Untitled - Regione autonoma Valle d`Aosta

REGIONE AUTONOMA VALLE D’ AOSTA – Comune di PRE’-SAINT-DIDIER
“Confronto parametrico dei costi di ristrutturazione stimati rispetto i costi di
nuova costruzione di un edificio di pari caratteristiche prestazionali”
STUDIO DI FATTIBILITA’
INDICE
1.1
INTRODUZIONE ALLA TEMATICA COMPARATIVA__________________________________________
pag.2
1.2
ANALISI DEI COSTI DI NUOVA COSTRUZIONE______________________________________________
pag.4
1.3
1.2.1 ANALISI ARCHITETTONICA______________________________________________________
pag.4
1.2.2 ANALISI URBANISTICA_________________________________________________________
pag.4
1.2.3 ANALISI ECONOMICA__________________________________________________________
pag.5
TABELLA COMPARATIVA_________________________________________________________________
1
pag.7
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“Confronto parametrico dei costi di ristrutturazione stimati rispetto i costi di
nuova costruzione di un edificio di pari caratteristiche prestazionali”
STUDIO DI FATTIBILITA’
1.1
Introduzione alla tematica comparativa
Il presente documento ha lo scopo di analizzare le alternative che è possibile analizzare in
relazione alla ristrutturazione e recupero del complesso sportivo della piscina di proprietà regionale
sita nel Comune di Pré-Saint-Didier, sia dal punto di vista architettonico-energetico sia dal punto di
vista strutturale.
A tal fine è indispensabile individuare il tempo di vita utile che si intende utilizzare come input
progettuale, in modo da rendere realistica la valutazione del costo di ristrutturazione del complesso
esistente: il tempo stimato per il mantenimento in completa efficacia degli interventi di recupero
proposti in questa sede (compresi della programmata manutenzione ordinaria) risulta assunto in
25 anni.
Allo scopo di effettuare un’analisi puntuale delle alternative progettuali, lo scrivente intende
procedere alla valutazione del costo di costruzione di un edificio di nuova realizzazione di pari
caratteristiche funzionali dotato di una vita utile di progetto di uguale durata (25 anni), in modo da
utilizzare gli stessi dati iniziali.
L’analisi può essere considerata una sorta di valutazione di ‘convenienza’ tra il recupero
dell’edificio esistente e la realizzazione di una nuova piscina coperta; i fattori che dovranno essere
presi in considerazione non riguarderanno solo la parte economica, ma anche la parte di
patrimonio architettonico e culturale di cui il complesso esistente fa parte fin dalla sua
realizzazione.
La struttura esistente, essendo stata concepita in un periodo in cui la sensibilità legata al risparmio
energetico ed al contenimento dei consumi era praticamente inesistente, non è dotata di apparati
per l’isolamento termico, e le macchine installate originariamente per la produzione del calore
risultano essere abbondantemente sovradimensionate.
Gli interventi analizzati in questa sede intendono fornire alcuni soluzioni tecniche migliorative a
queste problematiche, riducendo però l’impatto delle lavorazioni al minimo, sia per contenere i
costi sia per chiudere l’impianto per il minor tempo possibile, dietro esplicita richiesta della
Committenza.
Le operazioni di miglioramento sul complesso di cui all’oggetto sono già state iniziate alcuni anni fa
con la sostituzione totale dei serramenti della zona vasca con altri nuovi dotati di doppia vetrocamera a bassa emissività, l’adeguamento dell’impianto elettrico alle attuali normative e soprattutto
l’allacciamento alla rete comunale di teleriscaldamento avvenuta nel 2008.
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“Confronto parametrico dei costi di ristrutturazione stimati rispetto i costi di
nuova costruzione di un edificio di pari caratteristiche prestazionali”
STUDIO DI FATTIBILITA’
1.2
Analisi dei costi di nuova costruzione
I costi relativi alla nuova costruzione di un edificio sportivo con piscina coperta delle stesse
caratteristiche dimensionali e funzionali di quello esistente verranno estrapolati tramite semplici
conteggi parametrici, senza realizzare un vero e proprio computo metrico estimativo che, in
assenza di un progetto preciso, risulterebbe quanto mai inappropriato.
Al fine di rendere il più preciso possibile questo calcolo il costo di costruzione al metro quadro
verrà stimato per ognuno dei livelli in cui è suddiviso il complesso sportivo, in quanto questi hanno
finiture estetiche e funzionali decisamente differenti, a cui verranno aggiunti i costi relativi alle
opere impiantistiche, molto rilevanti in un complesso sportivo dotato di vasca d’acqua di almeno 25
x 16 metri con una profondità variabile tra i 160 ed i 360 cm.
Le superfici dei vari livelli fanno riferimento alla piscina coperta esistente, presa a riferimento per
poter effettuare una stima parametrica del costo di costruzione precisa.
Le opere impiantistiche vengono ricomprese nel costo di costruzione parametrico assunto dallo
scrivente a seconda del livello dell’edificio a cui si fa riferimento, rendendo più snella la
comprensione della stima uscente dalle considerazioni sopra citate.
Di questa categoria fanno parte:

Gli impianti termici per la climatizzazione dei locali interni comprensivo degli scambiatori di
calore tra teleriscalemento e sottostazione, oltre alle canalizzazioni interne;

Gli impianti elettrici generali;

Gli impianti idrici ed idraulici;

L’impianto di depurazione delle acque da utilizzare nella vasca;

L’impianto di clorazione per la disinfezione dell’acqua della piscina;

Tutte le altre opere di carattere impiantistico non citate precedentemente.
Alla quota derivante dal calcolo per la realizzazione di un nuovo edificio vanno inoltre aggiunti i
costi derivanti dalle opere di urbanizzazione necessarie alla costruzione di un nuovo manufatto,
che nel caso in oggetto comprendono anche l’allacciamento al teleriscaldamento comunale
presente a Pré-Saint-Didier, già operante nella piscina esistente, oltre a tutti gli altri servizi
necessari al corretto funzionamento di un’opera edile realizzata ex-novo.
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nuova costruzione di un edificio di pari caratteristiche prestazionali”
STUDIO DI FATTIBILITA’
1.2.1 Analisi architettonica
Dal punto di vista architettonico l’analisi risulta piuttosto aleatoria, in quanto è difficile
raffrontare un’opera esistente, inserito in un preciso contesto urbano sviluppatosi anche in
relazione alla sua presenza, ed un edificio di nuova realizzazione di cui non si conoscono gli
elementi architettonici e formali distintivi.
Tuttavia è necessario operare un’analisi intellettuale quanto più prossima possibile alla realtà,
anche in considerazione del momento economico generale in cui ci si trova a dover intervenire.
L’edificio esistente è stato realizzato su progetto dello studio di Giò Ponti, uno dei migliori e più
famosi architetti italiani del XX secolo, andando di fatto ad arricchire l’opera con un surplus
culturale e formale che forse non è stato, in passato, valorizzato come meritava.
La struttura è composta da elementi orizzontali di grande luce (zona vasca) ed elementi verticali di
natura puntuale (pilastri) o lineare (pareti portanti in conglomerato cementizio). Questa tipologia si
struttura risulta essere molto audace, soprattutto applicata agli anni 70/80 in cui si è svolta la
progettazione del medesimo edificio.
È indubbio che dismettere un complesso sportivo come quello esistente a Pré-Saint-Didier
comporterebbe una perdita considerevole dal punto di vista del patrimonio architettonico; tuttavia,
essendo nel campo del formalismo architettonico connotato da palese soggettività di giudizio, non
è possibile fornire un’indicazione chiara ed univoca sul valore estetico e formale del complesso
sportivo esistente.
Le operazioni proposte dallo scrivente per il recupero dell’edificio oggetto di studio hanno lo scopo
di migliorare dal punto di vista distributivo ed energetico le condizioni della struttura, senza alterare
in alcun modo l’impianto formale ed architettonico esterno del complesso, fatta eccezione per il
manto di copertura, che intende sostituire con una lamiera in zinco-titanio la guaina ardesiata
esistente, restituendo un’immagine formale tecnologicamente più performante rispetto alle
condizioni attuali.
1.2.2 Analisi urbanistica
Supponendo di andare a sostituire il complesso esistente con uno di nuova realizzazione
sul medesimo sito, non si dovrebbero operare lavorazioni di adeguamento troppo onerose al fine di
rendere utilizzabili le opere di urbanizzazione necessarie al corretto funzionamento del complesso.
Dal punto di vista burocratico, sostituendo un edificio esistente con un altro di pari volumetria,
ubicazione e destinazione d’uso non si dovrebbe rendere necessario un adeguamento degli spazi
accessori (parcheggi e spazi verdi) connessi all’attività sportiva della piscina.
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Qualora la Committenza decidesse di operare secondo queste linee guida si dovrebbe prima
procedere alla demolizione dell’edificio esistente (da computarsi negli oneri relativi al costo di
nuova costruzione) e successivamente alla nuova realizzazione del complesso sportivo in oggetto.
Se invece si optasse per mantenere l’edificio esistente e realizzarne uno ex-novo in altra sede si
dovrebbe operare un’analisi conoscitiva relativa al sito scelto, ai parametri urbanistici che vi
insistono ed alle relative operazioni per adeguarli alla nuova destinazione d’uso, anche in relazione
alla volumetria da realizzare.
Essendo di proprietà regionale, l’eventuale nuova piscina potrebbe anche essere realizzata al di
fuori del territorio comunale di Pré-Saint-Didier, andando di fatto a modificare alcuni degli input di
progetto assunti dallo scrivente al fine di valutare economicamente la fattibilità dell’intervento.
1.2.2 Analisi economica
L’analisi economica seguente ha lo scopo principale di esplicitare quali sarebbero,
sommariamente, gli importi previsti per la realizzazione dei due differenti interventi analizzati in
questa sede:
1. Ristrutturazione architettonica/energetica/strutturale della piscina coperta di proprietà
regionale di Pré-Saint-Didier;
2. Realizzazione ex-novo di nuova struttura sportiva con medesime caratteristiche di quella
esistente.
Il raffronto non sarà impostato sul semplice confronto, in termini meramente quantitativi, dell’onere
a carico della Committenza necessario a realizzare le due operazioni alternative, ma anche su
alcune dinamiche che possono riguardare la convenienza in termini di sviluppo turistico e/o
lavorativo di un intervento.
In valore assoluto la spesa per la realizzazione di una nuova struttura è decisamente superiore
rispetto a quella per l’adeguamento della struttura esistente, ma analizzando l’intervento nell’ottica
dell’investimento (e non della sola spesa economica) le due operazioni possono ridurre il loro gap
economico abbinato anche all’impegno messo in atto dalla Committenza in termini di forza lavoro
richiesta alle imprese realizzatrici.
La spesa da sostenere per effettuare un ripristino funzionale ed energetico come quello proposto
risulta contenuta ma il risultato sarà comunque frutto di un adeguamento di una struttura esistente,
in cui le carenze potranno subire un ridimensionamento, in taluni casi anche sensibile, senza però
essere eliminate del tutto.
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Realizzando invece una struttura nuova si potrà operare, fina dalle prime fasi progettuali, verso
una sempre maggiore rispondenza tra i requisiti in termini spaziali e funzionali del complesso
sportivo ed il quadro esigenziale uscente dall’esperienza accumulata negli anni in cui la piscina è
risultata funzionante.
Oltre ad una totale corrispondenza tra esigenze e risposte progettuali il nuovo complesso potrà
inoltre ottemperare pienamente alle richieste di carattere normativo legate al risparmio energetico,
al contenimento delle emissioni ed al rispetto dell’ambiente, oltre che ad una sensibile riduzione
dei costi di gestione dell’impianto, attualmente molto rilevanti.
Le analisi condotte hanno spinto lo scrivente verso la soluzione del semplice e più snello, anche
dal punto di vista burocratico, ripristino architettonico abbinato ad una riqualificazione energetica,
in quanto il complesso esistente, così com’è strutturato, risulta rispondere in maniera adeguata alla
totalità delle esigenze provenienti dall’utenza che solitamente utilizza l’impianto, senza rilevare
importanti necessità che potrebbero spingere alla realizzazione di un nuovo manufatto.
Tuttavia è necessario sottolineare l’elevato grado di soggettività che interessa questo tipo di
analisi, in cui la parte economica si interseca con quella architettonica e formale.
Quella dello scrivente risulta quindi essere una semplice ‘opinione tecnica’ legata alla volontà di
utilizzare tutte le risorse a disposizione nel migliore dei modi e nella loro totalità e, considerando il
complesso sportivo di Pré-Saint-Didier come tale, sfruttarne le eventuali traendone il maggior
vantaggio anche in termini economici.
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1.3
Stima preliminare dei costi per la realizzazione di un nuovo complesso sportivo
La tabella riassume, in modo assolutamente sommario, l’onere da investire al fine di
realizzare una complesso sportivo ospitante una piscina coperta nuova, confrontata con il costo di
messa in opera delle opere di ristrutturazione proposte dallo scrivente.
COSTO PER LA REALIZZAZIONE DI NUOVO COMPLESSO SPORTIVO
SUPERFICIE
[mq]
COSTO
PARAMETRICO
[€/mq]
PIANO INTERRATO
Predisposizione strutture per sostegno degli
elementi in elevazione dei livelli superiori;
locali per installazione dei vari sistemi
impiantistici; locali per posa delle vasche di
clorazione accessorie all'attività in vasca
2200
1100
€ 2 420 000.00
PIANO SEMINTERRATO
Locali spogliatoio suddivisi per sesso dotati di
tutti gli elementi accessori necessari alla
corretta fruizione degli spazi; servizi igienici
dimensionalmente compatibili con il carico
d'utenza; locali benessere per l'attività di
sauna e bagno-turco; palestra per
riscaldamento precedente l'attività da svolgersi
in acqua
820
2300
€ 1 886 000.00
ZONA VASCA
Vasca con tutte le sue opere impiantistiche
direttamente collegate; spazi circostanti
comprese le idonee partizioni verticali verso gli
altri locali interni o quelli esterni
1200
1700
€ 2 040 000.00
PIANO TERRA
Locali accessorri all'intero complesso sportivo;
deposito per liquidi infiammabili; magazzini per
ricovero attrezzi; zona relax e bar; reception;
alloggio del custode preposto al controllo
continuativo del complesso sportivo;
500
2300
€ 1 150 000.00
PIANO PRIMO
Uffici ad esclusivo utilizzo del personale
preposto alla gestione dell'impianto; sala
riunioni;
120
2300
€ 276 000.00
2200
1000
€ 2 200 000.00
VOCE N.P.
COSTO PARAMETRICO DI COSTRUZIONE
Realizzazione delle struttura portante e degli
strati di finitura
Realizzazione delle sistemazioni esterne:
SISTEMAZIONI ESTERNE
accessi, posteggi, aree verdi ecc...
Acquisizione dell'area per l'edificazione del
ACQUISIZIONE AREA*
nuovo complesso sportivo
DEMOLIZIONE EDIFICIO Demolizione della piscina esistente e recupero
ESISTENTE
dell'area
COPERTURA
COSTO TOTALE
7
€ 900 000.00
a corpo
7000
a corpo
PREZZO
150
€ 1 050 000.00
€ 1 500 000.00
€ 13 422 000.00
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nuova costruzione di un edificio di pari caratteristiche prestazionali”
STUDIO DI FATTIBILITA’
* in alternativa all’acquisizione dell’area necessaria all’edificazione di una nuova piscina è possibile
verificare la possibilità di demolire la piscina esistente e di edificare il nuovo complesso sportivo
nel medesimo sito.
La tabella seguente riporta gli oneri stimati per la ristrutturazione della piscina esistente.
RIEPILOGO DEI COSTI DI RISTRUTTURAZIONE ARCHITETTONICA/ENERGETICA/STRUTTURALE
OPERE DI MIGLIORAMENTO ARCHITETTONICO ED ENERGETICO
PARZIALE
€ 1 928 172.88
PARZIALE
€ 224 727.50
COSTO TOTALE
€ 2 152 900.38
OPERE DI ADEGUAMENTO SISMICO
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