Perizia

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
All’Ill.mo Giudice delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di
Firenze Dr. Domenico Ammirati
PREMESSA
In data 13 gennaio 2010 la S.V.I. nominava il sottoscritto Arch. Andrea
Butti, residente a Figline Valdarno in via Fiorentina n.86, iscritto all’Albo
degli Architetti della Provincia di Firenze con il numero 7213 ed all’Albo
dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Firenze con il numero 8960,
Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura esecutiva immobiliare
n.415/08
R.G.
promossa
dalla
XXXXXXXXXXXX
contro
la
XXXXXXXXXXXX.
Nella stessa data il sottoscritto compariva davanti alla S.V.I. e dopo
aver dichiarato di accettare l’incarico e prestato il giuramento
promissorio di rito veniva a conoscenza dei quesiti, che si riportano in
sintesi:
Provveda il consulente al necessario per la vendita dei beni pignorati
fornendo i seguenti elementi: 1. Identificazione dei beni; 2.Descrizione
dei beni; 3.Stato di possesso; 4.Esistenza di formalità che resteranno a
carico dell’acquirente; 5. Esistenza di formalità che saranno cancellate
e non saranno opponibili all’acquirente; 6. Verifica della regolarità
edilizia e urbanistica; 7.Stima del valore di mercato e del prezzo base
d’asta; 8.Valore delle singole quote e divisibilità in caso di
comproprietà; 9.Regime impositivo della vendita; 10.Certificazione
energetica ove necessario; 11.Riepilogo in caso di più lotti.
Le operazioni avevano inizio lo stesso 13 gennaio 2010 alle ore 11,30
presso l’Agenzia del Territorio di Firenze.
1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO
Ubicazione: Comune di Figline Valdarno, provincia di Firenze.
-indirizzo: via del Giglio n.66, classificata al P.R.G. del Comune di
Figline Valdarno come Area B2, “Area ad Edilizia Residenziale
Estensiva con prevalenza di unità mono e bifamiliari”; via Francesco
Petrarca n.127 classificata al P.R.G. del Comune di Figline Valdarno
come Area B1, “Area ad Edilizia Residenziale oltre i due piani e mista
con prevalenza di condomini”.
-identificazione catastale e verifica corrispondenza con l’atto di
pignoramento: l’Atto di Pignoramento riguarda beni - e relativi accessori
– che si ritiene opportuno dividere in due lotti distinti. Il primo
(costituente il Lotto 1) consiste nella piena proprietà dell’appartamento
sito in Figline Valdarno, via del Giglio n.66, Piano Terzo, meglio
identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Figline Valdarno al
Foglio 21, Part.372, Sub.9, categoria A/2, classe 4, consistenza 6,5
vani catastali, rendita catastale € 604,25 (euro Seicentoquattro/25). Fa
parte degli accessori di questo appartamento (e dello stesso Lotto 1) il
locale ad uso autorimessa, sito nel medesimo Comune, via del Giglio,
Piano Terreno, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Figline
Valdarno al Foglio 21, Part.450, Sub.5, categoria C/6, classe 4,
consistenza mq. 14 (quattordici), rendita catastale € 67,97 (euro
Sessantasette/97).
Il Lotto 2, invece, consiste nella piena proprietà per 1/6 (un sesto) e
nella nuda proprietà per 2/6 (due sesti) di:
- appartamento sito in Figline Valdarno, via F. Petrarca n.127, Piano
Terzo, meglio individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Figline
Valdarno al Foglio 32, Part. 776, Sub. 26, categoria A/2, classe 5,
2
consistenza
7
vani
catastali,
rendita
€
759,19
(euro
Settecentocinquantanove/19);
- locale ad uso autorimessa, al Piano Seminterrato, individuato al
Catasto Fabbricati del Comune di Figline Valdarno al Foglio 32, Part.
776, Sub.9, categoria C/6, classe 6, consistenza mq. 18, rendita
catastale € 119,92 (euro centodiciannove/92);
- locale ad uso autorimessa, al Piano Terreno, individuato al Catasto
Fabbricati del Comune di Figline Valdarno al Foglio 32, Part. 776,
Sub.34, categoria C/6, classe 6, consistenza mq. 12, rendita catastale
€ 79,95 (euro settantanove/95).
I beni oggetto della procedura risultano intestati alla XXXXXXXXXXXX,
nata
a
XXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXX,
via
il
XXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXX,
e
residente
codice
in
fiscale
XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX.
Presso l’Agenzia del Territorio di Firenze i beni non risultano
correttamente intestati, stante lo stato di aggiornamento dei passaggi
intermedi (Successione legittima a XXXXXXXXXXXX, presentata
all’Agenzia delle Entrate, Ufficio di Firenze 1, il giorno 15 ottobre 2003
al n.75 vol. 36 e Atto di Donazione del 1 luglio 2004, rep. 11254 del
Notaio Vincenzo Persiani in Figline Valdarno) dettagliatamente riportati
più avanti.
Pertanto, il sottoscritto C.T.U. ha provveduto a presentare istanza di
Variazione Intestazione Immobile, presa in carico dall’Agenzia del
Territorio il giorno 15 marzo 2010 con il n. 08189200.
I
dati
catastali
pignoramento
corrispondono
promosso
con
da
quelli
indicati
nell’Atto
XXXXXXXXXXXX
di
contro
XXXXXXXXXXXX, regolarmente trascritto ad Arezzo il giorno 3 ottobre
3
2008, R.P. n.12763. Il suddetto atto di pignoramento riguarda i diritti e i
beni sopra individuati.
-coerenze:
Lotto 1: Grifoni-Piantini, parti condominiali, s.s.a. (per l’appartamento
sito in via del Giglio n.66, Piano Terzo), parti condominiali, s.s.a. (per il
locale autorimessa afferente al medesimo appartamento);
Lotto 2: Piazzesi, Lorini, parti condominiali, s.s.a. (per l’appartamento
sito in via F. Petrarca n.127, Piano Terzo), parti condominiali su più lati,
s.s.a.
(per
i
due
locali
autorimessa
afferenti
al
medesimo
appartamento).
-data della costruzione:
Lotto 1: data anteriore al 1 settembre 1967;
Lotto 2: Concessione Edilizia n.79 del 24 maggio 1984 (relativamente
ai Subb.9 e 26) e Concessione Edilizia n.92 del 24 giugno 1989
(relativamente al box esterno di cui al Sub. 34);
-provenienza: i beni di cui al Lotto 1 risultano pervenuti alla
XXXXXXXXXXXX in forza di titoli legittimi e specificamente dal
XXXXXXXXXXXX (nato a XXXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXXXX), in
ordine ad atto di compravendita ai rogiti Notaio Vincenzo Persiani di
Figline Valdarno in data 7 luglio 2003, Rep. 8994, Fascicolo 1545,
trascritto alla competente Agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità
Immobiliare, di Arezzo in data 14 luglio 2003, R.P. 9305. Al predetto
XXXXXXXXXXXX la succitata unità immobiliare era pervenuta in epoca
anteriore al ventennio.
I beni di cui al Lotto 2 risultano pervenuti alla XXXXXXXXXXXX in
forza di titoli legittimi e, per la quota indivisa in ragione di 1/6 (un sesto)
della
piena
proprietà,
per
successione
legittima
al
padre
XXXXXXXXXXXX, nato a XXXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXXXX e
4
deceduto in data XXXXXXXXXXXX, di cui alla dichiarazione presentata
all’Agenzia delle Entrate, Ufficio di Firenze 1, il giorno 15 ottobre 2003
al n.75 vol. 36, trascritta all’Agenzia del Territorio - Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Arezzo in data 10 novembre 2003, R.P.
15021.
Quanto alla quota indivisa di 2/6 (due sesti) del diritto di nuda proprietà,
i beni di cui al Lotto 2 meglio descritti sopra risultano pervenuti alla
XXXXXXXXXXXX dalla madre XXXXXXXXXXXX, in ordine ad Atto di
Donazione accettata ai rogiti Notaio Vincenzo Persiani di Figline
Valdarno in data 1 luglio 2004, Rep. 11254, trascritta all’Agenzia del
Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Arezzo in data 14 luglio
2004, R.P.9165. Al predetto XXXXXXXXXXXX, sopra generalizzato, la
quota indivisa di 1/2 (un mezzo) della piena proprietà (caduta in
successione) era pervenuta dai coniugi Sig.ri XXXXXXXXXXXX e
XXXXXXXXXXXX, in ordine ad atto pubblico di compravendita ai rogiti
Notaio Walter Balzano di San Giovanni Valdarno (AR) in data 16
febbraio 1999, Rep. 54467, trascritto all’Agenzia del Territorio –
Servizio di Pubblicità Immobiliare di Arezzo in data 12 marzo 1999,
R.P.2823.
Ai
predetti
coniugi
Sig.ri
XXXXXXXXXXXX
e
XXXXXXXXXXXX l’unità immobiliare era pervenuta in epoca anteriore
al ventennio.
2. DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO
-descrizione della zona: nel vigente Regolamento Urbanistico del
Comune di Figline Valdarno, l’area su cui è costruito l’edificio
condominiale di via del Giglio n.66 e le sue pertinenze è classificata
come Area B2, “Area ad Edilizia Residenziale Estensiva con
prevalenza di unità mono e bifamiliari”. Nel vigente Regolamento
5
Urbanistico dello stesso Comune, l’area su cui è costruito l’edificio
condominiale di via F. Petrarca n.127 e le sue pertinenze è classificata
come Area B1, “Area ad Edilizia Residenziale oltre i due piani e mista
con prevalenza di condomini”.
-caratteristiche sommarie: i beni oggetto della procedura riguardano
due appartamenti adibiti a civile abitazione e le relative pertinenze. Per
quanto riguarda l’appartamento sito in Figline Valdarno, via del Giglio
n.66 (Lotto 1), si tratta di una unità abitativa che occupa l’ultimo livello
(piano terzo) dell’edificio, alla quale si accede attraverso scala
condominiale. L’appartamento consta di ingresso, soggiorno, cucinapranzo, due camere, due bagni, oltre a un disimpegno, una veranda e
due terrazzi. Uno dei due terrazzi è un lastrico solare praticabile, che
comprende una parte coperta da una loggia. Dal resede condominiale,
che circonda il fabbricato sui lati Nord-Ovest e Nord-Est, si accede al
locale ad uso autorimessa.
L’appartamento sito in Figline Valdarno, via F. Petrarca n.127, (Lotto
2) è inserito al terzo ed ultimo piano di un fabbricato condominiale, cui
si accede attraverso un resede condominiale. Attraverso una scala
condominiale, senza ascensore, si raggiunge l’appartamento. Questo
comprende: ingresso-soggiorno, pranzo, cucina, ripostiglio, due
camere, due bagni, oltre disimpegno, due terrazze e cantina. Fanno
parte del medesimo Lotto 2 anche due locali autorimessa: il primo è
collocato al piano seminterrato dello stesso edificio condominiale,
mentre il secondo trova posto in un fabbricato ad un solo piano
costruito sul retro dell’edificio stesso.
-caratteristiche planimetriche dell’edificio con accessori e pertinenze:
l’ingresso all’edificio di cui al Lotto 1 avviene attraverso una porta in
metallo e vetro posta sulla pubblica Via del Giglio al numero civico 66.
6
Dal vano scala si accede all’appartamento, all’ultimo piano del
fabbricato. Nell’ingresso attestano i vani del soggiorno, della cucinapranzo e del disimpegno, che permette di raggiungere il bagno e le due
camere. Il secondo bagno è accessibile attraverso una delle camere.
Tutti i locali sono rifiniti ad intonaco civile (tinteggiato con varie
colorazioni), ad eccezione dei bagni, che dispongono di rivestimenti in
piastrelle ceramiche. Le porte interne sono in legno tamburato. Gli
infissi esterni sono tutti in legno con vetrocamera, ad eccezione di
quelli che chiudono la veranda, realizzata con infissi apribili in metallo e
vetro.
L’appartamento
dispone
di
tutti
gli
impianti
principali
(riscaldamento con caldaia a metano, impianto idrico, impianto
elettrico, impianto telefonico e antenna TV). Lo stato di manutenzione
dell’edificio nel suo complesso è buono, come anche quello
dell’appartamento e del vano accessorio. Le superfici nette calpestabili
dei vani utilizzabili risultano, salvo errori ed omissioni, le seguenti:
LOTTO 1
O
PIANO
TERREN
PIANO TERZO
PIANO
N.
VANO
DESCRIZIONE
SUPERFICIE
NETTA (MQ)
1
CAMERA
16,77
2
SOGGIORNO
32,11
3
CUCINA-PRANZO
19,74
4
INGRESSO
5,53
5
DISIMPEGNO
4,98
6
BAGNO
5,00
7
CAMERA
16,22
8
BAGNO
3,88
9
VERANDA
3,38
10
TERRAZZA
6,66
11
TERRAZZA-LASTRICO SOLARE
84,55
12
AUTORIMESSA
14,00
7
Per il Lotto 1, la superficie netta calpestabile totale è pari a mq.
104,23, oltre ad una superficie accessoria netta (veranda, terrazza,
terrazza-lastrico solare e autorimessa) pari a mq. 108,59. Tutti i vani
abitabili hanno altezza interna pari a cm. 300. Il locale autorimessa ha
una altezza pari a cm. 250.
L’edificio nel quale si trova l’appartamento di cui al Lotto 2 è posto su
lotto condominiale, con ingresso al vano scala attraverso una porta in
legno e vetro posta sul resede condominiale, cui si accede dalla
pubblica Via F. Petrarca al numero civico 127. Dal vano scala si
accede all’appartamento, all’ultimo piano del fabbricato. L’ingresso
immette nell’ampio soggiorno, attraverso cui si raggiungono i vani
pranzo e cucina, oltre al terrazzo sul prospetto principale dell’edificio.
Dal soggiorno si raggiunge anche il disimpegno dove si attestano tutti
gli altri vani dell’appartamento: due camere e due bagni. Il ripostiglio,
invece, è collocato accanto alla cucina ed è accessibile dal locale
pranzo. La terrazza sul fronte tergale è accessibile dai vani cucina,
pranzo e camera. Tutti i locali sono rifiniti ad intonaco civile (tinteggiato
in colore chiaro), ad eccezione dei bagni, che presentano rivestimenti
in piastrelle ceramiche. Le porte interne sono in legno tamburato. Gli
infissi esterni sono tutti in legno con vetrocamera. L’unità abitativa
dispone di tutti gli impianti principali (riscaldamento con caldaia a
metano, impianto idrico, impianto elettrico, impianto telefonico e
antenna TV). Il locale adibito ad autorimessa nell’edificio condominiale
(meglio identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Figline
Valdarno al Foglio 32, Part. 776, Sub.9) è collegato al vano scala del
condominio attraverso un corridoio interno, condominiale, che permette
di raggiungere anche il locale cantina al medesimo piano. L’altro vano
8
autorimessa, meglio identificato al Catasto Fabbricati del Comune di
Figline Valdarno al Foglio 32, Part. 776, Sub.34, è invece raggiungibile
attraverso il resede esterno asfaltato condominiale. Entrambe le
autorimesse sono dotate di apertura carrabile in metallo e presentano
una finitura interna ad intonaco civile, oltre ad una pavimentazione in
piastrelle ceramiche (Sub.9) o in cemento lisciato (Sub.34). Lo stato di
manutenzione dell’edificio nel suo complesso è buono, quello
dell’appartamento e dei vani accessori è molto buono.
Le superfici nette calpestabili dei vani utilizzabili risultano, salvo errori
ed omissioni, le seguenti:
LOTTO 2
TERRATO
TERRENO
PIANO
PIANO
SEMIN-
PIANO TERZO
PIANO
N.
DESCRIZIONE
SUPERFICIE
NETTA (MQ)
1
CUCINA
6,00
2
INGRESSO-SOGGIORNO
26,04
3
BAGNO
6,69
4
CAMERA
15,11
5
BAGNO
4,03
6
CAMERA
17,05
7
DISIMPEGNO
3,94
8
PRANZO
14,21
9
RIPOSTIGLIO
2,05
10
TERRAZZA (PROSP. FRONTALE)
19,59
11
TERRAZZA (PROSP. TERGALE)
20,00
12
CANTINA
5,10
13
LOCALE AUTORIMESSA
18,02
14
LOCALE AUTORIMESSA
(IN ANNESSO ESTERNO)
12,11
VANO
9
Per il Lotto 2, la superficie netta calpestabile totale è pari a mq. 95,12,
oltre ad una superficie accessoria netta (terrazze, cantina e
autorimesse) pari a mq. 74,82. Tutti i vani abitabili dell’appartamento
hanno altezza interna pari a cm. 270. Il locale cantina indicato con il
numero 12 alla precedente tabella presenta un’altezza utile netta pari a
cm. 210, analogamente al locale autorimessa indicato con il numero
13. L’altezza interna del locale autorimessa indicato con il numero 14 è,
infine, pari a cm. 235.
3.STATO DI POSSESSO DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Alla data del sopralluogo, i beni di cui al Lotto 1 risultano liberi.
I beni relativi al Lotto 2 risultano, invece, occupati dall’usufruttuaria
XXXXXXXXXXXX, come meglio descritto al punto seguente.
4.ESISTENZA DI FORMALITA’ CHE RESTERANNO A CARICO
DELL’ACQUIRENTE
Dalla documentazione ipo-catastale (Certificazione Notarile Attestante
Risultanze Ipotecarie e Catastali, a firma del Notaio Emilio Bonaca
Bonazzi in Firenze) consegnata al sottoscritto, risultano le seguenti
formalità - relative al Lotto 1 - che, a parere dello scrivente, resteranno
a carico dell’acquirente:
1) Contratto Preliminare di Vendita a favore del XXXXXXXXXXXX (nato
a
XXXXXXXXXXXX
il
XXXXXXXXXXXX,
codice
fiscale
XXXXXXXXXXXX) e contro XXXXXXXXXXXX, in ordine ad atto
pubblico ai rogiti Notaio Marco Chiostrini di Figline Valdarno in data 9
febbraio 2007 – Rep. 53.913, formalità trascritta ad Arezzo il giorno 12
febbraio 2007 – R.P. n.2207;
10
2) Domanda Giudiziale di Risoluzione del Contratto a favore del
XXXXXXXXXXXX (nato a XXXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXXXX,
codice fiscale XXXXXXXXXXXX) e contro XXXXXXXXXXXX, giusta
citazione promossa avanti al Tribunale di Firenze, ritualmente notificata
in data 14 maggio 2007 Cron. 7423, formalità trascritta ad Arezzo il
giorno 20 giugno 2007, R.P. n.8748. Richiedente: XXXXXXXXXXXX,
XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX.
Dalla documentazione succitata, non risultano altre formalità che
resteranno a carico dell’acquirente del Lotto 1.
Riguardo ai beni di cui al Lotto 2, risulta la seguente formalità:
- USUFRUTTO VITALIZIO a favore della XXXXXXXXXXXX (nata a
XXXXXXXXXXXX
il
XXXXXXXXXXXX,
codice
fiscale
XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX) per la quota indivisa di 4/6
(quattro sesti), come risulta da Atto di Donazione accettata ai rogiti
Notaio Vincenzo Persiani di Figline Valdarno in data 1 luglio 2004, Rep.
11254, trascritta all’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità
Immobiliare di Arezzo in data 14 luglio 2004, R.P.9165.
5. ESISTENZA DI FORMALITA’ CHE SARANNO CANCELLATE E
NON SARANNO OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
Dalla documentazione ipotecaria consegnata al sottoscritto in sede di
conferimento di incarico, risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli:
1) IPOTECA VOLONTARIA per la complessiva somma di € 220.000,00
(euro Duecentoventimila/00), di cui € 110.000 (euro Centodiecimila/00)
in linea capitale, a favore di XXXXXXXXXXXX con sede in
11
XXXXXXXXXXXX
(codice
fiscale
XXXXXXXXXXXX)
e
contro
XXXXXXXXXXXX, in ordine ad atto pubblico di mutuo fondiario ai rogiti
Notaio Vincenzo Persiani di Figline Valdarno in data 27 giugno 2006 –
Rep. 15559, Fascicolo n.3735 – formalità trascritta ad Arezzo il giorno
7 luglio 2006, R.P. n.2859. Si precisa che detta formalità interessa
unicamente i beni di cui al Lotto 1.
2) IPOTECA GIUDIZIALE per la complessiva somma di € 45.000,00
(euro
Quarantacinquemila/00),
di
cui
€
34.461,42
(euro
Trentaquattromilaquattrocentosessantuno/42) in linea capitale, a favore
di XXXXXXXXXXXX con sede in XXXXXXXXXXXX (codice fiscale
XXXXXXXXXXXX) e contro XXXXXXXXXXXX, in ordine a Decreto
Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze in data 12 ottobre 2007,
formalità trascritta ad Arezzo il giorno 24 ottobre 2007, R.P. n.5380. Si
precisa che detta ipoteca grava sui beni di cui al Lotto 1 e al Lotto 2.
Richiedente: XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX.
3) PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore della XXXXXXXXXXXX
con sede in XXXXXXXXXXXX (codice fiscale XXXXXXXXXXXX) e
contro XXXXXXXXXXXX, giusto atto debitamente notificato in data 26
agosto 2008 Cron.1373, formalità trascritta ad Arezzo il giorno 3
ottobre 2008, R.P. n.12763. Si precisa che detta formalità grava sui
beni di cui al Lotto 1 e al Lotto 2. Precetto notificato in data 29 luglio
2008
per
la
complessiva
somma
Quarantamilaquattrocentosessanta/07),
occorrende.
Richiedente:
di
€
oltre
XXXXXXXXXXXX,
40.460,07
interessi
e
(euro
spese
XXXXXXXXXXXX,
XXXXXXXXXXXX.
4) DECRETO DI SEQUESTRO CONSERVATIVO fino alla concorrenza
di € 900.000,00 (euro Novecentomila/00) a favore dell’Agenzia delle
12
Entrate, Ufficio di Firenze 1, con sede in Firenze (codice fiscale
94088520484) e contro XXXXXXXXXXXX, giusto atto amministrativo
emesso dalla Commissione Tributaria di Firenze in data 10 ottobre
2008 n.1799/2008, formalità trascritta ad Arezzo il giorno 05 novembre
2008, R.P. n.14228. Detto provvedimento cautelare grava sui beni di
cui al Lotto 1 e al Lotto 2. Richiedente: Agenzia delle Entrate – Ufficio
di Firenze 1 – via S. Caterina n.23, Firenze.
6.
REGOLARITA’
EDILIZIA
ED
URBANISTICA
DEI
BENI
PIGNORATI
Riguardo al Lotto 1, l’edificio di cui fa parte l’appartamento con
accessori e pertinenze, come detto, è stato edificato in data anteriore al
1 settembre 1967. I beni di cui al Lotto 1 sono stati interessati dai
seguenti titoli abilitativi edilizi:
1) Licenza Edilizia n.49 del 11 maggio 1963, rilasciata dal Comune di
Figline Valdarno;
2) Concessione Edilizia n.155 del 23 novembre 1981, per la
“Realizzazione di una tettoia in muratura”, rilasciata dal Comune di
Figline Valdarno;
3) Concessione Edilizia in Sanatoria n.203/1998 del 29 maggio 1998
per “Realizzazione di due piccoli ampliamenti per la costruzione di una
veranda e l’ampliamento di una tettoia” rilasciata ai sensi dell’Art.35
della L.47/1985 e s.m.i., di cui alla Pratica Edilizia presentata in data 30
marzo 1995, Prot. 6116 del Comune di Figline Valdarno.
4) Denuncia di Inizio Attività n. 52/2003, di cui al Prot. N.5603 del 06
marzo 2003, relativa a “Modifiche interne ad edificio per civile
abitazione” e successiva Dichiarazione di Fine Lavori e Certificazione
13
di Conformità dell’opera realizzata a progetto presentato di cui al Prot.
11139 del 13 maggio 2003 del Comune di Figline Valdarno.
5) Denuncia di Inizio Attività n.136/2004 del Comune di Figline
Valdarno, di cui al Prot. N.7824 del 30 aprile 2004, relativa a
“Realizzazione di opere interne, relative ad un fabbricato ad uso civile
abitazione (demolizione di muro portante e realizzazione di un arco)”;
6) Denuncia di Inizio Attività n.151/2006, presentata in data 5 maggio
2006, relativa a “Progetto di manutenzione straordinaria per il
rifacimento della copertura piana di un edificio plurifamiliare per civile
abitazione”.
Lo stato di fatto dell’appartamento e delle pertinenze di cui al Lotto 1,
alla data attuale, non risulta conforme a quanto autorizzato dagli atti
abilitativi edilizi depositati presso l’archivio del Comune di Figline
Valdarno: la difformità consiste nella realizzazione di un bagno con
ampliamento della Superficie Utile Lorda (vedi tavole grafiche allegate).
Dall’indagine eseguita, infatti, non risulta rilasciato il titolo abilitativo
edilizio afferente la seguente pratica edilizia:
- Concessione Edilizia n.45/2006 di cui al Prot. 14300 del 20 luglio
2006, relativa alla “Realizzazione di un bagno con ampliamento una
tantum del 20% della S.U.L.”. L’abuso si ritiene sanabile attraverso la
presentazione di idonea richiesta di titolo abilitativo in sanatoria, con
corresponsione di oneri, avente un costo stimato di € 5000,00 (euro
Cinquemila/00).
14
In seguito non risultano depositate presso l’Ufficio Urbanistica/Edilizia
Privata del Comune di Figline Valdarno altre pratiche riguardanti il Lotto
1 dei beni in esame.
Si precisa, inoltre, che la planimetria depositata presso l’Agenzia del
Territorio, Dich. Prot. n.174716 del 16 maggio 2003, non rispecchia
fedelmente lo stato di fatto dell’immobile, in particolare perché non
prevede l’ampliamento abusivo e l’apertura tra il vano cucina-pranzo e
il soggiorno. Dalla ricerca svolta, l’appartamento non risulta provvisto di
regolare Licenza di Abitabilità.
I beni di cui al Lotto 2, censiti al Catasto Fabbricati del Comune di
Figline Valdarno, Foglio 32, Part. 332, Subb.9 e 26, risultano edificati a
seguito dei seguenti titoli abilitativi edilizi rilasciati dal Comune di Figline
Valdarno: Concessione Edilizia n.79 del 24 maggio 1984;
Variante
n.85 del 26 maggio 1984 e successiva Variante n.22 del 13 febbraio
1986. Il locale ad uso autorimessa di cui al Sub.34 è stato edificato in
seguito a Concessione Edilizia n.92 del 24 giugno 1989.
In seguito, non risultano depositate presso l’Ufficio Urbanistica/Edilizia
Privata del Comune di Figline Valdarno altre pratiche riguardanti i beni
di cui al Lotto 2. Lo stato di fatto dell’appartamento e delle pertinenze di
cui al Lotto 2, alla data attuale, risulta conforme a quanto autorizzato
dagli atti abilitativi edilizi depositati presso l’archivio del Comune di
Figline Valdarno. Dalla ricerca svolta, l’appartamento non risulta
provvisto di regolare Licenza di Abitabilità.
7.STIMA VALORE DI MERCATO E PREZZO BASE D’ASTA
Valore finale di mercato dei beni: la valutazione dei beni sopradescritti
viene compiuta per analogia con i prezzi di mercato attribuiti ad
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immobili e terreni con caratteristiche simili, inseriti nei medesimi
contesti territoriali, considerando anche lo stato di manutenzione
dell’immobile, il grado di finitura, le caratteristiche degli impianti
presenti, lo stato di occupazione, per cui il più probabile valore finale di
mercato dei beni aggiornato al mese di Marzo 2010 risulta pari a:
Beni
immobili
di
cui
al
Lotto
1
–
€
265.000,00
(Euro
Duecentosessantacinquemila/00) per un valore delle quote di beni
pignorati
(intera
quota)
pari
a
€
265.000,00
(Euro
Duecentosessantacinquemila/00).
Beni
immobili
di
cui
al
Lotto
2
–
€
243.000,00
(Euro
Duecentoquarantatremila/00) per un valore delle quote dei beni
pignorati (1/6 della piena proprietà + 2/6 della nuda proprietà) pari a €
89.100,00 (Euro Ottantanovemilacento/00).
Considerando, però, la particolari modalità di acquisto, i tempi ristretti
per il pagamento e le rigide modalità di trasferimento previste in caso di
vendita all’asta, si propone un più conveniente:
PREZZO BASE DI ASTA delle quote dei beni pignorati pari a:
Lotto 1: € 210.000,00 (Euro Duecentodiecimila/00)
Lotto 2: € 71.500,00 (Euro Settantunomilacinquecento/00)
8. REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA
I beni stimati risultano di proprietà della XXXXXXXXXXXX, persona
fisica, pertanto il trasferimento dei beni non risulta soggetto ad aliquota
IVA. Il regime impositivo della vendita prevede, salvo particolari
agevolazioni (quali l’acquisto della c.d. prima casa), un’imposta di
registro, un’imposta ipotecaria e un’imposta catastale per un totale
complessivo pari a circa il 10% (dieci per cento) dell’importo di
aggiudicazione.
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9. CERTIFICAZIONE ENERGETICA DELL’EDIFICIO
In mancanza di documentazione al riguardo presente agli atti relativa
alla Certificazione Energetica dell’Edificio, si è provveduto a ridurre gli
importi relativi ai prezzi base d’asta di un importo pari a € 3000,00
(euro Tremila/00).
10. RIEPILOGO
Lotto 1 – Piena proprietà di:
- appartamento adibito a civile abitazione, facente parte di edificio
condominiale su tre piani fuori terra, di cui occupa l’ultimo piano, sito
nel Comune di Figline Valdarno, via del Giglio n.66, individuato al
Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio di Mappa n.21 Part.
372, Sub.9, categoria A/2, classe 4, consistenza 6,5 vani catastali,
rendita € 604,25 (euro Seicentoquattro/25). Detto appartamento è
formato da
ingresso, soggiorno, cucina-pranzo, due camere,
disimpegno e due bagni, per una superficie totale di mq. 104,23 netti
calpestabili, oltre ad una veranda, un terrazzo, un terrazzo-lastrico
solare ed una autorimessa, per una superficie netta pari a mq. 108,59.
Il bene risulta libero ed in buono stato di manutenzione. Coerenze:
Grifoni-Piantini, s.s.a.;
- locale ad uso autorimessa, al piano terreno ed accessibile da resede
condominiale, censito al Catasto Fabbricati dello stesso Comune al
Foglio di Mappa n.21 Part. 450, Sub. 5, categoria C/6, classe 4,
consistenza mq. 14 (quattordici), rendita catastale € 67,97 (euro
Sessantasette/97). Il bene risulta libero ed in buono stato di
manutenzione. Coerenze: parti condominiali, s.s.a.
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Prezzo
base
d’asta
LOTTO
1:
€
210.000,00
(Euro
Duecentodiecimila/00).
Lotto 2 – Quota di 1/6 (un sesto) di piena proprietà e quota di 2/6 (due
sesti) di nuda proprietà di:
- appartamento adibito a civile abitazione, facente parte di edificio
condominiale su tre piani fuori terra, di cui occupa l’ultimo piano, sito
nel Comune di Figline Valdarno, via F. Petrarca n.127, individuato al
Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio di Mappa n.32 Part.
776, Sub. 26, categoria A/2, classe 5, consistenza 7 vani catastali,
rendita
€
759,19
(euro
Settecentocinquantanove/19).
Detto
appartamento è formato da ingresso-soggiorno, cucina, pranzo, due
camere, disimpegno e due bagni, per una superficie totale di mq. 95,12
netti calpestabili, oltre a due terrazze e una cantina al piano
seminterrato, per una superficie netta pari a mq. 44,69. Lo stato di
conservazione del bene è molto buono. Il bene risulta occupato
dall’usufruttuario. Coerenze: Piazzesi, Lorini, parti condominiali, s.s.a.;
- locale ad uso autorimessa, al piano seminterrato, accessibile da
resede condominiale e da corridoio interno a comune, censito al
Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio di Mappa n.32 Part.
776, Sub. 9, categoria C/6, classe 6, consistenza mq. 18 (diciotto),
rendita catastale € 119,92 (euro Centodiciannove/92). Lo stato di
conservazione del bene è molto buono. Il bene risulta occupato
dall’usufruttuario. Coerenze: resede condominiale, parti condominiali,
s.s.a.;
- locale ad uso autorimessa, al piano terreno, su corpo di fabbrica
separato dai precedenti e prospiciente il prospetto tergale dell’edificio
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condominiale. Detta autorimessa è accessibile da resede condominiale
ed è censita al Catasto Fabbricati dello stesso Comune al Foglio di
Mappa n.32 Part. 776, Sub. 34, categoria C/6, classe 6, consistenza
mq. 12 (dodici), rendita catastale € 79,95 (euro Settantanove/95). Lo
stato di conservazione del bene è molto buono. Il bene risulta occupato
dall’usufruttuario. Coerenze: resede condominiale, s.s.a.
Prezzo base d’asta LOTTO 2: € 71.500 (Euro Venticinquemila/00)
CONCLUSIONI: la presente relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio
con allegati viene depositata in singola copia originale oltre ad una
copia della sola relazione ed ad un cd-rom contenente la relazione ed
ogni allegato, si allega, altresì, una copia epurata dai dati sensibili, ai
sensi della vigente normativa sulla privacy. Vengono altresì depositati
tutti i documenti a suo tempo consegnatami per l’espletamento
dell’incarico peritale e precisamente i documenti ipo-catastali relativi
alla procedura esecutiva immobiliare. Ritenendo di aver espletato, in
ogni sua parte, il mandato affidatomi, rassegno la presente relazione,
rimanendo a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Firenze, lì 15 marzo 2010.
Il C.T.U. Arch. Andrea Butti
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