Primi segnali di ripresa del take

Property Times
Roma Uffici T3 2014
Primi segnali di ripresa del take-up
25 Novembre 2014
Indice
Contesto economico
2
Take-up
3
Canoni
4
Sfitto e tasso di sfitto
5
Nuove consegne
6
Definizioni
7
Autore
Magali Marton
Head of EMEA Research
+ 33 (0)1 4964 4954
[email protected]
Contatti
Fergus Hicks
Global Head of Forecasting
+44 (0)20 3296 2307
[email protected]
Hans Vrensen
Global Head of Research
+ 44 (0)20 3296 2159
[email protected]
DTZ Research
 I primi segnali di ripresa economica registrati nel T2 non sono stati confermati
nel corso di questo trimestre a causa di un rallentamento europeo e del
programma di riforme. Si prevede una contrazione del PIL nel 2014 (-0.3% per
l’Italia e -0.1% per Roma), il quale dovrebbe in seguito registrare una lieve
ripresa nel 2015 (+0.1% per l’Italia e +0.5% per Roma). Il mercato del lavoro
rimarrà comunque in una situazione difficile con un tasso di disoccupazione
che dovrebbe aumentare ulteriormente nel 2015 (11.7%), restando comunque
al di sotto della media nazionale (12.6% nel 2014).
 Il mercato degli uffici ha registrato una ripresa con 18.800mq di take-up nel
corso di questo trimestre, in aumento rispetto al T2 (12.200mq). La
transazione più significativa è stata chiusa nel sottomercato del Centro
(3.000mq). La maggior parte delle transazioni registrate nel terzo trimestre
(80%) hanno riguardato spazi ad uso ufficio di Classe B, perlopiù ubicati nel
Centro e Semicentro. Considerando alcune transazioni attualmente in fase di
definizione, prevediamo che il take-up del 2014 raggiunga circa 70.00080.000mq, notevolmente al di sotto del volume registrato nel 2013
(188.000mq).
 La
tendenza al cost saving ha influito sulla riduzione di alcuni valori locativi nel
2013. I canoni sono ora stabili a 140€/mq/anno in Periferia e 400€/mq/anno
nel Centro. Non prevediamo alcuna variazione significativa di tali valori nel
corso del 2014 e nel 2015.
 La disponibilità di spazi ad uso ufficio è rimasta pressoché invariata nel corso di
questo trimestre, attestandosi a 725.000mq, con un tasso di sfitto del 7.3%. Il
Greater EUR continua a concentrare la maggior parte della disponibilità di
spazi, pari a quasi la metà del volume totale, mentre il Centro e il Semicentro
rappresentano il 25%.
 Dopo la consegna di 4.000mq di nuovi spazi nel sottomercato dell’EUR nel T2
2014, non si prevede alcuna consegna nel prossimo trimestre. Circa 110.000mq
di nuovi uffici sono attualmente in fase di costruzione, la cui consegna è
prevista nel corso del 2015. Andando avanti, la pipeline dei progetti è
significativa con 150.000mq di uffici (con relativo permesso di costruzione) in
possibile consegna il prossimo anno.
Roma Uffici T3 2014
Contesto economico
Rallentamento economico
Una perdita di slancio per l’economia dell’Eurozona e un
rallentamento nei progressi di riforme a livello nazionale ha
portato ad una serie di revisioni al ribasso. Sei mesi fa, il
livello di fiducia delle imprese e dei consumatori ha
suggerito una ripresa del PIL; queste speranze non sono
state confermate. Si prevede pertanto una contrazione del
PIL dello 0.3% nel 2014 e un lieve incremento dello 0.1%
solo nel 2015.
Sono state registrate contrazioni a livello regionale per
quanto riguarda l’economia di Roma. Dopo una riduzione
dell’1.5% nel 2013, si registrerà un’ulteriore contrazione del
PIL dello 0.1% nel 2014, prima di un possibile rialzo (0.5%)
nel 2015.
Si prevede che il mercato del lavoro si stabilizzi, con una
crescita dell’occupazione dello 0.1% nel 2014. Il settore
manifatturiero dovrebbe registrare una contrazione del
tasso di occupazione (1.7%) nel 2014, mentre quello dei
servizi crescerà in media dell’1%.
Nel 2015 il tasso di disoccupazione continuerà a crescere
raggiungendo il 12.6% a livello nazionale e l’11.7% a Roma.
Fonte: Oxford Economics
Grafico 1
Crescita del PIL (%)
2,5
1,5
0,5
-0,5
-1,5
-2,5
-3,5
2011
2012
2013
Italy
2014F
2015F
2016F
Rome
Fonte: Oxford Economics – Settembre 2014
Grafico 2
Tasso di disoccupazione (%)
12
10
8
6
4
2
0
Italy
Rome
Fonte: Oxford Economics – Settembre 2014
www.dtz.com
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Take-up
Incremento del volume nel T3
Dopo aver raggiunto il volume trimestrale più alto dal 2003,
con 94.000mq nel T4 2013, il take-up degli spazi ad uso
ufficio di Roma è tornato a bassi livelli nei primi due
trimestri del 2014. Al contrario, i valori di questo trimestre
registrano un incremento del volume del take-up che ha
raggiunto 18.800mq. La domanda è perlopiù rappresentata
da società nazionali prevalentemente orientate alla
rinegoziazione, mentre quelle internazionali sono in attesa
di riforme a livello nazionale che incentivino l’economia.
Vi sono alcune rinegoziazioni in corso le quali potrebbero
incrementare il volume del take-up a 70.000-80.000mq per
l’anno 2014.
Solo una transazione sopra i 2.500mq
Grafico 3
Evoluzione del take-up per trimestre - Roma, 000 Mq
250
200
150
100
50
0
Q1
Q2
Q3
Q4
Fonte: DTZ Research
Grafico 4
Segmentazione take-up per superficie - Roma, 000 Mq
Le transazioni superiori a 10.000mq, che avevano
caratterizzato il take-up del 2013 non sono state registrate
nei primi tre trimestri del 2014: l’operazione più
significativa del T3 è stata quella da 3.000mq di spazi ad uso
ufficio nel Centro.
100
80
60
40
La maggior parte delle transazioni continua ad essere
concentrata in immobili di Classe B, pari all’80% del take-up
del T3.
L’incremento del volume di take-up è principalmente
dovuto alle numerose transazioni registrate nel Centro e
Semicentro, dove si concentra il più elevato market share.
In questi sottomercati, le transazioni di spazi ad uso ufficio
hanno raggiunto 9.800mq nel T3, in aumento rispetto ai
4.000mq del T2.
Prevediamo un incremento del take-up nel Greater EUR nei
prossimi trimestri: in questo sottomercato sono presenti
numerose società multinazionali che si prevede saranno più
dinamiche non appena ci saranno maggiori certezze
economiche. Nessuna transazione relativa a spazi ad uso
ufficio è stata registrata nei sottomercati della Periferia e
Fiumicino.
20
0
Up to 1,000 sq m 1,000 - 2,500 sq m
More than 2,500 sq m
Fonte: DTZ Research
Grafico 5
Ripartizione take-up per sottomercato - Roma, 000 Mq
100
80
60
40
20
0
Centre/S.centre
Fiumicino
Greater EUR
Tiburtina
Periphery
Fonte: DTZ Research
www.dtz.com
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3
Roma Uffici T3 2014
Canoni
Stabili nel T3 2014
Dopo aver registrato alcuni adeguamenti al ribasso nel 2013
(-20€ nel Centro/Semicentro e Greater EUR, e -10€ in
Periferia), i valori locativi sono rimasti stabili nei principali
sottomercati da inizio 2014.
Il mercato di Roma continua ad offrire una vasta gamma di
valori compresi tra 300-400€/mq/anno nelle location
centrali e 90-110€/mq/anno nel sottomercato Tiburtina (est
di Roma).
In posizione intermedia si trova il Greater EUR, con canoni
che variano da 240 a 300€/mq/anno.
Nonostante alcune prospettive incoraggianti a livello
macroeconomico, il mercato degli uffici di Roma rimarrà
difficoltoso nei prossimi mesi, poiché il tasso di sfitto ha
raggiunto un livello record (7.3%). In tale contesto, non ci
aspettiamo alcun cambiamento significativo dei canoni di
affitto nel T4 2014 così come nel 2015. Una ripresa della
domanda da parte dei conduttori dovrebbe portare ad un
modesto aumento dei canoni “prime” (0.5%) a partire dal
2015.
Grafico 6
Andamento dei canoni per sottomercato - Roma,
€/mq/anno
500
400
300
200
100
Centre/S.centre
Tiburtina
Greater EUR
Periphery
Fonte: DTZ Research
Grafico 7
Canoni medi per sottomercato - Roma, T3 2014,
€/mq/anno
500
400
300
200
100
0
Fonte: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
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Sfitto e tasso di sfitto
Stabile
Lo sfitto è rimasto sostanzialmente invariato nel T3 2014,
attestandosi a 725.000mq. Il Greater EUR continua a
concentrare la maggior parte della disponibilità di spazi, pari
a quasi la metà del volume totale, mentre il Centro e il
Semicentro rappresentano il 25%.
Grafico 8
Andamento dello sfitto - Roma, 000 Mq
700
600
500
400
300
200
Gli immobili di Classe A, attualmente disponibili sul
mercato, rappresentano il 10% del vacancy totale, mentre la
maggior parte della disponibilità è costituita da edifici di
Classe B (64%) e di Classe C (26%).
Nel T1 2014 sono stati consegnati due immobili ristrutturati,
oltre ad un immobile di nuova costruzione (4.000mq) nel
T2. In tale contesto, l’incremento del tasso di sfitto, ora al
7.3%, è dovuto perlopiù al rilascio di alcuni spazi ad uso
ufficio. Prevediamo un ulteriore aumento del tasso di sfitto
nel corso del 2015, con la possibile consegna di nuovi spazi
al momento in costruzione (109.000mq).
100
0
Centre/S.centre
Greater EUR
Periphery
Tiburtina
Fonte: DTZ Research
Grafico 9
Evoluzione del tasso di sfitto- Roma
8%
7%
6%
5%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Q3
2014
Fonte: DTZ Research
www.dtz.com
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5
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Nuove consegne
Non è stata registrata alcuna consegna di immobili ad uso
ufficio nel mercato di Roma dalla fine del 2011. Nel T1 2014
sono stati consegnati due immobili ristrutturati (12.000mq
in Piazzale Industria 40 e 3.700mq in Via dell'Arte 68), oltre
ad un immobile nuovo (4.000mq in Via Capitan Bavastro)
nel secondo trimestre.
Circa 110.000mq di spazi ad uso ufficio, attualmente in fase
di costruzione, dovrebbero essere consegnati nel corso del
2015. La maggior parte di questi immobili è situata nei
sottomercati del Greater EUR (5) e di Fiumicino (2). Un
ulteriore volume di 150.000mq di spazi nuovi potrebbe
essere completato entro il 2015. Tuttavia, la consegna degli
immobili è altamente potenziale e potrebbe essere rinviata
qualora le condizioni di mercato non fossero favorevoli.
Grafico 10
Nuove consegne - Roma, 000 Mq
50
40
30
20
10
0
2007
2008
Centre/S.centre
2009
2010
Greater EUR
2011
Periphery
2012
2013
Fiumicino
2014
Tiburtina
Fonte: DTZ Research
Grafico 11
Immobili ad uso ufficio di prossima realizzazione - Roma,
000 Mq
600
500
400
300
200
100
0
2014
2015
2016
Space Under Construction
Space with building permit
Space without building permit
Fonte: DTZ Research
www.dtz.com
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Mappa 1
Sottomercati di Roma
PRIMA PORTA
PONTE DELLE TAVOLE
TOR LUPARA
PICHINI
LABARO
LA GIUSTINIANA
BUFALOTTA
CESARINA
TRAGLIATA
SANTA LUCIA
POGGIO FIORITO
TESTA DI LEPRE DI SOPRA
CASAL BOCCONE
COLLE VERDE
SANT'ALESSANDRO
LAGHETTO
MAZZALUPETTA
SETTEVILLE NORD
LE CERQUETTE GRANDI
CASALONE SANT'ANTONIO
SETTEVILLE
VALLE SANTA
SETTECAMINI
SELVA NERA
TESTA DI LEPRE DI SOTTO
CASE ROSSE
Centre
PANTAN MONASTERO
Il mercato degli uffici di Roma si suddivide in
Quattro sottomercati: Centro-Semicentro,
Greater E.U.R., East of GRA-Tiburtina e la
Periferia-Fiumicino che copre tutte le aree
rimanenti entro il Grande Raccordo Anulare
(GRA) e si allunga verso l’aeroporto
CASALOTTI
CERQUETE
CASALONE
STAZIONE DI SALONE
CASTEL DI GUIDO
CASTELVERDE
VILLAGGIO PRENESTINO
East of GRA Tiburtina
COLLE PRENESTINO
PRATO FIORITO
MASSIMINA
TAVERNELLE
TORRE ANGELA
CASALE LUMBROSO
VALLE FIORITA
TOR BELLAMONACA
GIARDINETTI
Greater EUR
FINOCCHIO
TORRE NOVA
VILLA VERDE
LA PISANA
TOR VERGATA
FONTIGNANI
CISTERNOLE
ROMANINA
SERRA SPINO
PIANA DEL SOLE
PONTE LINARI
PONTE GALERIA
GREGNA DI SANT'ANDREA
TORRICOLA
FRASCATI
VITINIA
VALLERANELLO
CASAL BERNOCCHI
DRAGONA
VERMICINO
CIAMPINO
MOSTACCIANO
CENTRO GIANO
MORENA
TRE PINI
GROTTAFERRATA
CASTEL DI LEVA
ACILIA
TOR DE CENCI
SPINACETO
Fonte: Research
Definizioni
Stock
Lo stock include tutte le superfici ad uso uffici attualmente esistenti sul mercato.
Trimestralmente si aggiungono le superfici della nuova offerta.
Assorbimento (Take-up)
La superficie si registra come “assorbita” quando è stato siglato un contratto regolare di
locazione/vendita. Sono incluse le superfici affittate o vendute per essere occupate e le
superfici affittate su carta (prelocazione) ma ancora in corso di sviluppo. Non vengono
calcolate nell’assorbimento le rinegoziazioni e i sub-letting.
Offerta immediata – Sfitto
(Vacancy)
La superficie si registra come “offerta immediata” quando è attualmente disponibile/libera
da proporre per la commercializzazione. Sono inclusi gli immobili che necessitano di leggeri
interventi di ristrutturazione, ma non sono inclusi i progetti fino quando non vengono
consegnati ufficialmente.
Canone massimo (Prime
rent)
Rappresenta il canone d’affitto raggiungibile per un'unità standard (min 500mq) di alta
qualità e nel sottomercato principale. Per quanto possibile le transazioni reali dovrebbero
essere usate per sostenere il canone prime. Non vengono considerate le singole transazioni
straordinarie.
Nuove consegne
L’insieme della superficie di nuova costruzione consegnata sul mercato nel trimestre di
riferimento e pronta per essere occupata/commercializzata.
Offerta futura
L’insieme delle superfici attualmente in cantiere e dei progetti identificati (non ancora messi
in cantiere) che hanno ottenuto i permessi di costruzione.
www.dtz.com
Property Times
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Other DTZ Research Reports
Other research reports can be downloaded from www.dtz.com/research. These include:
Occupier Perspective
Updates on occupational markets from an occupier
perspective, with commentary, analysis, charts and data .
Global Occupancy Costs Offices
Global Occupancy Costs Logistics
Occupier Perspective - User Guide to The Americas
Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific
Occupier Perspective - User Guide to EMEA
Occupier Perspective - Global User Guide
Global Office Review
India Office Demand and Trends Survey 2013-14
Sweden Computer Games Developers November 2013
Property Times
Regular updates on occupational markets from a landlord
perspective, with commentary, charts, data and forecasts.
Coverage includes Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona,
Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central
London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe,
Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg,
Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta,
Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg,
Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai,
North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome,
San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China,
Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw,
Washington.
Investment Market Update
Regular updates on investment market activity, with
commentary, significant deals, charts, data and forecasts.
Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech
Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland
China, South East Asia, Spain, Sweden, UK and US.
Money into Property
For more than 35 years, this has been DTZ's flagship
research report, analysing invested stock and capital flows
into real estate markets across the world. It measures the
development and structure of the global investment
market. Available for Global, Asia Pacific, Europe, North
America and UK.
Foresight
Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index™.
Available for Global, Asia Pacific, Europe, UK and China. In
addition we publish an annual outlook report.
www.dtz.com
Insight
Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on
areas and issues of specific interest and relevance to real
estate markets.
Great Wall of Money – October 2014
German Open Ended Funds – October 2014
Insight Singapore medical suites September 2014
China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 2014
Insight European Transaction Based Price Index Q2 2014
Insight European Nursing homes -July 2014
Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 2014
Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014
Net Debt Funding Gap - May 2014
China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014
Deflation and Commercial Property - March 2014
Tokyo Retail Market 2014
Great Wall of Money – March 2014
DTZ Research Data Services
For more detailed data and information, the
following are available for subscription. Please
contact [email protected] for more
information.
 Property Market Indicators
Time series of commercial and industrial
market data in Asia Pacific and Europe.
 Real Estate Forecasts, including the DTZ
Fair Value IndexTM
Five-year rolling forecasts of commercial
and industrial markets in Asia Pacific,
Europe and the USA.
 Investment Transaction Database
Aggregated overview of investment activity
in Asia Pacific and Europe.
 Money into Property
DTZ’s flagship research product for over 35
years providing capital markets data
covering capital flows, size, structure,
ownership, developments and trends, and
findings of annual investor and lender
intention surveys.
Property Times
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DTZ Research
DTZ Business Contacts
Chief Executive, EMEA
Country Manager, DTZ Italy
John Forrester
Douglas Babington Smith
Phone: +44 (0)20 3296 2002
Phone: +39 02 77 22 99 01
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Head of Rome Office
Head of Agency Department and GOS Italy
Massimo Livi
Maria Raffaella Bertoli
Phone: +39 06 47 82 48 02
Phone: +39 02 77 22 99 11
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Office Agency /Occupier Services
Manfredi Morganti
Phone: +39 06 47 82 48 02
Email: [email protected]
DTZ Research Contacts
Global Head of Research
Head of EMEA Research
Hans Vrensen
Magali Marton
Phone: +44 (0)20 3296 2159
Phone: +33 1 49 64 49 54
Email: [email protected]
Email: [email protected]
Global Head of Forecasting
Fergus Hicks
Phone: +44 (0)20 3296 2307
Email: [email protected]
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