L`onda lunga della crisi travolge ancora il mercato

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P O S T E I TA L I A N E S . P. A . – S P E D I Z I O N E I N A B B O N A M E N T O P O S TA L E – D E C R E T O L E G I S L AT I V O 3 5 3 / 2 0 0 3
( C O N V. I N L . 2 7 . 0 2 . 2 0 0 4 , N . 4 6 ) A R T I C O L O 1 , C O M M A 1 , D C B ( N A P O L I )
0,50
Euro
Anno XXIII n. 59 | Venerdì 5 aprile 2013
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30405
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771721 067009
L’onda lunga della crisi
travolge ancora il mercato
Sommario
Fiaip
Righi: Troppi falsi
agenti immobiliari.
Facciamo fronte unito
con le Fiamme Gialle
Di MAURIZIO MADDALONI*
II
Fi ma a
Montecatino:
Per il mondo del mattone
si avvicina il momento
della ripresa dalla crisi
III
Ur banistica
Adelfi: Quante occasioni
perse per la città,
tra degrado crescente
e progetti mai partiti
IV
CASE E UFFICI SUL MERCATO
A NAPOLI E PROVINCIA:
LE MIGLIORI OCCASIONI
DA PAGINA VII A XXXII
E’ ancora allarme rosso
nel comparto immobiliare e delle costruzioni
a Napoli e provincia. Gli
indicatori forniti dalla
presentazione del listino a cura della Borsa Immobiliare sono una conferma del preoccupante
stato di salute dell’intero comparto. L’onda lunga della crisi continua a travolgere il mercato e, scorrendo le pagine della pregevole
pubblicazione, in tutte le aree cittadine e provinciali non ci sono
segnali incoraggianti di ripresa.
Ma qualche spiraglio c’è: secondo
le note tecniche che accompagnano il listino, il calo delle compravendite e degli affitti, dalle nostre
parti, è sotto la media nazionale.
C’è una domanda ancora tiepida,
a causa di una serie di fattori, primi tra i quali l’eccessiva pressione fiscale e l’enorme difficoltà di
accesso al credito da parte dei privati e soprattutto delle imprese.
Aumenta, quindi, la forbice tra
prezzo richiesto e prezzo offerto e siamo ancora in piena area di crisi
anche se l’offerta di immobili, specialmente di
pregio, è ancora forte in
città come nelle mete
turistiche dell’area metropolitana. Ecco l’importanza di mettere al centro delle attività legate alla qualificazione degli standard professionali
degli operatori, la necessità di definire una serie di azioni per garantire la trasparenza e la regolarità del mercato.
La Borsa Immobiliare - attraverso il listino delle quotazioni - fornisce un ausilio informativo a consumatori e addetti ai lavori nonché alle istituzioni ed ai professionisti, in una materia delicata e
complessa come quella delle quotazioni immobiliari. La cura della
pubblicazione del listino è un
esempio concreto e reale di approccio virtuoso al mercato della
domanda e dell’offerta. Non di-
mentichiamo, inoltre, che la legge
di riordino delle Camere di Commercio attribuisce al sistema camerale importanti e nuove funzioni in materia di regolamentazione del mercato e di tutela del
consumatore. L’ente camerale – oltre a rappresentare la “casa delle
imprese” – è anche e soprattutto
garante dell’equilibrata convivenza di diversi interessi che, nel
mercato, trovano il luogo di sintesi
e di incontro.
La piena consapevolezza del nostro ruolo e la necessità di garantire all’interno del mercato immobiliare ( ma questo vale ovviamente per ogni comparto della
nostra economia) il pieno rispetto delle regole di trasparenza e
informazione, rappresentano le
nostre corsie privilegiate dove far
scorrere ogni iniziativa volta ad
agevolare l’uscita dal tunnel buio
della crisi.
* presidente della Camera
di Commercio di Napoli
II
Venerdì 5 aprile 2013
Troppi falsi agenti immobiliari
Fiaip fa squadra con la Finanza
Di ENZO MUSELLA
Prospettive politiche incerte, mercato immobiliare bloccato, ma soprattutto lotta all’evasione e all’abusivismo. Questi i principali punti toccati da questa intervista con
Paolo Righi, presidente nazionale di Fiaip,
(Federazione Italiana Agenti Immobiliari
Professionali). Il numero uno della Fiaip si
scaglia a muso duro contro gli intermediari immobiliari abusivi, contro i quali ha deciso di istituire una vera e propria task force coordinata dall’ufficio centrale di Fiaip
e già pronta a creare un rapporto diretto
con la Guardia di Finanza. Una criminalizzazione dell’abusivismo che si era arenata
con l’epilogo turbolento dell’Esecutivo
Monti e che, Righi si augura, possa realizzarsi con l'auspicabile formazione del nuovo Esecutivo. L'attenzione è inevitabilmente puntata sulla politica, così come è
stato durante il convegno preelettorale: "Se
riparte l'immobiliare, riparte l'Italia" tenutosi a Roma a fine gennaio.
Presidente, quali sono stati gli impegni
preelettorali che la politica ha assunto nei
confronti della Federazione? “Il primo punto è stato quello dell'eliminazione dell'Imu.
Tutte le forze politiche ritengono che sia
una legge iniqua e sarebbe opportuno che
trovassero un punto di incontro aldilà dei
rispettivi schieramenti. Ma il tema più caldo è quello dell’abusivismo professionale.
Oggi l'imponibile fiscale evaso da questi signori corrisponde a 450 milioni di
euro. Abbiamo avuto
la rassicurazione che
la modifica della legge 39/89, che già avevamo richiesto al pre-
cedente governo, sarà portata avanti da
tutte le forze politiche al fine di togliere le
tre sanzioni amministrative e una volta
scoperto l'abusivo procedere immediatamente con l'applicazione della sanzione penale, il processo ed eventualmente anche
il carcere”. Evasione fiscale e mercato immobiliare. Quali le iniziative? “Questo è un
Paese che ha una parte di illegalità molto
forte causata sicuramente da una pressione fiscale altissima, ma anche causata da
mancanza di controlli e leggi che lasciano
ampie scappatoie. Gli intermediari abusivi
sono delinquenti, ma Fiaip si farà carico di
quest’onere denunciando direttamente dalla presidenza nazionale gli abusivi creando un rapporto diretto con la Guardia di
Finanza affinché l'evasione in questo settore venga eliminata anche per quei territori che purtroppo sono in mano alla criminalità organizzata in cui la legalità è latente”. A proposito di riforme, in tempi di
crisi le fasce più colpite sono giovani e anziani: Fiaip non potrebbe chiedere ai propri iscritti di agevolare questi cittadini con
degli sconti sulle parcelle? “Fiaip non può
indirizzare i propri associati ad applicare
determinate tariffe perché già in passato
l'antitrust ha detto che questa cosa non si
può fare, di fatto formeremmo un cartello
e quindi se anche facessimo, a fin di bene,
questa cosa potremmo incorrere in sanzioni”. Volendo fare una retrospettiva, quali sono state le cause e le responsabilità
del blocco del mercato immobiliare italiano e quali le vie d'uscita? “Nel 2006
sono state vendute 880 mila abitazioni private in Italia, invece oggi ne vendiamo solamente 470 mila, c'è stato
un mercato drogato perché la finanza si è impossessata anche del mercato immobiliare. In Italia abbiamo sentito i reflussi di
un sistema basato semplicemente sulla carta
e non sull’economia
reale. Le banche
adesso stanno scontando quello che
hanno fatto in precedenza e cioè
hanno un forte
passivo derivan-
Paolo Righi
te da mutui non pagati, hanno una giacenza di immobili in contenzioso e quindi hanno ridotto fortemente quelli che sono gli
impieghi sui mutui”. Negli States il 2012 è
stato l'anno della ripresa per il mercato immobiliare. Prevede una ripresa del mercato anche in Europa e in Italia?
“Mi permetta una piccola correzione. La
crisi non è partita dal mattone americano,
ma dalla finanza americana che ha usato il
mattone come veicolo. Oggi in un mercato
più sano anche il mercato americano sta riprendendo fiato: se l'Italia avrà un governo stabile per almeno i prossimi due anni
e se l'Europa metterà in atto delle politiche
anti speculative, allora sicuramente le banche avranno la possibilità di tornare ad
erogare mutui e gli italiani ritorneranno ad
investire nel mattone. Penso che nel secondo semestre del 2013 ci saranno i primi segnali di ripresa. Altresì se il prossimo
governo applicherà un ulteriore patrimoniale e aumenterà ancora la pressione fiscale sugli immobili, l'intera filiera del
"Mattone" italiano non avrà futuro”. Alla
luce di tutto questo, il mattone resta l’investimento più sicuro per gli italiani? “Assolutamente si, le famiglie italiane vogliono acquistare una casa per se e per la propria famiglia per dare sicurezza anche alle nuove generazioni. Un paragone efficace viene dal confronto con la Francia. Tre
anni fa il governo Sarkozy ha fatto scelte
politiche per favorire l'acquisto immobiliare ai francesi, proposte che vengono rilanciate anche in questi giorni da Hollande che sta ulteriormente favorendo il mercato immobiliare proprio perché un maggior numero di proprietari e una maggiore ricchezza diffusa sul territorio genera
anche pace sociale e stabilità economica”.
(www.immobilnews.it)
III
Giovanni Montecatino (Fimaa):
Mattone, la ripresa è vicina
Di FABRIZIO GUASTAFIERRO
Sebbene non azzardi previsioni, il vice presidente della Fimaa di Napoli, Giovanni Montecatino ha motivo di ritenere che per il
“mondo del mattone” si avvicini il momento della ripresa.
Per questo – senza trascurare gli aspetti relativi ad un recente passato – lo stesso responsabile della Federazione Italiana dei
Mediatori ed Agenti d’ Affari inizia la
sua analisi considerando: “Il mercato
immobiliare continua a registrare un
calo delle transazioni che dopo il
2° semestre del 2012 continua a
farsi sentire anche nei primi
mesi del 2013. Ciò nonostante è bene sottolineare
che lo stesso mercato
registra una tenuta delle quotazioni. Ciò in parte è
dovuto alla resistenza dei proprietari rispetto alla possibilità di vendere il proprio
bene a cifre considerate inadeguate rispetto alle aspettative o comunque inferiori rispetto ad acquisti effettuati negli ultimi anni”.
Proseguendo nel suo ragionamento, lo stesso Giovanni Montecatino aggiunge: “Prima di
ogni altra cosa bisogna senz’altro considerare che le attuali quotazioni relative alla
conclusione delle compravendite si avvicinano ai valori degli anni 2000 / 2002. La
qual cosa significa che siamo vicini ai valori vigenti prima dell’entrata dell’Euro, maggiorati della rivalutazione monetaria. Se
questo è vero c’è da ritenere condivisibile la
tesi che mira ad affermare che questo trend
continuerà nei prossimi mesi. Di fronte ad
una premessa di questo genere non si può fare a meno di evidenziare che si avvicini una
nuova fase di contrattazioni destinata ad incidere in maniera significativa sul fronte delle compravendite”.
Poi il responsabile della Fimaa partenopea
osserva: “ Il fenomeno della discesa dei prezzi che pure si è registrato in passato, sicuramente deve essere inquadrato in un quadro
più ampio: quello che ha viso interessata la
crisi dell’economia Italiana. Per questo è facile affermare che nella prospettiva di una ripresa generale certamente anche il Mercato
immobiliare, a seguire - e con i tempi che richiederà il momento – si distinguerà con una
ripresa delle quotazioni che, per certi versi,
Giovanni Montecatino
>>
Bisogna considerare
che le attuali
quotazioni relative
alla conclusione
delle compravendite
si avvicinano ai valori
degli anni 2000 / 2002
potrebbe essere considerata “calmierata”.
Ciò perché è fuori dubbio il fatto che tanto i
venditori quanto gli acquirenti sapranno attribuire al bene immobile una giusta considerazione.
E’ fuori di ogni dubbio, infatti, che ogni cespite – soprattutto se ci si riferisce ad immobili di tipo residenziale – non è solo da
guardare come un “bene rifugio”, continua a
svolgere una funzione essenziale e prioritariamente, come bene destinato ad assolvere ai bisogni primari delle famiglie”.
Intimamente predisposto ad offrire analisi in
termini positivi, Giovanni Montecatino aggiunge: “Come sempre bisogna cogliere qualunque spunto sia capace di alimentare previsioni di tipo positivo. In questo senso, quindi, mi piace considerare che il “rovescio della medaglia” presenta anche degli aspetti
positivi. Ciò perché se è vero che i prezzi
delle vendite ed il numero delle contrattazioni destinate a concretizzarsi in questo ambito, hanno registrato delle flessioni, è al-
trettanto vero che il mercato delle locazioni
ha subito una improvvisa accelerazione.
Molti proprietari intenzionati a vendere i
propri cespiti, in attesa di tempi migliori per
chiudere le trattative che potenzialmente li
possono vedere interessati, hanno positivamente considerato la possibilità di porre gli
stessi immobili sul mercato degli affitti,
individuando in questa formula una
possibilità di trarre comunque un reddito. Di fatto, anche in questo caso, si
è registrata una sorta di calmierazione che, di fatto, ha generato
nuove soluzioni volte a soddisfare esigenze abitative e quindi,
come si diceva, un bisogno essenziale delle famiglie”.
Avviandosi alle conclusioni, il
vice presidente della Fimaa
dichiara: “E’ importante
che in questa fase finale di
transizione tutti gli utenti
quindi i venditori – locatori, nonché gli acquirenti – conduttori non guardino al mercato immobiliare come un serbatoio al quale attingere per potersi arricchire o dove poter ritrovare l’affare della propria vita. Occorre che tutti vivano come se ci si ritrovasse al cospetto di un vetrina dove ricercare un
bene che, data la sua importanza, soddisfi le
proprie esigenze ed aspettative. In questo
senso ritengo che, ancora una volta, un ruolo di primissimo piano spetti agli agenti immobiliari. Questi ultimi, talvolta anche a discapito delle aspettative del cliente, devono
riuscire a rimanere lucidi e garantire - in considerazione della particolarità del momento
storico - la massima attenzione nel valutare,
con estrema oggettività il valore del bene
eventualmente da trattare. Con ciò resistendo alla tentazione di alimentare qualsiasi
falsa aspettativa”. •••
IV
Adelfi: Quante occasioni perse
tra degrado e progetti al palo
Il rogo di Città della Scienza è solo l’ultimo schiaffo alla città
Di GIOVANNI ADELFI*
Da circa quarant’anni il
problema centrale del
mercato immobiliare della città di Napoli è divenuto quello del restauro,
della riqualificazione e
del recupero del patrimonio esistente.
Si assiste, a livello nazionale, ad imponenti
processi di riorganizzazione funzionale delle
città e alla nascita di nuove tendenze collettive che richiedono nuovi equilibri, come l’attenzione all’ambiente, la gestione produttiva
del patrimonio, la riqualificazione e bonifica di
aree urbane, la promozione della cultura della qualità (risparmio energetico, sicurezza degli impianti), l’approccio strategico del marketing territoriale, in grado di ben supportare
l'offerta di territorio e di servizi urbani e territoriali, in risposta alle esigenze della popolazione residente e dei fabbisogni dei potenziali flussi di consumatori.
La nostra città assiste: centro o periferia non
fanno ormai differenza!
Il centro storico registra quotidianamente crolli e dissesti statici per chiese, statue e palazzi,
tra il disinteresse degli amministratori, il teppismo dei delinquenti e l’ignavia o disinteresse di chi non riesce ormai più ad indignarsi.
Le periferie urbane mancano assolutamente di
identità, grandi accampamenti residenziali, ferocemente criticate dagli utenti ed occupate
malvolentieri. La maggior parte del patrimonio edilizio delle “periferie napoletane” è di
scarsissima qualità architettonica e costruttiva, generalmente non antisismico, con impiantistica superata, non “sostenibile”, carente di servizi (verde, parcheggi, luoghi di aggregazione, ecc.), nei prossimi dieci anni rischia di diventare totalmente obsoleto e dovrebbe essere radicalmente sostituito.
Ora anche il quartiere Chiaia, ove il crollo del
palazzo ottocentesco alla Riviera dovuto all’acqua proveniente dal sottosuolo che ha invaso la costruenda limitrofa stazione della Linea 6, ha gettato l’intera area nel caos ed evidenziato ancora l’esistenza di una rete idrica
e fognaria vecchia e fatiscente che provoca
infiltrazioni e crolli e la necessità di ristrutturazione dell’intera rete dei sottoservizi.
Parti della nostra città sono quindi diventate
strutturalmente vecchie ed il degrado fisico e
l’invecchiamento degli edifici, rendono il patrimonio edilizio inadatto all’attuale società.
La proprietà immobiliare perde così di valore,
il degrado influisce sulla commerciabilità degli immobili, siano essi residenziali o commerciali, che diventa più difficile e complessa,
causando un’ ulteriore freno alle normali dinamiche delle compravendite, già compromesse dalla crisi economica.
La rigenerazione della città, sia del centro che
delle zone urbane periferiche e marginali, pertanto, si configura come elemento centrale di
sviluppo economico e spinta indispensabile
per il mercato immobiliare locale.
Tale necessità di riqualificazione è la condizione essenziale per il ritorno economico sul
territorio e per la difesa degli investimenti immobiliari fatti dalla popolazione. Essa servi-
rebbe a conferire una maggiore vitalità a quelle aree di particolare valenza commerciale ed
economico–sociale e quelle a forte vocazione
commerciale di vicinato, non solo nei quartieri centrali, ma anche quelli periferici che sono
a maggiore rischio di “marginalità”.
In alcune zone come Bagnoli, la zona industriale orientale la crisi dell’industria e le difficoltà della politica hanno lasciato delle vaste
aree quasi inutilizzate, che si configurano come dei veri e propri “buchi” all’interno dell’assetto urbano napoletano. Questi sono i simboli più evidenti del fallimento della riqualificazione, poiché altre città europee hanno messo in piedi ambiziosi progetti di ristrutturazione proprio a partire dalle ex aree industriali.
In particolare a Bagnoli l’area della ex-Italsider,
il grande polo metallurgico che per decenni
ha dato lavoro a migliaia di napoletani, ma
che oggi è soltanto un relitto che continua a inquinare terreni e mare. Un progetto di riqualificazione faraonico mai portato a termine è
testimoniato da enormi edifici ristrutturati adibiti alle mansioni più disparate, divisi da enormi silos arrugginiti, una storia caratterizzata
da trent'anni di rinvii con enorme disillusione
della popolazione. Archeologia industriale e
futuro incerto ora macchiato dall’orrendo
evento del rogo di Città della Scienza.
Siamo di fronte ad una situazione di degrado
che coinvolge l'intera area cittadina. Dobbiamo, quindi, essere tutti indignati per come Napoli si presenta e continua ad offrirsi ai suoi
cittadini: roghi, crolli, strade groviera, allagamenti, atti vandalici, insomma un patrimonio
immobiliare ed urbano alla mercé dell’incuria,
dei fenomeni meteorologici (anche i più blandi) della mancata lungimiranza di qualche politico.
La diffusa riqualificazione urbana della città
deve essere al centro dell’agenda politica, che
programmi i necessari interventi decisivi sui
fattori di degrado, sul malessere urbano e sui
ritardi infrastrutturali che la caratterizzano.
La nostra città necessita quindi di un intervento sistemico, programmato, che esuli da
provvedimenti di facciata, e affronti in una logica di insieme le criticità che si trova a vivere da troppo tempo. Non è sufficiente progettare il singolo bene urbano o la singola piccola area, ma occorre piuttosto progettare la città, facendo ripartire tutti gli ambiziosi progetti mai concretizzati.
*amministratore delegato
della Borsa Immobiliare di Napoli
V
Immobili e carico fiscale:
buone novità per i contribuenti
Di GENNARO CAROTENUTO*
Comuni italiani alle prese con gli aggiornamenti catastali verso l’acconto Imu di giugno,
ma la revisione delle microzone resta una
misura inadeguata
Aggiornamento degli estimi
Le azioni dei Comuni che si sono attivati sul
fronte delle “case fantasma” (ovvero gli immobili non dichiarati), data la vastità delle
particelle da controllare rendono ancora incerti i dati per le stime sui possibili introiti
delle imposte relative a tali edifici (dall’Imu
alla Tarsu, fino all’Irpef che per tutto il 2011
era ancora dovuta anche sugli immobili tenuti
a disposizione come le seconde case). La maggior parte degli immobili non noti all’Agenzia
del Territorio sono concentrati soprattutto
nelle province del Sud, e il monitoraggio della situazione degli immobili richiede inoltre
per gli uffici comunali molte risorse e competenze, e tuttora benché molte città si siano attivate, non è possibile fare una stima
precisa per determinare le risorse che si potranno raggiungere relativamente al maggior
gettito che potrà confluire nelle casse comunali.
Difficile uno sconto d’imposta
A causa dell’incertezza del gettito, diventa
difficile usare queste risorse per prevedere di
ridurre ad esempio le aliquote dell'Imu sui
fabbricati che sono sempre stati "in regola".
Questo anche in quelle zone in cui l'operazione di individuazione delle irregolarità si è
svolta con un margine d'errore molto contenuto. Lo sconto d'imposta, insomma, potrà
eventualmente avvenire solo a consuntivo, il
che vuol dire dal 2014 in poi, ma non sicuramente quest'anno.
La revisione delle microzone
A meno di improbabili correzioni che eventualmente potrà fare il futuro nuovo Governo, l'Imu quest’anno si dovrà versare ancora
in base ai vecchi valori catastali, anche perché le iniziative dei Comuni per correggere i
classamenti e le microzone hanno coperto
solo una minima parte delle unità immobiliari
che sono registrate nel catasto alla fine del
2011. Le operazioni attivate sulla base delle
disposizioni del comma 335 dell’articolo 1
della Finanziaria 2005 (Legge 311/2004)
hanno fatto ben poco, e fino a che non si metterà in moto una revisione degli estimi catastali su scala nazionale, i proprietari di immobili avranno ancora rendite catastali che
penalizzano le case di periferia, di recente
costruzione o collocate in quartieri degradati. Per quanto riguarda la revisione delle microzone esse costituiscono inoltre uno strumento inadeguato in quanto presuppongono
una collaborazione tra enti diversi e una coerenza tra i diversi uffici dell’Agenzia del Territorio che non sempre esiste. Emblematico
per quanto riguarda le microzone è il caso di
Lecce, dove il Comune ha fatto ricorso a una
procedura che lo stesso aveva intrapreso nel
2010 chiedendo all’Agenzia del Territorio di
avviare la revisione in due microzone cittadine, che di fatto coprono oltre il 90% della città. In particolare dopo l'introduzione dell'Imu,
sono state notificate ai proprietari le nuove
rendite, e il ricorso al TAR deriva dal fatto che
il Catasto si era rifiutato su richiesta del sindaco di sospendere i riclassamenti.
Necessarie altre vie
La revisione delle microzone tuttavia non potrà avere effetti sull’Imu per quest’anno e i Comuni che sono impegnati a rimodulare e ridurre le disuguaglianze del tributo verso i
cittadini sono costretti ad adottare altre vie.
Alcuni Comuni in particolare si stanno muovendo in tal senso. Una prima opzione, ad
esempio, è quella di modulare l'aliquota dell’Imu sulla base del numero di immobili posseduti dal proprietario oppure un’altra soluzione potrebbe essere quella di aumentare la
detrazione per la prima casa (o abbassare
l'aliquota) ai nuclei familiari con un reddito
Isee inferiore ad una certa soglia. Bisogna
tuttavia considerare che tali correttivi non
tengono conto della variabile catastale, ma
vanno in contro alle famiglie a basso reddito
e far pagare chi possiede più immobili.
*dottore commercialista,
componente della Commissione
Real Estate dell’Odcec Napoli
VI
Casa, vendite in calo
il mercato è fermo
Di RUDY GIRARDI*
In attesa di leggere i dati, come sempre ben elaborati dalla Borsa Immobiliare di Napoli nel
listino ufficiale dei valori immobiliari del secondo semestre 2012, è
possibile affermare che il quadro d’insieme
- a Napoli e provincia - non sembra mutato.
L’elevata flessione delle compravendite di
abitazioni, registrata nel secondo trimestre
dello scorso anno a livello nazionale, si evidenzia anche nelle maggiori città italiane.
Napoli non fa eccezione. Anche se la contrazione di compravendite è minore rispetto a
quanto è accaduto a Roma e a Milano, si è
passati da un -12,1 del primo trimestre ad
un -14,2% del secondo trimestre 2012, con
previsioni tutt’altro che ottimistiche.
La restrizione del mercato è ancora più evidente nei comuni della provincia delle principali città dove il mercato delle abitazioni
presenta nel secondo trimestre del 2012 una
discesa del 25,4%. Spiccano il tasso negativo dell’hinterland di Roma (-32,2%), le flessioni nei comuni intorno a Milano (-23,0%),
mentre la provincia di Napoli mostra un tasso di calo poco inferiore al 20%.
Da questa analisi la realtà di Napoli e provincia risulta essere in caduta, ma in misura
inferiore rispetto alle altre realtà italiane.
Quanto alle quotazioni, l’IPAB (l'indice dei
prezzi delle abitazioni) elaborato dall’Istat
evidenzia un calo costante dell'1,3% dei valori nelle grandi città, mentre la nostra città ha fatto registrare un valore negativo superiore rispetto alla media nazionale: -2,2%.
Una prima considerazione è che a Napoli si
è ridotto meno il numero delle transazioni,
a fronte di una maggiore riduzione nelle
quotazioni immobiliari. La riduzione maggiore si è avuta in concomitanza dell’introduzione dell’IMU, con un picco negativo che
si è registrato nei giorni di scadenza della
prima rata. Tale flessione si è registrata in
tutte le altre grandi città, ma in misura minore.
Per gli affitti, invece, i valori - sempre riferiti al territorio comunale - sono rimasti costanti nell’ultimo anno osservato. Nella provincia di Napoli invece è possibile notare un
crollo vertiginoso del prezzo richiesto che
arriva mediamente anche ad una riduzione
del 20%. Infatti, nell’area metropolitana di
Napoli si nota una sensibile riduzione dei
prezzi con picchi negativi sempre tra maggio e giugno 2012, ma a differenza del centro cittadino, i valori nel terzo e quarto tri-
mestre non hanno avuto rialzi significativi.
La crisi del mercato immobiliare, pertanto,
dipende in primo luogo dalle condizioni di
crisi della nostra economia e dall’aumento
del costo del denaro per l’acquisto di abitazioni. L’introduzione dell’Imu, inoltre, può
aver gravato sulla decisione dell’acquisto di
abitazioni, non destinate all’uso di abitazione principale, oltre ad incidere negativamente sulla fluttuazione delle quotazioni. Molti proprietari, pur di vendere gli immobili prima della scadenza delle rate, hanno sensibilmente ridotto il prezzo di vendita, soprattutto in aree periferiche dove
le quotazioni sono più basse.
Va sottolineato, però, il carattere singolare
di tale crisi, che non è legata ad una carenza di ‘prodotto’ sul mercato quanto piuttosto ad una serie di condizioni a contorno: innanzitutto l’assoluta divaricazione tra le caratteristiche degli immobili disponibili sul
mercato e le attese degli acquirenti. Il mercato immobiliare napoletano è costituito
per lo più da immobili vecchi, privi di moderne attrezzature e disponibili in aree funzionali ‘poveri’ rispetto ai moderni standard di vita. Basti pensare ad alcune caratteristiche primarie (ascensore, posto auto,
risparmio energetico) quasi del tutto assenti, spesso per limiti afferenti alla regolamentazione urbanistica. Altro valido
esempio è rappresentato dall’impossibilità
di frazionare gli appartamenti di grandi dimensioni, esponendo i proprietari alla necessità di sostenere alti costi di manutenzione e tasse che, di fatto, mettono fuori
mercato i beni stessi.
Altro nodo gordiano del mercato è legato alla difficoltà di accedere ai mutui. Per rispondere o almeno armonizzare domanda
e offerta di capitale, pre-condizione essenziale per restituire vitalità al mercato immobiliare, il Gruppo Giovani dell’Ance Campania ha organizzato per il prossimo 19
aprile il convegno “Credito: le difficoltà di
un mercato in recessione”, a cui prenderanno parte i vertici dei principali Istituti di
credito.
L’auspicio è che si trovino formule per dare vigoreal mercato immobiliare e slancio a
nuove iniziative imprenditoriali, anche di
maggiore respiro.
Infine, va ricordata la nota forse più dolente: l’assenza di politiche di sostegno alla domanda di abitazioni. L’housing sociale resta
un progetto con risvolti poco reali. Anche il
bando regionale del 2009, per i pochi Comuni in cui sta andando avanti fra grandi
difficoltà, offre possibilità immobiliari al di
fuori dei centri cittadini, laddove si concentra gran parte della richiesta e della popolazione regionale.
*presidente Acen
VII
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ristrutturazione, con ascensore e servizio di portierato. Riscaldamento centralizzato.
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in cucina living, con accessi al balcone, camera da letto, piccola cameretta, bagno padronale con vasca, e bagno di servizio con doccia. Soleggiato e luminoso, con ottima
esposizione. Buone le condizioni interne. Classe G. Euro 150.000. Rif. 14-155 Marco Della Chiesa. Remax Programma Casa [email protected] 081.7580520
CASORIA, Via P. di Piemonte, piccolo appartamento locato, composto da camera, cucina e bagno. Ottima rendita. Classe G. Euro 84.000. Rif. 03-849 Biagio De Angelis. Remax Programma Casa [email protected] 081.7580520
CASORIA, Parco Europa, propongo in vendita al 4° piano, appartamento ristrutturato,
di tre vani e doppi accessori, così diviso: ingresso, soggiorno living, ampia ed abitabile cucina, camera da letto, cameretta, due bagni, ripostiglio, doppia esposizione, esterna ed interna, entrambe con balcone. Inoltre vi è la possibilità di parcheggiare l’auto
all’interno del parco partecipando alla rotazione annuale prevista dal condominio.
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vani ed accessori. L’immobile è ubicato in un piccolo condominio di solo sei unita’
abitative, con doppio affaccio, al primo piano, ristrutturato nell’anno 2008, e dotato
di impianto di riscaldamento. Così diviso: ingresso in corridoio, cucina abitabile con
balcone, cameretta, camera da letto, bagno con vasca, ripostiglio. Classe G. Euro
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così diviso: ingresso, cucina abitabile, salone, camera da letto, cameretta, studio, e due bagni con vasca e doccia. Tutti gli ambienti affacciano sul terrazzo. Classe G. Euro 300.000. Rif.
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accessori, in ottime condizioni interne, posto al secondo piano con doppia esposizione. L’appartamento è composto da una piccola sala d’ingresso, cucina living, tre camere da letto divise da un ampio corridoio, 2 bagni, ripostiglio e balcone. Termoautonomo, Classe G, ipe 111 kWh/mq..Euro 168.000. Rif. 34-95 Alberto Bencivenga. Remax
CASORIA, zona Duca D’Aosta, in vendita appartamento di 3 vani ed accessori. L’immobile
è sito al 1°piano in un minicondominio, a pochi passi dalla centralissima via Diaz, nei
pressi del caseificio “Muzzarè”, ed è così diviso: ingresso, cucina, salotto, camera da
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VALORI DEL MERCATO IMMOBILIARE DELLA CITTÀ E PROVINCIA DI NAPOLI
CRISI DEL MERCATO IMMOBILIARE: QUALI OPPORTUNITA’
P R O G R A M M A
Ore 10:00 Registrazione dei partecipanti e welcome coffee
Ore 10.30 Saluti:
Maurizio Maddaloni
Presidente C.C.I.A.A. di Napoli
Clemente M. del Gaudio
Presidente Borsa Immobiliare di Napoli
Ore 11.30 Interventi:
Pasquale Sommese
Assessore Affari Generali
Regione Campania
Luigi Fusco Girard
Docente di Estimo Urbano
Università degli Studi di Napoli Federico II
Mario Condò de Satriano
Presidente prov. FIAIP
Rodolfo Girardi
Presidente ACEN
Luigi Matera
Segretario Gen. ADICONSUM Campania
Saverio Iaccarino
Presidente prov. FIMAA
Conclusioni:
Giovanni Adelfi
A.D. Borsa Immobiliare di Napoli
Paolo Carrino
Presidente Comm. Real Estate ODCEC Napoli
Ai partecipanti verrà distribuito il nuovo Listino Ufficiale dei Valori del Mercato Immobiliare della
Città e Provincia di Napoli relativo al II semestre 2012

L`onda lunga della crisi travolge ancora il mercato

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