Guida alla locazione, all`acquisto e alla vendita degli immobili

Guida alla locazione, all’acquisto
e alla vendita degli immobili
Come locare un immobile ad uso abitativo
o ad uso commerciale.
Come acquistare e vendere un immobile.
Le locazioni di immobili ad Enti Pubblici
Nel CD allegato gli esempi completi delle varie tipologie
contrattuali direttamente utilizzabili
Flavio Paglia, Mirko Minetti, Ilaria Giribaldo
Dalla vendita ai contratti di locazione, dalle agevolazioni sulla prima casa agli aggiornamenti dei contratti. Ecco
una guida indispensabile per tutti coloro che operano nel settore immobiliare e per chi deve gestire, valorizzare e mettere a reddito un immobile. Uno strumento indispensabile studiato ad hoc per gli operatori patrimoniali
del settore pubblico, i costruttori, i tecnici, i professionisti, i consulenti e/o gli operatori dell’intero settore immobiliare privato. Il testo, infatti, attraverso un attento e approfondito esame delle norme in vigore, suggerisce la
soluzione più idonea per ogni contratto di locazione. Dalla messa a punto del documento fino alla gestione, alla
disdetta e alla risoluzione del rapporto di fitto: la procedura è illustrata nel dettaglio per evitare di commettere
errori o passi falsi che potrebbero avere conseguenze molto pesanti. Inoltre, un’ampia parte del volume è dedicata alla cessione del contratto di locazione e di azienda. Stesso discorso per quando riguarda la compravendita degli immobili, con l’esame delle diverse tipologie di contratto e i suggerimenti relativi ai contenuti e alle
procedure più appropriate. Molto importante anche il Cd Rom allegato al testo, che contiene moltissimi esempi
di contratti, convenzioni, scritture private e regolamenti direttamente utilizzabili e una ricca selezione di normativa attinente ad ogni argomento trattato.
INDICE GENERALE
INDICE GENERALE
Premessa ................................................................................15
CAPITOLO 1
PRINCIPI DI DIRITTO PRIVATO
17
1.1 Nozioni preliminari sui beni e sui diritti
patrimoniali connessi alla conduzione
e alla disponibilità di immobili .................................17
1.2 Cose mobili e immobili ..............................................18
1.3 Cose fungibili e infungibili ........................................18
1.4 Cose consumabili e non consumabili .......................19
1.5 Pertinenze ...................................................................20
1.6 Universalità di mobili .................................................21
1.7 Frutti naturali e frutti civili ........................................22
1.8 Nozioni di diritto reale ...............................................22
1.9 Classificazione dei diritti reali ..................................23
1.10 Diritti personali di godimento di cose .....................25
1.11 L’acquisto dei diritti patrimoniali:
acquisti a titolo originario e a titolo derivativo .......26
1.12 I singoli contratti: La vendita, definizione.
Vendita con effetti reali e vendita obbligatoria ......28
1.12.1 Le obbligazioni del compratore e del venditore ........29
1.12.2 Vendita immobiliare .................................................31
1.12.3 Vendita di cose mobili ..............................................31
1.13 Vendita con riserva della proprietà ..........................32
1.14 Diritto di prelazione ...................................................33
3
GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
1.15 Vendita con patto di riscatto ..................................... 34
1.16 La permuta .................................................................. 34
1.17 La somministrazione .................................................. 34
1.18 La donazione ............................................................... 36
1.18.1 La donazione modale ................................................ 38
1.18.2 Le donazioni indirette .............................................. 39
1.19 L’usufrutto .................................................................. 39
1.19.1 Estinzione dell’usufrutto ......................................... 42
1.20 Uso e abitazione .......................................................... 42
1.21 Le servitù prediali ...................................................... 43
1.21.1 Costituzione delle servitù ........................................ 44
1.22 La superficie ................................................................ 45
CAPITOLO 2
LA LOCAZIONE E IL CODICE CIVILE
47
2.1 Condizioni generali .................................................... 47
2.2 Rapporti tra il locatore (A)➝il conduttore (B)➝
il subconduttore (C) ................................................... 53
CAPITOLO 3
LEGGE 27/07/1978 N. 392. DISCIPLINA
DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI
55
3.1 Ambito di applicazione ............................................. 55
3.1.1
Le attività stagionali, transitorie, immobili
complementari .......................................................... 58
3.2 Durata ........................................................................... 59
3.3 Rinnovi, recesso del locatore, adeguamento
ISTAT ............................................................................ 63
3.4 Recesso del conduttore .............................................. 70
3.5 Il canone di locazione, aggiornamento ISTAT .......... 71
3.6 La tutela del conduttore, l’applicabilità
degli articoli dal 7 all’11 ............................................. 74
3.7 Indennità articolo 34 .................................................. 76
4
INDICE GENERALE
3.8 Sublocazione ................................................................82
3.9 Subentro .......................................................................84
3.10 Diritto di Prelazione in caso di vendita,
articolo 38 .....................................................................86
3.11 Diritto di prelazione in caso di nuova locazione,
articolo 40 .....................................................................91
3.12 Contratti stipulati con Enti Pubblici .........................92
3.13 Pagamento canoni scaduti .........................................93
3.14 Il rilascio dell’immobile locato ..................................98
3.15 Uso diverso da quello pattuito ...............................101
CAPITOLO 4
LEGGE 9 DICEMBRE 1998 N. 431.
“DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI E
DEL RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI
AD USO ABITATIVO”
105
4.1 Contenuti generali ....................................................105
4.2 D.M. 5/03/1999 “Criteri generali per
la realizzazione degli accordi da definire
in sede locale per la stipula dei contratti
di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3,
della L. 9 dicembre 1998, n. 431“
(Decreto sostituito con il D.M. 30/12/2002) ............ 110
4.3 D.M. 30/12/2002 “Criteri generali per
la realizzazione degli accordi da definire in sede
locale per la stipula dei contratti di locazione
agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3,
della L. 9 dicembre 1998, n. 431, nonché
dei contratti di locazione transitori e dei contratti
di locazione per studenti universitari
ai sensi dell’art. 5, commi 1, 2 e 3,
della stessa legge” .....................................................116
SCHEDA ESEMPIO N. 1
Locazione abitativa agevolata tipo di contratto ....................120
SCHEDA ESEMPIO N. 2
Locazione abitativa di natura transitoria tipo di contratto....... 125
5
GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
SCHEDA ESEMPIO N. 3
Locazione abitativa per studenti universitari
tipo di contratto ..................................................................... 131
SCHEDA ESEMPIO N. 4
Tabella oneri accessori ripartizione
fra locatore e conduttore ........................................................ 136
SCHEDA ESEMPIO N. 5
Grandi proprietà locazione abitativa agevolata..................... 139
SCHEDA ESEMPIO N. 6
Grandi proprietà locazione abitativa
di natura transitoria .............................................................. 148
SCHEDA ESEMPIO N. 7
Locazione abitativa per studenti universitari ....................... 157
4.4 D.M. in data 14/7/2004 Condizioni
per la stipula dei contratti di locazione agevolati
ai sensi dell’articolo 2 comma 3 della legge 9
dicembre 1998 n. 431, in assenza di convocazione,
da parte dei comuni, delle organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori
ovvero per la mancata definizione degli accordi
di cui al medesimo articolo 2 comma 3 .................. 165
4.5 Elenco Comuni ad alta tensione abitativa,
aggiornato a tutto maggio 2005 ............................... 167
4.6 Le organizzazioni della proprietà edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative
a livello nazionale...................................................... 174
4.7 Gli Accordi Territoriali di cui al Decreto
Interministeriale 30 dicembre 2002 ......................... 175
4.8 Modifica o rinnovo degli accordi territoriali ........ 184
4.9 Le agevolazioni fiscali .............................................. 184
4.10 Le locazioni escluse ed esentate ............................. 187
4.11 Locazioni relative ad immobili vincolati
ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 o inclusi
nelle categorie catastali A/1,A/8 e A/9................. 188
6
INDICE GENERALE
SCHEDA ESEMPIO N. 8
Modello di denuncia di locazione
di immobile vincolato ex D.Lgs. 42/2004 ..............................190
4.12 Le locazioni di alloggi per esclusive finalità
turistiche .....................................................................191
4.13 Locazioni stipulate dagli enti locali in qualità
di conduttore per soddisfare esigenze abitative
di carattere transitorio...............................................192
4.14 La locazione dell’alloggio del portiere
dello stabile .................................................................193
4.15 Locazione di camera ammobiliata, contratto
di alloggio e di residence ..........................................193
4.16 Le locazioni stipulate da profughi in qualità
di conduttori ..............................................................194
4.17 Codice Civile, normativa vincolistica
inderogabilità delle norme ......................................194
4.18 Le locazioni libere, la liberalizzazione
del mercato..................................................................196
4.19 L’obbligatorietà del primo rinnovo secondo
la legge 431/98 ...........................................................198
4.20 La legge 431/98 e il recesso per finita locazione
(seconda scadenza) ....................................................201
4.21 La vendita dell’immobile locato .............................202
4.22 La disdetta anticipata da parte
del conduttore ............................................................... 205
4.23 La rinnovazione contrattuale ..................................206
4.24 Risoluzione per inadempimento ............................209
4.25 La successione contrattuale .....................................211
4.26 Gli oneri accessori .....................................................213
4.27 Il deposito cauzionale ...............................................214
4.28 Alcune sentenze riguardanti la nuova legge
sulle locazioni abitative ............................................215
7
GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
CAPITOLO 5
CENNI SUL RITO LOCATIZIO
217
5.1 La soppressione dell’Ufficio del Pretore.
Il Giudice Unico (D.Lgs. 19/02/1998 n. 51) .......... 217
5.2 Il rito locatizio ........................................................... 220
CAPITOLO 6
CENNI SULLA VALUTAZIONE E STIMA
DEL CANONE LIBERO DI MERCATO
E SUL VALORE DI VENDITA
227
6.1 L’estimo in generale ................................................. 227
6.2 Riflessioni generali sulla redditività
degli immobili e sull’andamento del tasso ........... 228
6.3 Gli Standard di Valutazione: definizioni .............. 231
6.4 La “Metodologia Estimativa” ................................. 235
6.5 “Coefficienti di Differenziazione” .......................... 237
6.6 La stima del valore “catastale” degli immobili ....... 239
6.7 La stima per capitalizzazione dei redditi netti...... 244
CAPITOLO 7
LA COMPRAVENDITA DEGLI IMMOBILI
247
7.1 La proposta irrevocabile d’acquisto ....................... 247
7.2 L’opzione ................................................................... 258
7.3 La promessa di vendita ............................................ 259
7.4 La prelazione ............................................................. 261
7.5 Il contratto preliminare ............................................ 262
7.6 Il contratto di compravendita ................................. 268
7.7 Il contratto di compravendita definitivo ............... 282
7.8 La forma del contratto di compravendita ............. 290
7.8.1
Tipologie di vendita: “a misura “ - “a corpo”
- “cumulativa” ....................................................... 291
7.9 La vendita di immobili di interesse
storico-artistico .......................................................... 294
8
INDICE GENERALE
7.10 La trascrizione ...........................................................297
7.11 Vicende del contratto ...............................................300
7.11.1 La nullità del contratto ..........................................300
7.11.2 Annullabilità del contratto ....................................301
7.11.3 Rescissione del contratto ........................................302
7.11.4 Risoluzione del contratto .......................................303
CAPITOLO 8
CONTRATTI PARTICOLARI:
ACQUISTO SULLA CARTA, PERMUTA, MUTUO,
FIDEIUSSIONI, MULTIPROPRIETÀ,
NUDA PROPRIETÀ, DONAZIONE - CENNI
307
8.1 Acquisto sulla carta, cenni .......................................307
8.2 Garanzia (fidejussione), cenni .................................308
8.3 Acquisto tramite vendita giudiziaria, cenni ..........319
8.4 Il contratto di mutuo ................................................323
8.5 Il rapporto di mediazione ........................................330
8.6 La permuta, cenni .....................................................334
8.7 La multiproprietà ......................................................336
8.8 Acquisto di nuda proprietà .....................................343
8.8.1
8.9
CAPITOLO 9
Quanto si può risparmiare acquistando
la nuda proprietà? ...................................................344
La donazione ............................................................346
COSTI E TRIBUTI CONNESSI
ALLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
349
9.1 I costi del rogito .........................................................349
9.1.1
Aggiornamento degli importi fissi dell’imposta
ipotecaria, dell’imposta di bollo, delle tasse ipotecarie
e dei tributi speciali catastali - Articolo 1,
comma 300, della legge 30 dicembre 2004, n. 311
(legge finanziaria 2005) - Primi chiarimenti.
Circolare 4 febbraio 2005, n. 1/T Agenzia del Territorio. ............................................354
9
GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
9.1.2
Calcolo delle imposte .............................................. 370
9.2 Agevolazioni fiscali per l’acquisto
della “prima casa”, credito d’imposta
per il riacquisto della “prima casa” ........................ 374
SCHEDA ESEMPIO N. 9
Contratto di locazione ventennale, ad uso diverso,
con onere per la proprietà di messa a norma dei locali ......... 409
SCHEDA ESEMPIO N. 10
Convenzione tra un ente e una fondazione
(in merito alla conduzione di locali) ad uso diverso,
con onere per la proprietà di messa a norma dei locali ......... 413
SCHEDA ESEMPIO N. 11
Locazione ex lege 392/78, ad uso diverso,
con onere per la proprietà di messa a norma dei locali .......... 418
SCHEDA ESEMPIO N. 12
Contratto di locazione a uso commerciale ............................. 422
SCHEDA ESEMPIO N. 13
Cauzione per prenotazione di locazione ................................ 424
SCHEDA ESEMPIO N. 14
Contratto di locazione ad uso diverso con interventi
di manutenzione e trasformazione dei locali ......................... 425
SCHEDA ESEMPIO N. 15
Capitolato speciale d’oneri inerente la trasformazione
e locazione ad uso alberghiero di un immobile ...................... 427
SCHEDA ESEMPIO N. 16
Convenzione inerente il comodato di una struttura ............. 431
SCHEDA ESEMPIO N. 17
Scrittura privata inerente la locazione libera di locali .......... 433
SCHEDA ESEMPIO N. 18
Scrittura privata preliminare di vendita............................... 434
SCHEDA ESEMPIO N. 19
Scrittura privata preliminare
di vendita tipo II ................................................................... 436
10
INDICE GENERALE
SCHEDA ESEMPIO N. 20
Scrittura privata preliminare di vendita appartamento........437
SCHEDA ESEMPIO N. 21
Scrittura privata preliminare di vendita appartamento........439
SCHEDA ESEMPIO N. 22
Scrittura privata preliminare di vendita
inerente edificio in costruzione..............................................441
SCHEDA ESEMPIO N. 23
Scrittura privata promessa di vendita...................................444
SCHEDA ESEMPIO N. 24
Scrittura privata consegna del bene promesso in vendita.....446
SCHEDA ESEMPIO N. 25
Scrittura privata inerente la proposta irrevocabile di acquisto..447
SCHEDA ESEMPIO N. 26
Scrittura privata inerente il patto di prelazione....................449
SCHEDA ESEMPIO N. 27
Contratto di compravendita immobiliare es. 1 .....................450
SCHEDA ESEMPIO N. 28
Contratto di compravendita immobiliare es. 2 ......................458
SCHEDA ESEMPIO N. 29
Scrittura privata inerente la permuta ...................................470
SCHEDA ESEMPIO N. 30
Scrittura privata inerente la cessione di un bene
con contestuale realizzazione di lavori
e successiva rivendita ...........................................................472
SCHEDA ESEMPIO N. 31
Scrittura privata inerente la permuta
con un fabbricato ancora da costruire ..................................475
SCHEDA ESEMPIO N. 32
La vendita di multiproprietà .................................................477
SCHEDA ESEMPIO N. 33
Regolamento di multiproprietà..............................................479
SCHEDA ESEMPIO N. 34
Contratto di leasing immobiliare...........................................485
11
GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
APPENDICE NORMATIVA
Legge 27 luglio 1978, n. 392
Equo Canone. Disciplina delle locazioni
di immobili urbani .......................................................................... 491
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131
Testo unico delle disposizioni concernenti
l’imposta di registro ......................................................................... 519
Legge 17 febbraio 1992, n. 179
Norme per l’edilizia residenziale pubblica ..................................... 540
D.L. 11 luglio 1992, n. 333
Misure urgenti per il risanamento della finanza pubblica
Conversione in legge, con modificazioni,
del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, recante misure urgenti
per il risanamento della finanza pubblica ...................................... 555
Legge 8 agosto 1992, n. 359
Conversione in legge, con modificazioni,
del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, recante misure urgenti
per il risanamento della finanza pubblica ...................................... 560
Legge 4 novembre 1996, n. 566
Disposizioni in materia di rilascio di immobili urbani
ad uso abitativo e disposizioni di sanatoria.................................... 561
Legge 23 dicembre 1996, n. 662.................................................... 562
Misure di razionalizzazione della finanza pubblica
D.Lgs. 31 marzo 1998, n. 114
Riforma della disciplina relativa al settore del commercio,
a norma dell’art. 4, comma 4, della L. 15 marzo 1997, n. 59.......... 564
Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Disciplina delle locazioni e del rilascio
degli immobili adibiti ad uso abitativo ........................................... 567
D.M. 5 marzo 1999
Criteri generali per la realizzazione degli accordi
da definire in sede locale per la stipula dei contratti
di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3,
della L. 9 dicembre 1998, n. 431 .................................................... 580
Legge 13 maggio 1999, n. 133
Disposizioni in materia di perequazione,
razionalizzazione e federalismo fiscale ........................................... 601
12
INDICE GENERALE
D.Lgs. 17 agosto 1999, n. 327
Disposizioni in materia di detrazione dell’IRPEF
in favore di conduttori di immobili utilizzati
come abitazione principale, a norma dell'articolo 18,
comma 9, della L. 13 maggio 1999, n. 133..................................... 602
D.L. 25 febbraio 2000, n. 32
Disposizioni urgenti in materia di locazioni
per fronteggiare il disagio abitativo ................................................ 604
Legge 21 novembre 2000, n. 342
Misure in materia fiscale ................................................................. 606
Legge 8 febbraio 2001, n. 21
Misure per ridurre il disagio abitativo ed interventi
per aumentare l’offerta di alloggi in locazione............................... 607
D.L. 20 giugno 2002, n. 122
Disposizioni concernenti proroghe in materia di sfratti,
di edilizia e di espropriazione
D.M. 30 dicembre 2002 ................................................................. 613
Criteri generali per la realizzazione degli accordi
da definire in sede locale per la stipula dei contratti
di locazione agevolati ai sensi dell’art. 2, comma 3,
della L. 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti
di locazione transitori e dei contratti di locazione
per studenti universitari ai sensi dell’art. 5,
commi 1, 2 e 3, della stessa legge .................................................... 611
D.L. 24 giugno 2003, n. 147
Proroga di termini e disposizioni urgenti ordinamentali ............. 661
D.M. 14 luglio 2004
Condizioni per la stipula dei contratti di locazione
agevolati ai sensi dell'articolo 2, comma 3,
della L. 9 dicembre 1998, n. 431, in assenza
di convocazione, da parte dei comuni,
delle organizzazioni della proprietà edilizia
e dei conduttori, ovvero per la mancata definizione
degli accordi di cui al medesimo articolo 2, comma 3 ................... 662
D.L. 13 settembre 2004, n. 240
Misure per favorire l'accesso alla locazione da parte
di conduttori in condizioni di disagio abitativo
conseguente a provvedimenti
esecutivi di rilascio, nonché integrazioni
alla L. 9 dicembre 1998, n. 431 ....................................................... 665
13
PREMESSA
Premessa
Il mercato immobiliare, a partire dal 1990, ha continuamente registrato
crescite impressionanti difficilmente raggiungibili in altri e diversi segmenti di investimento.
In dodici anni gli immobili, almeno nelle grandi città, hanno quasi triplicato il loro valore. Immobili residenziali trattati nel 1990 a circa 90/100
milioni di vecchie lire vengono in oggi trattati a 130.000,00 – 150.000 euro
(circa 260 – 300 milioni di lire).
Secondo Nomisma, una delle maggiori e più serie analiste del mercato,
il valore delle abitazioni dal 1999 ad oggi ha registrato incrementi del 17,2%
quello degli uffici del 14%, i negozi del 15,4% ed infine i capannoni industriali dell’11%.
A fronte del raffreddamento del mercato delle locazioni periferiche i
prezzi abitativi dei quartieri centrali hanno consentito rendimenti totali anche del 14% lordo.
I redimenti del mercato degli uffici negli ultimi tre anni hanno registrato
percentuali medie del 6% con punte molto superiori all’interno dei contesti
metropolitani maggiormente qualificati.
Per quanto sopra premesso si può affermare che, in un contesto di incertezza internazionale e nazionale, il mercato immobiliare dimostra la
propria tradizionale capacità di mantenere il valore, proponendosi quindi
come valida alternativa ad altri investimenti.
La tradizionale propensione degli italiani ad investire in abitazioni è
ben nota. Oltre il 75% delle famiglie è proprietaria della casa ove abita; il
Censis evidenzia come negli ultimi tre anni (il nuovo millennio) il 18% delle famiglie abbia acquistato la prima casa e come il circa 7% si orienti alla
ricerca della seconda casa.
In questo contesto si inserisce anche la nuova legge sulle locazioni abitative che dopo un ventennio è definitivamente intervenuta nel superare
l’ormai anacronistica legge sull’equo canone.
La liberalizzazione del mercato, molto più incisiva di quella proposta
15
GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
con i cosiddetti patti in deroga, ha comportato il completo rilancio del settore immobiliare abitativo. La nuova legge pur preservando principi di
condivisione con i precedenti patti in deroga, con i contratti del cosiddetto
primo canale è intervenuta abrogando e prevedendo la derogabilità di molte delle norme contenute nella legge 392/78.
Peraltro lo studio della legge 392/78, ancora completamente valida per
quanto concerne il contratto “ad uso diverso”, sempre più spesso, deve
confrontarsi con orientamenti dottrinali e giurisprudenziali diversi e spesso contrastanti fra loro.
Le continue leggi di modifica e di integrazione alla normativa vigente
impongono continua attenzione alla materia e costante aggiornamento.
Ciò detto il presente lavoro si pone quindi come valido strumento PRATICO E IMMEDIATO capace di fornire immediate risoluzioni ad ogni
quesito.
Le leggi in materia, discusse ed integrate sul versante dottrinale vengono opportunamente confrontate con il prevalente orientamento giurisprudenziale in modo da fornire un quadro davvero completo ed esauriente.
Accanto alla trattazione di tutte le normative di riferimento, il volume
offre importanti riflessioni in merito ai più fondamentali principi di diritto
privato connessi con il rituale locatizio e la disponibilità degli immobili. Seguono importanti riflessioni in materia estimativa ed in ultimo importanti
cenni in merito al ricorso in giudizio.
La seconda parte del libro è invece dedicata alla vendita degli immobili.
Consci di quanto espresso in premessa il libro propone un importante riflessione in merito al contenuto dell’atto di vendita e di tutte le procedure
ad esso connesse. L’atto di compravendita e l’intero corollario dottrinale e
giurisprudenziale vengono esaminati in ogni dettaglio.
Accanto a quanto sopra descritto volendo proporre un lavoro estremamente pratico il libro propone un’ampissima casistica di atti, denunce, contratti, moduli, note, lettere direttamente connesse al rito locatizio e alla
compravendita di immobili. La documentazione prodotta risulta direttamente esportabile mediante supporto informatico.
gli Autori
16
PRINCIPI DI DIRITTO PRIVATO
1
1.1
Principi di diritto privato
Nozioni preliminari sui beni e sui diritti
patrimoniali connessi alla conduzione
e alla disponibilità di immobili
Prima di approfondire il contenuto della locazione, della conduzione
e della vendita degli immobili, pare opportuno richiamare alcuni concetti
fondamentali del diritto privato illustranti, nel loro complesso, le diverse
modalità di acquisizione dei beni, la loro gestione ed infine i frutti che, in
misura diversa, possono essere tratti dai beni immobiliari.
Il diritto soggettivo attribuisce e garantisce al suo titolare un determinato numero di utilità.
Queste possono derivare dall’utilizzazione di un oggetto o di una fonte
di energia naturale che abbia valore economico (es: l’elettricità. Art. 814 del
codice civile) oppure da un comportamento di un altro soggetto (ad esempio la prestazione di un lavoro subordinato).
A questa diversità di oggetto la dottrina ricollega la distinzione fra diritti reali e diritti di credito.
Nel diritto di credito l’oggetto immediato del diritto è il comportamento del debitore, anche quando esso serva a procurare al creditore una
cosa.
Accanto ai diritti reali e ai diritti di credito, di regola, viene individuata
un’altra “famiglia” di diritti definiti “patrimoniali”.
Sono beni materiali le cose e le energie suscettibili di appropriazione e
che possono perciò formare oggetto di diritti (art. 810 e 814 del codice civile). Secondo tale definizione non sono beni, per esempio: l’atmosfera, la luce, il calore atmosferico, le acque oceaniche.
17
GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
1.2
Cose mobili e immobili
Sono beni immobili i terreni (comprese le sorgenti e i corsi d’acqua) e
tutto ciò che sia materialmente incorporato al suolo. Sono quindi beni immobili gli edifici, gli alberi, gli acquedotti e ogni altra costruzione materialmente collegata al suolo.
Di regola vengono considerati immobili i bagni, le piattaforme e gli altri
edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo
e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.
Ai sensi dell’articolo 812 del codice civile sono mobili tutti gli altri beni.
Tra le caratteristiche principali dei beni immobili va ricordata l’annotazione su pubblici registri di ogni trasferimento della proprietà. Quanto sopra in ragione dell’evidente staticità degli immobili e della maggiore
facilità di individuazione.
Un’analoga pubblicità si è potuta istituire per alcuni beni mobili, quali
ad esempio gli aeromobili e gli autoveicoli.
Tali categorie rientrano nella specie dei Beni mobili registrati.
Sono beni immobili i terreni (comprese le
sorgenti e i corsi d'acqua) e tutto ciò che sia
materialmente incorporato al suolo
le piattaforme e gli altri edifici galleggianti
quando sono saldamente assicurati alla riva
articolo 812 del
codice civile sono
mobili tutti gli altri
beni
Soggetti ad annotazione su pubblici registri ad ogni trasferimento della proprietà
1.3
Cose fungibili e infungibili
Cose fungibili sono quelle che possono sostituirsi indifferentemente le
une alle altre, perché uguali quantità di cose dello stesso genere sono del
tutto equivalenti ai fini dell’utilizzazione.
18
PRINCIPI DI DIRITTO PRIVATO
Appartengono a questa categoria, per esempio, i prodotti dell’agricoltura, più in generale i prodotti alimentari e fatto salvo per i prodotti finiti
(gioielli) i materiali di miniera.
Di regola sono cose fungibili, finché nuove o inutilizzate anche tutti gli
elettrodomestici, i libri e le automobili.
È del tutto evidente come il trascorrere del tempo, in alcuni casi, sottragga il bene dalla categoria delle cose fungibili (un’auto non più prodotta, un
elettrodomestico superato)
Tutto ciò che di regola non è più riproducibile e che quindi è da considerarsi come pezzo unico rientra nella famiglia delle cose infungibili
Di regola tutti gli immobili rientrano nella famiglia delle cose infungibili.
Due terreni di uguale natura differiscono quanto meno per la loro collocazione nello spazio, la quale non è quasi mai del tutto indifferente. Due appartamenti sullo stesso piano differiscono quanto meno per l’esposizione.
Cose fungibili sono i biglietti di banca e le monete. In questo caso la fungibilità si perpetua anche in caso di lieve deperimento della carta moneta
(banconote tenute assieme dal nastro adesivo)
Essendo simbolo di un estratta somma di denaro (o oro) la fungibilità
esiste anche tra “tagli” diversi di banconote.
Il venditore di cose fungibili non è tenuto a consegnare esemplari determinati, ma si libera trasferendo un esemplare qualsiasi appartenente al genere richiesto, purché sia di qualità non inferiore alla media (art. 1178 cod.
civ.). In pratica acquistando un chilo di chiodi o bulloni non scegliamo ogni
singolo pezzo ma ci affidiamo al commerciante.
Di regola tutti gli immobili rientrano nella famiglia delle cose infungibili
(sono uguali solo a se stessi)
1.4
Cose consumabili e non consumabili
Sono consumabili le cose insuscettibili di un uso continuativo o ripetuto, perché vengono consumate dal primo atto di utilizzazione (tutto ciò che
svanisce dopo l’utilizzo: il bicchiere d’acqua, il cibo ingerito, i combustibili
consumati).
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GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
Parte della dottrina riconduce a questa famiglia anche il denaro. Questo
poiché, spendendo, il soggetto si priva e rimane senza il bene (denaro).
Inconsumabili sono le cose suscettibili di utilizzazione ripetuta. Intendendo per utilizzazione ripetuta un periodo di tempo comunque stabilito
e suscettibile di limite (le auto, i vestiti, gli oggetti comuni, gli elettrodomestici ecc…).
Le cose inconsumabili possono venire attribuite in uso temporaneo a
persona diversa dal proprietario con l’obbligo di restituirle dopo un certo
periodo di tempo (concessione di un bene, locazione di un appartamento,
comodato ecc…).
GLI IMMOBILI RIENTRANO NELLA FAMIGLIA DEI BENI INCONSUMABILI
Inconsumabili sono le cose suscettibili di
utilizzazione
ripetuta.
Intendendo
per
utilizzazione ripetuta un periodo di tempo
comunque stabilito e suscettibile di limite (le
auto, i vestiti, gli oggetti comuni, gli
elettrodomestici ecc…).
Le cose inconsumabili possono venire
attribuite in uso temporaneo a persona
diversa dal proprietario con l'obbligo di
restituirle dopo un certo periodo di
tempo (concessione di un bene,
locazione di un appartamento, comodato
ecc…).
Le cose consumabili, una volta consumate e/o utilizzate, non possono
essere restituite. In pratica posso restituire l’auto avuta in prestito (bene inconsumabile) ma non posso restituire la benzina consumata.
Posso invece acquistare nuova benzina in quanto, quest’ultima, è da
considerarsi bene fungibile.
1.5
Pertinenze
Si considerano pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio
o a completamento di un’altra cosa, senza esserne parte costitutiva. La destinazione può essere operata dal proprietario della cosa principale o da chi
ha un diritto reale sulla medesima (art. 817 del codice civile).
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PRINCIPI DI DIRITTO PRIVATO
Sono pertinenze la cantina di un appartamento, il posto macchina di un
immobile, la ruota di scorta dell’automobile, l’arredamento di un edificio
destinato ad albergo.
Di regola se non è diversamente disposto, tutti gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale ricadono e comprendono anche la pertinenza. (la cantina se non diversamente indicato viene venduta
con l’appartamento).
L’art. 818 del c.c. stabilisce che in caso di vendita separata l’oggetto perde la qualità di pertinenza.
(in pratica posso privarmi, vendendola separatamente, della cantina rimanendo comunque proprietario dell’appartamento)
PERTINENZA: la cosa durevole destinata a
servizio e a completamento di un’altra cosa
tutti gli atti e i rapporti giuridici che hanno per
oggetto la cosa principale ricadono e comprendono
anche la pertinenza
in caso di vendita separata l’oggetto perde la qualità
di pertinenza
1.6
Universalità di mobili
Per universalità di mobili si intende una pluralità di cose che appartengono alla stessa persona e hanno una destinazione unitaria. Per esempio: il
magazzino delle merci di un’impresa, i quadri di una pinacoteca, le seggiole di un aula.
Come nel caso delle pertinenze il quadro sottratto alla pinacoteca può
essere venduto o ceduto singolarmente. In questo caso non si può parlare
di universalità di beni ma bensì di bene singolo.
Le universalità di mobili sono talora assoggettate a regole giuridiche diverse da quelle applicabili alle cose mobili in generale (vd. artt. 1156, 1160
e 1170 cod. civ.).
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GUIDA ALLA LOCAZIONE, ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI
1.7
Frutti naturali e frutti civili
Si definiscono frutti naturali quelli che provengono direttamente dalla
cosa, vi concorra o no l’opera dell’uomo. Sono quindi da considerarsi frutti
naturali tutti i prodotti agricoli ma anche i prodotti delle miniere e i cuccioli
partoriti dagli animali.
Derivando dalla cosa che li produce appartengono al proprietario della
medesima (il capretto appartiene al pastore proprietario del gregge).
In casi particolari come nell’affitto di fondo rustico i frutti appartengono
o spettano all’affittuario (art. 821 cod. civ.).
Sono frutti civili quelli che si ritraggono da una cosa come corrispettivo
del godimento da parte di terze persone. Rientrano in questo gruppo il canone di locazione, gli interessi sul conto corrente.
Nell’affitto di fondo rustico i frutti appartengono o spettano
all’affittuario (art. 821 cod. civ.).
Sono frutti civili quelli che si
ritraggono da una cosa come
corrispettivo del godimento da parte
di terze persone. Rientrano in questo
gruppo il canone di locazione
1.8
Nozioni di diritto reale
I concetti di diritto reale e di diritto di credito sono fondamentali per
tutto lo studio e la gestione di qualsiasi patrimonio immobiliare.
La dottrina definisce il diritto reale come il diritto di trarre da una cosa
le sue utilità economiche legalmente garantite o alcune di esse.
Il principale e il più assoluto diritto reale è senza dubbio la proprietà.
Quest’ultima consiste nel diritto di usare e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo.
L’usufrutto, altro fondamentale diritto reale, consiste nel diritto di usare
una cosa altrui e di farne propri i frutti, senza però modificarne la destinazione economica o alienarla.
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PRINCIPI DI DIRITTO PRIVATO
La superficie, importante diritto reale in campo patrimoniale, consiste
nel diritto di utilizzare un suolo altrui per farvi e mantenervi una costruzione.
La servitù di passaggio è il diritto del proprietario di un fondo (dominante) di passare sul fondo vicino (servente) e così via. (in realtà le servitù
possono riguardare anche la veduta, l’immissione di scoli o fumi ecc…)
Al diritto reale corrisponde naturalmente il dovere di chiunque di astenersi dall’impedirne o turbarne l’esercizio.
IL DIRITTO REALE è il diritto di trarre da una cosa le sue
utilità economiche legalmente garantite o alcune di esse
PROPRIETA’ = IL DIRITTO REALE
ovvero il diritto di usare e disporre della
cosa in modo pieno ed esclusivo
ATTO
USUFRUTTO = IL DIRITTO REALE,
consiste nel diritto di usare una cosa altrui
e di farne propri i frutti, senza però
modificarne la destinazione economica o
alienarla
SUPERFICIE = IL DIRITTO REALE
importante diritto reale in campo
patrimoniale, consiste nel diritto di
utilizzare un suolo altrui per farvi e
mantenervi una costruzione
1.9
Classificazione dei diritti reali
Come già accennato il principale diritto reale è senza dubbio la proprietà. Quest’ultima consiste nel diritto di usare e disporre della cosa in modo
pieno ed esclusivo.
Il godimento deve avvenire entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico (art. 832 cod. civ.).
Gli altri diritti reali (minori) si suddividono in due gruppi denominati:
➪ Diritti reali di godimento
➪ Diritti reali di garanzia
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