Tribunale di Genova - Vendite Immobiliari

Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 473 / 2014
Tribunale di Genova
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: Banca Carige Spa
contro: ■■■■■ ■■■■■
N° Gen. Rep. 473 / 2014
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 18-09-2015 ore 11:00
(chiesta proroga di consegna CTU)
Giudice Delle Esecuzioni: Dott. ROSARIO AMMENDOLIA
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Lotto 001
Esperto alla stima:
Codice fiscale:
Partita IVA:
Studio in:
Telefono:
Fax:
Email:
Pec:
Arch. Marco Maoli
MLAMRC52P24E463D
00090520990
Via Grimaldi 2/1 - 16043 Chiavari
0185322685
0185322685
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Beni in Santo Stefano D'aveto (Genova)
Località/Frazione Montegrosso
Via Montegrosso, civ. 2
Lotto: 001
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Fabbricati per attività agricole [D10] sito in Santo Stefano D'aveto (Genova) CAP: 16049
frazione: Montegrosso, Via Montegrosso, civ. 2
Quota e tipologia del diritto
1/1 di ■■■■■ ■■■■■ - Piena proprietà
- Cod. Fiscale: ■■■■■ - Residenza: Santo Stefano d'Aveto
- Stato Civile: Coniugata - Regime Patrimoniale: Comunione dei beni
- Data Matrimonio:
Ulteriori Informazioni sul debitore: Al momento dell'acquisto l'esecutata era coniugata in
regime di comunione dei beni, ma nell'atto era dichiarato trattarsi di acquisto di bene
personale.
Eventuali comproprietari:
Nessuno
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione:
■■■■■ ■■■■■ nata a - c.f.: ■■■■■ - Proprietà , foglio 47,
particella 767, subalterno 2.
Indirizzo: Località Montegrosso n. 2, piano Terra - 1°, sezione censuaria Santo Stefano d'Aveto,
categoria D/10, rendita € 2.326,00.
Derivante da: VARIAZIONE DELLA DESTINAZIONE del 17.12.2014 n. 138268.1 / 2014 in atti dal
17.12.2014 (protocollo n. GE0282124) OPIFICIO-AGRITURISMO.
Confini: L'immobile è circondato dal terreno di pertinenza (particella 767 del Catasto Terreni)
che catastalmente confina - da nord in senso orario, con le particelle 782, 284, 285, 803, 802,
326, 281, 282.
Note: Il pignoramento del presente procedimento esecutivo interessa la particelle
767/sub2 del Catasto Urbano (edificio) e la particella 805 del Catasto terreni.
All'edificio - part.767 sub 2 - è annesso il circostante terreno (area urbana) che si
identifica con la particella 767 del Catasto Terreni.
La particella 805 è stata soppressa ed è stata fusa con la particella 767.
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2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):
Zona montana a carattere agricolo.
Dista circa 250 metri dalla strada Santo Stefano d'Aveto / Chiavari.
Caratteristiche zona: montana
Area urbanistica: agricola a locale .
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.
Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: Nessuno.
Importanti centri limitrofi: Santo Stefano d''Aveto (a 3 chilometri).
Caratteristiche zone limitrofe: agricole.
Attrazioni paesaggistiche: paesaggio di bassa montagna.
Attrazioni storiche: nessuna.
Principali collegamenti pubblici: Servizio pubblico Chiavari - Santo Stefano d'Aveto m 260.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato.
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal debitore e dai suoi familiari
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Nessuna.
4.1.2
Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna.
4.1.3
Atti di asservimento urbanistico:
Nessuna.
4.1.4
Altre limitazioni d'uso:
Nessuna.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
1) Ipoteca volontaria attiva a favore di Banca Nazionale dell’Agricoltura S.p.A.
Contro:
- ■■■■■ ■■■■■ (esecutata);
- ■■■■■ ■■■■■ - c.f.: ■■■■■
Derivante da: concessione a garanzia di mutuo condizionato.
- Importo ipoteca: € 100.000,00 - Importo capitale: € 50.000,00
Rogito:
Notaio Riccardo Ridella di Genova in data 27.03.2000 - Rep n. 51501.
Iscritta a Chiavari in data 05.04.2000 ai nn. 2510 d'Ord. / 409 Part.
2) Ipoteca volontaria attiva a favore di Banca Carige Spa
Contro:
- ■■■■■ ■■■■■;
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Derivante da: concessione a garanzia di mutuo condizionato.
- Importo ipoteca: € 64.900,00 - Importo capitale: € 34.700,00
Rogito:
Notaio Dorotea Verganelli Alfieri di Moconesi (GE) in data 09.04.2003 - Rep. n. 5935.
Iscritta a Chiavari in data 15.04.2003 ai nn. 4339 d'Ord. / 625 Part.
3) Ipoteca volontaria attiva a favore di Banca Carige S.p.a.
Contro:
- ■■■■■ ■■■■■;
Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo condizionato.
- Importo ipoteca: € 134.000,00 - Importo capitale: € 67.000,00
Rogito:
Notaio Filippo Rivani Farolfi in data 26.06.2007 - Rep. n. 113233 / 14441 Iscritta a Chiavari in data 28.06.2007 - ai nn. 6948 d'Ord. / 1615 Part.
4) Ipoteca volontaria attiva a favore di Banca Carige S.p.a.
Contro :
- ■■■■■ ■■■■■;
Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo condizionato.
- Importo ipoteca: € 60.000,00 - Importo capitale: € 30.000,00
Rogito:
Notaio Carlo Rivara di Chiavari (GE) in data 12.11.2010 - Rep. n. 171683 / 24553
Iscritta a Chiavari in data 09.12.2010 ai nn. 10806 d'Ord. / 1745 Part.
4.2.2
Pignoramenti:
- Pignoramento a favore di Banca Carige S.p.a.
Contro:
- ■■■■■ ■■■■■;
Derivante da: Atto giudiziario del Tribunale di Genova.
Rogito:
Ufficiale Giudiziario Tribunale di Genova in data 28.05.2014 - Rep - n. 4303 / 3586
Trascritto a Chiavari in data 10.06.2014 ai nn. 4303 d'Ord. / 3586 Part.
4.2.3
Altre trascrizioni:
Nessuna.
4.2.4
Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:
Nessuna.
4.3 Misure Penali
Nessuna.
5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Titolare/Proprietario: ■■■■■ ■■■■■ - c.f. ■■■■■. dal 28.09.1998 ad oggi (attuale proprietario)
- In forza di scrittura privata autenticata di compravendita
Rogito:
Notaio Carlo Rivara di Chiavari (GE) in data 28.09.1998 - Rep. n. 117609.
Trascritto a Chiavari in data 28.10.1998 ai nn. 6696 d'Ord. / 5155 Part.
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Nota:
Con la scrittura sopra citata la signora ■■■■■ ■■■■■ acquistava il terreno particella 283
del foglio 47 del Catasto Terreni del Comune di Santo Stefano d'Aveto. Successivamente la
particella 283 ha subito i seguenti mutamenti:
- la part. 283 di mq 1.730 è stata frazionata nelle part.le 766 di mq 1.627 e 767 di mq 103;
- la particella 766 è stata frazionata nelle part.le 805 di mq 1.585 e 806 di mq 42;
- le particelle 805, 806 sono state fuse con la part. 767 di complessivi mq (1.585+42+103) =
mq 1.627.
L'originaria particella 283 è divenuta la attuale part. 767, ed in quest'ultima fa parte
anche l'ex particella 805: su tale terreno è stato realizzato l'edificio in esame e ne
costituisce la pertinenza.
Il terreno, graffato all'edificio, è accatastato come "area urbana", quindi privo di
potenzialità edificatoria.
6. IDENTIFICAZIONE EDILIZIA E URBANISTICA:
6.1 Pratiche edilizie:
L'edificio in esame è stato realizzato in forza di regolare atto autorizzativo.
Intestazione:
Tipo pratica: Permesso a costruire.
Per lavori: Ristrutturazione edilizia con aumento volumetrico e recupero ai fini abitativi del
sottotetto, di un fabbricato uso stalla e fienile, al fine di adeguarlo all'esercizio dell'attività
agrituristica.
Oggetto: variante
Destinazione urbanistica:
6.2
Fabbricati per attività agricole [D10]
Strumento urbanistico Approvato:
Piano regolatore generale
In forza della delibera:
approvato nel 1999.
Immobile sottoposto a vincolo
paesaggistico:
SI.
Ai sensi del D.Lgs. 4272004 e D.M.
11.06.1963.
Immobile sottoposto a vincolo storicomonumentale:
NO
Immobile sottoposto a vincolo
idrogeologico:
NO
Altri Vincoli:
NO
Dichiarazione di conformità con il PRG:
SI
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7. GIUDIZIO DI CONFORMITA' EDILIZIA, URBANISTICA E CATASTALE
7.1 Conformità edilizia:
L'edificio in esame è stato realizzato in forza di regolare atto autorizzativo.
Intestazione:
Tipo pratica: Permesso a costruire.
Per lavori: Ristrutturazione edilizia con aumento volumetrico e recupero ai fini abitativi del
sottotetto, di un fabbricato uso stalla e fienile, al fine di adeguarlo all'esercizio dell'attività
agrituristica.
Oggetto: variante
Agibilità in data 23.03.2015 al n. di prot. 796.
Nota:
La data e il n. di protocollo indicati in merito all'agibilità sono quelli della lettera inviata
dal Comune di Santo Stefano d'Aveto al titolare del permesso di costruire, con la quale
dichiarava trascorsi i termini di tacito assenso alla domanda di agibilità presentata in
data 22.12.2014 - prot. n. 4246 (tacito assenso: art. 37, comma 7 lett. b) della L.R. 16 /
08 e ss.mm.ii.).
N.B. - SI PRECISA CHE TRATTASI DI AGIBILITA' PARZIALE E CHE INTERESSA IL SOLO PIANO
TERRENO.
Lo stato attuale dell'immobile risulta conforme al progetto approvato dal Comune di Santo
Stefano d'Aveto; piccole variazioni delle quote planimetriche di progetto rientrano nelle normali
tolleranze. Il bancone in muratura della sala da pranzo costituisce arredo ed è facilmente
eliminabile.
7.2 Conformità urbanistica:
Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia.
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.
7.3 Conformità catastale:
Fabbricati per attività agricole [D10]
La planimetria catastale risulta conforme allo stato attuale dell'immobile.
Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione condominiale dell'immobile: Singola unità immobiliare.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Singola unità immobiliare.
Millesimi di proprietà: Singola unità immobiliare.
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Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI.
E' presente una rampa a lieve pendenza per l'accesso al portico su cui si apre la porta di ingresso
al ristorante, ed è stato realizzato un servizio igienico con spazi adeguati all'utilizzo di persona che
utilizzi una carrozzina per disabili.
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Singola unità immobiliare.
Attestazione Prestazione Energetica: presente.
Indice di prestazione energetica: "E" - Valore attuale: 378,38 kWh/m2 anno.
Note Indice di prestazione energetica:
Su incarico dello scrivente, è stato redatto l'Attestato di Prestazione Energetica n. 37877 a firma
del Geom. Luca Frugone di Chiavari.
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42 / 2004: No.
Avvertenze ulteriori: Non Specificate.
Descrizione: Fabbricati per attività agricole [D10] di cui al punto A
Edificio di due piani (Terra e Primo), con struttura in travi e pilastri di cemento armato e tamponamenti in
muratura; tetto a falde.
L'immobile è stato oggetto di una ristrutturazione radicale; è stata terminato (anche nelle finiture) il piano
terreno, mentre il piano primo si trova "al rustico" (vano unico, privo di divisioni interne); non ancora
realizzata la scala interna di collegamento fra i due piani.
1. Quota e tipologia del diritto
1/1 di ■■■■■ ■■■■■ - Piena proprietà
Cod. Fiscale: ■■■■■ - Residenza: Santo Stefano d'Aveto
- Stato Civile: Coniugata - Regime Patrimoniale: Comunione dei beni - Data Matrimonio:
- Ulteriori Informazioni sul debitore:
Al momento dell'acquisto l'esecutata era coniugata in regime di comunione dei beni, ma nell'atto era
dichiarato trattarsi di acquisto di bene personale.
- Eventuali comproprietari: Nessuno.
Superficie complessiva (commerciale) di circa mq 336; il terreno di pertinenza è circa mq 1.553.
E' posto al piano: terreno e primo.
L'edificio è la ristrutturazione di una preesistenza ad uso agricolo di epoca ignota.
Ristrutturato nel: 2014 (per esterni e piano terra; lavori ancora in corso a piano primo).
L'unità immobiliare è identificata con il numero 2 di via Montegrosso.
Ha un'altezza interna di m 2,86 e 2,65 a piano terra; da m 1,80 a m 3,62 a piano primo.
L'intero fabbricato è composto da n. 2. piani complessivi di cui fuori terra n. 2.
Stato di manutenzione generale: ottimo, ultimato da poco tempo.
Condizioni Generali dell'immobile:
Facciate (compresi serramenti del piano superiore), copertura e interni del piano terreno sono al nuovo; il
piano primo è "al rustico", privo di divisioni interne, e al momento inaccessibile perché non è ancora stata
realizzata la prevista scala interna.
Da ultimare le sistemazioni esterne.
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Caratteristiche descrittive:
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni
tipologia: doppia anta a battente
materiale: legno
protezione: scuretti
materiale protezione: legno
condizioni: ottime
Infissi interni
- Note: Finestre con vetro a camera.
tipologia: a battente
materiale: legno massello
condizioni: ottime
Manto di copertura
materiale: tegole in klinker
coibentazione: strato termoisolante
condizioni: ottime
Pareti esterne
materiale: muratura
coibentazione: strato termoisolante
rivestimento: intonaco di cemento
condizioni: ottime
Pavim. Interna
materiale: piastrelle di ceramica
condizioni: ottime
Plafoni
materiale: stabilitura
condizioni: ottime
Rivestimento
ubicazione: cucina e bagni
materiale: piastrelle ceramiche
condizioni: ottime
Impianti:
Elettrico
tipologia: sottotraccia
tensione: 220V
condizioni: ottime
Termico
tipologia: autonomo
alimentazione: legna
diffusori: termosifoni in ghisa o acciaio
condizioni: ottime
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Per il piano terreno il valore unitario stimato viene moltiplicato per la superficie lorda.
Per il piano primo viene applicato un valore unitario pari al 60% di quello del piano terreno, in
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considerazione che attualmente è "al rustico", ovvero devono essere ancora realizzati impianti, intonaci e
coloriture, pavimentazioni e rivestimenti.
Le superfici lorde dei due piani sono calcolate per intero, ad eccezione dei due locali tecnici (locale caldaia
e legnaia, cui si assegna il coefficiente di riduzione 0,6).
Alle superfici di portico e terrazza è applicato il coefficiente di riduzione 0,4).
Destinazione
Parametro
Superficie
reale/potenziale
Coeff.
Superficie equivalente
P.T. ad uso agriturismo
(ristorante)
sup lorda di
pavimento
136,00
1,00
136,00
P.T. - Caldaia e legnaia
sup lorda di
pavimento
18,00
0,60
10,80
P.T. - Portico
sup lorda di
pavimento
23,00
0,40
9,20
P.1° - ad uso agriturismo ("al rustico")
sup lorda di
pavimento
136,00
0,60
81,60
P.1° - Terrazza
sup lorda di
pavimento
23,00
0,40
9,20
336,00
246,80
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
Nella zone oggetto di indagine non sono indicati valori relativi alla tipologia di immobile in esame.
Accessori:
A.1 Terreno annesso Sviluppa una superficie complessiva di mq 1.553 circa Destinazione urbanistica: area urbana priva di possibilità edificatoria.
Utile come parcheggio per il ristorante.
Valore a corpo: € 10.000,00
9 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
. 9.1 Criterio di stima:
Stima sintetica comparativa.
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9.2 Fonti di informazione:
Catasto di Genova., Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chiavari., Ufficio tecnico di Santo
Stefano d'Aveto., Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare agenzie Immobiliari
di Santo Stefano d'Aveto; Inserzioni immobiliari su quotidiani locali e siti internet del settore; tabelle
OMI. , Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.) 500,00.
9.3 Valutazione corpi:
A. Fabbricati per attività agricole [D10] con annesso Terreno annesso
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)
Destinazione
Superficie Equivalente
P.T. ad uso agriturismo
(ristorante)
P.T. - Caldaia e legnaia
P.T. - Portico
P.1° - ad uso agriturismo
("al rustico")
P.1° - Terrazza
Valore Unitario
Valore Complessivo
136,00
€ 500,00
€ 68.000,00
10,80
9,20
81,60
€ 500,00
€ 500,00
€ 500,00
€ 5.400,00
€ 4.600,00
€ 40.800,00
9,20
€ 500,00
€
4.600,00
€
€
€
€
123.400,00
10.000,00
133.400,00
133.400,00
Valore corpo
Valore accessori
Valore complessivo intero
Valore complessivo diritto e quota
Riepilogo:
ID
Superficie Lorda
equivalente
A
Valore intero medio
ponderale
246,80
Valore diritto e quota
€ 133.400,00
€ 133.400,00
9.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita
giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.
( min.10% )
€ - 20.010,00
Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del
fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore:
€
0,00
Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio
anteriore alla vendita:
€
0,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
€
0,00
Costi di cancellazione oneri e formalità:
€
294,00
9.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova:
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato":
Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero":
€ 113.684,00
€
€
0,00
113.684,00
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9.6 Regime fiscale della vendita :
Tassa di registro.
CHIAVARI, 04.09.2015
L'Esperto alla stima
Arch. Marco Maoli
ALLEGATI
1 - Documentazione fotografica.
2 - Certificato di visura Catastale Part. 767 /sub 2.
3 - Planimetria catastale particella 767/sub2 .
4 - Tavola grafica - Pianta e superfici.
5 - Certificato di visura catastale terreno part. 767.
6 - Certificato di visura catastale terreno part. 805 (soppressa).
7 - Estratto di mappa Foglio 47.
8 - Attestato di Prestazione Energetica.
*****************************
INDICE
1.) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ......................... "
2
2.) DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) ...................................................... "
3
3.) STATO DI POSSESSO ................................................................................................. "
3
4.) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI .................................................................................. "
3
4.1) Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente .......................... "
3
4.2.) Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura ......................
"
3
4.3) Misure Penali .......................................................................................................... "
4
5.) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ..................................................................... "
4
6.) IDENTIFICAZIONE EDILIZIA E URBANISTICA ............................................................ "
5
6.1) Pratiche edilizie ...................................................................................................... "
5
6.2) Destinazione urbanistica ........................................................................................ "
5
7.) GIUDIZIO DI CONFORMITA' EDILIZIA, URBANISTICA E CATASTALE .......................... "
6
7.1) Conformità edilizia .................................................................................................. "
6
7.2) Conformità urbanistica ............................................................................................ "
6
7.3) Conformità catastale ............................................................................................... "
6
8.) ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE .............................................................. "
6
- Descrizione: Appartamento .................................................................................. "
7
9.) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ................................................................. "
9
9.1) Criterio di stima ....................................................................................................... "
9
9.2) Fonti di informazione ............................................................................................... "
9
9.3) Valutazione corpi ..................................................................................................... "
10
9.4) Adeguamenti e correzioni della stima ..................................................................... "
10
9.5) Prezzo base d'asta del lotto ..................................................................................... "
10
9.6) Regime fiscale della vendita .................................................................................... "
11
******************************************************************************
Pag. 11 di 10
Ver. 3.0
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
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