Conclusione dell`affare - Nozione

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Tribunale Torino, Sezione 3 civile
Sentenza 2 luglio 2008, n. 4810
Integrale
- Mediazione - Provvigione - Diritto del mediatore alla provvigione - Presupposti Conclusione dell'affare - Nozione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE TERZA CIVILE
IL GIUDICE ISTRUTTORE
IN FUNZIONE DI GIUDICE UNICO
DR. GIACOMO OBERTO
Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 2874/07/R.G.
Avente ad oggetto (come dichiarato da parte attrice) : "Mediazione".
Promossa da:
An.Pi., con la dott.ssa Valentina Miceli.
- attore CONTRO
Me.Ma., con l'avv. Denise Dall'Armellina.
- convenuto CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice:
"Voglia il Giudice Unico Ill.mo adito,
respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
Previa ammissione dei capitoli di prova per interpello e testi già capitolati in atto di citazione e da intendersi preceduti dalla locuzione "vero che"
In via principale
Condannare la Signora Me.Ma. al pagamento. nei confronti di parte attrice della somma di euro 11. 880,00 (ovvero il 3% di euro 330.000,00)
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oltre IVA, oltre agli interessi dal momento dell'insorgenza del diritto al saldo, a titolo di provvigione per la procurata sottoscrizione del modulo
"impegno d'acquisto unilaterale" del 21.11.2005 con il quale la convenuta si impegnava all'acquisto dell'immobile sito in (omissis) (AT), via
(omissis), distinto a Catasto al foglio (...) n. (...), di proprietà del Signor Pe. Pi.
In via subordinata
Nella denegata ipotesi in cui la domanda principale non dovesse essere accolta, dichiarare in ogni caso tenuta e per l'effetto condannare la Signora
Me.Ma. al rimborso delle spese sostenute da parte attrice per l'espletamento dell'incarico conferitole e che codesto Ill.mo Giudice vorrà liquidare in via equitativa;
Con vittoria di spese e onorari di causa, oltre Iva, Cassa gestione separata e rimborso forfetario in ragione del 12,5% sull'importo degli onorari e
dei diritti così come previsto dal D. M. n. 127/2004".
Per parte convenuta:
"Voglia il Tribunale Ill.mo, rigettata ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione così pronunciare:
IN VIA PRINCIPALE e NEL MERITO:
Assolvere la convenuta da ogni avversaria domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi di cui in atti;
IN VIA SUBORDINATA
Dichiarare tenuta e condannare la Sig.ra Me.Ma. al pagamento dell'attore, a titolo di rimborso spese ex art. 1756 c.c. una somma pari ad euro
1.000,00 (mille euro) ovvero in quell'altra somma dal Giudice eventualmente in corso di causa determinanda anche con riferimento all'equità:
In ogni caso: con vittoria di onorari e spese di causa tutte, ivi comprese di CTU e CTP, oltre rimborso forfettario ex lege 12,5%, Iva e CPA..
Infine si dichiara sin d'ora di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove ex adverso tardivamente formulate".
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in data 23 gennaio 2007 An.Pi. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino Me.Ma., per ivi sentire accogliere le
seguenti conclusioni: "Voglia il Giudice Unico Ill.mo adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, previa ammissione dei capitoli di
prova per interpello e testi già capitolati in premessa e da intendersi preceduti dalla locuzione "vero che" in via principale condannare la Signora Me.Ma. al pagamento nei confronti di parte attrice della somma di euro 11.880,00 (ovvero il 3% di euro 330.000,00) oltre Iva, oltre agli interessi
dal momento dell'insorgenza del diritto al saldo, a titolo di provvigione per la procurata sottoscrizione del modulo "impegno d'acquisto unilaterale"
del 21.11.2005 con il quale la convenuta si impegnava all'acquisto dell'immobile sito in (omissis) (AT), via (omissis), distinto a Catasto al foglio 6 n.
180, di proprietà del Signor Pe. Pi. In via subordinata nella denegata ipotesi in cui la domanda principale non dovesse essere accolta, dichiarare in
ogni caso tenuta e per l'effetto condannare la Signora Me.Ma. al rimborso delle spese sostenute da parte attrice per l'espletamento dell'incarico
conferitole e che codesto Ill.mo Giudice vorrà liquidare in via equitativa; con vittoria di spese e onorari di causa, oltre Iva, Cassa gestione separata e rimborso forfetario in ragione del 12,5% sull'importo degli onorari e dei diritti come previsto dal D.M. n. 127/2004".
Con comparsa di costituzione e risposta la convenuta si costituiva in giudizio assumendo le seguenti conclusioni: "nel merito assolvere la convenuta
da ogni avversaria domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto per i r motivi suesposti; in via subordinata dichiarare tenuta e condannare la
sig.ra Me.Ma. al pagamento in favore dell'attore, a titolo di rimborso spese ex art. 1756 c.c., una somma pari ad euro 1.000,00 (mille) ovvero in
quell'altra somma dal Giudice eventualmente in corso di causa determinando anche con riferimento all'equità; in via istruttoria ammettere le prove per interpello e testi, anche in materia contraria, sui capi di cui in narrativa preceduti dalla locuzione "vero che" e sugli eventuali ulteriori
che ci si riserva di capitolare nei modi e nei termini di cui all'art. 183 c.p.c. In ogni caso con il favore delle spese ed onorari di giudizio".
Esperita istruttoria documentale, venivano precisate le conclusioni definitive nel corso dell'udienza del 9 aprile 2008. Il Giudice Istruttore
provvedeva quindi a trattenere la causa a decisione, con assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e
delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente controversia si fonda su di una pretesa a titolo di mediazione (art. 1755 c.c.) in relazione ad un (asserito) affare documentato da
contratto risultante rivestito della forma scritta.
Del tutto ultronea (oltre che fonte di spreco di attività processuale e di ingenti spese per le parti) appare quindi la richiesta attività di istruttoria LEX24 - Gruppo 24 ORE
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orale.
Il suddetto documento, dunque, è costituito da un (così testualmente denominato) "impegno d'acquisto unilaterale", da qualificarsi alla stregua di un preliminare unilaterale di compravendita, con il quale la Me., nella veste di promissaria acquirente, si impegnava nei riguardi del promittente
venditore (rimasto estraneo al presente processo) ad acquistare un immobile meglio descritto nel documento citato.
Nella predetta chartula si specificavano poi anche il prezzo, la caparra ed il relativo acconto, nonché le date di sottoscrizione del preliminare (bilaterale, evidentemente) e del rogito contenente il definitivo.
È da aggiungere che il predetto preliminare unilaterale risulta redatto e sottoscritto (anche) dalla parte odierna convenuta su carta intestata della Agenzia Immobiliare "Il Campanile", ditta individuale dell'odierno attore.
Risulta poi pacifico inter partes che il preliminare bilaterale previsto dal predetto preliminare unilaterale non venne stipulato (e, ovviamente, non
venne stipulato neppure il definitivo), mentre l'immobile venne venduto ad un terzo soggetto.
Ora, tutta la vicenda verte esclusivamente sulla questione se, nella specie, possa o meno ritenersi concluso l'affare ai sensi e per gli effetti di cui
all'art. 1755 c.c.
Al riguardo pone in evidenza l'attore che, affinché sorga il diritto alla provvigione del mediatore, il termine "affare" assume un significato più ampio del termine "contratto" e comprende ogni operazione di contenuto economico che si risolva in un'utilità di carattere patrimoniale e che dia luogo ad un vincolo giuridico tra le parti, ricevendo tutela dall'ordinamento. Rammenta al riguardo l'An. che la S.C. ha stabilito che "al fine di riconoscere il
diritto del mediatore alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore, si sia costituito un
vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la conclusione del contratto" (Cass. n. 6827/2001; Cass. n. 10553/2002).
Peccato che nella specie non già di contratto preliminare bilaterale, bensì di preliminare unilaterale si trattasse: onde non può certo dirsi che, nel caso in esame, "si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per la conclusione del contratto".
Si trattava, come già detto, di un preliminare unilaterale, in relazione al quale la sola parte promissaria acquirente (odierna convenuta) risultava vincolata, laddove nessun vincolo era insorto per il promittente venditore. Se è vero, infatti, che il documento citato reca la sottoscrizione del "promesso venditore" Pe. Pi., è altrettanto vero che tale firma venne apposta per accettazione di una dichiarazione negoziale che promanava dalla sola Me. e non conteneva alcun tipo di vincolo nei confronti del proprietario dell'immobile. In altri termini, mentre la Me. si obbligava
irrevocabilmente a prestare il suo assenso al preliminare bilaterale e, di conseguenza, al definitivo, il proprietario dell'immobile non risultava in
alcun e modo astretto ad una qualsivoglia forma di impegno a promettere di vendere, e tanto meno a vendere.
Se così stanno le cose, è chiaro che una "conclusione dell'affare" può prospettarsi nei soli riguardi del proprietario dell'unità immobiliare e non certo della promissaria acquirente che, a fronte del suo impegno irrevocabile, non "ricevette" nulla dall'attività del mediatore, il quale riuscì, sì, a strapparle quell'impegno, ma altrettanto non fece (rectius: non risulta provato che fece, nell'unica forma valevole richiesta ad substantiam, vale a
dire per iscritto), con colui che avrebbe dovuto assumere la veste di promittente venditore, così impegnandosi verso la Me.
A nulla vale citare, come fa parte attrice, l'orientamento della S.C. che ha statuito che l'affare deve ritenersi concluso quando fra le parti, poste in
relazione dal mediatore, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la conclusione del contratto o per il
risarcimento del danno (Cass. n. 325/2001). La Suprema Corte si riferisce, infatti, ad un vincolo astringente "ciascuna di esse", laddove qui il
vincolo sorgeva solo per la Me.
Neppure appare congruo il riferimento alla pronunzia sul tema dell'opzione, posto che nella specie, se è vero che si trattava della sottoscrizione di una proposta irrevocabile d'acquisto, firmata, a sua volta, per accettazione, dal promittente venditore (Cass. n. 13590/2004), è altrettanto vero che la condanna al pagamento della provvigione era in quel caso stata richiesta non già nei confronti della parte che si era vincolata (in via unilaterale) per l'acquisto verso il proprietario, bensì, tutto al contrario, nei confronti del solo proprietario dell'immobile, vale a dire dell'oblato e cioè del soggetto che, a seguito di tale impegno, avrebbe potuto realizzare il proprio interesse costringendo la controparte ad adempiere, in caso di suo eventuale rifiuto. Tutto al contrario, nel caso qui in esame, la convenuta Me., di fronte ad un ipotetico rifiuto del proprietario, non avrebbe
avuto a sua tutela alcuna forma di protezione (inutile rammentare che, trattandosi di impegno unilaterale, anche il vincolo derivante dall'anticipo
di caparra versato valeva solo per lei e non certo per il proprietario dell'unità immobiliare).
Non si riuscirebbe altrimenti a comprendere per quale motivo dovrebbe ritenersi sorgere il diritto alla provvigione contro un soggetto che
dall'attività del mediatore ha ricavato solo ed esclusivamente un danno e non già un vantaggio. Invero, solo nel momento in cui anche il promittente venditore si vincola il promissario acquirente può ragionevolmente dire che per lui l'affare si è concluso. Sino a quel momento (che, a quanto emerge dagli atti, nella specie mai venne) egli solo si trova ad essere obbligato, di fronte al capriccio della controparte, la quale può decidere di vincolarsi a sua volta, oppure no. Ben diverso è, naturalmente, il discorso per il soggetto che (come nel caso risolto dalla Cassazione LEX24 - Gruppo 24 ORE
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nella sentenza da ultimo citata), per effetto dell'attività del mediatore, vede un altro soggetto vincolarsi nei suoi riguardi. Ma questo non fu certo il caso della Me.
Anche in questo (come in tanti e tanti - troppi ! - altri casi, che inutilmente intasano questo Tribunale) una attenta lettura delle motivazioni delle
sentenze citate (e non già delle sole massime) avrebbe consigliato maggior attenzione nella proposizione di una domanda destituita di fondamento.
La domanda principale dell'attore non può quindi trovare accoglimento.
Accoglibile appare invece la domanda subordinata nella misura, proposta da parte convenuta, di euro 1.000,00, ex art. 1756 c.c., per effetto di
determinazione in via equitativa.
Le spese seguono la soccombenza, vale a dire, nella specie, la prevalente soccombenza della parte attrice.
La presente pronunzia è esecutiva ex lege, senza alcuna necessità di apposita declaratoria in dispositivo, ai sensi dell'art. 282 c.p.c. così come modificato dall'art. 33 L. 353/90.
P.Q.M.
Il Tribunale di Torino, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunziando; sul contraddittorio delle
parti;
contrariis reiectis;
RESPINGE la domanda principale proposta dall'attore nei confronti della parte convenuta nel corso del presente processo;
DICHIARA TENUTA E CONDANNA la parte convenuta al pagamento, nei confronti di parte attrice, della somma di euro 1.000,00, con gli
interessi legali dalla di pronunzia della presente sentenza sino al saldo effettivo;
CONDANNA parte attrice al rimborso in favore della parte convenuta delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi euro 2.827,03
(di cui euro 1.510,00 per diritti ed euro 306,25 per esposti).
Così deciso in Torino il giorno 2 luglio 2008, con sentenza depositata dal Giudice in Cancelleria a mezzo scritturazione elettronica il giorno 2 luglio 2008, in originale, anziché in minuta (secondo quanto invece prescritto dall'art. 119 disp. att. c.p.c.), giusta quanto disposto dal Presidente del Tribunale con suo decreto n. 5/2002.
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Tribunale Roma, Sezione 10 civile
Sentenza 16 aprile 2008, n. 8094
Integrale
- Mediazione - Conclusione dell'affare - Diritto alla provvigione - Sussistenza - Proposta
irrevocabile di acquisto di bene immobile - Accettazione per procura - Forma scritta Necessità
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI ROMA
X SEZIONE
Il Giudice, dott. Claudia Pedrelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 29128\2001 R.G.A.C., tra
Ca.Fr., elettivamente domiciliato in Roma, via Ch., presso lo studio dell'Avv. La.Ca., che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione in prosecuzione;
ATTORE
E
Cr.Wi., elettivamente domiciliato in Roma, Piazza Ma., presso lo studio dell'avv. Lu.Gr., che lo rappresenta e difende in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata all'udienza del 10.11.2005;
CONVENUTO
E
Cr.Ma., nella qualità di procuratore generale di Cr.Am., giusto atto a rogito Notaio Be.Ca., rep. n. 22153, racc. n. 10980, elettivamente domiciliato in Roma, via degli Sc., presso lo studio dell'avv. Al.Sp., che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore e procuratore depositata il 14.12.2005;
CONVENUTO
E
Gr. s.p.a. Servizi Immobiliari, in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Roma, via Al., presso lo studio dell'avv.
Au.Pa., che la rappresenta e difende in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;
CONVENUTA
oggetto: risarcimento danni o pagamento somme
conclusioni: all'udienza del 18.10.2007 le parti concludevano come da verbale in pari data.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 27.04.2001, Ca.Fr. conveniva in giudizio Cr.Wi., Cr.Am. e Gr. s.p.a., assumendo: 1) di essersi recato, nel
mese di settembre 2000, presso l'agenzia immobiliare Gr. s.p.a. per visionare immobili in vendita e di aver avanzato, in data 16.09.2000,
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proposta di acquisto dell'appartamento sito in Roma, Via Ke., di proprietà di Cr.Am., sottoscrivendo, presso la sede della Gr. s.p.a., un modulo prestampato messo a disposizione dalla società stessa; 2) di aver depositato, a titolo di acconto e contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, assegno bancario dell'importo di Lire 10.000.000 intestato alla Gr. s.p.a.; 3) che, quanto al pagamento del residuo prezzo, la predetta
proposta prevedeva la corresponsione di Lire 150.000.000 alla sottoscrizione del preliminare di vendita da stipularsi entro il 15.10.2000, e di
Lire 540.000.000 alla stipula dell'atto notarile da effettuarsi entro il 15.11.2000; 4) di aver ricevuto, in data 19.09.2000, a mezzo telegramma,
comunicazione, da parte della Gr. s.p.a., dell'avvenuta accettazione della proposta di acquisto; 5) di aver disinvestito i propri capitali ovvero di
aver reso disponibili i risparmi propri e della moglie, precedentemente investiti in titoli, al fine di procurarsi il denaro necessario per il pagamento
del residuo prezzo pari a Lire 640.000.000, in vista dei termini pattuiti per la stipula del preliminare di vendita e del rogito notarile, subendo, a
causa delle condizioni sfavorevoli del mercato finanziario, un danno da lucro cessante di Lire 50.000.000; 6) che, in occasione degli accertamenti
effettuati presso la Conservatoria dei RR.II. di Roma, il notaio incaricato dal Ca. per la stesura dell'atto pubblico di vendita, scopriva l'esistenza di
una trascrizione pregiudizievole e precisamente di un sequestro conservativo per Lire 35.000.000 a carico dell'immobile, relativo ad una
controversia giudiziale pendente avanti la Corte di Appello e all'epoca prossima alla definizione; 7) che né la Gr. s.p.a., né Cr.Wi. avevano informato il Ca. dell'esistenza di detta trascrizione pregiudizievole; 8) di essersi dichiarato disposto previa adozione delle opportune cautele, alla stipula
dell'atto di vendita, nonostante l'esistenza della trascrizione pregiudizievole; 9) che il Cr.Wi. comunicava al Ca. di poter addivenire alla stipula
dell'atto di vendita previa maggiorazione del prezzo nella misura di Lire 100.000.000 e che lo stesso Cr., a seguito delle insistenze del Ca. a
formalizzare la vendita alle condizioni di cui alla proposta, negava di aver mai conferito alla Gr. s.p.a. mandato a vendere; 10) che, nonostante i
solleciti del Ca. volti ad intimare il rispetto degli impegni assunti, non si addiveniva alla stipula dell'atto pubblico di vendita.
Pertanto l'attore chiedeva: accertarsi e dichiararsi la responsabilità esclusiva o solidale di Cr.Am. e Cr.Wi., nonché della Gr. s.p.a. per violazione delle regole della buona fede, lealtà e correttezza, avendo ingenerato nel Ca. il legittimo affidamento in ordine alla validità dell'accordo intercorso, e, per l'effetto, condannarsi i convenuti, in ragione delle rispettive responsabilità, al risarcimento dei danni, quantificati in Lire 50.000.000; accertarsi e dichiararsi che il Ca. nulla deve, a titolo di intermediazione, alla Gr. s.p.a. e per l'effetto condannarsi quest'ultima alla restituzione in
favore del Ca. dell'assegno di Lire 10.000.000 ovvero della somma riportata in detto assegno, ove riscosso, oltre interessi legali a decorrere dal
16.09.2000 e rivalutazione monetaria.
Ritualmente instauratosi il contraddittorio, i convenuti, Cr.Am. e Wi., chiedevano il rigetto della domanda attorea sia per difetto di legittimazione
passiva sia perché infondata in fatto ed in diritto; mentre la convenuta, Gr. s.p.a. Servizi Immobiliari, chiedeva: rigettarsi la domanda attorea; accertarsi la corretta esecuzione dell'incarico e degli obblighi di mediatrice, riconoscersi il correlativo diritto alla provvigione e, per l'effetto,
condannarsi, in via riconvenzionale, in solido ovvero alternativamente, Ca.Fr. e Cr.Wi. al pagamento, rispettivamente, della somma di Lire
30.000.000 e Lire 25.000.000, per un totale di Lire 55.000.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Acquisiti i documenti prodotti, espletati gli interrogatori formali dell'attore, del rappresentante legale p.t. della Gr. s.p.a., del convenuto, Cr.Wi.,
dato atto della mancata risposta all'interpello della convenuta, Cr.Ar., assunte le prove testimoniali, la causa veniva trattenuta in decisione con
termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, occorre soffermarsi sulla questione sollevata a verbale e reiterata nelle memorie in replica ex 183 c.p.c. dai convenuti, Cr.Wi. e
Am., relativa alla non accettazione del contraddittorio da parte di questi ultimi rispetto alla domanda formulata nei loro confronti dalla convenuta,
Gr. s.p.a.
Al riguardo, la Corte di Cassazione, con orientamento cui questo giudice ritiene di aderire, ha affermato, in applicazione dei principi di economia dei
giudizi e di concentrazione processuale, che la domanda proposta, con la comparsa di costituzione, da un convenuto contro altro convenuto, ove
rientri nella competenza del giudice adito, è ammissibile anche in mancanza di connessione oggettiva con la domanda principale, purché le due domande dipendano da uno o più fatti giuridici comuni alle parti (attore compreso), in modo che si presenti opportuna la loro trattazione simultanea (Cass. n. 577/1984; Cass. n. 2848/1980; Cass. n. 1375/1973).
Nel caso di specie, non v'è dubbio che detta comunanza ricorra, trattandosi di fatti giuridici tutti relativi alla compravendita di un immobile mediante conferimento di un incarico di mediazione ad una società di servizi immobiliari.
Pertanto, ritenuta l'opportunità di procedere alla trattazione simultanea, l'eccezione sollevata dai convenuti, Cr.Wi. e Am., nei confronti della domanda spiegata dall'altra convenuta, Gr. s.p.a., va disattesa.
Ciò posto, per ragioni di logicità nella motivazione della presente decisione, questo giudice ritiene opportuno procedere, in primo luogo, all'esame della domanda riconvenzionale spiegata dalla Gr. s.p.a., con la quale quest'ultima ha chiesto il riconoscimento del diritto alla provvigione e la
conseguente condanna, in solido o alternativamente, di Ca.Fr. e Cr.Wi. al pagamento della provvigione stessa.
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Dalla documentazione acquisita e, in particolare, dalla scrittura privata avente ad oggetto il conferimento dell'incarico di mediazione (doc. n. 1 del
fascicolo della convenuta Gr. s.p.a.; doc. n. 5 del fascicolo dell'attore), risulta che in data 27.06.2000 Cr.Wi., qualificandosi come "fratello della
proprietaria", Cr.Am., ha conferito "irrevocabile ed esclusivo incarico di mediazione" alla Gr. s.p.a. per la vendita dell'immobile sito in Roma, Via
Ke.
Nel caso di specie, pertanto, si configura un rapporto di mediazione atipico a favore di un terzo, che ricorre, secondo l'insegnamento della Suprema
Corte, allorché l'attività intermediatrice sia svolta in favore di un soggetto diverso da colui che ha conferito il relativo incarico; infatti, anche un terzo - purché abbia un interesse pure solo morale o affettivo a che altri concluda un affare - può validamente richiedere al mediatore di svolgere la sua opera, obbligandosi a corrispondere l'eventuale provvigione, qualora il terzo concluda l'affare (Cass. il 17628/2002; Cass. n. 1934/1982).
Ciò posto, occorre verificare se nel caso de quo possa dirsi concluso un affare con conseguente diritto alla provvigione da parte del mediatore, ai sensi dell'art. 1755 c.c.
Al riguardo, va, in primis, ricordato il consolidato orientamento giurisprudenziale, cui si ritiene di aderire, secondo il quale per "conclusione
dell'affare" deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno (cfr., ex multis, Cass. n. 22000/2007; Cass. n. 13590/2004; Cass. n. 12022/2002).
Dalla documentazione acquisita è emerso: che, con proposta irrevocabile d'acquisto datata 16.09.2000, indirizzata a Cr.Am., Ca.Fr. ha offerto di acquistare l'immobile di cui al suddetto incarico di mediazione al prezzo di Lire 700.000.000 (doc. n. 2 del fascicolo della convenuta Gr. s.p.a.; doc.
n. 1 del fascicolo dell'attore); che, con scrittura privata di pari data, Ca.Fr. si è obbligato al pagamento in favore della Gr. s.p.a. del compenso che "maturerà al momento dell'accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto" (v. doc. n. 3 del fascicolo della convenuta Gr. s.p.a.); che, con scrittura privata datata 19.09.2000, Cr.Wi., in nome e per conto della sorella Cr.Am., ha accettato la predetta proposta (doc. n. 4 dei fascicoli della
convenuta Gr. s.p.a. e dell'attore); che, con telegramma del 19.09.2000, detta accettazione è stata comunicata dalla Gr. s.p.a. al Ca. (doc. n. 5 del fascicolo della convenuta Gr. s.p.a.; doc. n. 3 del fascicolo dell'attore).
Alla luce di tali circostanze, secondo la prospettazione della convenuta, Gr. s.p.a., il diritto alla provvigione risulterebbe maturato in suo favore,
essendosi concluso l'affare, in quanto, secondo gli arresti giurisprudenziali richiamati nella proprie memorie di replica, nell'ipotesi de qua si
configurerebbe un contratto preliminare o un patto d'opzione e, quindi, un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio.
Detta prospettazione va disattesa.
Occorre rilevare, infatti, che, trattandosi di contratti aventi ad oggetto la promessa di trasferimento della proprietà di un bene immobile, essi richiedono la forma scritta a pena di nullità, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c.; pertanto, la relativa procura a concluderli, sottoscrivendo per accettazione la proposta irrevocabile di acquisto, deve essere rilasciata, ai sensi dell'art. 1392 c.c., in forma scritta a pena di inefficacia.
Fra la documentazione acquisita agli atti del presente giudizio, non risulta, invece, alcuna valida procura per iscritto rilasciata da Cr.Am. a Cr.Wi.
Pertanto, il contratto concluso dal falsus procurator, Cr.Wi., in difetto di valida procura e, quindi, in carenza di poteri, va ritenuto inefficace ex art.
1398 c.c., essendo, peraltro, pacifica l'assenza di valida ratifica da parte dell'apparente rappresentata, Cr.Am.
Ricondotto il caso de quo alla figura del falsus procurator prevista dall'art. 1398 c.c., va disattesa anche l'ulteriore prospettazione della convenuta,
Gr. s.p.a., secondo cui, nel caso di specie, potrebbe ricorrere un'ipotesi di vendita di cosa altrui, con conseguente diritto alla provvigione.
Alla luce delle considerazioni tutte sin qui svolte, non essendosi concluso alcun affare fra Ca.Fr., Cr.Wi. e Cr.Am., inteso come operazione di natura
economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, non sussiste, nel caso di specie, il diritto alla provvigione, ex art. 1755 c.c., in favore
della mediatrice, Gr. s.p.a.
Pertanto, nulla essendo dovuto a titolo di provvigione, ne conseguono, il rigetto della domanda riconvenzionale svolta dalla Gr. s.p.a. nonché, in accoglimento della domanda svolta dall'attore al punto 2) delle conclusioni dell'atto di citazione, la condanna della Gr. s.p.a. a restituire a Ca.Fr.
l'assegno bancario n. (...) dell'importo di Lire 10.000.000, non essendo stato lo stesso riscosso perché protestato (v. doc. n. 13 del fascicolo della convenuta, Gr. s.p.a.).
Per quanto attiene alla domanda risarcitoria, svolta dall'attore al punto 1) delle conclusioni del proprio atto di citazione, occorre accertare
separatamente la posizione della società mediatrice da quella di Cr.Wi. e A., stante la differente natura giuridica delle rispettive responsabilità.
Con riferimento alla prima, questo giudice ritiene di aderire al consolidato orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui non rientra nella
comune ordinaria diligenza - cui, ai sensi dell'art. 1176 c.c., il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della propria prestazione professionale
- lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico; pertanto, in caso di intermediazione in
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compravendita immobiliare non può considerarsi compreso fra gli obblighi del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. n. 15274/2006; Cass. n. 5777/2006; Cass. n. 822/2006).
La Suprema Corte ha, altresì, chiarito che il mediatore è, comunque, tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende l'obbligo di comunicare circostanze a lui note o comunque conoscibili, relative alla valutazione e alla
sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso (Cass. n. 16009/2003).
Nel caso di specie, dalla documentazione acquisita non risulta alcun particolare incarico, affidato dal Ca. o dai Cr. alla Gr. s.p.a., di svolgere indagini
di tipo tecnico giuridico, quali l'esame dei registri immobiliari, per verificare la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Né può imputarsi alcuna responsabilità alla società convenuta per non aver comunicato al Ca. l'esistenza della trascrizione del sequestro conservativo, non essendo detta circostanza conosciuta o comunque conoscibile dalla società stessa, come dimostrato: dalla documentazione acquisita e, in particolare, dalla scrittura privata di conferimento dell'incarico di mediazione (doc. n. 1 del fascicolo della convenuta, Gr. s.p.a.), ove
non risultano menzionate trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli; nonché dall'interrogatorio formale reso da Cr.Wi. all'udienza del 3.03.2005, nel corso del quale questi ha riferito quanto segue: "Non sono mai stato a conoscenza dell'esistenza di alcun vincolo sull'immobile di mia sorella. Non ho
informato di ciò né la Gr., né il Ca., in quanto ne ignoravo l'esistenza".
Residua, tuttavia, in capo alla Gr. s.p.a. la responsabilità per non aver comunicato al Ca. la mancanza, fra i documenti della pratica relativa all'incarico, di una valida procura conferita per iscritto a Cr.Wi. da Cr. A., proprietaria dell'immobile oggetto di trattative.
Tale circostanza era certamente nota alla società convenuta, come attestano sia le dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale dal legale rappresentante della stessa ("Ritenemmo persona affidabile il Cr. e pertanto non richiedemmo sul momento una fotocopia della procura", v.
verbale udienza del 23.09.2004), sia le dichiarazioni rese dal testimone, S.D. ("Preciso che il sig. Cr. esibì una procura, ma noi non ne richiedemmo una copia", v. verbale udienza del 14.12.2005).
Trattandosi di responsabilità di natura contrattuale, spettava, ai sensi dell'art. 1218 c.c., alla Gr. s.p.a. fornire la prova della comunicazione al Ca. della predetta circostanza. L'onere probatorio non è stato assolto dalla società convenuta, non avendo trovato riscontro nella documentazione acquisita e, in particolare, nella scrittura privata di conferimento dell'incarico di mediazione le dichiarazioni rese dal testimone, S.D., la quale
riferiva quanto segue: "Preciso che menzionammo la circostanza nell'incarico" (v. verbale udienza del 14.12.2005).
Ciò posto, tuttavia, l'attore, sul quale incombeva ogni onere a norma dell'art. 2697 c.c., non ha fornito elementi probatori in merito all'esistenza e all'ammontare di eventuali danni subiti; né la CTU può essere disposta al fine di esonerare la parte dal fornire la prova, al fine di supplire alla carenza delle allegazioni o delle offerte di prova, ovvero per compiere un'attività esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (cfr. Cass. n. 7097/2005; Cass. n. 7635/2003), talché va confermata l'ordinanza, resa in data 15.06.2006, di diniego dell'espletamento della C.T.U. richiesta da parte attrice, con le deduzioni istruttorie ex art. 184 c.p.c., per accertare e determinare l'ammontare del danno patrimoniale subito.
Ne discende che, non vertendosi, peraltro, in ipotesi di cui all'art. 1226 c.c. in cui il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, la domanda di risarcimento del danno va rigettata.
Per la stessa ragione, va rigettata la domanda risarcitoria svolta nei confronti di Cr.Wi., quale falsus procurator, e di Cr.A., quale apparente
rappresentata, la cui responsabilità va ricondotta, a seguito dell'istruttoria svolta in corso di causa, nell'alveo, rispettivamente: della responsabilità extracontrattuale ex artt. 1398 e 2043 c.c., avendo Cr.Wi. taciuto, nella fase delle trattative, la carenza di idonei poteri a vendere l'immobile de
quo (cfr Cass. n. 5170/1986); della responsabilità precontrattuale ex artt. 1337 e 1338 c.c., avendo Cr. A. tenuto un comportamento, tale da ingenerare nel Ca. la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza fosse stato validamente conferito (cfr Cass. n. 13084/2004), poiché, come emerso dalla documentazione acquisita e dalle prove orali assunte, le trattative ed i contatti con il Ca. e la Gr. s.p.a. vennero tenuti
esclusivamente dal fratello, Cr.Wi.
In considerazione della peculiarità della controversia, sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese di lite.
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa:
1) rigetta la domanda riconvenzionale, formulata dalla convenuta, Gr. s.p.a. Servizi Immobiliari, nella propria comparsa di costituzione e risposta;
2) in parziale accoglimento delle domande attoree, condanna la Gr. s.p.a. Servizi Immobiliari a restituire a Ca.Fr. l'assegno bancario n. (...)
dell'importo di Lire 10.000.000, protestato; rigetta nel resto;
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3) dichiara interamente compensate fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Roma il 21 febbraio 2008.
Depositata in Cancelleria il 16 aprile 2008.
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Tribunale Roma, Sezione 10 civile
Sentenza 2 marzo 2006, n. 36425
Integrale
- Contratto di mediazione - Sottoscrizione di proposta irrevocabile d'acquisto su modulo
predisposto da agenzia immobiliare - Effetti - Contratto preliminare di compravendita Conclusione dell'affare - Diritto del mediatore alla provvigione - Sussistenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
In persona del Giudice Dott. Stefano Carmine De Michele,
Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa di I grado iscritta al n. 36425
nel ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2001
e promossa da:
Im. Se. di Pu. Ci., elettivamente domiciliata in Ro. presso lo studio dell'Avv. Si. Me. Vo. Sc., che la rappresenta e difende
attrice
contro
Al. Se., elettivamente domiciliato in Ro., presso lo studio dell'Avv. P. Ce., che lo rappresenta e difende
convenuto
Avente ad oggetto: Pagamento somme
Conclusioni
Per l'attrice: "... rassegna le proprie conclusioni riportandosi integralmente a quelle formulate nell'atto introduttivo ... insistendo per l'accoglimento
delle stesse ".
Per il convenuto: "... dichiarare la nullità o l'inefficacia della clausola di corresponsione della provvigione contenuta nella proposta irrevocabile d'acquisto ... e per l'effetto rigettare la domanda dell'attore ... in via meramente subordinata ... ridurre equamente e proporzionalmente la misura
della provvigione".
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 26.5.2001 la Im. Se. di Pu. Ci. ha convenuto in giudizio Al. Se. onde ottenere la sua condanna al pagamento
della somma di £ 10.800.000 a titolo di provvigione contrattualmente dovuta.
L'attrice ha infatti esposto di aver svolto opera di intermediazione a favore del Al. Se. per l'acquisto dell'appartamento sito in Ro., Via Qu. Se. n. 33
di proprietà di Ro. Mo., attività giunta a buon fine attraverso l'accettazione da parte del Ro. Mo. della proposta irrevocabile di acquisto del Al. Se. in data 29.10.2000, con conseguente diritto alla provvigione contrattualmente stabilita nella misura del 3%, oltre IVA, del prezzo d'acquisto.
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Con comparsa depositata il 22.11.2001 si è ritualmente costituito in giudizio il Al. Se. che ha dedotto la mancata realizzazione dell'affare, per colpa determinante della Ci. Pu., formalizzata nella scrittura del 2.11.2000 con la quale lui ed il Ro. Mo. avevano annullato le loro precedenti volontà, assunto la responsabilità della mediatrice ai sensi dell'art. 1759 c.c.. E la nullità della clausola di "corresponsione immediata da parte del solo acquirente dell'intera provvigione" e comunque l'eccessività della stessa, concludendo per il rigetto della domanda dell'attrice, la sua condanna in via riconvenzionale al risarcimento del danno, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c., da liquidarsi equitativamente e, in via subordinata, per la riduzione
della provvigione.
Alla prima udienza del 12.12.2001 le parti hanno ribadito i propri assunti e alla successiva di trattazione del 19.6.2002 sono stati concessi i
richiesti termini ex art. 183, V comma, e 184 c.p.c..
Il convenuto ha depositato quindi il 19.7.2002 memoria in cui ha ribadito tutti i suoi assunti, deducendo pure l'inefficacia della proposta di acquisto
ai sensi degli artt. 1372 e 1469 e ss. c.c..
Rigettate tutte le istanze istruttorie, le parti hanno precisato le conclusioni, così come riportato in epigrafe, all'udienza del 16.11.2005.
Sono state quindi depositate le comparse conclusionali e la memoria di replica del convenuto.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda proposta dalla Im. Se. di Pu. Ci. è fondata, pienamente provata e deve perciò essere accolta.
L'attrice ha dimostrato infatti, attraverso la produzione del contratto concluso dalle parti in data 29.10.2000 e del certificato attestante la sua
iscrizione nel ruolo di cui alla L. 39/1989 il proprio diritto al compenso per l'attività di mediazione prestata.
Invero, ai sensi dell'art. 1755 c.c. il diritto alla provvigione sorge se l'affare è concluso con l'intervento del mediatore.
Orbene, nella fattispecie è pacifico che il contratto prodotto in giudizio sia stato concluso con l'intervento dell'attrice, essendo peraltro contenuto in un modulo su carta intestata della stessa.
Allo stesso modo, sicuramente tra il Al. Se. ed il Ro. Mo. l'affare è stato concluso, avendo il secondo accettato la proposta irrevocabile di acquisto del primo, contenente tutte le condizioni della vendita, con l'effetto previsto dagli artt. 1329 e 1326 c.c..
Secondo la costante giurisprudenza della Suprema Corte, del resto, l'affare si ha per concluso quando tra le parti si è creato in vincolo giuridico che abilita ciascuna ad agire in giudizio per l'esecuzione del contratto (così in tema di proposta di acquisto accettata: Cass. Sez. III, 14.7.2004, n. 13067; e in tema di proposta irrevocabile di acquisto accettata: Cass. Sez. III, 21.7.2004, n. 13590).
Il contratto concluso tra il Al. Se. ed il Ro. Mo., che significativamente non prevede un successivo preliminare bensì solo una scrittura privata di compravendita (lett. B), seguita poi dall'atto pubblico notarile (lett. C), deve perciò qualificarsi come contratto preliminare di vendita.
E tale contratto ha obbligato le parti alla stipula del definitivo, finché le stesse non lo hanno consensualmente risolto con atto scritto in data 2.11.2000 (cfr. Produzione del convenuto).
Il contratto preliminare stipulato costituisce perciò la conclusione dell'affare che fonda il diritto del mediatore alla provvigione, diritto che, intuitivamente, non può poi essere vanificato dai successivi ripensamenti delle parti.
Diritto alla provvigione che, nei confronti del convenuto, è ulteriormente fondato e precisato quanto alla sua misura, nella proposta di acquisto sottoscritta ed approvata specificamente ex artt. 1341 e 1342 c.c. dal Al. Se..
Sul punto, tutte le doglianze del convenuto si palesano prive di fondamento.
La clausola in questione recita: "... all'accettazione della presente proposta da parte del venditore, sarà corrisposta dal sottoscritto medesimo, per quanto dovuto dalla parte acquirente, una provvigione nella misura del 3% + IVA".
Orbene, non vi è alcuna illiceità nella previsione del diritto alla provvigione per il mediatore all'atto della accettazione della proposta perché è in quel momento che, secondo il codice civile, si conclude il contratto; a maggior ragione, non se ne apprezza la vessatorietà, poiché disciplina semplicemente ed in maniera pattizia, la misura di quanto comunque dovuto al mediatore da parte di uno dei contraenti (impregiudicato,
espressamente, quanto dovuto dall'altro in base agli accordi col mediatore).
Quanto alla doglianza in ordine alla mancata dimostrazione da parte dell'attrice del deposito presso la commissione di cui alla L. 39/1989 del
modulo utilizzato dalle parti, la sua infondatezza discende dalla circostanza che la legge non commina comunque alcuna sanzione per la presunta
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omissione ("in tema di mediazione, non può ritenersi nulla per contrarietà a norme imperative la clausola relativa alla previsione della misura pattizia della provvigione inserita in un modulo a stampa contenente le condizioni di contratto predisposte dal mediatore la cui copia non sia stata
depositata secondo le modalità previste dall'art. 5 comma quarto della L. 39/1989, atteso che le norme contenenti obblighi o divieti, anche se sanzionati penalmente o in sede amministrativa, possono essere considerate imperative, in difetto di un'espressa sanzione civilistica di invalidità, solo se dirette alla tutela di un interesse pubblico generale ": Cass. Sez. III, 8.3.2002, n. 3438).
Infine, destituita di qualsiasi fondamento si palesa l'invocazione della norma di cui all'art. 1372 c.c., (poiché non si tratta nella fattispecie degli effetti del contratto preliminare di compravendita per un terzo, bensì del diritto che la legge ed il contratto stipulato dal Al. Se. col mediatore attribuiscono a questi), mentre le doglianze in ordine alla diligenza dell'attrice, (del resto insussistenti attesa l'espressa subordinazione della data
del rogito alla erogazione del mutuo) sono irrilevanti per l'abbandono della domanda riconvenzionale operato in sede di precisazione delle
conclusioni.
Il convenuto andrà perciò condannato al pagamento in favore dell'attrice della somma di € 5.577,73 pari alla provvigione espressamente pattuita,
ciò che non ne permette alcuna riduzione, oltre agli interessi legali dalla costituzione in mora del 11.11.2000.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, distratte a favore del procuratore che lo ha richiesto, vengono, in difetto di notula, liquidate nella misura
di cui in dispositivo.
P.Q.M.
Il giudice, definitivamente pronunziando tra le parti in causa, ogni altra domanda, deduzione ed eccezione disattesa, condanna Al. Se. al pagamento
in favore della Im. Se. di Pu. Ci. della somma di € 5.577,73 oltre interessi legali dal 11.11.2000 nonché alla rifusione delle spese di lite in favore dell'Avv. Si. Me. Vo. Sc., liquidate in € 160,00 per esborsi, € 680,00 per competenze ed € 1.230,00 per onorari, oltre spese generali ed oneri di
legge.
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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile
Sentenza 21 luglio 2004, n. 13590
Integrale
- Contratto di mediazione - Pagamento provvigione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano Fiduccia - Presidente
Dott. Roberto Preden - Consigliere
Dott. Michele Varrone - Consigliere
Dott. Italo Purcaro - Consigliere Relatore
Dott. Giovanni Battista Petti - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
Immobiliare Sa. Ga. di St. Br., in persona della titolare e legale rappresentante St. Br., elettivamente domiciliata in Ro. Via Ma. 88, presso lo studio
dell'Avvocato Ma. De Bo., difesa dall'Avvocato Fr. M. c., giusta delega in atti;
ricorrente
contro
Lu. Be., elettivamente domiciliato in Ro. Corso Fr. 197, presso lo studio dell'Avvocato Fi. Lu., che lo difende unitamente all'Avvocato Vi. Fe., giusta
delega in atti;
controricorrente
avverso la sentenza n. 682/00 del Tribunale di Firenze, sezione III civile emessa il 25/1/2000, depositata il 20/03/00; R.G. 230/1999;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/05/04 dal Consigliere Dott. Italo Purcaro;
udito l'Avvocato Fi. Lu.;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio Golia che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22 giugno 1998, l'Immobiliare Sa. Ga. S.r.l., convenne in giudizio, davanti al Giudice di Pace di Firenze, Lu. Be.
chiedendone la condanna al pagamento della somma di £ 3.360.000, che assumeva esserle dovuta a titolo di provvigione per l'opera di mediazione
svolta in relazione all'affare consistito nella stipula di una proposta irrevocabile di Lu. Bi. per l'acquisto di un immobile di proprietà di Lu. Be..
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Si costituì il convenuto, contestando la domanda sul presupposto che nessun affare era stato concluso con l'intermediazione della Immobiliare Sa. Ga. S.r.l., non essendo mai stato sottoscritto alcun preliminare di vendita e non potendosi qualificare come conclusione di un affare la redazione
della minuta della proposta di acquisto.
La causa venne istruita con l'acquisizione di documenti, quindi il giudice adito, con sentenza depositata il 10 novembre 1998, in accoglimento della
domanda, condannò Lu. Be. a pagare in favore dell'attrice la somma di £ 2.800.000, oltre alle spese del giudizio.
Gravata la sentenza ad opera del soccombente, il Tribunale di Firenze, con sentenza in data 20 marzo 2000, accolse l'appello di Lu. Be. e, per
l'effetto, respinse la domanda attorea, osservando in parte motiva: - che la società appellata non aveva diritto alla provvigione, atteso che la trattativa tra le parti si era interrotta prima della stipula del preliminare, che costituiva il minimum perché potesse parlarsi di conclusione di un affare; - che, infatti, dall'esame del documento versato in atti risultava che Lu. Bi. sottoscrisse una proposta irrevocabile di acquisto, sottoscritta a
sua volta da Lu. Be. per accettazione; - che la proposta venne redatta su di un modulo - predisposto dalla Immobiliare Sa. Ga. S.r.l. in cui la
proponente, che consegnava un assegno di £ 5.000.000 a titolo di caparra, si impegnava al versamento della somma di £ 50.000.000 "sempre a
titolo di caparra confirmatoria, alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita da effettuarsi presso notaio da stabilire"; - che
veniva, inoltre, precisato che la proposta era irrevocabile e subordinata all'accettazione da parte del proprietario "da avvenire entro la data
indicata per il contratto preliminare di acquisto"; - che Lu. Be. si limitava ad accettare la proposta di acquisto, impegnandosi a versare la
provvigione all'Immobiliare Sa. Ga. S.r.l..
Per la cassazione della suindicata sentenza la società Immobiliare Sa. Gi. S.r.l. ha proposto ricorso, sulla base di un solo articolato motivo, illustrato da memoria, cui Lu. Be. ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo del proposto gravame, la ricorrente, lamentando violazione o falsa applicazione di norme di legge, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, deduce, in primo luogo che il giudice di appello, ponendo a fondamento del suo ragionamento la stessa giurisprudenza
della Corte legittimità, aveva prima correttamente affermato che l'affare, al fine di accertare il diritto del mediatore alla provvigione, doveva ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si era costituito un vincolo giuridico che abilitava ciascuna di esse ad agire
per l'adempimento del contratto o per il risarcimento del danno, ma non aveva poi accertato e motivato se tra le parti contraenti era sorto un
"vincolo giuridico" di tal genere. Anzi, contraddittoriamente, aveva concluso che solo la stipula di un contratto preliminare costituiva il minimum
perché potesse parlarsi di "affare". Si era, in tal modo, omesso di accertare se il documento sottoscritto dai contraenti costituisse o meno un vincolo giuridico che abilitasse una delle parti ad agire per il risarcimento. Al contrario, si doveva invece necessariamente ammettere che la
proposta irrevocabile d'acquisto sottoscritta per accettazione da Lu. Be. costituiva un "vincolo giuridico" tale da far ritenere sussistente la
"conclusione dell'affare", dovendosi addivenire, pertanto, ad una conclusione opposta a quella alla quale era pervenuto il tribunale.
Il motivo è fondato.
Rileva la Corte che la pronunzia del giudice di merito si fonda su un errato presupposto in diritto, costituito da un'erronea interpretazione del
concetto di "affare" di cui agli artt. 1754 e 1755 c.c..
Al riguardo può dirsi ius receptum, alla stregua della consolidata giurisprudenza di questo S.C. che la nazione di "affare" di cui alle menzionate norme codicistiche, va intesa come una operazione di natura economica che si risolva in un'utilità patrimoniale, suscettibile, peraltro, di conseguenze giuridiche. Essa, pertanto, stante la sua maggiore estensione rispetto al concetto di contratto, è riferibile non solo ai contratti propriamente detti, ma anche a qualsiasi operazione che sia tale da far sorgere obbligazioni. In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il
diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso ogni volta che, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un
vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio ovvero, anche, per il risarcimento del danno.
Alla luce delle considerazioni che precedono, appare erronea l'affermazione contenuta nella sentenza impugnata, secondo cui la stipula di un
contratto preliminare, da escludersi nella specie, costituisce il minimum per far sorgere il diritto alla mediazione a favore del mediatore, posto che
anche la conclusione di un opzione può, in astratto, far sorgere tale diritto. E' noto, infatti, come l'opzione, a differenza della proposta irrevocabile, abbia natura di negozio giuridico bilaterale. Mentre, invero, nella proposta irrevocabile vi è una parte che avanza una proposta contrattuale ed unilateralmente si impegna a mantenerla ferma per un certo tempo, nell'opzione, invece, vi sono due parti che convengono che una di essa resti
vincolata dalla propria dichiarazione mentre l'altra resta libera di accettarla o meno. In entrambi i casi, perciò, vi è una proposta contrattuale irrevocabile, ma mentre nella prima ipotesi (art. 1329 c.c.) l'irrevocabilità dipende esclusivamente dalla volontà unilaterale del proponente, nella seconda (art. 1331 c.c.) l'irrevocabilità dipende da una convenzione tra le parti, le cui volontà si sono già espresse.
Orbene, nel caso concreto, il tribunale fiorentino, laddove afferma che "dal documento versato in atti risulta che Lu. Bi. sottoscrisse una proposta
irrevocabile di acquisto sottoscritta a sua volta da Lu. Be. per accettazione" (pag. 5 sentenza), sostanzialmente statuisce l'intervenuta conclusione
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tra le parti di un patto di opzione, per, poi, successivamente affermare, del tutto contraddittoriamente, che le parti non intesero, con la
sottoscrizione del documento, stipulare un preliminare di acquisto, laddove è noto che l'opzione ben può essere prodromica, oltre che ad un contratto definitivo, anche ad un preliminare.
Il ricorso va, pertanto, accolto e la sentenza impugnata cassata con rinvio ad altro giudice, designato in dispositivo, al quale è demandato il compito di accertare se, alla stregua del contratto di opzione concluso dalle parti, fosse stata volontà delle parti medesime di subordinare, anche relativamente al promissorio, la corresponsione della provvigione alla stipula del contratto preliminare, siccome, invece, esplicitamente previsto
per la promettente. Solo in tale ipotesi, infatti, la provvigione non competerebbe, alla ricorrente.
Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Firenze.
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