Delibera Numero 2 del 02/02/2010

COMUNE DI PONTEDERA
Provincia di Pisa
COPIA
IMMEDIATAMENTE ESEGUIBILE
VERBALE DI DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE
Delibera Numero 2 del 02/02/2010
OGGETTO:
LEGGE N. 167/1962 - P.E.E.P. COMPRENSORIO "OLTRERA" - PROGRAMMA DI
EDILIZIA SOCIALE ATTRAVERSO RISORSE PUBBLICHE - ASSEGNAZIONE ALL'
A.P.E.S. DEL LOTTO EDIFICABILE N. 3 A SEGUITO DI RINUNCIA DI PRECEDENTE
ASSEGNATARIO
SVINCOLO
DEL
RISPETTO
DELLA
DISPOSIZONE
PLANIMETRICA DELL P.E.E.P. DEL 1987.
L’anno duemiladieci il giorno due del mese di Febbraio alle ore 16:50 nell’apposita sala del
Municipio si è riunito il Consiglio Comunale per deliberare sulle proposte all’Ordine del Giorno
dietro invito diramato dal Presidente in data 27/01/2010 Prot. n. 3620 in seduta pubblica di
CONVOCAZIONE PRIMA, SESSIONE STRAORDINARIA
Risultano presenti i Signori :
MILLOZZI SIMONE
ZITO GIACOMO
COCILOVA CARLA
PUCCINELLI ALESSANDRO
BARONI FEDERICA
CURCIO LUCIA
ARRIGHI MASSIMO
BALDINOTTI FIORENZO
BELLI MARIA GINA
BERNARDI CLAUDIA
CIAMPALINI GIORGIO
P
P
P
P
P
P
P
P
P
A
P
CINI OTELLO
FAGIOLINI DAVIDE
GIANI ALESSIO
IAFRATE PIERO
AMIDEI MARCO
BAGNOLI MATTEO
BARABOTTI FEDERICA
BARSOTTI CARLO
PANDOLFI DOMENICO
VALLEGGI CLAUDIO
P
P
A
P
P
P
P
P
P
P
Partecipa alla riunione, ai sensi dell’art. 97, comma 4°, lettera a) del Decreto legislativo 18.08.2000,
n. 267, il Vice Segretario Generale FORTE GIOVANNI
Presiede il Presidente BARONI FEDERICA.
Assistono alla seduta senza diritto di voto i Signori Assessori:
CECCHI MARCO , FRANCONI MATTEO , NOCCHI FRANCESCO , PAPIANI MARCO
Il Presidente accertato il numero legale per poter deliberare validamente, essendo presenti 19
Consiglieri su 21 assegnati, dichiara aperta la Seduta, designando a scrutatori i Signori :
Al momento della votazione risultano presenti n. 18 Consiglieri.
Sentita la surriportata discussione, riportata nella trascrizione in atti;
IL CONSIGLIO COMUNALE
Premesso che:
• Il Comune di Pontedera è dotato del P.E.E.P. (Piano per l’Edilizia Economico e Popolare)
approvato con deliberazioni del C.C. n. 527/87, n. 805/87, integrate dalla deliberazione n.
863/87 e del nuovo P.E.E.P. approvato con deliberazione C.C. n. 123 del 25 novembre
2008;
• Il P.E.E.P. approvato, in ultimo, nel 1987 e oggetto di variante ex art. 34 della legge n.
865/1971 è stato intermente recepito dal Piano Regolatore Generale approvato con
deliberazione di consiglio regionale n. 399 del 4 ottobre 1995, e dal vigente strumento
urbanistico generale, sia nella parte concernete la pianificazione (piano strutturale)
approvato con deliberazione consiliare n. 3 del 20 gennaio 2004, sia in quella di governo del
territorio (regolamento urbanistico) approvato con deliberazione consiliare n. 13 del 31
gennaio 2006;
• Il P.E.E.P. in parola, nella parte che concerne il comprensorio n. 1 “Oltrera” presentava una
capacità urbanistica complessiva misurabile in una superficie fondiaria complessiva di
21.600 m2, un volume edificabile pari a 78.000 m3, suddita in 7 lotti edificabili, la cui
attuazione si è diluita nel tempo fino a tempi recenti;
• Con l’avvio degli ultimi procedimenti espropriativi per l’acquisizione definitiva e totale delle
aree occorrenti, opportunamente conclusi, l’A.C. con deliberazione consiliare n. 11 del 29
gennaio 1999 approvò nuovi criteri per l’assegnazione e la successiva cessione in diritto di
superficie dei lotti residuali ricadenti nelle aree del comprensorio Oltrera P.E.E.P di cui
all’oggetto, e in particolare del comparto n. 1, quadranti A+B, prevedendo ed attuando sia
procedure canoniche ai sensi dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 sia
“eccezionali”, quali quelle dell’art. 51 della stessa legge;
• Con determinazione del settore urbanistica n. 12 del 2 febbraio 1999 fu approvato il “Bando
di selezione per l’assegnazione in diritto di superficie di aree in parola e con altri atti
dirigenziali del medesimo settore fu approvata la graduatoria degli operatori e/o loro
raggruppamenti nonché l’assegnazione dei lotti disponibili nel medesimo P.E.E.P.;
• Con assegnazioni effettuate, tutte seguendo la predetta graduatoria approvata, sono stati
esauriti tutti lotti, significando che cinque (nn. 1, 4, 5, 6 e 7) hanno visto attuare le
trasformazioni urbanistico-edilizie previste, mentre due (nn. 2 e 3) sono rimasti inedificati per
sopraggiunti elementi ostativi;
• Dei due lotti inedificati e non trasformati:
- per il n. 2, assegnato all’Impresa Costruzioni Castellani S.r.l. (che ebbe a conferire
l’attività immobiliare nell’impresa Castellani e Mazzanti S.r.l. con sede a Bagno a
Ripoli) la mancata attuazione è ascritta alla scoperta di sostanze inquinanti nel terreno,
non compatibili con la trasformazione edilizia, sebbene circoscritte ad una porzione
ridotta del lotto in oggetto;
- per il n. 3, assegnato alla C.O.TR.E.P. S.Coop.r.l. con determinazione urbanistica n. 82
del 7 dicembre 2005, sono intervenuti programmi e investimenti diversi, sebbene vi sia
da registrare che anche su una porzione di questo lotto si sono riscontrate presenze di
inquinanti ostative alla trasformazione edilizia;
• Al fine di non pregiudicare i programmi edificatori di natura pubblica e sociale, già da tempo
statuiti e recepiti in successivi atti di programma e di pianificazione come sopra riassunto,
l’A.C. ha inteso attivare idonee procedure per bonificare le aree risultate ammalorate, senza
rinunciare a tutelare i propri diritti e al ristoro dei danni cagionati da terzi per dolo o colpa e,
2
⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯
Deliberazione C.C. n. “numero_del” del “data_sed”
nel contempo, verificare la possibilità di utilizzo dell’aree fondiarie, con particolare riguardo al
loto n. 3, che presenta caratteristiche geometriche tali utilizzarne la piena potenzialità
(14.350 m3), modificando la disposizione planimetrica dei volumi ivi previsti;
• Per i programmi di edilizia sociale propri dei comuni che ne fanno parte, l’assemblea dei
sindaci del L.O.D.E. Pisano con deliberazione n. 23 del 1° marzo 2007, ha stanziato idonee
risorse per il nuovo Piano Operativo di Reinvestimento (P.O.R.) del periodo 2003-2007, per
la realizzazione di nuovi alloggi attraverso contratti di servizio con l’Azienda Pisana per
l’Edilizia Sociale (A.P.E.S.);
• La stessa A.P.E.S. ha manifestato l’intenzione di cogliere ulteriori opportunità che si vengano
a presentare per la raccolta di fondi idonei alla realizzazione di ulteriori alloggi al fine di
calmierare il mercato privato delle abitazioni ed attivare processi di riqualificazione della
funzione residenziale e di coesione sociale tramite una più articolata offerta abitativa;
• Le condizioni favorevoli alla raccolta di tali risorse, si sono presentate con la deliberazione
C.R. n. 43 del 29 luglio 2009 , con la quale la Regione Toscana ha approvato “Misure
straordinarie, urgenti e sperimentali, integrative delle azioni previste dal programma di
edilizia residenziale pubblica 2003-2005 (…)” [B.U.R.T. n. 32 del 12 agosto 2009],
stanziando fondi necessari;
• Nel quadro conoscitivo delineato, il Comune di Pontedera è impegnato a mettere a
disposizione dell’A.P.E.S., sulla base del contratto di servizio stipulato il 7 novembre 2008,
idonee aree edificabili, che consentano l’immediata realizzazione di 12 unità immobiliari
edilizia residenziale pubblica sovvenzionata, ma anche rendere possibile ulteriori
realizzazioni attingendo alle risorse predette;
Tutto ciò premesso:
• Verificato che, per gli scopi sopra detti, il lotto n. 3 del P.E.E.P. come sopra indicato e
circoscritto alla superficie utilizzabile per gli scopi edificatori detti e come individuata al
catasto terreni del Comune di Pontedera dalle particelle nn. 890 (1.570 m2), 925 (4 m2), 927
(104 m2), 929 (485 m2), 931 (345 m2) tutte del foglio n. 15, risulta essere idoneo
all’assegnazione all’A.P.E.S. per attuare i programmi di edilizia sociale ed economico e
popolare;
• Atteso, che la superficie di cui sopra si verrà a perfezionare in leggero aumento, con la
prossima acquisizione, da parte del Comune di Pontedera, della particella 945 (81 m2 ca.)
del foglio n. 15, una porzione della quale risulta interessata dal perimetro del P.E.E.P. in
oggetto, sebbene in una parte destinata a parcheggio e/ verde pubblico;
• Ribadito come il predetto lotto si è reso disponibile per l’intervenuta rinuncia da parte
dell’assegnatario consorzio COTREP, manifestato con lettera del 10 aprile 2009 (p.g. n.
17.627/2009);
• Ricordando altresì come, a seguito dei risultati del bando del 1999, il predetto lotto fosse stato
assegnato al COTREP, quale ditta che risultava l’ultima nella graduatoria dei vincitori per i lotti
disponibili, approvata con determinazioni urbanistica nn. 32 del 25 febbraio 1999 e 35 del 1° marzo
1999 e, pertanto, di non essere più in graduatoria altri soggetti potenzialmente assegnatari;
• Significando che la rinuncia all’assegnazione del lotto e la sua assegnazione all’A.P.E.S. consente al
Comune di Pontedera di attuare programmi di E.R.P. in via diretta ovvero attraverso società di
gestione costituitesi ai sensi della L.R. n. 77/1998, riconoscendo in questo un’importanza prioritaria
rispetto a interventi di edilizia convenzionata e/o agevolata quali erano quelli sottesi al Bando del
1999;
• Preso atto della disposizione planimetrica prevista per l’edificazione e l’utilizzazione fondiaria
del P.E.E.P. approvato, in ultimo, nel 1987 e più volte ricorda in narrativa, e significando il
3
⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯
Deliberazione C.C. n. “numero_del” del “data_sed”
suo superamento a favore di una maggiore flessibilità operativa e distributiva al fine di
utilizzare la medesima potenzialità con una nuova collocazione del o dei fabbricati;
• Precisato che l’assegnazione dell’area all’A.P.E.S. per la realizzazione degli interventi di
edilizia sociale, ove questi vengano ad essere realizzati in accordo alla cosiddetta Misura “C”
di cui all’allegato A della Del. C.R. n. 43/2009, prevedendo alloggi in affitto concertato, dovrà
avvenire a titolo oneroso fino alla concorrenza dell’importo massimo calcolato secondo il
parametro di 80,26 Euro/m3 comprensivo dell’importo dell’acquisizione e degli oneri di
urbanzzazione, aggiornati e contestualizzati sulla scorta del parametro fissato per la
cessione in proprietà delle aree del nuovo P.E.E.P. 2008;
• Precisato ancora che, in conseguenza di quanto sopra, l’assegnazione in proprietà ad
A.P.E.S. dell’area sarà relativa alla sola parte di fabbricato relativo agli alloggi in affitto
"concertato", mentre la parte restante rimane di proprietà del Comune e messa nella sola
disponibilità di A.P.E.S. per gli interventi di costruzione di 12 + 10 alloggi ERP finanziati dalla
Regione Toscana;
• Letta la relazione descrittiva del presente atto, redatta dall’U.O. Pianificazione Urbanistica,
Ambiente e Protezione Civile e visti gli elaborati planimetrici costituenti il P.E.E.P. del 1987;
Visto il seguente parere in ordine alla regolarità tecnica espresso, ai sensi del comma 1
dell’art. 49 del Decreto Legislativo 18/08/2000 n. 267, in data 29/01/2010 dal Dirigente del 1°
Settore:
“Parere favorevole in ordine alla regolarità tecnica ai sensi dell’art. 49 comma 1 del Decreto
Legislativo 18/08/2000 n. 267. La presente deliberazione non comporta impegno di spesa o
diminuzione di entrata e, pertanto, non necessita di parere di regolarità contabile”.
A questo punto della discussione esce dall’aula il consigliere Valleggi pertanto i consiglieri presenti in
aula risultano essere 18;
Con voti favorevoli n. 17 espressi in forma palese da n. 17 Consiglieri votanti su n. 18 Consiglieri
presenti, essendosi astenuto dal voto n. 1 Consigliere Comunale (Cocilova),
A seguito di proclamazione del Presidente;
DELIBERA
1. Di prendere atto, per le motivazioni espresse in premessa, dell’avvenuta già messa a
disposizione di A.P.E.S. del lotto n. 3 del Comprensorio n. 1 “Oltrera” del P.E.E.P. già
approvato con delibere consiliari nn. n. 527/87, n. 805/87, intervenuta con deliberazione di
G.M. n. 128/2009, al fine di sopperire alle necessità di attuazione di programmi di edilizia
sociale in via diretta o attraverso contratto di servizio con APES che si sono palesati nelle
decisioni dei sindaci dei comuni facenti parte del LODE Pisano;
2. Di assegnare formalmente ad A.P.E.S. (Azienda Per l’Edilizia Sociale) di Pisa quale società ex
L.R. n. 77/1998, per gli scopi palesati in premessa riassumibili nella realizzazione di alloggi di
edilizia sociale sovvenzionata e agevolata attraverso idonei interventi edificatori da attuarsi
mediante contribuzioni pubbliche, il lotto n. 3 sopra indicato, circoscritto alle particelle nn. 890,
925, 927, 929, 931 del foglio n. 15 della superficie complessiva di 2.508 m2 catastali, di
proprietà del Comune di Pontedera, insieme a porzione della particella n. 945 del foglio n. 15 di
circa 81 m2, in predicato di essere acquisita al patrimonio comunale tutto come meglio
specificato nell’allegata relazione descrittiva al presente atto quale parte integrante e
sostanziale sotto la lettera “A”;
3. Di dare atto che l’area individuata dalla particelle sopra elencate è idonea dal punto di vista
geologico e geotecnica, è priva di vincoli e servitù oltre che da manufatti di ogni genere e
risulta conforme allo strumento urbanistico generale vigente;
4
⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯
Deliberazione C.C. n. “numero_del” del “data_sed”
4. Di specificare che, stante la potenzialità accordata dal P.E.E.P. del 1987 e tuttora vigente in
forza delle N.T.A. del R.U. approvato (artt. 6.3.1. e 23.a.3. “Zone C1), l’intervento edificatorio
potrà attuarsi in via diretta mediante permesso di costruire da rilasciarsi all’assegnatario cui fin
d’ora viene rilasciato titolo allo scopo;
5. Di significare che, in virtù della natura e geometria della superficie fondiaria assegnata, la
trasformazione urbanistica possibile sarà svincolata dal rispetto del planivolumetrico approvato
come variante ai sensi dell’art. 34 delle legge n. 865/1971 in ultimo con deliberazione consiliare
n. 608 del 29 settembre 1989, con particolare riferimento alle tavole nn. 1B e 1C1 agli atti;
6. Di precisare che:
a) l’assegnazione in proprietà ad A.P.E.S. dell’area sarà relativa e proporzionale alla sola
parte di fabbricato relativo agli alloggi in affitto "concertato" (misura “C” ex L.R. n.
43/2009), mentre la parte restante rimane di proprietà del Comune e messa nella sola
disponibilità di A.P.E.S. per gli interventi di costruzione di 12 + 10 alloggi E.R.P. finanziati
dalla Regione Toscana;
b) l’assegnazione dell’area all’A.P.E.S. per la realizzazione degli interventi di cui alla misura
“C” (affitto concertato), dovrà avvenire a titolo oneroso fino alla concorrenza dell’importo
massimo secondo il parametro di 80,26 Euro per ogni metro cubo edificabile allo scopo,
importo comprensivo sia della quota cessione dell’area che della sua urbanizzazione;
7. Di dare mandato al Dirigente del I° settore di porre in essere tutti gli atti gestionali necessari
per dare esecuzione al presente provvedimento.
Quindi, con successivi voti favorevoli n. 17 espressi in forma palese da n. 17 Consiglieri votanti su
n. 18 Consiglieri presenti, essendosi astenuto dal voto n. 1 Consigliere Comunale (Cocilova) il
Consiglio Comunale dichiara la presente deliberazione immediatamente eseguibile ai sensi dell’art.
134, comma 4, del Decreto Legislativo 18.08.2000, n. 267.
5
⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯
Deliberazione C.C. n. “numero_del” del “data_sed”
LEGGE N. 167/1962 - P.E.E.P. COMPRENSORIO “OLTRERA” – PROGRAMMA DI EDILIZIA SOCIALE
ATTEVERSO RISORSE PUBBLICHE – ASSEGNAZIONE ALL’ A.P.E.S. DEL LOTTO EDIFICABILE N. 3 A
SEGUITO DI RINUNCIA DI PRECEDENTE ASSEGNATARIO – SVINCOLO DEL RISPETTO DELLA DISPOSIZONE
PLANIMETRICA DELL P.E.E.P. DEL 1987.
RELAZIONE DESCRITTIVA
QUADRO CONOSCITIVO
Muovendo da un analisi delle dinamiche e delle aspettative della popolazione del territorio, proprio e
contermine, il Comune di Pontedera ha inteso avviare una mirata politica tesa a rispondere a nuove esigenze
di edilizia residenziale pubblica. Le crescenti e diverse dinamiche sociali hanno messo in evidenza quanto
sia opportuno e inderogabile rispondere con efficacia alle richieste avanzate da più parti per disporre sul
mercato alloggi a prezzi calmierati e più facilmente accessibili, in un panorama che vede la il Paese in una
contingenza economica che si riflette sui ceti più deboli, meno abbienti e disagiati, non più identificabili
esclusivamente nelle categorie classiche della società, così come siamo stati abituati a credere negli ultimi
trentenni del secolo scorso.
Il tema dell’edilizia cosiddetta “popolare”, ma oggi chiamata “sociale” per sottolinearne la funzione
che sta assumendo nel nuovo quadro del welfare italiano ed europeo, s’intreccia con mutate esigenze legate
alla nuova compagine demografica della nostre città e del territorio d’area vasta che contraddistingue il
panorama della Valdera.
In tema di edilizia popolare/sociale, il Comune di Pontedera è dotato di due “piani di zona” vigenti,
l’uno risalente al 1987 e l’altro, più recente, del 2008. L’attuazione di quest’ultimo, ideato per ampliare il
piano di zona precedente, è oggi, a distanza di poco più di un anno, in parte (cosiddetto comparto “A”) già
stata oggetto di assegnazione nel corso del 2009 e, per la parte rimanente (la maggiore), di fatto demandato
all’Unione dei Comuni della Valdera con convenzione approvata con deliberazione consiliare n. 42 del 21
aprile 2009, se e quando se ne presentino le necessarie risorse.
Il P.E.E.P. approvato, in ultimo, nel 1987 e oggetto di variante ex art. 34 della legge n. 865/1971 nel
1989, altro non era che l’aggiornamento delle previsioni per l’edilizia economico e popolare approvato con
decreto del Min. LL.PP. in data 5 dicembre 1967 e contenute nel precedente strumento urbanistico generale
approvato con deliberazione di giunta regionale n. 6.766 del 17 luglio 1974 con successiva variante
approvata con deliberazione di G.R. n. 7.840 del 16 luglio 1981.
Il Piano Regolatore Generale approvato con deliberazione di consiglio regionale n. 399 del 4 ottobre
1995 ha interamente recepito il P.E.E.P. in parola e lo stesso è stato con l’approvazione del vigente
strumento urbanistico generale, sia nella parte concernete la pianificazione (piano strutturale) approvato con
deliberazione consiliare n. 3 del 20 gennaio 2004, sia in quella di governo del territorio (regolamento
urbanistico) approvato con deliberazione consiliare n. 13 del 31 gennaio 2006.
Il P.E.E.P. in parola risultava (e risulta) suddiviso anche toponomasticamente in zone diverse quali,
S.Rimedio a La Rotta, Il Romito, La Borra e Santa Lucia, per quanto riguarda le frazioni, e Fosso Vecchio e
Maltagliata -detta anche Oltrera- per il capoluogo, dove complessivamente si prevedevano 289.100 m3 di
nuova edificazione corrispondenti a 2.891 nuovi vani. I vari “comprensori” determinatisi con la diversa
zonizzazione del piano di zona, annoveravano potenzialità diverse, risultate ad oggi completamente esaurite
fatta eccezione per il comprensorio Oltrera dove avvenimenti succedutesi nel tempo, quali eccessiva
diluizione degli espropri dei terreni e natura dei medesimi, hanno fatto slittare la completa attuazione degli
interventi sino a tempi recenti.
Con l’avvio degli ultimi procedimenti espropriativi (terminati con cessione bonaria degli immobili
interessati anche quando –in un caso- si è giunto ad un contenzioso con alcune ditte espropriande), l’A.C.
con deliberazione consiliare n. 11 del 29 gennaio 1999 approvò nuovi criteri per l’assegnazione e la
successiva cessione in diritto di superficie dei lotti residuali ricadenti nelle aree del comprensorio del P.E.E.P
di cui all’oggetto e, in particolare del comparto n. 1, dei quadranti A+B, prevedendo ed attuando sia
procedure canoniche ai sensi dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 sia “eccezionali”, quali
quelle dell’art. 51 della stessa legge.
Al momento dell’avvio della redazione e pubblicazione del bando, risultavano ancora disponibili 7
lotti edificabili, per una superficie fondiaria complessiva di 21.600 m2 e un volume edificabile pari a 78.000
m3, fermo restando che risultavano ancora da acquisire 10.100 m2 di terreno.
Con atti dirigenziali del 1° Settore fu approvato il “Bando di selezione per l’assegnazione in diritto di
superficie di aree facenti parte del P.E.E.P. in località “Oltrera”, approvata la graduatoria degli operatori e/o
loro raggruppamenti, nonché l’assegnazione dei primi lotti disponibili nel medesimo P.E.E.P (determinazioni
nn. 12/1999, 32/1999 e 35/1999). Con assegnazioni effettuate in forza di atti dirigenziali successivi, tutti
seguendo la predetta graduatoria approvata, e con una revoca (rif. Det. Urb. n. 112/2001), sono stati esauriti
tutti lotti, significando che cinque (nn. 1, 4, 5, 6 e 7) hanno visto attuare le trasformazioni urbanistico-edilizie
previste, mentre due (nn. 2 e 3) sono rimasti non edificati per sopraggiunti elementi ostativi, quali:
-
per il n. 2, assegnato all’Impresa Costruzioni Castellani S.r.l. (che ebbe a conferire l’attività immobiliare
nell’impresa Castellani e Mazzanti S.r.l. con sede a Bagno a Ripoli) la mancata attuazione è ascritta alla
scoperta di sostanze inquinanti nel terreno, non compatibili con la trasformazione edilizia, sebbene
circoscritte ad una porzione ridotta del lotto in oggetto;
-
per il n. 3, assegnato alla C.O.TR.E.P. S.Coop.r.l. con determinazione urbanistica n. 82 del 7 dicembre
2005, sono intervenuti programmi e investimenti diversi, sebbene vi sia da registrare che anche su una
porzione di questo lotto si sono riscontrate presenze di inquinanti ostative alla trasformazione edilizia.
Se pure le predette condizioni ostative all’edificazione risultano ascrivibili alle attività compiute da
soggetti terzi, in epoca passata e succedutesi nel tempo, su uno dei terreni espropriati (già individuato al C.T.
del Comune di Pontedera dalla particella n. 9 del foglio n. 15 e poi frazionata per gli scopi edificatori come
sarà dettagliato appresso), al fine di non pregiudicare i programmi edificatori di natura pubblica e sociale, già
da tempo statuiti e recepiti in successivi atti di programma e di pianificazione come sopra riassunto, l’A.C.,
da un lato, ha inteso attivare idonee procedure per bonificare le aree risultate ammalorate e, dall’altra,
verificare la reale possibilità di utilizzo dell’aree fondiarie, con particolare riguardo al loto n. 3, che presenta
caratteristiche geometriche tali da utilizzarne la piena potenzialità (14.350 m3), modificando la disposizione
planimetrica dei volumi ivi previsti, oltre a presentare solo una porzione marginale oggetto di futura bonifica.
PROGRAMMI DI EDILIZIA SOCIALE
Per i programmi di edilizia sociale propri dei comuni che ne fanno parte, l’assemblea dei sindaci del
L.O.D.E. Pisano con deliberazione n. 23 del 1° marzo 2007, ha stanziato idonee risorse per il nuovo Piano
Operativo di Reinvestimento (P.O.R.) del periodo 2003-2007, per la realizzazione di nuovi alloggi attraverso
contratti di servizio con l’Azienda Pisana per l’Edilizia Sociale (A.P.E.S.). La stessa A.P.E.S. ha manifestato
l’intenzione di cogliere ulteriori opportunità che si vengano a presentare per la raccolta di fondi idonei alla
realizzazione di ulteriori alloggi al fine di calmierare il mercato privato delle abitazioni ed attivare processi
di riqualificazione della funzione residenziale e di coesione sociale tramite una più articolata offerta
abitativa.
Parallelamente a questa attività autonoma e propedeutica del comune, la Regione Toscana,
nell’intento sia di ri-attivare e stimolare interventi tesi a contenere i livelli di disagio sociale ed economico
propri del settore edilizio in ordine alla crisi internazionale, sia di incrementare l’offerta pubblica di
abitazioni in locazione per risolvere annosi problemi di opportunità di sviluppo nei vari sistemi locali della
regione, con deliberazione C.R. n. 43 del 29 luglio 2009 ha approvato “Misure straordinarie, urgenti e
sperimentali, integrative delle azioni previste dal programma di edilizia residenziale pubblica 2003-2005
(…)” [B.U.R.T. n. 32 del 12 agosto 2009], stanziando fondi necessari.
L’iniziativa, collocandosi esattamente nel quadro delle azioni positive del comune, ha indotto l’A.C.
a impegnarsi per mettere a disposizione dell’A.P.E.S. di Pisa, sulla base del contratto di servizio stipulato il 7
novembre 2008, idonee aree edificabili, che consentano da un lato l’immediata realizzazione di 12 unità
immobiliari edilizia residenziale pubblica già sovvenzionata, dall’altro rendere possibile ulteriori
realizzazioni ove si rendessero disponibili le ulteriori risorse regionali, per favorire l'incremento dell'offerta
di abitazioni in affitto.
Gli stanziamenti regionali aggiuntivi, previsti in 143.000.000,00 Euro complessivi, sono stati ripartiti
in “Misure” diversificate atte ad attivare, o ri-attivare, settori specifici, quali il ripristino funzionale e la
riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (misura A), lo sviluppo e qualificazione
dell’edilizia residenziale pubblica in locazione a canone sociale (misura B), il concorso alla realizzazione di
alloggi di edilizia residenziale destinati alla locazione a canone sostenibile per almeno 15 anni (misura C), il
concorso alla realizzazione di interventi di acquisto e recupero di alloggi destinati alla prima casa per
favorire l’insediamento e il mantenimento della residenza nei comuni in situazione di maggiore disagio
(misura D), la progettazione e attuazione di interventi regionali pilota nel campo della bioarchitettura e bioedilizia e di strutture alloggiative plurifamiliari di natura temporanea (misura E).
Le “misure” sopra elencate sono state dettagliate con apposite “schede” particolareggiate costituenti
l’allegato A della deliberazione consiliare citata, ognuna delle quali necessaria a definire obiettivi, misura
finanziaria, localizzazione degli interventi, tipologie, soggetti attuatori, determinazione del contributo
regionale e dei canoni di locazione applicabili, modalità di presentazione delle proposte e termini per la loro
attuazione, e loro volta demandate a successivi atti di gestione per la loro attuazione puntuale. In particolare,
quanto alla “misura C” la cui disponibilità ammonta a 50.000.000,00 Euro, è stato approvato con decreto
dirigenziale R.T. n. 5.111/2009, successivamente integrato e modificato con decreti dirigenziali nn.
5.269/2009 5.925/2009, l’Avviso pubblico rivolto ai comuni col quale sono state dettagliate le prerogative e i
parametri necessari alla valutazione degli operatori e delle relative proposte nell’ambito degli obiettivi fissati
dagli atti sovraordinati, da attuarsi mediante apposito bando comunale.
Nel quadro dei parametri stabiliti dalla deliberazione cons. R.T. n. 43/2009 e dagli atti conseguenti,
la localizzazione degli interventi è possibile, tra l’altro, in quei comuni che agiscano in forma associata per
una popolazione complessivamente superiore a 20.000 abitanti, ragione per la quale il Comune di Pontedera
e quello di Lari hanno manifestato l’intenzione di partecipare alla richiesta di finanziamento, attuando i
necessari passaggi procedimentali richiesti, in questa forma, ove il primo costituisce comune capofila.
FATTIBILITÀ E SOSTENIBILITÀ ECONOMICA
Per le aree residuali del P.E.E.P. del 1987/1989, ancora disponibili all’edificazione, si pone
l’esigenza di determinare anche il giusto parametro economico di cessione, ove si manifesti l’opportunità
dell’assegnazione ad operatori pubblici e/o privati. In aderenza e analogia ai parametri già individuati per il
comparto indicato con “A” del nuovo P.E.E.P. 2008, che insiste su terreni di proprietà comunale, i lotti
costituiti su terreni già posseduti dall’A.C. possono essere ceduti agli operatori secondo il parametro del
metro cubo edificabile, ai prezzi determinati sulla scorta del costo sostenuto per il loro esproprio negli anni
scorsi (mediamente 30,00 Euro) con la sola aggiunta del costo per l’urbanizzazione pari a 50,57 Euro,
determinato come incidenza complessiva delle stesse opere sull’intero comparto come evidenziato nella
tabella 15 nella relazione sul fabbisogno abitativo allegata alla deliberazione n. 123/2008; tutto venendo a
determinare un parametro di circa 80,00 €/m3 edificabile. Importo che risulta allineato con quello
parametrico derivante dalla determinazione del contributo erogabile in sede regionale, per l’intervento di cui
alla misura “C” della L.R. n. 43/2009, dove in relazione al limite massimo di costo per il costo dell’area e
dell’urbanizzazione (307,00 Euro/m3), alla superficie utile edificabile (circa 698 m2) e alla superficie
effettiva del lotto (circa 2.669 m2 effettivi) risulta un parametro di cessione di 80,26 Euro/m3 edificabile.
CONCLUSIONI
Alla luce dell’intervenuta rinuncia all’assegnazione espressa da C.O.TR.E.P. relativa al lotto n. 3 del
P.E.E.P. del 1987 nonché dell’esaurimento della graduatoria stabilita con il bando del 1999, si presenta
l’occasione o, meglio, l’opportunità per utilizzare tale area per gli scopi di edilizia sociale più volte
evidenziati, verificato che il medesimo lotto può essere circoscritto alla superficie utilizzabile per gli scopi
edificatori detti e come individuata al catasto terreni del Comune di Pontedera dalle particelle nn. 890 (1.570
m2), 925 (4 m2), 927 (104 m2), 929 (485 m2), 931 (345 m2) e visibile nello stralcio planimetrico sotto
riportato (fig. 1) in colore arancio; superficie cui verrà ad aggiungersi porzione (81 m2 ca.) della particella
945 del foglio n. 15 (colore giallo/nero in planimetria), una volta conclusa l’acquisizione di prossima
attuazione ma che, peraltro, è ininfluente alla potenzialità edilizia in quanto destinata a parcheggio e/o verde
pubblico.
La disposizione planimetrica prevista per l’edificazione e l’utilizzazione fondiaria del P.E.E.P., non
risulta però più conforme sia alle aspettative nascenti dall’attuazione del programma di edilizia sociale, sia
alle necessità che scaturiscono da una migliore disposizione che ottimizzi la ricerca del più alto rendimento
energetico possibile per un nuovo fabbricato che, nel quadro di un’urbanistica svincolata da una certo
eclettismo, deve cercare una migliore integrazione con l’ambiente circostante. Ne consegue che il nuovo,
auspicato, intervento deve poter essere progettato in maniera svincolata dall’assetto descritto nel 1987 e
rappresentato nelle tavole grafiche allegate (cfr. tavv. nn. 1B e 1C1), pur nella ricerca della migliore
integrazione con il costruito esistente e consolidato. A questo proposito, in fig. 2 si indica una possibile
soluzione capace di conciliare l’esigenza di ottimizzare l’intervento sotto i profili appena descritti.
Fig. 1 – Planimetria catastale della porzione del lotto 3 cedibile
Sulla scorta di quanto riassunto in tema di fattibilità economica e dell’attinenza alle previdenti analisi
per il nuovo P.E.E.P. 2008, è opportuno precisare che l’assegnazione in proprietà dell’area all’A.P.E.S. per la
realizzazione degli interventi di edilizia sociale in seguito a contributi accordati dalla Regione in accordo alla
cosiddetta Misura “C” di cui all’allegato A della Del. C.R. n. 43/2009, dovrà avvenire a titolo oneroso fino
alla concorrenza dell’importo massimo calcolato secondo il parametro di 80,26 Euro/m3 comprensivo
dell’importo dell’acquisizione e degli oneri di urbanizzazione. Precisazione che consente di chiarire come
tale assegnazione in proprietà ad A.P.E.S. dell’area si concretizza alla sola parte di fabbricato relativo agli
alloggi in affitto "concertato", mentre la parte restante rimane di proprietà del Comune e messa nella sola
disponibilità di A.P.E.S. per gli interventi di costruzione di 12 + 10 alloggi ERP finanziati dalla Regione
Toscana, come già avvenuto in forza della delibera di G.M. n. 128 del 7 maggio 2009.
Fig. 2 – Nuovo planivolumetrico proposto
il Responsabile dell’U.O.
Pianificazione Urbanistica, Ambiente e Protezione Civile
arch. Fausto CONDELLO
__________________________
Letto e sottoscritto
IL VICE SEGRETARIO GENERALE
F.to FORTE GIOVANNI
_______________________________________________________________________
CERTIFICATO DI PUBBLICAZIONE
(Art. 124, Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n. 267)
La presente deliberazione è pubblicata in copia all’Albo Pretorio del Comune in data
08/02/2010 e vi rimarrà per quindici giorni consecutivi, compreso il giorno iniziale di
affissione.
IL SEGRETARIO GENERALE
F.to TRUGLIO MARIA
_______________________________________________________________________
La presente copia è conforme all’originale depositato presso questo Ufficio Segreteria, in carta libera per uso
amministrativo.
Pontedera, lì ____________
IL SEGRETARIO GENERALE