Stima 4° decreto (SASSO)definitiva sett 2015

Firenze, 22 Settembre 2015
Prot. n. 1791/2015 del 22/09/2015
Al
Dirigente della Direzione
Patrimonio e T.P.L.
Dott.ssa Maria Cecilia Tosi
Oggetto: S.R.T. n°222 “Chiantigiana”. Variante all’abitato di Grassina.
Determinazione dell' indennità provvisori d’esproprio ai sensi dell’art.22bis del
D.P.R. n.327/2001. (tratto Ponte a Niccheri – Ghiacciaia e completamento tratto
Capannuccia - Le Mortinete). Dichiarazione di pubblica utilità di cui al progetto
esecutivo approvato con Deliberazione G.P. N.146 del 08/11/2013 prorogata con
Atto del Sindaco Metropolitano n.56 del 14/07/2015 e Atto Dirigenziale n.620/2015.
Stima dell'indennità provvisoria di esproprio.
Premesso che:
− con Deliberazione della Giunta provinciale n. 146 del 8/11/2013 la Provincia approvava il
progetto esecutivo dei lavori e ne dichiarava la pubblica utilità, confermando il termine del 20
luglio 2015 per l’emissione del decreto di esproprio;
− tra tali aree risulta compresa l’area identificata al Catasto Fabbricati nel Foglio di mappa 41
dalla Particella 52 sub.525 del Comune di Bagno a Ripoli, di comproprietà in condominio dei
Signori Concilio Emiliano, Ragusa Salvatore, Tarantino Nicoletta, Li Yan, Nati David, Calvetti
Laura, Spanur Christopher Charles e Zahara S.R.L.;
− con ricorso notificato in data 19 marzo 2014, i suddetti comproprietari impugnavano dinanzi al
T.A.R. Toscana, Sez. I R.G. n. 535/2014 la deliberazione della Giunta Provinciale n. 146/2013
con la quale era stato approvato il progetto esecutivo della variante in oggetto e dichiarata la
pubblica utilità dei lavori relativi alla loro proprietà;
− in data 24/03/2014 con prot. n. 0131094 veniva notificata l’istanza presentata al T.A.R.
Toscana, R.G. 535/2014, dall’amministratore e legale rappresentante del Condominio “Il
Sasso” e dai proprietari dell’area sopra indicata, in proprio e quali condomini, di annullamento
della Delibera di Giunta Provinciale N. 146 del 8/11/2013 e degli atti conseguenziali;
− con atto dirigenziale n. 4314 del 19/11/2014 si determinava in via provvisoria l’indennità di
espropriazione anche per tale area e se ne decretava l’occupazione in via d’urgenza ai sensi
dell’art. 22 bis del D.P.R. n. 327/2001;
− in data 17/02/2015 con prot. n.0087277 veniva notificato il ricorso per motivi aggiunti nella
causa R.G. 535/2014 per l'annullamento previa sospensione cautelare ante causam dell'atto
dirigenziale n.4314/2014 e degli avvisi con cui era stata comunicata la data di redazione del
verbale di occupazione e di immissione in possesso;
− con Decreto cautelare n. 88 del 2/02/2015 il T.A.R. ha accolto l’istanza e ha sospeso
l’immissione in possesso dei beni dei ricorrenti, subordinando l’efficacia del decreto alla
notifica, entro il termine di quindici giorni, del ricorso per motivi aggiunti con la domanda
cautelare e al deposito dello stesso entro i successivi cinque giorni insieme all’istanza di
fissazione dell’udienza;
Palazzo Medici Riccardi
1, via Cavour 50129 Firenze
tel. 055 2760326
fax 055 2760259
[email protected]
www.cittametropolitana.fi.it
−
−
−
−
−
−
−
−
−
con atto dirigenziale n. 620 del 16/02/2015, il Responsabile Unico del Procedimento, ha ridotto
l’area condominiale soggetta ad esproprio, di proprietà del Condominio “Il Sasso” alla
superficie di mq 382, escludendo la porzione di resede dell’immobile su cui insistono i posti
auto di proprietà esclusiva dei condomini identificati al Catasto Fabbricati del Comune di
Bagno a Ripoli nel Foglio 41 Particella 52 subalterni 510-511-509-508-512-513-516-517-514515, e ne è stata data comunicazione al legale degli interessati in data 16/02/2015;
il T.A.R. Sezione I – con sentenza depositata in Cancelleria in data 09/06/2015 (N.00876/2015
REG.PROV.COLL.-N.00535/2014 REG.RIC) , ha respinto il ricorso principale, in parte per
cessata materia del contendere, a seguito dell'atto del 16/02/2015 con il quale si è ridotta la
superficie da espropriare, e in parte perché infondato; inoltre il ricorso per motivi aggiunti è
stato invece dichiarato improcedibile e comunque infondato;
la scadenza del termine entro il quale doveva essere emanato il decreto di esproprio dei beni era
stato fissato con la deliberazione G.P. n. 146/2013 al 20/07/2015;
quanto alla proprietà del Condominio “Il Sasso”, per i motivi sopra esposti, non è stato
tecnicamente possibile rispettare il termine del 20 luglio 2015 per la conclusione della
procedura espropriativa per detta proprietà;
con nota il Responsabile Unico del procedimento in data 20/05/2015, prot. n. 1065, chiedeva,
nelle more della decisione del T.A.R., di avviare il procedimento di proroga della dichiarazione
di pubblica utilità, per quanto sopra esposto, limitatamente al bene descritto al Catasto
Fabbricati del Comune di Bagno a Ripoli: Foglio 41, porzione della Particella 52 sub. 525
(bene comune non censibile ai subalterni 500-501-504-505-506-507-508-509-510-511-512513-514-515-516-517-518-519-520-521-522-523-527-528);
la Direzione Patrimonio, Espropri e T.P.L. ha comunicato a chi risultava proprietario, secondo
le risultanze catastali verificate ed aggiornate per l’occasione, l’avviso di avvio del
procedimento per la proroga di due anni e del termine finale della durata della pubblica utilità
(art. 16 D.P.R. n. 327/2001), invitandolo a formulare osservazioni entro il termine di trenta
giorni di legge, con nota prot. n.0276981 del 20/05/2015;
nel termine di 30 giorni non sono pervenute osservazioni da parte di alcuno dei proprietari, nè
dell'Amministratore;
che con Atto del Sindaco Metropolitano n. 56 del 14/07/2015 è stato prorogato di due anni e
precisamente fino alla data del 20-07-2017 il termine di efficacia della dichiarazione di
pubblica utilità dei lavori per la “Realizzazione della variante alla S.R.T. n. 222
“Chiantigiana”- variante all'abitato di Grassina - tratto Ponte a Niccheri – Ghiacciaia e
completamento tratto Capannuccia”, di cui alla Deliberazioni G.P. n. 133 del 20/07/2010 e n.
146 del 8/11/2013;
con nota prot. n. 0389182/2015 del 20/07/2015 è stata data apposita comunicazione mediante
raccomandata con avviso di ricevimento, ai sensi dell’art. 17 comma 2 del D.P.R. 327/2001 e
s.m.i., della proroga di due anni del termine di efficacia della dichiarazione di pubblica utilità
per la realizzazione dei lavori in oggetto, a tutti i soggetti interessati.
Si procede alla stima dell'indennità provvisoria di esproprio secondo quanto previsto dal D.P.R.
327/01 e s.m.i. per la Ditta : condominio “Il Sasso” di via Chiantigiana nn.117-119-121-123
(Concilio Emiliano, Ragusa Salvatore, Tarantino Nicoletta, Li Yan, Nati David, Calvetti
Laura, Spanur Christopher Charles, Zahra s.r.l.) .
RELAZIONE DI STIMA
L'art. 32 del D.P.R. 8/06/2001 n.327 prevede che l’indennità di espropriazione sia determinata sulla
base delle caratteristiche del bene alla data dell’emanazione del decreto di esproprio. Per la
redazione della presente stima è stato preso come riferimento lo strumento urbanistico recentemente
approvato, e più precisamente:
− il Regolamento Urbanistico del Comune di Bagno a Ripoli attualmente, approvato con
Deliberazione del Consiglio Comunale n.41 del 21/04/2015, pubblicato sul B.U.R.T. n.28
del 20/05/2015 che ha acquistato efficacia dal 5/06/2015.
Il Regolamento Urbanistico del Comune di Bagno a Ripoli, vigente alla data di approvazione del
progetto esecutivo, è stato approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n°120 del
22/09/2008 e s.m.i..
Il terreno soggetto ad esproprio (porzione del sub.525 della particella 52) ricade, secondo quanto
previsto dal suddetto Regolamento Urbanistico vigente, in zona omogenea E – area a prevalente
funzione agricola. N.T.A.: PARTE QUARTA “disciplina delle trasformazioni e delle funzioni” titolo primo: “disciplina delle trasformazioni” capo II “territorio rurale” sezione A “aree a
prevalente funzione agricola” artt. dal 46 al 48 e titolo secondo: “Disciplina della distribuzione e
della localizzazione delle funzioni” Capo II Sezione B “Territorio Rurale” artt. 70 e 71.
Inoltre l'area oggetto di esproprio ricade nel “corridoio per nuove infrastrutture stradali” disciplinato
in “rete viaria” - art.76 Parte Quinta delle N.T.A..
L'edificio, sempre identificato dalla particella 52, di cui il resede oggetto di esproprio è pertinenza,
risulta classificato, secondo il R.U. vigente, fra gli “edifici di particolare valore architettonico,
paesaggistico, e/o storico-culturale” (art. 26 N.T.A.)
In merito alla parte soggetta ad ablazione, trattasi di area condominiale consistente in un resede
facente parte di una più ampia area edificata (identificata dalla medesima particella 52 del foglio 41
di Bagno a Ripoli). La porzione di area condominiale da espropriare (subalterno 525 di detta
particella), funzionale al complesso residenziale, secondo le risultanze catastali è un bene a comune
non censibile a varie unità immobiliari urbane fra le quali si trovano vari appartamenti. Trattasi
infatti di una pertinenza di un più vasto complesso immobiliare la cui parziale espropriazione porta
a dover accertare anche la diminuzione di valore dei vari appartamenti a cui detta area è collegata
come pertinenza funzionale.
L' indennità è da ritenersi pari sia al valore venale del bene
condominiale, sia alla diminuzione di valore dei vari appartamenti (dotati di posti auto scoperti non
più direttamente interessati dall'opera pubblica come stabilito con Atto Dirigenziale n. 620 del
16/02/2015) così come previsto dagli artt. 38 e 33 del D.P.R. n.327/2001. La presente stima è quindi
volta in sostanza ad individuare il valore complementare dell'immobile (valore dell'immobile prima
e dopo l'espropriazione).
La porzione da espropriare della particella 52 subalterno 525 del foglio di mappa 41 del Comune di
Bagno a Ripoli risulta essere una porzione perimetrale del resede del complesso immobiliare
condominiale (resede costituito da piazzale sterrato con collegate rampe, cortile e scale esterne, a
comune di tutte le unità immobiliari della particella 52) per cui si ritiene congruo rapportare il
valore di detta porzione di resede al valore unitario del complesso edificato del quale costituisce
pertinenza. Da indagini di mercato espletate in zona, si sono mediamente riscontrati valori di
compravendita di 3.400 €/mq di S.U.L. per beni simili.
Secondo la banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell'Agenzia delle
Entrate, il complesso immobiliare ricade al confine fra la zona suburbana (Grassina-Antella-Ponte a
Ema-Balatro) e la zona Extraurbana (Resto del Territorio). Per la prima zona citata sono riportati,
in quanto alle ”abitazioni civili” valori da € 2.200/mq a € 3.400/mq e per le “Ville e Villini” valori
fra € 2.900/mq e 4.000/mq, mentre per la seconda zona sono riportati in quanto alle ”abitazioni
civili” valori da € 1.900/mq a € 3.500/mq e per le “Ville e Villini” valori fra € 2.600/mq e
4.300/mq. Detti valori O.M.I. sono riferiti alle superfici Lorde.
Trattandosi di un totale di otto appartamenti aventi ottime caratteristiche intrinseche ed estrinseche
e inseriti in un antico edificio di pregio architettonico recentemente ristrutturato, si ritiene corretto
adottare il valore di €. 3.400/mq., che ben si colloca anche all'interno degli intervalli di valore
indicati dall'O.M.I..
Nella sentenza sopra citata il T.A.R., in merito alla previsione della strada complanare nella quale
convogliare tutti gli accessi laterali in modo da farli immettere nella nuova S.R. 222 attraverso una
rotatoria per esigenza di sicurezza della circolazione, osserva che in caso di utilizzo dell'autovettura
nessun peso può attribuirsi al prolungamento del percorso dal condominio “Il Sasso” all'immissione
nella S.R. 222, mentre l'incomodo che ne deriva alle percorrenze a piedi o in bicicletta, per quanto
non irrilevante, non si traduce in una preclusione assoluta (e interclusione), ma nel disagio
rappresentato dalla maggior distanza. Il T.A.R. evidenzia inoltre che l'indennità di esproprio deve
avere riguardo all'intera diminuzione patrimoniale subita dal proprietario espropriato, ivi compresa
la perdita di valore della porzione residua della parziale ablazione del fondo per la ridotta possibilità
di esercizio del diritto di proprietà. In merito ai posti auto il Tribunale sottolinea invece che la
questione sollevata dai ricorrenti legata al loro esproprio (natura pertinenziale degli stessi), non
merita approfondimento in conseguenza dell'atto dirigenziale del 16 febbraio 2015 che ha espunto
la previsione dell'esproprio delle particelle destinate a posti auto di pertinenza delle abitazioni dei
ricorrenti. Per tale motivo, con la presente stima, l'indennità precedentemente determinata con atto
n.3414/2014 subisce una diminuzione perché non saranno espropriati detti posti auto (pertinenziali
agli appartamenti) ma soltanto una porzione perimetrale dell'area esterna a comune.
Il valore differenziale o complementare delle proprietà residue viene calcolato attraverso la somma
del valore venale della parte espropriata (resede a comune) e del minor valore della parte residua,
al fine di determinare l' indennità provvisoria da corrispondere ai singoli proprietari.
In considerazione quindi del fatto che l'area oggetto di stima è parte del resede a comune con gli
appartamenti ubicati all'interno del complesso immobiliare, per i quali è stato individuato il valore
unitario di €. 3.400/mq., e che la porzione oggetto di esproprio non riguarda più i posti auto e
neppure la parte pianeggiante del resede in questione, ma soltanto la porzione di quest'ultimo che si
presenta in forte declivio, si individua il seguente valore venale:
- Superficie del resede condominiale oggetto di esproprio mq. 382,00;
- Individuazione della superficie convenzionale ai fini estimativi tramite applicazione dei seguenti
coefficienti di ragguaglio:
− 10% in quanto trattasi di superficie condominiale;
− 50% per le caratteristiche morfologiche (forte declivio ed ubicazione perimetrale).
Si ottiene quindi la seguente superficie opportunamente ragguagliata al fine di poter utilizzare il
valore unitario attribuito agli appartamenti di cui il resede è pertinenza comune:
mq. 382,00 x 0,10 x 0,50 = mq. 19,10
Valore venale dell'area soggetta ad esproprio, da suddividere fra ogni singolo condomino
(comproprietario) in base alle quote millesimali :
mq. 19,10 x 3.400 €/mq= € 64.940,00
Si procede quindi ad individuare il minor valore della parte residua dei beni determinando una
specifica svalutazione per tutti gli appartamenti presenti nel complesso immobiliare sopra citato
(subalterni n. 505-504-506-501-527-500-528 e 507 dotati di posti auto scoperti di proprietà
esclusiva); detto minor valore si aggiunge al valore venale pro-quota dell'area soggetta ad
esproprio, al fine di formare un'unica indennità. Detti appartamenti subiranno infatti, oltre alla
riduzione del resede a comune, anche un'apprezzabile riduzione della possibilità di esercizio del
diritto di proprietà a causa della modifica della viabilità di accesso alle strade pubbliche. Tale
viabilità, seppure sicura dal punto di vista della circolazione stradale, sarà comunque meno diretta
rispetto a quella attuale per quanto riguarda il collegamento con il sottostante centro abitato di
Grassina.
Il deprezzamento che subiscono le parti residue del bene espropriato è da considerare voce
ricompresa nell'indennità di espropriazione, che per definizione riguarda l'intera diminuzione
patrimoniale subita dal soggetto passivo del provvedimento ablativo.
Tale svalutazione degli appartamenti è individuata nella misura di circa il 5% del valore unitario
suddetto di € 3.400/mq è quindi in €. 170/mq.
Qualora fossero accertati nei successivi Stati di Consistenza la presenza di manufatti, le relative
indennità saranno inserite in un apposito provvedimento integrativo e indennizzati in relazione al
loro valore venale.
Si riportano quindi di seguito le indennità provvisorie di esproprio spettanti alle ditte già individuate
nel piano particellare di cui al progetto esecutivo approvato con delibera di Giunta Provinciale
n.146 del 08/11/2013, tenendo altresì conto della diminuzione di consistenza della porzione da
espropriare di cui all'Atto Dirigenziale n.620 del 16/02/2015:
CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI BAGNO A RIPOLI
Per il resede a comune (piazzale esterno), da suddividersi fra i proprietari secondo le quote
millesimali già indicate dagli stessi con lettera del 19/02/2014 prot. arrivo N°.0084000/2014, il
seguente importo:
Condominio di via Chiantigiana nn 117-119-121-123 : CONCILIO Emiliano nato a Firenze il
31/01/1980 cod. fisc. CNC MLN 80A31 D612V , LI Yan nata in Cina Repubblica Popolare il
08/03/1973 cod. fisc:LIXYNA73C48Z210F, RAGUSA Salvatore nato a Catania il 02/05/1966
cod. fisc: RGSSVT66E02C351S, TARANTINO Nicoletta nata a Firenze il 15/08/1966 cod.
fisc:TRNNLT66M55D612M,
NATI David nato a Firenze il 21/02/1977 Cod.
fisc:NTADVD77B21D612C, CALVETTI Laura nata a Firenze il 09/04/1977 cod fisc :
CLVLRA77D49D612V, SPANUR Christopher Charles nato in Stati Uniti di America il
26/06/1956 cod fisc : SPNCRS56H26Z404P , ZAHRA SRL con sede in Firenze cod. fisc:
06103950488 proprietari ognuno per la propria quota millesimale.
Foglio di mappa n.41 part. 52 sub 525 bene comune non censibile ai sub. 500-501-504-505506-507-508-509-510-511-512-513-514-515-516-517-518-519-520-521-522-523-527-528
da
espropriare per mq 382 .
• Indennità provvisoria d'esproprio € 64.940,00 (da suddividere secondo la quota millesimale
di proprietà).
Ad integrazione dell'indennità pro-quota sopra citata, al fine di determinare un'unica indennità
spettante ad ogni singolo proprietario delle otto unità abitative, risultano da sommare i seguenti
importi a titolo di indennità provvisoria di esproprio per minor valore della parte residua delle
proprietà:
CONCILIO Emiliano nato a Firenze il 31/01/1980 cod. fisc. CNC MLN 80A31 D612V
proprietario per 1/1.
Indennità provvisoria per svalutazione appartamenti di mq 83 e mq 161 (Catasto Fabbricati foglio
41 part. 52 subalterni 505 e 504) € 41.480,00.
LI Yan nata in Cina Repubblica Popolare il 08/03/1973 cod. fisc. LIXYNA73C48Z210F
proprietaria per 1/1.
• Indennità provvisoria per svalutazione appartamento di mq114 (Catasto Fabbricati foglio 41
part. 52 sub 506) € 19.380,00.
NATI David nato a Firenze il 21/02/1977 cod. fisc.NTADVD77B21D612C proprietario per 1/1
• Indennità provvisoria per svalutazione appartamento di mq 138 ( Catasto Fabbricati foglio
41 part. 52 sub 501) € 23.460,00.
SPANUR Christopher Charles nato in Stati Uniti di America il 26/06/1956 cod fisc :
SPNCRS56H26Z404P proprietario per 1/1.
• Indennità provvisoria per svalutazione appartamento di mq152 (Catasto Fabbricati foglio 41
part. 52 sub 528) € 25.840,00.
CALVETTI Laura nata a Firenze il 09/04/1977 cod fisc : CLVLRA77D49D612V proprietaria per
1/1.
• Indennità provvisoria per svalutazione appartamento di mq 151 ( Catasto Fabbricati foglio
41 part. 52 sub 527) € 25.670,00.
ZAHRA SRL con sede in Firenze cod. fisc: 06103950488 proprietà per 1/1.
Foglio di mappa n.41
• Indennità provvisoria per svalutazione appartamento di mq 167 (Catasto Fabbricati foglio 41
part. 52 sub 500) € 28.390,00.
RAGUSA Salvatore nato a Catania il 02/05/1966 cod. fisc: RGSSVT66E02C351S proprietario per
1/2, TARANTINO Nicoletta nata a Firenze il 15/08/1966 cod. fisc:TRNNLT66M55D612M
proprietaria per ½ .
• Indennità provvisoria per svalutazione appartamento di mq 143 (Catasto Fabbricati foglio 41
part. 52 sub 507) € 24.310,00.
Allegati: estratto dell'elaborato planimetrico catastale in scala 1:500 ed estratto della mappa in scala
1:2000 aggiornata, sui quali è stata riportata l'area soggetta a esproprio già individuata nell'Atto
Dirigenziale n.620/2015 e nell'Atto del Sindaco Metropolitano n.56 del 14/07/2015.
Il Responsabile P.O. Espropri
(Geom.Francesco Taiti)
“Documento informatico firmato digitalmente ai sensi del T.U. 445/2000 e del D.Lgs. 82/2005 modificato dal D.Lgs.
235/2010 e rispettive norme collegate, il quale sostituisce il documento cartaceo e la firma autografa.