Estratto delle Relazioni di Stima degli Esperti Indipendenti Class Hotel

VALORE DI MERCATO
ALLA DATA DEL 30/06/2007
DEL PORTAFOGLIO ALBERGHIERO
“CLASSHOTEL”
DI PROPRIETA’ DEL
FONDO DOLOMIT
LUGLIO 2007
INDICE
ARGOMENTO
PAGINA
PREMESSA .....................................................................................................................1
DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO..........................................................2
LIMITI DELLA PRESENTE RELAZIONE................................................................2
CRITERI DI VALUTAZIONE ......................................................................................3
ANALISI DELLA SITUAZIONE ALBERGHIERA...................................................5
ASSUNZIONI GENERALI DI PROGETTO .............................................................14
Indicatori monetari ......................................................................................................14
Tempi...........................................................................................................................14
Tassi utilizzati..............................................................................................................14
Contratti di locazione in essere ...................................................................................14
Superfici ......................................................................................................................15
Generalità ....................................................................................................................15
CONCLUSIONI.............................................................................................................16
NOTA FINALE..............................................................................................................16
ALLEGATI:
Tabella Riepilogativa Valori
Report di ciascuna immobile:
Allegato 1 - Mantova
Allegato 2 - Faenza
Allegato 3 - Ravenna
Allegato 4 - Caserta
Allegato 5 – Pisa - Pontedera
Milano, 15 Luglio 2007
Spettabile
Deutsche Bank Fondimmobiliari SGR S.p.a.
Via S. Sofia, 10
20122 – Milano
CONTRATTO N. 3540
VALUTAZIONE PORTAFOGLIO ALBERGHIERO
PROPRIETA’ DEL FONDO DOLOMIT
“CLASSHOTEL”
DI
PREMESSA
In conformità alle Vostre istruzioni, abbiamo preso in considerazione gli immobili in
oggetto. al fine di determinarne il loro Valore di Mercato, alla data del 30 Giugno 2007.
In particolare ci siamo basati su:
− fascia di mercato della proprietà e relativi valori medi;
− posizione della proprietà nella specifica fascia di mercato;
− situazione dei tassi di occupazione;
− ricavi da gestione alberghiera
− analisi dei contratti di locazione associati agli immobili di Proprietà;
− ricavi da canoni di locazione normalizzati;
− costi di gestione (i.e. manutenzione ordinaria e straordinaria, assicurazione, ICI,
etc.).
Elenco dei beni oggetto di valutazione:
Immobile
ClassHotel Mantova
ClassHotel Faenza
ClassHotel Ravenna
ClassHotel Caserta
ClassHotel Pisa
Pontedera
Località
Indirizzo
S. Giorgio di
Mantova
Faenza
Ravenna
Caserta
Via Bachelet, 18
Via S. Silvestro, 171
Via della Lirica, 141
Piazza Vanvitelli, 12
Pontedera
SS FI-PI-LI, Area
serv.Gello
Provincia
MN
RA
RA
CS
PI
DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene
immobile potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro
corrispettivo in denaro, alla data della valutazione, presupponendo:
a) che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni;
b) che, anteriormente alla data della stima, ci sia stato un ragionevole periodo di tempo
(considerando la tipologia del bene e la situazione del mercato) per effettuare una
adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per
portare a termine la vendita;
c) che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data
di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli
esistenti alla data della valutazione;
d) che eventuali offerte da parte di acquirenti per i quali la proprietà abbia
caratteristiche tali da farla considerare come “fuori mercato” non vengano prese in
considerazione.
LIMITI DELLA PRESENTE RELAZIONE
La presente relazione di stima è stata effettuata secondo le istruzioni ricevute,
ciononostante vi sono alcuni limiti inerenti alla relazione stessa che è nostro preciso
dovere segnalarVi, come qui di seguito riportato.
Tali aspetti andranno ulteriormente analizzati in quanto non considerati dal presente
rapporto:
a) Nessuna ricerca è stata effettuata riguardo alla situazione catastale ed ipotecaria od
altro.
Non sono state effettuate verifiche della struttura né analisi sul terreno per la
rilevazione della presenza di eventuali sostanze tossiche.
Nessun aspetto legale, fiscale o finanziario è stato preso in considerazione fatto salvo
quanto specificatamente illustrato nelle seguenti pagine.
2
b) Le indicazioni delle indagini di mercato da noi effettuate sul locale mercato
immobiliare sono a nostro parere rappresentative della situazione di mercato alla data
della presente valutazione.
Ciò nonostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda
e/o offerta propri di alcune delle attività esaminate e tali da modificare, ma non
sensibilmente, l'adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti ed adottati come
riferimento.
c) Le consistenze immobiliari, così come i dati locativi relativi al cespite esaminato,
sono stati forniti direttamente dalla committente;
d) Non abbiamo preso visione delle autorizzazioni relative a concessioni edilizie,
pratiche di sanatoria, agibilità e di tutto quanto concerne la regolarità edilizia dei
fabbricati, né effettuato verifiche, con tale finalità, presso gli Enti
competenti/amministrazioni Comunali e pertanto, in fase di valorizzazione del
patrimonio immobiliare, abbiamo considerato gli stessi come perfettamente regolari.
CRITERI DI VALUTAZIONE
In sede di stima ci siamo attenuti a metodi e principi valutativi di generale accettazione,
ed in riferimento alla particolare destinazione d’uso del complesso immobiliare in
oggetto, ricorrendo al metodo di valutazione di seguito elencato:
−
Metodo Reddituale dei Flussi di Cassa Attualizzati, basato sull’attualizzazione dei
futuri redditi netti derivanti dalla locazione dell’immobile. Alla fine di tale periodo
abbiamo capitalizzato il reddito netto a regime. I flussi di cassa (ricavi-costi) sono
stati considerati a moneta corrente.
Il reddito netto a regime, utilizzato per determinare il Terminal Value è stato calcolato
ipotizzando uno scenario che prevede una gestione “ordinaria” della struttura
alberghiera, a regime, con determinazione del possibile fatturato annuo dell’attività
ricettiva secondo dati consuntivi medi di categoria, prezzi unitari e dati presenze annuali
rilevati dall’ufficio statistica e dalla nostra banca dati.
Il canone di mercato relativo al possibile canone di locazione “ordinario” dell’hotel, è
stato calcolato considerando che in un’attività alberghiera esso generalmente può
variare tra il 15% e il 30% del fatturato annuale dell’attività.
Il Valore dell’immobile è stato infine ottenuto capitalizzando la redditività immobiliare
netta annua ad un opportuno tasso di capitalizzazione, ritenuto sufficientemente
remunerativo in considerazione della tipologia funzionale e dell’appetibilità
dell’ubicazione della struttura in oggetto.
Incidenza dei contratti locativi in essere
3
Ai fini della presente valutazione abbiamo recepito le indicazioni contenute nei contratti
locativi sia per quanto attiene ai canoni che per la loro indicizzazione nel tempo, sia
infine la durata dei contratti stessi, secondo le informazioni da Voi forniteci.
Metodologie operative
Al fine di accertare il valore, CB Richard Ellis Professional Services ha effettuato
sopralluogo esterno agli immobili per rilevare, oltre alle informazioni ricevute
(consistenza, destinazioni d’uso), la situazione immobiliare alla data attuale (qualità,
condizioni, caratteristiche, ecc.).
Contestualmente si è provveduto a rilevare informazioni sul mercato locale per poter
determinare i dati rilevanti (canone locativo e prezzi correnti, livelli di domanda e
offerta, attese degli operatori) , necessari per lo sviluppo delle considerazioni di stima.
Tali dati sono stati riferiti alle diverse destinazioni funzionali dei cespiti, sia attuali, per
determinare il canone congruo, sia future, per redigere la massima valorizzazione degli
asset, sulla base del loro massimo e migliore utilizzo.
I dati riscontrati sul mercato immobiliare locale sono stati opportunamente calibrati
onde adattarli alle specifiche caratteristiche delle proprietà in oggetto, ed utilizzati per
poter focalizzare, per ognuna, la desiderabilità ed appetibilità sul mercato medesimo.
4
ANALISI DELLA SITUAZIONE ALBERGHIERA
Il mercato alberghiero in Italia.
Nell’anno 2006 i 33.527 alberghi italiani, con 1 milione e 20 mila stanze e 2 milioni e
28 mila letti, hanno registrato 242 milioni di presenze complessive, con un aumento
dell’1,5% rispetto al 2005. La domanda dei clienti italiani è stata di 138,7 milioni di
presenze ed ha superato di 1,7 milioni (+1,2%) quella del 2005; la domanda dei clienti
stranieri è stata di 103,3 milioni superando di 1,8 milioni (+1,8%) quella del 2005. Nei
confronti del 2005 la domanda complessiva ha mostrato incrementi in tutti i mesi ad
eccezione di gennaio (- 1,7%) e marzo (- 2,1). I maggiori incrementi si sono avuti,
nell’ordine, ad aprile (+ 9,5%), a maggio (+ 2,9%) e ottobre (+ 1,8%). La domanda dei
clienti italiani è diminuita solo nei mesi di gennaio (- 1,0%), di giugno (- 0,1%) e
novembre (- 2,5%) mentre ha mostrato interessanti aumenti, nell’ordine, nei mesi di
aprile (+ 7,6%), maggio (+ 5,0%), dicembre (+ 4,0%), marzo (+ 2,9%) e febbraio (+
1,7%). Il quadrimestre luglio-ottobre ha prodotto appena lo 0,4% in più rispetto a quello
del 2005. La domanda dei clienti stranieri ha mostrato segni di positività in quasi tutti i
mesi dell’anno ad eccezione del trimestre gennaio-marzo (- 4,1%) e nei mesi di maggio
(-3,5%) e dicembre (-1,3%). Incrementi rilevanti sono stati quelli, nell’ordine, di aprile
(+ 11,6%), giugno (+ 7,3%), e novembre (+ 4,6%) cui vanno aggiunti quelli minori di
ottobre (+3,1%), luglio (2,7%), agosto e settembre (entrambi + 2,0%). Il 56-57% della
domanda italiana si concentra nel quadrimestre giugno-settembre con i massimi nei
mesi di agosto e di luglio che registrano, rispettivamente, il 20% e il 16% delle presenze
annuali. Di contro la domanda straniera si distribuisce in modo più uniforme nell’intero
anno: il punto di elevata concentrazione comprende il periodo maggio-ottobre con il
67% delle presenze annue e con i massimi nei mesi di luglio e settembre che registrano,
rispettivamente, il 13% e il 12% delle presenze annuali.
Il turismo alberghiero del 2006 ha registrato i migliori risultati degli ultimi 10 anni e
supera quelli del 2001 con +1,3% di presenze complessive, +0,1% di presenze italiane e
+3,0% di presenze straniere. Al termine di questi ultimi dieci anni la domanda italiana è
cresciuta del 13,4% con un incremento medio annuo pari all’1,5%, quella straniera del
21,1% con un incremento medio annuo pari al 2,3% e quella complessiva del 16,6% con
un incremento medio annuo pari all’1,8%. Gli alberghi situati nelle città d’affari hanno
registrato il maggior incremento di domanda complessiva (+8%), seguiti, nell’ordine, da
quelli delle località lacuali (+5,9%), delle località marine (+4,7%) e da quelli delle città
e località d’arte (+2,9%). Gli alberghi delle località montane hanno perso l’1,9% della
domanda complessiva a causa della perdita del 7,7% di domanda straniera. Gli alberghi
delle località termali e delle località definite “altre” hanno visto diminuire la domanda
complessiva a causa delle perdite della domanda italiana: i primi hanno perso il 3,8% di
domanda complessiva e l’8% di domanda italiana; i secondi, il 3,6% di complessiva e il
6,3% di italiana. Gli alberghi delle località marine hanno ricevuto un’ampia parte della
domanda complessiva (31,3%) e di quella italiana (36,7%) ed una quota minore di
quella straniera (24,1%). Le città e località d’arte, come di consueto, hanno visto
prevalere la domanda straniera (33,3%) su quella italiana (16,6%) ed hanno ricevuto il
23,7% della domanda complessiva. Negli alberghi montani è affluito il 15,2% della
5
domanda italiana, il 13,2% di quella straniera e il 14,4% di quella complessiva. Negli
alberghi delle località termali sono dello stesso peso le percentuali di domanda italiana
(5,2%), di quella straniera (5,1%) e, quindi, di quella complessiva (5,1%). Nei mesi da
giugno a dicembre 2006 le presenze straniere sono state 67,5 milioni superando di 2,1
milioni (+3,1%) quelle dello stesso periodo 2005.
In questo periodo, i maggiori incrementi li hanno fatti registrare, nell’ordine, gli
statunitensi, con +12,5% rispetto al 2005, che hanno determinato il 10,4% della
domanda straniera del periodo e i giapponesi (+9,3% e 3,3% della domanda straniera).
Incrementi minori sono quelli dei canadesi con +5,8% e 1,1% della domanda straniera
del periodo, dei tedeschi con +4,8%, che hanno determinato, però, il 27,6% della
domanda straniera, dei francesi con +1,8% (7,1% della domanda) e degli svizzeri +0,7%
(5,7% della domanda). Sono diminuite le presenze degli inglesi (-6,5% e 8,9% della
domanda) e dei belgi (-4,1% e 2,7% della domanda). Le presenze dei clienti stranieri
residenti nei paesi definiti “altri” sono aumentate dell’1,8% e rappresentano il 27,8% di
tutta la domanda straniera del periodo. Da gennaio a novembre 2006, la bilancia
turistica dei pagamenti, redatta dall’Ufficio Italiano Cambi, presenta crediti (entrate,
cioè quanto spendono gli stranieri per turismo in Italia ) per 29,1 miliardi di euro
(+6,6% rispetto allo stesso periodo 2005). I debiti (uscite, cioè quanto spendono gli
Italiani per turismo all’estero) ammontano a 17 miliardi di euro (+1% rispetto al 2005).
Il saldo (la differenza tra le due poste) è stato di 12 miliardi di euro (+15,6% rispetto al
2005).
Si riportano di seguito le tabelle con i dati relativi agli arrivi e alle presenze dei clienti
italiani e stranieri sia per il biennio 2005-2006 che per il periodo dal 1997 al 2006.
Mesi
Gennaio
Febbario
Marzo
Aprile
Maggio
Giugno
Luglio
Agosto
Settembre
Ottobre
Novembre
Dicembre
Totale
2006
Italiani
2005
7.632
6.849
8.493
8.486
8.748
16.110
21.520
27.915
12.874
7.549
5.319
7.166
7.709
6.734
8.253
7.885
8.330
16.123
21.413
27.804
12.846
7.530
5.455
6.888
138.661
136.970
Stranieri
2005
%
2006
-1,0%
1,7%
2,9%
7,6%
5,0%
-0,1%
0,5%
0,4%
0,2%
0,3%
-2,5%
4,0%
4.299
5.469
7.234
8.126
10.735
11.588
13.528
11.797
12.868
9.460
4.364
3.885
1,2% 103.353
N.B.: i valori sono assoluti ed espressi in migliaia
6
%
4.427 -2,9%
5.492 -0,4%
7.804 -7,3%
7.284 11,6%
11.122 -3,5%
10.799 7,3%
13.172 2,7%
11.568 2,0%
12.616 2,0%
9.176 3,1%
4.172 4,6%
3.936 -1,3%
101.568
2006
Totale
2005
%
11.931
12.318
15.727
16.612
19.483
27.698
35.048
39.712
25.742
17.009
9.683
11.051
12.136
12.226
16.057
15.169
19.452
26.922
34.585
39.372
25.462
16.706
9.627
10.824
-1,7%
0,8%
-2,1%
9,5%
0,2%
2,9%
1,3%
0,9%
1,1%
1,8%
0,6%
2,1%
1,8% 242.014
238.538
1,5%
Clienti
Anni
1997
1998
Italiani
Stranieri
122.223
85.377
126.178
87.192
Totale
207.600
213.370
1999
128238
90235
218.473
2000
2001
2002
136.392
97.221
138.559
100.322
233.613
238.881
133295
97837
231.132
2003
2004
135.217
93.935
136.496
96.971
229.152
233.467
2005
136970
101568
238.538
2006
138.661
103.353
242.014
N.B.: i valori sono assoluti ed espressi in migliaia
Variazioni Percentuali rispetto all'anno precedente
Clienti
Anni
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Italiani Stranieri -
0,6
2,9
3,2%
2,1%
1,6%
3,5%
6,4%
7,7%
1,6%
3,2%
-3,8%
-2,5%
1,4%
-4,0%
0,9%
3,2%
0,3%
4,7%
1,2%
1,8%
Totale
-2%
2,8%
2,4%
6,9%
2,3%
-3,2%
-0,9%
1,9%
2,2%
1,5%
Il sistema alberghiero in Italia
Il settore alberghiero italiano in questi ultimi anni sta dimostrando segnali di vivacità e
di spinta verso l'innovazione:
-
c'è un forte interesse da parte di investitori stranieri verso le strutture alberghiere
(soprattutto a 4 e 5 stelle) nelle grandi città d'arte e d'affari, in cui sono decollate
ristrutturazioni e costruzioni ex novo con un design concepito in chiave
moderna;
-
stanno facendo il loro ingresso in Italia nuove catene straniere e grandi
compagnie internazionali, mentre quelle già presenti hanno in progetto di
svilupparsi ulteriormente;
-
accresce e si diffonde la gestione manageriale nelle imprese alberghiere.
Il mercato e la competizione nel settore alberghiero stanno emarginando anche in Italia
l'offerta alberghiera povera, rigida, tradizionale per rilanciare servizi di ospitalità
alberghiera con caratteristiche e comfort di standard internazionale.
Nell'ultimo decennio il settore alberghiero ha subito queste trasformazioni:
-
si è ridotto considerevolmente il numero complessivo degli esercizi;
-
è diminuita prevalentemente la massa dei piccoli alberghi ad 1 e 2 stelle;
-
è aumenta l'offerta di camere qualificate e di classe internazionale, raggruppate
negli alberghi a 3 e 4 stelle;
-
l'aumento dei 4 stelle si è verificato soprattutto nelle grandi città e, soprattutto
per i clienti internazionali, accentuando l'arretratezza del parco alberghiero
presente nelle altre aree;
-
dal 2000 nuovi interessi internazionali si sono concentrati sullo standard offerto
dalle strutture a 5 e 4 stelle;
7
-
sta crescendo l'interesse delle catene internazionali per impadronirsi del mercato
"midscale", ovvero quello riservato ai viaggiatori che cercano ospitalità di
qualità a prezzi convenienti;
-
lo sviluppo dei 5 stelle non inciderà tanto sul mercato quanto, eventualmente,
sull'immagine del Paese.
Dopo un forte ridimensionamento del numero di esercizi alberghieri, passato da 41.697
nel 1980 a meno di 33.000 nel 2000, il comparto alberghiero sta attraversando un
momento di nuovo slancio: si sta verificando, infatti, un processo di adeguamento e
riqualificazione delle imprese, che sta avvenendo in modo "endogeno", ovvero sta
diffondendosi autonomamente sulla spinta di percezioni imprenditoriali e su una
richiesta, dichiarata dal mercato, di ospitalità aggiornata e funzionale.
I dati riferiti alla situazione attuale (tabella sottostante) confermano le indicazioni
espresse in precedenza (diminuzione alberghi a 1 e 2 stelle) mentre l’aumento di 3,4 5
stelle fa’ si che il numero totale di esercizi aumenti.
Categoria
alberghi
camere
letti
5 stelle
164
15.650
31.267
4 stelle
3.036
209.512
420.057
3 stelle
15.213
516.486
1.030.779
2 stelle
8.852
165.273
304.391
1 stelle
6.146
79.405
143.050
totale
33.411
986.326
1.929.544
Fonte: Dati Federalberghi
E' evidente che l'Italia, vantando una posizione di rilievo nel panorama dei principali
paesi turistici, necessita di un sistema ospitale allineato a quello presente nel resto del
mondo.
Queste prime constatazioni sono supportate anche da una serie di cambiamenti
strutturali: infatti, nelle principali città italiane tra il 1990 e il 2000 le camere d'albergo,
appartenenti a catene internazionali, sono aumentate in modo consistente.
Il trend individuato, i dati registrati in questi anni e le testimonianze dei responsabili
commerciali delle principali catene alberghiere consentono di affermare che nei
prossimi cinque anni lo sviluppo in Italia delle attività alberghiere "di catena"
aumenterà soprattutto nelle città d'affari e con un forte traffico commerciale, quindi si
assisterà al sorgere di nuove iniziative alberghiere soprattutto nelle aree del nord Italia.
A detta dei responsabili commerciali, acquisizioni, fusioni ma anche alleanze e joint
venture sono le strategie messe in atto dalle catene internazionali per espandersi in un
comparto che chiede ormai strutture di dimensioni più elevate, qualità e prezzi
8
competitivi. Queste dinamiche stanno interessando anche nuovi gruppi alberghieri che
si rivolgono alla fascia alta del mercato.
Le ragioni dell'accresciuto interesse da parte dei grandi gruppi alberghieri internazionali
sono molteplici:
-
una forte crescita negli ultimi 5 anni del movimento turistico internazionale
nelle principali città d'arte;
-
una forte competizione mondiale per conquistare nuove quote di mercato;
-
un mercato italiano che chiede un livello di ospitalità garantita;
-
un approccio più professionale degli investitori nel settore;
-
una progressiva conoscenza e una minore diffidenza da parte degli operatori
riguardo alle potenzialità offerte dalle catene, sia con i contratti in franchising
che in management contract.
Quello che è avvenuto nel resto del mondo tra gli anni '80 e '90, sta quindi avvenendo
anche in Italia. Sembra finita l'epoca dell'improvvisazione, delle speculazioni
immobiliari e degli investimenti alberghieri ad opera di imprenditori non del settore.
Le catene alberghiere in Italia
Le catene alberghiere in Italia controllano attualmente soltanto il 7% degli alberghi e il
14% delle camere, a differenza della Francia, dove controllano il 47% degli alberghi e il
58% delle camere (dati 2000); è facile quindi prevedere una forte spinta competitiva che
condurrà gli albergatori italiani indipendenti a rivedere le proprie posizioni di rendita e
ad affiliarsi in catena. Nonostante nel nostro paese permangano vincoli e difficoltà per
lo sviluppo di nuove strutture alberghiere, come quelli urbanistici e amministrativi e
l'elevato costo dei terreni e degli immobili, tutte le catene alberghiere presenti in Italia
prevedono uno sviluppo nei prossimi anni.
Nella tabella alla pagina seguente abbiamo indicato le catene alberghiere presenti in
Italia.
9
LE MAGGIORI CATENE ALBERGHIERE PRESENTI IN ITALIA
Pos.
Marchio
N° alberghi Area di int.
Note
INT
Presenti in buona
percentuale alberghi a tre
stelle e località minori
INT
In netta prevalenza 4
stelle;presenti città minori e
di vacanza
56
INT
Tipologia in prevalenza
relais; molte le località
turistiche
46
43
40
38
37
29
22
19
19
18
INT
INT
INT
NAZ
INT
INT
INT
NAZ
INT
INT
14 Una Hotels
15
INT
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
13
11
12
12
11
9
9
8
8
8
6
6
NAZ
NAZ
NAZ
INT
INT
NAZ
INT
INT
INT
INT
INT
INT
6
5
NAZ
INT
5
4
4
4
3
INT
INT
INT
NAZ?
INT
3
2
1
1
INT
INT
INT
INT
1 Best Western
143
2 Space Supranatural Hotels
109
3 The Charming Hotels
Intercontinental Hotel Group 4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
(Intercontinental,Crowne Palace,
Holiday INN, Holiday INN Express)
SRS World Hotels
Accorhotels
Jolly Hotels
Italy Hotel Club
Starwood
Summit International
Starhotels
Framon Hotels Group
Golden Tulip
Boscolo Hotels
Classhotel
Turin Hotel international
Choice Hotels
Marriot hotels
Atahotels
Sina Hotels
Le Méridien
Baglioni Hotels
Domina
Monrif hotels
Bettoja Hoteles
27 Nicotel
28 Remarhotels
Sol Melìa 29 (Sol,Melìa,Trip,Paradisus)
30 Hilton
31 AC Hotels
32 Planetaria
33 Rocco Forte Hotels
Sociétè du Louvre 34 (Campanile)
35 Concorde Hotels
36 Four Season
37 Hyatt Hotels
10
Di cui 6 affiliati
In parte anche a 3 stelle
Di cui 2 di prox. Apertura
Di cui 2 nuove aperture e 1
prox. apertura
Di cui 3 hotel a 5*L e 10
hotel a 4*L
Di cui 2 nuove aperture
Di cui 2 affiliati
Hotel a 4* e 5* de Luxe
Di cui 1 hotel a 3*
Sono hotel tutti ubicati in
Puglia
Inclusa una SPA
In particolare vediamo ora quali sono i progetti di alcuni gruppi internazionali riguardo
allo sviluppo dell'offerta alberghiera in Italia:
Il gruppo Intercontinental Hotel Group con i suoi marchi Intercontinental, Crowne
Plaza, Holiday Inn ed Express, sta puntando alla leadership nazionale sia per il numero
di alberghi che di camere. Dopo l'affiliazione degli alberghi Alliance (ex-Forte Agip
acquistati dal gruppo Westmont), il gruppo controlla 46 alberghi di cui 4 in proprietà, 3
in management e gli altri in franchising. La strategia di evoluzione appare chiara:
puntare ad un forte sviluppo con tutti i marchi e occupare la leadership di mercato.
Il gruppo Accorhotels (Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis), è passato da 28 alberghi a 40
negli ultimi tre anni. Dopo alcuni anni di lenta crescita, il gruppo sembra ora raccogliere
i frutti dell'opera di sviluppo avviata.
La prima catena alberghiera italiana Jolly Hotels in questi ultimi due anni ha puntato in
modo deciso allo sviluppo attraverso il franchising. Il gruppo veneto, che conta ora in
Italia 38 alberghi, negli ultimi anni ha segnalato un maggior dinamismo e ora guarda
anche all'estero con 5 alberghi già aperti (Amsterdam, Parigi, New York, Bruxelles e
Colonia) e 3 di prossima apertura (Budapest, Monaco e Berlino).
Il gruppo Starwood sta completando il re-branding degli alberghi acquisiti dalla Ciga
Hotels e continua ad investire ingenti capitali nella ristrutturazione degli alberghi. Nel
2000, l'ex Grand Hotel di Roma ha riaperto con il marchio St. Regis. Tutti gli alberghi
del gruppo sono posizionati nella fascia alta del mercato; il gruppo sembra puntare al
consolidamento.
La catena Starhotels, fondata nel 1980 ha avuto in questi anni uno sviluppo più legato
alle acquisizioni immobiliari che non al management. Infatti di 19 strutture in Italia ben
17 sono di proprietà. Non si prevede per i prossimi anni un forte sviluppo, in quanto la
compagnia non prevede il franchising.
La catena Golden Tulip Worldwide del colosso tecnologico Pegasus Solution Inc., sta
puntando al consolidamento e allo sviluppo del proprio business.
La Turin Hotels International con 15 alberghi complessivi di cui 12 in Italia, ha
inaugurato nel 2004 il San Clemente Palace (5 stelle lusso) a Venezia.
Il gruppo Boscolo Hotels, dopo un’aggressiva crescita sul territorio nazionale,
attualmente controlla 13 alberghi e recentemente si è spinto verso l'estero con
l'acquisizione di 5 alberghi in Francia e uno a Praga.
Il gruppo ClassHotel è una catena alberghiera presente in Italia dal 1995 che controlla
attualmente 11 alberghi oltre a due nuovi progetti di espansione a Pisa e Caserta, per un
totale di 13 strutture alberghiere.
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Il gruppo Choice Hotels, con oltre 4.200 alberghi e 400.230 camere nel mondo e 7
differenti brands, in Italia sta puntando ad una azione di puro franchising. Per il futuro
si prevede un'ulteriore espansione con i marchi Quality e Comfort.
Il gruppo Marriott International Inc., con 10 brands alberghieri nel mondo tra cui
Mariott, Ramada, The Ritz Carlton, Courtyard, in Italia attualmente ha 11 alberghi.
Recentemente Ramada ha presentato in Europa un nuovo "concept" di ospitalità molto
innovativo, Encore, con cui prevede di aprire entro il 2005 circa 20 nuovi alberghi in
Italia.
La catena Atahotels con 9 alberghi e 8 residence, gestiti direttamente, appare
attualmente più concentrata su operazioni immobiliari che di gestione alberghiera.
Anche la catena Baglioni Hotels con i suoi 8 alberghi tutti di proprietà non segnala
progetti di espansione.
Il gruppo spagnolo Sol Melià, la seconda catena a livello europeo, con l'apertura del Sol
Melià Roma Aurelia Antica in settembre di 281 camere e nel marzo 2001 a Milano un
albergo di circa 300 camere in prossimità della Fiera Campionaria, ha ambiziosi
progetti sul mercato italiano nelle principali città. Attualmente ne gestisce cinque.
La catena Hilton, dopo l'apertura del nuovo Hilton Airport di Fiumicino e la completa
ristrutturazione di quello di Milano, non ha progetti nell'immediato futuro anche perché
non prevede sviluppo in franchising.
Ingresso in Italia anche del nuovo brand RF di Rocco Forte con l'apertura dell'Hotel de
Russie, 112 camere a Roma e dell'Hotel Savoy a Firenze. Il gruppo attualmente si
posiziona sulla fascia alta (luxury) del mercato, con tre strutture.
La catena di lusso Four Season sembra stabile nella sua posizione di leader sulla piazza
di Milano e non sembra avere, per il momento, progetti di espansione.
La catena Hyatt ha ristrutturato un importante palazzo a Milano (Via Broletto) con 86
camere di gran lusso. L’albergo è stato aperto nel 2004.
Il Forte Hotels Group, dopo la cessione degli ex Motel Agip, si concentra sulle
strutture esistenti con un incremento del 20% del giro d'affari e il consolidamento e lo
sviluppo del marchio Le Meridien con il progetto di acquisizione di 10 strutture nel giro
dei prossimi 5 anni nelle principali città italiane.
Il colosso americano Cendant con 6.300 alberghi che controlla i marchi Days Inn,
Travelodge, Howard Johnson, Super 8, Wingate, ha recentemente stretto un accordo con
una società per lo sviluppo del marchio Days Inn in Italia. Inizialmente il progetto
riguarda lo sviluppo di questo marchio con 20 alberghi nei prossimi 5 anni, ma per il
futuro si prevede l'ingresso degli altri brand del gruppo.
Dopo anni di individualismo e isolamento imprenditoriale, gli operatori alberghieri
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sembrano oggi più sensibili e pronti a cogliere le opportunità e i vantaggi derivanti
dall'associazione a network e marchi internazionali ed è auspicabile che ciò contribuisca
al rilancio e alla riqualificazione dell'offerta alberghiera italiana.
Gli investimenti alberghieri in Italia
Le strutture alberghiere stanno diventando uno dei principali asset oggetto di
investimenti immobiliari da parte di investitori istituzionali.
Così come a livello internazionale, anche in Italia è in atto un lento processo di
separazione tra proprietà immobiliare e gestione con acquisizione degli asset da parte di
investitori istituzionali o società immobiliari. Il profilo tipo dell’investitore nel settore
alberghiero in Italia resta sempre nella maggior parte proprietari-operatori, tuttavia
recentemente l’interesse da parte di investitori internazionali è in aumento e riteniamo
che a causa di quest’ultimi l’attività di investimento nel mercato aumenterà. Di
conseguenza il settore alberghiero italiano dovrebbe diventare più trasparente.
Nel corso degli ultimi anni, diversi gruppi alberghieri hanno annunciato la cessione
della proprietà degli assets, al fine di ridurre l’indebitamento e poter, in tal modo,
finanziare la crescita in termini di strutture alberghiere gestite, attraverso operazioni di
“sale and lease back”, contratti di affitto e franchising. D’altro canto, anche le grosse
catene alberghiere per attuare la loro crescita in tempi rapidi, si sono trovate
nell’impossibilità di mantenere le proprietà di tutte le strutture ed hanno dovuto adottare
diverse strategie di sviluppo.
Nel mercato alberghiero italiano esiste un potenziale di investimento soprattutto per la
crescita di grandi gruppi, che sono ancora per la maggioranza stranieri e
prevalentemente nel settore lusso. Il settore è in crescita anche grazie all’offerta del
patrimonio artistico e paesaggistico italiano con città d’arte, anche minori, che hanno
assistito ad un forte sviluppo negli ultimi anni; in particolare il Sud e le aree a maggior
vocazione turistica come la Sardegna e la Sicilia sono le zone in Italia con margini di
sviluppo maggiore.
Per quanto riguarda le tipologie di contratto, gli investitori europei sono più propensi ad
utilizzare formule contrattuali che a fronte di rischi limitati garantiscono un reddito
sicuro. Si stanno diffondendo i contratti con canone a base fissa ma soggetto a
variazione in aumento a seconda dell’andamento del volume d’affari, più che i normali
contratti di affitto in cui il canone di locazione pagato dal gestore alla proprietà è fisso.
E’ chiaro come questa tipologia di contratto fornisca condizioni estremamente
favorevoli per la proprietà immobiliare.
Alla luce di questi fatti, il mercato del settore alberghiero è in crescita e si ritiene che gli
investimenti alberghieri in Italia saranno più liquidi, come testimonia la recente vendita
di alberghi di prestigio.
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ASSUNZIONI GENERALI DI PROGETTO
Indicatori monetari
Gli indicatori monetari utilizzati (prezzi, costi, canoni) derivano dalle indagini di
mercato effettuate sia direttamente in loco, sia con il supporto della nostra banca dati
che di pubblicazioni del settore, e sono riferibili alla data della presente valutazione.
Si tenga conto che le considerazioni sopra riportate sviluppano ipotesi di flussi (costiricavi) computati a valori correnti.
Tempi
Nello sviluppo delle considerazioni valutative, oltre al periodo di reddito garantito dai
contratti di locazione in essere, si sono considerati i tempi di rimessa a reddito e
alienazione, ipotizzando l’intervento di soggetti operatori, finalizzato alla ricerca della
massima valorizzazione dell’ immobile.
Tassi utilizzati
Anche per quanto attiene i tassi, nello sviluppo dello studio valutativo vale il discorso
impostato per i tempi operativi.
I tassi presi a base della valutazione sono stati i seguenti:
-
tasso di attualizzazione del canone percepito;
tasso di attualizzazione della rimessa a reddito/operazione di alienazione;
tasso di capitalizzazione dei canoni finali dopo la messa a regime.
Ognuno di questi tassi esprime, ricomprendendole, le quote parte di spread, illiquidità e
rischio settore, considerando un equity del 50,00% sul capitale investito.
Contratti di locazione in essere
Ai fini della presente valutazione abbiamo recepito le indicazioni contenute nei contratti
locativi sia per quanto attiene ai canoni che per la loro indicizzazione nel tempo, sia
infine la durata dei contratti stessi (9+9 con divieto di recesso anteriormente alla prima
scadenza), secondo le informazioni da Voi forniteci. Ai fini valutativi è stata
considerata la seconda scadenza contrattuale quale data di uscita dei conduttori attuali;
tale scelta è motivata dal fatto che il canone annuo complessivo percepibile alla data
della prima scadenza, risulta essere sostanzialmente in linea con quello medio di
mercato. Per le motivazioni sopra riportate si ipotizza la naturale prosecuzione dei
contratti in essere fino alla seconda scadenza contrattuale.
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Superfici
La presente valutazione è basata esclusivamente sulle indicazioni e documenti ricevuti
dalla committente, senza verifica alcuna su elaborati grafici fornitici.
Generalità
E’ prassi in Italia effettuare valutazioni di cespiti immobiliari al lordo dei costi di
cessione. Ne consegue che non abbiamo dedotto alcun costo che potrebbe emergere in
fase di cessione,quali imposte, costi legali e di agenzia, ecc.
Non abbiamo effettuato alcun accantonamento o deduzione a fronte di imposte e tasse
dirette od indirette di alcun genere.
Ogni immobile è stato valutato individualmente e non come facente parte di un
portafoglio immobiliare. In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente
vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano tramite cessione del capitale di
società immobiliari. Le nostre valutazioni non tengono conto di tale possibilità, ove
questa esista. E’ spesso riscontrato nella pratica che si verifichino pagamenti differiti
nel tempo, con evidenti effetti sull’effettivo prezzo di cessione. La valutazione dà per
assunto il pagamento completo per contanti o equivalente alla data della valutazione.
Pertanto anche nei casi in cui è stato da noi ipotizzato il frazionamento quale migliore
metodologia di vendita, non si è tenuto conto dell’effetto finanziario derivante dai
pagamenti dei prezzi delle singole unità.
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CONCLUSIONI
Nell’ipotesi che non esista restrizione o limitazione alcuna né costi straordinari di cui
non siamo a conoscenza, e fatte salve tutte le osservazioni, sia generali che specifiche,
dettagliate sopra e nei rapporti descrittivi allegati, siamo dell’opinione che, in
riferimento alle proprietà in oggetto, alla data del 30 Giugno 2007, sia possibile indicare
i seguenti valori:
-
Class Hotel Mantova (MN) Via Bachelet, 18
Euro 7.200.000,00 (settemilioniduecentomila,00)
-
Class Hotel Faenza (RA) Via S. Silvestro, 171
Euro 6.900.000,00 (seimilioninovecentomila,00)
-
Class Hotel Ravenna (RA) Via della Lirica, 141
Euro 7.100.000,00 (settemilionicentomila,00)
-
Class Hotel Caserta Piazza (CE) Vanvitelli, 12
Euro 9.900.000,00 (novemilioninovecentomila,00)
-
Class Hotel Pontedera (PI) SS FI-LI-PI Area di Servizio Gello
Euro 6.000.000,00 (seimilioni,00)
NOTA FINALE
Il presente certificato di perizia è stata prodotto esclusivamente per la Vostra Società e
per l'uso specifico descritto nella premessa.
Può essere mostrato ad altri Vostri eventuali consulenti ma non a qualunque altra
persona fisica e/o giuridica senza la nostra approvazione preventiva scritta.
Infine, né tutto né parte del presente certificato né alcun riferimento ad esso possono
essere citate, pubblicate o riprodotte in qualsiasi modo senza la nostra approvazione del
contesto e delle modalità relative.
In fede.
P. Angelo Castelnuovo
(Presidente)
Francesco Abba
(Direttore Generale)
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ALLEGATI
TABELLA RIEPILOGATIVA VALORI
Immobile
Class Hotel Mantova
Class Hotel Faenza
Class Hotel Ravenna
Class Hotel Caserta
Class Hotel Pontedera
TOTALE
Città
Mantova
Faenza
Ravenna
Caserta
Pontedera (PI)
Indirizzo
Via Bachelet, 18
Via S. Silvestro, 171
Via della Lirica, 141
Piazza Vanvitelli, 12
SS FI-LI-PI Area Servizio Gello
Valore di Mercato al
30-06-2007
7.200.000
6.900.000
7.100.000
9.900.000
6.000.000
37.100.000
RELAZIONI DESCRITTIVE E VALUTAZIONI