i fondi immobiliari in italia e all `estero

SCENARI IMMOBILIARI®
ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE
I FONDI IMMOBILIARI
IN ITALIA E ALL’ESTERO
(AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2006)
SINTESI PER LA STAMPA
1. I fondi immobiliari nel mondo
Il 2006 si chiude, a livello mondiale, con un potenziamento e consolidamento del
“risparmio gestito“ nell’immobiliare attraverso le diverse forme di fondi immobiliari
(chiusi, aperti, Reits). La capitalizzazione supererà gli 850 miliardi di euro, con un
incremento dell’11,2 per cento rispetto allo scorso anno.
Le previsioni per l’anno prossimo sono di un superamento del “muro” dei mille miliardi
di euro di capitalizzazione. Un forte impatto dovrebbe venire dall’introduzione dei Reits
in Germania e nel Regno Unito. Ma è interessante notare come anche in mercati maturi
come gli Stati Uniti, il mercato dei fondi cresca. Novità interessanti, ad alto tasso di
sviluppo, si hanno in Oriente e in Australia.
La raccolta aumenta ad un tasso superiore alla capitalizzazione, a dimostrazione di un
trend strutturale e non episodico e di come questi strumenti (di relativa recente
introduzione) siano ormai un asset class consolidato per famiglie e investitori.
I fondi hanno anche un forte impatto sulle economie nazionali, in quanto contribuiscono,
nei Paesi in cui sono operativi, allo sviluppo e alla competitività dell’industria
immobiliare. Per questo motivo, i governi solitamente ne favoriscono lo sviluppo
attraverso normative incentivanti, soprattutto dal punto di vista fiscale.
Unendo le informazioni (non omogenee) tra i diversi Paesi in cui sono presenti i fondi, si
è composta una sorta di asset allocation mondiale. La quota maggiore spetta agli
immobili commerciali, seguita dagli uffici e dalle residenze. Le distinzioni, dal punto di
vista immobiliare, non sono sempre chiare, perché assumono maggiore importanza i
complessi ad uso misto.
1.1.
Europa
I primi dieci mesi del 2006 sono stati caratterizzati da un andamento del mercato
immobiliare migliore rispetto alle previsioni in quasi tutti i Paesi, sebbene tra gli
operatori e gli analisti domini un atteggiamento di prudenza, imputabile soprattutto alle
preoccupazioni relative all’aumento dei tassi di interesse e ai possibili effetti di una crisi
del mercato negli Stati Uniti.
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Il mercato residenziale ha registrato una buona performance e un aumento dell’attività
da parte degli investitori istituzionali. Le quotazioni sono aumentate in modo moderato
nei mercati maturi, mentre hanno registrato una vera e propria impennata nelle località
più importanti dei Paesi emergenti. Anche il comparto uffici ha visto un andamento
positivo con riferimento alle top location delle principali città, mentre la ripresa, nelle
zone secondarie, è più lenta. Il mercato commerciale, invece, è stato ostacolato dalla
scarsa fiducia dei consumatori nei mercati occidentali, a fronte di una crescita sostenuta
nei Paesi dell’Europa orientale.
Il 2007 dovrebbe confermare il trend attuale. In particolare, si dovrebbe assistere al
progressivo miglioramento dei comparti non residenziali legati alle imprese e
all'industria, sostenuti dalla generalizzata ripresa economica, dall’aumento della
domanda proveniente dal settore dei servizi e dalla maggiore disponibilità di credito in
molti Paesi. La carenza di prodotti disponibili, nelle zone più importanti, comporterà un
ulteriore calo dei rendimenti, e indurrà alcuni investitori ad indirizzarsi verso le zone
secondarie o verso nuovi Paesi.
Nell’Europa occidentale, il 2007 dovrebbe essere un anno molto positivo per la
Germania, mentre proseguirà il buon andamento della Spagna e della maggior parte dei
Paesi del nord. Nell’ambito dell’Europa centro-orientale, si assisterà al consolidamento
della crescita di Varsavia, Praga e Budapest, mentre dovrebbe aumentare in modo
evidente l’interesse degli investitori per le zone più prestigiose di Romania, Bulgaria e
Russia.
Il mercato dei fondi immobiliari ha mostrato un trend estremamente positivo, in quanto
un numero sempre maggiore di investitori è incentivato a convogliare una parte delle
proprie risorse nel mercato immobiliare, mosso sia dalla volatilità dei mercati finanziari
che dai buoni rendimenti registrati dai fondi negli ultimi anni.
Il patrimonio dei fondi immobiliari, nei Paesi europei presi in considerazione, dovrebbe
ammontare, alla fine del 2006, a 332 miliardi di euro, contro i 315 del 2005. Si tratta di
una cifra leggermente inferiore rispetto alle previsioni di giugno, a causa della chiusura
di un fondo svizzero e di un andamento positivo, ma lievemente più lento del previsto,
delle Siic francesi.
Per quanto concerne la capitalizzazione, tra i Paesi il cui mercato è più maturo,
l’incremento maggiore ha riguardato il Lussemburgo, dove il numero di fondi è passato
da 33 a 48, e la capitalizzazione ha registrato un aumento di oltre il 40 per cento. Si
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tratta di fondi che presentano una legislazione fiscale estremamente favorevole e la cui
commercializzazione avviene per la larga maggioranza all’estero.
Il secondo posto, quanto ad incremento della capitalizzazione, spetta alle Siic francesi,
passate dai 42.394 milioni di euro, alla fine del 2005, agli attuali 52.700 milioni, mentre
il numero di società è salito da 28 a 45. Il mercato delle Scpi, invece, è stabile: il numero
di società è leggermente diminuito, a fronte di un aumento della capitalizzazione di circa
il 4 per cento.
Ottimo l’andamento dei Puts inglesi, la cui capitalizzazione è passata dai 44.825 milioni
di euro del 2005, ai quasi 54 miliardi previsti per la fine del 2006, suddivisi tra 57
società.
Una situazione di sostanziale stabilità riguarda i fondi olandesi, che registrano un
costante calo del numero e della capitalizzazione dei fondi non quotati, a fronte di una
maggiore capitalizzazione delle Fbi quotate. Si stima un incremento complessivo di
poco più del 5 per cento.
Il settore dei fondi aperti tedeschi è in fase di trasformazione, sia per il perdurante effetto
delle problematiche giudiziarie dell’anno scorso, sia per le attese relative all’avvio dei
Reits nel 2007. Sono in studio numerose modifiche legislative anche con riferimento ai
fondi aperti, finalizzate a rendere il settore più trasparente e a tutelare maggiormente gli
investitori. Nel 2006, la capitalizzazione complessiva è diminuita di circa il 15 per cento
rispetto all’anno precedente, mentre il numero di fondi è passato da 29 a 31.
Un calo analogo riguarda i fondi svizzeri, soprattutto in considerazione della chiusura di
una società nella seconda metà dell’anno.
La crescita è stata elevatissima nei Paesi dove l’introduzione dei fondi è più recente: si
calcola un aumento del 35 per cento in Turchia, dove i dieci Reits operativi hanno
raggiunto una capitalizzazione di circa 1.650 milioni di euro, e di oltre il 26 per cento in
Spagna, dove il patrimonio è passato da 6.477 milioni di euro, nel 2005, a 8.200 milioni,
stimati per la fine del 2006. In fase ancora iniziale sono i Reics (Real estate investment
companies) greci: per il momento sono presenti due società, con una capitalizzazione di
circa 150 milioni di euro.
Dal punto di vista della raccolta, in Europa si stima che il 2006 chiuderà con un totale di
circa 22.250 milioni di euro, il che rappresenta una crescita del 18,5 per cento, rispetto
all’anno precedente. La crescita è guidata dai fondi lussemburghesi, grazie all’ingresso
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sul mercato di nuove società, e tedeschi, che hanno evidenziato una ripresa rispetto alla
raccolta negativa registrata nel 2005. Buono l’andamento della Gran Bretagna, stabile il
Belgio, mentre un lieve calo è attribuibile ai fondi svizzeri, olandesi e alle Scpi francesi,
soprattutto a causa del forte afflusso di risorse nelle Siic. In lieve diminuzione anche la
raccolta dei Reits turchi, in quanto nel 2006 non sono stati costituite nuove società, a
differenza dell’anno precedente.
Il 2006 ha registrato un lieve calo dei rendimenti a livello europeo, imputabile alla
generalizzata diminuzione dei rendimenti nella maggiore parte dei comparti immobiliari
nazionali, soprattutto a causa della carenza di offerta di prodotti di qualità.
La progressiva introduzione dei Reits, anche in Europa, comporta un aumento dei fondi
che seguono il modello statunitense e che, dunque, puntano sulla specializzazione: sono
in aumento le società che investono nel comparto della logistica e degli immobili
integrati, che comprendono spazi commerciali, qualche ufficio e ampie aree destinate al
tempo libero. Per quanto riguarda il settore residenziale, questo è ritenuto interessante
soprattutto dai fondi spagnoli e svizzeri, anche se è in aumento il numero di fondi di altri
Paesi che investono nel comparto dell’edilizia sociale.
1.2. Stati Uniti
La crescita economica mostra i primi segnali di rallentamento dall’inizio del 2006, e gli
ultimi mesi hanno evidenziato una situazione di particolare debolezza, con una crescita
nettamente inferiore alle previsioni e un rallentamento del mercato immobiliare.
Tuttavia, la crescita dei consumi privati dovrebbe subire un indebolimento modesto,
grazie ad un mercato del lavoro strutturalmente solido.
Il mercato della casa è in fase di rallentamento, creando serie preoccupazioni per
l’economia americana, dal momento che il comparto residenziale concentra i due terzi
dell’attività del settore. Se i prezzi dovessero diminuire, è probabile che la Fed
procederà ad una riduzione dei tassi di interesse, al fine di limitare gli effetti della
recessione.
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Il rallentamento del potere di acquisto e del mercato immobiliare residenziale hanno
creato qualche preoccupazione anche per il comparto commerciale. Tuttavia, il mercato
continua ad essere dinamico, dal momento che si tratta di un settore guidato dagli
investitori istituzionali. In effetti, gli immobili commerciali concentrano una buona
quota del portafoglio della maggior parte degli investitori americani.
Nonostante il rallentamento del mercato immobiliare, il settore dei Reits ha mostrato una
performance positiva: il numero di società è sceso da 197, nel 2005, alle attuali 190, ma
la capitalizzazione è aumentata da 335 a 403 miliardi di dollari, pari a 315 miliardi di
euro.
Anche nel 2006, dunque, i fondi immobiliari europei hanno registrato una
capitalizzazione complessivamente superiore a quella dei Reits americani. La forbice è
destinata ad allargarsi nei prossimi anni, in considerazione dell’ingresso sul mercato dei
Reits in Germania e Regno Unito, e dell’ampliamento dell’intero comparto nella
maggior parte dei Paesi europei. A breve-medio termine, inoltre, anche i paesi
dell’Europa centro-orientale dovrebbero essere in grado di dare il proprio contributo al
settore dei fondi immobiliari.
Sul piano della raccolta, invece, i Reits americani continuano a superare ampiamente
quelli europei. Il 2006, come previsto, ha registrato un forte incremento, raggiungendo
31,5 miliardi di euro. L’aumento è imputabile sia al processo di rinnovamento del
portafoglio di alcune società che agli importanti investimenti effettuati nei Reits
statunitensi da parte delle società canadesi.
Si conferma la tendenza alla specializzazione da parte dei Reits americani, con
particolare riferimento ai comparti terziario/uffici e commerciale, anche se è
elevatissimo il numero di immobili integrati. Il settore residenziale continua ad essere
marginale, anche se è in aumento la quota di fondi specializzati nell’investimento in
residenze per categorie speciali.
Se il numero di fondi Hybrids è rimasto inalterato, nel 2006 sono nati due nuovi fondi
Mortgage, specializzati nel finanziamento commerciale; si tratta di fondi che in passato
hanno mostrato ottimi rendimenti e la cui importanza è destinata ad aumentare nel
prossimo futuro.
Nel 2006 il rendimento si è abbassato, in linea con l’andamento dei rendimenti europei,
con riferimento agli Equity e agli Hybrids, mentre i Mortgage hanno confermato la
performance dell’anno precedente, superando il 10 per cento.
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1.3. Giappone
I primi dieci mesi del 2006 hanno visto la quotazione di undici nuovi fondi: attualmente,
pertanto, sono operativi 38 Reits e un altro dovrebbe essere lanciato entro la fine
dell’anno.
Si tratta di fondi diversificati, sia sotto il punto di vista della capitalizzazione che della
tipologia, sebbene siano quasi esclusivamente specializzati. Se nei primi anni, i Reits
giapponesi investivano quasi esclusivamente nei settori terziario/uffici e commerciale, i
nuovi fondi hanno un’attività più diversificata. Tra le nuove società, infatti, due sono a
specializzazione residenziale e due alberghiera: quest’ultimo, infatti, rappresenta un
settore molto redditizio in Giappone.
Per il momento, i Reits giapponesi possono investire solo in Giappone, e la quasi totalità
degli acquisti è concentrata nelle zone più prestigiose di Tokyo, sebbene gli ultimi
investimenti riguardino anche le zone periferiche migliori della capitale, per quanto
riguarda gli immobili residenziali, e le altre importanti città giapponesi, per quanto
riguarda gli altri comparti.
Tuttavia, il 1° aprile 2007 entrerà in vigore una nuova legge, che permetterà ai Reits di
investire all’estero. Si prevede, dunque, un forte afflusso di investimenti, soprattutto
negli altri paesi asiatici.
Il 2006 si dovrebbe concludere con una capitalizzazione di circa 35 miliardi di euro, il
doppio rispetto all’anno precedente. Si tratta di un andamento decisamente positivo,
sebbene leggermente inferiore rispetto alle previsioni effettuate dagli analisti giapponesi
all’inizio dell’anno.
Anche la raccolta ha registrato un incremento vistoso, passando da 16,5 miliardi di euro,
nel 2005, a 27,5 miliardi, previsti per la fine del 2006. Si prevede un rallentamento della
crescita nel 2007, anche perché il settore si avvia verso un maggiore grado di maturità.
A differenza dell’Europa e degli Stati Uniti, il 2006 ha registrato un aumento del
rendimento medio dei Reits, grazie all’ingresso sul mercato di fondi specializzati in
settori redditizi, quali la logistica e il comparto alberghiero.
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1.4. Australia
Il 2006 è stato un anno positivo anche per gli Lpt australiani: il numero di società è
rimasto pressoché invariato, rispetto all’anno precedente, ma la capitalizzazione è
passata dai 48,3, del 2005, ai 60 miliardi di euro, previsti per la fine del 2006; anche la
raccolta è aumentata in modo considerevole, passando da 4.700 a 5.400 milioni di euro.
Il settore degli Lpt continua ad essere caratterizzato da una forte concentrazione. Le
nove società più importanti detengono più della metà dell’intero patrimonio di proprietà.
In particolare, il gruppo Westfield ne possiede da solo oltre il 35 per cento, e continua ad
espandersi.
La maggior parte degli Lpt australiani è fortemente specializzato dal punto di vista
tipologico, e la quasi totalità del patrimonio è composto da immobili ad uso
commerciale e terziario/uffici.
Gli Lpt puntano, invece, alla diversificazione geografica, investendo sia in Australia che
all’estero: quasi la metà del patrimonio, infatti, è situato al di fuori dell’Australia. Se gli
Stati Uniti continuano a rappresentare la quota più consistente, sono in forte aumento gli
acquisti in Europa e, soprattutto in Asia, con particolare riferimento a Giappone, Hong
Kong e Singapore.
Nel 2006 gli Lpt hanno registrato un rendimento decisamente superiore rispetto a quello
degli altri continenti, seppure in lieve calo rispetto all’anno precedente. Si calcola una
media di circa l’8 per cento, sebbene la performance vari notevolmente da fondo a
fondo.
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2. Italia
L’anno che si sta concludendo è stato importante per l’intero settore dei fondi
immobiliari italiani. Nel corso del 2006, infatti, quasi tutte le Sgr operanti nel mercato
dei prodotti retail o per istituzionali hanno varato nuovi fondi, orientandosi
prevalentemente verso l’offerta di prodotti specializzati, adatti alle esigenze di
diversificazione dei grandi investitori istituzionali e qualificati. Nuove Sgr si sono
affacciate sul mercato, sia speculative che tradizionali. Attualmente, sono in attesa di
autorizzazione, presso la Banca d’Italia, diverse nuove Società di gestione.
Il 2006 si conferma come un anno record anche per quanto riguarda i volumi raccolti
visto che, entro la fine dell’anno, la raccolta netta raggiungerà i 1.839 milioni di euro
superando, di quasi duecento milioni di euro, quella del 2005. Solo nel 2004 erano stati
raggiunti flussi di raccolta superiori (pari a oltre quattro miliardi e mezzo di euro), anche
se allora il dato aveva risentito dell’ingresso sul mercato dei fondi pubblici Fip e
Patrimonio Uno. Le previsioni per il 2007 sono per un ulteriore aumento (più 19,6 per
cento) dei flussi netti di raccolta.
Tra il 2001 ed il 2006, il Nav dei fondi immobiliari italiani è aumentato di oltre cinque
volte, e le previsioni elaborate da Scenari Immobiliari portano a ritenere che, entro la
fine del prossimo anno, esso sia destinato ad accrescersi di un ulteriore 25 per cento,
raggiungendo i 20 miliardi di euro.
Anche il patrimonio immobiliare gestito direttamente ha conseguito, in sette anni, una
crescita considerevole, aumentando di oltre sedici volte. A dicembre 2006 raggiungerà i
21 miliardi, con una previsione che porta a ritenere che, entro la fine del 2007, gli asset
immobiliari raggiungeranno i 25 miliardi di euro, segnando così un ulteriore aumento, in
dodici mesi, di quasi il 20 per cento. Le previsioni sono state realizzate sulla base dei
programmi di sviluppo comunicati dalle Sgr attualmente esistenti.
L’incremento dei volumi gestiti ha prodotto un notevole aumento nei flussi di
indebitamento, anche se, allo stato attuale, i fondi immobiliari italiani presentano ancora
una bassa propensione all’indebitamento, con un rapporto tra finanziamenti ricevuti e
patrimonio immobiliare che si attesta attorno al 38 per cento. Nel corso dei prossimi
mesi, però, anche per effetto dell’ingresso di nuovi fondi speculativi, o comunque
riservati ad investitori qualificati, il flusso di finanziamenti dovrebbe accrescersi
ulteriormente, dato il loro maggior utilizzo della leva finanziaria nella gestione.
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Tavola 1
Capitalizzazione dei fondi immobiliari nel mondo
(al 31 dicembre di ogni anno, milioni di euro)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006 (a)
2007 (b)
Europa (*)
123.767
125.376
143.565
238.219
272.041
315.098
332.100
406.000
Stati Uniti
108.847
121.546
127.069
207.784
244.022
289.000
315.000
340.000
Giappone
--
1.713
3.724
8.045
11.990
17.065
35.000
52.000
Australia
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
43.760
48.300
60.000
73.000
Resto del mondo
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
n.d.
95.000
110.000
132.000
764.463
852.100
1.003.000
Area
Totale
(*) I Paesi presi in considerazione dal 2000 al 2003 sono: Belgio, Gran Bretagna, Germania, Francia (Scpi), Spagna, Svizzera, Paesi Bassi
A partire dal 2004 sono considerati anche il Lussemburgo, le SIIC francesi e i fondi quotati italiani; a partire dal 2005 anche Grecia e Turchia
(a) Stima
(b) Previsione
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
Tavola 2
Capitalizzazione dei fondi immobiliari nel mondo (indici)
(base 100; Europa e Stati Uniti: 2000 = 100; Giappone 2001= 100; Australia 2004=100, Resto del mondo 2005=100)
Area
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006 (a)
2007 (b)
Europa (*)
100
101
116
192
220
255
268
327
Stati Uniti
100
112
117
191
224
266
289
312
Giappone
--
100
217
470
700
996
2.043
3.036
Australia
--
--
--
--
100
110
137
167
Resto del mondo
--
--
--
--
--
100
116
139
100
111
131
Totale
(*) I Paesi presi in considerazione dal 2000 sono: Belgio, Gran Bretagna, Germania, Francia (Scpi), Spagna, Svizzera, Paesi Bassi
A partire dal 2004 sono considerati anche il Lussemburgo, le SIIC francesi e i fondi quotati italiani; a partire dal 2005 anche Grecia e Turchia
(a) Stima
(b) Previsione
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
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SCENARI IMMOBILIARI®
Tavola 3
La raccolta dei fondi immobiliari nel mondo
(al 31 dicembre di ogni anno, milioni di euro)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006 (a)
2007 (b)
Europa (*)
10.226
11.963
13.265
16.270
18.165
18.770
22.250
40.000
Stati Uniti
17.339
19.859
20.761
21.385
32.437
28.900
31.500
33.000
Giappone
--
1.148
5.368
7.007
8.518
16.500
27.500
36.000
Australia
--
--
--
--
4.208
4.700
5.400
5.800
63.328
68.870
86.650
114.800
Area
Totale
(*) I Paesi presi in considerazione dal 2000 sono: Belgio, Gran Bretagna, Germania, Francia (Scpi), Spagna, Svizzera, Paesi Bassi e Italia
A partire dal 2004 è considerato anche il Lussemburgo, mentre a partire del 2005 anche Grecia e Turchia
(a) Stima
(b) Previsione
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
Tavola 4
La raccolta dei fondi immobiliari nel mondo (indici)
(base 100; Europa e Stati Uniti: 2000 = 100; Giappone 2001= 100; Australia 2004=100)
Area
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006 (a)
2007 (b)
Europa (*)
100
117
130
159
178
184
218
391
Stati Uniti
100
115
120
123
187
167
182
190
Giappone
--
100
468
610
742
1.437
2.395
3.136
Australia
--
--
--
--
100
112
128
138
100
109
137
181
Totale
(*) I Paesi presi in considerazione dal 2000 sono: Belgio, Gran Bretagna, Germania, Francia (Scpi), Spagna, Svizzera, Paesi Bassi e Italia
A partire dal 2004 è considerato anche il Lussemburgo, mentre a partire del 2005 anche Grecia e Turchia
(a) Stima
(b) Previsione
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
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Tavola 5
Asset allocation media dei fondi immobiliari nel mondo
Altri usi
13,5%
Industriale/
logistica
8%
Uffici
30%
Commerciale
37%
Residenziale
11,5%
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
Tavola 6
I fondi immobiliari in Italia
(dati in milioni di euro)
N° fondi operativi(1)
Nav
(2)
Patrimonio immobiliare diretto
Indebitamento esercitato(3)
Capitalizzazione
Raccolta netta
(4)
(5)
Performance(6)
2001
2002
2003
2004
2005
2006°
2007*
7
13
17
29
58
86
105
2.438
3.236
4.048
7.782
13.002
15.906
20.000
1.418
2.718
3.430
10.330
15.901
20.904
25.000
16
429
573
3.980
6.261
7.950
-
2.438
3.236
2.092
3.170
3.912
4.300
-
580
659
722
4.579
1.668
1.839
2.200
n.d.
n.d.
n.d
6,47%
6,15%
6,16%(7)
-
° Stima a fine 2006
* Previsione a fine 2007
(1)
Fondi autorizzati dalla Banca d’Italia e che hanno concluso il collocamento
Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno
Finanziamenti effettivamente ricevuti risultanti da rendiconto
(4)
Include il solo valore di Borsa dei fondi retail quotati
(5)
Al netto dei rimborsi effettuati nel corso dell’anno
(6)
Irr medio dei prodotti appartenenti al segmento dei fondi retail
(7)
Valore riferito al 30 giugno 2006
(2)
(3)
Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®
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Per ogni ulteriore informazione, contattare cortesemente l’UFFICIO STAMPA, al numero
telefonico
+39.06.85.58.802
o all’indirizzo di posta elettronica
[email protected].
UFFICIO STAMPA
13
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