Mercato Immobiliare La stima del valore di mercato di un immobile

Mercato Immobiliare
dei prezzi sia che essi aumentino, sia che essi
La stima del valore di mercato di un immobile
si basa sulla conoscenza del mercato
immobiliare. Non si tratta di una conoscenza
basata su informazioni generiche filtrate dal
valutatore al momento della stima, ma di
informazioni dettagliate ottenute attraverso
diminuiscano. I fabbricati sono beni a lunga
durata e, nel nostro paese, costituiscono una
delle più grandi componenti dei patrimoni
privati. L’offerta è caratterizzata anche da
tempi tecnici per la realizzazione e dalla
difficoltà di reperire le aree edificabili.
la rilevazione diretta dei prezzi di mercato
La domanda invece è caratterizzata da
degli
conseguente
oscillazioni più rapide dell’offerta in funzione
archiviazione. Il procedimento di valutazione
delle mutate esigenze della popolazione e
“market oriented” si fonda sull’osservazione
delle sue condizioni di vita.
immobili
e
la
loro
del mercato e colloca l’immobile da valutare
in un definito contesto di mercato. Il contesto
di mercato è rappresentato dal segmento di
mercato immobiliare, in quanto il mercato
immobiliare si articola in numerosi e
diversificati sottomercati o segmenti.
Caratteristiche
specifiche
del
Mercato
immobiliare.
La domanda dei fabbricati civili è influenzata
dall’andamento
complessivo
dei
fattori
economici, dai fenomeni demografici, da
quelli
sociali,
occupazionali,
politici,
demografici,
dal livello dei redditi, dal
livello fiscale, dalla possibilità di accedere al
credito e in modo complessivo dallo sviluppo
economico
di
una
nazione,
dalle
sue
prospettive di sviluppo o di regressione.
L’offerta dei fabbricati è sostanzialmente
rigida, indipendentemente dall’andamento
I beni immobili sono beni complessi per loro
natura e sono unici e irriproducibili; per la
loro caratteristica di essere beni di rifugio
contro
l’inflazione presentano una redditività mista
Ogni fase è caratterizzata da diverse risposte
tra reddito e rivalutazione del capitale.
del mercato: nella prima si ha un incremento
Nel mercato immobiliare la domanda e
l’offerta non sono fattori casuali e il prezzo
deriva dalla loro interazione. Le variazioni di
prezzo dipendono quindi dalla variazione del
livello della domanda o dalla variazione del
livello dell’offerta. Il mercato mostra un
andamento ciclico che comprende fasi di
aumento dei prezzi e fasi di diminuzione dei
prezzi; più precisamente le fasi si possono
riassumere in: fase di espansione (expansion,
delle richieste di finanziamento con una
diminuzione dei tempi di produzione di
nuove costruzioni e con ridotti tempi di
collocazione dei beni. Nella seconda fase
crescono i tempi di collocazione e di
realizzazione degli immobili, nella terza fase
continua la contrazione dei prezzi. Nell’ultima
fase i prezzi tendono a salire, si riducono i
tempi della collocazione e
di produzione.
(tab.1)
maturity market) con aumento
dei prezzi, fase di contrazione
(contraction, overbuilt market)
con diminuzione dei prezzi, fase
di recessione (recession, falling
market) con diminuzione dei prezzi, fase di
recupero (recovery, improving market) con
aumento dei prezzi. L’andamento dei prezzi
può essere rappresentato nel grafico di
seguito riportato:
Le relazioni individuate dall’analisi dei cicli,
sono di interesse non solo per coloro che si
apprestano a redigere una stima ma anche
per coloro che hanno il compito di stabilire
investimenti futuri o di valutare immobili o
portafogli
immobiliari.
Le
conclusioni
specifiche che possono essere tratte da
questo studio debbono essere desunte dal
lettore in funzione delle proprie necessità
(stima, sviluppo immobiliare, investimento,
gestione di portafoglio, etc.).
Fig. tratta dal Corso di Geoval
Le fasi cicliche sono uguali in ogni parte del
paese? La risposta è no. Esse possono variare
a secondo del mercato di appartenenza del
determinato dalle strategie di chi detiene il
singolo immobile o, per essere più precisi, del
monopolio, che può fissare la quantità di
segmento di mercato di appartenenza. Il
vendita e accettare il prezzo offerto dal
mercato immobiliare può variare da comune
mercato, oppure può usare un prezzo diverso
a comune, da quartiere a quartiere e a
in base a chi è venduta la merce. In questo
seconda della richiesta che può essere
ultimo caso si deve prevedere la formazione
diversificata in base all’uso degli immobili (ad
di sottomercati che sono influenzati da
es. mercato turistico, centri storici, periferie,
etc.). Si possono verificare delle situazioni
dove l’andamento dei prezzi del mercato del
nuovo sia diverso da quello dell’usato, dove il
mercato degli uffici abbia un andamento
differente
rispetto
al
mercato
degli
appartamenti, così come il mercato dei box si
muove
diversamente
appartamenti
dello
da
quello
stesso
degli
periodo
di
preferenze diverse dei consumatori. Nel
mercato edilizio i beni che soddisfano questa
particolare condizione sono generalmente
quelli ubicati in particolari zone con affacci
su particolari amenità. L’affaccio sul golfo di
Portofino, ad esempio, induce l’acquirente ad
essere disposto a pagare il prezzo massimo
che si forma sul mercato; in questi casi vale la
regola
“
o
prendere
o
lasciare”.
realizzazione.
Forme di mercato.
La concorrenza perfetta è caratterizzata dalla
presenza sul mercato di molti compratori e
da molti venditori. Si tratta di un mercato
atomistico con facilità di entrata e con
prodotto omogeneo. La formazione del
prezzo nasce solo dall’incontro della curva
della
domanda
con
quella
dell’offerta,
La
Concorrenza
monopolistica
è
attraverso a quella che Adam Smith chiamava
caratterizzata da numerosi offerenti e da
la “mano invisibile”. La concorrenza perfetta
numerosi
non esiste nel mercato immobiliare.
differenziato. La concorrenza monopolistica
Monopolio,
caratterizzato
da
un
solo
offerente e da molti compratori. Il bene è
unico e non sostituibile, il prezzo è
compratori
e
il
prodotto
è
caratterizza in modo particolare il mercato
dell’usato. Il prodotto immobiliare offerto è
differenziato
per:
localizzazione,
diversa
tipologia, funzionalità e tecnologia, diversa
prezzo
forma di pubblicizzazione del prodotto e dei
discriminato.
servizi legati alla vendita. Questa forma di
mercato assomiglia alla concorrenza perfetta,
l’unica differenza è la non omogeneità del
prodotto, il che fa assumere al bene nella
formazione del prezzo sia le caratteristiche
del monopolio, sia della libera concorrenza.
Il
venditore
può
esercitare
potere
discrezionale sul prezzo legato alla naturale
disomogeneità degli immobili nel quadro ad
che
Monopolio
ne
deriva
bilaterale.
è
Nel
altamente
monopolio
bilaterale esiste un solo venditore e un solo
compratore. Un tipico esempio sono i
reliquati. In questi casi il prezzo si determina
con il criterio della doppia stima delle
proprietà,
effettuando
la
valutazione
dell’immobile nella situazione ante e post
vendita e ante e post acquisto.
esempio del quartiere o
dell’isolato, ma subisce
la concorrenza di altri
venditori
dello stesso
segmento di mercato.
L’Oligopolio
manifesta
si
quando
il
mercato è costituito da
pochi offerenti e da
molti
compratori.
Il
prodotto può essere sia omogeneo
sia
differenziato, riguarda il mercato del nuovo
e, essendo caratterizzato da poche imprese,
si può verificare una rivalità tra le imprese
presenti. In questo caso
per si parla di
oligopolio non collusivo, oppure se le imprese
si mettono d’accordo, formando un cartello,
si ha un oligopolio collusivo. A secondo
dell’accordo tra le aziende che può essere: a
quantità libera, a prezzo concordato, o a
quote di mercato a prezzo concordato, il
Tab. tratta dal corso di GeoVal
Segmento di mercato
Il mercato immobiliare è suddiviso in sotto
mercati che costituiscono sottoinsiemi più
circoscritti del mercato. Il processo di
individuazione dei sotto mercati immobiliari
è detto processo di segmentazione. L’analisi
del segmento di mercato si basa sui dati e
sulle notizie in uso nella prassi mercantile.
Nell’ analisi estimativa comparativa diventa
intersecare
anche
nello
stesso
edificio
fondamentale individuare immobili simili per
(appartamento, box, ufficio, negozio) e nella
stessa localizzazione (nuovo, usato, case
singole o in condominio),
oppure non
presentare alcuna continuità spaziale. Ai fini
dell’analisi economicoestimativa, un segmento di mercato in
termini concreti resta definito rispetto ai
seguenti
principali
parametri:
la
localizzazione (dov’è), il tipo di contratto
caratteristiche intrinseche ed estrinseche al
(compravendita, affitti,ecc.) la destinazione
bene oggetto di stima.
Per tale motivo
(abitazione, ufficio), la tipologia immobiliare
occorre analizzare gli aspetti che legano gli
(terreni o fabbricati, nuovo o usato),la
immobili tra di loro e verificare che gli
tipologia edilizia (edificio multipiano, casa
elementi rilevati man mano e che si
singola), la dimensione, i caratteri della
intrecciano, non siano esclusivamente legati
domanda
alla casualità, ma alla verifica scientifica di chi
intermediatori, società), la forma di mercato
li rileva, di chi li misura e di chi li usa. Nasce
(concorrenza monopolistica o oligopolio sia
da questa esigenza la necessità di catalogare i
collusivo che non collusivo), il livello del
dati raccolti secondo ben precisi schemi . Per
prezzo (deve sempre riportare il riferimento
capire quanto importante sia questa verifica,
temporale), il numero degli scambi (individua
diventa necessario definire il segmento di
la fase ciclica del mercato), i rapporti
mercato. Secondo la definizione riportata nel
mercantili. I parametri del segmento di
libro del Prof. Simonotti : “Il Segmento di
mercato devono essere misurati, rilevati e
mercato rappresenta l’unità elementare non
tradotti in una serie di indicatori che
ulteriormente
permettano di stabilire la similitudine tra due
scindibile
economica-estimativa
del
dall’analisi
mercato
immobiliare. “ Un segmento di mercato può
essere rappresentato da: un quartiere, un
singolo edificio isolato, edifici prospicienti su
una strada e singoli immobili anche non
contigui. I segmenti di mercato si possono
e
dell’offerta
(privati,
immobili.
Il segmento di mercato si può paragonare ad
una
tesserina
del
puzzle
“mercato
immobiliare” che si colloca in quel punto ben
preciso. Solo un’attenta analisi del segmento
di mercato porta ad una stima sicuramente e
decisamente corretta.
Tab. fornita da Isostime di Brescia
In conclusione, la verifica dell’appartenenza
Linee guida per la valutazione degli immobili
al tipo di mercato e al segmento di mercato
in garanzia delle esposizioni creditizie Ed.
sono una delle fasi preliminari alla stima
Maggio 2011
stessa.
Bibliografia
Marco Simonotti -Metodi di stima
immobiliare - Dario Flaccovio Editore
AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliariterza ed. Tecnoborsa
International Valuation Standards Ottava
edizione 2007- ed. GeoVAL e CNG
International Valuation Standards Sesta
edizione 2003- ed. GeoVAL
Nuovo Corso GeoVAL anno 2011