Perizia

Geom. STEFANO CANNONI
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Assisi 24.03.2015
TRIBUNALE
CIVILE
ESECUZIONE
DI
PERUGIA
IMMOBILIARE
R E L A Z I O N E
RG. Es. 838/2012
D I
S T I M A
UDIENZA: 24.06.2015
GIUDICE ESEC. Dott.ssa FRANCESCA ALTRUI
PROMOSSA DA:
UNICREDIT SpA
(Avv. Gianluca Cesarini)
CONTRO: omissis
con sede in omissis
Cod. fisc. e P.Iva omissis
Liquidatore: omissis
N. 9 Allegati
e documentazione fotografica.
Il Tecnico
Geom. Stefano Cannoni
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Via Jacopa De’ Settesoli n. 4 – 06088 Santa Maria degli Angeli – Assisi – PG – C.F. CNN SFN 68C17 G478N
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DATI DEL C.T.U.
La presente relazione tecnica è stata redatta dal Geom. Stefano
Cannoni, nato a Perugia il 17/03/1968 e residente in Assisi iscritto all’Albo dei
Consulenti Tecnici del Tribunale Civile di Perugia al n. 1031 e all’Albo dei
Geometri della Provincia di Perugia al n. 3.742.
NOMINA DI INCARICO E GIURAMENTO
Con Ordinanza del 30.11.2013 il Sig. Giudice dell’Esecuzione ha
disposto la nomina del C.T.U. il quale, all'udienza del 07/04/2014, di fronte al
G. E., ha prestato il giuramento di rito, assumendo l'incarico di rispondere
con relazione scritta ai quesiti posti di cui all’allegato 1.
Il G.E. concedeva al C.T.U. 15 giorni per rispondere al quesito sub 1.; in
caso di completezza della documentazione ex art. 567 C.p.c., assegnava al
C.T.U. 90 giorni dall'inizio delle operazioni peritali per il deposito della
relazione scritta. Relazionare invece sollecitamente al G.E., sospendendo le
operazioni, in caso di incompletezza di questa.
PROCEDURA ADOTTATA
In ottemperanza al suddetto incarico, il sottoscritto, verificata la completezza della documentazione ipocatastale di cui sopra, effettuato il sopralluogo dei beni colpiti dal pignoramento (allegato 2) e sulla base dei dati acquisiti e successivamente elaborati, ha redatto la presente relazione di stima.
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Si fa presente che sebbene il sottoscritto, a seguito di istanza, venne autorizzato ad avvalersi della forza pubblica, dopo reiterati tentativi è riuscito a
rintracciare l’occupante e ad effettuare il sopralluogo senza avvalersi di tale
facoltà.
FORMAZIONE DEI LOTTI
Dall’esamina del pignoramento risulta sottoposto a procedura esecutiva il
seguente bene immobile :
Diritti di piena proprietà spettanti alla soc. "omissis con sede in omissis” su
intero fabbricato di civile abitazione, con corte esclusiva annessa, sito in
Comune di Assisi – Frazione San Nicolò, Loc. Petrata n. 24.
Tenuto conto della consistenza e delle caratteristiche dei beni pignorati da
porre in vendita, si ritiene che questa sia opportuno farsi in UN UNICO
LOTTO così come di seguito descritto e valutato.
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LOTTO UNICO
DIRITTI DI PIENA PROPRIETÀ SPETTANTI ALLA SOC. ESECUTATA
"OMISSIS" SUI SEGUENTI BENI IMMOBILI
DESCRIZIONE
In Comune di Assisi – Frazione San Nicolò, Loc. Petrata n. 24 (allegato 3),
intero fabbricato di civile abitazione di vecchia edificazione recentemente
ristrutturato, elevato di due piani fuori terra, con corte esclusiva annessa,
coperta e scoperta, di catastali mq. 4.270 in parte adibita a giardino e la
restante parte incolto.
Il fabbricato comprende un ampio soggiorno, cucina, tre camere, tre bagni,
ripostiglio e disimpegni al piano terra, per una superficie lorda coperta
complessiva pari a mq. 270 circa, nonché ampio soggiorno, sette camere, sette
bagni e disimpegni al piano primo, per una superficie lorda coperta
complessiva pari a mq. 263 circa. (allegato 4)
I due piani non sono direttamente comunicanti e l’accesso al piano primo
avviene tramite scala esterna.
L’immobile, per la sua distribuzione planimetrica, può facilmente essere
adattato a struttura ricettiva extralberghiera.
Il fabbricato è ubicato in zona periferica rispetto al centro di Assisi dal quale
dista 8 km. circa, in zona agricola/collinare non servita dalle principali
infrastrutture quali negozi, banche, ufficio postale, ecc. e gode di ottima
panoramicità e visuale sulla vallata assisana. Nelle immediate vicinanze si
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trova la struttura ricettiva extralberghiera denominata “Castello di Petrata”
Alla proprietà si accede percorrendo un breve tratto di strada in terra battuta,
dipartentesi dalla viabilità principale (Via di Petrata), che insiste sulle particelle 140 e 148 di proprietà di terzi – giusta servitù di passo costituita in favore della proprietà oggetto di stima con atto a rogito notaio Fabio Sacchi del
02.12.1985 (rep. 72460) trascritto il 23.12.1985 al n. 13.986 reg part. (allegato 9).
Trattasi di fabbricato di vecchia edificazione ristrutturato nel 2007/2008, realizzato con struttura portante in pietra e mattoni, solai con volte in pietra tra
il piano terra e primo ed in legno e pianelle quello di copertura. Le tramezzature interne sono in forati di laterizio, intonacate e tinteggiate.
Le altezze interne massime dei vani al piano terra variano da h. 3,55 mt. a
4,20 mt. mentre al piano primo l'altezza minima all'imposta è pari ad h. 2,75
mt. e quella al cimale è pari ad h. 4,95 mt.
L’immobile è dotato di impianto elettrico, idrico tramite pozzo privato e
riscaldamento, da revisionare, alimentato a gpl con bombolone interrato, con
elementi radianti misti sia in ghisa che ventilconvettori e doppia caldaia
murale installate all'esterno.
I pavimenti interni sono in pianelle di laterizio nella zona giorno, tavoloni in
legno nelle camere e piastrelle nei bagni.
Gli infissi esterni sono in legno a taglio termico con vetro camera e persiane
in legno, quelli esterni in legno massello con serrature di sicurezza.
La struttura si presenta un buono stato di conservazione e manutenzione
mentre il giardino e l’area pertinenziale si presenta in stato di degrado con
carente manutenzione e pulizia delle zone verdi.
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COERENZE
La proprietà confina con proprietà omissis, s.s. altri.
STATO DI POSSESSO
L'immobile è risultato occupato dalla Sig.ra omissis, omissis, la quale:
- ha riferito di occuparlo a titolo di comodato gratuito;
- ha chiesto di produrre in allegato alla presente relazione la documentazione
di cui all'allegato 10.
DATI CATASTALI
Il fabbricato risulta essere censito al Catasto Fabbricati del Comune di Assisi
in Partita regolarmente intestata alla “omissis con sede in omissis” al Foglio
58 con la particella 40 – Cat. A/7 – Cl. 3 – vani 19 – R.C. Euro 2.649,42.
Il terreno coperto e quello annesso scoperto risulta censito al Catasto Terreni
di detto Comune come segue:
Partita regolarmente intestata alla “omissis con sede in omissis” - Foglio 58 –
particelle 146 – semin arbor – cl. 3 – Sup. Ha 0.21.50 – R.D. Euro 8,88 – R.A.
Euro 9,44 – 149 – seminativo – cl. 3 – Sup. Ha 0.01.10 – R.D. Euro 0,45 – R.A.
Euro 0,45 – 153 – semin arbor – cl. 3 – Sup. Ha 0.02.10 – R.D. Euro 0,83 – R.A.
Euro 0,88.
L’area su cui insiste il fabbricato risulta contraddistinto in Partita 1 “ Aree di
enti urbani e promiscui” - Foglio 58 – Particella 40 – Sup. Ha 0.18.00 – senza
redditi.
(allegato 5)
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GRAVAMI
Come risulta dalla certificazione ipotecaria allegata al fascicolo di
causa i beni immobili in estimazione risultano gravati come segue:
Trascrizioni pregiudizievoli
 Decreto di sequestro conservativo, fino alla concorrenza di euro
171.000,00, a favore della società omissis Srl con sede in omissis, trascritto
il 20.04.2010 al n. 6.140 reg. part.
 Ordinanza di sequestro conservativo, a favore della società omissis Srl
con sede in omissis, trascritta il 05.05.2011 al n. 7.828 reg. part.
 Pignoramento, a favore di Unicredit Spa (creditore procedente), trascritto
il 18.02.2012 al n. 2.926 reg. part.
Iscrizioni ipotecarie
 Ipoteca volontaria, iscritta in data 11.03.2004 al n. 1.650 reg part., a favore
della Banca dell’Umbria SpA di Euro 130.000,00 (capitale Euro 65.000,00) e
contro i danti causa della società esecutata.
 Ipoteca volontaria, iscritta in data 15.06.2006 al n. 4.735 reg part., a favore
di Unicredit SpA di Euro 1.400.000,00 (capitale Euro 700.000,00).
 Ipoteca giudiziale, iscritta in data 03.05.2010 al n. 2.370 reg part., a favore
della “omissis” di Euro 30.000,00
DESTINAZIONE URBANISTICA
I terreni in base al vigente piano regolatore, parte strutturale, risultano
classificati come segue:
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 Zone Agricole AP3.1 – art. 5.1.2 delle nta parte strutturale
 AR10 – ambiti ricettivi da riqualificare e potenziare
La parte operativa del Piano Regolatore è attualmente in corso di adozione
L’intero territorio comunale ricade in ambiti di tutela dei beni paesaggistici
(D.lgs. 42/2004, art. 136, c1, lett. C ed e)
REGOLARITA' EDILIZIA
Trattasi di fabbricato di vecchia edificazione realizzato anteriormente al 1967,
dai registri e dalle rubriche in possesso dell'ufficio tecnico del Comune di
Assisi, per il fabbricato in oggetto, risultano le seguenti pratiche edilizie:
Autorizzazione edilizia n. 4814/98 del 15.03.199 per riparazione danni e
miglioramento sismico e successivo certificato di agibilità n. 83/2006 del
24.07.2006 (allegato 6)
Permesso a costruire n. 440 del 17.11.2006 per ristrutturazione edilizia e
cambio di destinazione ad uso abitativo del piano terra e successiva DIA per
varianti interne n. 67 del 22.02.2007 a cui a fatto seguito nuovo certificato di
agibilità n. 114/2007 del 31.05.2007
(allegato 7)
Pratica edilizia n. 30/2008 finalizzata all'ottenimento di un permesso a
costruire per la realizzazione di una centrale termica e modifica alle
sistemazioni esterne; il PdC non è stato però rilasciato.
Pratica edilizia n. 392/20078 finalizzata all'ottenimento di un permesso a
costruire per il cambio di destinazione ad attività extra alberghiera; il PdC
non è stato però rilasciato.
Relativamente queste ultime pratiche, sebbene le reiterate richieste da parte
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dello scrivente, il Comune non ne ha rinvenuto i relativi incartamenti
(allegato 8)
In difformità dai progetti sopra riportati si rileva la realizzazione di una
finestra al piano primo sul prospetto ovest del fabbricato; tale variazione, che
tuttavia non incide sulla consistenza e sulla rendita catastale dell’immobile,
non è stata rappresentata nella planimetria catastale.
PROVENIENZA
I diritti di piena proprietà spettanti alla società esecutata sul bene in oggetto
sono pervenuti con atto di compravendita a rogito Notaio Filippo Brufani del
12.06.2006 (rep 16.083/9.078) trascritto il 15.06.2006 al n. 1.208 reg. part. da potere di omissis e omissis.
A questi i beni erano pervenuti con atto di compravendita a rogito Notaio
Paolo Maria Pettinacci del 15.06.1990 (rep. 70.302/11.274) trascritto il
05.07.1990 reg. part. da potere di omissis e omissis.
Mentre ai coniugi omissis e omissis i beni erano pervenuti con atto di compravendita a rogito Notaio Fabio Sacchi del 02.012.1985 (rep. 72.460) trascritto il 23.12.1985 al n. 13986 reg. part. da potere di omissis e omissis.
CRITERIO ESTIMATIVO ASSUNTO
Il metodo di stima adottato, per la determinazione del valore di mercato del
bene immobile, è quello ‘’sintetico-comparativo’’, cioè raffrontando il bene
precedentemente descritto, con le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ad altri immobili simili o quasi simili a quello in esame, oggetto di recen_______________________________________________________________________________________________________________________________
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ti valutazioni e/o compravendite.
A tal proposito lo scrivente ha eseguito un’accurata indagine presso agenzie
immobiliari, studi tecnici ed operatori del settore operativi nel contesto
dell’immobile al fine di reperire le necessarie informazioni circa l’andamento
del mercato immobiliare della zona per la vendita di immobili simili per posizione, consistenza, destinazione d’uso, stato di manutenzione, conservazione, caratteristiche costruttive ecc. a quello oggetto di stima, nonché presso la
banca dati del borsino immobiliare della Provincia di Perugia.
I dati così reperiti sono stati poi perequati/ragguagliati alla realtà oggetto di
stima apportando le dovute aggiunte e/o detrazioni al valore medio unitario
in base alle caratteristiche del bene in questione, tenendo in considerazione
ogni peculiare elemento che possa influire in positivo e/o in negativo sui valori noti.
E’ doveroso altresì ricordare che tale valore, trattandosi di un giudizio di stima basato su informazioni raccolte da un perito, non è un dato certo e inconfutabile, ma va classificato come il più probabile valore, tenuto conto dei parametri adottati per il bene oggetto di stima, dei principi dell’estimo utilizzati
e scelta la comparazione di mercato, a cui perverrebbero anche altri periti in
caso di analoga valutazione.
VALUTAZIONE
Posto quanto precede, in conformità al criterio di stima assunto ed aderendo
al principio dell’ordinarietà e concretezza, che presiede all’attività di stimatore, nella valutazione che segue si terrà conto, in modo particolare,
dell’attuale andamento del mercato immobiliare locale e della circostanza
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che l’immobile è da considerarsi libero.
Il valore unitario, che di seguito sarà applicato ad unità di misura, deriva da
un calcolo analitico del quale viene omessa la particolareggiata esposizione
per ragioni di brevità.
Eseguendo i conteggi, si ottiene:
COSTRUZIONI
FABBRICATO
 Piano terra
mq. 270 x €/mq. 1.400,00 =
€ 378.000,00
 Piano primo
mq. 263 x €/mq. 1.500,00 =
€ 394.500,00
TERRENO SCOPERTO PERTINENZIALE
mq. 4.000 x €/mq. 5,00 =
SOMMANO COMPLESSIVAMENTE
€ 20.000,00
€ 792.500,00
Tale importo, di Euro 792.500,00 (settecentonovantaduemilacinquecento
euro/00), va inserito quale prezzo base d’asta nell’emanando bando di vendita.
(LOTTO UNICO)
CONDIZIONI DI VENDITA
I beni vengono posti in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con tutte le pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive apparenti e non apparenti, a corpo e non a misura ed in assenza di garanzia per vizi occulti.
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LA PRESENTE RELAZIONE DI STIMA E’ COMPOSTA DA:
 N. 10 pagine elaborate al computer;
 N. 10 allegati;
 N. 38 foto digitali,
Assisi 24.03.2015
Il Tecnico
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