VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

APPUNTI DI ESTIMO
A cura del Prof. Gianfranco Maggini
BREVI CENNI DI ECONOMIA AGRARIA sull’azienda agraria
 Azienda: è il coordinamento dei fattori produttivi,terra,capitale e lavoro
 I fattori produttivi dell’azienda agraria:
a) Capitale fondiario: terra + miglioramenti fondiari.
b) Capitale agrario: capitale di scorta + capitale di anticipazione.
c) Lavoro: manuale e intellettuale 8direzione, amministrazione e
sorveglianza.
 Persone economiche: imprenditore,capitalista,lavoratore manuale, lavoratore
intellettuale, proprietario.
FATTORE
PRODUTTIVO
FIGURA
ECONOMICA
COMPENSO
CAPITALE FONDIARIO
PROPRIETARIO
CAPITALE AGRARIO
ORGANIZZAZIONE
CAPITALISTA
IMPRENDITORE
BENEFICIO
FONDIARIO(Bf)
INTERESSI
PROFITTO O
TORNACONTO(+ 0- T)
IN ESTIMO SI
CONSIDERA T =O
LAVORO MANUALE
LAVORO
INTELLETTUALE
SALARIATI
DIREZIONE,
AMMINISTRAZIONE E
SORVEGLIANZA
SALARIO (Sa)
STIPENDIO (St)
FORME DI CONDUZIONE
Rapporto che intercorre tra le diverse persone economiche.
Conduzione diretta : quando l’imprenditore è anche il proprietario
 C.diretta mediante salariati : il lavoro manuale viene svolto interamente da salariati
esterni
 C. diretta con l’ausilio di salariati : il lavoro manuale viene in parte svolto dalla
famiglia dell’imprenditore-proprietario e in parte da salariati esterni.
 C. diretta del coltivatore : il lavoro manuale viene svolto dalla famiglia del coltivatore
(coltivatore diretto)
Affitto : quando il proprietario non è l’imprenditore. Il proprietario riceve un canone di affitto.
1
ESTIMO GENERALE
L’estimo è una disciplina che indica come attribuire un valore a un bene economico.
Per stimare un bene il tecnico deve seguire il seguente percorso logico:
1.
2.
3.
4.
5.
Conoscere la ragion pratica o motivazione di stima
Individuare l’aspetto economico
Scegliere il procedimento più adatto
Reperire i dati tecnici ed economici
Fare gli opportuni calcoli e la relazione di stima
ASPETTI ECONOMICI DI UN BENE
VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
Si basa sull’assunto generale che “un bene vale in quanto rende e per quanto rende”.
Quindi:
 Si applica a bene che hanno un reddito e il cui reddito è direttamente proporzionale al
valore. Quindi non si può essere ad esempio per la valutazione di un quadro d’autore ….
 Consiste nell’accumulazione iniziale di tutti i suoi redditi futuri attraverso le specifiche
formule di matematica finanziaria.
 Per la valutazione delle aziende e dei terreni agricoli esse sono le seguenti:

Accumulazione iniziale a di redditi annuali limitati V= Bf/r. Per aziende con reddito
annuale costante: az, cerealicola,zootencnica,orticola ,ecc n
 Accumulazione iniziale di redditi poliannuali limitati
V= ∑ Bf x 1
0
qn-1
Questa formula si applica per gli arboree in genere : frutteto, vigneto ,oliveto, vigneto
boschi.
VALORE DI COSTO O VALORE DI PRODUZIONE
 Consiste nel valutare un bene sulla base del suo costo di produzione
Ovvero V= Kt = Sa +St+I+SV+Bf+Q+Imp e Cont
 Si applica in alcuni casi specifici come quello della valutazione di un fabbricato rurale
VALORE DI TRASFORMAZIONE
 Consiste nel valutare un bene sulla base del valore che esso avrà una volta che venga
trasformato in un altro bene che ha un valore di mercato
 Si procede nel seguente modo: Valore di trasformazione del bene A= Valore di mercato
Del bene trasformato B- Costo di trasformazione di A in B
 Si applica per la valutazone delle olive da olio,per l’uva da vino, per i fabbricati che devo
essere abbattuti (valore a sito e cementi).
2
VALORE COMPLEMENTARE
 Si applica per quei beni che hanno una loro complementarietà economica come ad esempio
la valutazione di una cucina in un appartamento
 Consiste nella valutazione del bene tenendo conto della sua complementarietà con altri bene
o perché esso è una parte di un bene complesso
Esso trova una concreta applicazione nell’estimo legale, quando si deve procedere ad un
esproprio di una parte del podere o di un’azienda agricola in base alla Legge Fondamentale del
1865 . V della parte espropriata C = Valore di tutta l’azienda prima dell’esproprio A- Valore
della parte rimanente B
A
PARTE RIMANENTE
PARTE
ESPROPRIATA
B
C
VALORE DI SURROGAZIONE
 Si applica per i beni tra loro surrogabili ovvero tra quei beni che danno la stessa utilità
economica
 Quando si applica : quando il bene oggetto di stima non ha un valore di mercato ma si può
sostituire con uno o più beni che hanno un valore di mercato.Es valutazione del letame
 Come si procede : si effettua una comparazione tecnica tra il bene oggetto di stima e quello/i
che lo devono sostituire, si fa il calcolo quantitativo e poi la valutazione.
Es. 1 Q,le di letame corrisponde a X Kg di azoto, Y Kg di fosforo,Z Kg di potassio, sovescio
di un ara di leguninosa.
X Kg di azoto x prezzo azoto+ Y Kg di fosforo+ Z Kg di potassio + costo produzione
leguminosa = valore di surrogazione di 1 Qle di letame
PROCEDIMENTI DI STIMA
I procedimenti di stima si dividono in sintetici e analitici: i primi sono tali perché richiedono
molti calcoli,mentre i secondo si esauriscono in poche operazioni.
In genere quando si parla di stima analitica ci si riferisce a quella di capitalizzazione.
STIME SINTETICHE:
3
1. Stima a vista : viene effettuata da persone molte esperte che individuato un bene riesco a
fare una valutazione senza procedere a nessun calcolo ma attraverso un processo mentale di
comparazione diretta con altri beni:sensali,agenti immobiliari
2. Stima comparativa : applica il valore di mercato 8 vedi condizioni d applicabilità e
procedimento)
3. Stima storica: consiste nel calcolare il valore del bene oggetto di stima sulla base di recenti
valori di compravendita che si sono realizzati per lo stesso bene,fatti i dovuti aggiustamenti
per esempio per la svalutazione della moneta (inflazione)
4. Stima per valori tipici : si usa per beni complessi costituiti da parti omogenee non
complementari. Quindi si può usare per un’azienda costruita ad esempio da un campo a frutteto e
uno a oliveto o a seminativo,ma non si può usare per un’azienda zootecnica perché quest’ultima ha
una sua organicità non divisibile nelle singole parti(ad esempio la stalla è dimensionata in base a
capi di bestiame e questi dipendono dalla superficie disponibile)
Si procede ne seguente modo



Si suddivide il bene in parti omogenee
Si stimano separatamente le singole parti
Si sommano i valori trovati
Essa trova una concreta applicazione nel computo metrico estimativo.
STIMA ANALITICA
Consiste nell’applicare il valore di capitalizzazione. Per le aziende agrarie si procede nel seguente
modo:
1. Ricerca del Beneficio fondiario
a. Azienda a conduzione diretta Bf = PLV-( Sa+St+SV+Q+ImpeCont+I)
Legenda






Sa = salari
St = stipendi
Sv = spese varie
Q = quote
Imp e cont = imposte e contributi
I = interessi sul capitale di scorta e sul capitale di anticipazione.
b. Azienda condotta in affitto
4
Come è noto il Beneficio fondiario rappresenta il reddito dal proprietario ,per cui nel caso
dell’affitto esso si ricava a partire dal canone ricevuto.
Per cui avremo: Bf = Reddito padronale lordo – Spese del Proprietario
1a)Il reddito padronale lordo si ricava nel seguente modo:
Rpl = Canone x q
1b) Le spese del proprietario sono le seguenti
I. Imposte sul reddito domenicale pari al 15% del canone d’affitto
II. Quote di reintegrazione e di manutenzione straordinaria dei miglioramenti
fondiari pari all’1% del valore di ricostruzione
III. Sfitto e inesigibilità pari al 2% del canone d’affitto
IV. Amministrazione e sorveglianza pari al 2% del canone d’affitto
V. Interessi sul capitale di anticipazione =
(somma spese precedenti I+II+III+IV) x 6/12 x r
Vediamo ora un esempio concreto di calcolo del Bf in un’azienda affittata a indirizzo cerealicolo
di ha 15 con un valore dei miglioramenti fondiari di euro 100.000.Ipotizziamo che nella zona il
canone medio d’affitto corrisponde a 400 euro ad HA.
a)Calcolo del Rpl= (€ 400x15ha) x q=6000 x(1+0,05) = € 6.300
r=5%
b) Calcolo spese Proprietario
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
Imposte 15% x €6000= € 900
Quote miglioramenti fondiari 1% x €100000 = € 1000
Sfitto e inesigibilità 2% x €6000= € 120
Amministrazione e sorveglianza 2% x €6000= € 120
Interessi sul capitale di anticipazione (900+1000+120+120) x 6/12 x 5%= 53,5
Totale spese = 900+1000+120+120+53= 2193
c) Bf = 6000-2193 = 3807
2. Ricerca del saggio di capitalizzazione
5
Il saggio di capitalizzazione dipende dal rischio e dalla durata del bene oggetto di stima.
Esso quindi sarà più basso per investimenti con meno rischio e con un ritorno ravvicinato in
termini di reddito. E’ il caso di azienda a seminativo,zootecniche, orticole. Sarà più alto per le
aziende che comportano un maggiore rischio di impresa come i frutteti ,i vigneti, gli oliveti.
Come si calcola:
a) Facendo riferimento ad investimenti simili: per esempio i titoli di
stato che come i terreni sono sicuri
b) Considerando aziende simili di cui si conoscono i recenti valori
di mercato e i relativi Bf
r = ∑Bf/∑V dei beni simili
3. Ricerca del Valore normale
Si trova applicando le formule di capitalizzazione
4. Ricerca del valore reale
V reale = V normale + aggiunte - detrazioni
Aggiunte : fabbricato eccedente la normalità ,sgravio fiscale temporaneo
Detrazioni: fabbricato deficiente,debito residuo di un mutuo
CATASTO
6
Il catasto italiano è geometrico, particellare, non probatorio.
Geometrico : perché riporta in scala planimetrica le varie parti del territorio italiano
Particellare : perché è suddiviso in particelle
Non probatorio: perché non certifica giuridicamente la proprietà ma solo il possesso
Oggi con tutte le varie volture è praticamente diventato probatorio
Particella: una porzione continua di terreno o di fabbricato, appartenente alla stessa qualità e
classe di coltura, allo stesso comune e allo stesso possessore.( DA IMPARARE A MEMORIA)
Legenda
 Continua: il terreno non deve essere interrotto da fossi,strade,ecc
 Qualità di coltura: le qualità individuate sul territorio nazionale sono 32
e si dividono in qualità di suolo ,soprassuolo e miste.
Qualità di suolo: seminativi, prati, orto,ecc
Qualità di soprassuolo: bosco, frutteto, vigneto, uliveto,ecc
Miste: seminativo arborato, si tratta di colture promiscue tra colture erbacce e
colture arboree
 Classe di coltura : indica la produttività naturale del terreno,più o meno fertile.
Per ogni qualità di coltura vi possono essere fino a cinque classi,eccezionalmente
si arriva a7.L’ordine è decrescente per cui la prima classe è più fertile della
seconda classe e questa è più produttiva della terza e così via con una scarto che
in genere si aggira intorno al 20%.
In ogni comune sono state individuate le qualità e classi di coltura e per esempio un seminativo di
prima del Comune di Bracciano può corrispondere a un seminativo di seconda del Comune di
Anguillara Sabazia e viceversa.
I dati catastali essenziali di un terreno o fabbricato
Partita: indica il numero della pagina dell’apposito registro catastale nel quale sono riportate tutte
le particelle appartenenti ad un singolo possessore
Foglio di mappa: indica il foglio di mappa in scala di 1/2000 nel quale sono riportate le particelle
Particelle: vengono segnalate con un numero arabo e inizialmente sono state numerate,comune per
comune,da destra verso sinistra e dall’alto verso il basso
Rddti catastali :
 Reddito dominicale: è il reddito del proprietario del terreno
 Reddito agrario: è il reddito del capitalista e del lavoro direttivo = I+1/3 St
Voltura catastale : cambio del possessore del terreno o del fabbricato
Frazionamento : divisione di una particella in uno o più parti
Le fasi catastali
a) Formazione : operazioni di misura e operazioni di stima
7
a. Operazioni di misura : rilievo planimetrico di particellare di tutti i comuni presenti sul territorio
nazionale, riportato su fogli di mappa in scala 1/200
b. Operazioni di stima
 Qualificazione : sono state individuate 30 classi di coltura(vedi sopra)
 Classificazione : individuazione delle classi di produttività
Al termine ,per ogni comune è stato compilato un prospetto di qualificazione e di
classificazione contenente le qualità e le classi di coltura presenti.
 Classamento : è consistito nell’attribuire a ciascuna particella la qualità e
la classe che le compete in base a delle particelle tipo individuate.
 Determinazione delle tariffe . per ogni tipo di particella stata calcolata la
tariffa d’estimo ovvero i redditi catastali riferiti all’ettaro di superficie
B ) Conservazione del catasto
I documenti catastali:
1. Mappa catastale : riporta la planimetria completa del territorio suddivisa
in particelle in scala generalmente 1/2000 e talvolta in scala diversa.i fogli
di mappa in ogni comune vengono accorpati nel quadro d’unione in scala
1/25000 o 1/50000. ( Vedi figura sul libro)
2. Schedario delle particelle : riporta , per ogni comune ,tutte le particelle in
ordine progressivo contenente : superficie,qualità,classe, reddito
dominicale, reddito agrario.
3. Schedario dei possessori : riporta in ordine alfabetico tutti i possessori
contraddistinti con un numero di partita
4. Schedario delle partite : è formato da schede ,ognuna delle quali indica
un possessore con tutte le particelle possedute e tutte le variazioni
intervenute nel tempo.
Aggiornamento degli atti catastali:
 Mutazioni soggettive: cioè quelle relative al cambio di possesso. Si effettua con la voltura
catastale presentata da un tecnico incaricato dal notaio.
 Mutazioni oggettive: riguarda le modifiche di superficie o di qualità e classe. Le effettuano
i tecnici del catasto
 Frazionamento: consiste nella suddivisione di una particella in due o più parti. Viene
presentato al catasto da un tecnico.( Vedi nel libro tipo di frazionamento)
Utilizzazione dei documenti catastali dai tecnici e dai cittadini:
Visura catastale: semplice consultazione dei documenti.
Estratti, copie e certificati catastali : rilasciati dagli uffici catastali
Riproduzione dei fogli di mappa: importante per studi territoriali e soprattutto per il
frazionamento.
ESTIMO SPECIALE
8
1. STIMA DELL’AZIENDA AGRARIA
In generale ne abbiamo già parlato nell’estimo generale,cioè essa può essere sintetica o analitica.
Importante nella relazione di stima è una buna descrizione sia delle caratteristiche naturali, sia dei
capitali fondiario ed agrario.( vedi descrizione)
Primo esempio
Individuazione e descrizione
L’azienda in esame , della superficie complessiva di ha 26.00.00,denominata “Creso” è localizzata
in località nel comune di Monterotondo, al 20° Km della Via Salaria, conformata in unico
corpo,confina a nord con l’Azienda Rossi ,a sud con l’azienda Bianchi;a est con la Via Salaria e a
ovest con l’Azienda Verdi.
L’azienda è condotta ad economia diretta con l’ausilio di salariati e l’indirizzo produttivo
è cerealicolo.
Il clima della zona è temperato, con piogge concentrate nel periodo autunno-invernale.
I cereali vengono venduti alla cooperativa Salaria .
L’azienda si trova a circa 50 metri dal livello del mare, la giacitura è pianeggiante .
Il terreno è profondo, in gran parte di medio- impasto con alcuni appezzamenti franco-limosi, il ph
è neutro , ben dotato di sostanza organica.
Il terreno è iscritto al catasto alla partita 25, foglio di mappa 120 ; gli altri dati catastali sono i
seguenti
 mappali 26 fabbricato rurale, nessun reddito
 seminativo I classe
- reddito domenicale 80 € /ha x 23 ha = 1840
- reddito agrario
70 € /ha x 23 ha = 1610
.
Ripartizione della superficie
Si tenga presente quanto segue:
 L’azienda ha beneficiato degli anni passati dei contributi PAC sui seminativi per cui il 10%
del terreno a seminativo viene lasciato a set-aside.
 La superficie improduttiva è pari al 5-10% della superficie totale
 Nell’azienda viene applicata una rotazione che segue lo schema classico:
Rinnovo – Depauperante
Secondo esempio
Prima di procedere al bilancio dell’azienda agraria si dovrà procedere nel seguente modo
b) Individuazione e descrizione dell’azienda
a1. Condizioni naturali
 Ubicazione : zona, comune, provincia
 Clima della zona : temperato,mediterraneo, poco o molto piovoso,ecc
 Distanza dai centri di commercializzazione dei prodotti e dalle principali vie di
comunicazione
 Estensione espressa in ettari
 Altitudine. metri sul livello del mare (m.s.l.m.)
9
 Esposizione : est,ovest( solo per le parti collinari)
 Giacitura: pianeggiante, collinare
 Natura del terreno: tessitura ( medio- impasto, argilloso, sabbioso,ecc.), Ph, presenza di
sostanza organica
 Conformazione dell’azienda : in unico corpo o più corpi ( es. in parte in pianura e in
parte in collina separata da una strada comunale)
a2. Dati catastali
I dati catastali da riportare sono i seguenti
 Numero partita : identifica il possessore del capitale fondiario e si indica
con un numero arabo (es. partita n. 25)
 Numero foglio: indica la localizzazione delle particelle catastali sulla
mappa particellare; anche il foglio è denominato con un numero arabo.
 Particelle o mappali: ogni azienda può avere una o più particelle, in
un’azienda con i fabbricati le particelle sono almeno due .
Per ogni particella va indicato: qualità e classe di coltura, superficie,
reddito domenicale e reddito agrario.
Suggerimenti: questa parte della descrizione potrà essere compilata e compresa
correttamente e meglio solo dopo aver studiato il funzionamento del catasto.
a3. Tipo di conduzione: indica i rapporti esistenti tra proprietario , imprenditore e
lavoratore manuale.
Fondamentale è la distinzione tra la conduzione diretta e l’affitto come abbiamo
specificato all’inizio di questo capitolo.
Nel caso l’azienda sia gestita a conduzione diretta va specificato chi svolge i il lavoro
manuale.
E allora dovremo scrivere:
 A conduzione diretta del coltivatore se il lavoro manuale è effettuato solo dalla
famiglia dell’imprenditore
 A conduzione diretta mediante salariati se il lavoro manuale è effettuato solo da
manodopera esterna
 A conduzione diretta con l’ausilio di salariati se il lavoro manuale viene
effettuato in parte dall’imprenditore e in parte con manodopera esterna
a4. Indirizzo produttivo
Indirizzo produttivo va specificato con chiarezza, in quanto in base ad esso ne consegue la
ripartizione della superficie, la definizione del capitale fondiario,il tipo di bilancio da compilare, il
capitale di anticipazione . Vediamo alcuni indirizzi produttivi più frequenti:


Cerealicolo: l’azienda produce solo cereali ( es. mais. grano, orzo,avena)
Zootecnico : il terreno viene coltivato esclusivamente con colture da foraggio
( es. mais,medica,trifoglio,orzo) e si producono solo prodotti animali ( latte,
carne)
10

Zootecnico-cerealicolo : l’azienda produce prodotti zootecnici e prodotti
cerealicoli che vengono venduti . Quindi avremo due tipologie di prodotti che
vengono venduti: animali (carne e latte) e vegetali ( cereali)
 Vitivinicolo: si produce uva da vino
 Olivicolo : oliveto per olio di oliva
 Frutticolo : specializzato, cioè con una sola specie (pescheto,meleto,ecc.) o
promiscuo con più specie
 Orticolo : piante da orto
 Misto: quando abbiamo più colture o più produzioni insieme ( es. orticolo e
frutticolo; vitivinicolo con oliveto; piante industriali con cereali,ecc.).
L’indirizzo misto è caratteristico ad esempio delle aziende biologiche.
In alcuni casi l’azienda agraria non produce solo produzioni agricole ma svolge altre attività ,come
turismo, trasformazione e commercializzazione dei prodotti,agriturismo.
a5. I miglioramenti fondiari
I miglioramenti fondiari sono costituiti da:
 sistemazione della superficie
 strade poderali
 impianti arborei
 Impianto di irrigazione in rete fissa
 fabbricati rurali: stalle,case di abitazione,fienili, silos, magazzini per le
macchine e per le scorte circolanti(concimi,mangimi,antiparassitari),serre.
La presenza e la consistenza dei miglioramenti fondiari varia in funzione dell’indirizzo produttivo
e delle scelte aziendali. Così mentre in un frutteto possono del tutto mancare i fabbricati,
nell’azienda zootecnica essi sono obbligatori e vanno dimensionati in funzione della superficie e
del carico di bestiame.
Nello stilare un bilancio di un’azienda agraria per calcolarne il valore va innanzitutto specificato se
i miglioramenti fondiari sono proporzionati alle esigenze aziendali e rientrano nell’ordinarietà .
Se sono eccedenti vanno apportate aggiunte al valore normale, mentre se sono insufficienti
vanno apportate detrazioni al valore normale
a6. Il capitale agrario o capitale di esercizio
Il capitale agrario è così costituito da capitale di scorta e da capitale di anticipazione.
1) Capitale di scorta
Esso si divide in scorte vive ,cioè dal bestiame presente solo in aziende zootecniche
e in scorte morte . Le scorte morte sono : macchine e attrezzi, sementi, concimi, antiraparassitari e
altri prodotti che servono alla gestione aziendale; nelle aziende zootecniche sono presenti poi il
fieno, gli insilati ,la paglia, il letame.
11
Anche per il capitale di scorta valgono le osservazioni svolte per il capitale
fondiario:solo nelle aziende zootecniche vi sono alcune scorte che si calcolano in base alla
superficie a disposizione e cioè il bestiame, il fieno, gli insilati, la paglia, il letame.
------------------------------------------------------------------------------------------Una cosa importante: la valutazione dell’azienda agraria può essere fatta a cancello aperto e a
cancello chiuso.
A cancello aperto : viene valutato solo il capitale fondiario.
A cancello chiuso : vengono aggiunte al capitale fondiario le scorte ( Vo + valore delle scorte)
Scorte: possono essere vive o morte. Le scorte vive sono rappresentate dal bestiame.
quelle morte sono le seguenti : macchine e attrezzi,fieno,paglia, Scorte di magazzino(sementi
,antiparassitari,ecc),letame.
STIMA DEI MIGLIORAMENTI FONDIARI
I miglioramenti fondiari sono tutte quelle opere che sono apportate all’azienda agraria che
aumentano il reddito il valore dello stesso o tutte e due.
12
Sono miglioramenti fondiari: fabbricati, stalle, impianto di irrigazione fissa,impianti arboree.
Il problema economico-estimativo riguarda i giudizi di convenienza ad effettuare i miglioramenti,
che è un classico confronto tra costi-benefici.
Tali giudizi di convenienza possono essere espressi in tre modi:
1. In termini di reddito. Interessa la figura economica dell’imprenditore
Bf p – Bfa > Kt x r
Bfp = beneficio fondiario ritraibile dall’azienda trasformata
Bfa = beneficio fondiario ritraibile dall’azienda prima della trasformazione
Kt = costo del miglioramento
r = saggio di interesse
2. In termini di capitale: interessa la figura economica del proprietario
Vp-Va > Kt
Vp = valore azienda trasformata
Va = valore azienda prima del miglioramento.
3. In termini di fruttuosità: interessa la figura economica del capitalista
r1>r2
r1 = Bfp-Bfa
Kt
r2 = saggio di interesse ricavato da investimenti alternativi.
STIMA DEGLI ARBORETI
A) Richiami teorici
Il bilancio degli arboreti si distingue da quello relativo alla aziende a colture erbacee perché essi
13
hanno una durata poliennale con una variazione negli anni delle produzioni.
Di regola le piante arboree vengono distinte in quattro fasi o stazioni
a) Stazione di impianto o improduttiva: riguarda i primi anni del ciclo nei quali si hanno solo
spese e quindi il reddito è negativo
b) Stazione di incremento produttivo: le produzioni aumentano di anno in anno e quindi
anche il reddito
c) Stazione di maturità:nel quale si raggiunge la massima produzione che resta costante
d) Stazione di vecchiaia o di decremento produttivo: le produzioni calano lentamente fino
alla morte della pianta
Nella moderna arboricoltura la durata fisica ,cioè dall’impianto alla morte, si distingue dalla
durata economica intendono con questo termine il periodo conveniente a mantenere in vita il
frutteto.
Gli arboreti si distinguono poi nel seguente modo:
a) Arboreti specializzati costituiti da piante di un'unica specie: meleti, pescheti,viti,olivi,ecc.
Essi possono essere


Coetanei se tutte le piante hanno la stessa età: in questo caso tutte le
piante del frutteto attraversano contemporaneamente le quattro fasi
sopradescritte: il reddito sarà diverso negli anni ma costante per ogni
ciclo
Disetanei a governo annuo se le piante hanno una diversa età, in modo
tale che vi sono tante gruppi coetanee per quanti sono gli anni del ciclo:
in questo caso il reddito sarà annualmente costante
b) Arboreti promiscui cioè costituiti da più specie arboree o con una specie arborea
consociata con una o più specie erbacee
c) Arboreti a ciclo molto lungo : è il caso dell’olivo a volte secolare che per le sue
caratteristiche viene stimato come se fosse una specie erbacea
I problemi estimativi
I problemi estimativi per gli arboreti sono i seguenti
1) Calcolo del valore della terra nuda
Esso riguarda il valore di un terreno che si trova in una zona vocata all’arboricoltura.
I metodi di stima sono i seguenti:
2a) Arboreo coetaneo specializzato
stima analitica
Vo= ∑ no Bf x 1/qn-1
n= durata del ciclo
∑ no Bf = ∑ no PLV-∑ no Spese) x 1/ qn-1
14
Stima sintetica comparativa
Questa stima può essere giustificata in due modi:


Con questa motivazione scritta “ In base a indagini di mercato effettuate in zona si è
potuto constatare che le recenti compravendite di terreni vocati ad arboreto hanno
realizzato un prezzo di mercato di € 20.000,
pertanto il nostro frutteto del tutto simile a quelli già venduti ha un
valore di € …………. ( 20.000x ha….)”
Esplicitando il calcolo della stima comparativa come nel seguente esempio: valutare
un azienda a vigneto di ettari 10 assumendo come parametro la superficie
aziende oggetto di recente compravendita
azienda
Napoli
Gianni
La quercia
totale
Valore
ettari euro
5
130.000
8
180.000
12
230.000
25
540.000
Vo azienda : parametro azienda = ∑ valori az. simili : ∑ parametri
sostituendo avremo:
Vo azienda : 10 ha = 540.000: 25
Vo azienda = 540.000 x 10 = 216000
25
2) Calcolo del Vm = valore terra nuda + valore delle piante (Vo +Vs)
Stima analitica

Metodo dei redditi passati o dei costi : adottato quando il momento di stima si trova
vicino all’inizio del ciclo
Vm = V0 qm+ ∑mo Spese + ∑mo Prodotti

Metodo dei redditi futuri : adottato quando il momento di stima si trova
vicino all’inizio del ciclo
Vm = ( ∑nm Prodotti - ∑nm Spese ) + V0
qn-m
15

Metodo dei cicli fittizi: consente di evitare il calcolo del V0
V m = ( ∑n+m m Prodotti - ∑n+mm Spese ) + x 1/ qn -1
3. Stima del Valore del soprassuolo:esempio in caso di incendio.
Vs = Vm -Vo
B) Dati necessari per la stima degli arboreti
Nella descrizione per la stima di un arboreo insieme a tutti gli altri elementi già visti nel capitolo
II dovremo considerare con attenzione i seguenti elementi:

Indicare zona adatta e vocata : esempio collinare e ben esposta al sole per il vigneto,
soprattutto se si tratta della produzione di vino DOC
 Sistemi di allevamento: es per i frutteti a vaso, a piramide, a fusetto,; per vigneto a
cordone speronato,a pergole trentina,a tendone,ecc.
 Varietà coltivate e, se conosciuti, portainnesti adatti : es. cultivar della vite
“ Sangiovese” e portainnesto Kober 5bb
 Produzione e costi nelle diverse fasi produttive
 Prezzi del prodotto: più alto se il vino è di qualità
STIMA DEI FRUTTI PENDENTI
La stima dei frutti pendenti è relativa ai prodotti sul campo. Si usa soprattutto per la stima dei danni.
Si possono verificare due situazioni :
1) Il frutto è già evidente ed è possibile prevedere la quantità prodotta
In questo caso la stima si procederà nel seguente modo:
Fp = Valore del prodotto – spese che ancora si devono sostenere
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2) Siamo vicini all’inizio del ciclo produttivo. In questo caso parleremo di anticipazioni
colturali
Ac = Somma delle spese sostenute fino al momento di stima- eventuali produzioni
ESTIMO LEGALE
CENNI SULL’ESPROPRIO
Molte sono le leggi che hanno regolato l’esproprio dei beni per pubblica utilità
Quella fondamentale è stata emanata nel 1865 la n n.2359.
Essa stabilisce quanto segue:
1. Pubblica utilità : l’esproprio è possibile solo quando l’interesse pubblico prevale su quello
privato. Ad esempio costruzione di una strada o di un ospedale su un terreno di privati. E’
titolare della dichiarazione di pubblica utilità solo lo Stato
2. Oggetto di esproprio : beni mobili o immobili.
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3. Soggetti di esproprio . A ) Espropriato è soggetto ad esproprio qualsiasi proprietario di
beni ,pubblico o privato.B) Espropriante in genere è lo Stato che può delegare ad un
soggetto privato
4. Espropriazione totale : in questo caso l’indennità dovuta all’espropriato da parte
dell’espropriante consiste nel giusto prezzo che il bene avrebbe realizzato in una libera
compravendita.
5. Espropriazione parziale di immobili : l’indennità è pari al valore complementare.
Legge per la casa 8 n 865 del 1971) e Bucalossi (n.10 del 1977)
Lo scopo era quello di costruire case economiche e popolari pagando le aree espropriate non
più al giusto prezzo, ma in base al Valore agricolo medio.
IL Valore agricolo medio (Vam) viene calcolato annualmente da un apposita commissione
provinciale in base alle qualità e classe di coltura.
Il valore agricolo medio ,oltre che per l’esproprio, costituisce un valido contributo per i tecnici che
devono stimare i terreni.
Con la nuova normativa del DPR 327/2001, e successive modificazionei,l’indennità di esproprio è
stato così regolamentato:
DPR 327/2001
Opere private
non
dell’edilizia
Aree
edificabili
Aree non
edificabili
Finanziaria
2008
-Valore venale
-Valore
complementare
Vv+10Rd 0,60 Sostituito da
2
Vvx0,75
-Al Colt d.
+Vam
Va medio colt.
praticata
-Al c.d + Vam
zona
Sentenza n181
del 10/6/2011
Valore di
mercato
Colt. dir. Si
aggiunge Vam
SERVITU’ PREDIALI COATTIVE
Le servitù prediali rappresentano una limitazione del diritto di proprietà Con un fondo detto
dominante che vanta dei diritti su altro fondo detto servente.
E ‘questo il caso del diritto di passaggio, di acquedotto e di scarico.
In altri casi al posto del fondo dominante vi è un ente specifico come nell’Elettrodotto (es. Enel),
del metanodotto (es SNAM).
Le servitù possono essere:
1. Volontarie o coattive : se costruite per accordo tra le parti e imposte per legge
2. Apparenti o non apparenti : se visibili (es. Elettrodotto) o non visibili,quando se ne
constata l’esistenza solo quando si manifestano come nel caso del passaggio
3. Permanenti o temporanee : nel primo caso la loro durata supera i 9 anni
Il problema estimativo è quello di determinare l’indennità che il fondo o l’ente dominante deve
corrispondere al fondo servente per dare vita alla servitù
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In generale vale quanto segue:

Nelle servitù volontarie tale indennità viene calcolata attraverso un accordo tra le parti e
seguendo i principi di estimo generale
 Nelle servitù coattive tale indennità è stabilita per legge ed è commisurata:
al valore della superficie sottratta, all’eventuale danno subito,alla capitalizzazione delle imposte sull’area sottratta, agli eventuali frutti pendenti o anticipazioni colturali.
In particolare avremo:
1. Indennità passaggio coattivo = V+Tr/r+Fp o Ac +Danni + Vs
V*= valore area sottratta con la costruzione della strada
Tr* = tributi
Fp o Ac= frutti pendenti o anticipazioni colturali
D= danni
Vs = valoresoprassuolo (colture arboree spiantate)
Solo quelle voci segnate con asterisco sono sempre presenti
AREA STRADA
FONDO DOMINANTE
FONDO SERVENTE
2. Indennità acquedotto e scarico coattivo = V1 +V2+Tr1/r+Tr2/r+
Ac +Danni + Vs
V1* = valore area occupata dall’acquedotto o dallo scarico
V2*= valore di una piccola area laterale detta di spurgo
Tr1* = tributi relativi all’area di V1
Tr2* = tributi relativi all’area di V2
Solo quelle voci segnate con asterisco sono sempre presenti
AREA ACQUEDOTTO
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FONDO DOMINANTE
FONDO SERVENTE
Indennità elettrodotto coattivo = V1+Tr1+1/4 (V2+Tr2/r)+ Ac +Danni + Vs
V1* = valore area occupata dai basamenti
V2* = valore dell’area dei fili in proiezione
Tr1* = tributi prima area
Tr2* = tributi seconda area
Solo quelle voci segnate con asterisco sono sempre presenti
Nota bene : nell’indennità per le servitù coattive vengono sempre calcolati i tributi
Perché la servitù non comporta una variazione nei redditi catastali e il fondo servente continuerà a
pagarli anche sull’area soggetta a servitù.
A1
A2
A1
A2
A1
A2
A1
A1 = AREA DEI BASAMENTI DEI TRALICCI
A2 = AREA DELLA PROIEZIONE DEI FILI
STIMA PER DANNI
Per i diversi danni possibili che possono essere arrecati all’attività agricola
si pone il problema di stimare l’entità economica degli stessi.
In generale vale il principio:
Danno totale = danno diretto +danno indiretto o mancati redditi+eventuali spese di ripristino
Se ad esempio viene distrutto un frutteto a causa di svasamenti di scarichi industriali
il danno subito sarà commisurato al valore del frutteto(Vm), alla perdita di reddito
per il periodo necessario a disinquinarlo, alle spese di disinquinamento.
Vediamo alcuni casi particolari oltre quello indicato:
1. incendio di un fabbricato : si calcola il valore di costo per riportare il fabbricato allo stato
originario
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2. incendio di un campo di grano : si calcola con il metodo dei frutti pendenti
3. Danni da grandine di una coltura: è questa una stima complessa perchè
i danni che la grandine può arrecare possono essere diversi: può interessare l’intero campo o
una sola parte, può interessare l’intera pianta e compromettere.
tutta o parte della produzione.I periti che per conto delle compagnie di assicurazione
stimano i danni da grandine dispongono di apposite tabelle che tengono conto di tutti gli elementi
suesposti.
4. Incendio di un fienile: il fieno sarà valutato sulla base del valore di mercato se per questo
esiste mercato oppure in base al valore di trasformazione del fieno in carne e latte.
La stima per danni richiede buone conoscenze tecniche oltre che una perfetta padronanza dei
principi di estimo generale
SUCCESSIONI EREDITARIE
Con la successione per causa di morte i beni intestati al “de cuis” ( il defunto) vengono trasferiti agli
eredi.La successione si apre al momento della morte del de cuius è questo è anche il momento di
stima.
La successione può essere di due specie:
- a titolo universale quando gli aventi diritto alla successione subentrano nella titolarità dei
beni, assumendone sia le attività che le passività
- a titolo particolare quando gli aventi diritto subentrano nella successione senza assumere
tutti gli obblighi
L’attribuzione del diritto a succedere può avvenire :
- per successione legittima in assenza di testamento
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-
per successione testamentaria quando è presente il testamento
In entrambi i casi di cui sopra la ripartizione dei beni per gli eredi sono regolate per legge.
Con il nuovo diritto di famiglia del 1975 non può disporre a suo piacimento di tutti i suoi beni
,per esempio destinando tutto il patrimonio ed escludendo gli altri. In questo caso agli eredi spetta
comunque una parte di eredità (quota di riserva) , e solo la parte restante (quota disponibile) può
essere assegnata ad un erede preferito.
Vediamo un caso concreto . Successione con tre eredi:coniuge e due figli vaolore del patrimonio
200000 euro
-
Quota disponibile ¼ = 50000 assegnato al coniuge per testamento
Quota di riserva ¾ = 150.000 così ripartiti: 50000 al coniuge, 50000 al figlio A; 50000 al
figlio B
Quindi ai figli spetterà 50000 euro ciascuno, mentre il coniuge, potendo usufruire della quota
disponibile erediterà 100.000euro.
COME SI EFFETTUA LA STIMA
Bisogna seguire i seguenti passaggi:
1. Valutazione dell’asse ereditario : valutazione di tutti beni mobili e immobili appartenenti
al defunto detratti i debiti. Nell’asse ereditario vanno comprese anche le eventuali donazioni
che il de cuius ha fatto in vita a favore di uno o più eredi(collazione)
2. Calcolo delle quote di diritto: applicazione delle tabelle stabilite per legge che tengono
conto del grado di parentela e del numero dei destintari. Da notare che con la riforma del
1975 il coniuge viene considerto alla stregua i un figlio legittimo mentre precedentemente
ad esso veniva assegnato l’usufrutto dei beni, cioè la loro utilizzazione in vita.
3. Calcolo delle quote di fatto: Ripartizione definitiva espressa in moneta di tutti i beni,fatte
le dovute correzioni .Ad esempio se nell’esempio che abbiamo fatto sopra il figlio A aveva
ricevuto in donazione 20000 euro,ad esso spetterà solo 30000 euro.
Da notare che alcune donazioni non fanno parte dell’asse ereditario come ad esempi le spese
sostenute dper il matrimonio di un figlio odi una figlia.
Per comprendere meglio il tutto vedi esercizio svolto.
Un tecnico viene incaricato di procedere alla stima dei beni del de cuius :di calcolare l’asse
ereditario, le quote di diritto e le quote di fatto.
Da indagii fatte il tecnico ha individuato i seguenti elementi:




Beni: terreno 10 ettari vigneto di 10 anni;fabbricato valore 100.000euro, titoli di stato
50.000euro
De cuius capofamiglia
Eredi : moglie e due figli
In vita la moglie ha ricevuto in donazione il fabbricato
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1. Calcolo dell’asse ereditario
a) Valore del vigneto
Il vigneto in oggetto,di 10 anni di età, ha un sistema di allevamento a cordone
speronato,è localizzato nel comune di Frascati,zona DOC. L’uva viene conferita alla
locale cantina sociale che provvede a distribuirlo sia nel mercato nazionale che
internazionale. Nella zona negli ultimi tempi è molto attivo il mercato per la
compravendita di aziende simili,il cui valore è direttamente proporzionale alla
superficie.
Per cui il procedimento di stima adottato è quello sintetico-comparativo.
A questo scopo sono state rilevate presso le agenzie immobiliari e attraverso
conoscenza diretta le seguenti transazioni di compravendita:
-
Vigneto di ha 12 Valore 360000
Vigneto di ha 8 valore di compravendita 260000
Vigneto do ha 5 valore di compravendita 200000
Vigneto di ha 3 valore di compravendita 140000
Dall’espressione∑V: ∑P = Vx= Px avremo Vx = ∑V/∑P x Px
Che tradotto ci darà ( 360000+260000+200000+140000)/( 12+8+5+3) x 10=
Valore unitario : 960000/280 = 34285
Valore complessivo 34285 x10 = 342.850
b) Valore del fabbricato 100000 euro
c) Valore titoli di stato 50000 euro
Asse ereditario = 342.285+100000+50000= 492285
2 . Quote di diritto
In base alla legge le quote di diritto sono così ripartite:
-coniuge 1/3 = 492285 /3 = 164095
- figlio A 1/3= 492285 /3 = 164095
- Figlio B 1/3= 492285 /3 = 164095
3. Quote di fatto
-Coniuge 164095 – 100000= 64095 dovrà corrispondere 50000 ad ogni figlio
-Figlio A 114095 + 50000 che sarà corrisposto dalla madre
-figlio B 114095 + 50000 che sarà corrisposto dalla madre
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