposta patrimoniale.
1. Premessa
I fondi comuni di investimento immobiliare rappresentano una particolare forma di
finanziarizzazione (“mobiliarizzazione”) della ricchezza (cioè del capitale) immobiliare,
attuata mediante il frazionamento di investimenti di elevato ammontare, in quote di
partecipazione al fondo di valore unitario contenuto: essa costituisce, per il
sottoscrittore, una forma di investimento di natura mista, caratterizzato cioè da una
componente finanziaria ed una immobiliare.
Si può quindi affermare che il fenomeno dei fondi comuni di investimento immobiliare
(e la loro conseguente regolamentazione giuridica) costituisce, sostanzialmente, uno
dei risultati “naturali” del più generale processo economico-sociale di
concentrazione/centralizzazione del capitale, della connessa compenetrazione sempre
più stretta tra capitale industriale e capitale bancario/creditizio (attraverso rapporti di
partecipazione societaria reciproca e diffusi e permanenti rapporti di debito-credito),
della formazione di grandi gruppi economico-finanziari operanti sui mercati
internazionali delle merci e soprattutto dei capitali, della “finanziarizzazione”
dell’economia mondiale (ossia del fenomeno dell’esportazione dei capitali, della
sovraespansione della sfera finanziaria del sistema economico e dell’accentuazione dei
tratti spiccatamente finanziari delle stesse imprese industriali), nonché dei rilessi
immediati di tutti i predetti fattori oggettivi sul particolare segmento del mercato (e
del capitale) “immobiliare”.
In altri termini, banche, gruppi finanziari, assicurazioni, società di gestione del
risparmio, fondi comuni di investimento (mobiliari ed immobiliari), fondi pensione,
sono, nell’attuale fase di sviluppo del sistema economico, i veri protagonisti di questo
enorme meccanismo di centralizzazione: essi raccolgono i capitali da privati, imprese
ed anche enti pubblici, li accentrano e li convogliano in investimenti azionari,
obbligazionari, immobiliari, monetari etc., agendo su tutti i mercati mondiali
(finanziari e non).
2. Disciplina giuridico-fiscale italiana dei fondi immobiliari e recepimento
delle Direttive comunitarie
Con l’espressione “fondi immobiliari”, nell’ordinamento italiano vengono indicati i fondi
comuni di investimento immobiliare istituiti ai sensi dell’art. 37 D.lgs. 24 febbraio
1998, n. 58 (cd. Testo unico della finanza - TUF) e dall’art. 14-bis della legge n.
86/1994; la definizione di “fondo immobiliare”, si rinviene nell’art. 37 del TUF e fa
riferimento ai fondi che investono il proprio patrimonio esclusivamente o
prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari ed in partecipazioni in
società immobiliari.
La misura della prevalenza degli investimenti in attività immobiliari (quantificata
dall’art. 12-bis del decreto del Ministero del Tesoro, Bilancio e Programmazione
economica del 24 maggio 1999, n. 228), affinché il fondo possa definirsi
“immobiliare”, è pari almeno ai due terzi del valore complessivo del fondo; tale
percentuale è ridotta del 51%, qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito, in
misura non inferiore al 20% del suo valore, in strumenti finanziari rappresentativi di
operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari
o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
Ne deriva che, secondo quanto previsto dall’art. 12-bis del DM n. 228/1999, il
patrimonio dei fondi immobiliari può essere investito in attività diverse dai beni
immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari, fino ad un
terzo del valore complessivo del fondo. Tale percentuale sale al 49% per quei fondi il
cui patrimonio è altresì investito, in misura non inferiore al 20% del suo valore, in
strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto
beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
Da ciò si desume che i fondi immobiliari, almeno potenzialmente, possono investire
percentuali non trascurabili del loro patrimonio in titoli produttivi di interessi o in altre
attività finanziarie i cui proventi sono compresi nell’ambito applicativo della Direttiva
UE 2003/48/CE, concernente la tassazione dei redditi da risparmio sotto forma di
pagamenti di interessi e recepita in Italia dal D.lgs 18 maggio 2005, n. 84.
Questo comporta evidentemente che i redditi corrisposti da tali organismi di
investimento possono essere considerati, almeno in linea teorica, “interessi” ai sensi
dell’art. 6, par. 1, della citata Direttiva comunitaria; sono infatti considerati interessi,
in base alla normativa comunitaria:
1. gli interessi su crediti di qualunque natura, fra cui i redditi dei titoli del debito
pubblico ed i redditi prodotti dalle obbligazioni;
2. gli interessi maturati alla cessione, al rimborso o al riscatto dei suddetti crediti:
3. i redditi distribuiti da organismi di investimento collettivo in valori mobiliari (OICVM)
autorizzati ai sensi della Direttiva 85/611/CE (cosiddetti “armonizzati”), da organismi
di investimento collettivo stabiliti fuori dal territorio dell’UE e da altri soggetti
denominati “entità residuali”;
4. i redditi realizzati alla cessione, rimborso o al riscatto di partecipazioni o quote dei
predetti organismi, qualora investano oltre il 40% del loro attivo nei crediti oggetto
della Direttiva.
Ne consegue che i redditi corrisposti dai fondi immobiliari italiani, qualora abbiano le
caratteristiche di cui all’art. 6, par. 1, della Direttiva comunitaria, sono considerati
“interessi” ai fini della Direttiva stessa.
Ovviamente, i fondi immobiliari italiani vanno ricondotti alla categoria delle “entità
residuali” di cui all’art. 4, par. 2, della Direttiva, definite come quelle entità che non
possiedono almeno uno dei seguenti requisiti: 1) personalità giuridica; 2) tassazione
secondo i criteri del reddito d’impresa; 3) natura di organismo di investimento
collettivo in valori mobiliari (OICVM) armonizzato (nota: cfr. circ. Ag. Entr. n. 74 del
27 dicembre 2007).
L’esposta interpretazione ministeriale, sostanzialmente corretta, riconduce i redditi
corrisposti dai fondi immobiliari italiani, alla categoria dei redditi di capitale erogati
sotto forma di interessi; ciò, in effetti, appare conforme sia alla reale natura
economica del fenomeno, sia alle norme giuridico-tributarie (europee ed italiane) che
lo riflettono e lo regolano. Lo stesso quadro normativo italiano conferma quanto sopra
delineato: l’art. 41, lett. h), Tuir, nella versione antecedente a quella attualmente
vigente (ossia anteriore al D.lgs. 21 novembre 1997, n. 461, nonché anteriore alle
modifiche introdotte con il D.lgs. 12 dicembre 2003, n. 344, a seguito delle quali la
disciplina dei redditi di capitale risulta contenuta negli artt. 44-48 del Tuir), definiva
come redditi di capitale, in primo luogo, una serie di proventi riconducibili alla
tipologia degli “interessi” o dei “dividendi”, e, come disposizione di chiusura, “ogni
altro provento in misura definita derivante da impiego di capitale”.
Con la riforma del 1997, è venuto meno il riferimento al limite della “misura definita”
e la nozione di reddito di capitale si incardina attualmente sul neutrale ed oggettivo
presupposto dell’ “impiego di capitale”: è cioè sufficiente che il capitale sia stato
trasferito dal soggetto titolare (proprietario/possessore) nella disponibilità temporanea
di altro soggetto e che, da tale investimento, scaturisca un reddito (ovvero un
incremento patrimoniale) imputabile al soggetto che ha trasferito la disponibilità del
proprio capitale (nota: cfr. Falsitta, Manuale di diritto tributario, parte speciale,
Padova, 2005, p. 29).
L’attuale art. 44, lett. h), Tuir, infatti, si chiude con una disposizione diretta ad
attrarre nell’ambito dei redditi di capitale “gli interessi e gli altri proventi derivanti da
altri rapporti aventi per oggetto l’impiego di capitale, esclusi i rapporti attraverso cui
possono essere realizzati differenziali positivi e negativi in dipendenza di un evento
incerto”; ciò significa che sono inquadrabili nella categoria dei redditi di capitale anche
i proventi, derivanti da investimento di capitale, la cui esistenza ed il cui ammontare
(anche non predeterminato o definito nella misura) sono connessi agli esiti incerti di
una gestione altrui, nonché gli interessi di qualunque specie (esclusi quelli
compensativi di un danno emergente e fatta salva la disposizione di cui all’art. 6,
comma 2, Tuir, in base alla quale gli interessi moratori e per dilazione di pagamento
rappresentano redditi della stessa categoria di quelli da cui derivano i crediti per cui
tali interessi sono maturati) (nota: cfr., Falsitta, op.cit., p. 29-30).
Con la nuova formulazione, vengono pertanto ricompresi nell’alveo della categoria
tributaria in argomento anche i proventi di capitale variabili e non collegati a
parametri prefissati, ad eccezione di quelli connessi a rapporti di natura aleatoria,
ossia suscettibili di generare differenziali sia positivi che negativi, che, invece,
costituiscono “guadagni” di capitale occasionali (plusvalenze occasionali), tassabili
come redditi diversi (pur derivando, comunque, da un impiego di capitale).
Concludendo, si possono suddividere i redditi di capitale in due macro-categorie:
1. gli interessi e gli altri proventi derivanti da mutui e da altri rapporti di
finanziamento;
2. i proventi derivanti dalla partecipazione in società o enti (dividendi)
Come già detto, nella specifica categoria giuridico-tributaria dei redditi di capitale
rientrano solo i “frutti” dell’investimento capitalistico, mentre l’eventuale differenziale
(positivo o negativo) tra il costo del titolo ed il provento conseguito per effetto di una
successiva negoziazione (plus/minusvalenza) è riconducibile alla categoria dei redditi
diversi ex art. 67 Tuir.
3. La fiscalità sui redditi dei fondi chiusi immobiliari e l’agevolazione sui
conferimenti prevista dalla finanziaria 2007, tra pianificazione fiscale e
valorizzazione del capitale immobiliare: il quadro normativo prima del
decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito dalla legge 6 agosto 2008,
n. 133
La struttura dei fondi immobiliari, così come prevista dalla legge 25 gennaio 1994, n.
86 e dal D.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, è modellata su quella delineata dalla
precedente legge 14 agosto 1993, n. 344, per i fondi di investimento mobiliari chiusi:
questi ultimi, tra gli investitori istituzionali del capitale di rischio, svolgono un ruolo di
rilievo rappresentando (in tutto il mondo) il principale strumento attraverso il quale si
effettuano investimenti nel capitale di rischio. Tali fondi raccolgono capitali mediante
l’emissione di quote, per investirli prevalentemente (ma non esclusivamente) in titoli
di società non quotate.
Si parla di fondi chiusi, in quanto non è consentito il riscatto delle quote se non ad una
determinata scadenza prefissata dal regolamento; anche nei fondi chiusi è prevista la
presenza di tre soggetti: la società di gestione, la banca depositaria ed i
sottoscrittori/risparmiatori.
Nel regime dei fondi chiusi immobiliari (legge 30 settembre 2003, n. 326), prima delle
modifiche introdotte con il recente DL n. 112/2008, convertito con modificazioni dalla
legge n. 133/2008, scompare il precedente prelievo patrimoniale commisurato al
valore contabile del fondo, ma viene mantenuta l’esclusione del fondo dall’imposta sui
redditi e dall’Irap, con l’istituzione di un prelievo generalizzato a carico dei partecipanti
residenti in Italia: sui proventi (redditi di capitale) derivanti dalla partecipazione al
fondo (nonchè sulla differenza tra valore di riscatto o liquidazione della quota e costo
di sottoscrizione o acquisto) la società di gestione opera una ritenuta del 12,50%, a
titolo di acconto nei confronti di imprese e società commerciali, ed a titolo di imposta
per le persone fisiche non esercenti attività di impresa.
Per questi ultimi soggetti, quindi, esclusa ogni forma di imposizione nella fase di
“accumulazione” del capitale da parte del fondo immobiliare (connessa ai rendimenti
derivanti dal realizzo di plusvalenze ed altri proventi di gestione), l’unico prelievo a
titolo definitivo è quello che insiste sui proventi percepiti dai quotisti; se il
sottoscrittore è invece un’impresa od una società commerciale, il vantaggio fiscale è
costituito dal differimento della tassazione al momento della distribuzione dei proventi
al quotista (nota: cfr. Stevanato, La fiscalità dei fondi chiusi immobiliari e la nuova
agevolazione sui conferimenti di immobili, in Dialoghi di diritto tributario, 2007, p.
867).
Per quanto riguarda il regime fiscale delle plusvalenze derivanti da cessione di quote,
troverà applicazione l’art. 67, comma 1, lett. c-ter), Tuir, sui redditi diversi.
Tale particolare regime fiscale dei proventi derivanti dalla partecipazione ai fondi
immobiliari, deve essere correlato all’agevolazione introdotta dalla legge n. 296/2006
(Finanziaria 2007) che, al comma 137, prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva
delle imposte sui redditi e dell’Irap, sulle plusvalenze realizzate all’atto del
conferimento di immobili e diritti reali immobiliari nelle nuove Società di investimento
immobiliare quotate (SIIQ) e, per l’effetto del comma 140, anche nei fondi
immobiliari.
L’agevolazione consiste sia nell’aliquota (fissata al 20%) che nella rateizzabilità
dell’imposta in cinque anni; l’unica condizione per poterne fruire è rappresentata dal
mantenimento della proprietà degli immobili, da parte della società conferitaria o del
fondo immobiliare, per almeno tre anni.
Il soggetto conferente deve essere una società o un’impresa commerciale (lo si
deduce dal riferimento normativo all’imposta agevolata come sostitutiva anche
dell’Irap).
Fatte queste premesse, occorre segnalare la possibilità di connettere i vantaggi del
regime fiscale particolare previsto dalla legge per i proventi conseguiti dai fondi
immobiliari ed il regime agevolativo previsto per il conferimento di immobili:
particolarmente vantaggiosa appare infatti l’agevolazione per i conferimenti di
immobili detenuti nell’esercizio di impresa, considerando che l’apporto ai fondi chiusi
immobiliari dovrà essere modellato su quello dei conferimenti in società.
In tal senso si era espressa l’Agenzia delle Entrate, con la circ. n. 38 del 5 agosto
2004, affermando la necessità di valorizzare l’apporto ai fondi secondo lo schema
dell’art. 9 Tuir e, quindi, considerare “corrispettivo conseguito” il valore normale dei
beni conferiti. Ciò comporta che la plusvalenza (assoggettata all’imposta sostitutiva
del 20%) dovrà essere pari alla differenza tra costo fiscalmente riconosciuto del bene
(costo storico al netto degli ammortamenti effettuati) ed il suo valore di mercato. In
sostanza, l’apporto al fondo costituirebbe per l’impresa conferente una “rivalutazione a
pagamento” del proprio attivo immobiliare, scontando una ridotta imposizione sulle
plusvalenze latenti, essendo peraltro possibile, dopo il triennio previsto dalla norma, il
ritrasferimento dell’immobile dal fondo al soggetto apportante (con liquidazione di
fatto della quota, attraverso una sorta di riscatto “in natura”, possibile alla luce della
normativa sui fondi immobiliari) (nota: cfr. Stevanato, cit., 869).
Considerando poi il vantaggioso regime fiscale dei proventi di gestione dei fondi
immobiliari, relativo ai sottoscrittori persone fisiche non imprenditori o soggetti non
residenti (ritenuta a titolo definitivo del 12,50%), sembra del tutto logico ipotizzare
che, prima o poi, dopo il conferimento immobiliare da parte di un’impresa, vi sarà il
successivo trasferimento delle relative quote del fondo dall’impresa apportante ad una
o più persone fisiche (o soggetti non residenti), massimizzando in tal modo i benefici
ottenibili dalla partecipazione al fondo stesso; ciò in quanto le norme agevolative sui
conferimenti di immobili richiedono una permanenza minima dell’immobile in proprietà
del fondo (tre anni), ma non prevedono alcuna limitazione in relazione alla
cessione/circolazione delle quote del fondo da parte del sottoscrittore apportante.
I fondi chiusi immobiliari potrebbero essere pertanto utilizzati per operazioni di
pianificazione fiscale e “spin-off” immobiliare con indubbi ed articolati vantaggi: la
società che apporta l’immobile anticiperebbe il carico fiscale sulla plusvalenza latente,
pagando un’imposta sostitutiva ridotta al 20%; successivamente le quote di
partecipazione al fondo ricevute a seguito del conferimento, potrebbero essere
trasferite (allo stesso “valore normale” di conferimento e quindi senza realizzo di
ulteriori plusvalenze) ad altri soggetti che, per la loro qualificazione soggettiva
(persone fisiche o soggetti non residenti), accedono al regime di tassazione sostitutiva
con aliquota del 12,50% sui proventi realizzati dal fondo (i quali possono consistere in
plusvalenze da cessione immobiliare o in ricavi da locazione degli immobili, magari
concessi in utilizzo ad altre società del medesimo gruppo dell’apportante) (nota. cfr.
Stevanato, cit.).
L’ipotesi sopra delineata può presentare, nel concreto, notevoli profili elusivi, alla luce
del disposto di cui all’art. 37-bis DPR n. 600/73, che, definendo le caratteristiche di
un’operazione elusiva, positivizza un fenomeno economico-sociale la cui struttura
essenziale è costituita dai seguenti elementi: a) “anormalità” (nel senso di “anomalia”
rispetto all’ordinario/normale comportamento in situazioni simili) del singolo atto,
fatto o negozio giuridico, o (più spesso) della concatenazione (o collegamento) di atti,
fatti o negozi giuridici, realizzati dal soggetto passivo d’imposta (o da più soggetti
passivi) e funzionali al conseguimento di un determinato risultato economico; b)
assenza, dietro la scelta di tali operazioni e della loro concatenazione, di “valide
ragioni economiche”, ossia di ragioni economico-strutturali effettive, concrete, nonché
ulteriori e diverse rispetto al puro e semplice risparmio/vantaggio fiscale ottenuto; c)
la circostanza che tale vantaggio fiscale (riduzioni di imposta o rimborsi) sia
“indebito”, in quanto non fisiologico e, dunque, non coerente con i principi di fondo del
sistema tributario complessivo e diretto in modo precipuo ad aggirare precisi obblighi
o divieti posti da specifiche norme tributarie.
Le delineate caratteristiche potrebbero inoltre configurarsi, realizzando una fattispecie
elusiva, nel caso in cui, dopo il descritto apporto immobiliare al fondo da parte di una
società o impresa, le relative quote venissero alienate a soggetti persone fisiche (soci
della società apportante o comunque soggetti in qualche modo correlati) e da questi,
successivamente, cedute a terzi (i quali, decorso il termine di “cautela fiscale”,
potrebbero a loro volta liquidare o riscattare la quota con eventuale restituzione
dell’immobile conferito): è evidente che un’operazione di questo tipo, avrebbe come
effetto finale quello di trasformare la plusvalenza su beni immobili (soggetta
ordinariamente ad Ires, nel caso di società di capitali e ad Ire, nel caso di
imprenditore persona fisica o società di persone) in una plusvalenza su titoli
partecipativi ex art. 67, comma 1, lett. c-ter), Tuir, soggetta al più favorevole regime
fiscale dell’imposizione sostitutiva, previsto per le ipotesi di cessione da parte di
persone fisiche non in regime di impresa. Si verificherebbe, di conseguenza, lo
spostamento della tassazione da beni di primo grado (immobili) a beni di secondo
grado (quote di partecipazione), con relativo aggiramento delle ordinarie e specifiche
norme tributarie sulle plusvalenze patrimoniali.
4. Le recenti modifiche alla disciplina dei fondi immobiliari: l’art. 82, commi
17-22, del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con
modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133 e la nuova imposta
patrimoniale
Le descritte inadeguatezze delle forme normative rispetto al fenomeno economico che
ne costituisce il contenuto, hanno indotto il legislatore ad intervenire: l’art. 82, commi
da 17 a 22, del decreto legge 25 giugno 2008 n. 112, convertito con modificazioni
dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, ha infatti apportato rilevanti modifiche alla
disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi di cui all’art. 37 del Testo Unico delle
disposizioni in materia di intermediazione finanziaria (D.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58).
Innanzitutto, sul piano fiscale, le predette norme hanno innalzato dal 12,50% al 20%
l’aliquota della ritenuta alla fonte applicabile sui redditi di capitale derivanti dalla
partecipazione ai fondi di investimento immobiliare di cui all’art. 7 del decreto legge
25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre
2001, n. 351; inoltre, è stato introdotto uno speciale regime di imposizione
patrimoniale per i fondi immobiliari a ristretta base partecipativa, nonché per quelli
riconducibili a persone fisiche appartenenti al medesimo nucleo familiare (cfr. Circ. Ag.
Entr. 3 novembre 2008, n. 61/E).
In particolare, ai sensi del comma 1 del citato art. 7, la società di gestione del fondo
deve ora operare una ritenuta del 20% sui proventi di cui all’art. 44, comma 1, lettera
g), Tuir, ossia sui redditi di capitale derivanti dalla partecipazione al fondo, risultanti
dai rendiconti periodici redatti ai sensi dell’art. 6, comma 1, lettera c), numero 3, del
Tuf, distribuiti ai possessori delle quote in costanza di partecipazione a fondi comuni di
investimento immobiliare, nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di
liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione delle stesse.
Tale ritenuta è a titolo di acconto nei confronti di imprenditori individuali, di società
commerciali (di persone e di capitali), di stabili organizzazioni nel territorio dello Stato
di società ed enti non residenti; a titolo di imposta nei confronti di tutti gli altri
soggetti, compresi quelli esenti o esclusi da imposta sul reddito delle società.
Rimangono comunque qualificabili come redditi diversi di natura finanziaria le
plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso delle quote di partecipazione
in fondi immobiliari ai sensi della lettera c-ter) dell’art. 67, comma 1, Tuir, e,
pertanto, tali plusvalenze non sono soggette alla ritenuta alla fonte, bensì all’imposta
sostitutiva del 12,50% (cfr. Circ. Ag. Entr. n. 61/2008 cit.); mentre le eventuali
perdite realizzate attraverso il riscatto o la liquidazione sono riconducibili ai redditi
diversi di natura finanziaria ai sensi dell’art. 67, comma 1-quater) del Tuir, stabilendo,
quest’ultima disposizione, che i redditi diversi si originano anche per effetto del
rimborso delle attività finanziarie indicate nell’art. 67, comma 1, lett. c-ter), del Tuir
(tra le quali sono comprese le quote dei fondi comuni di investimento immobiliare) se
non hanno costituito oggetto di cessione a titolo oneroso per tutta la durata
dell’attività finanziaria in quanto sottoscritte all’emissione (cfr. Circ. Ag. Entr. n.
61/2008).
E’ stata inoltre aumentata al 20% l’aliquota dell’imposta sostitutiva sui redditi diversi
di natura finanziaria di cui all’art. 5 del decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461,
“realizzati in dipendenza della cessione o del rimborso delle quote di partecipazione” ai
fondi immobiliari a ristretta base partecipativa o familiari. In proposito è stato
precisato dall’Amministrazione finanziaria (Circ. Ag. Entr. n. 61/2008 cit.) che i redditi
derivanti dal rimborso delle predette quote di partecipazione sono qualificabili come
redditi di capitale e sono soggette alla ritenuta, mentre l’imposta sostitutiva dovrà
essere applicata con la maggiore aliquota del 20% esclusivamente sulle plusvalenze
realizzate mediante la cessione a titolo oneroso delle quote di partecipazione nei
predetti particolari fondi.
Per contro, continuano ad essere soggette ad imposta sostitutiva con la minore
aliquota del 12,50%, le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso
delle quote di partecipazione in fondi immobiliari diversi da quelli a ristretta base
partecipativa o familiari.
Ciò che tuttavia in questa sede interessa maggiormente è l’introduzione di un’imposta
patrimoniale dell’1% sul valore netto del patrimonio dei fondi a ristretta base
partecipativa e/o “familiari”, che si aggiunge alla ritenuta alla fonte sui proventi
distribuiti ai partecipanti: si tratta di un’imposta con funzione “dissuasiva” delle
possibili operazioni elusive in precedenza descritte. Nella relazione illustrativa al
provvedimento legislativo, infatti, si afferma che tale imposta patrimoniale “ha
carattere essenzialmente antielusivo” in quanto con essa “si vuole evitare che le
persone fisiche individualmente o insieme a pochissimi soggetti della medesima
natura, possano promuovere la costituzione di fondi immobiliari al solo fine di
beneficiare del favorevole regime fiscale di tassazione degli immobili e dei proventi
derivanti dagli stessi, in luogo di quello più oneroso che si rende applicabile nel caso in
cui gli immobili siano detenuti direttamente dai partecipanti”.
L’imposta sostitutiva si applica ai fondi per i quali i regolamenti di gestione non
prevedano la quotazione dei certificati partecipativi in mercati regolamentati italiani o
esteri, che abbiano un patrimonio (al lordo dell’indebitamento) inferiore a 400 milioni
di euro e che presentino almeno una delle seguenti caratteristiche:
a) le quote del fondo siano detenute da meno di 10 partecipanti salvo che almeno il
50% di tali quote siano detenute da investitori istituzionali, soggetti indicati nell’art. 6
del D.lgs. n. 239/1996 (soggetti non residenti), da imprenditori individuali, società o
enti, se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale, nonché da enti
pubblici, enti di previdenza obbligatoria e enti non commerciali;
b) indipendentemente dal numero dei partecipanti, se si tratta di fondi riservati e
speculativi in cui più dei due terzi delle quote siano detenute complessivamente, nel
corso del periodo d’imposta, da una o più persone fisiche legate tra loro da rapporti di
parentela o affinità, nonché da società ed enti di cui le persone fisiche medesime
detengano il controllo ovvero il diritto di partecipazione agli utili superiore al 50% e da
trust di cui sono disponenti o beneficiari, salvo che le predette quote siano relative ad
imprese commerciali.
In effetti, la ratio dei commi 17-20 dell’art. 82 in esame, si fonda sulla constatazione
oggettiva che l’utilizzo e la concreta combinazione strumentale dei meccanismi
giuridico-economici connessi ai fondi immobiliari in senso distorsivo-aggiratorio delle
norme tributarie, per il conseguimento di indebiti risparmi d’imposta, appare
indubbiamente più facile nei casi di fondi immobiliari che presentano la descritta
struttura “ristretta”.
Tuttavia, dovrebbe trattarsi, a rigore, non tanto di una disposizione antielusiva
“specifica” (ex art. 37-bis comma 8, DPR n. 600/73), quanto di una norma che
istituisce una speciale imposta patrimoniale “aggiuntiva”, applicabile solo se ricorrono
determinati e tassativi requisiti/presupposti stabiliti dalla legge ed avente una
funzione puramente disincentivante di eventuali successive operazioni elusive
(ricadenti nell’orbita applicativa più generale dell’art. 37-bis DPR n. 600/73).
Mario Cermignani