écologie de la maison - Il Villaggio Globale

écologie de la maison - Il Villaggio Globale

écologie
de la
maison
guide de la bonne gestion et entretien de la maison
index
1 - bien vivre dans la maison
3
1.1 -
1.2 -
1.3 -
1.4 -
3
4
6
6
Salubrite
Confort thermique
Confort acoustique
Securite dans l’enceinte de la maison
2 - prendre soin de la maison
2.1 -
2.2 -
2.3 -
2.4 -
2.5 -
Le nettotage
Portes et fenetres
Les murs
La conservation de aliments
La gestion des ordures menageres
7
7
10
10
11
12
4 - domicile personnel
19
4.1 - Acheter une maison
4.2 - Le crédit ou prêt hypothécaire
19
22
5 - la maison en location
24
5.1 -
5.2 -
5.3 -
5.4 -
5.5 -
5.6 -
24
25
26
28
31
32
Le contrat de location
Droits et devoirs du bailleur et du locataire
Types de contrat de location
Normes générale set procédures de la location
L’expulsion
Les factures
6 - declaration de conformité ou certificat
d’aptitude au logement
33
6.1 - Définition
6.2 - Utilité
6.3 - Procédure d’obtention
33
33
33
3 - dispositifs: fonctionnement et entretien 13
7 - vivre in copropriété
34
3.1 -
3.2 -
3.3 -
3.4 -
3.5 -
7.1 - La copropriété
7.2 - Le reglement
34
34
NUMéros utiles
37
2
Systeme d’exploitation du gaz
Systeme electrique
Systeme d’approvisionnement en eau et de vidange
Le système de chauffage
Économie d’energie
13
14
15
16
17
1.1.
1
bien vivre
dans la maison
Salubrite
La maison est sûrement un des endroits où
nous passons la plupart de notre temps:
L’environnement domestique a une grande
influence sur notre état de santé et celui de
notre famille. Les diverses activités que nous
accomplissons sur les murs de la maison peuvent parfois compromettre l’état de salubrité
de notre habitation. La saleté, la poussière et
la moisissure sont les principaux énnémis de
l’hygiène, et doivent être combattus pour protéger la qualité de la vie domestique.
Avant d’apprendre à intervenir plus éfficacement sur l’entretien des logements, il est
important d’insister sur les bonnes pratiques
qui permettent de minimiser les situations de
manque d’hygiène.
La saleté et la poussière.
Il ya des facteurs qui peuvent conduire à l’accumulation des poussières et des matières
organiques produites par la vie domestique
à la maison ou introduites de l’extérieur; ces
microdépôts deviennent au fur et en mesure,
un nid dans lequel les bactéries et les acariens
se développent et se multiplient, conduisant à
deux types de souffrance: les premiers peu-
vent causer des problèmes de l’inconfort et de
respiration, les seconds des allergies.
Suggestions:
• Dans l’ameublement d’une maison, ne
vous limitez pas exclusivement à l’aspect
esthétique: Évitez les rideaux lourds ou
difficiles à laver, avec des dessins et des
textures, tapis et moquette en permanence sous lesquels se déposent poussières et saleté.
• Conseiller les membres de la famille de
se nettoyer les chaussures avant d’entrer
dans la maison et prendre soin de les laver souvent,
• Toujours se laver les mains lorsque vous
revenez à la maison, de l’extérieur,
• Les animaux domestiques, le cas
échéant, doivent être entretenus et nettoyés fréquemment.
La moisissure
Nombreuses sont les activités qui produisent de l’humidité à l’intérieur de la maison.
Lorsque l’humidité est maintenue longtemps
dans les chambres, elle cause des problèmes
de condensation et favorise la formation de la
moisissure. Les problèmes de condensation
se posent principalement pendant les sai3
sons froides et se concentrent sur l’intérieur
des murs qui sont en contact avec l’extérieur,
en particulier dans les coins cachés par les
armoires, canapés, etc... En plus d’endommager précocement les surfaces murales, la
moisissure a un impact négatif non seulement
sur le climat intérieur de la maison, mais également sur la santé des résidents.
Suggestions:
• La meilleure solution pour évacuer de
l’appartement le mauvais climat, l’air humide et plein de polluants volatiles est de
faire une aération adéquate. Il est généralement suffisant d’aérer la maison pour
1-5 minutes, en ouvrant les fenêtres si la
circulation de l’air est maintenue, ou pour
5 à 10 minutes si la circulation de l’air est
plus lente. Cela devrait être répété 2 à 4
fois par jour. L’aération doit être faite avec
l’air externe, qui est plus frais: en été, il
est conseillé d’aérer à fond pendant les
heures du soir ou très tôt le matin.
• Aérer la maison indépendamment des
conditions météorologiques: L’air frais
externe est de plus en plus sec par rapport à l’air du milieu extérieur.
• Certaines pièces de l’appartement
contiennent une forte humidité: salle de
4
bains, cuisine et chambres. C’est une erreur d’aérer ces pièces en ouvrant toute
grande la porte qui communique avec les
autres pièces de la maison parce que,
faisant ainsi, au lieu d’évacuer l’humidité,
elle se propage dans d’autres salles. Si
les chambres sont très humides, il est
préférable de fermer la porte et procéder
à l’aération en ouvrant la fenêtre.
• Disposer d’ un indicateur d’humidité. Le
taux d’humidité dans les chambres doit
être conservé de préférence entre 45%
et 55%
Confort
thermique
que l’on obtiendrait sur une surface pavée. La
végétation autour du bâtiment pourrait fournir
de l’ombre; régler la température extérieure
pendant l’été; en hiver, elle permet l’infiltration
du rayonnement solaire.
Pour atteindre un bon niveau de confort thermique, en hiver comme en été, une bonne
gestion des «ressources» de votre appartement est fondamentale. Voici la “bonne
conduite“ à tenir pour vous permettre d’atteindre un état de bien-être personnel. En
outre, la présence du jardin avec pelouse, arbustes et arbres, peut réduire la température
de l’air au niveau du sol par rapport à celle
Eté: Coseils pour le rafraichissement.
• Ombrage des fenêtres pour éviter la surchauffe de l’appartement: Pendant l’été,
les fenêtres disposes sur les façades sud
et ouest devraient être dotées de tentes,
rideaux et stores. L’installation de tentes
et/ou d’objets similaires doit être de commun accord avec la copropriété, particulièrement en ce qui concerne le type et
1.2.
la couleur. Avant d’installer la tente,il est
nécessaire de contacter l’administration.
• Aération naturelle: En été, il est conseillé
de garder les fenêtres fermées tant que
possible au moins en milieu de journée
et aérer l’appartement dans les heures
les plus fraîches. Pendant la journée, il
est conseillé d’utiliser majoritairement les
fenêtres donnant sur le côté nord du bâtiment, parce qu’elles restent longtemps
dans l’ombre au courant de la journée,
surtout pendant les heures les plus
chaudes.
• Réduction des sources de chaleur
internes
Hiver: Conseils pour réduire les coûts de
chauffage
• Ne pas aérer les pièces pendant trop
longtemps. Il est préférable de faire circuler l’air en ouvrant complètement deux fenêtres situées sur deux cotés opposés de
l’appartement, pendant quelques minutes
et puis les refermer. Il n’est pas utile de
garder longtemps les fenêtres légèrement
ouvertes, auquel cas la chaleur aura tendance à quitter, obligeant ainsi le système
de chauffage interne à travailler plus.
• Pendant la cuisson des aliments il est
préférable d’utiliser l’aspirateur dans la
cuisine. Cette solution améliore le confort
intérieur de l’appartement, surtout en hivers lorsque l’ouverture des fenêtres peut
provoquer des courants d’air trop froid.
• Pendant la nuit, déroulez les volets pour
garder la maison à chaud
• Réglez la température à 19-20 degrés
en fonction de vos besoins. Pour limiter
la consommation du chauffage, s’assurer que la température à l’intérieur de la
maison ne dépasse pas 20 ° C. On estime qu’un seul degré d’augmentation de
température entraîne une augmentation
de consommation d’environ 8%.
• Utilisez des vêtements chauds même à
l’intérieur de la maison.
• Dans le cas où vous avez chaud à la maison, plutôt que d’ouvrir les fenêtres pour
abaisser la température, il est préférable
d’abaisser la température du thermostat
de 1-2 ° C.
• Fermer toujours les portes des pièces et
locaux non utilisés.
• L’utilisation des rideaux lourds pour les
fenêtres permet de conserver la chaleur
dans la maison et d’en éviter les pertes
inutiles.
• Monter des étagères à environs 10 centimètres au-dessus des radiateurs afin de
diriger l’air vers le milieu de la pièce.
• Fixer du matériel isolant derrière le radiateur et la surface inférieure du plateau
avec la partie réfléchissante orientée vers
le radiateur.
• Purger périodiquement les radiateurs.
5
Confort
acoustique
1.3.
Afin de promouvoir une cohabitation pacifique, surtout lorsque vous habitez dans des
immeubles comprenant plusieurs appartements, il est nécéssaire de s’en tenir aux délais de copropriété au calme ou ceux prévus
par la réglementation municipale, en particulier en ce qui concerce l’utilisation d’appareils
bruyants. Maintenir un «niveau raisonnable»
du volume de la télévision, chaîne musicale et
sonnerie du téléphone.
Les appareils électroménagers, lorsqu’ils sont
placés au mauvais endroit dans l’appartement
ou s’ils sont utilisés dans des moments inappropriés, ils peuvent causer des ennuis. En
règle générale, la quantité de bruit d’un appareil électroménager est exprimée en décibels
(dB): plus cette valeur est basse, plus l’appareil est silencieux.
Nous suggérons à cet égard, de mettre en
œuvre quelques propos:
• Les installer loin des chambres à coucher
• Laisser un espace entre les appareils et
les murs
6
• Poser vos appareils sur du matériau qui
absorbe les vibrations (comme le carton,
tapis, etc...)
• Insérer les petits tapis entre les appereils
électroménagers de cuisine et la surface
de travail.
• Placer machine à laver et réfrigérateur «à
niveau», avec inclusion possible de tampons en caoutchouc souple si elles sont
en contact avec les meubles.
Securite
dans l’enceinte
de la maison
1.4.
Les murs de la maison ne garantissent pas
toujours la sécurité, les accidents domestiques, même les plus graves, malheureusement peuvent survenir. Malgré les précautions
nécessaires, il est cependant utile de limiter
les risques encourus par les enfants notamment, les personnes âgées et les ménagères.
• S’assurer que les meubles soient
stables, les fixer éventuellement aux pa-
rois, en particulier les bibliothèques et les
étagères.
• Veiller à ce que les canapés soient bourrés avec du matériel non inflammable et
non toxique.
• Eviter les tablettes avec surface en vitre
(préférable le cristal), appliquer les parechocs spéciaux sur les angles et contre
les murs.
• S’assurer que les portes et les fenêtres
vitrées soient incassables, ou de sécurité. Auquel cas, appliquez-y un film protecteur transparent, qui, en cas d’accident retiendrait les débris de verre.
• S’il ya des tapis, immobilisez-les en plaçant à l’arrière de la rétine en caoutchouc
anti-dérapant et vérifier que les marges
ne s’enroulent.
• Ne laissez pas les clés dans les serrures
des portes.
• Appliquer des protections spécifiques
en caoutchouc sur les prises de courant
non utilisées.
• La douche doit être faite en verre incassable ou avec un rideau en plastique.
• Appliquer à chaque gradin d’escaliers
une bandes anti-dérapante.
• S’assurer que les cuisinières soient dotées des valves de sécurité.
2.1.
Le nettotage
Si jusqu’ici nous avons discuté de la façon
d’organiser et de préparer la maison pour la
rendre saine et sûre, il est temps de parler
d’une question tout aussi importante, c’està-dire le nettoyage. Nous ne savons pas tous
exactement comment se nettoie une maison.
Dans ce chapitre nous allons essayer de comprendre quels sont les outils dont nous avons
besoin, comment les utiliser et nous allons
réaliser un plan utile pour savoir quoi nettoyer
tous les jours, quoi chaque semaine, quoi
chaque mois et enfin quoi nettoyer chaque
saison.
2
prendre soin
de la maison
Matériel indispensable dans la maison:
• un balais (ou deux si vous disposez d’un
balcon ou d’une terrasse)
• une frange (à changer tous les 3-4 mois)
• au moins 2 seaux, dont un muni d’une
cage pour éssorage de la frange.
• un produit anticalcaire
• un désinfectant pour la salle de bain.
• un désinfectant pour le wc
• du tétergent pour les plats.
• un produit à utilisation multiple pour la
poussière et les vitres.
• Une éponge pour les plats
• un chiffon pour le lavabo de la cuisine
• un chiffon pour les autres surfaces de la
cuisine
• une éponge pour les sanitaires de la salle
de bains
• une éponge à part pour le wc
• des chiffons, que vous pouvez extraire
des vêtements, nappes et serviettes hors
usage
• un dégraissant pour planchers
• un détergent pour le four
• un chiffon de nettoyage pour le four
exclusivement
• du détergent pour les chiffons: machine
à laver et/ou à mains
• assouplissant pour chiffons
• planche à repasser
• lingettes humides, antibactérien pour les
planchers.
En outre, s’il ya des domaines particuliers
(parquet, marbre, etc.) il est important d’utiliser des produits spécifiques afin de ne pas
gâcher le matériel.
Les outils de nettoyage tels que balais, bâtons, chiffons, éponges, peuvent s’acheter à
bas prix dans les magasins Discount.
En ce qui concerne les détergents il convient
7
Nettoyez les sanitaires avec un chiffon tout
d’abord imbibé de dégraissant, puis d’un
produit anticalcaire et enfin d’un désinfectant;
Nettoyez les miroirs avec un chiffon imbibé
d’un produit à usage multiples ou d’un détergent pour vitres; mettez du désinfectant
approprié dans le wc, et après l’avoir laissé
agir pendant quelques minutes, frottez énergiquement l’intérieur du wc à l’aide d’une
brosse appropriée. Nettoyez et désinfectez
la brosse(la laisser trempée dans de l’eau de
javel ou dans du désinfectant pour environs
une démi-heure, si nécessaire). Enfin, nettoyez le sol après l’avoir balayé et changez les
serviettes.
d’acheter ceux de qualité: les produits des
magasins Discount par exemple, ont souvent
des odeurs fortes et des substances toxiques,
tandis que ceux de marque sont généralement agréables et variés.
NETTOYAGE QUOTODIEN
Salle de bains
Utiliser un chiffon trempé de désinfectant ou
une serviette à usage multiple ou antibacterien
pour le nettoyage des sanitaires et du lavabo;
ce geste est un moyen rapide et utile à la maison, surtout si il ya d’autres personnes (étudiants ou amis qui vivent ensemble).
Cuisine
Après les repas, faire la vaisselle strictement
dans l’ordre: d’abord les verres et les couverts, puis les plats et enfin les marmites; passer un coup de chiffon sur l’évier pour enlever
le calcaire, ramasser les miettes de la table à
l’aide de l’aspirateur ou avec un chiffon, passer un autre chiffon sur toutes les surfaces
de la cuisine et donner un coup de balai. Si
vous avez un lave-vaisselle, laver la vaisselle
et stocker dans l’appareil, cependant ne branchez pas l’appareil s’il n’est pas plein; auquel
cas vous assisterez à un gaspillage d’eau et
d’énergie électrique.
8
NETTOYAGE HEBDOMADAIRE
Le sol
Il doit tout d’abord être balayé ou aspiré (ou
tous les deux s’il est très sale),par la suite à
l’aide d’un seau d’eau dilué de détergent et
d’un autre pour éssorer la frange, passez
cette dernière sur toute la surface du sol; si
le sol est très sale, répéter à nouveau l’opération, après qu’il ait séché. Si vous avez un
parquet, utiliser un produit approprié.
La salle de bains
La salle de bains doit être nettoyée à fond.
Le salon
A l’aide d’un chiffon imbibé d’un produit à
usage multiple ou d’un produit anti-poussière,
enlevez la poussière de toutes les surfaces:
meubles,Tv, livres, surfaces de travail ou étagères, ornements, photos; nettoyez aussi les
intérupteurs, tableaux et manches des portes.
La cuisine
A l’aide d’un chiffon et d’un détergent approprié (en suivant les instructions y afférante),
nettoyez le four. Utilisez un chiffon imbibé d’un
produit à usage multiple ou d’un dégraissant
pour le nettoyage des meubles et sur toutes
les surfaces de la cuisine. Nettoyez l’évier
della cuisine à l’aide d’un produit anti-calcaire.
chiffon imbibé de dégraissant ou d’un produit
à usage multiple, et si nécessaire nettoyez
à l’aide d’un chiffon imbibé de vinaigre: le
vinaigre permet d’éliminer les odeurs indésirées; Lavez et désinfectez la poubelle.
L’extérieur
Balayez et lavez les balcons ou la terrasse (si
c’est en été; en hiver vous pouvez le faire de
façon plus sporadique).
NETTOYAGE MENSUEL
Vitres
Lavez toutes les vitres de la maison,soit la partie interne que externe, à l’aide d’un produit à
usage multiple ou d’un produit spécifique. Pour
ne pas laisser les traces de nettoyage sur les
vitres, il est conseillé d’éssuyer avec du journal.
Canapés
Déshabillez-les si possible et laver la doublure;
remettez la doublure lorsqu’elle est encore
humide pour la permettre de se repasser de
manière adéquate; utilisez l’aspirateur pour
nettoyer les canapés nus (sans doublure).
Meubles et accessoires
Déplacez les meubles: nettoyez l’espace occupé, balayez jusqu’aux angles les plus cachés, avec un chiffon imbibé de dégraissant,
nettoyez les plafonniers et les lampadaires.
NETTOYAGE DE SAISON
literie
De la saison froide à la saison chaude, faites
laver ou lavez les couvertures, les couettes et
les oreillers.
Mettez de l’ordre dans les armoires: penderie, tiroirs, bibliothèques, en nettoyant à l’aide
d’un chiffon et d’un produit multi-usage, les
portes et les étagères.
Tapis
Lavez les tapis avec de l’eau contenant du
vinaigre blanc.
Rideaux
Retirer les rideaux et les laver selon les instructions de l’étiquette ; les remettre encore
mouillés pour éviter le repassage.
Cuisine
Videz et nettoyez le réfrigérateur à l’aide d’un
Placards et garages
Mettez en ordre et nettoyez à nouveau les
placards; nettoyez les éventuels box et caves
avec des sacs, pelles, seaux et balai-brosse;
jeter les choses inutiles.
Matelas
Nettoyez-le en le battant s’il est en polyuréthane ou à ressort, passez-y l’aspirateur s’il
est en latex, enlevez la housse si possible et
lavez-la.
Suggestions:
• Les surfaces nettoyées à l’aide d’anticalcaire doivent toujours être soigneusement rincées; NE JAMAIS oublier
d’y passer un chiffon pour sécher.
9
Cette dernière opération est fondamentale pour éliminer les tâches de
gouttelettes d’eau.
• Pour enlever les tâches de graisse,
pulvérisez le dégraissant directement
sur la tâche et laissez reposer pendant
quelques minutes. Ensuite, passez un
coup de chiffon et puis, essuyez.
• Si pour vous, faire le ménage est ennuyeux, faites-le en écoutant de la musique à travers des écouteurs; ainsi, vos
gestes seront plus énergiques. Rappelez-vous aussi que faire le ménage est
synonime d’éxercice physique!
Portes
et fenetres
2.2.
Tous les ferrages, portes ou fenêtres, quel
que soit le matériau dont ils sont faits, au fil
du temps et à cause de l’exposition aux intempéries, subissent un processus naturel
de dégradation. Un tel processus peut être
ralenti si vous éffectuez un entretien régulier
et approfondi des différentes parties qui les
composent.
10
Que faire:
• Effectuez périodiquement un nettoyage
régulier des poussières.
• Tous les 2-3 mois, controllez e lubrifiez
les parties mécaniques en mouvement:
charnières et serrures, en utilisant un vaporisateur à base de vaséline
• vérifiez l’intégrité des scellés et les remplacer si nécessaire.
• Vérifiez régulièrement la couche de peinture, faites des retouches de toutes les
pièces endommagées dans les meilleurs
délais, et faites également le pelage (généralement à la suite de collisions), afin
d’éviter les pires dommages à la suite de
l’infiltration des inévitables eaux de pluie.
Il s’agit ici d’un faire un renouvellement
local de la couche de peinture, à l’aide
d’un petit pinceau.
2.3.
Les murs
Tous les 4-5 ans, il est bon de repeindre l’appartement. Les saisons idéales pour ce type
d’opération sont le printemps et l’été, il est
souhaitable d’éviter les mois d’hiver, de pluie
et d’humidité, vue la nécessité de ventiler les
parties intéressées au cours de l’exécution
des travaux.
Le nécessaire:
Pour les plafonds et les murs des cuisines
et salles de bains, il est conseillé d’utiliser
une peinture transpirante ; pour les autres
domaines, utiliser par contre une peinture
lavable.
La peinture transpirante est plus économique.
En éffet, pour peindre une pièce di dimensions
moyennes, vous avez besoin seulement de 6
à 8 litres de peinture. Les outis nécessaires
sont: un rouleau à soie synthétique, une rallonge pour atteindre les points les plus hauts,
un pinceau pour la peinture des angles, du
mastic, du papier de verre, du ruban adhésif, des bâches en nylon et un récipient pour
contenir la peinture avec un manchon pour
enlever l’excès de peinture sur le rouleau.
Préparation
La première chose à faire est de rassembler
au centre de la pièce les meubles et les couvrir avec des feuilles de nylon, et les fixer avec
du ruban adhésif; couvrir par la suite le reste
de la surface du sol, toujours avec du nylon.
Répétez l’opération en couvrant exclusivement avec du ruban symbolique les prises de
courant, portes et fenêtres et tous les autres
points de la pièce que vous ne voudriez pas
peindre. Tout ceci bien évidemment pour éviter la perte inutile de temps à renettoyer la
pièce après le travail.
Afin d’obtenir un résultat satisfaisant, assurez
vous que lors de l’application de la peinture
les murs soient complètement lisses. Les
vieux murs ont généralement une ou plusieurs
couches de peinture ancienne. Dans ce cas,
vous pouvez procéder à la peinture si et seulement s’il n’y a pas de chutes de plaques de
vielle peinture sèches. Si par contre le mur
présente des imperfections, vous devez passer sur toute la surface du papier abrasif.
Procédure
Avec une rallonge pour rouleau, commencez par le plafond; couvrez les murs avec du
papier journal pour éviter de les salir avec la
coulée de la peinture. Avant de peindre les
murs, utilisez un pinceau pour la peinture des
angles. Pour mieux peindre avec le rouleau,
faites-le coulisser sur le mur à une vitesse
constante, du haut vers le bas, de manière
à obtenir des bandes régulières et parallèles.
Astuce: Un premier passage en direction verticale ou horizontale, un deuxième dans la direction contraire, et un dernier passage dans
la première direction utilisée. Pour simplifier
le travail, subdivisez la surface à peindre en
sections d’environs 1 mètre carré chacune et
procédez progressivement à la peinture.
2.4.
La conservation
de aliments
Les aliments et les boissons non soigneusement conservés se détériorent ou changent de propriétés chimique (composition),
physique(consistance et dimensions), organoleptique (saveur, odeur, couleur et goût) et
nutritionnelle (présence de protéines, matière
grasse et glucides, vitamines, sels minéraux
et eau).
La détérioration est due aux facteurs ci-après:
actions de micro-organismes (bactéries, moisissures, lévures), action d’enzymes (présents
dans les aliments), lumière, température, taux
d’humidité et d’oxygène.
Le but de la conservation des aliments est de
contrer leur détérioration afin de maintenir aussi
longtemps que possible leurs propriétés.
Les méthodes les plus communes pour la
conservation des aliments sont l’action d’une
température basse (réfrigération et congélation) et l’élimination d’eau, de l’air et la tenue à
l’abri de la lumière.
LA REFRIGERATION
C’est la conservation des aliments dans
l’espace commun du réfrigérateur. La température doit être réglée entre 4°C et i 6°C.
La réfrigération permet de conserver pour
quelques jours (ou quelques semaines, selon
les aliments) les légumes, poissons, viandes,
lait, yaourt, oeufs.
La réfrigération permet de conserver les propriétés nutritionnelles des aliments, pour le fait
que l’eau ne gèle pas, et ne modifie donc pas
la structure de l’aliment, l’action des micro-organismes est par conséquent ralentie.
LA CONGELATION
La congélation est l’opération qui consiste à
conserver les aliments à des température très
basses, de -5°C à -25°C, de sorte que l’eau
contenue dans l’aliment se congèle. La plupart des réfrigérateurs sur le marché disposent d’un compartiment spécial où vous pouvez régler la température de manière à obtenir
la congélation de vos aliments.
Normalement, la congélation doit être appliquée sur les aliments tels que la viande, le
11
poisson, les légumes, et à moyen ou à long
terme (de 1 mois à 1 an ).
Grâce à la congélation, l’activité des enzymes
est réduite. La transformation de l’eau en
glace implique la modification des propriétés
nutritionnelles de l’aliment.
Quelques recommandations:
- La viande doit être décongélée lentement, de sorte que les tissus aient le
temps d’absorber de l’eau.
- Faites cuire les légumes lorsqu’ils sont
encore congélés, ainsi ils conserveront
tous les éléments nutritifs.
- Une fois l’aliment décongélé, consommez-le dans les 24 heures qui suivent,
pour éviter que les germes reprennent
leur activité.
- Une fois l’aliment décongélé, il ne doit
pas être congélé à nouveau.
LA CONSERVATION A VIDE
Elle consiste à confectionner un aliment en faisant un vide d’air dans l’emballage. La conservation à vide s’obtient au moyen d’appareils
électroménagers appropriés. Généralement
les emballages utilisés sont des sachets ou
des contenants en plastique. En extrayant
l’air, tous les micro-organismes présents dans
12
la confection meurent et ainsi la conservation
peut durer plusieurs semaines.
La gestion des
ordures menageres
2.5.
Chaque municipalité a sa propre loi quant à
la gestion des ordures ménagères. Dans certaines municipalités, la collecte se fait de porte
à porte tandis que dans d’autres, des bacs
collectifs ont été disposés à proximité des
maisons, pour permettre à chaque habitant
d’y jéter ses propres ordures.
Partout où vous vous trouvez, il est nécessaire
d’éffectuer la séparation des ordures, selon la
typologie; ce procédé est appelé “tri sélectif”.
les principaux tris sélectifs que vous devriez
faire sont les suivants:
- multi-matériau: matériaux récyclables
tels que les verres, plastiques et canettes
(et même du Tetra Pak dans certaines
communes)
- déchets secs et non récyclables
- papiers et cartons
- bois
- matériaux férreux
-
-
-
-
-
tissus
médicaments périmés
piles
déchets d’huiles
déchets humides (substances organiques, déchets de légumes)
la collecte de porte à porte, tout comme la
collecte dans les zones disposant de bacs collectifs à ordures prévoit les suivantes sections:
multi-materiaux, papiers et cartons, déchets
humides et déchets secs non récyclable.
Tous les autres types de collecte se font dans
des lieux dits “ îles écologiques” où il est possible d’apporter ses propres déchets, qui seront par la suite triés selon la typologie: bois,
matériaux ferreux, tissus, déchets d’huile, objets divers (ex: meubles, appareils électroménagers, etc…).
Systeme
d’exploitation du gaz
3.1.
3
dispositifs:
fonctionnement
et entretien
Le gaz le plus utilisé en Italie pour le chauffage des maisons et la cuisson des aliments
est le méthane: c’est un gaz naturel qui durant
la combustion n’émet pas de déchets et par
conséquent, pas de pollution atmosphérique.
Le dispositif d’exploitation du gaz doit être
conforme à la loi n°46/90 et aux normes UNICIG 7129/0; le technicien responsabile de l’installation doit fournir la déclaration de conformité
du dispositif selon la réglémentation en vigueur.
Normalement, près de la table de cuisson,
se trouve une vanne qui sert à intérrompre le
flux de gaz dans la cuisine. Une autre vanne
est disposée près du compteur à l’extérieur du
bâtiment.
Les parties externes du dispositif d’exploitation
du gaz sont faites en acier au zinc, tandis que
les parties internes sont en cuivre. Les parties
cachées sont revêties d’une gaine de couleur
jaune en polypropylène à extinction automatique. Normalement les tuyaux de gaz sont liés
à la surface du sol à environs 20 cm à partir de
l’angle du mur. Dans cette zone, il faut éviter de
faire des trous ou planter des clous.
SUGGESTIONS ET PRECAUTIONS:
• Les appareils à gaz doivent être positionés dans un endroit bien aéré de la maison, afin de permettre une bonne combustion de l’oxygène.
• Toujours vérifier le bon fonctionnement
des vannes de réglage et s’assurer que la
flamme soit régulière et de couleur bleu clair.
• Installer une table de cuisson munie d’une
valve de sécurité qui permette d’intérrompre automatiquement le flux de gaz en
cas d’extinction accidentelle de la flamme.
• Si vous devez vous absenter de la maison pour une longue durée, fermez les
intérrupteurs du système.
• Vérifiez périodiquement le bon état du
tuyau qui relie la table de cuisson et la
vanne d’intérruption du gaz.
• A’ chaque 40 cm le long du tuyau, sont
mentionnées les caractéristiques: la maison de fabrication et en particulier la date
d’expiration; Remplacez le tuyau s’il est
arrivé à expiration ou s’il est endommagé, parce que son intégrité est un facteur
critique de la plus haute importance.
• Assurez-vous que le tuyau du gaz ne soit
pas en contact avec le four, qu’il ne soit pas
plié ou écrasé, qu’il n’ait pas subi des éraflures et des dommages de toutes sortes.
13
Systeme
electrique
3.2.
Par mesure de sécurité et de bonne exécution, les systèmes électriques sont conçus et
fabriqués en conformité avec les dispositions
de la loi 186/68 et de la loi 46/90 et modifications subséquentes, avec application des
critères définis par la norme CEI 64-8 et par
la conduite CEI 64-50, ainsi que par d’autres
normes CEI applicables . Le chargé à l’installation, une fois le système fabriqué et après
avoir effectué les contrôles prévus et obtenu
des résultats positifs, délivre la “déclaration de
conformité du système”.
Principales composantes du système
électrique:
Le compteur
Le compteur sert à mesurer la quantité
d’énergie électrique consommée; il a été
installé directement par la Société Nationale
de l’Energie Electrique (ENEL). Le compteur
électronique qui permet à l’ENEL d’éffectuer
la lecture à distance de la consommation est
connecté à un intérrupteur qui interrompt la
fourniture d’électricité lorsque la puissance
14
maximale définie par le contrat d’approvisionnement (normalement égal à environ 3,3
kW) est dépassée. Le compteur d’électricité
appartient à l’Enel, qui est également responsable de son bon fonctionnement, en cas de
mauvais fonctionnement, il est conseillé de ne
pas intervenir, mais d’appeler le numéro sans
frais 803 500 pour signaler la panne.
Si le compteur saute, il est probable que:
• Vous ayez requis une puissance supérieure à celle mentionnée dans le contrat.
• Qu’il y ait une panne dans le circuit électrique ou dans un des appareils électriques en utilisation dans la maison.
En cas d’exigence d’une puissance supérieure à celle disponibile selon les termes du
contrat, avant de reallumer le compteur, vous
pouvez y lire sur l’affichage: “DISTACCO IMPOSTO SUPERA POTENZA PER PIÙ DEL
…%”; celà indique en pourcentage de combien vous avez dépassé la puissance disponibile selon le contrat. Dans ce cas, pour éviter
que celà ne se répète, vous devez limiter l’utilisation simultanée de plusieurs appareils électriques. Si par contre, l’affichage du compteur
est vide, il est probable qu’il y ait une panne
sur les appareils en utilisation ou sur le réseau
électrique même de l’appartement: consultez
un électricien qualifié.
Le commutateur (RCD)
Le commutateur, également connu sous le
nom de “RCD”(Residual Current Device) ou
disjoncteur est un système de sécurité qui détecte toute fuite de courant électrique due aux
pannes survenues dans le réseau électrique
et/ou dans les appareils en utilisation dans ledit réseau. La sensibilité du disjoncteur est en
coordination avec la valeur de la résistance de
«terre» de la copropriété à laquelle chaque appartement est soumis. Le disjoncteur est situé
dans l’unité centrale de contrôle, et est facilement identifiable par la présence d’un bouton
bleu sur sa partie supérieure; ce bouton est
utilisé pour le test fonctionnement.
AVERTISSEMENT: Afin de garder l’éfficacité
du disjoncteur, vous devez éffectuer au moins
une fois par mois le test de fonctionnement; il
suffit d’appuyer sur le bouton bleu pour obtenir le déclic du disjoncteur. Ceci est fait pour
éviter le blocage des parties mobiles.
SECURITE
Dans la gestion du système électrique il est
opportun d’observer quelques règles de
sécurité:
• Avant d’éffectuer toute opération sur les
composants du système électrique, assurez-vous d’avoir éteint l’intérrupteur
général à l’intérieur de l’appartement.
Pour les appareils électroménagers, il est
également important de débrancher la
fiche de la prise de courant.
• Pour éviter le contact direct avec les parties sous tension, vérifiez systématiquement que les protections soient intactes
et que les câbles d’alimentation et les
rallonges soient en bon état.
• N’utilisez pas les câbles nus; faites-les
remplacer.
• Évitez de toucher les tuyaux d’eau, de
gaz ou de chauffage au cours des travaux sur le réseau électrique. Evitez
également de travailler dans un environnement humide; ne touchez pas les
composants électriques avec les mains
nues.
• Ne débranchez pas la fiche en tirant le
câble; mais insérez fermamente la fiche
et retirez-la sans éffort decisif.
• Faites attention aux rallonges: Ne laissez
pas le câble de sorte que l’on y trébuche;
et ne laissez pas inutilement branchés les
rallonges.
• Ne laissez jamais traîner le câble sous le
tapis ou sur les endroits où vous courrez
le risque de le piétiner. Des piétinements
répétés sur les câbles spécialement
conçus peuvent endommager la gaine
extérieure et l’isolation primaire des fils,
créant ainsi la possibilité de courts-circuits et des chocs électriques.
• Si dans la maison il ya des enfants ou
des animaux domestiques, ne gardez
pas les fiches insérées dans les prises de
courant si les appareils sur lesquels elles
sont connectées ne sont pas en cours
d’utilisation.
• N’utilisez pas les appareils électroménagers (appareils d’illumination, machines à
laver, aspirateurs, téléviseurs, radio etc…)
dépourvus d’une marque qui répond aux
normes en vigueur ( IMQ, VDE, UL, N, S,
D, NEMA, KEUR, etc...) ou dépourvus de
l’écriture CE qui en autorise la commercialisation sur le marché europeen. N.B:
Ne pas confondre avec l’écriture CE souvent mise par les fabricants de l’extrêmeorient qui signifie China Export.
ATTENTION: Si un appareil électrique, fixe
ou mobile, pour une raison quelconque prend
feu, n’utilisez pas de l’eau pour l’éteindre. Etteignez immédiatement l’intérrupteur central
et étouffez l’incendie. Si vous avez éteint l’appareil à l’aide de l’eau, faites-y faire un contrôle
avant de le remettre à nouveau en fonction.
Systeme
d’approvisionnement
en eau et de vidange
3.3.
L’approvisionnement en eau dans nos maisons est raccordé au réseau par une ligne
principale d’alimentation en eau publique,
c’est là qu’il ya le compteur d’eau. A’ l’intérieur du bâtiment, l’eau est ensuite acheminée le long d’un tube vertical appelé colonne montante. Grâce à des tuyaux placés
dans les murs, l’eau atteint les différents
utilisateurs: lavabo, évier, bidet, toilettes,
douche… Chaque maison ou appartement,
dans le cas des copropriétés et des bâtiments, dispose d’une vanne principale soit
dans la salle de bains que dans la cuisine:
cette vanne est utilisée pour intérrompre
l’approvisionnement en eau en cas d’urgence ou lors des réparations. Une fois
utilisées, les eaux usées sont introduites
dans un système de vidange, qui peut être
constitué d’un tuyau unique ou de deux
tuyaux qui divisent les eaux blanches de
toilette (éviers, lavabos, douche ...) des
eaux noires (WC).
15
Pour maintenir le système d’approvisionnement en eau et de vidange en parfait état, il
est bon de suivre quelques simples règles:
• Eviter de décharger les substances
chaudes (température supérieure à
90°C), des acides, substances contenant du ciment, substances solides de
grosses dimensions parce qu’elles peuvent endommager ou boucher les tuyaux
de vidange.
• L’utilisation excéssive de produits de
nettoyage peut être très corrosifs à
long terme, endommager le système de
vidange.
• L’utilisation de détergents ou des savons
très mousseux contribue à augmenter la
pollution des voies navigables.
• Après une longue période d’inactivité,
il est conseillé de laisser couler l’eau
pendant quelques minutes de tous les
16
robinets pour permettre la fuite de toute
impureté contenue dans les canaux, afin
de reactiver les zones de courbure des
tuyaux de vidange.
• Lors du nettoyage des sanitaires, évitez
l’utilisation des substances abrasives
parce qu’elles peuvent facilement endommager les surfaces.
• N’utilisez pas les toilettes comme dépotoir
pour produits ou matériaux divers, car ils
peuvent boucher le tuyau de vidange.
Dans le cas où la fuite se vérifie dans les
tuyaux, contactez un plombier pour le dépannage. Une fuite d’eau negligé, en plus d’être
un gaspillage, peut sérieusement endommager votre appartement et/ou celui des voisins.
Localiser et réparer les fuites
Effectuez regulièrement un contrôle sur l’état
du réseau d’eau de la maison, vérifiez le
compteur d’eau lorsque tous les robinets sont
fermés. Si le compteur continue à tourner, il
est probable qu’il y ait une perte. Cette perte
peut provenir des robinets, du réservoir d’eau
pour toilettes ou des conduites d’eau.
Il est facile de vérifier si les robinets ou les réservoirs d’eau pour toilettes ont des pertes:
• Robinets: mettre un petit récipient sous
le robinet pendant quelques heures pour
détecter les fuites, même les plus petites.
• Toilettes: Videz dans le réservoir un sachet de colorant alimentaire; ainsi une
éventuelle perte d’eau pourrait se vérifier
par la coloration des parois du WC.
Le système de chauffage est l’ensemble des
composants pour le chauffage de la maison.
La loi établit les périodes de l’an où il est possible d’activer le chauffage. À l’intérieur de la
maison, la température maximale permise est
de 20 °C. Pour la température minimale par
contre, il n’ya pas de limites, mais il ne faut
jamais aller en deça de 15-16 ° C.
3.4.
Le système de
chauffage
Principaux composants du système de
chauffage:
La chaudière
La chaudière est l’équipement qui transforme
l’énergie des combustibles en chaleur. Cette
chaleur est par la suite convoyée dans un circuit, contenant de l’eau ou de l’air, qui a pour
fonction la distribution de la chaleur dans les
environnements, et dans les réservoirs d’eau
chaude de la salle de bains.
Elle est généralement constituée d’un récipient
rechauffé contenant de l’eau (ou tout autre liquide), qui augmente de température par éffet
d’un rechauffement externe. Si en particulier,
un tel équipement fait passer l’eau de l’état
liquide à l’état gazeux, de façon continue et
controlée, il est mieux défini comme générateur de vapeur.
Chaque année, il faut faire un nettoyage approfondi de la chaudière, cela doit être fait par
un technicien qualifié, qui devra délivrer un
certificat à la suite du travail éffectué. Tous les
deux ans en plus du nettoyage, il est nécessaire d’éffectuer une évaluation et un contrôle
des gaz émis par la chaudière.
Les radiateurs
Les radiateurs sont la partie terminale du système de chauffage, et ont pour rôle le fournissement de la chaleur au milieu ambiant.
Au chaque début de saison, il faut évacuer l’air
susceptible de se former dans les radiateurs et/
ou dans les équipements thermiques. Pour ce
faire, il suffit de dévisser la soupape de sûreté
jusqu’à ce que tout l’air soit évacué, en évitant
cependant de faire échapper de l’eau. À la fin
du processus, refermez la soupape.
Thermostat
Le thermostat est un appareil électrique qui
vous permet de régler la température en fonction de la valeur ambiante. Les thermostats
électroniques permettent de régler la température à différents niveaux, et permettent
également de définir le fonctionnement du
système de chauffage en fonction de l’heure
et du jour de la semaine.
Économie
d’energie
3.5.
Il est possible de réduire la consommation
d’énergie et de plusieurs autres ressources,
l’eau en premier, tout simplement en changeant les mauvaises habitudes et en prêtant
attention à notre habitat. Améliorer nos habitudes en matière de consommation d’énergie
peut non seulement contribuer au bien-être
de notre planète mais aussi à un avantage
significatif en termes de réduction des coûts.
Le chauffage
N’aérez pas pour longtemps la maison. Il est
préférable de faire circuler l’air en ouvrant
toutes les fenêtres pendant quelques minutes,
puis les refermer; plutôt que de garder la vitre
entr’ouverte. De cette façon, en éffet, la chaleur
aura tendance à quitter, contraignant ainsi le
système de chauffage interne à travailler plus.
Pendant la nuit, déroulez les volets pour garder la maison chaude; parce que les vitres, en
dépit d’une bonne isolation thermique, sont
les éléments qui dissipent mieux la chaleur.
Réglez la température à 19-20 degrés en
fonction de vos besoins. Pour limiter la
consommation du gaz de chauffage, assurez-vous que la température à l’intérieur de la
maison ne dépasse pas 20 ° C.
Si vous avez chaud, plutôt que d’ouvrir les
fenêtres pour abaisser la température, il est
préférable d’abaisser la température du thermostat de 1-2 ° C.
Gardez fermées les chambres et les locaux
non utilisés..
Le lave-linge et le lave-vaisselle
La machine à laver et le lave-vaisselle, indépendamment du contenu à laver, utilisent beaucoup d’eau à chaque utilisation (jusqu’à 60
litres). Par conséquent, il est opportun d’utiliser
ces appareils à pleine charge; et acheter de
préférence ceux qui consomment moins d’eau.
Au moment d’achat d’un nouvel appareil, il est
17
bien de prêter attention à la classe énergétique de consommation A +, A, B, C,
... la classe A + indique une réduction de
la consommation d’énergie sans compromettre les performances.
Réfrigérateur
Evitez les fréquentes et inutiles ouvertures
de la porte; placez l’appareil à l’endroit le
plus frais de la cuisine, loin de la cuisinière
et du radiateur et gardez au moins 10 cm
de distance entre le mur et le réfrigérateur.
Télévision, magnétoscope, lecteur
DVD et ordinateur
N’oubliez pas d’éteindre les appareils: pas
seulement avec la télécommande mais en
appuyant sur le bouton d’allumage aussi,
parce que l’appareil laissé en stand-by
continue à consommer de l’énergie électrique. Essayez d’exécuter une seule unité
pour toute la famille.
Ampoules
Choisissez des ampoules basse énergie,
en particulier dans des locaux où la lumière reste allumée le plus longtemps, de
tels ampoules peuvent réduire la consommation d’énergie de 80% par rapport aux
18
ampoules traditionnelles à incandescence.
Rappelez-vous d’éteindre les lumières
lorsqu’elles ne sont pas nécessaires.
Climatiseur
N’allumez le climatiseur qu’en cas de réel
besoin et régler le thermostat à une température pas très différente de la température externe.
Se laver
Prendre une douche plutôt qu’un bain est
une habitude qui peut économiser beaucoup d’eau; S’il faut 150 litres d’eau pour
un bain, une douche en requiert la moitié.
Robinets
L’utilisation des mixeurs d’air dans les
robinets et dans les douches permet de
réduire la consommation d’eau. Il s’agit
d’une pièce suplémentaire que vous ajoutez à votre robinet d’eau pour augmenter
ses prestations. Ainsi, vous pouvez épargnez jusqu’à la moitié de votre consommation d’eau.
WC
La chasse d’eau consomme environ 10
litres d’eau à chaque utilisation. Cependant.
il n’est pas toujours nécessaire d’utiliser cette
option. Pour réduire la consommation d’eau,
vous pouvez également déposer dans le
réservoir une bouteille d’un litre en plastique
remplie d’eau, non marquée, hermétiquement fermée avec un bouchon; ou faire installer un système muni d’un bouton à double
chasse, ou régler le flotteur de la chasse de
manière à libérer une quantité réduite d’eau.
Se laver les dents
Évitez de laisser couler le robinet pendant
le brossage des dents. il est suffisant de
l’ouvrir deux fois : d’abord sur la brosse,
ensuite pour le rinçage de la bouche et de
la brosse à dents.
Le rasage
Évitez de laisser couler le robinet pour le
nettoyage du rasoir, ou pendant le rasage.
Remplissez d’eau la moitié du lévier pour
une utilisation rationnelle lors du rinçage
du rasoir.
Laver la vaisselle
Pour laver la vaisselle, vous devez utiliser
un plateau où mettre les plats afin de les
savoner. Utilisez ensuite de l’eau à faible
préssion pour le rinçage final.
Acheter
une maison
4.1.
Lorsque vous cherchez une maison à acheter, vous pouvez utiliser les canaux officiels
(agences immobilières) et/ou les canaux informels (annonces, affiches, etc…). Une fois que
vous avez identifié une propriété, l’acheteur potentiel fixe un rendez-vous avec le propriétaire,
l’administrateur ou avec l’agence immobilière
pour visiter la maison.
4
domicile
personnel
Contacter une agence immobilière peut être une
garantie, mais celà comporte des coûts supplémentaires: les frais de commission. La liste desdits frais est disponible auprès des Chambres
de Commerce des chef-lieux des provinces
et varient d’une province à l’autre. Les frais de
commission sont payés à la signature du compromis. La conduite des agences immobilières
n’est pas toujours aussi transparente qu’elle devrait l’être. Très souvent, l’acheteur potentiel se
retrouve à devoir insister pour avoir l’information
concernant le montant des frais de commission
ou le coût de la maison. C’est pour ces motifs
que vous devez vous adresser uniquement aux
agences reconnues sérieuses et obtenir des in-
formations bien précises sur les frais de commission qui peuvent s’élever jusqu’à un maximum
de 3% de la valeur des biens en question. Selon
la loi italienne (loi n° 39 de l’année 1989), peuvent exercer la profession de véritables agences
de courtage immobilier seules les agences reconnues par la Chambre de Commerce.
Vous devez prêter le maximum d’attention aux
formulaires qui vous sont présentés, en particulier celui de l’offre d’achat : très souvent ces
formulaires contiennent des pièges ; il vous
convient donc de lire très attentivement toutes
les clauses qui y sont contenues.
Dans le cas où l’acheteur a un lien direct avec
le propriétaire, il est bon de s’adresser à une
association de protection afin d’obtenir des informations et de l’assistance. Il peut être utile,
par exemple, pour connaître le prix moyen du
mètre carré de la zone où se trouve la maison
afin d’évaluer si le prix facturé par le propriétaire
est trop élevé par rapport à la valeur marchande.
Inspections techniques et juridiques:
Il est important de procéder à certaines vérifications avant de signer un engagement.
Des vérifications techniques doivent être éffectuées: une analyse détaillée de l’état d’entretien
de l’appartement; pour un appartement as19
sez usé, l’entretien s’avère
d’une importance capitale,
afin de ne pas se retrouver face à des dépenses
imprévues pour remédier
aux faiblesses structurelles de l’appartement. Il
est en outre important de
connaître l’état du circuit
électrique, du dispositif de
fonctionnement d’eau, du
système de chauffage et du
système d’exploitation du
gaz, en s’assurant qu’elles
soient des structures conformes à la réglémentation en vigueur. Il faut également prendre les
dimensions de l’appartement pour s’assurer
que les mesures prises soient les mêmes que
celles présentes sur les registres fonciers.
Il est très important de vérifier les informations
de caractère judiciaire concernant la maison,
comme par exemple l’existence d’un crédit
hypothécaire ou la conformité par rapport aux
lois sur le logement, en se rendant au Bureau
du Cadastre, avec les données du propriétaire
du logement, il est possible d’avoir les informations relatives autant sur les transactions
éffectuées que sur les éventuels crédits hypothécaires au sujet du logement en question.
20
Il est important de demander au vendeur de
fournir la documentation attestant l’absence
de toute dette vis à vis de l’administration fiscale. En particulier, vous pouvez vérifier:
• L’absence d’éventuelles dettes fiscales
(pour l’année en cours et celle précédente), en ce qui concerne l’IRPEF (impôt sur le revenu des personnes physiques) et autres impôts directs.
• Le payement éffectif de la taxe pour
tout transfert de propriété survenu au
cours des 5 dernières années, en ce qui
concerne l’INVIM (taxe sur l’augmentation de la valeur des biens immobiliers),
les droits d’enregistrement et les droits
de succession (récemment abrogé).
• Qu’il n’y ait pas de malentendu en l’attente de la décision de la commission de
fiscalité ou de l’autorité judiciaire.
Après avoir éffectué les vérifications nécessaires et établi un accord économique entre
les parties, les contrats à souscrire sont au
nombre de deux:
1.Le compromis: document privé qui définit les règles d’acquisition;
2.Le certificat de vente ou acte notarié :
document officiel de vente.
Ce sont des opérations très complexes qui
demandent une implication minutieuse de la
part de toutes les parties; pour cela il est nécessaire de se faire assister par un avocat ou
un notaire de reférence.
Le compromis
C’est l’accord préalable entre l’acheteur et le
vendeur avec lequel les parties s’entendent
sur les modalités de la transaction: il comporte
des contraintes sur les généralités de la vente
ou de l’achat, alors que la propriété en soi
se transfère uniquement avec le certificat de
vente. C’est le document fondamental, dont
l’importance capitale veut qu’il soit mentionné
de manière la plus détaillée possible toutes les
clauses à insérer dans le contrat de vente.
Dans le compromis il doit avoir:
• Les données du vendeur et de l’acheteur;
• La description la plus détaillée possible
de l’habitation;
• Le prix convenu, les modalités et la date
d’échéance du paiement;
• Le montant et la nature du dépôt;
• Déclaration du propriétaire sur l’absence
d’hypothèques;
• Déclaration du propriétaire sur la régularité du logement (habitabilité et aptitude à
l’utilisation);
• Déclaration du propriétaire sur la régularité fiscale du logement en question;
• Les informations cadastrales;
• Le règlement et les dépenses relatives à
la copropriété (cas d’une copropriété);
• Les détails relatifs au contrat de location
(cas d’un appartement);
• La date convenue pour le certificat de vente;
• La date de livraison éffective du logement.
Il convient également de noter que, lorsqu’il ya
une hypothèque sur le logement, cela devrait
être tenu en considération au moment du compromis. Le vendeur doit s’atteler à supprimer
l’ancienne hypothèque avant l’acte de vente de
la maison, de sorte que l’acheteur ait le temps
“d’activer” la sienne. Dans ce cas, le transfert
d’hypothèque est communiqué directement à
la banque par le notaire au moment de l’acte
de vente, épargnant de ce fait tous les frais
d’activation d’une nouvelle hypothèque.
Afin de protéger l’acheteur, il est d’obligation
de transcrire dans les registres immobiliers le
compromis.
Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit
payer un montant (le «Dépôt») tel que défini par les
parties, généralement égale à 10% du prix du bien
immobilier, le reste peut être payé en une seule ou
plusieurs tranches, jusqu’au solde, qui doit en tous
cas avoir lieu au moment de l’acte de vente.
Le montant versé engage l’acheteur et le vendeur: si entre-temps l’acheteur décide de ne
plus acheter la maison, le propriétaire peut
retenir la somme reçue; si par contre le propriétaire décide de ne plus vendre la maison,
l’acheteur a le droit de réclamer le double de
la somme déposée.
En cas d’accès à l’ouverture de la procédure
de prêt hypothécaire, il est important de prévoir la restitution du dépôt dans le cas où la
banque n’octroie pas éffectivement le crédit.
L’acte de vente
C’est le certificat de vente en soi. Il prévoit le transfert de propriété; Il est fait par un notaire choisit
et payé par l’acheteur. Le notaire doit éffectuer
une vérification diligente, rédiger le le certificat de
vente, calculer les frais à payer et procéder à l’enregistrement du certificat. Après avoir signé l’acte
de vente et payé le notaire, la maison appartient
désormais au nouveau propriétaire.
Pour ceux qui achètent un logement dans la
ville où il résident, ils profitent de quelques avantages. Afin de jouir de ces avantages, l’acheteur
doit faire signaler dans le certificat de vente:
1)De ne pas disposer d’un autre bien immobilier dans la municipalité où il achète
la nouvelle maison;
2)Que la nouvelle maison sera utilisée à
titre habitatif;
3)De ne jamais avoir joui de tels avantages.
Achat d’une maison en cours de construction
L’achat d’une maison en construction peut
être un moyen d’économiser de l’argent.
Les biens achetés sur le papier coûte généralement entre 5 et 8% de moins. La raison est simple: les constructeurs, de cette
manière, encaissent au préalable l’argent
nécessaire pour l’avancement des travaux
sans faire recours aux prêts bancaires et,
devant payer moins d’intérêts, peuvent offrir
des appartements à des prix beaucoup plus
économiques.
Pour l’acheteur, l’avantage outre que l’épargne
réside dans la possibilité d’intervenir dans le
projet, et donc de le personnaliser.
Quelques suggestions pour vous permettre
de ne pas avoir des difficultés:
• Confiez-vous à des entreprises de construction de référence, qui peuvent vous offrir de
réelles garanties. Assurez-vous qu’elles
21
n’aient pas eu de faillite, ou des problèmes
de type juridique, en contactant la Chambre
de commerce de votre ville.
• Alors que les banques, grâce aux crédits
peuvent vendre aux enchères des maisons déjà construites ou tout au moins
le terrain, les acheteurs, qui ont donné
de l’argent et qui ne sont pas encore
propriétaires (ou qui ont déjà posé l’acte
d’achat, mais l’hypothèque n’a pas été
supprimée), perdent tout ou presque,
étant donné que les créanciers «privilégiés» sont payés en premier.
• Grâce aux registres spéciaux (disponibles dans tous les bureaux d’enregistrement immobilier), vous pouvez vérifier
si le terrain sur lequel est construite la
22
maison est éffectivement la propriété de
la société en charge des travaux;
• Méfiez-vous des vendeurs qui présentent des contrats pas clairs. Assurezvous que les caractéristiques techniques
de fabrication et des matériaux à utiliser,
que les délais d’achèvement des travaux
y soient décrits avec précision; ne versez pas d’énormes sommes d’argent au
moment de la réservation de la maison;
divisez le versement restant en tranches
et éffectuez les payements uniquement à
la fin de chaque étape du travail.
4.2.
Le crédit ou prêt
hypothécaire
Pour acheter une maison les dépenses sont
si élevées que le plus souvent l’on se retrouve
obligé de faire recours aux banques afin d’obtenir un prêt appelé crédit foncier ou tout simplement crédit: il s’agit d’un accord écrit pour
lequel une partie (bailleur de fonds) délivre à
une autre partie (emprunteur) une certaine
somme d’argent que ce dernier a l’obligation
de rembourser à une période donnée, ayant
éffectué un payement en tranches. Il s’agit en
fait d’un financement, lié au bien immobilier et
couvert par une inscription hypothécaire du
bien garanti par le bailleur de fonds contre le
respect manqué de l’accord du crédit.
Actuellement, la réglementation autorise l’accord d’un prêt hypothécaire pour acheter,
construire ou rénover un bien immobilier.
Pour une maison achetée (ou construite),
lorsque vous demandez et obtenez le prêt, et si
la finalité est d’utiliser comme sa toute première
maison, vous profitez de certains avantages, à
la suite des mesures d’incitation appliquées par
l’État ou par certains instituts de crédits.
En général, la tranche de remboursement
mensuel du prêt hypothécaire (garanti par le
logement en question) ne dépasse pas les 3033% du revenu moyen mensuel exact.
Le prêt que la banque peut accorder peut théoriquement atteindre jusqu’à 75% de la valeur du
logement en voie d’achat: la taille du prêt varie
selon les banques (certaines financent seulement de 50%), et selon les garanties de paiement de l’acheteur ou de son réprésentant ; le
reste doit être payé à l’avance et en espèces.
Dans certains cas, vous pouvez obtenir un financement avoisinant les 100%, si la banque
a la garantie d’être remboursée.
La dette doit être remboursée dans les délais
établis (5, 7, 10, 12 ou 15 ans en fonction des
banques: les délais les plus fréquents sont 10
ou 15 ans). Si le remboursement est à long
terme, le montant des tranches sera plus
modéré, l’impact sur le budget familial sera
moins notable et les interêts globaux seront
plus élevés.
Le remboursement s’opère à travers le payement (généralement tous les six mois) dans
les délais d’un certain nombre de tranches. Il
est toutefois possible de clore la dette avant
les délais prévus par la banque, en payant cependant une pénalité.
Le montant remboursé à la fin de la période
du prêt sera plus grand que le montant du
prêt parce que, comme pour tout autre prêt, il
faut payer des intérêts (appelés «taux d’intérêt
variable”, car il est lié aux variations du coût
de l’argent en fonction de l’inflation) qui varie ,
selon les banques d’environs 5% à 7% par an.
En plus des tranches périodiques, vous devez
également payer les frais bancaires d’activation du prêt qui sélèvent à 1,5% environs.
L’amende pour retard de payement varie d’un
institut bancaire à l’autre, de l’ordre de 2-3%
par mois. Ils représentent une charge très élevée pour un rapport annuel, et est équivalent
aux intérêts débiteurs de 24-36%.
La banque accorde le prêt en hypothéquant
le bien immobilier relatif au crédit demandé.
Cela signifie que si le remboursement du prêt
ne se fait pas dans le délai prescrit, la banque
devient propriétaire du logement: il s’ensuit
que l’acheteur n’est plus en réalité propriétaire
du logement tant qu’il n’a pas payé la dette et
donc, annulé l’hypothèque.
Avertissements
• Il est préférable de s’informer directement sur place, aux guichets bancaires
ou auprès des sociétés financières spécialisées, si possible avec l’aide d’une
association de consommateurs ou d’un
syndicat de locataires: il serait opportun,
avant de décider, de consulter au moins
quatre banques ou des services de renseignements financiers, tout en s’assurant de la transparence de ces derniers ;
• En tenant compte du fait que, malgré les
slogans sur la transparence des banques
(ou des services de renseignements financiers), elles sont disposées à vous
fournir les mêmes et évidentes explications concernant les taux d’interêts (fixes
ou variables), les critères d’évaluation
de la propriété, la durée du prêt, etc…
toutefois, elles ne sont pas disposées à
répondre à la demande de consultation
des conditions du contrat. Les fiches
d’information et les contrats sont éssentiels pour connaître les différentes
possibilités et les caractéristiques du financement, elles disposent de certains
éléments nécessaires pour le calcul des
frais et charges, et pour comparer les
offres entre elles;
• la demande du prêt hypothécaire est un
processus très complexe: il exige la présentation de la planimétrie (dimensions
de la surface plane) de la maison, une
copie du certificat d’achat, une copie
de la police d’assurance, une expertise
technique par la banque, la signature de
contrat pour un prêt hypothécaire par
acte notarié. Pour ces motifs, il ne vous
convient pas de demander un petit prêt
(moins de 25 000 €).
• Obtenir un prêt hypothécaire n’est pas
facile, même pour les citoyens italiens,
surtout s’ils ne sont pas salariés. La
banque, avant d’accorder un prêt évalue
la capacité de remboursement du client:
elle exige le bulletin de paie, la déclaration des revenus et une garantie réelle,
c’est-à-dire un bien à céder en cas de
défaut de remboursement du prêt.
23
Un peu partout, vous pouvez trouver des
agences immobiliaires qui publient des maisons en vente ou en location, cette tâche
leur est confiée par les propriétaires desdites
maisons. Qui fait recours à une agence immobiliaire s’engage à payer des frais supplémentaires de commission qui s’élèvent généralement à un montant égal à deux fois le coût
mensuel du loyer du logement en question;
une moitié est payée par le locataire et l’autre
par le bailleur. Le potentiel locataire se doit de
demander combien coûteront les prestations
de l’agence immobiliaire.
Le contrat
de location
5.1.
5
la maison
en location
24
C’est un accord entre deux parties, dont l’une,
le propriétaire de l’appartement, permet à
l’autre, l’habitant de l’appartement, d’utiliser
pendant une certaine période de temps un bien
immobilier en échange d’une contrepartie bien
déterminée. En termes techniques, le propriétaire est appelé bailleur et l’habitant, locataire ou
habitant conducteur. La somme qui constitue la
contrepartie à payer est appelée loyer.
A l’intérieur du contrat sont définis:
• la durée du contrat;
• le loyer mensuel à payer par le locataire;
• les exigences relatives aux frais d’entretien de l’appartement;
• l’obligation de préavis en cas de résignation du contrat.
La phase des négotiations dans le cadre
de l’élaboration ou du renouvellement d’un
contrat de location est très importante car,
il existe plusieurs typologies de contrat, qui
font référence non seulement à la réglémentation en vigueur, mais également à une série
de normes y afférant: la convention nationale,
les décrets du Gouvernement qui régissent
ladite convention, les accords et les contrats
de type térritorial. Il est en outre nécessaire de
savoir et d’être minutieusement informé sur
les avantages et les allégements fiscaux qu’un
type de contrat peut offrir.
Lorsque vous avez affaire à un agent immobilier, il est important de:
• S’assurer que l’agent immobilier soit
inscrit à la Chambre de Commerce, à la
Fédération Italienne des Médiateurs et
agents Immobiliers;
• Définir avec précision le taux et les modalités de paiement de la commission
(valable si et seulement si l’agent est officiellement reconnu);
• Définir avec précision le coût des services supplémentaires (tels que la mesure des dimensions, le relevé cadastral,
le contrôle des installations).
Avant de signer le contrat, il convient de réviser le certificat de conformité du logement en
question, surtout s’il est de vieille construction.
5.2.
Droits et devoirs
du bailleur
et du locataire
En souscrivant un contrat de location, le locataire s’engage à:
• ne pas utiliser le logement à des fins
autres que l’habitation civile,
• payer le loyer dans les délais,
• ne pas apporter des modifications de
quelque nature que ce soit aux locaux et
aux installations sans l’avis préalable du
propriétaire de la maison,
• s’occuper personnellement des frais
d’entretien de petite entité: nettoyer le
sol, blanchir les murs, réparer à ses frais
et sans concours de culpabilité les éventuelles pannes qui peuvent se vérifier à
l’intérieur de l’appartement,
Il a en outre le droit de:
• obtenir l’indication spécifique sur les dépenses destinées à l’entretien de la copropriété (gardiennage, eau, nettoyage
d’entretien des bâtiments, chauffage),
• prendre vision des documents justificatifs
chaque fois qu’il devra payer la quote
part qui lui revient,
• voter en lieu et place du bailleur au cours
des assemblées de la copropriété, pour
décider des frais et des modalités de
gestion du service de chauffage,
• participer, sans droit de vote, aux assemblées de copropriété tenues pour délibérer sur les modifications à apporter à
certains services communs,
• savoir que le montant de la caution déposée ne peut pas dépasser les trois
mensualités et qu’il apporte des intérêts
juridiques,
• savoir qu’il doit payer 50% des frais d’enregistrement du contrat.
Avant la signature du contrat le bailleur doit:
• fournir une garantie (certificat) sur l’habitabili-
té et l’accéssibilité au logement en question,
• livrer le logement avec toutes les installations
(gaz, electricité) au complet et en règle avec
les normes de sécutité en vigueur,
• déclarer les dépenses relatives aux travaux d’entretien ordinaire et extra-ordinaire de l’appartement,
• garantir le locataire de toute réclamation
ou de tout droit de propriété requis par
des tierces personnes.
Demandez toujours si le coût du loyer contient
également les frais relatifs à la consommation
d’eau, de gaz, d’électricité et les dépenses
concernant l’entretien de la copropriété, afin
de savoir si le prix de la location de l’appartement est éffectivement à votre portée.
Nous vous conseillons également de vous informer sur le type du système de chauffage de
votre appartement car il peut être autonome
(c’est-à-dire indépendant, uniquement pour
votre appartement) ou centralisé (c’est-à-dire
commun et unique pour toute la copropriété).
En général, il est plus convenable d’avoir un
système de chauffge autonome si vous n’êtes
pas très fréquent à la maison car vous avez
la possibilité d’allumer et d’éteindre selon vos
besoins, d’où l’économie. Le chauffage centralisé par contre est toujours allumé.
25
5.3.
Types de contrat
de location
La loi qui définit les contrats de location est
la loi 431 de l’année 1998. La norme en vigueur prévoit 4 types de contrats de location:
contrat libre, contrat conventionné, contrat
transitoire et contrat pour étudiants.
1. le contrat libre a une durée minimale de 4 ans
(automatiquement renouvelable pour 4 autres années) et le loyer ainsi que les clauses du contrat
sont libres, c-à-d directement fixé par les deux
parties. Il est par conséquent exclue l’intervention
du législateur ou de toute autre personne dans
la détermination du montant de la location ou
d’autres paramètres concourrant à le déterminer.
2. le contrat conventionné a une durée de
3 ans (automatiquement renouvelable pour
2 autres années) et le loyer et les clauses du
contrat sont établis par un Décret Ministériel, et
par les accords au niveau local entre les syndicats des locataires et les associations des
propriétaires. Ce type de contrat est applicable
uniquement dans les municipalités densément
peuplées, détectées par le CIPE (Comité Inter26
ministériel de la Planification Economique).
Chaque municipalité est divisée en zones et
pour chaque zone, il a été déterminé au cours
du marchandage la classe d’appartenance du
loyer en fonction des caractéristiques, de l’emplacement de l’appartement, des catégories
d’infrastructures et des classes cadastrales. Les
tableaux avec les valeurs établies au cours du
marchandage, y compris les paramètres pour la
définition du montant réel du loyer peuvent se
trouver auprès des bureaux de la municipalité
ou dans les locaux des syndicats des locataires.
Il n’ya donc pas d’automatisme dans ce cas contrairement à ce prévu par la loi sur l’équitabilité du loyer - de sorte que le bailleur et le locataire puissent s’accorder sur un loyer compris
entre la valeur minimale et la valeur maximale:
une telle somme constitue en réalité une valeur
juste et juridique du loyer et par conséquent tout
autre accord sur le logement en question est nul
et de nul éffet, et vous donne le droit d’obtenir le
remboursement du surplus payé.
Des allégements fiscaux spéciaux sont prévus,
soit pour les bailleurs que pour les locataires:
IRPEF (impôt sur les revenus des personnes
physiques), frais d’enregistrement du contrat et
ICI (impôt municipal sur les biens immobiliers).
Ces nouveaux contrats prévoient qu’à la fin de
la première échéance, respectivement de la qua-
trième et de la troisième année, le bailleur peut
résilier le contrat pour des motifs purement spécifiques (nécéssité d’habiter personnelement la
maison, exécution des travaux de réaménagement, mise en vente de la maison, etc…). dans
ce cas, il devra accorder au locataire un délai
d’au moins six mois avant la date déchéance de
la “résiliation justifiée” du contrat. Pour des motifs
sérieux (problèmes de travail, de santé, etc...), le
locataire peut résilier le contrat à tout moment,
avec un préavis d’au moins six mois. La résiliation
doit être notifiée dans une lettre recommandée.
3. Le contrat transitoire a une durée minimale d’un mois et maximale de dix-huit. Dans
les chef-lieux de provinces, soit pour les styles
de contrat que la détermination des loyers, on
exécute les ordres établis par les accords térritoriaux, en mettant en application la convention
nationale entre les associations de propriétaires
et les locataires qui prévoit ce qui suit: la déclaration par les deux parties des exigences transitoires; le loyer libre (contrat libre), à l’exception
des logements situés dans les municipalités à
forte densité où l’on doit appliquer en tout cas le
loyer maximal; le devoir du bailleur de confirmer
les motifs de l’acte transitoire avant l’expiration
du contrat, pour éviter la conversion automatique du contrat transitoire en contrat libre (4+4).
Le loyer dans les zones métropolitaines et
dans tous les chef-lieux de provinces ne doit
pas dépasser celui établi dans les accords térritoriaux de chaque secteur.
Les contrats de ce type, outre la forme écrite,
doivent obligatoirement utiliser un modèle
de contrat type annexé à l’arrêté ministériel
03/05/1999 et mis en œuvre par des accords
régionaux. Une garantie contre les tromperies
et les simulations est donnée par l’exigence
qu’a le propriétaire, de reconfirmer à l’expira-
tion du contrat les motifs de l’acte transitoire.
S’il ne le fait pas, le contrat devient automatiquement un contrat libre 4+4 à loyer contrôlé.
Le contrat a les mêmes caractéristiques que
le “contrat libre”.
4. le contrat pour étudiant peut être appliqué
uniquement dans les municipalités abritant l’université, dans les municipalités abritant certaines
facultés universitaires ou dans les municipalités
environantes, sur la base des accords locaux établis par chaque commune: il s’agit en substance
du même loyer et des mêmes allégements fiscaux que ceux prévus pour les contrats conventionés. Sa durée est de 6 mois minimum et 3 ans
maximum, et se renouvelle automatiquement s’il
n’est pas résilié par une des deux parties.
À l’avantage de l’étudiant, le contrat est automatiquement renouvelable en ce sens qu’à la
première échéance le bailleur ne peut résilier
le contrat.
Le loyer mensuel est défini par les accords
municipaux entre les Entreprises locales pour
le droit aux études, les associations d’étudiants, les syndicats des locataires et les syndicats des biens immobiliers, qui devraient
tenir compte de la durée, de la présence de
meubles, des clauses spécidiques et des
éventuelles modalités de délivrance.
Les accords contraires à la loi
La loi permet de décider librement de plusieurs aspects d’un contrat de location, mais
établit également des règles à respecter. La
violation de ces règles conduit à l’annulation
systématique du contrat.
• Les contrats du type libre et ceux du type
conventioné d’une durée respectivement
inférieure de 4 ans et de 3 ans n’ont aucune valididé.
• Tout engagement écrit obligeant le locataire à payer un loyer supérieure au
montant indiqué dans le contrat signé et
enregistré est nul et de nul éffet.
• Toute clause prévoyant un loyer supérieur à celui défini par les accords syndacaux au sujet des contrats conventionés,
transitoires pour zones métropolitaines
et contrats pour étudiants n’a pas de
validité.
• Il est absolument illégal de faire subir au
locataire un alourdissement des obligations économiques, comme par exemple
la prise en charge des travaux extraordinaires, les pénalités, les intérêts, une
caution non productive d’intérêts et supérieure à trois mensualités; il est illégal
d’exiger le paiement d’une somme «en
27
5.4.
noir», en plus de la somme normale à
payer selon les termes du contrat: aucune justification (achat de meubles,
fournitures diverses, etc… ) dans ce cas
n’est valable; la loi prévoit une augmentation maximale de 30% de loyer pour
l’ameublement de la maison.
• Les contrats pour logis des hôtes de
passage n’existent plus, ils n’appartiennent à aucune des catégories citées plus
haut: si à la date d’échéance le contrat
n’est pas résilié, il se transforme automatiquement en un contrat libre (4+4).
Dans tous ces cas, et dans tous les autres cas
d’invalidité, vous avez la possibilité de faire recours à un juge afin d’obtenir un document
qui certifie l’invalidité et condamne le bailleur à
la restitution de l’excès d’argent perçu.
28
Normes générale
set procédures
de la location
Il est interdit de pratiquer la sous-location totale de l’appartement, et la cession du contrat
sans l’avis du bailleur, à des tierces personnes.
La sous-location partielle est permise s’il n’en
est pas autrement dans le contrat, a condition que le locataire le communique au bailleur
par le biais d’une lettre recommandée dans
laquelle figurent les données du sous-locataire, la durée de sa permanence et la pièce
occupée.
La sous-location totale de l’appartement et
la cession du contrat à de tierces personnes
afin de les permettre d’habiter la maison peut
constituer un motif d’expulsion accompagné
d’une résolution pour défaillance grave de la
part du locataire auteur de la sous-location.
Le montant du loyer de la sous-location ne
peut être supérieure à celui de la location et, le
locataire est responsabile vis à vis du bailleur
des actes posés par le sous-locataire: ceci
signifie que si par exemple le sous-locataire
ne paye pas son loyer, le locataire (en plus
du sous-locataire) est exposé à tout acte judiciare que pourrait entreprendre le bailleur
dans le but de récupérer son argent.
Enregistrement du contrat
Dans la nouvelle loi il ya une grande innovation: tous les contrats, pour être valables,
doivent obligatoirement être écrits. Pour les
années à venir, tant que seront valables les
anciens contrats de location enregistrés avant
le 30 décembre 1998, il y aura encore des
contrats de location dont l’acte formel écrit
n’est pas exigé.
Vous trouverez en vente (auprès des syndicats des locataires, dans les grandes papeteries ou dans les magazins de matériels
de bureaux) des formulaires à remplir, déjà
imprimés qui contiennent les informations
relatives à chaque typologie de contrat. Les
contrats doivent être enregistrés auprès du
Bureau d’Enregistrement (où vous paierez
directement les frais d’enregistrement), muni
du module F23 déjà rempli, et dans un délai
de 30 jours à partir de la date de signature
du contrat. Les frais d’enregistrement pour un
contrat de type libre équivalent à 2% du loyer
annuel et, sont divisés équitablement entre le
bailleur et le locataire.
Les frais d’enregistrement doivent être payés
chaque année ou alors pour toute la durée du
contrat. Dans ce dernier cas, vous pouvez
jouir d’une déduction fiscale.
Si l’enregistrement du contrat se fait en retard,
vous êtes tenus à payer une amende.
En cas d’enregistrement manqué du contrat,
étant donné que la responsabilité incombe
aux deux parties, le bailleur et le locataire
courrent le risque d’être sanctionnés par l’administration financière et donc le montant de
la sanction peut aller de 120 à 240% de la
somme (frais d’enregistrement) due.
Et outre, si le contrat n’est pas enregistré,
a) ni le locataire, ni le bailleur peuvent prétendre obtenir des allégements et déductions
fiscales prévus par la loi (rabais des frais d’enregistrement, déduction relatives à la déclaration des revenus, etc…);
b) en cas d’expulsion, le locataire ne doit pas
être délogé de l’appartement occupé;
c) le bailleur, en dehors du contrat de location
regulièrement enregistré, ne peut prétendre
ni à des intégrations suplémentaires, ni à des
augmentations du loyer.
Selon l’article 2 (alinéa 4) de la loi sur les locations (L.N. 431/98) les municipalités ont la
possibilité d’augmenter le taux maximal de
l’impôt municipal sur les biens immobiliers
(ICI) jusqu’à une valeur de 9 pour mille pour
tous les logements vacants et pour lesquels
les contrats n’ont pas été enregistrés dans les
deux dernières années. C’est une mesure qui
d’une part tend à défaire l’évasion de l’obligation d’enregistrement des contrats, et de
l’autre à favoriser le retour des logements sur
le marché de la location.
La Caution
À la signature du contrat, afin de garantir l’intégrité de l’appartement, le locataire verse une
somme d’argent appelée caution, qui selon la
loi ne doit pas être supérieure à 3 mensualités
de loyer; la caution est obligatoirement productive d’intérêts juridiques (2,5%) qui, doivent être
remis au locataire à la fin de chaque année.
Elle peut être remplacée par une garantie bancaire ou d’assurance couvrant les trois mois
de loyer, mais dans ce cas elle ne produit pas
d’intérêts; elle peut également être déposée
auprès d’un compte d’épargne, sous le nom
du locataire.
La caution est remboursée à la fin du contrat,
de même que la restitution du logement; le
bailleur peut cependant retenir la totalité ou
une partie de la caution, si et seulement si
l’appartement a subi des dommages causés
par le locataire.
Payement du loyer
Le loyer doit être payé à l’avance, avant le
5eme jour du mois; et ceci pour tous les mois
de l’an. Si le locataire ne paie pas dans les 20
jours qui suivent la date d’échéance, et que le
montant non payé dépasse une mensualité, le
bailleur a le droit de demander l’annulation du
contrat pour non-paiement.
Le bailleur ou l’administrateur de la copropriété doit toujours remettre le reçu du paiement
du loyer au locataire. Sur le reçu de paiement
doivent figurer: le nom du payeur, le nom du
destinataire, le montant exact, l’objet du paiement (par exemple “paiement du loyer du
mois de juin 1998”), la date du paiement et le
nom du destinataire de l’argent.
Si le bailleur ne laisse aucun reçu, vous devez
payer par mandat postal en indiquant le mois du
loyer payé, l’adresse de l’appartement et l’objet du paiement. Si le mandat est rejeté par le
bailleur, vous pouvez lui faire un virement bancaire ou déposer le loyer chez un notaire dans
un compte bancaire en son nom: en tout cas
vous devez toujours être en mesure de prouver
la régularité du paiement à travers les reçus.
Le bailleur peut demander une augmentation
du loyer, et ceci pour deux motifs: à cause
des dépenses extraordinaires éffectuées par
lui même (augmentation non supérieure à
29
10% desdites dépenses) ou à cause de l’ajustement annuel dû aux variations de l’indice
ISTAT ( indice qui permet de relever l’augmentation du coût de la vie).
La succession du contrat
La succession du contrat en cas de décès du locataire est prévue pour la conjointe, les héritiers,
les proches et similaires, avec lesquels il cohabite.
En cas de séparation judiciaire, dissolution du
mariage ou cessation des procédures civiles
liées au mariage, la succession du loyer revient au conjoint ayant obtenu par le biais du
juge, le droit d’habiter la maison familiale.
Si le bailleur n’est plus en mesure d’assumer
ses charges, il sera remplacé par l’administration compétente.
En cas de vente du logement, les droits et
devoirs du bailleur ou propriétaire se transmettent à l’acheteur, mais ceci sous certaines
conditions, comme par exemple, le droit de
résilier le contrat dont le nouveau propriétaire
ne peut exercer que deux ans après avoir obtenu le droit de propriété de la maison.
Transmission de propriété
L’article 7 de la loi consolidée stipule que
toute personne accueillant un immigré, quelle
que soit le motif, qu’il soit familier ou proche,
30
doit communiquer par voie écrite dans les 48
heures aux autorités locales de sécurité publique, auprès d’un poste de police ou auprès
du commissariat central. Cette obligation de
signalisation concerne également ceux qui
emploient ou transmettent une propriété à un
étranger, à finalité résidentielle.
La signalisation doit être faite par écrit, en
remplissant le formulaire de déclaration, mis à
disposition par le ministère de l’Intérieur (“Avis
de transfert de propriété “) sur lequel doivent
figurer les données complètes du déclarant et
de l’étranger; préciser également l’emplacement exact de la propriété et le motif de l’accueil ou du transfert.
Le manque de signalisation est passible d’une
sanction administrative.
Notez Bien:
• Si le logement est mis en vente, le locataire est en droit de priorité sur les autres
acheteurs pour le même prix facturé par
le propriétaire.
• tous les contrats de location ne sont valables que s’ils sont sous forme écrite et
regulièrement enregistrés.
• Après avoir restitué la maison au propriétaire, si vous vous rendez compte d’avoir
payé un loyer supérieur au montant prévu par le contrat, vous êtes en droit de
réclamer le surplus du loyer payé, et ceci
dans un délai d’au plus 6 mois à partir de
la date de restitution du bien.
• Pour les contrats signés sous l’égide des
lois précédentes (loyer équitable, accords
dérogatoires, etc…), valent les mesures
y afférantes, jusqu’à l’échéance des
contrats en cours. Après leur échéance,
tous les anciens contrats qui ne seront
pas résiliés passeront automatiquement
sous le statut de contrat libre de 4 ans
renouvelable une fois.
• La loi sur l’équitabilité du loyer demeure
valide et actuelle dans les services qui
s’occupent de la gestion des propriétés
des zones urbaines à usage non résidentiel. (commerce, industrie, artisanat,
bereaux, hôtel-tourisme);
• La loi 431 ne s’applique pas aux logements publics à titre résidentiel;
• La nouvelle loi a approuvé une augmentation de l’ICI (Taxe Communale sur les
Biens Immobiliers) sur les logements vacants, pour lesquels les contrats n’ont
pas été enregistrés au cours des deux
dernières années: il s’agit d’une mesure
destinée à favoriser le retour des logements sur le marché de la location;
• Les contrats non enregistrés n’ont aucune
validité et ne peuvent vous permettre de
renouveller votre permi de séjour;
• Vous devez conserver tous les reçus de
paiement, tous les papiers, même manuscrits, les photocopies de tous les
chèques et virements bancaires car tous
ces documents peuvent constituer des
preuves importantes contre toute accusation de la part du propriétaire (bailleur).
5.5.
L’expulsion
L’expulsion est un terme habituellement utilisé
pour indiquer trois procédures bien différentes:
• Une déclaration faite par le bailleur, de
l’intention de rentrer en possession du
logement à une certaine date et pour des
raisons bien précises.
• Une concrète procédure judiciaire initiée
par l’action du bailleur qui vise ainsi, à se
voir approuver par une décision judiciaire
(sentance, ordonnance) le droit de reprendre posséssion de la propriété.
• Une procédure exécutive en soi, après la
décision du tribunal, qui admet la requête
du bailleur, qui devra aboutir selon son
intention à la restitution du logement.
Les mesures en cours d’application, qu’elles
soient de l’ancienne ou de la nouvelle loi, peuvent se regrouper en 4 catégories:
1.Expulsion pour fin de la location, à l’expiration du contrat (huit ans pour les contrats
libres, cinq pour les contrats concordés,
aux différentes dates d’échéance prévues par les accords locaux en ce qui
concerne les contrats transitoires et les
contrats pour étudiants);
2.Expulsion par nécéssité: elle survient
lorsque le bailleur manifeste le désir de
réutiliser le logement pour des raisons
de nécéssités prévues par la loi, ou
pour éffectuer des travaux bien indiqués
(après la première série de 4 ans pour les
contrats libres, 3 ans pour les contrats
concordés, une telle hypothèse n’est pas
prévue pour les contrats à court terme).
3.Dispositions en cas de défaillance au
sujet d’une série de cas où le Juge, s’il
constate un non-respect agravé des
clauses contractuelles de la part du locataire, prononce une sentence qui ordonne la restitution du logement.
4.Expulsion pour non-paiement, si le loyer
mensuel n’est pas payé; au-delà de 20
jours après la date d’échéance du paiement, le locataire est exposé à une expulsion à la suite d’une mise en demeure
du Juge, qui précise par ailleurs la date
de restitution du logement. Le locataire
défaillant, outre à être expulsé devra
payer la somme due, avec une amende
de 20% de ladite somme. S’il est en difficultés économiques, le locataire peut
demander au juge un délai maximum de
90 jours pour le paiement de sa dette.
Avec la mesure qui ordonne le locataire de
restituer le logement, le tribunal établit également la date de ladite restitution.
Cette date n’est pas reportable en cas d’expulsion par nécéssité, pour non-paiement ou
pour rupture de contrat.
Par contre, la date d’expulsion peut être re31
portée pour les cas d’expulsion pour expiration de contrat, dans les communes fortement
peuplées et dans les chef-lieux de provinces.
Dans ce cas, vous pouvez demander au juge
de rétablir à nouveau le délai de restitution
du logement, en vous accordant ainsi une
prolongation:
- non supérieure a 6 mois pour les premières expulsions,
- de 18 mois maximum pour les cas dits
d’extrême importance sociale (personnes âgées, porteurs d’handicap,
chômeurs et travailleurs en chômage
technique, etc..).
À la demande de prorogation, en plus de la
déclaration des revenus et du nombre d’habitants de la maison, vous devez joindre tout
autre document utile à l’évaluation de la nécessité de prorogation.
Une fois épuisé tous les délais de prolongation, et après la date fixée par le Juge pour la
restitution du logement, si le locataire ne s’applique pas, le bailleur a le droit de l’expulser
par le biais d’un Huissier de Justice et l’utilisation des forces de l’ordre.
A ce stade, cependant, la nouvelle loi a introduit
un changement important: ne peuvent procéder à des expulsions que les bailleurs en mesure de démontrer d’avoir respecté au cours
32
de la période de location tous les engagements
imposés par la législation fiscale. L’absence, ou
le non respect de ces engagements empêche
la recupération de la propriété.
5.6.
Les factures
En plus du loyer, il ya d’autres dépenses que
le locataire doit éffectuer: les dépenses ordinaires, le chauffage et les factures relatives à
la consommation ménagère.
Le locataire a deux mois à compter de la demande du bailleur pour payer ses factures, et
a le droit d’exiger les documents qui justifient
une telle demande.
Le paiment manqué des factures d’un montant
égal à deux mois de loyer autorise le bailleur à
ordonner l’expulsion, pour non paiement.
Les dépenses ordinaires sont: le service de
nettoyage des escaliers, l’éclairage des escaliers, l’ascenseur (force motrice, entretien: les
coûts d’entretien de l’ascenseur dépendent de
l’étage où se trouve l’appartement); l’eau (le
coût de l’eau dépent du nombre d’habitants
de la maison); l’ensachage des déchets (égale
pour tous les occupants d’appartements). Les
dépenses ordinaires ne dépendent ni de la sur-
face de la maison, ni du volume du logement,
mais des paramètres tels que le niveau d’étage
et le nombre des occupants de la maison.
Si le chauffage est centralisé, il sera payé tous
les mois en fonction du volume de la maison;
et s’il est autonome, la facture sera cumulée
avec celle du gaz de cuisine.
Le montant à payer pour les dépenses ordinaires et pour le chauffage vous est généralement communiqué à travers une lettre de
l’administrateur de la copropriétè ou du bailleur.
D’habitudes, au moment de la signature du
contrat, une quote mensuelle à verser pour ces
factures est fixée d’office, suivie d’une prérécation à la fin du mois. Dans tous les cas, vous
avez le droit d’obtenir la ventilation de toutes les
dépenses, d’examiner les pièces justificatives
des dépenses et de participer avec droit de vote
aux réunions.
Les factures relatives au ménage (électricité,
gaz, téléphone) constituent un montant fixe
bi-mensuel dont la somme, variable, dépend
de votre consommation.
Toutes les réparations nécessaires, excluses
celles de petites entité et de routine, sont à la
charge du bailleur qui est en même temps responsable des défauts, des défaillances et des
installations qu’abrite le logement (Code Civil,
articles 1576, 1577, 1578, 1579, 1580, 1581).
6.1.
6
declaration de
conformité
ou certificat
d’aptitude
au logement
Définition
La déclaration de conformité est un document
qui approuve que la maison se trouve dans
de bonnes conditions, qu’elle est salubre et
habitable. “Aptitude au logement” signifie “approprié à l’habitation”. Cette déclaration prend
en compte divers facteurs tels que la taille
de la maison, la luminosité et les dimensions
des chambres, ou le respect de tous les paramètres d’assainissement prévus par la loi.
Ne sont pas considérés comme appropriés à
l’habitation: entrepôts, garages ou lieux insalubres en général.
La déclaration de conformité atteste également le nombre de personnes qui peuvent
résider dans la même maison.
6.2.
Utilité
Le certificat d’aptitude au logement est nécessaire pour les diverses procédures administratives relatives au séjour des étrangers
non-UE; en particulier pour le regroupement
familial, la carte de séjour et la cohésion familiale. Il est aussi parfois requis lors de la stipulation du contrat de séjour nécessaire pour le
contrat de travail, lors du renouvellement du
permis de séjour pour emploi, ou alors au mo-
ment de la conversion du permis de séjour en
un autre pour motif différent.
6.2. Procédure
d’obtention
Normalement, il revient à la municipalité où
est situé le logement de délivrer le certificat
de conformité. Auprès des bureaux en relation
avec le public, vous pouvez vous renseigner
sur toute la documentation nécessaire pour
l’obtention dudit certificat. les documents
dont vous avez besoin de fournir afin d’obtenir le certificat.
Les principaux documents requis sont:
- Permis de séjour
- Planimétrie du logement (superficie en pieds
carrés)
- Document attestant du droit à la jouissance
du logement (certificat de propriété, contrat
de location, contrat de complaisance, déclaration d’hospitalité, contrat de collaboration
familiale)
A’ la suite de la demande de délivrance du
certificat, il est probable que les agents communaux procèdent à une inspection de l’habitation pour laquelle le certificat a été demandé.
33
7.1.
La copropriété
On entend par copropriété un immeuble appartenant à deux ou plusieurs personnes. La
portion appartenant à chacun des copropriétaires est dite «domaine exclusif « , tandis que
les portions, les installations ou dispositifs qui
ne se trouvent pas à l’intérieur d’un domaine
exclusif et qui n’appartiennent non plus à un
singulier propriétaire sont appelés “domaines
communs”; comme par exemple les étages
ou les locaux de commune utilisation.
7
vivre in
copropriété
34
Dans la plupart des cas, l’immeuble de la copropriété est assigné à l’usage résidentiel, bureaux et/ou studios professionnels; par conséquent, dans les différents appartements, il est
autorisé d’exercer des activités exclusivement
permises par le règlement y afférant.
7.2.
Le reglement
Chaque assemblée de propriétaires (ou actionnaires) est libre d’établir ses propres règles: il est
donc important de connaître ces règles lorsque
vous vous transférez dans une nouvelle maison.
En général, le règlement d’une copropriété
contient les points ci-après:
• Interdiction de faire traîner dans tout espace, exclusif ou commun, des animaux
de toute nature;
• Interdiction de jéter les ordures, des
morceaux de papier, des mégots de cigarettes etc… à travers les fenêtres, sur
les escaliers, sur les débarquements,
les couloirs, les cours et autres espaces
couverts et non couverts;
• Interdiction de stocker sur les terrasses;
seuls le dépôt des vases pour fleurs est
autorisé, afin d’éviter cependant une
éventuelle chute, prenez soin de les placer sur des contenants pour prévenir l’infiltration d’eau;
• Avant 8h00 et après 22h00, il est interdit de jouer, chanter et danser sans le
consentement de tous les voisins; de se
servir de la radio, de la television ou de
tout autre appareil bruyant à un volume
élevé. Avant et après ces heures, il n’est
point autorisé de jouer ou d’éffectuer des
travaux bruyants dans les espaces communs et dans les appartements;
• Interdiction d’exposer les vêtements ou
de battre le tapis aux fenêtres ou sur les
terrasses qui donnent sur les voies pu-
bliques. Il est également interdit d’installer des câbles ou autres formes de soutien à l’extérieur des rebords de fenêtres
ou des paparets des térrasses, pour le
séchage des vêtements. Les vêtements
doivent être séchés à l’intérieur des térrasses des appartements;
• Les tapis des chambres à coucher peuvent être battus à travers les fenêtres ou les
balcons internes de 8h à 10h de septembre
à mars, et de 7h à 10h d’avril à août;
• Interdiction d’installer ses propres antennes de télévision: uniquement celles
de la copropriété doivent être utilisées;
• Interdiction d’afficher les plaques indicatrices sans l’accord préalable de l’administrateur et du conseil della copropriété;
• Interdiction d’abandonner les ordures,
même si contenues dans des récipients,
hors des portes ou dans d’autres espaces communs. Elles doivent être stockées (bien contenues dans des sachets
en plastique) dans un récipient approprié;
• Interdiction de laisser la porte principale
ouverte, afin d’empêcher l’accès à des
personnes indésirables et éviter la perte
de chaleur pendant la saison d’hiver;
• Interdiction de garer voitures, bicyclettes,
chaises roulantes et autres moyens de
déplacement sur les espaces communs
(couverts ou non), réservés à la circulation;
• Interdiction de laver les voitures et les
motos dans les espaces communs couverts et non couverts.
Les parents sont responsables de la conduite
de leurs enfants, qui doivent donc être sensibilisés sur la nécessité de garder un comportement correct et respectueux, en évitant de
crier ou de provoquer des bruits qui puissent
perturber la tranquillité des autres habitants de
la copropriété.
Chaque habitant de la copropriété est tenu à:
• Communiquer par voie écrite son propre
domicile à l’administrateur de la copropriété;
• Communiquer la vente de la propriété. Le
nouveau propriétaire, en plus des obligations de l’article. 63 du Code civil, doit
communiquer immédiatement par écrit
à l’administrateur ses données personnelles, l’adresse de la maison et les détails du contrat de vente;
• Le locataire-propriétaire doit communiquer à l’administrateur dans un délai de
10 jours les détails du contrat de bail;
• En cas de conflit entre les copropriétaires, les parties intéréssées doivent en
tout cas consulter l’administrateur de
la copropriété. Les plaintes doivent être
écrites et signées.
En réalité, les règles de la copropriété sont très
peu connues et encore moins respectées. Leur
non respect est la cause la plus fréquente des
litiges entre voisins. Compte tenu de la difficulté à les mettre en œuvre et les faire respecter,
souvent en raison de leur nature excentrique et
abstraite, la meilleure chose à faire est d’établir
un rapport correct et humain avec les voisins.
Conformez-vous aux règles de vie en commun
(y comprises les coutumes du lieu où l’on est
amené à vivre), et du bon sens. Dans les cas
où des infractions graves comportant un réel
dommage sont commises, contactez immédiatement l’Administrateur de la copropriété.
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Grafica: Jam Art Studio snc 049 603899 - Illustrazioni: Sarah Khoury
numéros utiles
VENEZIA
Sportello unico per l’immigrazione della
Prefettura di Venezia - Tel. 041 2586733
Servizio Immigrazione e Promozione dei Diritti
di Cittadinanza e dell’Asilo
Sportello telefonico di informazione e
orientamento per l’immigrazione
Da MAR a VEN Dalle 11.00 alle 13.30
Tel. 041 2747408
Uffici dei Servizi Abitativi, Comune di Venezia
(SOLO EDILIZIA POPOLARE)
Tel. 041 2201311
Sportello di mediazione abitativa,
il villaggio globale
Tel. 346 9507765
Polizia Municipale - emergenza
Tel. 041 2747070
ASL 12 - servizio igiene e sanità pubblica
Tel. 041 2608443-13
Guasti acqua - Venezia
Numero verde 800894322
Guasti gas - ENEL
Numero verde 800900806
Guasti gas - Gas&Power
Numero verde 800900700
Guasti gas - ITALGAS
Numero verde 800900999
Veritas - segnalazioni guasti
servizio idrico integrato
Numero verde 800896960
Sindacato Unione Inquilini Venezia
Tel. 041 2411662
Sindacato inquilini SUNIA
Tel. 041 5380479
Sindacato inquilini SICET
Tel. 041 2905939
UPPI Unione Piccoli Proprietari Immobiliari Tel. 041 952852
ASPPI Associazione Sindacale Piccoli
Proprietari Immobi
Tel. 041 957752
UNIAT - Unione Nazionale Inquilini Ambiente e
Territorio - UIL
Tel. 041 2411662
FIAIP collegio Provinciale di Venezia
Tel. 041/940655 Fax. 041/2683708
PA D O VA
Cisi - Centro informazione
e servizi per immigrati
Tel. 049 8205363
URP - Ufficio Relazioni con il Pubblico
Comune di Padova
Tel. 049 8205572
Acegas APS - Servizio Guasti
Numero verde 800904660
Guasti gas - ENEL
Numero verde 800900806
QUESTURA - Polizia di Stato
Tel. 049 833111
ULSS 16 Unità locale socio sanitaria
Tel. 049 8216511
Sindacato Inquilini - ANIA
Tel. 049 761617
Sindacato Inquilini - Unione Inquilini
Tel. 049 617672
Sindacato Inquilini - SICET
Tel. 049 663609
Sindacato Inquilini - SUNIA
Tel. 049 8944373
Sindacato Proprietari - UPPI
Tel. 049 660907
Sindacato Proprietari - ASPPI
Tel. 049 657218
FIAIP collegio Provinciale di Padova
Tel. 049/ 8910074
Via del Commissario, 42
35124 Padova
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Fax +39 049 88 26 053
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