CONSIGLIO NOTARILE DI CATANIA
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CONSIGLIO NOTARILE DI CATANIA COMMISSIONE PER L'AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE VINCOLI RELATIVI ALLA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI RIVENDITA DEGLI ALLOGGI DI EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA 1 - PREMESSA Con l’espressione EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA si fa riferimento a quegli interventi di edilizia residenziale pubblica caratterizzati dall’esistenza di una “convenzione” tra la P.A. e il soggetto che realizza l’intervento costruttivo, in forza della quale, a fronte di “concessioni” fatte dalla P.A. (che possono consistere nell’assegnazione di aree in proprietà o superficie o nella riduzione del contributo concessorio), vengono assunti dal soggetto costruttore obblighi inerenti l’urbanizzazione del comparto, l’edificazione degli alloggi e la successiva circolazione dei medesimi, variamente limitata. Tradizionalmente si fanno rientrare nell’ambito dell’EDILIZIA RESIDENZIALE CONVENZIONATA due convenzioni: a)La convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare (P.E.E.P.), disciplinata dall’art. 35 della legge 865/1971 (cd. Legge sulla casa), di seguito “la convenzione P.E.E.P” b)La convenzione per la riduzione del contributo concessorio al cui pagamento è subordinato il permesso di costruire, disciplinata dall’art. 18 del D.P.R. 380/2001 (cd. T.U. in materia edilizia) che ha sostituito la disciplina dettata dagli abrogati artt. 7 e 8 della legge 10/1977 (cd. Legge Bucalossi), di seguito “la convenzione Bucalossi”. A queste convenzioni si possono, altresì, aggiungere: c)La “convenzione” per la trasformazione in piena proprietà del diritto di superficie (concesso con una convenzione P.E.E.P.), disciplinata dall’art. 31 comma 45 della legge 448/1998 (cd. Finanziaria 1999) d)La convenzione per la sostituzione di una convenzione P.E.E.P. già stipulata con una convenzione Bucalossi, disciplinata dall’art. 31 comma 46 della legge 448/1998 E, da ultime: e)La convenzione per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo di cessione e del canone di locazione contenuti nella convenzione P.E.E.P., disciplinata dall’art. 31 comma 49-bis della legge 448/1998, aggiunto dall’art. 5, comma 3-bis del D.L. 70/2011 convertito in legge 106/2011 (cd. Decreto sullo sviluppo 2011), entrato in vigore il 13 luglio 2011 f)La convenzione per la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo di cessione e del canone di locazione contenuti nella convenzione Bucalossi, disciplinata dall’art. 31 comma 49-ter della legge 448/1998 aggiunto dal sopra citato art. 5, comma 3-bis del D.L. 70/2011 convertito in legge 106/2011 2 - VINCOLI RIGUARDANTI IL PREZZO NELLA CONVENZIONE P.E.E.P. La convenzione P.E.E.P. può, a sua volta, distinguersi in due diverse convenzioni a seconda che abbia ad oggetto il trasferimento della piena proprietà dell’area su cui edificare ovvero la concessione del diritto di superficie su tale area. Secondo quanto disposto dall’art. 35, comma 8 lett. e) ed f), legge 865/1971, la convenzione P.E.E.P. avente ad oggetto la concessione del diritto di superficie (che, per espressa previsione di legge, deve essere stipulata per atto pubblico e deve essere trascritta) deve prevedere, tra l’altro, “…i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita…” e “…le sanzioni a carico del concessionario per l’inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie…”. Nel caso di concessione di diritto di superficie non sono previsti dalla legge divieti di alienazione, pertanto, in assenza di clausole convenzionali che limitino l’alienazione (che avrebbero un efficacia limitata ex art. 1379 c.c. e/o potrebbero essere sanzionate con la decadenza o altra sanzione pattiziamente convenuta ai sensi del sopra citato art. 35 comma 8 lett. f), l’unico limite legale è quello relativo all’osservanza del prezzo massimo di cessione, la cui violazione non è sanzionata con la nullità, ma con le sanzioni eventualmente previste nella convenzione stessa o con la decadenza dalla concessione, sopra richiamate. Secondo quanto disposto dall’art. 35, comma 13, legge 865/1971, la convenzione P.E.E.P. avente ad oggetto il trasferimento della proprietà (che, per espressa previsione di legge, deve essere stipulata per atto pubblico, ma per cui non è prevista espressamente la trascrizione, salvo far discendere la necessità della stessa dall’art. 2643 c.c.) deve essere stipulata con l’osservanza, tra l’altro, di quanto stabilito dall’art. 8, commi primo, quarto e quinto della legge 10/1977 (oggi art. 18, commi 1, 4 e 5 D.P.R. 380/2001); essa, perciò, deve prevedere, tra l’altro, “… la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione nonché delle spese generali comprese quelle per la progettazione e degli oneri di pre-ammortamento e di finanziamento; c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;…i casi nei quali l’inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell’atto di cessione…”. Ne discende che, per espressa previsione del richiamato art. 8, comma quinto della legge 10/1977 (oggi art. 18, comma 5 D.P.R. 380/2001), “ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente”. L’attuale formulazione dell’art. 35, comma 13 legge 865/1971, deriva da una modifica introdotta dall’art. 3, comma 63 legge 662/1996 (cd. Finanziaria 1997), la quale ha previsto le suddette limitazioni relative alla determinazione del prezzo di cessione (e alla determinazione del canone di locazione) per gli alloggi assegnati in proprietà, per “compensare” la liberalizzazione della circolazione degli stessi che era conseguita all’abrogazione dei vincoli decennali e ventennali di alienazione (sia assoluti che relativi) originariamente fissati dall’art. 35 legge 865/1971 ed abrogati dalla legge 179/1992 (cd. Legge Ferrarini-Botta) entrata in vigore il 15 marzo 1992. Fino alla data del 15 marzo 1992, il contenuto obbligatorio della convenzione P.E.E.P. per il trasferimento della proprietà, non contemplava la determinazione del prezzo massimo di cessione o del canone massimo di locazione; era la legge medesima che prevedeva un divieto (assoluto) di alienazione per 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità, un divieto (relativo) di alienazione a soggetti diversi da quelli aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari e a un prezzo diverso da quello fissato dall’U.T.E. per i successivi 10 anni, e la libera cedibilità a chiunque dopo i 20 anni ma con l’obbligo di corrispondere al Comune il maggior valore dell’area rispetto alla data dell’acquisto (obblighi tutti la cui violazione era sanzionata con la nullità espressa). A far data dal 15 marzo 1992, cadono tutti i predetti divieti (legali) di alienazione e obbligo di corresponsione del maggior valore al Comune e, pertanto, in assenza di clausole convenzionali che limitino l’alienazione (che avrebbero un’efficacia limitata ex art. 1379 c.c. e/o potrebbero essere sanzionate con la risoluzione), non sussiste alcun limite alla circolazione degli alloggi ceduti in proprietà. Appare utile segnalare in proposito che l’opinione dominante è nel senso di ritenere che, abrogati i divieti e la relativa sanzione di nullità, questa non possa colpire nessun contratto stipulato, in violazione dei divieti, successivamente all’abrogazione dei medesimi (post 15 marzo 1992) indipendentemente dalla data di stipula della convenzione e, quindi, neanche quei contratti aventi ad oggetto alloggi ricadenti in aree trasferite in proprietà con convenzione stipulata prima dell’abrogazione dei divieti medesimi (ante 15 marzo 1992). L’opinione avanzata da qualche Comune, secondo cui le cessioni di aree in proprietà avvenute prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992 continuino ad essere regolate dalla precedente disciplina è stata criticata fortemente dal CNN (CASU). A far data dall’entrata in vigore della legge 662/1996 (1 gennaio 1997), la convenzione P.E.E.P. per il trasferimento della proprietà prevede un limite (legale) alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione degli alloggi sanzionato con la nullità, identico a quello previsto dalla convenzione Bucalossi. 3 - VINCOLI BUCALOSSI RIGUARDANTI IL PREZZO NELLA CONVENZIONE Secondo quanto disposto dall’art. 18, commi 1, 4 e 5 D.P.R. 380/2001 (già artt. 7 e 8 legge 10/1977, la convenzione Bucalossi [e l’equivalente atto unilaterale d’obbligo che, per disposizione espressa, la può sostituire, per i quali non sono previsti dalla norma attualmente vigente (difforme sul punto dalla norma di cui alla legge 10/1977 che prevedeva espressamente l’obbligo della trascrizione) una forma ad substantiam né la trascrizione, salvo far discendere la necessità di entrambe dall’incidenza di simili convenzioni sul regime di circolazione degli immobili (così RIZZI) e, dal 29 aprile 2012, dal neo introdotto art. 2645 quater c.c.], deve prevedere, tra l’altro, “… b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione nonché delle spese generali comprese quelle per la progettazione e degli oneri di pre-ammortamento e di finanziamento; c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;…”. Inoltre, “ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente”. Trova, pertanto, applicazione la disposizione dell’art. 1419 comma 2 c.c. a norma della quale “la nullità di singole clausole non comporta la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative”. A proposito del limite posto dall’art. 18 D.P.R. 380/2001 (e, prima dell’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia, dagli artt. 7 e 8 della legge 10/1977) alla determinazione dei prezzi di cessione e alla nullità sancita nel medesimo per la sua violazione, appare utile segnalare come la giurisprudenza abbia modificato il suo precedente orientamento: alcune pronunce (Cass. 21/12/1994 n. 11032 che, tra l’altro, si riferisce ad una convenzione p.e.e.p. per la concessione del diritto di superficie e non ad una convenzione Bucalossi e, ciò nonostante, conclude per la nullità della pattuizione di un prezzo superiore a quello fissato nella convenzione) partivano, anche implicitamente, dal presupposto della vincolatività di tale limite anche nei confronti dei successivi acquirenti, mentre le pronunce più recenti (Cass. 2/10/2000 n. 13006 e Cass. 4/4/2011 n. 7630) sono nel senso di ritenere che destinatario dell’obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione entro i limiti fissati dalla convenzione sia solo il costruttore titolare della concessione (l'obbligo sarebbe, infatti, la contropartita del beneficio, al solo costruttore riconosciuto, della riduzione del contributo concessorio) e che, pertanto, la nullità dei patti in eccedenza sia circoscritta ai soli trasferimenti posti in essere dal costruttore e non dai suoi successivi aventi causa. Interpretazione, quest’ultima che appare, però, singolarmente contrastante con la previsione della obbligatorietà della trascrizione imposta per la convenzione de quo dalla originaria formulazione della legge 10/1977 (le ultime due sentenze citate si riferiscono infatti a convenzioni stipulate sotto il vigore della legge 10/1977); né il fatto che, oggi, l’art. 18 del T.U. sull’edilizia non preveda l’obbligo della trascrizione può essere utilizzato a sostegno del detto orientamento se, come si ritiene dai più, la mancata previsione deriva da un mero difetto di coordinamento piuttosto che da una scelta consapevole (oltre al fatto che, ormai, l’obbligatorietà della trascrizione discende dal neo-introdotto art. 2645-quater c.c.). Vedremo più avanti come questo orientamento venga, peraltro, contraddetto e travolto dall’entrata in vigore del Decreto sullo Sviluppo 2011. 4 - VINCOLI RIGUARDANTI IL PREZZO NELLA CONVENZIONE PER LA SOSTITUZIONE DI UNA CONVENZIONE P.E.E.P. GIÀ STIPULATA CON UNA CONVENZIONE BUCALOSSI Secondo quanto disposto dall’art. 31, comma 46 legge 448/1998, “le convenzioni stipulate ai sensi dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazione, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all’art. 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977 n. 10 alle seguenti condizioni:…(riguardanti la durata massima e il corrispettivo, n.d.r.)”. Valgono, pertanto, per questa particolare convenzione, tutte le considerazioni sopra fatte per la convenzione Bucalossi, con alcune ovvie precisazioni: -la previsione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli edifici (contenuto obbligatorio della convenzione Bucalossi), non può trovare applicazione in questo caso, in cui si opera con un’area già edificata; -la forma scritta ad substantiam (atto pubblico, per alcuni - DIENER, scrittura privata, per altri - CASU) e la trascrizione che, in assenza di espressa previsione legislativa, risulterebbero opportune (se non necessarie), come sopra detto, per l’incidenza della convenzione Bucalossi sul regime di circolazione degli immobili, appaiono vieppiù necessarie nella convenzione de quo che sostituisce una convenzione stipulata per atto pubblico e già trascritta (la convenzione p.e.e.p.); oggi in ogni caso l’obbligatorietà della trascrizione discende dal neo-introdotto art. 2645-quater c.c.. Per completezza si aggiunge che la possibilità di sostituzione prevista dal detto art. 31 comma 46 legge 448/1998 riguarda tutte le convenzioni p.e.e.p. per la concessione del diritto di superficie, senza limitazione alcuna e, secondo il dettato legislativo (conforme RIZZI, contra CASU), solo le convenzioni p.e.e.p. per la cessione del diritto di proprietà stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992 (15 marzo 1992), con la conseguenza che: a)le convenzioni stipulate sino al 15 marzo 1992, possono essere sostituite; b)le convenzioni stipulate dal 15 marzo 1992 all’1 gennaio 1997 (entrata in vigore della legge 662/1996), non possono essere sostituite (contra CASU); c)le convenzioni stipulate dopo l’1 gennaio 1997, non possono essere sostituite (contra CASU). Mentre per le convenzioni sub c), l’esclusione si spiega con il fatto che l’entrata in vigore della legge 662/1996 aveva già determinato la necessità di integrare le convenzioni p.e.e.p. per la cessione della proprietà con il contenuto della convenzione Bucalossi (per cui la sostituzione de quo sarebbe, più che altro, inutile), per le convenzioni sub b), l’esclusione non ha giustificazione apparente e potrebbe essere il risultato di un difetto di coordinamento piuttosto che di una scelta consapevole. 5 - LA CONVENZIONE PER LA RIMOZIONE DEI VINCOLI RELATIVI ALLA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI CESSIONE E DEL CANONE DI LOCAZIONE CONTENUTI NELLA CONVENZIONE P.E.E.P. L’art. 31 comma 49-bis della legge 448/1998 (cd. Finanziaria 1999), aggiunto dall’art. 5, comma 3-bis del D.L. 70/2011 convertito in legge 106/2011 (cd. Decreto sullo sviluppo 2011), entrato in vigore il 13 luglio 2011, dispone che “I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’art. 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio1992 n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministero dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997 n. 281.” Ai sensi dell’art. 29, comma 16-undecies del D.L. 29 dicembre 2011 n. 216 convertito con modificazioni dalla Legge 24 febbraio 2012 n. 14, “A decorrere dal 1° gennaio 2012, la percentuale di cui al comma 49-bis dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998 n. 448, è stabilita dai comuni”. La convenzione in oggetto deve essere stipulata per atto pubblico ed è soggetta a trascrizione. La previsione dell’atto pubblico non è però accompagnata da una previsione espressa di nullità e, pertanto, si pone il problema di individuare la conseguenza della violazione dell’onere di forma. Secondo un’interpretazione (RIZZI), si tratterebbe di un requisito di forma ad substantiam e ciò perché si tratterebbe di convenzione modificativa di un precedente atto (convenzione p.e.e.p.) per il quale la forma dell’atto pubblico è prevista a pena di nullità. A onor del vero, però, bisogna ricordare che la norma che disciplina la convenzione p.e.e.p. (art. 35 legge 865/1971) pur prescrivendo la forma dell’atto pubblico non la sanziona espressamente con la nullità; la sanzione della nullità è fatta discendere dalla medesima dottrina (RIZZI) dalla norma generale (art. 1350 c.c.) che regola, dal punto di vista formale, il trasferimento di diritti reali su beni immobili e che sarebbe derogata dall’art. 35 solo sul punto dell’alternatività tra le due forme ivi previste: l’art. 35, cioè, avrebbe escluso la possibilità di ricorrere alla scrittura privata imponendo la forma dell’atto pubblico, ma avrebbe lasciato inalterata la sanzione ivi prevista per il mancato rispetto della forma (ossia la nullità). La convenzione de quo ha ad oggetto la rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione (e del canone massimo di locazione) fissato nelle convenzioni p.e.e.p.; vi è però una differenza a seconda che la convenzione p.e.e.p. concerna il trasferimento della proprietà o la concessione del diritto di superficie: possono infatti essere oggetto della convenzione modificativa tutte le convenzioni p.e.e.p. per la concessione del diritto di superficie (senza alcuna limitazione) e solo le convenzioni p.e.e.p. per il trasferimento della proprietà stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992. Quest’ultima limitazione appare incomprensibile ad una dottrina (RIZZI) che sottolinea come prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992 il contenuto obbligatorio delle convenzioni p.e.e.p. per la cessione della proprietà non includeva i criteri di determinazione del prezzo o del canone massimo essendo, invece, la legge a prevedere divieti assoluti e relativi di alienazione (come abbiamo visto prima, i suddetti limiti di prezzo sono stati introdotti dalla legge 662/1996) e che, pertanto, conclude per la sostanziale inapplicabilità della norma alle convenzioni p.e.e.p. per la cessione della proprietà. Altra dottrina (PETRELLI), invece, si chiede se la formulazione della norma non contraddica l’interpretazione, fino ad oggi ritenuta pacifica, che ritiene comunque superati i vincoli (e i divieti) previsti nelle convenzioni sostanzialmente riproduttive dell’originaria formulazione dell’art. 35 legge 865/1971 in quanto travolti dall’abrogazione di detto testo originario: secondo questa interpretazione, i suddetti vincoli, ancorché ribaditi e ritrascritti nella convenzione, devono intendersi superati quando la convenzione sia meramente ripetitiva del dettato legislativo abrogato; tale dottrina suggerisce, perciò, una lettura che pur non contraddicendo la detta interpretazione consente un margine di applicabilità della norma: essa si riferirebbe alle convenzioni p.e.e.p. stipulate prima dell’entrata in vigore della legge 179/1992 che non siano meramente riproduttive del dettato legislativo abrogato ma prevedano vincoli e divieti ulteriori rispetto a quelli legislativi, la cui fonte, perciò, non è più legislativa ma esclusivamente convenzionale. La possibilità riconosciuta dall’art. 31 comma 49-bis legge 448/1998 di rimuovere i vincoli è subordinata alla circostanza che siano decorsi cinque anni dalla data del primo trasferimento. Non è quindi consentita la rimozione al costruttore, ossia a colui che, con la stipula della convenzione ha avuto la disponibilità dell’area sulla quale realizzare l’intervento edificatorio. E’ subordinata, altresì, alla richiesta del singolo proprietario (non è quindi necessario l’accordo di tutti i condomini e si ritiene che il richiedente abbia un vero e proprio diritto soggettivo alla stipula della convenzione); è subordinata, infine, alla determinazione della percentuale del corrispettivo, calcolato a norma dell’art. 31 comma 48 legge 448/1998 stabilita (con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, nell’originaria formulazione) da parte dei Comuni, a seguito della recente modifica introdotta dal sopra citato D.L. 216/2011. 6 - LA CONVENZIONE PER LA RIMOZIONE DEI VINCOLI RELATIVI ALLA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI CESSIONE E DEL CANONE DI LOCAZIONE CONTENUTI NELLA CONVENZIONE BUCALOSSI L’art. 31 comma 49-ter della legge 448/1998 (cd. Finanziaria 1999), aggiunto dall’art. 5, comma 3-bis del D.L. 70/2011 convertito in legge 106/2011 (cd. Decreto sullo sviluppo 2011), entrato in vigore il 13 luglio 2011, dispone che “Le disposizioni di cui al comma 49-bis si applicano anche alle convenzioni di cui all’articolo 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380.” La rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo di cessione e del canone di locazione riguarda, perciò, anche la convenzione Bucalossi (e l’eventuale atto unilaterale d’obbligo stipulato in luogo di detta convenzione). Nonostante la norma richiami espressamente solo l’art. 18 D.P.R. 380/2001 e non anche gli artt. 7 e 8 della legge 10/1977 (abrogati e sostituiti dal primo), non sembra vi siano dubbi che la norma si applichi anche alle “originarie” convenzioni Bucalossi, a quelle, cioè, stipulate sotto la vigenza degli artt. 7 e 8 della legge 10/1977. Valgono per la convenzione de quo, le considerazioni fatte al precedente paragrafo per quanto concerne la forma, il contenuto e i presupposti della convenzione medesima. Per concludere, si evidenzia, come già anticipato, che il legislatore del 2011, menzionando espressamente la convenzione Bucalossi e subordinando testualmente la possibilità di rimuovere i vincoli in essa previsti alla circostanza che siano decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, ha implicitamente e inequivocabilmente presupposto l’efficacia dei vincoli anche per i trasferimenti successivi al primo e quindi la relativa opponibilità agli aventi causa dal concessionario (e ciò, nonostante l’art. 18 D.P.R. 380/2001, a differenza dell’art. 8 legge 10/1977, non preveda la trascrizione della convenzione Bucalossi), contraddicendo e travolgendo l’ormai consolidato sopra richiamato orientamento giurisprudenziale che aveva circoscritto la nullità (dei patti sui prezzi o canoni in eccedenza) ai soli trasferimenti posti in essere dal costruttore, ritenendo liberi i successivi aventi causa di praticare prezzi e canoni svincolati dai parametri legislativi. 7 - VINCOLI RIGUARDANTI IL PREZZO NELLA “CONVENZIONE” PER LA TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN PIENA PROPRIETA’ NELLE AREE P.E.E.P Secondo quanto disposto dall’art. 31, commi 45 e 47 legge 448/1998, “I comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell’art. 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art. 35, quarto comma, della medesima legge n. 865 del 1971…..” “…La trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree può avvenire a seguito di proposta da parte del comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la quota millesimale corrispondente, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48”. Secondo la disposizione attualmente vigente: - non è previsto il ricorso ad una particolare convenzione con specifico contenuto, non è previsto il ricorso ad una forma ad substantiam né la trascrizione (salvo far discendere la necessità di entrambe dalle norme generali, artt. 1350 e 2643 c.c.); - non ci sono limiti alla determinazione ad parte del Comune delle aree ricomprese nei p.e.e.p. da cedere o escludere dalla cessione; - non sono previsti limiti al successivo trasferimento delle aree ricomprese nei piani P.E.E.P. e degli alloggi su esse costruiti (inerenti il prezzo di cessione o la cessione medesima) derivanti da questa specifica “convenzione” (e salvo, ovviamente, quelli derivanti dalla originaria convenzione p.e.e.p.). Ciò perché le originarie disposizioni che prevedevano limitazioni alla individuazione delle aree da parte del Comune e la necessità di stipulare, per la “trasformazione”, una convenzione Bucalossi, sono state abrogate dalla legge 448/1998. Appare utile segnalare che la “convenzione” di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà è, nella pratica, la più diffusa tra le convenzioni modificative di convenzioni p.e.e.p. già stipulate; e che essa prevede, nella prassi, oltre la detta “trasformazione” anche la rimozione di vincoli di vario genere contenuti nella convenzione originaria. In proposito, si ritiene che, per conciliare questa prassi con la disciplina dettata dai nuovi commi 49-bis e 49-ter dell’art. 31 della legge 448/1998 introdotti dal Decreto sullo Sviluppo 2011 (sopra illustrati), è necessario operare una distinzione tra il cd. contenuto necessario e il cd. contenuto pattizio della convenzione p.e.e.p. per la concessione del diritto di superficie: -i vincoli attinenti al contenuto necessario, in quanto ritenuti essenziali dal legislatore nella fase genetica del rapporto non possono essere modificati o soppressi per effetto di un’autonoma volontà delle parti ma solo in quanto una legge lo consenta ed alle sole condizioni fissate in detta legge; è il caso ad esempio della previsione dell’art. 31 comma 49-bis legge 448/1998 per la eliminazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo di cessione o del canone di locazione, e della previsione dell’art. 31 comma 46 legge 448/1998 per la sostituzione della convenzione p.e.e.p. (e di tutto il suo contenuto necessario, quindi) con la convenzione Bucalossi; -i vincoli attinenti al contenuto pattizio, invece, proprio perché non imposti da una norma di legge ma liberamente introdotti dalle parti possono essere modificati (o soppressi) in ogni tempo per effetto di un nuovo accordo (nuova convenzione per la quale non è prescritto alcun particolare requisito) delle stesse parti; è il caso ad esempio di divieti temporanei di alienazione o di diritti di prelazione a favore del Comune che fossero stati introdotti, per volontà delle parti, nell’originaria convenzione. Notaio Giuseppina Laurino
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