tribunale di sulmona

TRIBUNALE DI SULMONA
ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Forzata
Banca di Credito Cooperativo di Roma – Soc. Coop. a r.l.
contro
Di Giulio Viviana
N. Gen. Rep. 10/2013
Giudice Dr.ssa Paola
Petti
Custode Giudiziario Avv. Mariella Di Stanislao
ELABORATO PERITALE
ed
ALLEGATI
Tecnico incaricato:
Dott. Ing. Mario Farina
Sulmona (L'Aquila) Via Gennaro Sardi, 40
Heimdall Studio - www.hestudio.it
Esecuzione Forzata N. 10/2013
BCC di Roma Soc. Coop. a r.l. contro Di Giulio Viviana
TRIBUNALE DI SULMONA
ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Forzata
BCC di Roma Soc. Coop. a r.l.
contro
Di Giulio Viviana
N. Gen. Rep. 10/2013
Giudice Dr. Paola Petti
Custode Giudiziario Avv. Mariella Di Stanislao
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Dott. Ing. Mario Farina
iscritto all'Ordine degli Ingegneri della provincia di L'Aquila al N. 50 B
iscritto all'Albo del Tribunale di Sulmona al N. 113
C.F. FRNMRA71E03G878Z- P.Iva 01537360669
con studio in Sulmona (L'Aquila) Via Gennaro Sardi, 40
telefono: 0864212419
cellulare: 3473516174
fax: 0864212419
email: [email protected]
pec: [email protected]
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Giudice Dr. Paola Petti
Curatore/Custode: Avv. Mariella Di Stanislao
Perito: Dott. Ing. Mario Farina
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BCC di Roma Soc. Coop. a r.l. contro Di Giulio Viviana
.
Beni in Villetta Barrea (L'Aquila) Via Sarentina
Lotto 001
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A.
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di abitazione sita in Villetta Barrea (L'Aquila)
Via Sarentina.
Composto da soggiorno, cucina, wc, disimpegno, locale di sgombero e corte esclusiva al
piano seminterrato, tre camere, bagno (attualmente privo di sanitari), disimpegno e
balconi al piano terra.
Sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 264,8
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Di Giulio Viviana nata a Villetta Barrea il
30/06/1963, c.f. DGLVVN63H70M041R, proprietà foglio 18 mappale 728 subalterno 1-3
(graffati), categoria A/7, classe 3, composto da vani 7, posto al piano S1-T, - rendita:
650,74 !.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Quota pari a 1000/1000 della piena ed esclusiva proprietà di porzione immobiliare ad uso
abitazione, sita in Comune di Villetta Barrea (AQ), in Via Sarentina snc, e precisamente:
- abitazione posta al piano seminterrato e terra, di superficie lorda pari a circa 264,80 mq, di cui
circa 163,80 mq di superficie lorda interna, e circa 101,00 mq di superficie lorda esterna (corte
esclusiva e balconi), composta da soggiorno, cucina, wc, disimpegno, locale di sgombero e
corte esclusiva al piano seminterrato, tre camere, bagno (attualmente privo di sanitari),
disimpegno e balconi al piano terra.
L'unità immobiliare confina catastalmente a sud-est con la p.lla 729, a sud-ovest e a nord-ovest
con la p.lla 727, e a nord-est con Via Sarentina.
L'immobile in oggetto è censito presso il NCEU al Fg. 18 p.lla 728 sub. 1 e 3 (graffati), cat.
A/7, cl. 3, cons. 7 vani, r.c. 650,74 !.
3. STATO DI POSSESSO: occupato da esecutata in qualità di proprietario del bene.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1. Iscrizioni:
Per quanto attiene i gravami sull’immobile pignorato, si rimanda alla lettura della
Certificazione Notarile (allegato 3).
Inoltre, a seguito delle verifiche effettuate presso la Conservatoria dei RR.II. di
L’Aquila, sull’immobile oggetto di Esecuzione Immobiliare, nel periodo dal
15/02/2013 al 09/05/2014, si è riscontata un’ulteriore iscrizione di ipoteca, nello
specifico:
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Perito: Dott. Ing. Mario Farina
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iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da Ipoteca giudiziale - Decreto ingiuntivo a
favore di E.CO.M.A.P. ENTE COOPERATIVO MUTUO DI ASSISTENZA E
PREVIDENZA SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI CON SEDE IN
ROMA, C.F. 02400700585, QUOTA PARI A 1/1 DELLA PROPRIETÀ,
contro Di Giulio Viviana nata a Villetta Barrea il 30/06/1963, c.f.
DGLVVN63H70M041R, a firma di Tribunale di Roma in data 21/10/2010 ai nn.
22912 iscritto a L'Aquila in data 04/03/2013 ai nn. 241/4217
importo ipoteca: ! 10.295,90
importo capitale: ! 5.147,95
Riferito limitatamente a: Immobile sito in Comune di Villetta Barrea, censito al
NCEU al Fg. 18 p.lla 728 sub. 1 e 3 (graffati), ed altri
Vedi allegato n. 13
4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento a favore di Banca di Credito Cooperativo di Roma Soc. Coop. a R.L.,
con sede in Roma, c.f. 01275240586, quota pari a 1/1 della proprietà. contro Di
Giulio Viviana nata a Villetta Barrea il 30/06/1963, c.f. DGLVVN63H70M041R,
quota pari a 1/1 della proprietà a firma di Tribunale di Sulmona in data 21/01/2013
ai nn. 56/2013 trascritto a L'Aquila in data 14/02/2013 ai nn. 2606/3354
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti difformità:
-
lievi difformità nella rappresentazione della ripartizione interna, e
difformità relative ad una diversa realizzazione delle altezze dei solai
interni al piano seminterrato (nel locale di sgombero è stata rilevata
un’altezza pari a 2,10 m anziché 2,40 m come da progetto, mentre nella
restante porzione dell’immobile al piano seminterrato è stata rilevata
un’altezza pari a circa 2,60 m anziché 2,50 m come da progetto)
regolarizzabile mediante Sanatoria Edilizia, il cui costo è stato quantificato
pari a 2.000,00 !;
-
sulla corte esclusiva dell'unità immobiliare oggetto di pignoramento, è
stata riscontrata l'esistenza di una costruzione in legno, relativamente alla
quale non risulta alcuna autorizzazione depositata presso il Comune. Per
questo l'aggiudicatario dovrà provvedere alla rimozione della detta
costruzione, il cui costo è stato quantificato pari a circa 3.000,00; in
alternativa al citato intervento, l'aggiudicatario, nei 120 giorni dal decreto
di trasferimento, a norma della L. 47/85 e del D.P.R. 380/01, ha comunque
la facoltà di verificare la possibilità di sanare il detto manufatto.
Infine si ritiene utile mettere in evidenza che, sul balcone posto sul prospetto nord
al piano terra, risulta necessario installare una ringhiera in ferro per delimitare e
dividere il detto balcone pertinente al sub. 1 oggetto di pignoramento, dalla
scalinata pertinente all'unità sovrastante al sub. 1 estranea alla procedura
immobiliare. Il costo per le dette opere è stato quantificato pari a circa 600,00 !.
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4.3.2. Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti difformità: lievi difformità nella rappresentazione
della ripartizione interna, regolarizzabili mediante aggiornamento catastale, il cui
costo è stato quantificato pari a circa 1.200,00 !.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora
scadute al momento della perizia:
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:
!0,00
!0,00
!0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
Di Giulio Viviana nata a Villetta Barrea il 30/06/1963, c.f. DGLVVN63H70M041R, quota
pari a 1/1 della piena proprietà proprietario dal 23/04/1991 ad oggi in forza di divisione a
firma di Notaio Battaglia Antonio in data 23/04/1991 ai nn. 69276 trascritto a L'Aquila in
data 22/05/1991 ai nn. 6794/8380. Trattasi di atto di divisione con il quale viene assegnato
alla sig.ra Di Giulio Viviana la piena proprietà dell'immobile oggetto di pignoramento.
Vedi certificazione notarile
6.2 Precedenti proprietari:
Per quanto attiene la provenienza ultra-ventennale dell’immobile oggetto dell’Esecuzione
Immobiliare, si allega la Certificazione Notarile, nella quale il Notaio evidenzia, nella
ricostruzione degli atti di provenienza, alcuni aspetti non concordanti in riferimento alla
convenzione edilizia con il Comune di Villetta Barrea, e con delle iscrizioni di ipoteca. Per
quanto non meglio specificato si rimanda alla lettura della menzionata Certificazione
Notarile (allegato 3).
7. PRATICHE EDILIZIE:
Condono edilizio n. 14 per aumento di volume ad uso abitativo intestata a Di Giulio Viviana,
nata a Villetta Barrea il 30/06/1963, c.f. DGLVVN63H70M041R. Permesso a Costruire in
Sanatoria presentata in data 28/02/1995 rilasciata in data 13/06/2006- n. prot. 14 l'agibilità è
stata rilasciata in data 15/06/2006- n. pratica n. 8/88
Descrizione abitazione di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di abitazione sita in Villetta Barrea (L'Aquila) Via
Sarentina.
Composto da soggiorno, cucina, wc, disimpegno, locale di sgombero e corte esclusiva al piano
seminterrato, tre camere, bagno (attualmente privo di sanitari), disimpegno e balconi al piano terra.
Sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 264,8
Identificato al catasto fabbricati: intestata a Di Giulio Viviana nata a Villetta Barrea il
30/06/1963, c.f. DGLVVN63H70M041R, proprietà foglio 18 mappale 728 subalterno 1-3
(graffati), categoria A/7, classe 3, composto da vani 7, posto al piano S1-T, - rendita: 650,74 !.
Destinazione
Parametro
Superficie loda interna abitazione al
piano seminterrato
Sup. reale
lorda
Valore
Valore
Coefficiente
reale/potenziale
equivalente
61,60
Giudice Dr. Paola Petti
Curatore/Custode: Avv. Mariella Di Stanislao
Perito: Dott. Ing. Mario Farina
4 di 7
1,00
61,60
Esecuzione Forzata N. 10/2013
BCC di Roma Soc. Coop. a r.l. contro Di Giulio Viviana
Superficie lorda interna locale di
sgombero al piano seminterrato
Superficie lorda interna abitazione al
piano terra
Superficie lorda esterna (balconi) al
piano terra
Superficie lorda esterna (corte
esclusiva) al piano seminterrato
Sup. reale
lorda
Sup. reale
lorda
Sup. reale
lorda
Sup. reale
lorda
Sup. reale
lorda
40,60
0,50
20,30
61,60
1,00
61,60
14,00
0,25
3,50
87,00
0,10
8,70
264,80
155,70
Caratteristiche descrittive:
Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al
contesto tipologico e all’epoca di realizzazione degli stessi immobili.
Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
8.1.1 - METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è
quello comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri
beni analoghi o similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo
di acquisto, condizionato dalla domanda e dalla offerta del libero mercato.
8.1.2 - PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che
adotteremo è il mq (metroquadro), che riferito alla superficie lorda commerciale è il più
comunemente adottato nelle compravendite immobiliari.
8.1.3 - VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o
similari è stato quantificato pari a 1.300,00 !/mq, ed è riferito ad immobili similari di cui
si conosce il loro recente valore di mercato ed il loro prezzo di acquisto.
8.1.4 - PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella
comune prassi tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina della
serie di parametri significativi fondamentali di natura sia intrinseca che estrinseca, che
caratterizzano e differenziano il bene da quelli comparativi di riferimento, e che
concorrono mediante gli opportuni adeguamenti alla sua giusta valutazione, ovvero:
- Parametro zonale
- Parametro costruttivo strutturale
- Parametro costruttivo di finitura
- Parametro costruttivo impiantistico
- Parametro funzionale
- Parametro di trasformazione
8.2. Fonti di informazione
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: In relazione al metodo e criterio di stima
adottato, i valori del parametro unitario si riferiscono alla superficie lorda commerciale, e
sono stati quantificati mediante la comparazione e la relazione del bene da stimare con
altri beni analoghi o similari rilevati attraverso: le pubblicità immobiliari e fonti di
intermediazioni d'affari immobiliari, sul posto mediante ricerche di mercato, nonché dalla
banca dati delle quotazioni immobiliari.
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8.3. Valutazione corpi
A. appartamento
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):
Peso ponderale: 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
Destinazione
Superficie loda interna
abitazione al piano
seminterrato
Superficie lorda interna
locale di sgombero al
piano seminterrato
Superficie lorda interna
abitazione al piano terra
Superficie lorda esterna
(balconi) al piano terra
Superficie lorda esterna
(corte esclusiva) al
piano seminterrato
Superficie
equivalente
Valore unitario
61,60
! 1.300,00
! 80.080,00
20,30
! 1.300,00
! 26.390,00
61,60
! 1.300,00
! 80.080,00
3,50
! 1.300,00
! 4.550,00
8,70
! 1.300,00
! 11.310,00
valore complessivo
155,70
- Valore corpo:
- Valore accessori:
- Valore complessivo intero:
- Valore complessivo diritto e quota:
!202.410,00
!202.410,00
!0,00
!202.410,00
!202.410,00
Riepilogo:
ID
Immobile
A
abitazione
Superficie
lorda
264,8
Valore intero medio
ponderale
! 202.410,00
Valore diritto e quota
!202.410,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso
forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio
anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
- Riduzione monetaria: Definizione delle difformità urbanisticoedilizie e catastali
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
Giudice Dr. Paola Petti
Curatore/Custode: Avv. Mariella Di Stanislao
Perito: Dott. Ing. Mario Farina
6 di 7
!30.361,50
!6.800,00
!0,00
Nessuno
Nessuna