TRIBUNALE DI TRENTO

Transcript

TRIBUNALE DI TRENTO

TRIBUNALE DI TRENTO
Esecuzioni immobiliari
Esecuzione forzata
RGE n. 135/2012
Giudice delegato dott. A. Mantovani
Promossa da
contro
RAPPORTO DI VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI
LOTTO 1 – Abitazione in palazzo storico
Via A. Diaz - Trento
con posto auto di pertinenza
Via F. Ferruccio - Trento
Tecnico incaricato: geom. Ivan Pedrotti
Con studio in Trento Via Marsala n. 11
Tel. fax. 0461/920270 e-mail:[email protected]
Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
SOMMARIO
INTRODUZIONE ................................................................................................................................ 3
A. ANAGRAFICHE E INCARICO ............................................................................................. 3
B. ANALISI PRELIMINARI FASCICOLO ESECUZIONE .................................................... 3
C. ATTO DI PIGNORAMENTO ................................................................................................. 4
D. IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA ..................................................................................... 4
LOTTO n. 1......................................................................................................................................... 5
1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE ........................................................................................... 5
2. PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO. .............................................................................. 6
3. UBICAZIONE E CONTESTO ................................................................................................ 7
4. DESCRIZIONE FABBRICATO ............................................................................................. 9
5. DESCRIZIONE DELL’ABITAZIONE ................................................................................. 11
6. DESCRIZIONE DEL POSTO AUTO SCOPERTO.............................................................. 17
7. SITUAZIONE URBANISTICA ............................................................................................ 19
8. CONFORMITÀ ED ONERI PER REGOLARIZZAZIONI .................................................. 21
9. VINCOLI E ONERI GIURIDICI .......................................................................................... 22
10. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE............................................................... 23
11. POSSIBILITA DI SEPARAZIONE IN NATURA DELLA QUOTA .................................. 23
12. VALUTAZIONE ................................................................................................................... 24
13. PREZZO PROPOSTO PER LA BASE D’ASTA ................................................................. 29
CONCLUSIONI................................................................................................................................. 30
ANNUNCIO/I PER LA PUBBLICAZIONE ................................................................................ 30
La perizia si compone di n. 30 pagine e di n. 16 allegati
Giudice: dott.ssa A. Mantovani
Esperto: geom. Ivan Pedrotti
pag. 2 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
INTRODUZIONE
A. ANAGRAFICHE E INCARICO
ESPERTO NOMINATO
geom. Ivan Pedrotti - Iscritto all’Albo dei Geometri di Trento al n. 2005
con studio in Via Marsala n. 11 - 38122 Trento
Tel. 0461/920270 – fax 0461/920270
e-mail: [email protected]
C.F. PDR VNI 64C28 L378W - P.IVA 01943040228
COMMITTENTE
Tribunale Civile e Penale di Trento - Esecuzioni Immobiliari
G.E. dott.ssa A. Mantovani
INCARICO
EX. ART. 173 BIS
Nomina ad esperto dell'esecuzione con ordinanza di data 12 novembre
2012, quesiti posti in udienza di data22 gennaio 2013, termine per il
deposito della relazione in data20 aprile 2013.
FINALITÀ
Il Presente documento è una relazione di risposta ai quesiti posti dal
giudice dell'esecuzione comprendente:
1. il rapporto di valutazione dei beni pignorati,
2. le informazioni utili ai partecipanti all'asta di vendita
3. le informazioni necessarie ai fini dell'intavolazione del decreto
d'aggiudicazione.
ALTRE DATE
Sopralluogo
Valutazione (epoca di stima)
Rapporto di valutazione
25 marzo 2013
marzo 2013
aprile 2013
B. ANALISI PRELIMINARI FASCICOLO ESECUZIONE
CONTROLLO COMPLETEZZA DOCUMENTI
EX ART. 567, 2° COMMA
Effettuato Si riscontra la presenza di: estratto mappa,
estratto tavolare, visura catastale ed istanza di vendita.
SEGNALAZIONE AL GIUDICE
Nessuna
DI DOCUMENTI MANCANTI OD INIDONEI
pag. 3 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
C. ATTO DI PIGNORAMENTO
L’atto di pignoramento, registrato con G.N. 4431/2012 di data 23.05.2012 e notificato il
08.05.2012, colpisce la proprietà per l’intero (quota di 1/1) dell’esecutato: xxxxxxxxxxxxxxx n. il
xxxxxxxxxxxxxxx dei seguenti beni:
 C.C. Trento in PT 6085 II p.ed. 801 p.m. 21
 C.C. Trento in PT 7812 II p.ed. 646/2 p.m. 4
D. IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA
BENI PIGNORATI
OGGETTO DI PERIZIA
A. C.C. Trento PT 6085 II p.m. 21 della p.ed. 801
Identifica un'abitazione a piano terzo in edificio di centro storico sito in
via A. diaz. civ. 8 - 38122 Trento
B. C.C. Trento PT 7812 II p.m. 4 della p.ed. 646/2
che identifica un posto auto scoperto sito in via F. Ferruccio nel centro
storico di Trento.
B - Posto auto
A - Abitazione
Estratto mappa catastale
La stima prevede la vendita dei due beni accorpati in unico lotto in quanto sul precedente contratto
d'acquisto registrato all'Ufficio Tavolare, la p.m. 4 della p.ed. 464/2 è destinata a pertinenza
dell'abitazione p.m. 21 della p.ed. 801, ma soprattutto perché l'immobile abitativo si completa con
l'accessorio posto auto, ne viene aumentato l'apprezzamento mercantile e quindi la probabilità di
vendita.
pag. 4 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
LOTTO n. 1
Abitazione in edificio storico con posto auto scoperto separato
siti in centro storico di Trento (via A. Diaz e via F. Ferruccio)
1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE
CLASSIFICAZIONE
CATASTALE
In Catasto gli immobili risultano censiti come riportato nelle tabelle
seguenti.
Al Catasto Fondiario le particelle sono così classificate:
Comune
Particella
P.T.
F.M.
Coltura
Classe Superficie
Trento
E
801
6085
40
edificio
-
Trento
E
646/2
7812
40
edificio
-
R.D.
R.A.
1000 mq
-
-
234 mq
-
-
Al Catasto Fabbricati sono censite le seguenti unità immobiliari:
Comune
Particella Sub F.M.
PM
Categ.
Cl.
Consist.
Sup.
Rendita
Trento
E
801
32
40
21
A/2
5
3 vani
123 mq.
€ 671,39
Trento
E
646/2
7
40
4
C/6
1
13 mq.
€ 53,71
In allegato copia di estratto mappa, visure, planimetrie catastale, ecc.. (all.
4-5 e 13-14)
DESCRIZIONE
TAVOLARE
Entrambi gli immobili sono allibrati del Comune Catastale di Trento nel
Distretto di Trento con proprietà iscritta a nome della persona esecutata
per l'intero (quota 1/1).
A - La p.m. 21 in PT 6085 è attualmente così descritta:
 a terzo piano: tre soffitte, corridoio, quattro sottotetti impraticabili
La descrizione NON è conforme allo stato reale (abitazione).
B - La p.m. 4 in PT 7812 è così descritta:
 a piano terra : posto macchina
In allegato si riporta copia dei due Piano di casa materialmente divisa (all.
3 e 12 ).
I contenuti dei fogli A1 – A2 – B – C del libro maestro si possono
riscontrare dettagliatamente negli estratti tavolari allegati a cui si rinvia per
una corretta certificazione di: proprietà, servitù attive e passive ed aggravi
(all. 2 e 11).
COERENZE
A - L'abitazione confina con sottotetti/soffitte della stessa proprietà, una
pag. 5 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
parete a nord è libera su via Diaz.
B - Il posto auto confina a desta e a sinistra con altri due posti auto, a nord
con edificio e a sud con piazzale di accesso e manovra.
2. PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO.
PROPRIETÀ ATTUALE E
TITOLO DI
PROVENIENZA
La proprietà è iscritta presso il Libro fondiario a nome di :
xxxxxxxxxxxxx n. xxxxxxxxx a xxxxxxxxx per l'intero (quota di 1/1) con
Contratto dd. 08.05.2008
OCCUPAZIONE
DELL'IMMOBILE
Al momento del sopralluogo gli immobili risultavano liberi.
.
CONTRATTI IN CORSO
L'abitazione risulta libera e priva di arredo, il proprietario riferisce che era
precedentemente occupata da un locatario che ha disdettato il contratto.
MODALITÀ DI ACCESSO
- raccomandata per informazione del sopralluogo inviata il 08.03.2013;
- accesso ai beni avvenuto con l'esecutato
DATA DEL
25 marzo 2013
SOPRALLUOGO
pag. 6 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
3. UBICAZIONE E CONTESTO
UBICAZIONE
I due beni sono situati nel centro storico della città:
A - l'edificio è ad angolo tra via Oss Mazzurana e Via Diaz,
B - il posto auto si trova in via Ferruccio a circa 350 mt di distanza.
Sulla cartografia si indica la posizione dei due beni.
A
Cartografia
B
Le strade evidenziate in giallo definiscono il limite della zona
propriamente di centro storico entro la quale il transito veicolare non è
consentito (Z.T.L.), all'esterno la viabilità è libera.
ACCESSO
Come anticipato entrambi i beni sono all'interno della zona a traffico
limitato.
A - All’immobile dell'abitazione si accede attraverso le vie cittadine, solo
pedonali per i non residenti, si raggiunge l'unità con portone su via Diaz ,
quindi da vano scala interno con ascensore che arriva sino al secondo
piano, quindi si deve salire al piano superiore con scala in parte comune in
parte interna privata.
B - Il posto auto è raggiungibile dalla viabilità interna a senso unico., il
posto auto è protetto da cancello con apertura elettrica.
CARATTERISTICHE
ZONA
Con le viste dall'alto prodotte in seguito si illustra la tipologia delle singole
zone; si tratta di aree di centro storico con le tipiche costruzioni ammassate
le une alle altre con pareti in aderenza.
Ovviamente sono zone con caratteristiche miste a destinazione
residenziale, commerciale e dirigenziale.
L'abitazione si trova in una zona centralissima e di pregio della città. il
posto auto si trova più defilato, ma comunque all'interno del centro storico
in un'area con scarsissima disponibilità di parcheggi sia pubblici che
pag. 7 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
privati.
Viste dell'insediamento urbano.
A - Abitazione
.
B - Posto auto
Viste dall'alto
SERVIZI DELLA ZONA
In città sono presenti tutti i principali servizi alla residenza.
pag. 8 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
4. DESCRIZIONE FABBRICATO
FABBRICATO
Il fabbricato di antica origine denominato Cazuffi è un tipica costruzione
di centro storico, con pareti in aderenza ad altri fabbricati, si sviluppa su tre
livelli fuori terra adibiti a residenza e uffici.
Il fabbricato riconosciuto di importante interesse storico artistico e pertanto
tutelato ai sensi della L. 01.06.1939(v. estr. tavolare all. 2)
L'abitazione in oggetto si trova al primo terzo sottotetto ed è stata ricavata
a fine anni novanta dalla trasformazione dell' originario sottotetto adibito a
soffitta.
Edificio
storico
tutelato
Vista da nord-ovest
STATO DI
CONSERVAZIONE
DELL'EDIFICIO
Il fabbricato esternamente appare in uno stato di manutenzione generale
buono, evidentemente a seguito delle opere di manutenzione e
adeguamento intervenute nel corso degli anni.
CARATTERISTICHE STRUTTURALI
SOLAI
In laterocemento.
STRUTTURE VERTICALI
Murature perimetrali e di spina portanti.
COPERTURA
Tetto a falde inclinate con struttura principale e secondaria in legno
FOTO DEGLI ESTERNI
A pagina seguente alcune foto dell'edificio visto dall'esterno
pag. 9 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
Fronte su via Oss Mazzurana
Vista d'angolo via Oss Mazzurana e via Diaz
Affacci dell'abitazione
Fronte su via A. Diaz
pag. 10 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
5. DESCRIZIONE DELL’ABITAZIONE
POSIZIONE
L'abitazione si trova a terzo piano con tetto a vista, prospetta con due sole
finestre (delle stanze da letto) verso nord.
COMPOSIZIONE
L’unità immobiliare internamente si compone di :
o rampa scala, atrio, angolo cottura, soggiorno, anti, wc., bagno, due
stanze da letto, tre spazi sottotetto (soffitta).
Si caratterizza per il tetto con le travi in vista, le altezze variabili da nim.
1.50 ml. e max 3.00 ml., e per illuminazione della zona giorno
esclusivamente da finestre in falda di tetto verticali ed inclinate.
PLANIMETRIA
La composizione distributiva degli ambienti si chiarisce nel disegno
seguente che è copia del progetto del 1997 pratica 46533 dd. 04.02.1998.
La situazione riscontrata in sede di sopralluogo sostanzialmente
corrisponde al disegno, le lievi difformità, segnalate con linee rosse (si
tratta di tramezzature interne di scarsa rilevanza) non sono sostanziali e
non modificano la consistenza dell'immobile.
PIANTA PIANO TERZO
Nota.
Dal confronto tra stato reale e planimetria tavolare si riscontra una
discordanza che riguarda la zona scala d'accesso. Una parte rialzata con la
pag. 11 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
presenza di due finestre verso il vano scala comune (lucernario) è
assegnata alle parti comuni, mentre di fatto è accorpata all'unità p.m. 21 e
si trova all'interno e collegata dell'abitazione.
Sul disegno precedente ho evidenziato tale area in giallo indicando
sommariamente la posizione del confine tra gli ambienti propriamente
p.m. 21 e quelli comuni (linea rossa tratteggiata), preciso però che l'esatta
posizione dovrà essere oggetto di approfondite analisi delle D.M.
pregresse.
Il proprietario riferisce che le difformità delle parti comune del fabbricato
sono note a tutti i comproprietari. Per la regolarizzazione occorre
l'intervento con assenso di tutti i comproprietari del vano scala.
Si ritiene l'immobile comunque commerciale (come lo è stato in passato)
con la precisazione che l'acquirente è stato informato della situazione e
che con l'assenso di tutti in futuro si potrà regolarizzare.
CONSISTENZA
Il dato oggettivo dimensionale in conformità al codice della valutazioni
immobiliari si definisce sia con la Superficie Esterna Lorda (SEL)1 sia con
la Superficie Interna netta (SIN).
La superficie di calcolo è ricavata dalla pianta di progetto controllata con
misurazioni a campione sul posto.
Alle superfici secondarie di accessori e pertinenze vengono applicati gli
indici mercantili specifici desunti anche da manualistica di settore. La parte
oltre lascala non è contabilizzata.
VANO
DIMENSIONI
superfici
lorde
indice
merc.
superfici
ragguagliate
piano primo
abitazione
ripostigli
sottotetto est
8,10*8,40+5,40*9,90+4,00*
5,40
2,50*5,60+2,00*2,40+1,90*
9,00
mq.
143,10
1,00
mq.
143,10
mq.
35,90
0,35
mq.
12,57
soffitta
sottotetto ovest
2,20*8,60+3,00*9,00
mq.
45,92
0,10
mq.
4,59
sottotetto
impraticabile
20,00*8,50
mq.
170,00
0,00
mq.
mq.
0,00
160,26
sommano
Ai fini della stima l’immobile si computa con la seguente consistenza:
Superficie abitazione comm.le arr.
mq.
160
Posto auto
n.
1
A titolo informativo si indica pure la superficie interna netta dell'
abitazione (SIN).
Superficie netta sola abitazione arr.
mq.
112
1
Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa III edizione,
si intende l'area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori
terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
La SEL include:
lo spessore dei muri perimetrali liberi (max 50 cm.) ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue confinanti
con altri edifici (max 25 cm.), lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi
pag. 12 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
CARATTERISTICHE DI FINITURA E COSTRUTTIVE
PAVIMENTI
Stanze e zona giorno in laminato, servizi in piastrelle ceramiche
PARETI
Intonaco a civile con idropittura e spatolato in zona giorno
SERRAMENTI ESTERNI
In legno con vetrocamera con oscuranti ad anta, finestre in falda di tetto
tipo "Velux" con tende e comando elettrico.
SERRAMENTI INTERNI
Portoncino d'ingresso blindato , porte interne in tamburato bianco e alcune
in legno specchiato.
SERVIZI IGIENICI
N. 2 servizi: con finestre in falda di tetto, pavimenti e rivestimenti in
piastrelle ceramiche, con sanitari, vasca e doccia.
RISCALDAMENTO E
Riscaldamento autonomo con caldaia a metano posta nel sottotetto,
radiatori a parete tradizionali.
ACQUA CALDA
ALTRA IMPIANTISTICA
Impianto elettrico: pare a norma con epoca realizzazione
Condizionamento: presente uno split in zona giorno.
Presenza di citofono, antenna tv e telefono.
IDONEITÀ DEI LOCALI
Idoneo all'alloggio permanente di un nucleo di 3/4 persone
LOCALI ACCESSORI
Sottotetti comunicanti utili come soffitte / depositi con altezze ridotte.
CERTIFICAZIONE
Classe non definita
ENERGETICA
STATO DI
CONSERVAZIONE
DELL'UNITÀ
NOTE
L'unità si trova in buone condizioni di manutenzione, e con qualità delle
finiture buone.
Il proprietario informa che in cucina non vi è gas, ma sono presenti piastre
a induzione.
Si segnala come le difformità rispetto allo stato tavolare (ingresso) non
siano sanabili con la procedura attuale.
Si ritiene l'abitazione commerciabile, informando l'aggiudicatario
dell'argomento che dovrà essere trattato a livello condominiale con la
partecipazione di tutti i comproprietari.
Lo stesso dovrà quindi dichiarare di accettare lo stato di fatto a lui
noto in attesa di futura regolarizzazione.
FOTO DEGLI INTERNI
Alcune viste degli interni nelle pagine seguenti
dell'immobile
illustrano lo stato
pag. 13 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
accesso dal vano scala comune
ingresso con scala interna
corridoio
zona giorno vista dall'ingresso
zona giorno vista da sud-est
pag. 14 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
cucina
ripostiglio sottotetto
bagno
bagno
vasca
stanza
impianto elettrico
stanza
pag. 15 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
stanza
ripostiglio con altezze ridotte H1.60/1.00
serramemnti interni
porta verso zona notte
spazio di proprietà comune (area gialla sul disegno)
scala d'accesso interna
pag. 16 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
6. DESCRIZIONE DEL POSTO AUTO SCOPERTO
POSIZIONE
Il Posto auto scoperto si trova in via Francesco Ferruccio civ. 7 sempre nel
centro storico della città, a circa 350 metri di distanza dall'abitazione.
Sulle cartografie prodotte precedentemente si è indicata la posizione.
La via Francesco Ferruccio ha percorribilità a senso unico.
L'immobile è situato in un piazzale completamente racchiuso da murature e
da fabbricati, posto ad un livello leggermente più basso rispetto alla via
pubblica.
COMPOSIZIONE
Il piazzale descritto comprende complessivamente otto posti auto e
permette l'accesso ad un edificio unifamiliare. L’unità immobiliare in
oggetto è contraddistinta dal sub. 7 p.m. 4. Si tratta di un posto auto
standard che ha in comune con gli altri 7 posti la rampa d'accesso e lo
spazio di manovra centrale.
PLANIMETRIA
La planimetria seguente illustra la posizione del bene in rapporto agli altri.
POSTO AUTO
PIANTA PIANO TERRA
DESCRIZIONE
Il posto auto è il terzo da sinistra nella parte interna del cortile, la
pavimentazione è in grigliato con erba, apposite mattonelle di cemento
delimitano i limiti di pertinenza.
L'accesso avviene da cancello metallico scorrevole che da sulla lieve
rampa pavimentata con cubetti di porfido.
Per la stima, come da normale prassi, si computa a corpo il valore di un
posto auto scoperto.
pag. 17 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
FOTOGRAFIE
Alcune viste illustrano l'immobile
Vista dell'accesso e via Ferruccio
poso auto in
oggetto
Vista dell'ingresso
posti auto
p.m. 4
vista dalla rampa
vista dal'interno
pag. 18 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
7. SITUAZIONE URBANISTICA
STRUMENTO
URBANISTICO
Nel P.r.g. vigente le due particelle ricadono in zona AIS - Insedimenti
storici disciplinate dall'art. 32 delle norme d'attuazione.
Inoltre l'area è classificata in IA - Aree di interesse archeologico
disciplinate dall'art. 75 delle norme d'attuazione
Estratto cartografia PRG
L'edificio p.ed. 801 è stato riconosciuta di importante interesse storico ed
artistico ai sensi del D.Lgs. 22.01.2004 (già L. 01.06.1939 n. 1089) e
pertanto l'immobile è soggetto ai vincoli e alle disposizioni di tutela di cui
al citato D.Lgs.
Il Certificato di destinazione urbanistica è allegato al fascicolo
dell'esecuzione in calce se ne riporta una copia (all. 16) per la
consultazione.
PRATICHE EDILIZIE
L'indagine svolta presso l'Ufficio Tecnico Comunale per la p.ed. 801 ha
portato a conoscenza di numerose pratiche edilizie, di seguito si riportano
solo quelle che si sono riconosciute per la p.m. 21:




n. 11115/92 dd. 24.07.1992 Recupero sottotetto
n. 25876 dd. 11.10.1994 Sistemazione sottotetto
n. 32260 dd. 27.11.1996 Variante sistemazione sottotetto
n. 46533 dd. 04.02.1998 Variante
Per la p.ed. 646/2 si sono riscontrate le seguenti pratiche che hanno
riguardato il parcheggio esterno
pag. 19 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
 n. 4786/87 dd. 13.08.1987 Sistemazione parcheggio
 n. 5509/89 dd. 21.04.1989 Sistemazione edificio
 n. 25490/90 dd. 05.12.1990 Variante alla n. 5509
Per la corretta certificazione si rinvia all'elenco rilasciato dall'Ufficio
Tecnico Comunale che riporta tutti gli interventi della p.ed. 801(all. 6) e
per la p.ed. 646/2 (all.15).
AGIBILITÀ
.
Il certificato di agibilità per la p.m. 21 della p.ed. 801 è stato rilasciato dal
Comune di Trento in data 23.03.1998 prot. n. 8597. (vedi all. 7).
Per la p.ed. 646/2 il certificato è stato rilasciato in data 31.12.1993 prot. n.
42605.
pag. 20 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
8. CONFORMITÀ ED ONERI PER REGOLARIZZAZIONI
REGOLARITÀ EDILIZIA
ONERI PER REGOL.
Gli accertamenti eseguiti non hanno evidenziato irregolarità tali da dover
attuare una pratica edilizia.
Nessuno
EDILIZIA
CONFORMITÀ
IMPIANTI
CERTIFICAZIONE
Le dichiarazioni di conformità non si sono reperite.
L'aggiudicatario dovrà dispensare la parte venditrice dall'obbligo di
garantire la conformità alla normativa vigente degli impianti che corredano
l'immobile in oggetto e dall'obbligo di consegna delle relative
dichiarazioni di conformità.
Con le ricerche effettuate non si è reperita la certificazione energetica.
ENERGETICA
COSTI PER
CERTIFICAZIONE
CONFORMITÀ
PLANIMETRIE
CATASTALI
COSTI PER
Se si dovesse produrre la certificazione energetica dell'immobile si
prevede sommariamente un costo a forfait
pari a
€ 1.000,00
Dal raffronto effettuato in sede di sopralluogo non sono apparse difformità
sostanziali rispetto alla planimetria catastale, tali da influire sul calcolo
della rendita catastale e dar luogo all'obbligo di presentazione di nuove
planimetrie.
Nessuno
REGOLARIZZAZIONE
CATASTALE
CONFORMITÀ
TAVOLARE
La descrizione della p.m. 21 e la rappresentazione grafica non è conforme
con lo stato reale riscontrato, è necessario aggiornare la situazione tavolare
con istanza e variazione del Piano di casa materialmente divisa per le parti
di competenza della sola p.m. 21.
Per le parti in comune non corrette: requisito necessario è quello di
informare l'acquirente aggiudicatario che dovrà dichiarare di "accettare lo
stato di fatto a lui ben noto, in attesa di futura regolarizzazione".
COSTI PER
Si espone a preventivo un costo a forfait per la variazione tavolare delle
parti della sola p.m. 21
pari a
€ 1.500,00
REGOLARIZZAZIONE
TAVOLARE
ONERI CONDOMINIALI
PREGRESSI
Esiste uno scoperto verso l'amministrazione condominiale fornito
direttamente dal proprietario e allegato (all. 22) e confermato
dall'amministartore.
Oneri arretrati
€ 5.689,00
Di tutti questi oneri si terrà conto in sede di stima con decurtazione dal valore normale
dell'immobile, affinché il futuro aggiudicatario non sollevi eccezioni per vizi o difetti della
vendita.
pag. 21 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
9. VINCOLI E ONERI GIURIDICI
LIMITAZIONI D’USO
Dal foglio C del Libro maestro degli aggravi comuni si riportano le
seguenti iscrizioni:
- Servitù di precaria di erogare una spina d'acqua a carico di p.ed. 801 a
favore di Comune di Trento.
DOMANDE GIUDIZIALI
Nessuna
O ALTRE TRASCRIZIONI
PREGIUDIZIEVOLI
CONVENZIONI
Nessuna
MATRIMONIALI
ALTRE ISCRIZIONI
Nessuna
TAVOLARI
ATTI DI ASSERVIMENTO
URBANISTICO
GN. 1603 dd. 13.12.1948 ANNOTAZIONE per edificio riconosciuto e
dichiarato di importante interesse storico ed artistico a sensi della Legge
01.06.1939 e pertanto l'opera stessa rimane soggetta a tutti i vincoli alle
disposizioni di tutela di cui alla citata legge.
IPOTECHE
 19/03/2007 - G.N. 2002
INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA
EUR
A favore di
 08/07/2008 - G.N. 6115
INTAVOLAZIONE DIRITTO DI IPOTECA
EUR
A favore di
 14/10/2011 - G.N. 8434
PRENOTAZIONE DIRITTO DI IPOTECA
EUR
A favore di
 14/08/2012 - G.N. 6942
EUR
A favore di
 03/10/2012 - G.N. 7983
EUR
A favore di
 20/11/2012 - G.N. 9397
EUR
A favore di
Per un preciso dettaglio e la corretta certificazione si rinvia alla lettura
degli estratti tavolari allegati (all. 2 e 11).
PIGNORAMENTI
 23/05/2012 - G.N. 4431
ANNOTAZIONE ATTO DI PIGNORAMENTO
Notificato il 08.05.2012 a realizzo del credito
pag. 22 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
10. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
NOTIZIE UTILI PER IL
REGIME FISCALE
Si riportano le notizie conosciute in sede di sopralluogo e di indagine che
potrebbero essere utili alla definizione del regime fiscale (Tassa di registro
o assoggettamento ad IVA) :
 proprietà di soggetto privato senza P.IVA
 ultimo intervento edilizio circa 15 anni fa
 caratteristiche non di lusso (secondo il D.M. 02.08.1969, pubbl. sulla
G.U. del 27.08.1969 n. 218)
 bene tutelato L. 1.06.1939 n. 1089 ora D.Lgs. 22.01.2004 n. 42
SPESE CONDOMINIALI
Condominio costituito con nome "Cazuffi" amministrato da:
Esercizio annuo con scadenza il 01.03 con costi di circa 2.300,00 €/anno.
ARREDO
Sono presenti elementi d'arredo solo nel locale cucina e un mobile per
lavello in bagno Tali elementi, fatta eccezione per gli elementi fissi
(lavandini, sanitari, box doccia, lavelli murati, e simili) non sono compresi
nella valutazione prodotta.
Il proprietario attuale, anziché sgomberare, potrà accordarsi con il futuro
acquirente per la cessione di tutti, o in parte, gli arredi.
ALTRO
11. POSSIBILITA DI SEPARAZIONE IN NATURA DELLA QUOTA
QUOTA PIGNORATA
L’atto di pignoramento colpisce l'intero della proprietà.
SEPARAZIONE DELLA
QUOTA
Non è necessario separare la quota pignorata.
pag. 23 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
12. VALUTAZIONE
CRITERIO DI STIMA
Il presente rapporto di valutazione si sviluppa per la ricerca con stima sommaria del seguente
criterio di stima (tipo di valore):
Valore di mercato dell'intera proprietà
2
Il criterio valore di mercato dell'intera proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato
come punto d'incontro della domanda e dell'offerta.
L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal mandato assunto in
fase di ricevimento d’incarico.
DATA DELLA STIMA
La data di riferimento o momento della stima è l'epoca a cui si riferiscono la situazione
descrittiva degli immobili ed il momento di mercato ai fini della determinazione dei valori
economici nella presente relazione.
La valutazione è riferita alla data del marzo 2013.
FONTI D’INFORMAZIONE.
Si indicano sommariamente le fonti utilizzate per la presente perizia: Ufficio Tavolare e del
Catasto, Ufficio Tecnico Comunale, agenzie immobiliari, operatori di settore, borsini e osservatori
del mercato immobiliare.
SEGMENTO DI MERCATO
Il mercato immobiliare è articolato in sottomercati, denominati segmenti, sui quali si hanno
conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale da parte dei soggetti
operatori e nell’attività estimativa da parte dei valutatori.
La segmentazione del mercato immobiliare rappresenta la fase preliminare del processo di analisi
valutativa, l’individuazione del segmento di mercato è necessaria ai fini della stima immobiliare e
2
C.V.I. cap. 5.2.2 - Secondo l'International Valuation Standards e l'European Valuation Standards " Il valore di mercato è il più probabile prezzo
di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno
operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti
hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione" (IVS 1 3.1 e EVS S4.10) Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di TecnoBorsa III
edizione.
Tale definizione è significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella lettera n.60299 del 18 marzo 1999 in cui si afferma che "per
valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene immobile potrebbe essere venduto alla data della stima mediante contratto privato tra un
venditore ed un acquirente tra loro indipendenti, assumendo che l'immobile sia offerto pubblicamente sul mercato e che le condizioni del mercato ne
consentono l'ordinata alienazione nel periodo di tempo normalmente necessario per negoziare la vendita, tenuto di conto della natura dell'immobile".
pag. 24 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
della parametrazione del mercato.
La presente scheda di segmento di mercato3 è redatta secondo il procedimento induttivo per il quale
la classificazione avviene per aggregazione di dati immobiliari simili anche non spazialmente
contigui. È un procedimento empirico che partendo dall'immobile in esame costruisce il segmento
per mancanza di conoscenza a priori del mercato.
LOCALIZZAZIONE
Comune di Trento
ZONA
Centro storico
DESTINAZIONE
residenziale
TIPOLOGIA IMMOBILIARE
abitazione
CATEGORIA
usato
TIPO DI CONTRATTO
compravendita in asta
LATO DOMANDA
privati
MOTIVAZIONE residenza o investim.
LATO OFFERTA
esproprio immobiliare
MOTIVAZIONE realizzo liquidazione
FORMA DI MERCATO
concorrenza monopolistica
FASE
LIVELLO DI PREZZO
non definito
POSIZIONE
DIMENSIONE
centrale
medio/grande
contrazione
CONSIDERAZIONI PRELIMINARI
L’immobile in oggetto è localizzato in una posizione centrale in immobile di pregio tutelato,
La zona ha accessibilità solo pedonale. La casa si trova in buone condizioni generali esterne. L'unità
ha raggiunto all’attualità una vetustà di circa 15 anni, ma non pare necessiti di lavori di rinnovo per
finiture interne o di adeguamento tecnologico. L'unità pare agibile ed abitabile
I principali aspetti che incidono sull’apprezzamento mercantile si riassumono in: ascensore che
giunge sino al 2° piano e quindi l'ultimo livello si raggiunge con scala; il posto auto di pertinenza è
situato ai margine del centro storico a circa 350 mt. di distanza; l'assenza di finestre con veduta
nella zona giorno, l'ampia metratura degli ambienti, la dotazione di locali a corredo nel sottotetto
con altezze ridotte.
PROCEDIMENTO DI STIMA
Si esegue la valutazione dei beni pignorati con procedimento sintetico-comparativo per
componente tipico attribuendo ai beni un valore attraverso il parametro del metroquadrato catastale
per i terreni ed a corpo per il fabbricato.
L’esperto determina il valore dei beni con il procedimento, correntemente in uso, analogico
comparativo che prevede l’uso di un valore unitario di riferimento ed il suo adattamento
all’immobile attraverso l’adozione di specifici trasposti numerico-economici in considerazione delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene.
Il procedimento estimativo assunto, pur comprendendo comparazioni ed approssimazioni
3 C.V.I. cap. 3.2.3 - Ai fini dell’analisi economica estimativa, un segmento di mercato in termini concreti resta definito rispetto ai seguenti principali
parametri: la localizzazione, il tipo di contratto, la destinazione, la tipologia immobiliare, la tipologia edilizia,, la dimensione, i caratteri della
domanda e dell’offerta, la forma di mercato, il livello del prezzo e il numero degli scambi.
pag. 25 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
statistiche, è fondato su premesse oggettive e riferimenti concreti, tali da renderlo tecnicamente
accettabile per un equo giudizio in modo da definire il valore stimato dell’immobile il più possibile
“normale” sul mercato locale
VALORI DI RIFERIMENTO MERCANTILE
La stima si riferisce a prezzi di mercato di immobili residenziali “consueti” individuati con
indagine specifica con riferimento a listini di mercato pubblici ed ancora da interviste di esperti di
settore.
In una fase di mercato in contrazione con vendite rallentate e tendenza al ribasso dei valori
l’indagine mercantile svolta per abitazioni ha indicato i seguenti dati.
Per Abitazioni usate:
1 Dato di mercato storico da transazioni reali
Acquisto del 2008
765000-40.000/160 mq
€/mq. 4.530,00
media
€/mq. 0,00
2 Dato di mercato: per informazioni di immobili offerti in vendita.
Abitazione in centro
530.000/144mq
€/mq. 3.681,00
Abit. Via s. Marco
360.000/109 mq
€/mq. 3.030,00
Abit. Via s. Giardini sottotetto
770.000/210 mq
€/mq. 3.667,00
abit. Attico
750.000/193 mq
€/mq. 3.886,00
media
€/mq. 3.566,00
3 Dato di mercato locale: sulla scorta di informazioni assunte presso agenzie immobiliari ed
operatori del settore.
Per abitazioni usate
3500-4500
€/mq. 4.000,00
4 Dato listino pubblico provinciale: valori riportati sommariamente per abitazioni.
F.i.m.a.a. Guida casa: app.usati
2500-3500
€/mq. 3.000,00
A.n.a.m.a. Eurocasa: app.usati
2500-3600
€/mq. 3.050,00
5 Dato listino pubblico nazionale: valori riportati sommariamente per abitazioni.
OMI per abitaz. civili: normale
3400-3700
€/mq. 3.550,00
Il valore di riferimento è determinato quale media dei valori conosciuti tralasciando il dato storico
in quanto troppo lontano nel tempo e con mercato molto diverso:
(3566+4000+3025+ 3550+):4 = €/mq 3.535,25
Valore unitario medio di riferimento abitazione
= €/mq. 3.535,00
Per garage in centro:
Il valore dei garage è di norma stabilito a corpo per singolo posto.
Il mercato esprime i seguenti valori:
pag. 26 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
in via Madruzzo.
€ 55.000
in zona Tribunale
€ 48.000
FIMAA indica una forbice compresa tra € 35.000-70.000
ANAMA indica una forbice compresa tra € 35.000-85.000
OMI indica: €/mq. 2800-3500 x 16 mq. € 44.000-56.000
Garage offerti o in vendita
Il valore medio è calcolato pari a =
= (51500+52500+60000+50000):4 = € 53.500,00
Valore unitario medio di riferimento
= €/cad. 53.500,00
COMPARAZIONE PARAMETRICA
Nella tecnica di valutazione adottata è importante la disamina analitica della serie di
parametri intrinseci ed estrinseci che contribuiscono a formare il valore dell’immobile.
Attraverso la comparazione dell’immobile in esame a quello di riferimento medio-statistico si
determinano, per i singoli parametri e per ciascun elemento, dei coefficienti incrementali o
decrementali, (a seconda della identificazione di situazioni migliori o peggiori, rispetto alla media
assunta) per giungere alla definizione del coefficiente globale quale prodotto di tutti i coefficienti.
Tale metodologia considera quindi implicitamente la vetustà,l’eventuale obsolescenza del singolo
elemento, le peculiarità qualitative. Per determinati aspetti si possono stabilire dei valori assoluti di
correzione della stima.
COEFFICIENTE GLOBALE DI COMPARAZIONE.
Il coefficiente totale relativo ai parametri presi in considerazione per definire i trasposti
differenziali e conseguentemente economici delle singole unità si determina quale prodotto di tutti i
coefficienti:
Parametro
descrizione
K1
Zonale
centrale
K2
Estetico-Architettonico
fronte nord
K3
Ambientale
esp osizione e p anoramicità
K4
Costruttivo-Strutturale
normale
K5
Costruttivo-Impiantistico
p er vetustà e qualità
K6
Costruttivo-Di finitura
p er qualità
K7
Funzionale
normale
K8
Pertinenze esterne
garage staccato
K9
Fisico interno
finestre in falda e altezze varie
K10
Taglio dimensionale
medio-grande
K11
Livello di piano
ultimo con ascensore a P2
K12
Destinazione d'uso
abitazione
K13
Gestionale
condominio
K14
Giuridico
p articolare forma di mercato
K15
Urbanistico
normale
K16
Mercato
fase di contrazione
K17
Conformità
da stima sep arata
K tot COEFFICIENTE GLOBALE
indice
appl.
1,030
1,000
0,970
1,000
1,040
1,035
1,000
1,010
0,980
0,990
0,980
1,000
1,000
0,970
1,000
0,975
1,000
0,977
pag. 27 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
TRASPOSIZIONE PARAMETRICA
Si determina il valore unitario specifico dell’abitazione applicando il coefficiente totale di
comparazione al valore unitario medio zonale:
Valore unitario specifico = KTOT x valore medio di riferimento =
Abitazioni = 0,977 x 3.535,00 = 3.453,70 €/mq.
Valore unitario in cifra tonda =
= 3.454,00 €/mq.
CONSISTENZA
La consistenza è stata definita in un precedente passaggio estimativo.
ABITAZIONE superficie di calcolo :
mq. 160
POSTO AUTO a corpo
n.
1
VALORE APPARTAMENTO
Il valore normale dell’abitazione in esame è dato dalla quantità della superficie ragguagliata
per il valore unitario specifico.
Valore normale = superficie x valore unitario
= 160 mq. x 3.454,00 €/mq. = 552.640,00
Valore di stima APPARTAMENTO arr.
€
553.000,00
(euro cinquecentocinquantatremila/00)
VALORE POSTO AUTO
Il valore normale del garage si determina con l’applicazione del valore medio di riferimento e
la successiva elaborazione di dati in considerazione di tutti i fattori descritti in precedenza;
considerando le particolarità intrinseche ed estrinseche del bene quali, qualità, posizione,
dimensioni, accessibilità, fruibilità, ecc.
Nel caso specifico si deve considerare:
Il posto auto scoperto è mediamente adeguato al garage chiuso in ragione di un coefficiente
variabile tra il 30 ed il 60 %, nel caso specifico si ritiene congruo applicare il valore massimo del
0,60. Per le condizioni intrinseche del bene (protezione dall'esterno, dimensioni e finiture) si ritiene
equo applicare un coefficiente in aumento pari a 1,02.
Mentre l’analisi dei fattori estrinseci, in particolare la posizione relativa sul territorio: in centro
storico con scarsa presenza di parcheggi, induce ad applicare un fattore di correzione pari a 1.20 e
la particolare forma di mercato (base per vendita in asta) ed il momento congiunturale del mercato
immobiliare un’ulteriore correzione in detrazione del 5,5%.
Prezzo specifico = 53.500,00 x 0,60 x 1,02 x 1,20 x 0,945 =
€
37.129,43
€
37.000,00
(euro trentasettemila/00)
Valore di stima POSTO AUTO
pag. 28 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
VALORE COMPLESSIVO
Il valore normale della p.m. 21 della p.ed. 801 e della p.m. 4 della p.ed. 646/2 del C.C. di
Trento abitazione con posto auto scoperto di pertinenza è dato dalla somma dei singoli valori
=553.000,00 + 37.000, 00 = 590.000,00
€
590.000,00
(euro cinquecentonovantamila/00)
Valore di stima arr.
CORREZIONE DI STIMA
Al valore normale di stima si ritiene opportuno applicare una correzione con la detrazione
degli oneri indicati nella sezione 7. Conformità ed oneri per regolarizzazioni per permettere al
futuro acquirente di provvedere in proprio a tutte le regolarizzazione senza lamentare vizi o difetti
dell’attuale vendita.
La somma dei costi presunti viene detratta dal valore complessivo dell’immobile.
Costi per:
 Certificazione energetica
=€
- 1.000,00
 regolarizzazione tavolare
=€
- 1.500,00
 Oneri condominiali pregressi = €
- 5.689,00
SOMMA DETRAZIONI
=€
- 8.189,00
Il probabile valore di mercato specifico, alle condizioni attuali, dell'abitazione con posto auto
scoperto è valutato complessivamente pari a:
= 552.640,00 + 37.129,43 - 8.189,00
€
581.580,43
€ 580.000,00
(Euro cinquecentottantamila/00)
VALORE SPECIFICO arrotondato =
13. PREZZO PROPOSTO PER LA BASE D’ASTA
LOTTO N. 1
La p.m. 21 della p.ed. 801 e la p.m. 4 della p.ed. 646/2 del C.C. di Trento, site in Via Diaz e via
Ferruccio, che individuano rispettivamente un'ABITAZIONE e un POSTO AUTO scoperto,
nello stato attuale può essere posta all’asta per un valore iniziale arrotondato di:
€ 580.000,00
(Euro cinquecentottantamila/00)
pag. 29 di 30
RG.E. n. 135/2012
promossa da xxxxxx
CONCLUSIONI
Per l'asta immobiliare il consulente propone la vendita dei seguenti lotti:
LOTTO N: 1
P.m. 21 della p.ed. 801 e p.m. 4 della p.ed. 646/2 del C.C. Trento che identificano un
APPARTAMENTO e un POSTO AUTO.
PREZZO BASE ASTA
EURO
580.000,00
Il sottoscritto completa l'incarico con la trasmissione della perizia alle parti, dichiarando che i valori
stimati sono da ritenersi congrui alla data della presente relazione.
Trento, aprile 2013
L’esperto
geom. Ivan Pedrotti
.................................................
ALLEGATI
ABITAZIONE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Estratto mappa
Copia Libro Maestro
Piano di casa materialmente divisa
Visure catastale
Planimetria catastale
Elenco pratiche edilizie
Certificato di agibilità
Copia Progetto
Resoconto amministratore
POSTO AUTO
10. Estratto mappa
11. Copia Libro Maestro
12. Piano di casa materialmente divisa
13. Visure catastale
14. Planimetria catastale
15. Elenco pratiche edilizie
16. Certificato destinazione urbanistica
ANNUNCIO/I PER LA PUBBLICAZIONE
LOTTO N 1
Trento centro storico appartamento in casa di pregio, in buone condizioni, ampia zona giorno, due
camere da letto, doppi servizi, oltre vari ambienti sottotetto collegati utili come soffitta. Superficie
comm.li 160 mq. abitazione di netti mq. 116. Posto auto di proprietà distante circa 350 mt.
PREZZO BASE ASTA
EURO
580.000,00
pag. 30 di 30

TRIBUNALE DI TRENTO

Transcript

Documenti analoghi

schema coccinella uncinetto a filet

Il Gruppo 2003 contro nuove promozioni universitarie ope legis E` in

Uffici Direttore Generale dott. Ing. Giancarlo Mantovani Vice

Forme accoglienti potenziano i valori dell`ospitalità

Barbara Pedrotti speaker alla Valli dell`Esino

english alive - The London School

sentiero 703 dal rif. pedrotti alla rosetta al rif. mulaz

MORBEGNO (SO) - Diritto e Progetti

ostello santa monica

Avviso ASTA PUBBLICA TRATTORE