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OFFICE MARKET OVERVIEW
MILANO E ROMA Q2 2016
Ufficio Studi
Office Market Overview
Il Mercato
L’andamento del mercato ad uso uffici a Milano e Roma nel primo semestre 2016 ha rilevato un
aumento dell’assorbimento rispetto allo stesso periodo del 2015. Di seguito, un focus sui due principali
mercati italiani, con riferimento a NTN (Numero di Transazioni Normalizzate), canoni, rendimenti, take
up e stock.
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Ufficio Studi
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Andamento delle Compravendite
Le transazioni registrate nel II semestre 2015 sono state 752, in crescita del 26,4% rispetto a quelle
rilevate durante il corso del II semestre del 2014. Nel I trimestre 2016 si sono registrate 287 transazioni,
in calo del 3,6% rispetto allo stesso
trimestre del 2015 (298).
In termini di variazione tendenziale
annua, dopo un IV trimestre positivo
(+0,9%) nel 2014, la variazione è
sensibilmente cresciuta nel Q1 2015
(+23,1%). Nel Q2 si è rilevato un calo
(-7,1%), seguito però da una nuova
crescita nel Q3 (+19,3%) e nel Q4,
dove si è raggiunto il picco massimo
per il periodo analizzato (+30,8%).
Nel Q1 2016 si è osservata
un’inversione di tendenza con una
lieve flessione (-3,6%).
Canoni
Dall’analisi dei contratti di locazione ed attraverso l’esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre
alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi e
RENT €/m q/a - Q2 2016
MILANO
PRIME RENT A
prime, ripartiti per zona.
AVERAGE RENT
REGIME
Il prime rent registrato al Q2 2016 è di 495 €/mq/anno*, dato
CBD e PN BD
365
495
Centro
345
410
superiore rispetto a quello rilevato nello stesso trimestre
Sem icentro
235
300
dell’anno precedente, pari a 480 €/mq/anno.
Periferia
185
255
Hinterland
145
190
Si precisa che i canoni “prime” a regime subirebbero
MEDIA
255
330
variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi
(es. free rent, step-up ecc.).
*La macrozona CBD e PN combina i valori del CBD-centro storico e quelli del Porta Nuova Business District.
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Rendimenti
Rispetto al trimestre precedente i rendimenti (lordi) sono rimasti
stabili; il Prime Yield della zona centrale di Milano si attesta intorno
al 5,50% e arriva fino al 7,50% nell’hinterland.
MILANO
CBD-Centro
Sem icentro
Periferia
Hinterland
MEDIA
YIELDS (%) Q2 2016
PRIME
5,50%
6,50%
7,00%
7,50%
6,63%
Take Up
Il take up stimato nel H1 2016 è stato di circa 204.000 mq (considerando i principali operatori ed una
quota frammentata tra operatori minori). In termini di numero di contratti chiusi, la quota maggiore si è
registrata nella periferia (27%); seguono il Porta Nuova Business District (22%) e il CBD (21%). In termini
di superficie il semicentro (30%) e la periferia (24%) rappresentano le quote più sostanziose.
Vacancy
La vacancy complessiva stimata nell’area milanese è di circa 1.550.000 mq. L’analisi disaggregata del
territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella zona periferica della città, con
il 47%, seguita dall’hinterland con il 24% della vacancy totale.
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Take Up per Macrozona
Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12 mesi relativa al take up declinato per macro zone.
Nel corso dell’ultimo
trimestre in esame, il
37,4% del take up è
stato registrato nella
periferia;
seguono
l’hinterland con il
31,8%, il Porta Nuova
Business
District
(17,7%), il CBD (7,6%).
Lievemente più statico
l’andamento
nel
semicentro (3,1%) e
nel resto del centro
(2,4%).
Mappa degli immobili locati
La presente mappa tematica è stata costruita sulla base di alcuni dei principali contratti di locazione
stipulati negli ultimi 12 mesi nel comune di Milano e nei paesi dell’hinterland. La mappa distingue le
zone in relazione al canone medio.
Zona
Dati
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
PN BD
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Centro
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Semi-centro
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Periferia
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Hinterland
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Conteggio di Indirizzo totale
Somma di Superficie totale
Media di Superficie totale
Media di Canone totale
CBD
Totale
39
32.985
846
387
39
73.873
1.894
312
19
11.415
601
333
22
120.451
5.475
224
52
86.227
1.658
182
22
48.447
2.202
145
193
373.398
1.935
266
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Andamento delle Compravendite
Le transazioni registrate nel II semestre 2015 sono state 348, in crescita del 15,7% rispetto a quelle
rilevate durante il corso del II semestre del 2014. Nel I trimestre 2016 si sono registrate 106 transazioni,
in calo rispetto allo stesso trimestre
del 2015 (142).
In termini di variazione tendenziale
annua, dopo un IV trimestre negativo
nel 2014 (-26,2%), si è rilevata una
crescita nel Q1 2015 (+7,3%), che si è
confermata anche nel Q2 (+13,8). Nel
III trimestre le transazioni hanno
subito un sensibile calo (-39,3%),
mentre nel Q4, grazie alle 249
transazioni realizzate, la tendenza si è
nuovamente invertita e la variazione
ha raggiunto il picco massimo di
+80,8. Nel primo trimestre del 2016 la
variazione è stata negativa (-25,8%).
Canoni
Dall’analisi dei contratti di locazione ed attraverso l’esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre
alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazioni medi e prime ripartiti per zona. In particolare, data
la distribuzione degli immobili ad uso direzionale nella città
RENT €/m q/a - Q2 2016
ROMA
di Roma, sono state individuate 4 macroaree quali, il
PRIME RENT A
AVERAGE RENT
REGIME
centro, il semicentro, la zona Eur e la zona periferica, che
CBD
300
400
Centro
280
355
racchiude anche i sottomercati Fiumicino Corridor, East
Sem icentro
215
270
Inner Gra e South-East Inner Gra.
Eur
240
305
Periferia
110
155
Il prime rent delle locazioni avvenute al Q2 2016 è di 400
MEDIA
230
295
€/mq/anno, dato equivalente rispetto a quello rilevato
nello stesso trimestre dell’anno precedente, pari a 400 €/mq/anno.
Si precisa che i canoni “prime” a regime subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali
incentivi (es. free rent, step-up ecc.).
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Rendimenti
I valori dei rendimenti prime (lordi) rispetto al trimestre precedente
sono rimasti stabili. In centro il rendimento si attesta sul 5,70%.
Take Up
ROMA
CBD-Centro
Sem icentro
Eur
Periferia
MEDIA
YIELDS (%) Q2 2016
PRIME
5,70%
6,50%
6,50%
7,80%
6,63%
Il take up stimato nel corso del H1 2016 è stato di circa 125.000 mq* (considerando i principali operatori
ed una quota frammentata tra operatori minori). E’ necessario, tuttavia, sottolineare che per la città di
Roma la quota di mercato attribuita ad operatori non istituzionali può essere considerata maggiore
rispetto al mercato di Milano.
*si precisa che il take up in questo caso potrebbe ridursi in quanto un’importante transazione potrebbe subire modifiche
successive.
Take Up per Macrozone
Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12 mesi relativa al take up declinato per macro zone.
Nel corso dell’ultimo trimestre
in esame, l’EUR risulta essere la
macrozona
di
preferenza
facendo registrare il 56,7% del
take up totale. Seguono il CBD
(24,7%), e il resto del centro
(12,8%). Più staticità per quanto
riguarda il semicentro (5,8%) e
soprattutto la periferia (0%) che
include anche le zone di
Fiumicino Corridor, East Inner
Gra e South-East Inner Gra.
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Mappa degli Immobili Locati
La presente mappa tematica è stata costruita sulla base di alcuni dei principali contratti di locazione
stipulati negli ultimi 12 mesi nel comune di Roma. La mappa distingue le zone in relazione al canone
medio.
Zona
Dati
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie2
Media di Canone
Centro
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie2
Media di Canone
Semicentro
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie2
Media di Canone
EUR
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie2
Media di Canone
Fiumicino Corridor Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie2
Media di Canone
East Inner Gra
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie2
Media di Canone
Periferia
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie2
Media di Canone
Conteggio di Indirizzo totale
Somma di Superficie totale
Media di Superficie2 totale
Media di Canone totale
Totale
CBD
43
45.308
1.054
295
23
36.271
1.577
312
14
10.953
782
287
45
137.526
3.056
235
2
9.600
4.800
228
7
21.679
3.097
133
1
1.650
1.650
180
135
262.987
1.948
265
Si precisa che i canoni medi risultanti nella tabella in alto si riferiscono solo ai contratti analizzati e non
rappresentano necessariamente i valori medi dei canoni di zona.
Il presente report non deve costituire la base per negoziazioni o transazioni senza una specifica e qualificata assistenza
professionale. Malgrado i fatti e i dati ivi contenuti siano stati controllati, Gabetti Property Solutions S.p.A. non fornisce alcuna
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