Cosa i mediatori devono sapere della fotografia Per mediatori

Cosa i mediatori devono sapere della fotografia
Per mediatori, venditori di immobili e fotgrafi
Autore Larry Lohrman
Traduzione di Leonid Mutti
Versione 4.2 edizione 2013
Licenza Creative Commons Attribution 3.0 Unported License.
A PFRE Media LLC e-book
PhotographyForRealEstate.net
Photopano.it
Indice generale
Come funzionano le foto nell'immobiliare...........................................................................................3
I clienti potenziali cercano in rete....................................................................................................3
Le basi della psicologia visiva.........................................................................................................3
Come le foto funzionano per i venditori..........................................................................................4
Benefici per i mediatori immobiliari...............................................................................................4
Le basi della fotografia immobiliare....................................................................................................5
10 punti essenziali............................................................................................................................5
Articoli da leggere..............................................................................................................................11
Come funzionano le foto nell'immobiliare
I clienti potenziali cercano in rete
Dieci o quindici anni fa se foste stati
alla ricerca di una casa avreste cercato
un agente immobiliare indicandogli
che tipo di casa e dove la volevate.
L'agente a questo punto avrebbe fatto
la ricerca nel suo MLS1 e a quel punto
vi avrebbe proposto un'elenco delle
soluzioni possibili.
Oggigiorno la maggior parte degli
acquirenti utilizza da solo internet per
cercare una casa nelle vicinanze,
scegliendo per prezzo, numero di
camere, superficie, ecc. come la
vogliono.
Confrontano
tutte
le
possibilità
stilando
un
elenco
abbastanza breve da poter essere
visitato, vanno dal loro agente e
dicono: “Vogliamo vedere queste
case.”. Quando cerca in rete, un
potenziale acquirente potrà dover
scegliere tra centinaia di soluzioni, se
l'area dove cerca casa è una zona con
molta offerta. Sui portali immobiliare,
si inseriscono i criteri di ricerca e si
ottiene una breve descrizione con
delle piccole foto dell'immobile. In
questo genere di ricerca, la qualità
delle foto è il primo elemento che
attira l'attenzione dell'acquirente e lo
porta a vedere i dettagli dell'immobile.
Queste
miniature
sono
super
1 Multiple Listing Service - servizio di ricerca
immobiliare multipiattaforma
importanti
perché
sono
“l'esca
sull'amo” dell'agente. Per ottenere il
massimo del risultato l'immagine deve
essere chiara, piena di colore (come
una buona esca) e riempire tutto lo
spazio disponibile.
Ritengo che proprio in queste foto di
esterni2 dove un cielo blu aiuta
l'acquirente di cliccare sul link per
avere
maggiori
informazioni
sul
prodotto e vedere le altre foto come fa
un bravo pescatore.
Una volte cliccato sulla miniatura,
potranno esserci ulteriori 15-20 foto e
del testo che descrive l'immobile.
Come queste foto presentano la casa
gioca un ruolo cruciale nella mente
dell'acquirente nella fase di redazione
della lista delle case “da vedere”!
Le basi della psicologia visiva
Ci sono poche regole di base che
determinano
se
una
foto
è
interessante
per
un
acquirente.
Nessuna scienza arcana o complicati
studi di psicologia in tutto ciò. Sono
tutte cose che potete controllare
direttamente voi:
1. Chiare e luminose: La gente non
è attratta da immagine scure e
opache come lo sono da
immagini chiare e luminose.
2. Interni che disorientano: Tutti
passiamo la maggior parte del
tempo dentro degl'edifici; di
conseguenza
abbiamo
un
schema mentale ben definito su
come gli interni debbano essere.
Se gli interni sono troppo diversi
dai nostri schemi mentali, per
colore, prospettiva e altro ci
sentiamo
“strani”.
Questa
sensazione ci distrae dalla reale
2
NdT buona parte del mercato americano è composto
da case e non di appartamenti come in Italia. Le
piattaforme MLS richiedono che la prima foto sia
degli esterni
presentazione degl'interni.
3. Composizione della foto: Quando
si
presentano
gl'interni,
la
composizione della fotografia,
ciò che abbiamo inserito od
omesso, influisce molto sulla sua
efficacia. Ci sono delle regole
generali, ma normalmente la
gente
percepisce
in
modo
inconscio se una foto va bene
oppure no. Ci sono poi anche
altri piccoli accorgimenti che si
possono
usare
nella
composizione di una foto.
4. Distrazioni:
In
generale
si
cercherà di rimuovere tutte le
distrazioni da una foto che non
aiutano
a
presentare
le
peculiarità di un immobile.
Persone, animali e/o piccole
cianfrusaglie andranno rimossi.
Come le foto funzionano per i
venditori
Molti studi hanno dimostrato che
immobili
commercializzati
con
fotografie professionali ricevono molte
più visite e di conseguenza le proprietà
sono vendute più velocemente e in
maggior numero. Lo studio più
importante è quello condotto da Redfin
nel
2010
(Vd.:
http://blog.redfin.com/blog/2010/09/a_
picture_is_worth_a_thousand_dollars_tr
ue_or_false.html#.UfiHjD5gZnA)
e
indica che una casa si vende ad un
valore maggiore dai 900 ai 116.000
dollari.
Questa infografica è stata creata da
Robert Preville, a Wilmington, NC
Realtor (www.ruxtarealty.com) basata
sullo studio della Redfin ed illustra
l'importanza di un servizio fotografico
professionale nella vendita di una
casa.
Benefici per i mediatori immobiliari
Come agente immobiliare avete avete
le seguenti buone motivazioni per
presentare
un'immobile
con
un
servizio fotografico professionale:
•
•
•
Il proprietario della casa sarà
maggiormente soddisfatto su
come
presentate
il
suo
immobile.
E' un fatto consolidato che
buone foto e materiale di
marketing valido sono mezzi per
ottenere maggiori incarichi. I
vicini degl'immobili in vendita
osservano sempre attentamente
come
una
propietà
viene
venduta. Se gli piace ciò che
vedono, chiederanno all'agente
di occuparsi del loro immobile il
giorno in cui decideranno di
vendere.
Se ci sono dei concorrenti che
un'immobile in vendita, l'impiego
di un professionista per il
servizio fotografico farà pendere
la scelta a vostro favore.
Le basi della fotografia immobiliare
10 punti essenziali
Qui di seguito 10 principi essenziali
perché le vostre foto siano efficaci al
massimo:
1. Lo scopo principale delle foto
è
di
presentare
le
caratteristiche dell'immobile.
Assicuratevi
che
ogni
foto
ottenga questo risultato. Ogni
distrazione visiva che sposta
l'attenzione dell'osservatore da
questo scopo va eliminata. I
punti dal 3 a 9 sono le cause di
distrazione più comuni che
spostano
l'attenzione
dell'osservatore dallo scopo delle
foto. Anche la composizione
delle foto è fondamentale perché
guida l'attenzione di chi guarda
le
foto.
Le due foto precedenti mostrano
come
l'inquadratura
possa
guidare
lo
sguardo
sulle
caratteristiche importanti della
stanza. Nella prima foto non si
capisce
quale
sia
la
caratteristica
che
si
vuole
enfatizzare;
nella
seconda
l'attenzione
è
guidata
sul
caminetto e sull'ampia finestra.
2. Utilizzate un grandangolo
per fotografare gli interni: Le
ottiche
grandangolari
aumentano la sensazione di
spazio nell'inquadratura. Cosa
sono
i
grandangoli?
Con
macchine di tipo Full Frame le
lenti devono avere una focale tra
14 a 24 millimetri. Lenti con un
angolo
di
visuale
sufficientemente
ampio
solitamente non sono disponibili
su macchine punta-e-scatta o di
tipo primo-prezzo
3. Rimuovete il disordine e
preparate le stanze per il
miglior risultato: E' ben chiaro
che allestire correttamente3 una
casa ripaga la fatica. Un
immobile
si
vende
più
velocemente e ad un prezzo
maggiore quando sono allestite
accuratamente.
Case
troppo
“vissute” hanno troppo disordine
in giro. Le foto saranno migliori e
faranno
vedere
meglio
l'immobile se il disordine è
ridotto e i mobili sono sistemati
da un home stager.
3
Nell'articolo viene utilizzato il termine “staging”
4. Lo scatto principale4 è LA
foto più importante: Investite
un po' più di tempo, soldi e sforzi
per
ottenere
una
foto
“scioccante” della foto principale
perché questa è la foto che verrà
vista di più e che attirerà i
potenziali acquirenti. In rete la
miniatura di questa foto deve
spingere l'acquirente a cercare
ulteriori informazioni. Molte case
vengono meglio se riprese da
un'altezza tra i 3 ed i 7 metri dal
suolo.
4
Nel testo originale è indicata la foto degli esterni vd.
nota 2
5. Presentate gli interni come
chiari
e
luminosi. Interni
luminosi sono più allegri e danno
un'impressione
positiva
al
potenziale acquirente, quindi
sono preferibili foto chiare e
luminose. Macchine fotografiche
non professionali tendono a
sottoesporre le foto. Speciali
equipaggiamenti
per
l'illuminazione o tecniche di
post-produzione devono essere
impiegati per ottenere foto
luminose
e
chiare.
L'illuminazione
artificiale,
assieme alla luminosità delle
finestre, è uno degli aspetti più
difficile
nella
fotografia
immobiliare. Le due tecniche
solitamente
utilizzate
per
l'illuminazione sono quella del
bracketing e quella dell'utilizzo
di diverse piccole unità flash.
6. Le linee verticali (es. i muri)
devono essere dritte. Viviamo
in
un
mondo
in
cui
inconsciamente sappiamo che
tutte
le
pareti
sono
perfettamente verticali. Quando
un osservatore vede una stanza
dove i muri non sono paralleli
con i contorni della foto si
sentirà disorientato. Una voce
nella sua testa dirà: “Questo non
è corretto”. Linee verticali non
allineate ai bordi della fono sono
il primo sintomo di foto non
professionali.
Confrontate
le
seguenti due foto e notate il
fastidio che vi darà la prima foto
dove i muri non sono allineati.
7. Linee verticali ed orizzonali
devono essere dritte. Le lenti
grandangolari comportano una
distorsione delle linee vicino ai
bordi delle foto, per questo
motivo
bisogna
prestare
maggiore attenzione a questo
particolare ed utilizzare software
specifici per correggere queste
distorsioni.
8. Non lasciate che finestre
troppo
luminose
distraggano.
A
meno
di
un'illuminazione artificiale o di
una post-produzione le finestre
riprese in interni tenderanno ad
essere troppo chiare, al punto di
non permettere la possibilità di
vedere fuori. E' sempre possibile
mostrare la vista con una foto
apposita se questa è una
caratteristica
importante.
Tuttavia può essere necessario
del lavoro aggiuntivo da parte
del fotografo per rendere visibile
la vista fuori dalle fineste.
Finestre luminose distraggono
l'attenzione
dell'osservatore
perché
l'occhio
si
sposta
automaticamente
sulle
zone
chiare di un'immagine. Alcune
volte la vista può essere un
dettaglio
non
importante,
mentre
altre
volte,
per
determinati immobili, può essere
un fattore critico.
9. Non lasciate che le dominanti
di colore distraggono. Forti
dominanti di colore (solitamente
tendenti
all'arancione)
distraggono
l'attenzione
dell'osservatore.
10.
Il modo in cui le foto
sono
presentate
on-line
hanno un impatto fortissimo
su
come
si
propone
un'immobile. Le foto hanno un
impatto più forte quando sono
presentate in un formato ampio
(800 X 600 pixel o più) e con una
presentazione
facilmente
fruibile.
I
siti
di
annunci
immobiliari
solitamente
non
presentano le foto nel miglio
modo possibile. Virtual tour o
slide
show
massimizzano
l'effetto che le possono avere le
foto per la commercializzazione.
qualcuno che vi supporta, potete farle
anche voi. In entrambi i casi siete
responsabili della commercializzazione
dell'immobile, quindi usate questi
consigli per realizzare, selezionare e
presentare gli scatti che valuterete più
efficaci.
Visto che questi sono principi sono ben
noti ed accettati, la maggior parte dei
fotografi
professionisti
seguiranno
questi accorgimenti senza necessità
che vengano palesati, ma non tutti. E'
facile pensare che, solo perché si ha
una macchina digitale, di essere dei
professionisti. Ricordate, voi siete gli
esperti nella vendita, è il vostro lavoro
Potete assumere un fotografo che fare
in
modo
che
la
utilizzerà questi principi, oppure se commercializzazione sia efficace. Se
siete inclini alla tecnologia, e avete non lo è, non esitate a fare domande.
Articoli da leggere
I seguenti articoli sono tra quelli piu'
rilevanti che sono stati pubblicati negli
ultimi 5 anni per quanto riguarda la
fotografia nel campo immobiliare.
Questi articoli mostrano la crescente
consapevolezza dell'importanza della
fotografia nel campo immobiliare. Nota
che la parte in blu sono link agli articoli
stessi. (NdT per correttezza ho messo
il titolo in originale e in seguito la
traduzione in corsivo)
1. In Real Estate, A Picture Is
Worth
$1,000
or
More,
Nell'immobiliare una fotografia
vale
1000$
o
più
(http://blogs.wsj.com/developme
nts/2010/10/04/inreal-estate-a-pi
cture-is-worth-1000-or-more/),
Ottobre 2010: Questo articolo è
un sommario e un riassunto del
studio della Redfin indicato qui
sotto.
2. A Photo is Worth $1000, Una
fotografia
vale
$1000
(http://photographyforrealestate.
net/2012/06/12/professional-real
-estatephotos-are-worth-anywhe
re-from-1000-to-116000-in-a-ho
me-sale/)
L'articolo
originale
tratto dal blog della Redfin
Corporate che illustra uno studio
nella regione di Seattle, che
illustra che casa per casa su di
un prezzo di $300.000, grazie ad
un
servizio
fotografico
professionale, aumenta il prezzo
finale di vendita dai $938 ai
$116.076.
3. Proof
that
Great
Photography Sells Homes, La
prova che una grande fotografia
aiuta
a
vendere
casa
(http://photographyforrealestate.
net/2010/08/18/proof-that-greatp
hotography-sells-homes/),
Agosto 2010: Questo articolo
analizza lo studio che Kris Bjarne
Haug di New Orleans a svolto su
come fotografie professionali
aumentino
visite
sulle
piattaforme MLS. Le fotografie di
Kris Bjarne Haug hanno il 134%
di traffico in più rispetto ad
immobili simili con lo stresso
CAP e il 145% in più sulle
piattaforme di MLS nella stessa
area.
4. Real Estate Photography Tips
For Realtors – Don't Do it
Yourself You'll Lose Your
Commission Check, Consigli
sulla fotografia immobiliare per
mediatori – Non fatele voi o
perderete le vostre commissioni
(http://ezinearticles.com/?
Real-Estate-Photography-Tips-For
-Realtors---Dont-Do-it-Yourself,-Yo
ull-Lose-Your-Commission-Check
&id=4161471), di Josh Sanders.
5. Making Every Pixel Count,
Fare il conteggio di ogni pixel ,
(http://www.nytimes.com/2007/0
2/11/realestate/11cov.html?
_r=2&scp=3&sq=vivian
%20toy&st=cse), Febbraio 2007:
questo è un classico che, anche
se datato e con delle statistiche
vecchie,
descrive
benissimo
tutte le leve motivazionali che
richiedere delle ottime fotografie
per la vendita di immobili.
6. Rich Real Estate Agent, Poor
Real Estate Agent, Mediatore
ricco,
mediatore
povero
(http://activerain.com/blogsview/
2594884/rich-real-estateagent),
Novembre
2011:
questo
sondaggio condotto su 1758
agenti immobiliari
su cosa
facciano mediatori di successo e
cosa non fanno gli altri. Un punto
importante risulta essere il fatto
che gli agenti di successo
investono 10 volte di più nel
marketing per internet.
7. The Successful Combination
of Photography and Real
Estate, La combinazione di
successo tra fotografia e agenzie
immobiliari
(http://rismedia.com/2008-03-31/
the-successful-combinationof-ph
otography-and-realestate/#more
-27245), Aprile 2008: Fotografie
povere
o
piatte
possono
demotivare
un
acquirente,
portando poche visite e poche
offerte. Documenta uno studio di
point2.com che rivela l'effetto
delle fotografie sul prezzo di
vendita e Days On Market (DOM,
tempo impiegato per la vendita).