Alcune applicazioni sugli Indicatori del Mercato

Alcune applicazioni sugli Indicatori
del Mercato Immobiliare
Indice
Esempio n.
Esempio n.
Esempio n.
Esempio n.
Esempio n.
Glossario
1: calcolo del Grado di Attrattività
2
2: calcolo del Grado di Attrattività
3
3 : determinazione indiretta dello stock abitativo
4
4 : determinazione dell’indicatore densab di due comuni
5
5: fattibilità di un intervento edilizio abitativo in una Grande area urbana 7
1
Esempio n. 1: calcolo del Grado di Attrattività
Supponiamo di voler determinare il grado di attrattività del capoluogo A. con riferimento alla tipologia
residenziale.
Conosciamo i due indicatori di mercato NTN ( Numero di transazioni normalizzato) e stock
immobiliare.
I dati relativi al numero di transazioni normalizzate ed allo stock sono di seguito indicate:
NTN capoluogo = 300 (numero di transazioni normalizzate )
Stock capoluogo = 500 unità immobiliari urbane.
NTN provinciale = 600 (numero di transazioni normalizzate )
Stock provinciale = 15.000 unità immobiliari urbane
Per definizione sappiamo che il grado di attrattività (GdA) è misurato dalla seguente formula:
NTNc
GdA = ------------- NTN
Stockc
----------Stock
Dove:
NTNc = Numero di transazioni normalizzate aventi oggetto unità immobiliari del capoluogo
NTN = Numero di transazioni normalizzate aventi oggetto unità immobiliari della provincia
Stockc = stock di unità immobiliari aventi per oggetto unità immobiliari del capoluogo
Stock = stock di unità immobiliari aventi per oggetto unità immobiliari della provincia
Pertanto dalla applicazione della formula otteniamo:
300
GDA = -----------600
500
- --------------- = 0,467
15.000
Si ottiene un valore positivo.
Quindi il capoluogo esercita forza attrattiva rispetto alla provincia.
2
Esempio n. 2: calcolo del Grado di Attrattività
Determiniamo il grado di attrattività di due capoluoghi A. e B. nella ipotesi di conoscere i rispettivi
indicatori di mercato NTN ( Numero di transazioni normalizzato) e stock immobiliare, con riferimento
alla tipologia residenziale.
DATI CAPOLUOGO A
NTN capoluogo = 300
Stock capoluogo = 500 unità immobiliari urbane
NTN provinciale = 900
Stock provinciale = 15.000 unità immobiliari urbane
RISOLUZIONE
Applichiamo la formula:
NTNc
GdA = ------------- NTN
Stockc
----------Stock
Dove abbiamo visto che:
NTNc = Numero di transazioni normalizzate aventi oggetto unità immobiliari del capoluogo
NTN = Numero di transazioni normalizzate aventi oggetto unità immobiliari della provincia
Stockc = stock di unità immobiliari aventi per oggetto unità immobiliari del capoluogo
Stock = stock di unità immobiliari aventi per oggetto unità immobiliari della provincia
Pertanto:
300
GDA = -----------900
2
500
- --------------- = 0,30 (valore positivo)
15.000
In conclusione si riscontra che il GDA (Grado di attrattività) presenta un valore positivo ma
più basso rispetto a quello dell’esempio precedente, pertanto una minore attrattività del
capoluogo rispetto alla provincia.
DATI CAPOLUOGO B
NTN capoluogo = 50
Stock capoluogo = 1.000 unità immobiliari urbane
NTN provinciale = 1.800
Stock provinciale = 10.000 unità immobiliari urbane
RISOLUZIONE
Applichiamo la formula:
NTNc
GdA = ------------- NTN
Stockc
----------Stock
3
50
GDA = -----------1.000
2
1800
- --------------- = - 0,13 (valore negativo)
10.000
In conclusione si riscontra che il GDA (Grado di attrattività) presenta un valore negativo
pertanto esercita una funzione repulsiva .
Esempio n. 3 : determinazione indiretta dello stock abitativo
Ai fini di una ricerca supponiamo di voler determinare, in via indiretta, lo stock abitativo del comune A.
Dalla banca dati dell’Agenzia del Territorio è possibile desumere i due indicatori di mercato NTN
(Numero di transazioni normalizzato) ed IMI (grado di intensità del mercato immobiliare).
Supponiamo, a solo titolo di esempio, che con riferimento all’anno 2007 per la destinazione
abitativa possano conoscersi le seguenti informazioni:
- numero di transazioni normalizzate (NTN) n. 250,50;
- grado d’intensità del mercato (IMI) 3,60%;
unità immobiliari a destinazione abitativa
Anno 2007
NTN
IMI
COMUNE DI B
250,50
3,60%
Sappiamo, per definizione, che l’Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), è data dal
rapporto tra l’NTN ed il relativo stock immobiliare.
Dalla seguente formula può ricavarsi pertanto lo stock relativo alla destinazione abitativa:
NTN
IMI = ---------------Stock
NTN
250,50
Stock = ---------------- = ----------------- = circa 6.958 unità immobiliari.
IMI
0,036
In conclusione nel Comune A. lo stock abitativo relativo alla destinazione abitativa è di 6.958
unità immobiliari.
4
Esempio n. 4 : determinazione dell’indicatore densab di due comuni
Per la effettuazione di uno studio di fattibilità, occorre procedere alla determinazione dell’indicatore
Densab” relativamente al comune A ed al comune B.
Dove, come noto, il predetto indicatore è dato dal rapporto esistente tra lo stock relativo alle unità
immobiliari urbane residenziali di tipo abitativo presenti in un determinato comune ed il totale della
popolazione ivi residente cioè:
Stock res
Densab = --------------------------------Totale popolazione res.
Dati relativi al comune A ed al comune B
Si conoscono, per il periodo temporale richiesto (ad esempio per l’anno 2007), i dati elementari
relativi a :
-NTN (numero di transazioni immobiliari)
-IMI (grado di intensità immobiliare)
- Totale popolazione residente
Non si conosce quindi lo stock immobiliare per il segmento residenziale abitativo che, pertanto,
deve essere ricavato indirettamente.
Dalla banca dati dell’Agenzia del Territorio è possibile ricavare i due indicatori di mercato
NTN.
(Numero di transazioni normalizzato) ed IMI (grado di intensità del mercato immobiliare) e
quindi è possibile determinare lo stock abitativo per il comune in essere.
Supponiamo quindi che, con riferimento all’anno 2007, per la destinazione abitativa possano
conoscersi le seguenti informazioni:
COMUNE A
- numero di transazioni normalizzate (NTN) n. 1.250,50;
- grado d’intensità del mercato (IMI) 2,70%;
- popolazione residente: 220.000 abitanti
unità immobiliari a destinazione abitativa
Anno 2007
NTN
IMI
COMUNE A
1.250,50
2,70%
Sappiamo, per definizione, che l’Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), è data dal
rapporto tra l’NTN ed il relativo stock immobiliare.
Dalla seguente formula può ricavarsi pertanto lo stock relativo alla destinazione abitativa:
NTN
IMI = ---------------Stock
5
NTN
1.250,50
Stock = ---------------- = ----------------- = circa 46.315 unità immobiliari.
IMI
0,027
In conclusione nel Comune A. lo stock abitativo relativo alla destinazione abitativa è di 46.315.
unità immobiliari di tipo abitativo.
CALCOLO DEL DENSAB COMUNE A
CA
Stock res
Densab = --------------------------------Totale popolazione res.
Sostituendo i dati elementari si ottiene:
46.315
Densab = --------------- = 0,210
220.000
COMUNE B
- numero di transazioni normalizzate (NTN) n. 1.550,00;
- grado d’intensità del mercato (IMI) 2,80%;
- popolazione residente: 180.000 abitanti
unità immobiliari a destinazione abitativa
Anno 2007
NTN
IMI
COMUNE B
1.550,00
2,80%
Sappiamo, per definizione, che l’Intensità del Mercato Immobiliare (IMI), è data dal
rapporto tra l’NTN ed il relativo stock immobiliare.
Dalla seguente formula può ricavarsi pertanto lo stock relativo alla destinazione abitativa:
NTN
IMI = ---------------Stock
NTN
1.550,00
Stock = ---------------- = ----------------- = circa 55.357 unità immobiliari.
IMI
0,028
In conclusione nel Comune B. lo stock abitativo relativo alla destinazione abitativa è di 55.357.
unità immobiliari di tipo abitativo.
CALCOLO DEL DENSAB COMUNE B
6
CA
Stock res
Densab = --------------------------------Totale popolazione res.
Sostituendo i dati elementari si ottiene:
55.357
Densab = --------------- = 0,31 circa
180.000
CONCLUSIONI
L’esame effettuato tra i due comuni porta alla conclusione che il comune B con “Densab” pari
a 0,31 ha rispetto al comune B una densab più elevata.
Pertanto nel Comune B risulta minore il fabbisogno di abitazioni rispetto al comune A e quindi
un maggior grado di soddisfacimento di bisogno di abitazioni e più elevata potenzialità e
possibilità di soddisfare la domanda proveniente anche da residenti in altre province o comuni.
Esempio n. 5: fattibilità di un intervento edilizio abitativo in una grande
area urbana. 1
Si tratta di uno schema esemplificativo che può essere adottato per studi analoghi.
Nel caso in specie il comune individuato è quello di Roma.
Il professionista è stato incaricato di effettuare un’analisi di mercato che deve tendere ad uno
studio di fattibilità necessario alla realizzazione di un intervento edilizio abitativo da parte di
un investitore.
Lo studio deve pianificare in particolare quale tipologia e quale taglio può essere realizzato
affinché gli appartamenti possano trovare giusta collocazione sul mercato immobiliare .
Il piano si basa sulla conoscenza di taluni indicatori (NTM, IMI ecc) e sugli studi effettuati
dalla Agenzia del territorio.
RELAZIONE
Generalità
L’intervento, in relazione alla disponibilità di aree edificabili da parte dell’investitore immobiliare,
potrebbe essere realizzato nella zona Sud Ovest della città, fuori del GRA, ovvero in alternativa
nella macroarea denominata “Portuense”.
1 tratto da Solostime-Casi Tipici già svolti. Edizione DEI.(3° ediz) Autori Massimo Curatolo- Licia Palladino
7
Analisi per dimensione delle abitazioni
Si riporta quanto contenuto in uno studio effettuato dall’Agenzia del territorio –OMI- nella città
di Roma nel quale viene esaminata la distribuzione delle compravendite in base alla dimensione
delle unità immobiliari, nel periodo I semestre 2004-I semestre 2005.
Nel documento sono riportate per ogni macroarea urbana, le quote di compravendite di abitazioni
piccole, medie e grandi, nonché la variazione registrata nell'anno per ogni classe di abitazione.
Mediamente nella Capitale le compravendite del I semestre 2005 sono state suddivise in quote
che risultano del 41% circa per le abitazioni piccole, del 53,7% per le abitazioni medie e del 5%
circa per le abitazioni più grandi.
Piccola %
Media%
grande%
Abitazioni di grande taglio
Con riferimento al mercato immobiliare si rileva che le abitazioni più grandi vengono vendute
in proporzione maggiore nella macroarea Prati-Trionfale con una quota superiore al 15%.
Nelle macro aree semicentrali Parioli-Flaminio e Salaria- Trieste-Nomentana e Cassia-Flaminia,
con quote intorno al 13% circa e nell'area Eur-Laurentina con una quota del 11% circa.
Quest'ultimo segmento di mercato è cresciuto notevolmente nelle macro aree AppiaTuscolana, +83%, Semicentrale Salaria –Trieste - Nomentana, +78% e nel Centro Storico
+74%.
Abitazioni di medio taglio
Le aree con maggior presenza di compravendite delle abitazioni medie risultano EurLaurentina, Cintura Eur ed Ostiense-Navigatori, con quote intorno al 70-75%.
Complessivamente si nota una maggior crescita delle compravendite di abitazione piccole, che
aumentano tra il I semestre 2004 ed il I semestre 2005 del 38% circa contro un incremento
medio del 27% per le abitazioni medie e solo del 13% per le abitazioni più grandi.
Abitazioni di piccolo taglio
Il mercato delle abitazioni piccole è cresciuto nelle macroaree Fuori G.R.A. Sud-Ovest e
Portuense, a scapito di una contrazione del mercato delle abitazioni più grandi.
In relazioni alla circostanza che l’investitore ha disponibilità di aree edificabili nella zona Sud
Ovest della città, al di fuori del GRA, ovvero in alternativa nella macroarea denominata
“Portuense”, si riportano i dati forniti dall’OMI per le due zone sopraindicate:
1) MACROAREA :FUORI GRA – SUD OVEST
ZONA
NTN 2005
Variaz. NTN
(2004- 2005) %
IMI
2005
Variaz. IMI
(2004- 2005) %
8
Casal Palocco
Acilia Nord
Ostia Antica
Acilia Sud
Mezzocamino
Vitinia
Acilia Nuova
AXA
Madonnetta
Dragoncello
Dragona
Infernetto
TOTALE/MEDIA
125,48
95,10
40,68
502,12
50,34
5,5
7,9
-7,7
34,2
5,3
1,97
1,68
1,81
4,72
1,73
10,5
5,0
5,0
4,8
2,3
73,78
145,05
11,05
64,28
211,48
286,24
1.605,61
126,1
3,3
84,2
163,4
147,0
-18,9
22,1%
3,36
4,64
1,49
5,04
4,19
3,59
3,33%
2,6
8,7
8,6
2,5
15,6
4,3
3,2%
2)MACROAREA : PORTUENSE
ZONA
Portuense 2 (via Prospero Colonna)
Portuense 3 (via dell’Impruneta)
Gianicolense 3 (via dei Colli
Portuensi
Sub Gianicolense A(via della
Nocetta)
Sub Portuense A (via Monte Cucco)
Sub Portuense B (via Monte delle
Capre)
Sub Gianicolense B (via Casetta
Mattei)
Sub Gianicolense C (via
Mazzacurati)
Sub Gianicolense D (Via
Affogalasino)
Sub Portuense (via di Generosa)
Sub Gianicolense (via della Pisana)
La Pisana
Muratella
Magliana Warner Villane
TOTALE /MEDIA
NTN 2005
263,60
183,41
120,36
Variaz. NTN
(2004-2005)
%
13,9
25,9
-20,1
IMI
2005
Variaz. IMI
(2004- 2005) %
1,89
1,71
0,96
8,4
13,1
6,7
4,75
-16,1
0,69
7,8
4,77
47,15
6,5
0,17
1,06
2,5
6,8
55,57
-29,6
1,68
5,0
13,87
398,4
1,02
2,5
235,89
283,2
4,41
6,7
62.08
596,94
0,00
123,68
16,32
1.712,07
25,6
113,9
1,65
4,02
11,4
64,3
47,4
13,81
6,61
2,300
9,5
8,3
2,4
5,4
8,4
Zona SUD OVEST
Nella suddetta macroarea il mercato della abitazioni di piccolo taglio è abbastanza dinamico,
mentre non è assolutamente rilevante quello di grande taglio.
In particolare si è verificata nel corso del 2005 una rilevante compravendita di abitazioni nella
zona di Acilia Nuova con incremento percentuale della NTN del 126% rispetto al 2004, del
163% nella località Dragoncello e del 147% nella località Dragona.
Anche la movimentazione delle abitazioni (rappresentate dall’IMI) ha mostrato, rispetto al
2004, una percentuale di incremento che, per le anzidette località, ha dato luogo ai seguenti
incrementi:
Dragoncello 2,5%
Dragona 15,6%
Acilia Nuova 2,6%
9
In conclusione si ritiene che l’intervento edilizio possa trovare la sua giusta collocazione nella
località Dragona.
Macroarea PORTUENSE
Anche nella precitata macroarea è abbastanza dinamico il mercato della abitazioni di piccolo taglio.
Si è riscontrata nel 2005 una rilevante compravendita di abitazioni con incremento percentuale della
NTN rispetto al 2004 del 13,9% nella zona denominata Portuense 2 (via Prospero Colonna) e del
25,9% nella zona Portuense 3 (via dell’Impruneta).
Assai rilevanti risultano le variazioni riscontrate nelle zone denominate Sub Gianicolense C (via
Mazzacurati) e Sub Gianicolense D (via Affogalasino) con incrementi rispettivamente del 389% e
del 283%.
Anche la movimentazione delle abitazioni (rappresentate dall’IMI) ha mostrato, rispetto al 2004,
una percentuale di incremento che ha dato luogo ai seguenti valori percentuali:
Portuense 3 (via dell’Impruneta ): incremento 13,1%
Portuense 2: incremento 8,4%
Sub Portuense: incremento 9,5%
Sub Gianicolense: incremento 8,3%
In conclusione si ritiene che l’intervento edilizio possa trovare comunque la sua giusta collocazione
nelle sopraindicate località.
Glossario
Giudizio di commerciabilità di
un immobile: esprime il giudizio sul grado di
commerciabilità o di assorbimento che un bene immobile può possedere in uno specifico
segmento territoriale dove lo stesso bene immobile viene immesso, ai fini della sua alienazione.
Grado di intensità del mercato immobiliare: rappresenta il rapporto tra il numero delle
compravendite (NTN) e lo stock relativo. Viene espresso in percentuale.
Grado di attrattività del mercato immobiliare: rappresenta la misura della forza attrattiva
esercitata dai centri urbani, in particolare dai capoluoghi di provincia, rispetto al territorio
provinciale circostante.
Grado di concordanza: rappresenta il numero di transazioni normalizzate (NTN) aventi per
oggetto fabbricati il cui luogo di ubicazione a livello di comune, coincide (concorda) con il
luogo di residenza dell’acquirente.
Numero di transazioni normalizzate: rappresentano il numero di transazioni, per quota di
proprietà, oggetto di transazione immobiliare.
Stock: rappresenta il numero di unità immobiliari presenti in un Comune, che può essere
distinto per tipologia edilizie.
Tempo medio di vendita: esprime il tempo medio intercorrente tra la prima immissione di un
bene immobile sul mercato immobiliare e la relativa alienazione effettuata con atto pubblico.
Volume di compravendita: esprime l’insieme di unità immobiliari compravendute in un
determinato ambito territoriale.
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Mutuo ipotecario: si intende un finanziamento subordinato al rilascio, in garanzia, di un
immobile o dell’immobile acquistato.
NTN ipotecario: si intende il numero di transazioni per acquisto di abitazioni mediante mutuo
ipotecario.
Capitale ipotecario: esprime l’importo erogato del mutuo
Interesse: esprime il costo medio annuo, riferito alla prima rata, del finanziamento erogato.
Durata: esprime il ciclo di vita del finanziamento inteso come l’arco temporale in cui deve
avvenire il rimborso del finanziamento.
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