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Esecuzione Immobiliare 364/2009
IDENTIFICAZIONE DEI BENI PIGNORATI
DATI CATASTALI
I beni immobili pignorati risultano così catastalmente censiti:
COMUNE DI TREVISO
N.C.E.U. – Sezione H Foglio 1
Per l’intero
m.n. 720 sub 5 via E. Dandolo n. 145 piano 1, cat. A/4, cl 5, vani 3,5,
R.C.€. 207,87
m.n. 720 sub 19 via G. Aleandro piano T, cat. C/2, cl 2, m2 6, R.C.€. 7,75
1 - DIVISIBILITA’ DEI BENI
Trattandosi di appartamento al piano quarto con relativa pertinenza adibita
a magazzino sita al piano terra su fabbricato esterno adibito a magazzini di
pertinenza di ciascuna unità facente parte del condominio non è
proponibile né conveniente una vendita frazionata del compendio.
2 - DATI CATASTALI
COMUNE DI TREVISO
N.C.E.U. – Sezione A Foglio 6
Per l’intero
m.n. 720 sub 5 via E. Dandolo n.145 P1, cat.A/4, cl 5, vani 3,5, R.C.€. 207,87
m.n. 720 sub 19 via G. Aleandro piano T, cat. C/2, cl 2, m2 6, R.C.€. 7,75
3 - CONFINI
Per l’appartamento m.n. 720 sub 5 in senso orario partendo da nord sono:
Nord muri perimetrali
Est unità residenziale n. 7
Sud vano scala
Ovest unità residenziale n. 6
Superiormente unità residenziale n. 3
Inferiormente unità residenziale n. 1
Per il magazzino m.n. 720 sub 19 in senso orario partendo da nord sono:
Nord muro perimetrale
Est magazzino n. 1
Sud magazzino altra unità
Ovest magazzino n. 3
7 - DESCRIZIONE DEL BENE
Il fabbricato, di cui l’unità residenziale fa parte è sito in zona San Zeno, a
sud del centro storico di Treviso in zona degradata a ridosso della linea
ferroviaria e fa parte di un complesso di case popolari edificate alla fine
degli anni ’40 inizi anni ’50.
Il fabbricato si sviluppa su n.3 piani fuori terra serviti da vano scala, privi
di ascensore, che disimpegna n. 3 unità abitative per piano.
L’abitazione, ubicata al piano 1° è composta da ingresso, soggiorno, cabina
di cottura, ripostiglio, camera e bagno.
La superficie coperta lorda è di circa mq. 43,70 con le murature di
tamponamento prospettanti ad ovest verso l’esterno e quelle a nord, est e
sud in comunione con unità immobiliare di terzi e vano scala.
Dal vano scala si accede all’ingresso di mq. 3,00 che disimpegna le varie
stanze: - soggiorno-pranzo di mq. 12,70 con adiacente cabina di cottura di
mq. 1,70 - ripostiglio di mq. 1,35 - camera di mq. 13,60 - bagno di mq.
3,80 per una superficie utile complessiva di mq. 36,15.
Completa la proprietà un magazzino di mq. 5,50 netti, avente altezza
minima di ml. 1,85 e massima di ml. 2.15 ubicato su un corpo di fabbrica
separato posto lungo il confine ovest dell’area sulla quale insiste il
fabbricato ed avente il muro lungo il confine in comunione con i magazzini
di pertinenza del fabbricato posto ad ovest.
Nella tabella di seguito esposta è effettuato il calcolo della superficie
commerciale del bene immobile, utilizzando coefficienti di ragguaglio
delle superfici secondarie a quella principale stabiliti dalla norma UNI
10750/2010 integrati da alcuni coefficienti desunti dalle consuetudini
locali.
Abitazione: mq. 43,70 x coeff. 1,00 = mq. 43,70
Magazzino: mq. 5,50 x coeff. 0,50 = mq. 2,75
Superficie commerciale complessiva mq. 46,45
La struttura del fabbricato è in muratura portante di laterizio con solai in
laterocemento.
I pavimenti sono in piastrelle di graniglia nell’ingresso, ripostiglio e
soggiorno, in gres rosso da cm. 7,5x15 nella camera, in ceramica nel bagno.
Le pareti della zona cottura sono rivestite con piastrelle in ceramica mentre
le pareti del bagno sono dipinte a smalto.
L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia ubicata nel ripostiglio;
i corpi radianti sono in acciaio del tipo a lamella.
L’impianto elettrico è fuori norma.
Serramenti di finestra in legno verniciato, con vetri semplici ed oscuri in
legno; porte interne in legno verniciato.
Lo stato di conservazione dell’abitazione è scadente.
8 - STATO DI OCCUPAZIONE
In sede di sopralluogo è emerso che il proprietario si trova attualmente nel
suo paese di origine e l’unità risultava occupata da amici senza alcun
contratto di locazione o di comodato e pertanto da considerarsi libera.
9 - RISPONDENZA URBANISTICO-EDILIZIA
La costruzione del fabbricato, di cui fa parte la porzione oggetto della
presente, è stata realizzata, a totale spese dello Stato per i “Senza Tetto” alla
fine degli anni ’40, inizi anni ‘50 e successivamente consegnato in proprietà
all’Istituto Autonomo delle Case Popolari.
La rappresentazione grafica nella scheda catastale del 24/02/1951
corrisponde, nel distributivo, allo stato dei luoghi.
Da quanto si può desumere dallo stato d’uso si può senza dubbio affermare
che dall’epoca di costruzione nulla più è stato eseguito per rendere l’unità
abitativa più consona alle esigenze attuali.
10 - VALORE COMMERCIALE DEL BENE
La valutazione avviene per comparazione di beni similari della stessa zona,
dell’andamento attuale del mercato immobiliare generale ed in particolar
modo locale, della particolare ubicazione dell’unità immobiliare.
Tale valore sarà ricercato attraverso due diversi procedimenti estimativi.
Il primo procedimento si basa sul confronto diretto del bene oggetto di stima
con altri beni analoghi di cui siano noti i prezzi.
Il secondo procedimento si fonda sulla capacità reddituale del bene.
Con richiamo alle metodologie citate nel precedente paragrafo, lo scrivente
Consulente Tecnico ha svolto varie ricerche.
10.1 – Procedimento sintetico comparativo
Una prima ricerca è stata indirizzata verso le principali fonti informative di
carattere ufficiale oggi disponibili, in merito alle quotazioni di beni
immobili assimilabili a quello di stima.
Una seconda ricerca ha puntato ad acquisire dati tecnico-economici di
carattere puntuale relativi a beni immobili compravenduti in epoca vicina a
quella di stima, ed aventi caratteristiche posizionali ed edilizie simili al bene
in esame.
A) - Dati desunti da fonti informative di carattere ufficiale
Il primo indirizzo di ricerca ha riguardato le quotazioni immobiliari fornite da
“fonti indirette”, anche chiamate “fonti accreditate”.
Le fonti consultate sono:
- l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del
Territorio;
- l’Osservatorio Immobiliare Urbano FIAIP (Federazione Italiana
Agenti Immobiliari Professionali);
- la rivista tecnica “Il Consulente Immobiliare”;
- la pubblicazione “Osservatorio Immobiliare” del Gruppo Tecnocasa.
Dall’analisi inoltre dei valori espressi dall’osservatorio della banca dati delle
quotazioni immobiliari (OMI) relative al 2° semestre dell’anno 2013 per il
territorio di Treviso zona C1 si evince che per le abitazioni del tipo
economico il valore a mq. lordo per lo stato conservativo “normale” varia da
€./mq. 1500,00 a €./mq.1700,00.
Con provvedimento del 27/07/2007 l’Agenzia delle Entrate ha dato
attuazione al disposto del comma 307 della legge 27/12/2006 n. 296 in
merito ai criteri per la determinazione del “valore normale” dei fabbricati.
La fonte di riferimento per il calcolo di detto valore è individuata nella
banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio (OMI).
Al punto 1.2. l’allegato al provvedimento riporta testualmente: “…. Il valore
normale dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri
quadri risultante dal certificato catastale …. ed il valore unitario
determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del
Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche
dell’immobile”.
Al punto 2. L’allegato prevede la conversione da categoria catastale a
tipologia edilizia OMI mediante l’applicazione di coefficienti correttivi
qualora non vi fosse corrispondenza tra categoria catastale e tipologia OMI.
Nel caso specifico il coefficiente correttivo è 1,05 per il quale va diviso il
valore esposto.
Ne consegue che i valori esposti per la zona andranno da un minimo di
€/mq. 1.428,50 (1.500:1,05) ad un massimo di €/mq. 1.619,00 (1.700:1,05)
A tali quotazioni per la determinazione del valore normale unitario vanno
applicati coefficienti che attengono al taglio della superficie, al livello di
piano ed alla categoria catastale secondo le modalità indicate nell’Allegato
al provvedimento che per la determinazione del valore normale unitario
riporta la seguente formula:
Valore normale unitario = Val OMI MIN + (Val OMIMAX - Val OMI MIN) x K
Dove K rappresenta la media ponderata di due coefficienti K1(taglio
superficie) e K2 (livello di piano) calcolato sulla base della formula:
K = (K1 + 3 x K2)/4
Tale calcolo andrà integrato tenuto conto di ulteriori fattori significativi.
L’allegato al provvedimento riporta ulteriori fattori correttivi (moltiplicatori
e divisori) necessari per la valorizzazione degli immobili nuovi o
ristrutturati, il tutto per avvicinare il più possibile il valore alle
caratteristiche peculiari del singolo fabbricato.
Categoria A/4 m.n. 720 sub 5 di mq. 46,45
abcdefg
K1 K2
K
Valore Min Valore Max
Valore nominale
unitario
Valore normale
f*mq
(K1+3K2)/4 d+(e-d)*c
0,8 0,4 0,5 € 1428,50 € 1.619,00 € 1.523,75 € 70.778,19
Il valore sopra esposto va ragguagliato tenuto conto dello stato d’uso
dell’unità abitativa, della sua vetustà e dell’orientamento.
Ne consegue che il valore del bene è dato da:
€. 70.778,19 x 0,65 x 0,75 x 1 = €. 34.504,40
B) - Dati desunti da indagini dirette
Attraverso una specifica indagine sono stati reperiti i dati relativi alla
compravendita di alcuni beni immobili ubicati in zone similari del Comune di
Villorba e dotati di caratteristiche estrinseche ed intrinseche assimilabili al
bene oggetto di stima.
Operatori immobiliari e privati in zona propongono unità residenziali a
valori a metroquadro varianti da €. 1.200,00 a €. 1.400,00 per l’usato
abitabile, con la precisazione che da molti mesi vi è offerta ma non richiesta
e che ai valori sopra esposti vanno altresì applicati i coefficienti di
ubicazione, vetustà (63 anni), piano (primo senza ascensore) e orientamento;
coefficienti che nel caso specifico corrispondono a (0,75), (0,95), (1).
Qualora si adottassero in un calcolo finalizzato alla individuazione del “più
probabile valore di mercato” i “valori di offerta”, cioè di “immobili
attualmente in vendita”, si utilizzerebbe un valore sovrastimato del c.d.
margine di trattativa, essendo – come noto - il prezzo di offerta superiore a
quello della compravendita di una percentuale oscillante tra il 10 e il 15%; ne
consegue che il valore medio a metroquadro sopra determinato di €. 1.300,00
va modificato in €. 1.105,00.
Il valore a mq. risulterà pertanto:
1.105,00 x 0,75 x 0,95 x 1 = €./mq. 787,30.
Il più probabile valore di mercato del bene immobile si ottiene applicando
alla consistenza commerciale del bene il valore di riferimento individuato.
L’algoritmo di calcolo è il seguente:
Vm = pi * qi
dove:
pi = valore unitario
qi = consistenza del bene.
€/mq 787,30 x mq. 46,45 = €. 36.570,08
Mediando i valori ottenuti si ha:
€. (34.504,40 + 36.570,08)/2 = €. 35.537,24
10.2 – Procedimento per capacità reddituale
Il valore sopra individuato viene verificato attraverso una stima per
capitalizzazione dei redditi tenuto conto del valore medio di locazione in zona
che varia da €. 4,30 a 6,70/mq/mese.
Per quanto sopra considerato si assume il valore inferiore di €. 4,30/mq/mese
che corrisponde ad un reddito presunto pari a €. 2.396,80/anno cui andranno
detratte spese per tasse, manutenzioni, assicurazioni, quota sfitto, ecc.
quantificabili in €. 700,00 pervenendo ad un reddito netto di €. 1.696,80.
L’algoritmo di calcolo è il seguente:
Vm = R / r
in cui:
Vm = valore di mercato
R = reddito
r = saggio di fruttuosità
Vm = €/anno 1.696,80 / 4,5% = €. 37.707,11
Mediando i valori ottenuti con i due metodi si ha:
€. (35.537,24+ 37.707,11)/2 = €. 36.622,17
Il sottoscritto quindi stima il più probabile valore commerciale del bene,
arrotondando il valore sopra esposto,
€. 36.500,00